地產(chǎn)企業(yè)成本管理培訓(xùn)課件

中海地產(chǎn)

——成本管理——韋禮孝品質(zhì)-企業(yè)發(fā)展的核心競爭力版權(quán)所有，翻版必究中海地產(chǎn)成本管理伴隨著改革開放的春風(fēng)和我國住房制度、土地使用制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇并快速發(fā)展起來。迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其發(fā)展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國家相繼出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來越高，市場投資熱度減退，項(xiàng)目預(yù)期投資利潤率下降。許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競爭力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，是品質(zhì)文化建設(shè)的重要組成部分。企業(yè)在品質(zhì)的支撐，文化的引導(dǎo)下才能提高員工的成本意識(shí)和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和低成本運(yùn)營戰(zhàn)略。

一四三二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析土地成本前期費(fèi)用成本營銷財(cái)務(wù)成本管理成本工程成本項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成

項(xiàng)目開發(fā)成本分析從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對較??；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。

中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、其他直接費(fèi)五、利息六、公司管理費(fèi)七、銷售費(fèi)用中海地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)公司成立成本控制小組在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響中海地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價(jià)值以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。

價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)土地成本控制小結(jié)：

根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對不同時(shí)段、不同域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)前期費(fèi)用前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理對于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制

（1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比；（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；（3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；（4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價(jià)的影響。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用控制小結(jié)中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理

眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。甲供物資成本

分判工程配套成本中海地產(chǎn)工程成本管理工程成本管理工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。土建裝飾消防弱電室內(nèi)全裝修分判工程電梯甲供材料機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工程成本管理分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理

2.成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對成本測算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標(biāo)對工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。分判成本堆控制的具然體措施：3.在工程分鞭判和材料請采購過程印中，堅(jiān)持“三堂會(huì)泰審、貨升比三家竭，最低甘價(jià)中標(biāo)”的原則。億各分判工逢程均編制夫標(biāo)底，作寧為報(bào)價(jià)評指議的重要托依據(jù)。同輝時(shí)，加強(qiáng)瓜分判商管峽理工作，織完善投標(biāo)犯單位的資站格預(yù)審、宅考核制度史，本著公軟開、公平店、公正的盆原則廣泛粒吸收種類薪承包商，他以實(shí)現(xiàn)充扯分的市場煮競爭，最盟終實(shí)現(xiàn)降閘低成本的駛目標(biāo)。中海地榮產(chǎn)工程喪成本管哥理分判成本新控制的具纖體措施：中海地渾產(chǎn)工程駕成本管骨理4.加強(qiáng)對射投標(biāo)單塔位的議泉標(biāo)制度穿。一方楊面，通貨過議標(biāo)掉，解決光了招榨標(biāo)過程奏中存在含的圖紙出、技術(shù)困、工期攤節(jié)點(diǎn)設(shè)帳置等各紐奉類含糊月不清的訴問題，胸避免了麗將這些留問題、擴(kuò)矛盾帶飛入合同飄中而可誕能導(dǎo)致藥的后期股現(xiàn)場施迎工糾紛收、價(jià)款如爭議事腎項(xiàng)；另慰一方面的利用承角包商的頑競爭心息態(tài)實(shí)現(xiàn)秤報(bào)價(jià)讓鞭利，成直本下浮憂。5.充分進(jìn)擔(dān)行建材眾市場調(diào)戶研，了獨(dú)解有關(guān)積新工藝趟、新材黑料、積怕累廣泛糠的市場石信息，稈廠家單召位，以活充分協(xié)塞助設(shè)計(jì)限部門進(jìn)搞行設(shè)計(jì)晝、選樣枕、封樣路，并盡蔥可能實(shí)最現(xiàn)有關(guān)亭材料的稈替代、樹有關(guān)施橋工方案撐的替代古，降低戲工程成列本。分判成本歲控制的具往體措施：6.設(shè)計(jì)圖紙馬、材料樣果板提早開謎始研究、掃完善，招拌標(biāo)準(zhǔn)備工鴨作也應(yīng)早歷開始。金開無赤金、腸人無完人研，我們的業(yè)造價(jià)管理逮人員、設(shè)夠計(jì)管理人怎員避免不螺了對某些數(shù)專業(yè)存在僻生疏、不類了解的情化況提早開嗚始這方面委的工作，況實(shí)際上是留在學(xué)習(xí)的周過程中完肝成了準(zhǔn)備耐工作，為槐下一步的猴正式操作饞過程積累廳了必要的膽專業(yè)知識(shí)鏡和管理經(jīng)悶驗(yàn)，少走主了彎路減超少了后期銜成本增加據(jù)的可能機(jī)張會(huì)，間接蓬實(shí)現(xiàn)了成役本控制目慈標(biāo)。中海地總產(chǎn)工程叨成本管和理分判成本備控制的具若體措施：中海地產(chǎn)費(fèi)工程成本像管理7.完善設(shè)泉計(jì)變更漿、現(xiàn)場屢簽證的什流程、舉制度，吃完善設(shè)熔計(jì)變更晨前的成滴本評審撞制度，鼠明確各同相關(guān)人娘員的簽揚(yáng)字權(quán)限鳳。設(shè)計(jì)驢變更引四致的費(fèi)南用調(diào)整來是工程紡成本控預(yù)制的重訴點(diǎn)和難陽點(diǎn)，因秧為大部劍分的施鴿工圖紙其發(fā)生變亂更修改逮時(shí)，一咳般無法宅借助于飽貨比三仁家的方周式確定脾造價(jià)。釋只能是混以獨(dú)家容協(xié)商議清價(jià)的方恒式進(jìn)行頁落實(shí)。鉗這必然界會(huì)帶來左成本的眠增加。溫我們推洽行的控舍制措施威主要是獲：嚴(yán)格麗變更前澇的成本形評審，跳明確相金關(guān)我員淹的簽字網(wǎng)權(quán)限，漲即由設(shè)益計(jì)院簽信發(fā)的設(shè)隨計(jì)修改召圖紙必罩須經(jīng)過那公司設(shè)汪計(jì)管理蟲部門的鐵書面確室認(rèn)，如亮涉及變哲更金額盯較大（20萬元以莫上），歸則提交選公司總匹經(jīng)理辦渴公會(huì)討菊論確定燭后再予膏以實(shí)施襪。分判怖工程及項(xiàng)甲供物騙資成本俘管理的蓬主要責(zé)筆任部門取為合約電管理部詢和項(xiàng)目依發(fā)展部界。特別暢要強(qiáng)調(diào)幣的是，傭近年來鈔，在財(cái)恰務(wù)系統(tǒng)輩的配合裂下，合隨約管理挨部建立尸了成本欄分析預(yù)余警制度軋，取得懲了較好份的效果鄉(xiāng)豐。成本異分析預(yù)鬼警制度世指的是挨成本管獅理部門請與有關(guān)命部門配瞇合，在我項(xiàng)目發(fā)屈展的不脂同階段板根據(jù)項(xiàng)肆目發(fā)展細(xì)的具體王情況實(shí)擦?xí)r，定序期調(diào)整賣成本臺(tái)竭帳，及士時(shí)反饋示有關(guān)成切本變動(dòng)維情況，嬸預(yù)測成鑒本變動(dòng)卸趨勢，境并通過省各種有璃效途徑委（如成卵本控制糠小組會(huì)陣議制度求）及時(shí)徒進(jìn)行調(diào)然整、消壤除造成液成本異師常波動(dòng)待的不合乘理因素旱。另外侵，在項(xiàng)何目完工帶生，對塌由財(cái)務(wù)逮部、合餅約管理懶部共同梅牽頭，劍對項(xiàng)目歡開發(fā)成茄本的組吵成、分晝布、變弟化過程厭進(jìn)行深暑入分析哥，并做環(huán)出合理線的評估屠。營銷成本管理售樓處費(fèi)用廣告費(fèi)推廣費(fèi)中海地產(chǎn)閑營銷成本白管理營銷成本述（約占項(xiàng)項(xiàng)目總成本芝的5-8%左右），是主要指在武項(xiàng)目銷售郊過程中形厭成的種類臣費(fèi)用，包蹦括廣告費(fèi)劑、推廣費(fèi)拉、售樓處舅費(fèi)用。營銷成膨本管理睛的具體僑措施：中海地泡產(chǎn)營銷暈成本管御理建立各項(xiàng)意的廣告及秘市場推廣贈(zèng)計(jì)劃、預(yù)潔算的執(zhí)行粗及監(jiān)督體躍制。隨著煎公司項(xiàng)目錯(cuò)增加，營壯銷中的廣甚告及推廣濾手法增多廳，廣告隨足機(jī)性加強(qiáng)傘，廣告費(fèi)棚用的不可鉗測因素也穗隨之增多銜，建立完正善的廣告調(diào)及市場推老廣計(jì)劃以碑及費(fèi)用預(yù)策算制度，辦是必不可殺少的。上推述制度的關(guān)要點(diǎn)在于竄計(jì)劃及預(yù)芳算編制的樸準(zhǔn)確性、室可操作性隸、有針對啊性，一方叮面確保在臂宏觀上實(shí)奸現(xiàn)控制項(xiàng)斗目的廣告嶺及市場推語廣費(fèi)用，化另一方面燃緊緊抓住壯市場根據(jù)鹿不同項(xiàng)目郊的特點(diǎn)靈掏活多變地濟(jì)采取種類朱媒體推廣德措施。營銷成革本管理挪的的具俱體措施湖：中海地傷產(chǎn)營銷榮成本管黨理2.完善營銷稀成本管理警的招標(biāo)體藏系，完善郵各項(xiàng)廣告播制作的報(bào)蘿價(jià)、比價(jià)鉆、議價(jià)操掃作流程，差用競標(biāo)的換方式，謀堂求各項(xiàng)廣鍬告制作的遙優(yōu)質(zhì)低價(jià)壞，控制廣虜告制作的俗費(fèi)用成本扛。3.降低媒體役發(fā)布的折奶扣點(diǎn)，媒釋體發(fā)布尤齡其是報(bào)紙沿廣告的投狂放，占整懸個(gè)廣告費(fèi)艱用的比重條很大，進(jìn)桌一步降低圓主要媒體各廣告發(fā)布錦的折扣點(diǎn)偶數(shù)，可直谷接降低廣屬告費(fèi)用，診對于營銷辟成本的控鐘制也是有粉效的舉措捧。營銷成主本管理蛛的主要知責(zé)任部陳門為營握銷策劃養(yǎng)部。中海地偏產(chǎn)管理頁成本控片制管理成膝本（約凍占項(xiàng)目手總成本旦的2-3閃%左右）敞，是指第公司、室項(xiàng)目部服為組織槐和管理辱項(xiàng)目開現(xiàn)發(fā)經(jīng)營奪活動(dòng)而姜發(fā)生的取種類費(fèi)卻用，主銹要為人臥力資源直成本及歐行政成肅本。管理成本人力資源

行政成本管理成本惡控制的具拋體措施：中海地剩產(chǎn)項(xiàng)目番管理成公本控制人力資械源成本恐由人力哀資源部霉負(fù)責(zé)，問依據(jù)項(xiàng)卸目規(guī)模賊及發(fā)展綢進(jìn)度合羽理制度球人員配謝備方案肢，預(yù)算蒙人力資謀源成本湊。行政移成本則么依據(jù)集中團(tuán)下達(dá)警的年度打管理費(fèi)防用指標(biāo)抄，按項(xiàng)畏目分拆傾到各部侮門，作熔為部門檔考核指叢標(biāo)。管理成旅本控制貧的措施主要是全沉員樹立降兩低成本、紀(jì)增加效益凡的觀念，判全方位對頓項(xiàng)目的開籮發(fā)間接費(fèi)秘進(jìn)行監(jiān)控陷，如提高臂工作效率仇，減少浪回費(fèi)、減少位管理費(fèi)用第的開支等擱。財(cái)務(wù)成本湯（約占項(xiàng)醋目總成本殃的6-8撲%左右），紙主要為資探金成本和外稅務(wù)成本案，由項(xiàng)目腫總成本確驢定。財(cái)務(wù)處部協(xié)同項(xiàng)酸目發(fā)展總禿提前做好姓與政府部您門的溝通姜，爭取稅初收優(yōu)惠，雕在可控范嶼圍內(nèi)最大歐限度降低訊稅金成本雜。依據(jù)項(xiàng)醬目《可行性研傳究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展田計(jì)劃》、《年度現(xiàn)名金流量滅預(yù)算》，合理安超排資金計(jì)哨劃，發(fā)揮撥集團(tuán)資金岡統(tǒng)籌的優(yōu)移勢，保證梯項(xiàng)目資金音供求平衡雜，最大限叼度降低項(xiàng)嫩目資金成甘本。另外，與郵合約管理秋部配合，某采取適當(dāng)翻緩付分判恩商糧款的劑方式也可宅以降低財(cái)路務(wù)成本中海地端產(chǎn)財(cái)務(wù)掘成本管槍理中海地產(chǎn)李和萬科的呆管理水平劑在房地產(chǎn)怕行業(yè)是比楊較出名的糞，分析《中海地絡(luò)產(chǎn)項(xiàng)目燦發(fā)展成傻本管理祖制度》，可以紙看出中棒海地產(chǎn)嫌這套成為本管理重制度并宴沒有運(yùn)蘋用多么竭復(fù)雜或什很超前煮的管理吃手段，線似乎就箭是將教笨科書中稼的成本般管理方漏法落實(shí)邪到了具毅體管理振制度和臉實(shí)施中刪。但是東仔細(xì)分白析，這酬套制度歐確實(shí)系張統(tǒng)性很動(dòng)強(qiáng)，有窗其很多嚷先進(jìn)的憑方面?？嫦旅媸菬熚覍@爛套中海貝項(xiàng)目成層本管理雨體系的怪一些認(rèn)塌識(shí)。中海地產(chǎn)丑成本管理面體系剖析中海地產(chǎn)托成本管理齒體系剖析中海地廚產(chǎn)成本娃管理文鐵件體系芬分析中海地產(chǎn)渴成本管理偶文件由一談系列文件飲組成，最市高一級是《中海地產(chǎn)梳項(xiàng)目發(fā)展朵成本管理析制度》，下面還胸有一系列瓦文件，包惜括管理辦睜法，管理絨指引、工洗作程序、回單項(xiàng)通知遵和用表等心，將這些改文件進(jìn)行潮分類后，國見下表。中海地批產(chǎn)成本榴管理體著系剖析文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等

《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系

《中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法》包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件《合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)》合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件《關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知》總部將參與子公司的大額工程合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作

《分判商名冊管理程序》分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等

《招標(biāo)分判工作程序》包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件《合約管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理

《工程簽證管理工作程序》施工過程的簽證管理

《關(guān)于加強(qiáng)對大額工程款支付審批管理的通知》大額付款管理中海地產(chǎn)嶼成本管理針體系剖析(1)成本管弦理總思回路清晰撤而且系推統(tǒng)，中海的成哪本管理總辯思路：以疼統(tǒng)一成本狡科目為前串提，以全失過程成本蝕管理為主檔線，以建帆安成本動(dòng)戚態(tài)監(jiān)控為壩重點(diǎn)，以拋建立成本婦經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)捕庫為支撐抓，以統(tǒng)一跪合約安排寇模式及ERP項(xiàng)目管理稼為手段，悟構(gòu)建有效醬的成本管緒理體系，犯不斷完善哲，持續(xù)改董進(jìn)。(2)建立了桶公司統(tǒng)燒一的、膨和財(cái)務(wù)夢緊密結(jié)桑合的成靈本分解朽體系，醉相當(dāng)于停統(tǒng)一了湯成本管劫理的“度量衡”。中海首先街建立了一訪個(gè)和財(cái)務(wù)拆科目相結(jié)蘆合的成本搜分解體系-《中海地產(chǎn)襲房地產(chǎn)開晶發(fā)項(xiàng)目成根本科目》，成本計(jì)煤劃、成本薯管理、成溪本核算、脂成本考核摸等都以這駁個(gè)成本分裝解體系為冊基礎(chǔ)，即東統(tǒng)一了各游層次成本貓的口徑和撓構(gòu)成，相狀當(dāng)于統(tǒng)一除了成本管泉理的“度量衡”，不會(huì)出裹現(xiàn)各個(gè)部庸門對于成巧本理解不便同而造成壁的偏差，罵而影響成瘦本管理的縣執(zhí)行力。中海地自產(chǎn)成本食管理體卡系剖析(3)成本組閱織管理掙架構(gòu)合滅理，各金部門對根于成本漿管理的融職責(zé)清樹晰，并寺由發(fā)展鞏管理部融代表公嚷司進(jìn)行塵成本總牙控。在總部鬧成立項(xiàng)么目成本棗管理工騎作小組倚，小組蔬成員由避公司發(fā)極展管理裙委員會(huì)散確定，乞由總部借主管領(lǐng)抱導(dǎo)、各劃相關(guān)部東門負(fù)責(zé)稍人和各咸地區(qū)公佩司財(cái)務(wù)桐負(fù)責(zé)人挑組成，把負(fù)責(zé)統(tǒng)原領(lǐng)地產(chǎn)議業(yè)務(wù)線漂的項(xiàng)目顯成本管阿理工作詞，并向偏公司發(fā)靠展管理浸委員會(huì)徑負(fù)責(zé)?？偛堪l(fā)蜻展管理撓部為項(xiàng)摩目成本被管理的膝日常工墻作機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)耐工作小組海成員之間叛及工作小蹲組與地區(qū)鹽公司之間頑的聯(lián)絡(luò)等句工作。負(fù)糊責(zé)下達(dá)、聰審批目標(biāo)剩成本，并頃進(jìn)行成本奶監(jiān)控。集團(tuán)總部饞的投資管眨理部、規(guī)也劃設(shè)計(jì)中搬心、營銷倒策劃中心跌、財(cái)務(wù)資混金部和發(fā)博展管理部差，以及各朝地區(qū)公司迫對于項(xiàng)目擠成本各部嫩分（基于綿成本分解寺體系）的東管理職責(zé)鴿清晰。中海地于產(chǎn)成本蓮管理體稻系剖析(4)項(xiàng)目開越發(fā)建設(shè)擺全過程胡各階段蛇的管理薪方法和請管理流禁程清晰逗。實(shí)施全過首程目標(biāo)成放本管理，輸在項(xiàng)目的蘭可行性研倘究、市場繳定位、規(guī)尤劃設(shè)計(jì)、蔽施工等各外個(gè)階段，室分別建立葛成本控制爆目標(biāo)，實(shí)鞭行全過程虹目標(biāo)成本主管理。并重對實(shí)施過重程的關(guān)鍵突節(jié)點(diǎn)進(jìn)行瞎控制，除隨以上節(jié)點(diǎn)霜外，還有趴施工過程?hào)|的主體工找程開工或羊主包合同啦簽訂、主饑體結(jié)構(gòu)封承頂兩個(gè)節(jié)愁點(diǎn)，到達(dá)班每個(gè)節(jié)點(diǎn)扇時(shí)必須進(jìn)麗行成本預(yù)省測或核算堵，超過成戶本目標(biāo)必素須上報(bào)批頂準(zhǔn)。

對智于各個(gè)階磨段成本管致理，均配拌有相應(yīng)的珍表格要求鈴填寫上報(bào)洞，下面對毀于表格專后門還有分明析。(5)統(tǒng)一全公返司的成本結(jié)管理方法污?？偛繉舻貐^(qū)公悔司的合史約安排榴模式做紫出統(tǒng)一慌規(guī)定，訪包括合莫約策劃瞞、工程井分判模寧式、報(bào)捎價(jià)及定擋標(biāo)、甲吃供材管喚理、進(jìn)霧度款支裂付等，尼地區(qū)公誦司應(yīng)嚴(yán)江格執(zhí)行鳥。中海地勇產(chǎn)成本伙管理體泳系剖析(6)對成本賴管理每淺個(gè)環(huán)節(jié)駐配有相劣應(yīng)工作儀指引和著模板。對成本管課理每個(gè)環(huán)依節(jié)配有相聽?wèi)?yīng)工作指釀引和模板栽，內(nèi)容細(xì)乞致全面，百如上述的《中海地產(chǎn)雪統(tǒng)一合約栗安排管理底辦法》中，對項(xiàng)貿(mào)目合同結(jié)緣瑞構(gòu)策劃內(nèi)呆容、報(bào)價(jià)捷方式、定腹標(biāo)原則、臨工程量計(jì)讓量管理、地造價(jià)構(gòu)成尊、甲供料宗確定原則懇及損耗率療確定、工炎程款支付駝方式等均爐有詳細(xì)的逮說明或規(guī)教定。如上述的《合約管理槽工作程序》中，對桐合同簽糕訂后的困合同交撓底、付癥款、預(yù)潔算、報(bào)咬價(jià)、變支更、結(jié)溜算管理渣等工作蹲，均有秀詳細(xì)的份說明或顫規(guī)定。中海地添產(chǎn)成本冰管理體繞系剖析(7)配套用濁表齊全叨、清晰卷和細(xì)致惠，形成努體系，殃對成本臥管理每持個(gè)環(huán)節(jié)牢均有標(biāo)挨準(zhǔn)用表扣或示例叢模板。各項(xiàng)制柔度的配撐套用表李具體如錢下：制度名稱配套用表《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》

《項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測表》

《項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表》

《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表》

《項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表》

《開發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表》

《關(guān)于第×期第×階段成本預(yù)測報(bào)表的回復(fù)格式》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X》中海地滾產(chǎn)成本百管理體飄系剖析

《關(guān)于【XXXX】項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX階段）的批復(fù)格式》

《項(xiàng)目成本超支審批表》

《建安成本超支審批表》

《項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表》

《建安成本數(shù)據(jù)采集分析表》

招投標(biāo)管理制度《大額工程合同投標(biāo)單位備案表》

《大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知》

《大額工程合同中標(biāo)單位審批表》

《

年半年工程合約定標(biāo)情況表》

《分判商考察意見表》（適用于在建工程）

《分判商考察意見表》（適用于完工工程）

《分判商考察意見表》（適用企業(yè)基地）

《分判商考察意見表》（適用于工廠）

《分判商履約評價(jià)表》（HY01-05）

《分判商名冊》（HY01-06）

《分判商履約情況調(diào)查表》（HY01-07）

《分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）》（HY02－02）中海地幕產(chǎn)成本勸管理體知系剖析

《招標(biāo)文件評審表》（HY02－03）

《投標(biāo)單位審批表》（HY02－04）

《開標(biāo)書》（HY02－05）

《分判工程定標(biāo)記錄》（HY02－06）

合同管理制度《合約管理策劃報(bào)告評審表》（HY02－01）

《合約交底記錄》（HY03－01）

《合同文件評審表》（HY02－07）

《合同分發(fā)登記表》（HY02－08）

合同簽訂后成本管理制度《工程付款證書》（模板）（HY03－02）

《工程變更價(jià)款確認(rèn)書》（HY03－05）

《工程變更價(jià)款審批表》（HY03－04）

《工程成本變動(dòng)報(bào)告》（HY03－03）

《工程簽證單》（HY04-01）

《工程簽證登記表》（HY04-02）

《簽證費(fèi)用審批表》（HY04-03）

《結(jié)算書》（模板）（HY03－06）

《結(jié)算確認(rèn)書》（HY03－07）若只有務(wù)制度和竄工作流耍程，而大不配合裂以相應(yīng)漆的標(biāo)準(zhǔn)它管理用膚表或模生板，則危這些制堅(jiān)度很難棚被執(zhí)行磁，或執(zhí)守行效果爹大打折紐奉扣。中海地叨產(chǎn)成本飼管理體屈系剖析(8)招投標(biāo)管求理制度融像合到成本括管理和合疾同管理的漂各項(xiàng)制度曉中中海沒有控單獨(dú)編制杰招投標(biāo)管份理制度，曲而是將招怕投標(biāo)管理置制度融合魂到成本管律理和合同辯管理的各煩項(xiàng)制度中(9)對各地皺區(qū)公司收既有統(tǒng)建一，也諸有開放市。制度規(guī)執(zhí)定：各頓地區(qū)公江司應(yīng)按挨照總部莊的相關(guān)鄙要求和蟻多年以江來形成隆的行之宇有效的瞎作法,結(jié)合本亮公司的異實(shí)際情低況制定兆自己的墊合約管呈理辦法榜可參照服該辦法域制定各容地區(qū)管洋理辦法濫。龍湖萬科綠城中海特色房地產(chǎn)濁企業(yè)成束本管理愧分析一、龍伯湖集團(tuán)倚成本管欣理辦法兩個(gè)關(guān)鍵費(fèi)項(xiàng)口徑、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)和管控一條主線以合同及合約規(guī)劃為管理主線，由項(xiàng)目成本經(jīng)理管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板目標(biāo)成本模板、合約規(guī)劃模板、歷史成本庫模板龍湖集團(tuán)成本管理辦法龍湖地扣產(chǎn)成本封管理體薦系總體思諒路新增強(qiáng)控淺預(yù)警體系羽，完善無概效成本的瞧管理流程靠，規(guī)范無找效成本的竟管理方法素。統(tǒng)一成耗本科目訊，新增監(jiān)資源規(guī)迎劃管控如體系，貍并完善批前期目壯標(biāo)成本哭的測算詳方法，鳴規(guī)范操奴作步驟完善成本宗后評估管克理流程，曬優(yōu)化成本墊信息庫的途管理方法隔。綠城地產(chǎn)成紡本管理詳體系造價(jià)管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)寺性招標(biāo)管察理變更簽道證管理預(yù)結(jié)算趙管理綜合成換本體系成本信息喘化成本軟抗件信息月逃報(bào)成本數(shù)琴據(jù)庫目標(biāo)成何本動(dòng)態(tài)成呆本責(zé)任成本綜合成暴本萬科成尤本管理語體系龍湖、綠侮城、萬科籍三家企業(yè)肅成本管理掩共性從以上冒三家企蘭業(yè)的項(xiàng)賄目成本諸控制可裳以看出脹項(xiàng)目成轎本控制毛是集經(jīng)業(yè)濟(jì)、技拴術(shù)與管坑理為一公體的綜拼合性管衰控，即渠項(xiàng)目管柿理流程燙的制度攏化、統(tǒng)懷一化、擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)化單。以成蓄本控制浴貫穿整悟個(gè)項(xiàng)目范之中。鋤只有做塊到各方杰綜合評守衡，同鐘時(shí)結(jié)合泛產(chǎn)品特?fù)嵝约捌笤蕵I(yè)模式經(jīng)才能做逃到直接當(dāng)有效。豈在項(xiàng)目偉開發(fā)中冬必須對厚影響成極本的各材個(gè)階段什實(shí)施全事過程控漢制，以飽利于房復(fù)地產(chǎn)開遇發(fā)企業(yè)屑資金的相合理流亂動(dòng)，實(shí)部現(xiàn)投資扮的良性軌循環(huán)。店也只有弟這樣，透房地產(chǎn)抽項(xiàng)目投藥資才能蒙真正可飄控，管付理才會(huì)廉出效益穩(wěn)。龍湖、鈔綠城、頑萬科成鳴本管理鈔特點(diǎn)萬科龍湖綠城主要是統(tǒng)南一完善成蠻本管理體艱系的各個(gè)削科目，對駐成本后評存估流程進(jìn)諷一步細(xì)化模，加強(qiáng)信度息化的建神立由項(xiàng)目成壤本經(jīng)理負(fù)距責(zé)管控項(xiàng)織目總體成集本，同