城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場2

城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場一、導(dǎo)論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國脈絡(luò)II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場概況不動(dòng)產(chǎn)市場

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃變動(dòng)的市場例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會(huì)--企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈

政府干預(yù)增加投資--稅收，補(bǔ)貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（1）以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源:

自有資金，銀行貸款，資本市場融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。

在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的說法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（3）

信用關(guān)系

：

金融業(yè)去年對(duì)30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。

信用中國誠信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評(píng)的238家開發(fā)商中，信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評(píng)的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對(duì)2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查

銀行界的反應(yīng)：

惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。

光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目惜貸，但對(duì)于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭取項(xiàng)目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。

中國建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時(shí)間上都動(dòng)了不少腦筋。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（5）與對(duì)開發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火

個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對(duì)其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

個(gè)人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（6）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少

商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款。這對(duì)需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）間接融資和直接融資國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴(kuò)大資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資

但，上市是答案嗎？II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）

物理特征1）

不可移動(dòng)性：各地市場是分散的地方市場/全國/國際2）

獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）經(jīng)濟(jì)特征1）

稀缺性2）

經(jīng)濟(jì)壽命長3）

改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值4）

situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)市晌場的特點(diǎn)伏：

完全狂競爭市場劈燕不可能存透在信息的獲溫取較困難完，成本較啟高，需要醫(yī)經(jīng)紀(jì)人和糖評(píng)估師等萍專業(yè)人員范讓市場有討效運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)刪濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施繁影響大E.g并.污賭染，軌脅道交通不動(dòng)產(chǎn)促的產(chǎn)品1)空間2)不動(dòng)產(chǎn)資漫本市場：70年代以斜來逐漸畜成熟（中國摔的地產(chǎn)勉基金？呀）產(chǎn)品特喪性--使蔬用價(jià)值練和交換細(xì)價(jià)值--“耐放久消費(fèi)品伯”vs.“是權(quán)利言，不是商碰品”總之很固貴,需要政很府不同播形式/程度的介朗入國際上懼不動(dòng)產(chǎn)的勝供需需求1)刃不動(dòng)產(chǎn)幟既是消陪費(fèi)品，熟又是資詠本品。2)館有效需呀求供給1）時(shí)間:建統(tǒng)筑期間造疾成的滯后如，奧運(yùn)仇，sar撤s2）地點(diǎn)：浴不可移晉動(dòng)性3）轉(zhuǎn)換旅：如，深吳圳華強(qiáng)北，北京士大山子市場中朝的個(gè)人撤和機(jī)構(gòu)參加者包冶括--使遭用者、鑄消費(fèi)者鍋，包括洋所有者漂和租戶--提供繩者，建筑解工人、建王筑師、工熄程師、測身量員、開本發(fā)商、投給資者--中牢央和地日方政府架，各級(jí)濃代理機(jī)跨構(gòu)，法撇院--其他嗽輔助使用承者或提供暗者的相關(guān)丸專業(yè)人員定，對(duì)市場煩運(yùn)作起關(guān)鋼鍵作用：躍如，中介裹、咨詢、尸物業(yè)管理細(xì)看投禮資者1）個(gè)人2）公司：喂CEO坐—財(cái)務(wù)鴨經(jīng)理/趣不動(dòng)產(chǎn)辯經(jīng)理3）機(jī)構(gòu)投資煌者（國內(nèi)槽/國外）--80場年代后的訪顯著趨勢--銀散行、養(yǎng)鄉(xiāng)豐老基金互、人壽截保險(xiǎn)公唐司房地產(chǎn)對(duì)硬經(jīng)濟(jì)的作瘦用作為生產(chǎn)相要素：為尖經(jīng)濟(jì)和生塊產(chǎn)活動(dòng)提零供空間反過來說籠，經(jīng)濟(jì)和洽生產(chǎn)活動(dòng)響的內(nèi)容影眠響需求的報(bào)內(nèi)容）作為公司亡財(cái)產(chǎn)：是窄公司資產(chǎn)比負(fù)債平衡題表中重要新的資產(chǎn)項(xiàng)篩目，和公壞司負(fù)債相攏對(duì)應(yīng)作為投資眠工具：是瓶個(gè)人投資價(jià)者的主要把投資工具變，是金融叨機(jī)構(gòu)，基挺金和保險(xiǎn)嘩金的主要園收入來源—當(dāng)然，每奮個(gè)國家/地區(qū)的蚊情況有背別。房地產(chǎn)舞和經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)遺是世界忽各國經(jīng)名濟(jì)發(fā)展趨的重要蓮組成部療分，并漿分別在斑一些國珍家的國誤民生產(chǎn)直總值中斬占有3狗％至1疊2％的閣不同比旋重。英護(hù)、德、琴日、美鐮等國家憲在經(jīng)濟(jì)象起飛時(shí)碼期，房落地產(chǎn)投薯資占全委國投資授比例曾勤高達(dá)4伸0％以掀上。美國的胖房地產(chǎn)螺和經(jīng)濟(jì)美國G妖DP每卸年6萬繁億美元靈以上。界人均約堆2萬4搞千?？偢◇wGD枝P中，醋個(gè)人消切費(fèi)近2織/3，惕政府購幟買20距%多一襪點(diǎn)，私厘人投資僻大概1材5-1輛6%。軌每年國蔥內(nèi)私人知投資一史半左右領(lǐng)投資于眾不動(dòng)產(chǎn)妙，其中右又有一脖半以上郊（即總闊量的1第/4）蜂投資于線住宅。近幾年陜，中國禮的房地由產(chǎn)同樣羅有了重注大的發(fā)上展，從攻197之8年之?dāng)U前的平歡均占國鋸民生產(chǎn)鵝總值的某0．5腎％至1悔．5％潔上升到尾199戶3年之渠后的平竭均超過騰7．5狐％的水說平，高脈峰時(shí)接等近占固劃定資產(chǎn)皂投資中旺的30扒％。近微幾年房鵲地產(chǎn)銷鉤售額約做占全社掩會(huì)消費(fèi)掏品零售輝總額的迅5％至火7％，罷房地產(chǎn)味同時(shí)在完拉動(dòng)其酸他消費(fèi)晉上和生托產(chǎn)上起槽到極大氣的作用代。歷年建筑堆業(yè)產(chǎn)值數(shù)寄據(jù)列表塘(單位歲:萬元甚)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)猛構(gòu)1.城昌市和區(qū)咽域經(jīng)濟(jì)圾如何影冤響

房取地產(chǎn)市三場發(fā)展欠方向城市和區(qū)涂域的興衰產(chǎn)業(yè)和不晴動(dòng)產(chǎn)需求2.公鹽共政策背和城市燙規(guī)劃決查定了房伍地產(chǎn)市漸場的構(gòu)統(tǒng)架（教科考書的用茄途）III泉.不動(dòng)謀產(chǎn)市場弄概況—中美比使較為什么饒要研究具美國和歉其他國艘際環(huán)境曾中房地盲產(chǎn)的操尊作慣例禾？對(duì)中外不隨同慣例的駱研究是有詢啟發(fā)性和揪有趣的為吸引餡國外投挪資，有瓜必要了證解投資定者的思稈維方式一個(gè)了拳解其他剝市場如博何操作報(bào)的機(jī)會(huì)加入世藏界貿(mào)易慨組織之刻后的中沫國市場斃將日益掘向國際年市場靠扇攏2006專年,外吩國商業(yè)銀挖行將可以確進(jìn)入中國能市場簡介影響美國螺房地產(chǎn)業(yè)叮發(fā)展

的苦因素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使用予模式/城路市化金融體露系房地產(chǎn)類學(xué)型開發(fā)商簡介不同的經(jīng)褲濟(jì)要素如盟何影響房足地產(chǎn)類型圓？住宅受家庭河組成速辜度的影失響辦公樓受新創(chuàng)喂造的就涌業(yè)機(jī)會(huì)昨和從制賊造業(yè)經(jīng)色濟(jì)向服物務(wù)經(jīng)濟(jì)消轉(zhuǎn)變的蟻影響酒店受國民生堪產(chǎn)總值的雙影響零售受消費(fèi)者穗信心的影狐響美國人演口趨勢:1995缺-201疊0穩(wěn)定的萬人口增哨長(仙由于移舟民)人口老多齡化復(fù)雜的肚細(xì)分市皇場人口統(tǒng)系計(jì)學(xué)美國總?cè)穗娍谛畔碓幢O(jiān):美國匆統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)尼計(jì)學(xué)人口按植性別和腳年齡分肉類197夢(mèng)02000信息來源鋪:美國偏統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)撞計(jì)學(xué)合法移民與美國的人抄數(shù)人口統(tǒng)計(jì)貼學(xué)信息來翅源:證美國統(tǒng)刪計(jì)局家庭組成隙的變化信息來源傾:美國沉統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)蘭計(jì)學(xué)有子女的邊已婚婦女拘加入勞動(dòng)功力大軍中國人硬口增長（單位估：萬人滑）中國人口拆趨勢人口老仰齡化中國65疑歲及以上啟人口從1礙990年志的629額9萬增加篩到200死0年的8笑811萬寇，占總?cè)伺d口的比例瓦由5.5琴7%上升考為6.9墳6%。預(yù)攝計(jì)到20授40年，通該比例將彈超過20掉%。北京現(xiàn)情已有老尸年人口章188賓萬，約紹占北京率人口總鞏數(shù)的1元5％，果并且以家每年5稅％的速餃度遞增尖。中國婦肺女從業(yè)姐比例對(duì)復(fù)住房盟需求的霞影響？中國家庭項(xiàng)戶規(guī)?？s列小

對(duì)住統(tǒng)房需求的麥影響計(jì)劃生點(diǎn)育政策綿的實(shí)施帥導(dǎo)致家栽庭戶規(guī)泄模的縮統(tǒng)小1997吩年，全國弄家庭戶規(guī)棍模3.6累4，北京礦3.13優(yōu).1999組年，全國城家庭戶規(guī)炕模3.5鍵8，北京勁3.05江。200茅0年，懷全國總士計(jì)城鎮(zhèn)題戶均人柄口規(guī)模色為3.末1人，慨農(nóng)村平回均戶均華