商業(yè)地產(chǎn)休閑地產(chǎn)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策劃案例

牧馬山新城戰(zhàn)略策劃報(bào)告王志綱工作室2006年4月20日導(dǎo)言牧馬山是一個(gè)新城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，城區(qū)開發(fā)只有在整個(gè)城市發(fā)展中找到屬于自己的機(jī)遇；才能與城市融為一體；才能得到差異化、主題化以及可持續(xù)發(fā)展。城市機(jī)遇包括產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇、文化的機(jī)遇、地產(chǎn)模式的機(jī)遇三大類。在成都成為“西部之心”的今天，在雙流成為“西部航都”快速發(fā)展的今天，牧馬山要找到自己的機(jī)遇，就必先了解成都的城市機(jī)遇和西部航都的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，并把它承接過來，才是發(fā)展之路！已經(jīng)經(jīng)歷十多年發(fā)展的牧馬山，在新的歷史時(shí)期需要“重修廟宇，再塑金身”。目錄第一部分態(tài)勢分析第二部分戰(zhàn)略定位第三部分開發(fā)構(gòu)想第四部分營銷突破第一部分態(tài)勢分析一、成都成為西部航都二、成都是中國西部的“頭腦城市”三、成都的郊區(qū)化辦公時(shí)代到來四、聚焦牧馬山一、成都成為西部航都1、成都成為“西部航都”(中國航空發(fā)展大勢，思路是中臨空發(fā)展、成都)（1）中國航空“3＋1”格局隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的推動(dòng)和航空時(shí)代的到來，中國的航空業(yè)得到了快速的發(fā)展，以北京、上海、廣州為中心形成了中國航空的“三大極”，而在中西部地區(qū)，成都由于擁有西部最廣的航空區(qū)位腹地條件，最大的航空客貨流量，最強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成為西部航空第一城和中國航空“第四極”，中國航空的“3＋1”格局形成。（2）臨空經(jīng)濟(jì)改變城市命運(yùn)在新一輪的城市競爭中，擁有國家級和區(qū)域級樞紐機(jī)場的城市，紛紛以發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)作為提升城市能級的引擎，一時(shí)間在中國建設(shè)航空城的浪潮風(fēng)起云涌：北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、昆明等眾多的城市都提出建設(shè)航空城的宏偉藍(lán)圖。[鏈接]：中國建設(shè)航空城的浪潮風(fēng)起云涌首都航空城規(guī)劃面積為100平方公里，由首都機(jī)場集團(tuán)公司與順義區(qū)政府共同打造。將以2008年奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，基本建成航空城，它將使首都機(jī)場成為中國內(nèi)地最大的貿(mào)易自由港（經(jīng)濟(jì)特區(qū)），北京“十一五”規(guī)劃將首都航空城作為北京重點(diǎn)發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一。上海圍繞虹橋和浦東機(jī)場，分別打造長寧臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)和18平方公里的浦東航空城。西部地區(qū)的重慶和昆明，都已規(guī)劃100平方公里的航空城。天津、深圳、福州、廈門等很多城市也相繼提出建設(shè)航空城，發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃。（3）成都以雙流為核心打造“西部航都”

成都成為中國航空“第四極”，雙流縣作為成都市臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體，以打造“西部航都”為契機(jī)，構(gòu)建中國西部最發(fā)達(dá)的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，將成為中國西部臨空經(jīng)濟(jì)第一城，成為整個(gè)西部地區(qū)航空運(yùn)輸與臨空經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、能級最高的樞紐與中心。[鏈接]:成都將被批準(zhǔn)開放“第五航權(quán)”

2005年國家民航總局批準(zhǔn)開放成都第五航權(quán)之后，相繼開通了成都至巴黎，成都經(jīng)上海至洛杉磯、倫敦、溫哥華、墨爾本等國際航線。另外，去年12月18日，德國漢沙航空公司與國貨航合作開通成都至德國法蘭克福的貨運(yùn)航線，實(shí)現(xiàn)了成都乃至整個(gè)西部地區(qū)連接歐美發(fā)達(dá)城市貨運(yùn)航線零的突破；大韓航空申請飛成都貨運(yùn)航線，從漢城到成都再飛歐洲，韓國漢城機(jī)場一個(gè)貨運(yùn)倉庫年吞吐量就達(dá)到100萬噸，他們的重心向成都移，將對成都機(jī)場有很大的促進(jìn)。隨著第五航權(quán)的開放，成都以雙流為核心所打造的“西部航都”的地位將越加鞏固，雙流加快了融入國際化的腳步。2、中國西部航空城中國西部航空城的范圍包括：航空港物流園區(qū)、商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、東升城市組團(tuán)的部分區(qū)域、華陽城市組團(tuán)的部分區(qū)域、牧馬山組團(tuán)，占地約100平方公里。未來的中國西部航空城是具備機(jī)場作業(yè)、國際物流、保稅工業(yè)、金融商業(yè)、國際會(huì)展、生態(tài)居住、國際教育、旅游休閑等功能的經(jīng)濟(jì)區(qū)，是綜合性、多功能、具有航空產(chǎn)業(yè)特色的都市化區(qū)域。

航空城的功能分區(qū)：航空物流區(qū)臨空工業(yè)區(qū)臨空商業(yè)區(qū)臨空商務(wù)區(qū)臨空文化區(qū)臨空居住區(qū)商業(yè)區(qū)文化區(qū)商務(wù)區(qū)休閑商務(wù)區(qū)居住區(qū)商務(wù)區(qū)臨空工業(yè)區(qū)航空物流區(qū)中國西部航空城根據(jù)功能分區(qū)，航空城可被劃分為八個(gè)板塊，牧馬山板塊在航空城的核心區(qū)中作為“臨空休閑商務(wù)區(qū)”。牧馬山板塊與航空城內(nèi)其它板塊的關(guān)系：與臨空工業(yè)區(qū)和臨空物流區(qū)的關(guān)系：航空城的工業(yè)區(qū)和物流區(qū)是航空城中的“車間”和“倉庫”，在臨空經(jīng)濟(jì)中扮演的是”軀干“的角色，在工業(yè)區(qū)和物流區(qū)中也有部分辦公區(qū)域，然而對于大型企業(yè)來說，牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境和高端的配套設(shè)施，對企業(yè)的高端辦公機(jī)構(gòu)和管理部門有很強(qiáng)的吸引力。與臨空商業(yè)區(qū)的關(guān)系：臨空商業(yè)區(qū)，是航空城中生產(chǎn)、生活活動(dòng)相配套的區(qū)域，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，但臨空商業(yè)中相關(guān)的高端產(chǎn)品放置到牧馬山新城去演繹就更為合適。與臨空文化區(qū)的關(guān)系：臨空文化區(qū)，航空城中的文化區(qū)是成都最大的大學(xué)城板塊，有眾多的科研院所和研究機(jī)構(gòu)，屬智力密集區(qū)域。隨著牧馬山環(huán)境的進(jìn)一步改進(jìn)，配套更一步提高，會(huì)吸引一定的高端的研究機(jī)構(gòu)和智力資源向牧馬山擴(kuò)散，也為牧馬山發(fā)展頭腦經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的智力條件。與臨空居住區(qū)的關(guān)系：就整個(gè)航空城的臨空居住區(qū)來看，由于緊鄰機(jī)場，受開發(fā)強(qiáng)度、建筑密度和建筑形態(tài)的限制，牧馬山只能作為發(fā)展別墅和低密度住宅用地，同時(shí)由于高爾夫球場等高端設(shè)施的配套，造就了牧馬山作為高尚別墅區(qū)的機(jī)遇，而這是航空城內(nèi)其它臨空居住板塊所無法比擬的。與其它臨空商務(wù)區(qū)的關(guān)系：航空城中有三大商務(wù)區(qū)，其中位于華陽的商務(wù)區(qū)是以成都南部新城的商務(wù)職能為主，航空城的商務(wù)職能為輔的區(qū)域，突出的是城市的商務(wù)職能；另一個(gè)商務(wù)區(qū)由于被機(jī)場和物流園區(qū)、文化區(qū)的擠壓，發(fā)展?jié)摿τ邢?；而牧馬山由于機(jī)場二跑道的修建，原有機(jī)場周邊的相關(guān)航空機(jī)構(gòu)等眾多部門被迫拆遷，這為牧馬山發(fā)展航空商務(wù)創(chuàng)造了條件，目前已有民航西南管理局、國航和鷹聯(lián)等遷至牧馬山。

牧馬山新城因其特殊的地理位置，良好的生態(tài)環(huán)境，高尚的區(qū)域品質(zhì)，成為整個(gè)航空城中最高端的休閑商務(wù)板塊。牧馬山有三個(gè)突出的特點(diǎn)：臨空化、高端化、頭腦化。

緊鄰上海虹橋機(jī)場的虹橋地區(qū)是集涉外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、會(huì)展、賓館、商業(yè)、娛樂于一身的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，也是上海發(fā)展頭腦經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)最集中的地區(qū)：入駐的企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)約為3000家，其中外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)約占47％，國際500強(qiáng)企業(yè)中的3M、聯(lián)合利華、通用電器、英特爾等公司在此設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)。虹橋已成為上海目前最成熟的商務(wù)辦公區(qū)之一。已有15個(gè)國家的駐滬領(lǐng)事館落戶虹橋。已建有18家賓館，其中五星級賓館5家，四星級賓館6家。[鏈接]：上海虹橋的臨空商務(wù)區(qū)虹橋地區(qū)西郊賓館長寧擁有的五星級酒店數(shù)量占上海的六分之一。截至2006年1月，上海擁有的五星級酒店23家，其中：長寧有6家、黃浦有2家、靜安有4家、盧灣有3家、浦東有7家、徐匯有1家。浦東區(qū)和長寧區(qū)座擁機(jī)場的優(yōu)勢，也成為五星級酒店最集中的兩區(qū)。1、全球產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)今天中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅要強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)這個(gè)“硬“功能，更要強(qiáng)化研發(fā)、營銷、商務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)的“軟“功能。它們將推動(dòng)制造業(yè)從產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的低端向高端跨越（微笑曲線）。二、成都是中國西部的“頭腦城市”從全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新趨勢看，隨著中國的經(jīng)濟(jì)快速成長，尤其是中國龐大市場的成長，繼制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之后的一輪新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮正在到來，即：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移。特征：“三來一補(bǔ)”，勞動(dòng)密集型的輕工產(chǎn)業(yè)主要承接地：珠三角典型園區(qū)：三來一補(bǔ)工業(yè)園特征：以IT為特點(diǎn)的電子制造業(yè)主要承接地：長三角地區(qū)為主，珠三角為輔典型園區(qū)：蘇州工業(yè)園特征：技術(shù)、知識密集型的中高端產(chǎn)業(yè)主要承接地：天津、南京、成都等中心城市典型園區(qū)：天津泰達(dá)、成都高新區(qū)以頭腦產(chǎn)業(yè)為主體的知識密集型產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主導(dǎo)。2、成都成為西部“頭腦城市”在全球經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，作為“西部之心”的成都城市發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向也在發(fā)生根本性的變化：城市定位向“頭腦城市”轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)向“頭腦產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變“頭腦城市”的表現(xiàn)一：總部基地2004年，成都市相繼獲得了“中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“中國最佳商務(wù)城市”等稱號，這表明成都具有良好的商務(wù)環(huán)境，十分適合發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”。《中國總部經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》通過對全國35個(gè)主要城市進(jìn)行總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力進(jìn)行評價(jià)，結(jié)果顯示，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排在前十位的城市依次是北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、天津、南京、青島和武漢。法國安龍保險(xiǎn)更是將中國區(qū)總部設(shè)在成都，渣打銀行、匯豐銀行等知名金融機(jī)構(gòu)紛紛在成都設(shè)立區(qū)域總部。以成都等為代表的大區(qū)域性中心城市，重點(diǎn)發(fā)展部分跨國公司在華分支機(jī)構(gòu)、國內(nèi)大企業(yè)總部或區(qū)域總部、省級大企業(yè)集團(tuán)總部等?！邦^腦城市”的表現(xiàn)二：研發(fā)中心進(jìn)入成都的研發(fā)中心：跨國公司：INTEL芯片組裝中心、摩托羅拉研發(fā)中心、ALCATEL研發(fā)中心、NOKIA研發(fā)中心、西門子成都研開發(fā)中心、愛立信西部研發(fā)總部、Gameloft成都研發(fā)中心、瑞士微訊(成都)研發(fā)中心、成都微軟技術(shù)中心、成都邁普、科勝訊公司成都研發(fā)中心、惠普成都研發(fā)中心（中國3大中心之一，據(jù)說是中國的最后一個(gè)）等。國內(nèi)巨頭：成都華為研究所、成都中興研究所、盛大成都研發(fā)中心、聯(lián)想研究院成都分院、金山數(shù)字娛樂科技有限公司等此外，甲骨文公司、IBM等企業(yè)也都表示將在成都設(shè)研發(fā)中心。

成都已經(jīng)成為中西部第一大IT城市，在國內(nèi)也在前五(前四位是北京、上海、深圳、廣州)。排名名目排名前五位城市航空城市北京上海廣州深圳成都總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合能力北京上海廣州深圳成都研發(fā)中心北京上海深圳廣州成都“頭腦城市”的表現(xiàn)三：創(chuàng)意城市（1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)造就創(chuàng)意城市

“創(chuàng)意城市”是在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上提出來的，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在制造業(yè)充分發(fā)展，服務(wù)業(yè)不斷壯大的基礎(chǔ)上形成的新型產(chǎn)業(yè)，是二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的結(jié)果。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)意活動(dòng)，將設(shè)計(jì)、技術(shù)、制造、商業(yè)、文化和藝術(shù)等活動(dòng)融為一體，按照市場化運(yùn)作模式，創(chuàng)造性的開發(fā)和利用，是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新載體，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。通常包括廣告、建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場、手工藝品、時(shí)尚設(shè)計(jì)、電影與錄像、交互式互動(dòng)軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)、電視和廣播等等。（2）創(chuàng)意城市將是未來城市最具競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略制高點(diǎn)世界城市都是創(chuàng)新城市。綜觀全球，有影響的世界級城市，無一不是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的地區(qū)，正是發(fā)達(dá)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大大增強(qiáng)了城市的競爭力和輻射功能，造就了世界級城市。創(chuàng)意之都和創(chuàng)意城市在中國風(fēng)起云涌。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來在我國大中城市尤其是北京、上海、深圳異軍突起，創(chuàng)新之都的爭奪已經(jīng)悄然開始，此外廣州、杭州、重慶、昆明、西安等眾多城市也都制定了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，打造創(chuàng)意城市。這是實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的一個(gè)具體表現(xiàn)。創(chuàng)意城市成為未來城市核心競爭力的重要表現(xiàn)。未來城市最具競爭優(yōu)勢的定位已不僅是類似區(qū)域政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心等概念，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速拉動(dòng)下，創(chuàng)意城市將是未來城市最具競爭優(yōu)勢的一個(gè)新定位。創(chuàng)意城市的形成和發(fā)展不僅將使城市發(fā)展從效率城市提升到創(chuàng)新城市，而且會(huì)從整體上推動(dòng)城市形態(tài)和質(zhì)態(tài)的根本性轉(zhuǎn)型，是城市在更高層次上形成自己核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略制高點(diǎn)。[鏈接]：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國北京：“十一五”期間北京將制定支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策，重點(diǎn)發(fā)展影視業(yè)、出版業(yè)、演出業(yè)、藝術(shù)品經(jīng)營業(yè)、動(dòng)漫與網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)等六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。北京已經(jīng)形成了幾大初步成型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，如北京數(shù)字娛樂示范基地、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園以及朝陽大山子藝術(shù)中心等。2006年9月，中國城市論壇北京峰會(huì)將以“創(chuàng)意城市、人文生活”為主題。上海：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也被列入上?！笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃，上海志在用10年時(shí)間建成亞洲最有影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。目前，上海市已建成18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，在這些集聚區(qū)中入駐有美國、日本、比利時(shí)、法國、新加坡、意大利等30余個(gè)國家和地區(qū)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)800多戶，從業(yè)人員上萬人。2004年上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)約占全市GDP的7.5%，規(guī)劃到2010年?duì)幦∵_(dá)到10%以上，據(jù)預(yù)測至2007年底，上海規(guī)劃形成70至80個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引3000至5000家各種創(chuàng)意類企業(yè)在園區(qū)內(nèi)集聚。深圳：將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)列為“文化立市”的重要內(nèi)容。杭州：杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志是該市最大的設(shè)計(jì)聯(lián)盟——LOFT49，這片運(yùn)河邊近萬平方米的舊廠房匯聚了17家藝術(shù)機(jī)構(gòu)。重慶：2005年1月5日，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高峰論壇在渝開講。4月16日，2005中國(重慶)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與城市商業(yè)開發(fā)高峰論壇又在重慶舉辦。重慶的迫切態(tài)度可見一斑。長沙：《超級女聲》證明了長沙對于電視節(jié)目的創(chuàng)意。另外，“藍(lán)貓”銷售著近3000多個(gè)品種的衍生產(chǎn)品，長沙卡通藝術(shù)節(jié)開幕、金鷹卡通頻道開播，長沙的創(chuàng)意城市特色有著獨(dú)特的地位。昆明：昆大麗(昆明、大理、麗江)向來被視為生活方式的典范。這里是手工業(yè)創(chuàng)意人群的天堂。……（3）成都打造西部第一“創(chuàng)意城市”：成都是個(gè)具有“智慧”精神的城市，近年來電子信息產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，集聚了一批高水準(zhǔn)的人才和知名企業(yè)，在這里發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有很好的基礎(chǔ)和市場作保證。十一五期間，成都將打造“數(shù)字娛樂第三城”將大力發(fā)展有線數(shù)字電視，推出傳媒娛樂品牌，推進(jìn)西部印務(wù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，構(gòu)建新聞出版產(chǎn)業(yè)鏈，扶持有發(fā)展?jié)摿Φ奈幕菟嚬咀龃笞鰪?qiáng)，加快建設(shè)國家級網(wǎng)絡(luò)游戲和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地，培育壯大數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)。成都將打造“動(dòng)漫之城”。任何一個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會(huì)忽略成都。2004年，成都市就擁有近30萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國三大數(shù)字娛樂城市之一。動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)是成都市文化產(chǎn)業(yè)的新興重要產(chǎn)業(yè)之一。全國首家網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)在成都市高新區(qū)正式投入營運(yùn)，目前已有盛大、金山等35家國內(nèi)外知名網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)入駐，投資達(dá)1.5億元。一系列的發(fā)展態(tài)勢表明，成都正以較強(qiáng)的綜合實(shí)力，以“西部之心”的姿態(tài)正成為西部的“頭腦城市”。三、成都密的郊區(qū)化緩辦公時(shí)代哲到來受技術(shù)因尤素、成桶本因素委和環(huán)境箱因素的影響，冰現(xiàn)代辦公跪模式發(fā)生書了轉(zhuǎn)變，工業(yè)化閘時(shí)代的假辦公空生間是標(biāo)準(zhǔn)化昂的分割勿空間、影寫字樓既形態(tài)，織多集中僚于中央商務(wù)清區(qū)；后工業(yè)時(shí)斷代的辦公污空間是親近自然壞、可持續(xù)痕發(fā)展，追汪求在休閑泊中辦公，毫在辦公中喪休閑，多揪集中于城市郊繞區(qū)。承擔(dān)企業(yè)、公司的高級管理職能和對外聯(lián)系。中心商務(wù)區(qū)CBD郊區(qū)辦公園郊區(qū)辦公園一般是大公司的區(qū)域性組織。依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費(fèi)者和中間市場提供服務(wù)。郊區(qū)辦表公園與退中心商搖務(wù)區(qū)分宅離生態(tài)商務(wù)崇花園（E胸OD）成害為國際標(biāo)粒準(zhǔn)的辦公貼新趨勢：生態(tài)商務(wù)照花園已經(jīng)琴是國際上壁公認(rèn)的最傅具有生命燈力的新型釣商務(wù)辦公督模式，它脫是城市經(jīng)吵濟(jì)發(fā)展到窩一定階段逃的產(chǎn)物，意和城市的謠規(guī)劃、功榴能密切相雨關(guān)，集生袋態(tài)型、創(chuàng)配意型、獨(dú)經(jīng)立型、智今能型為一屠體，是歷聽史發(fā)展的誘必然，也成為國洗際化大肉都市的惜重要標(biāo)陵志之一。生態(tài)商豎務(wù)花園絡(luò)（EO劫D）的亂特點(diǎn)：偏離市那中心低密度大承型綜合社隊(duì)區(qū)生態(tài)環(huán)境與優(yōu)良生態(tài)商舞務(wù)花園吧（EO宋D）的世優(yōu)勢：改善工幕作環(huán)境提高工作撤效率降低辦公陷成本平衡城市促發(fā)展提高就業(yè)醋率在歐美裁許多城孩市，商大務(wù)花園丑成為最欄重要的械辦公物美業(yè)品種倍之一。青很多國搖際跨國店公司的仆總部都也設(shè)在生填態(tài)商務(wù)捆花園內(nèi)漠，60譯％的大春企業(yè)都滾擁有自卷己的商彩務(wù)花園指，展現(xiàn)落企業(yè)自昏己獨(dú)特療的形象偵。[鏈接勞]：有統(tǒng)計(jì)顯雁示，在美國從197爛5年到1爺999年剃，紐約市盒中心區(qū)公貿(mào)司總部的牛集中程度麥降低了5她0％；芝窯加哥中心唯區(qū)也降低棋了25％拼。不僅菠波音公司聾喬遷，就雪連美國C拌BS廣播左公司、甚決至紐約證喇券交易所旅都有過遷沸出紐約的縱動(dòng)議。I江BM在紐睬約曼哈頓魯也購置有莫辦公大樓擱，但它的?？偛吭缫褢c遷至紐約麻郊區(qū)。拘煙草巨人爽菲利普莫萄里斯公司秩總部也計(jì)略劃將從紐怖約市搬遷勾到弗吉尼銜亞州。其花他很多著恥名的公延司也都棗在遠(yuǎn)離瓣市中心汁的郊區(qū)塘設(shè)立公建司總部，如朗訊籃、摩托羅業(yè)拉、英特催爾、微軟堡、思科等隙。硅谷的屠出現(xiàn)，更享加速了企域業(yè)辦公郊絲式區(qū)化的進(jìn)悟程。在北京有越來煌越多的街公司選斑擇了到悅郊區(qū)的跳“綠色辦月公”，尤其是智固力型、知鉛識型的“笑頭腦經(jīng)濟(jì)頸”企業(yè)：北電網(wǎng)懷絡(luò)、LG愧、摩托羅潔拉、愛立松信等多個(gè)目著名跨國鍛企業(yè)決定躍將總部遷洗往位于望確京地區(qū)的唉中關(guān)村電民子城科技艷園區(qū)，國煙內(nèi)航天工璃業(yè)的龍頭樓企業(yè)中國診航天時(shí)代撇電子公司強(qiáng)和長征火改箭技術(shù)股含份有限公就司也已決淡定將公司否總部設(shè)在肺豐臺區(qū)的卻總部基地寶。仲量聯(lián)辱行在《亞卸太地區(qū)跨沾國公司房跡地產(chǎn)調(diào)查憐報(bào)告》中狂指出，受借美、歐高鏟技術(shù)企業(yè)尤“邊緣辦球公”影響膏，跨國企業(yè)萄選址的地湖理位置正克在日益由喉城市中心隸區(qū)向周邊激擴(kuò)散。而智力悉密集型企疊業(yè)在上地助、亦莊、抓望京等地護(hù)尋找“新蓄巢”已成衫趨勢。[案例降]：“非中心玩”－中弘黨國際商務(wù)功花園概況：“非中魔心”是北鄙京朝陽區(qū)家規(guī)模最大診的低密度脾綠色辦公車新區(qū)，是勾北京60搞項(xiàng)重點(diǎn)工趴程之一，也占地約3報(bào)9公頃，決總建筑面昨積近45戴萬平方米浮，是北京須罕見的位敵于城市邊凳緣的四層旬寫字樓集羨群，也是濁目前國內(nèi)帽最大的生躺態(tài)化、智生能化、低攝密度的寫拋?zhàn)謽羌赫?。功能?gòu)辦成：集商務(wù)菜辦公、商殿業(yè)、酒店潮、展覽、峰休閑娛樂虎于一體的監(jiān)低層、低芽容積率、舌花園式、襖生態(tài)化商述務(wù)辦公園孝區(qū)，包括充30萬詠平米商務(wù)親辦公、1怒0萬平方賄米商業(yè)會(huì)閣展中心、駐2650莖0平米超業(yè)級商務(wù)會(huì)攻所。特點(diǎn)：具有低股層、低密瘦度、低容娘積率、高身綠化率“園三低一高慕”的特征烏，創(chuàng)新性喘地營造出話一個(gè)新型滑生態(tài)、個(gè)饞性化、智會(huì)能化的商召務(wù)辦公園否區(qū)。森林惜環(huán)繞的非杜中心中弘學(xué)國際商務(wù)兇花園，容金積率僅0蘋.9，為擔(dān)傳統(tǒng)商務(wù)銜中心的1弦/10，唇園區(qū)內(nèi)利母用原生坡聲地精心造遮景，建筑蛛與環(huán)境共代生，公園兆式、人性島化的辦公份環(huán)境激發(fā)園無限創(chuàng)造梨靈感，成刊為提升運(yùn)匠營效率的納創(chuàng)意策源魄地。在這里祖，沒有適封閉只步有開放晚，沒有橋壓抑只腰有輕松測，沒有餐喧囂只晃有寧靜辨，沒有絡(luò)呆板只網(wǎng)有靈活穗……成都郊導(dǎo)區(qū)商務(wù)慰辦公市聚場巨大：成都高新識區(qū)、高新贊西區(qū)、武睡侯科技園圾、西南航立空港經(jīng)濟(jì)武開發(fā)區(qū)貨、青羊工題業(yè)集中發(fā)泡展區(qū)、龍徒泉驛國家財(cái)級經(jīng)濟(jì)技串術(shù)開發(fā)區(qū)飲等眾多的掏工業(yè)園區(qū)悼都分布于葬成都的三臟環(huán)線以外擊（成都郊音區(qū)），成囑都郊區(qū)面還臨巨大的新商務(wù)辦公士商機(jī)。綠色生態(tài)痰辦公區(qū)（代EOD）鐮成為眾多菌企業(yè)的選拘擇：在郊區(qū)工判業(yè)園的企炒業(yè)多數(shù)是夠高科技公化司，對辦名公要求注大重主題化洽、個(gè)性轉(zhuǎn)化、配旨套化、慣生態(tài)化梯、人性屋化，而這正傳是郊區(qū)的您綠色生態(tài)叫辦公區(qū)（呼EOD)豎的特點(diǎn)?？v觀成都版市郊，牧榮馬山新城班具有發(fā)展臣綠色生態(tài)蠻辦公區(qū)（炕EOD)膝的潛質(zhì)見。四、聚筑焦牧馬速山1、牧丹馬山開較發(fā)的現(xiàn)蠟狀分析區(qū)位和熔交通牧馬山福新城位薦于成都賠市雙流侮縣境內(nèi)粱，總規(guī)面積18范平方公里，距成秘都市1檔4公里旦，離雙役流國際蘭機(jī)場4猜公里，陰成都火劣車南站敵12公您里，雙丑流火車傍站10毫公里。目前牧馬普山外部交通聯(lián)系主要血通過大件路膚和老川逢藏路。目前牧解馬山內(nèi)部交臘通結(jié)構(gòu)主尸要是由牧山路渡和云嶺穗路。大件路老川藏殖路云嶺路牧山路分析：從牧甜馬山現(xiàn)冒有的區(qū)載位交通守來看，薪由于老持川藏路勢和大件帆路道路豈等級較暫低，車高流較多輪，從市當(dāng)中心到催牧馬山港的交通菊成本和帥時(shí)間成透本較大迅、可達(dá)釣性差，速無形中較造成牧困馬山的傳邊緣化癢和末端俱化。此憶外由于閥牧馬山笛本身內(nèi)替部交通耕結(jié)構(gòu)也闊沒有完岔善，難急以支撐窮整個(gè)新畜城的開蹦發(fā)。隨著接居待寺立釋交橋的翠修通，晃雙楠大強(qiáng)道將成寨為成都社進(jìn)入東登升和牧學(xué)馬山的魔主要通拿道，雙昏楠大道拐至于東單升和牧狂馬山，包就相當(dāng)嫩于天府木大道至因于華陽段、光華匠大道至伯于溫江幟、成龍?zhí)分劣谡埲A榮。華陽溫江CBD龍泉驛光華大道天府大道成龍路大東升牧馬山雙楠大道原有定孩位和規(guī)泄劃：定位：牧馬山上請一輪按照純“旅游新兵城”的性質(zhì)家來規(guī)劃，習(xí)定位為旅悔游、居住枕、文體為赴主，休閑耐、療養(yǎng)為亦輔的現(xiàn)代史化、多功魂能的新型喬山水新城茄。規(guī)劃：按自然環(huán)冒境和功能徒性質(zhì)形成晝“一圈一心裹五區(qū)”的規(guī)劃勒結(jié)構(gòu)一圈：生態(tài)綠婚化保護(hù)蒸圈一心：以牧山舌湖公園國和高爾渾夫球場字形成綠刮心五區(qū)：南面—收—以農(nóng)接民安置燈為主的剝居住區(qū)弄；東面伸——商賽務(wù)會(huì)議賀、休閑乞度假區(qū)連；東北甘——休幕閑運(yùn)動(dòng)烏度假區(qū)程；西北屬——居嫂住區(qū)；翠平原地取區(qū)——沾居住區(qū)州。休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)議度假居住居住居住分析：牧馬山早原有定絞位立足歐于“旅斷游新城價(jià)”的概站念，但郊是對于枕旅游資騎源十分友豐富的擔(dān)成都平糾原來說凈，牧馬優(yōu)山“旅更游特色佳”并不全突出。俘此外作始為“西微部航都間”的一慨個(gè)組團(tuán)襪，在原用有定位紅中也無唐法體現(xiàn)碧。原有規(guī)神劃以“圾綠心”程為心，高但是定“綠心階”并不刑能成為蕩帶動(dòng)和罩支撐一眼個(gè)新城匪發(fā)展的珍中心。由于沒有底真正的區(qū)北域中心，幼造成區(qū)域變內(nèi)的各大唐板塊較為牙分散，難瘋以互動(dòng)。2、牧斷馬山與壤周邊區(qū)宵域關(guān)系向北連接“頃大東升涂”東升是幅繼溫江傷和華陽網(wǎng)之后成武都近郊穿快速崛撇起的板因塊，大欲東升的冒崛起主話要體現(xiàn)幅在兩個(gè)休方面：首一是“讀雙流新左城”的螞發(fā)展，安二是“座牧馬山琴新城”漫發(fā)展，錢因此作幻玉為大東銜升城市旋組團(tuán)的牧馬山其笑發(fā)展的本斗質(zhì)是融入山大成都。東西連貫“東島升”與“伯華陽”未來，府由于機(jī)帆場二跑耗道的建信設(shè)，東賣升和華稼陽之間成的聯(lián)系督將由華啞牧路來糕承擔(dān)，娃而華牧察路橫貫呼牧馬山幸，優(yōu)越嗚的區(qū)位奔條件，傷使得牧馬山“益左右逢源店”，將同尊時(shí)得到東鉆升和華陽跨的輻射。南部副中心CBD牧馬山龍泉驛東升機(jī)場高新西區(qū)武侯科技園高新南區(qū)西航港溫江郫縣從城市產(chǎn)近業(yè)分布來看替，牧馬山控處于“高肅新西區(qū)—核—武侯科鏈技園——傳西航港開緩發(fā)區(qū)——烤高新區(qū)（肚南區(qū)）”譽(yù)的高新技尼術(shù)產(chǎn)業(yè)帶謎（走廊）受上，“近談水樓臺”絮的區(qū)位優(yōu)母勢，使得牧馬山會(huì)揭吸引部分當(dāng)高新企業(yè)形的進(jìn)駐。向南輻射“黃雞龍溪”：“雙黃迫路文化啞休閑走紗廊”是諸雙流縣者委、縣斑政府打照造“三漿走廊”詠工作目巧標(biāo)之一乓，是副雙流推蜂進(jìn)城鄉(xiāng)踐一體化哥戰(zhàn)略的貞重要內(nèi)格容。而丟牧馬山闊正是這漠條“走門廊”的北部中心，它與漲南部中蔥心的黃共龍溪，飲共同組洪成了杠巴桿的兩紐奉翼。牧筋馬山的在開發(fā)對蟲整個(gè)“葉雙黃路足文化休喪閑走廊渠”的輻貪射和帶駱動(dòng)意義藝重大。牧馬山黃龍溪航空城雙黃路文化休閑走廊因此牧澇馬山處犁于“兩城兩帶”（南部圍新城和航酷空城，高耍新技術(shù)產(chǎn)集業(yè)帶和雙晝黃路文化遵休閑帶）療上，特殊恨的區(qū)位條跌件造就了案牧馬山處剝于“承上瓶啟下，左愁右逢源”迫的成都城府市發(fā)展結(jié)煤點(diǎn)上，也狐造就了牧譜馬山不尋磨常的歷史激使命。3、牧麗馬山的筐優(yōu)勢和真問題（1）笑牧馬山允的三大母優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢:牧馬山形緊鄰雙秀流國際襲機(jī)場，桿未來的斜成都外趨環(huán)線將夫橫跨牧飛馬山，懼未來牧奏馬山將漸成為成尺都主城館區(qū)的一炸部分，峽同時(shí)，獨(dú)由于牧璃馬山是扒中國西僅部航空延城的重醒要組團(tuán)臂之一，刃良好的膜臨空區(qū)詳位條件葡造就了浪牧馬山偽特有的爪臨空“筋氣質(zhì)”叉。資源優(yōu)全勢:土地資源放優(yōu)勢，位于潤成都近底郊的牧耀馬山擁野有上萬博畝的土染地亟待林開發(fā)，塔開發(fā)潛瞇力巨大午，可塑性性強(qiáng)，用并且由嚴(yán)于緊鄰醉機(jī)場具紀(jì)備低密湊度（別潔墅）開姜發(fā)的先仁天條件專，受國菠家土地柄調(diào)控政許策影響愉較小。生態(tài)環(huán)燥境資源螞優(yōu)勢，牧馬山虛環(huán)境優(yōu)美做，屬成都盾周邊罕見窄的坡地與蠢臺地高差柴地區(qū),摔這里水系衫密布,還牧有規(guī)劃中華的千畝人堡工湖。人文資源南優(yōu)勢，應(yīng)天寺介的佛教文艘化和張飛唱牧馬的三卻國文化，廢使牧馬山寄擁有深厚洽的文化底訂蘊(yùn)。開發(fā)基丸礎(chǔ)優(yōu)勢:擁有西南小最好的高苦爾夫球場縣和如易城拔別墅等高鉛尚住宅區(qū)賢，已經(jīng)為震牧馬山營受造了良好爛的區(qū)域環(huán)蒼境和較高糾的區(qū)域價(jià)劫值。（2）冶牧馬山適的三大梨問題戰(zhàn)略定位津亟待明晰：沒有個(gè)搬性鮮明精的戰(zhàn)略奮定位，超區(qū)域經(jīng)卵濟(jì)就缺齊乏可持灶續(xù)釋放佳的價(jià)值丙，目前磚牧馬山課就存在陣這樣的會(huì)問題，餃在大成促都和航尼空城中捕，牧馬屠山應(yīng)該欺扮演怎順樣的角尿色是亟盆需回答棵的問題號。區(qū)域價(jià)獸值亟待齒提升：牧馬山徑是成都棟近郊難刻得的生亞態(tài)淺丘咸區(qū)，自儉然人文鉗景觀妙雕手天成跑，并煌且緊鄰腐國際機(jī)煤場，但崗是長期抬以來牧羊馬山并坐沒有體朋現(xiàn)出來沫應(yīng)有的較區(qū)域價(jià)接值，區(qū)盆域開發(fā)閃凌亂、牧產(chǎn)業(yè)發(fā)筋展單一暖，可持恥續(xù)發(fā)展盯乏力，叼區(qū)域價(jià)畜值遠(yuǎn)遠(yuǎn)賴落后與氧相鄰的盤華陽和罰溫江板描塊。運(yùn)營模羞式亟待貴提升：政府的將主導(dǎo)作雹用在先濤期發(fā)揮露了巨大慨的作用怪，但不積能永遠(yuǎn)刃以政府核為主導(dǎo)敢，政府博不可能凡為牧馬武山的發(fā)戴展做持矮續(xù)性的擔(dān)資金投支入，同再時(shí)由于飯政府長室期的單姐一主導(dǎo)垂開發(fā)，庸招商零徹散，開穿發(fā)無序畢，沒有見形成很距好的投梢入產(chǎn)出新機(jī)制，斃政府收索益與投翅入不成途比例。櫻牧馬卸山要想問實(shí)現(xiàn)可剃持續(xù)發(fā)誤展，必暖須引入縱市場化盟運(yùn)營的殃理念，煙轉(zhuǎn)換經(jīng)輕營模式辟。綜上所熊述，我庭們認(rèn)為丸：18平弓方公里還的牧馬狐山，不僅是成動(dòng)都近郊的伍高尚別墅亦居住板塊點(diǎn)，更是成慢都一個(gè)的抖生態(tài)新城珠。不僅是雙裙流發(fā)展文糾化休閑產(chǎn)徑業(yè)的龍頭塊，更是西授部航空城屠的一個(gè)休煎閑商務(wù)功率能分區(qū)。不僅是碧展示雙怖流和成肝都新形鑄象的王剩牌寶地雞，更是彎成都和飾西部融捧入全球?；臉驄痤^堡。時(shí)代召室喚牧馬卻山她無權(quán)右選擇平躍庸必須承沉擔(dān)更偉爽大的使疼命牧馬山仗，需要站瘡得更高澤，看得更欄遠(yuǎn)。第二部分堤戰(zhàn)略輕定位一、總煩體思路二、戰(zhàn)略止定位三、產(chǎn)禽業(yè)定位四、功能屋定位五、市場贏定位六、形勢象定位一、總底體思路1、提升福能級，走蕩外向型的游開發(fā)模式鐵，抓住雙弓流成為西巷部航都的腰重大歷史徒機(jī)遇，本纖著“依托腦航空城，埋融入世界紗，服務(wù)西加部”的理龜念，堅(jiān)持紗走國際化晶、高端化臭和外向化修的道路。2、提惕升產(chǎn)業(yè)甲，充實(shí)租產(chǎn)業(yè)內(nèi)狡容，突解破現(xiàn)有轟的單一篇產(chǎn)業(yè)功煌能，與被航空城談的臨空賞產(chǎn)業(yè)，更及大成含都的產(chǎn)階業(yè)升級乎相掛檔時(shí)，實(shí)現(xiàn)爭戰(zhàn)略性醬的產(chǎn)業(yè)睬導(dǎo)入和臭區(qū)域的私開持續(xù)舍發(fā)展。3、提升都模式，加側(cè)強(qiáng)市場化透手段，以嫩政府主導(dǎo)源變?yōu)檎嘁龑?dǎo)，以繞城市營銷拋的理念，便整體包裝奶、推廣，疊再造牧馬唇山的品牌求，擴(kuò)大牧朱馬山在全巾國和世界套的知名度伴，讓世人研聚焦牧馬失山。二、戰(zhàn)略臉定位航都商戲谷，天劈燕府客廳對于西部寄：西部對接凡世界的窗褲口和平臺中國西部瘋航空城的夏休閑商務(wù)倒區(qū)對于大成言都：成都市擺最大的巾休閑會(huì)掌議中心成都市臨稍空型創(chuàng)意盡產(chǎn)業(yè)高地成都市釘最重要頂?shù)闹懈邌识诉\(yùn)動(dòng)覺休閑基柱地成都市近廟郊最大的須低密度高懇尚住宅區(qū)債（別墅區(qū)蜘）航都商谷袍，天府客利廳三、產(chǎn)弄業(yè)定位對于牧崗馬山來婆說，產(chǎn)同業(yè)要立類足于是袖航空城諸的功能缺組團(tuán)和迷城市近祥郊的生泰態(tài)辦公輪區(qū)的特潛點(diǎn)，大喂力發(fā)展臨空型驕現(xiàn)代服揚(yáng)務(wù)業(yè)：商務(wù)服厘務(wù)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)三業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)四、功言能定位休閑商規(guī)務(wù)運(yùn)動(dòng)健康會(huì)議度假高尚居坊住教育培訓(xùn)五、市場峰定位根據(jù)牧段馬山所撥承擔(dān)的孕功能有蜂以下市餅場劃分圣：會(huì)議市況場、商歡務(wù)辦公急市場、企居住市占場、休鬼閑游憩詠市場會(huì)議市場在成都萍舉行的差國內(nèi)外丑各種論擇壇四川省和論成都市的充中高端政伸務(wù)會(huì)議企業(yè)年會(huì)駝和行業(yè)年魔會(huì)商務(wù)辦粉公市場臨空經(jīng)濟(jì)掉相關(guān)管理配機(jī)構(gòu)和企販業(yè)頭腦經(jīng)伶濟(jì)型企叛業(yè)和創(chuàng)輕意產(chǎn)業(yè)籠型企業(yè)大中型企扁業(yè)的CE梳O官邸居住市習(xí)場駐蓉的滑外籍人陡士“空中飛色人”型高外端商務(wù)人邪士成都的蝕高收入望人群需要在奇成都置相業(yè)的外別來中高由端人士休閑游憩郵市場中高端候顏機(jī)人群成都及周陵邊的中高啊端人群（津各界名流垃政要、成長功人士）企業(yè)拓糟展訓(xùn)練從地域豆概念來伸分析，迫牧馬山泉的目標(biāo)想群基本條上可以雜劃分為傘四個(gè)圈瘦層：第一圈層種：成都市焦主城區(qū)（慰項(xiàng)目周邊巴和外環(huán)線超內(nèi)老城區(qū)詢市民等）第二圈進(jìn)層：成護(hù)都市第峽二、三引圈層的峰區(qū)縣（不如彭州歲、龍泉羽驛、蒲紋江、大野邑、金柳堂等等跡）第三圈層魚：成渝城曉市群及西姓部（綿陽棟、攀枝花抱等周邊城飽市，以及刊四川和西疏部地區(qū)）第四圈層勞：各地往總來成都的易國際友人賢、商務(wù)人平士（含韓保國、日本爽、香港、蒼臺灣等）六、形象藝定位航都商谷跳，天府客餡廳牧馬新城逮，天府客匆廳國際商務(wù)濟(jì)港，生態(tài)量智慧城臨空產(chǎn)記業(yè)總部證，國際檢財(cái)智營毒地第三部冬分新沙城構(gòu)建一、土問地分析二、新城是構(gòu)建三、開發(fā)血策略1、土地弱利用現(xiàn)狀娃：總規(guī)面直積16購平方公灑里（2球400補(bǔ)0畝）汪，可開辛發(fā)面積奮150勉00畝霸（62營.5％理），綠愈地道路周等配套杠用地9猾000陜畝（3盯7.5若%）。土地資宰源一覽麥表：已建設(shè)周用地面骨積：3撲017煉畝在建設(shè)用父地面積：毯2050顏畝未建設(shè)姐用地：逝110貧26畝已出讓土魚地面積：掘3266肚畝未出讓梅土地面紹積：7侮760銳畝未出讓土腎地用地性忘質(zhì)：休閑用揉地（3窗460免畝）：索地塊1讓0、1曉1、1有8、2蠅5、2丟8居住用沾地（2親700術(shù)畝）：幣地塊1室9、2騙4、3凱6、3挎7、3鳴8商務(wù)會(huì)丈展用地陽（80某0畝）鼓：地塊蹦26教育用菊地（6耗00畝筐）：地榜塊17文化娛樂哀用地（2寸00畝）驚：地塊3瓦4391034373638111819172428252633322335291315161220893212221546714273031一、土地?fù)品治鑫闯鲎屚恋貧v史已建設(shè)用地出讓已建設(shè)土地出讓未建設(shè)土地圖例附表:萍牧馬山開慘發(fā)土地利巖用情況已建在建未建空地地塊編號項(xiàng)目名稱畝數(shù)地塊編號項(xiàng)目名稱畝數(shù)地塊編號項(xiàng)目名稱畝數(shù)地塊編號畝數(shù)3警校2601中航3802拓?fù)?0010804牧馬山莊1105西航管理局4007郵政電信局50113012藝?yán)实袼?26薩爾斯堡1608英格爾561760014天然氣一期2016半山衛(wèi)城2509市統(tǒng)建辦8018150015川音美院40023易城36013華新國際日月城1001940020應(yīng)天寺3029維也納森林別墅50022綠野牧歌2202450021川交醫(yī)院35

27醫(yī)院用地10025160032已建城鎮(zhèn)350

30鷹聯(lián)航空2102680039高爾夫一期1800

31國航80028250

33城鎮(zhèn)安置120034200

35中海公司35036300

37300

381200總計(jì)30172050

3266

7760分析：（1）從土地級存量上付來看，柿牧馬山呀剩余可售供開發(fā)傭出讓的育建設(shè)用桐地規(guī)模辣較小，象只有7760畝，而完剩余土超地中還催有眾多纏的公建挪用地、牙綠地和市基礎(chǔ)建外設(shè)用地與（如牧帳山湖就棉占地4尸50畝動(dòng)），這為樣可供茅進(jìn)一步退開發(fā)的偏可經(jīng)營蕩土地面艱積就更收加有限繼；牧馬湯山原有峰定位于株“旅游亞新城”盼，因此永綠地和洽公園占更地比例堂較高，盆但是作記為西部策航都的分一個(gè)功焦能組團(tuán)襲，牧馬貍山必須宗承載更學(xué)多的歷顆史使命耕，必須茶承擔(dān)更鼓多的功綱能，也革需要更見多的土藝地去經(jīng)著營，因希此我們建徹議在尊重原阿有規(guī)劃大樸格局不變繭和保證整叫體生態(tài)環(huán)幅境景觀的午前提下，每適度擴(kuò)大仍建設(shè)用地屑的規(guī)模，熄新增141政0畝（經(jīng)917飲0畝）盜，從而降貪低政府隊(duì)投入，詳擴(kuò)大土箱地運(yùn)營嶄收入。（2）從未開發(fā)閘的土地來間看，牧馬考山土地存自量可按照蟲南北走向慕的松林和財(cái)牧山路分記為“東”溫、“西”舍兩大相對姨獨(dú)立的功能分區(qū)：西區(qū)：西區(qū)侍緊鄰大卷件路，兆受機(jī)場楊噪音影融響較小惡，交通蓄便利，滴地勢平波坦，依再山傍水劈燕（白河插和江安君河貫穿殘其間）蓮，又緊頂鄰高爾透夫，可煉供開發(fā)芳低密度遮高尚社共區(qū)的土丑地面積電有20禍00多禍畝，是成都近筆郊難得戚的，最咬集中、礦最大的“高尚人飾居”板塊筋，也是牧敲馬山土地陣最有價(jià)值錘的“黃金紙”板塊。東區(qū)：東區(qū)遺是牧馬津山存量糖土地最付多的區(qū)耳域，以金前由于介機(jī)場噪蹈音和建傳筑限高燈的影響腿，土地棒價(jià)值難慚以釋放壩，而隨感著機(jī)場煤二跑道適的建設(shè)喚，東區(qū)竄的噪音栽影響逐族漸弱化蹲，土地幅價(jià)值將輛逐步釋配放。作逗為“西撲部航都巧”的一首個(gè)組成筍部分，東區(qū)將會(huì)去成為牧馬尿山新城發(fā)肝展臨空型偉現(xiàn)代服務(wù)棄業(yè)的重要構(gòu)區(qū)域。西區(qū)東區(qū)已建設(shè)現(xiàn)狀區(qū)域新增可底經(jīng)營土房誠地地塊牧馬山兩榨大分區(qū)原有規(guī)劃鍋圖變動(dòng)后乏的規(guī)劃升適意圖2、牧掛馬山土余地價(jià)值怪變化趨院勢牧馬山地房誠價(jià)變動(dòng)趨曲勢牧馬山開板發(fā)房地產(chǎn)貓土地價(jià)格酒經(jīng)歷了四大個(gè)階段：第一階段剖：1994盆－200董1年，山穿地：5.含8萬/畝心，平地：傘6.8萬晝/畝第二階段濱：2002渣年，11拼－15萬陷/畝第三階閃段：2004書－200歲5年，2邊4－26棗萬/畝第四階段略：200揮6年，爬40萬薪/畝牧馬山與米周邊的土昌地價(jià)格比毒較（20親06年）牧馬山地牲價(jià)：40保萬/畝東升地價(jià)笨：70－賓80萬/母畝華陽地揉價(jià)：1虛00－綠200錦萬/畝溫江地價(jià)卡：90－邊115萬續(xù)/畝龍泉驛曉地價(jià)：倦70-曾90萬券/畝西航港地億價(jià)：19聞8萬/畝展（最高價(jià)軍）牧馬山外地價(jià)長蘿期以來漏，增長盡緩慢，甚與周邊壯其它地叮區(qū)的土饅地價(jià)格響相比也內(nèi)處于比田較低的批水平，搬土地價(jià)鋪值潛力賢巨大，池亟待挖由掘。分析：進(jìn)一步賴提升牧馬憤山土地價(jià)徐值的主要碰因素外部因素：區(qū)域因素，周邊缺地區(qū)地腸價(jià)提升鍬的拉動(dòng)卻。成都高市價(jià)值肺地價(jià)整笛體提升橋，尤其獻(xiàn)是隨著撲東升、按華陽、拒西航港換等相鄰蟻地區(qū)地滋價(jià)的持南續(xù)快速假上升，勸將拉動(dòng)曾牧馬山滲地價(jià)的蛙上揚(yáng)。交通因弱素，牧馬蛙山內(nèi)外除交通體威系都沒擱有構(gòu)建室完善，地道路等慰級低，斥可達(dá)性壺差，但綁是隨著內(nèi)雙楠大淚道連通丈到牧馬醉山，以宗及華牧美路、牧予山路、雹長興路木等道路浙的修通湊，將會(huì)枯帶動(dòng)沿點(diǎn)路土地毀升值。機(jī)場因友素，第五民航權(quán)的給利好和岔噪音的擴(kuò)弱化?；\以前由董于牧馬嫁山處在弊飛機(jī)航際道之下墊，噪音確影響因芹素較大斗，但是廟隨著機(jī)昨場二跑諒道的修叛建，跑皺道將向臟東延伸糊1.5協(xié)公里，則噪音因賢素得到質(zhì)緩解，戴牧山路究以東的紫土地價(jià)咳值將會(huì)水釋放。雷由于民伯航西南薄管理局們、國航雪和鷹聯(lián)敵相繼進(jìn)絲式駐牧馬午山，牧您馬山作我為西部嬸航都的罰一個(gè)功兇能組團(tuán)匹定位更婆加明晰訂，會(huì)帶尤動(dòng)土地嶺價(jià)值提閘升。政策因胡素，隨著國父家對開發(fā)矮別墅用地恢政策的限耐制，牧馬漁山“先天嚼開發(fā)低密層度”建筑卡的優(yōu)勢得吩以突現(xiàn)，漢“物以稀狐為貴”造瘋成別墅土馳地價(jià)值提誼升。房價(jià)因素，隨著成烏都整體房舒價(jià)持續(xù)上她漲因素的伍影響，也護(hù)會(huì)拉動(dòng)牧案馬山地價(jià)嗚色上升。分析：進(jìn)一泛步提升康牧馬山晶土地價(jià)日值的主片要因素內(nèi)部因暮素：政府的高綠度重視，失加大投入炎，致力于擴(kuò)片區(qū)大環(huán)妄境與基礎(chǔ)駝設(shè)施的改袋善，如華士牧路、牧蠢山湖等。牧馬山循新定位山、新規(guī)鑰劃的出員臺，給扭市場帶該來新的的刺激和裙信心。強(qiáng)加區(qū)域竭形象的營痛銷推廣，濤擴(kuò)大品牌曾知名度和扯美譽(yù)度。市場化續(xù)運(yùn)營模認(rèn)式的明愚晰，區(qū)籮域運(yùn)營雞主體（賴城市運(yùn)鋒營商）叨的有力怪推進(jìn)。正確的土呀地運(yùn)營策執(zhí)略的實(shí)施渡。牧馬山自做身房價(jià)的氧增長潛力徑較大，會(huì)漁拉動(dòng)地價(jià)拜的增長。因此，牧馬山的流土地價(jià)值效升值潛力墳十分巨大韻，政府必特須抓住發(fā)貢展的機(jī)遇蛇，充分利脂用好土地橫價(jià)值增長嫂的因素，勞運(yùn)用市場棗手段，進(jìn)愛行土地經(jīng)危營。3、后誼續(xù)土地矛整理成恒本分析A、基本雹投入(必汁須投入)陵:基本投李入包括鬼道路成燒本、景讓觀成本暫和其它股成本等譯。道路成日本：大件路拓寬：險(xiǎn)長6公鉗里，擴(kuò)沃增土地澇面積3付60畝朗，需投葡入744丙0萬。牧山路：長4薦公里，厚土地面雜積18購0畝，博需投入4720踐萬。華牧路（牧馬筆山境內(nèi)窯）：長復(fù)3.5工公里，泥土地面真積36性7.5池畝，需體投入4970傍萬。長興路：長4.固5公里，貿(mào)土地面積亭202.膝5畝，需蔬投入5310童萬。燕楊路：長2散.5公胡里，土忙地面積龜112記.5畝焦，需投亡入345鼠0萬。白楊路：長1偷公里，令土地面線積30尋畝，需碼投入165坡0萬。其它道路：長18爛公里，土抖地面積5往40畝，清需投入111麻60萬。合計(jì)：道路長度杜39.5警公里，土秧地面積1破792.覺5畝，需塌投入3.87億元。大件路華路牧牧山路長興路白楊路路燕楊景觀成左本：沿路綠壤化帶：大件路匙（6公橋里）和班華牧路屈（3.忘5公里渴）是6愛車道，懼路邊綠賢化成本蘋240福萬/公共里，需已228謠0萬；行牧山路融（4公咽里）、近長興路免（4.命5公里慘）、閉燕楊路氧（2.宅5公里壁）、捷白楊路濤（1公添里）是游4車道塔，路邊岔綠化成脅本16鐘0萬/我公里，袋需19臟20萬兔；其它纖道路1莫8公里奔，為2嬸車道，泉路邊綠梅化成本辯為10催0萬/婚公里，魔需18抬00萬應(yīng)。共需投哀入600衛(wèi)0萬。合計(jì)：需投入薦0.6僑億元。其它成王本：農(nóng)民的動(dòng)隊(duì)遷安置：160趟0戶，每行戶需補(bǔ)償微12.4烏5萬元，繭需投入1鏈.992均億元。五通一供平配套桑費(fèi)用：沿路3悶9.5公罰里，每公瓣里投入2似00萬元赴，總計(jì)需元投入7900電萬。規(guī)劃設(shè)計(jì)徹費(fèi)用：牧馬堪山16裳平方公躍里，每怎平方公鋪里投入棄50萬鵲元，總語計(jì)需投口入800萬。政府運(yùn)營召費(fèi)用：牧馬山兵16平方少公里，每飽平方公里智投入10扯0萬元，餡總計(jì)需投跪入160鍬0萬。合計(jì)：需投入死3.0礎(chǔ)22億矮元。沿道路綠化帶沿山綠化帶河岸、湖泊以上的若A（基獅本投入醒）總計(jì)酷：約7擁.5（繁7.4鑰92）爪億元B、追加貴投入追加投入慕包括項(xiàng)目六成本、景奏觀成本和篩營銷推廣恩成本等。項(xiàng)目成續(xù)本：大漢蜀風(fēng)辜廣場：占地1逆00畝，這需投入130群0萬。牧山湖欣步行橋：長3劉50米蠅，需投河入500抬萬。應(yīng)天寺廟扶宇的擴(kuò)建蛾和修繕：占地7然5畝，需蹤蝶投入500所萬。應(yīng)天寺搜周邊土維地整治：占地燦95畝疤，征地商需38蓄0萬，仔園林景皮觀需1切000字萬，共遺需投入138防0萬。運(yùn)動(dòng)公園：占地4導(dǎo)50畝，爬征地需1之800萬咳；中心場法館（2萬倆M2）、戶外哀運(yùn)動(dòng)公園御的建設(shè)，少設(shè)施的購幸買，需投音入1億元即左右。共悔計(jì)投入1.2億眠元。濕地公劑園：占地摩300漠畝，征唐地費(fèi)用坐120例0萬；闊公園建席設(shè)費(fèi)用穴380狼0萬；肌共計(jì)費(fèi)崖用5000稈萬。國際學(xué)羅校：占地覽70畝乞，需投源入1.2億惰元。牧馬山的盟主入口（振華牧路和至大件路的忙交口）的壩整治：需投蛛入500萬。主要道漠路兩邊碰的“穿銅衣戴帽逆”：需投入500匯萬。合計(jì)：需投入3公.368牌億元。景觀成腐本：牧山湖及矛3米湖岸露帶：面積4飛50畝，臘征地費(fèi)用取4萬/畝愁，需18申00萬；男工程建設(shè)墓費(fèi)160淘0萬，共乞需投入3嚼400萬范。楊柳河余整治及假河岸綠移化：長2公殃里，需投鍛入200代萬。白河整執(zhí)治及河秧岸綠化：長4倘公里，固需投入澆400軟萬。松林以西厚的沿山綠吐化帶：長4公肯里，需投訪入600兼萬。合計(jì)：需投入0院.46億其它成本濱：營銷推天廣的費(fèi)工用：需投入0予.5億元（20屋06－毅201慕0年）鹽。以上的B照(追加投耍入)總計(jì)學(xué)：約4.喉5（4.隸328）染億元綜合以諸上因素賢分析，鞭如運(yùn)作羅得當(dāng)，銷牧馬山炸的土地堅(jiān)價(jià)值將拆會(huì)得到媽不同的惡釋放。燈據(jù)我們低預(yù)測，賣牧馬山廚的土地誼價(jià)格在獄200廁8年到報(bào)201豬0年是控一個(gè)快伸速增長陪期，在殺201晉0年以棟后將進(jìn)羅入到土賓地增長善的平緩目期。在不同投隆入情況下蚊，對牧馬懇山土地價(jià)哭值的預(yù)期：在“A”（基本投趟入）的情三況下：200費(fèi)8年，改土地價(jià)糧值會(huì)達(dá)立到60夕－80鋸萬/畝棟左右201橫0年，勒土地價(jià)劇值會(huì)達(dá)脈到80卻－10憶0萬/暈畝左右201靜5年，腸土地價(jià)宣值會(huì)達(dá)礎(chǔ)到15丑0萬/靈畝左右在“A+怨B”（基本投但入＋追加圈投入）的眠情況下：200巖8年，顧土地價(jià)枝值會(huì)達(dá)屈到80滑－10球0萬/帶畝左右201嗚0年，長土地價(jià)憑值會(huì)達(dá)循到12狠0－1坐50萬耀/畝左女右2015步年，土地?fù)蝺r(jià)值會(huì)達(dá)叨到180摸－200驗(yàn)萬/畝左晝右在不同投入下牧馬山的土地價(jià)值走向綜上可抹知，對罷于91害70畝勞的可經(jīng)拾營用地澇的開發(fā)賊來說：假設(shè)我臘們只投裝入基本插投入（A）的情況倘下，則需丈投入約7論.5億元模，土地成尺本約為8為.2萬/緩畝，土地傷價(jià)格約為反60－8江0萬/畝癥（200證8年）至譽(yù)80－1哭00萬/針畝（20沫10年）晃，土地增加蔥值約為5涼0－70存萬/畝（俊2008帶年）至7定0－90櫻萬/畝（穿2010建年）。假設(shè)我殼們在基認(rèn)礎(chǔ)投入六的情況徒下，再墨進(jìn)一步促追加投最入（A+B）,則需冤投入約1贊2億元，熄土地成本否約為13左萬/畝，描土地價(jià)格若約為80嚴(yán)－100咐萬/畝（煌2008遭年）至1歪20－1冒50萬/閥畝（20妥10年）碌，土地增加殘值約為7艷0－90閥萬/畝（退2008吧年）至1幸00－1享30萬/訪畝（20蹄10年）。每畝土濁地的投捆入多追浸加5萬（從8.腐2萬增加毫到13萬繩），則每鋼畝土地價(jià)山值可進(jìn)一夸步溢價(jià)為20－4竟0萬，因此我萌們認(rèn)為，對于牧馬蓬山的土地秋開發(fā)，必殃須放眼于灶長線發(fā)展協(xié)，必須舍宣得對牧馬版山加大投面入，以求版獲得更高摘的回報(bào)。對牧馬修山土地欄經(jīng)營策袖略的建訪議：在原先棟規(guī)劃的弄基礎(chǔ)上尊，適當(dāng)涂改變用繁地性質(zhì)撇，擴(kuò)大究建設(shè)用上地的規(guī)遺模（由陶原來的子776忘0多畝值土地增籃加到9出170窯畝），貓以求獲花得更多歇的土地與出讓回懸報(bào)。采取峰鴉值預(yù)留老戰(zhàn)略，爆使土地識收益最疲大化。幼適當(dāng)控床制土地照出讓的糠節(jié)奏，器先做環(huán)拆境和配藍(lán)套設(shè)施劉的開發(fā)何，待土摟地價(jià)值予得到最緞大釋放捎的時(shí)候碑，再出當(dāng)售土地汪。先建設(shè)嗓牧山湖丟和湖岸細(xì)景觀的右綠化美賀化，再旗出讓湖拐岸的土避地。先建設(shè)運(yùn)鋸動(dòng)公園，百然后再出討讓運(yùn)動(dòng)公暖園周邊的雄土地。對西區(qū)住申宅板塊的抽土地要嚴(yán)塘格控制，蚊待內(nèi)部的肉路、河、漠濕地公園電和景觀做洞好以后，走再逐步出熄讓土地。注重軟謙環(huán)境的慌建設(shè)，氧提升區(qū)檢域品質(zhì)滲，帶動(dòng)叛土地價(jià)宮值。注重對牧刑馬山文化覆價(jià)值的挖躍掘和品牌無的營銷，藏區(qū)域價(jià)值究的提升也畢會(huì)拉動(dòng)土缸地價(jià)值的旁提升。對規(guī)劃設(shè)郊計(jì)的優(yōu)化拳，依靠牧怕馬山良好買的規(guī)劃設(shè)呆計(jì)來拉動(dòng)門區(qū)域價(jià)值腫提升土地垂價(jià)值。小結(jié)二、新城充構(gòu)建對于牧恥馬山新敘城的構(gòu)董建，本薄著以城福區(qū)開發(fā)煮的理念曠，在原葵有開發(fā)亮的基礎(chǔ)賽上，對踐未開發(fā)酸的土地拐統(tǒng)一規(guī)齡劃，統(tǒng)炊一運(yùn)營饑。牧馬山七照大功能板龜塊：核心區(qū)板灶塊濱湖休閑侮板塊西部航有都總部頑基地板醒塊商務(wù)公園邪板塊運(yùn)動(dòng)公傳園板塊高尚居蘿住板塊宗教文井化板塊宗教文化板塊運(yùn)動(dòng)公園板塊高尚居住板塊濱湖休閑板塊西部航都總部基地板塊核心區(qū)板塊商務(wù)公園板塊核心區(qū)西部航曬都總部評基地板六塊運(yùn)動(dòng)公詠園板塊（預(yù)留用離地）宗教文化吃板塊高尚居搏住板塊商務(wù)辦公乖板塊牧馬山在新城七閣大功能類板塊濱湖休閑霧板塊板塊一：籌核心區(qū)板汗塊性質(zhì)：牧馬山民新城的沉商業(yè)與象形象中督心，牧弱馬山需泄要有一沉個(gè)地標(biāo)宣性建筑燭和象征啦物（例易如廣場桃）。是項(xiàng)目的話核心區(qū)域是牧馬耕山區(qū)域煉內(nèi)居民晃的生活箱服務(wù)大揉本營是西部駱航都的啦高端休銹閑商務(wù)餅區(qū)的核筐心，是棄成都與珠外界的友交流平竹臺和展沈示窗口固之一規(guī)模：250廈畝構(gòu)成：大漢蜀陸風(fēng)廣場師（80追畝）行政辦邁公中心段（90京畝）牧馬山國立際會(huì)議中辰心（50宗畝）鄰里中貼心（3貍0畝）核心區(qū)A.大漢毯蜀風(fēng)廣場牧馬山會(huì)的地標(biāo)鋼性建筑柴和象征識物——幻玉大漢蜀丟風(fēng)廣場大漢蜀風(fēng)閥廣場是“域牧馬山之標(biāo)心”，是喪牧馬山的幕集散中心奮、展示中貸心、活動(dòng)肝中心、交石流中心、厘文化中心蒼、……組成：將休閑文鳳化廣場沃、商業(yè)偶街、機(jī)溝場綠色敵通道、頸娛樂城驅(qū)、美食慕城、停毫車場等B.行冷政辦公業(yè)中心核心區(qū)的欺中心辦公澡區(qū)域，是威牧馬山新輔城的中央酷辦公區(qū)。是信息作、金融黃、商務(wù)速、交易伍等服務(wù)貪功能的慣集聚或窩擴(kuò)散中搜心。C.牧馬山國馬際會(huì)議中脹心（商務(wù)貍酒店）構(gòu)成：五星級酒段店酒店性番質(zhì)：成都近郊梨最大的國云際會(huì)議中集心，也是肅牧馬山主醋題酒店群罰中的旗艦撈酒店之一命，屬會(huì)議歲型和臨空歉商務(wù)型酒綿店。客戶人侍群：成都的香中高端政麻務(wù)和商務(wù)凡會(huì)議、機(jī)明場商務(wù)客隆、侯機(jī)客卷、度假客瞎等。商務(wù)酒店概念D.牧馬姐山鄰里中涂心定位：牧馬山置新城的非綜合性須服務(wù)中動(dòng)心,聚悼集人氣怕的公共概活動(dòng)空乎間。功能：集商業(yè)勾、服務(wù)稀、文化除、娛樂拾、體育虎、商務(wù)迎等多種磁功能于躍一體。脊功能設(shè)謝置上“提以人為免本”，覺堅(jiān)持1廁2項(xiàng)必搜備功能絕。將商彈業(yè)和公確益有機(jī)紙結(jié)合，抵完善和健優(yōu)化商艙用產(chǎn)業(yè)就組合。規(guī)模：服務(wù)人口戒一般為2妻—3萬人麗，輻射人銜口可達(dá)5鞭—10萬暗人。打造鄰辛里中心鴿是近期匆商業(yè)格宅局的發(fā)播力點(diǎn)：牧馬山中液心區(qū)及周羞邊地區(qū)有睬大量即將縱形成的人裂口導(dǎo)入（廳如航空城蛇物流園區(qū)歸、大學(xué)城合、眾多房筆地產(chǎn)開發(fā)鄙項(xiàng)目、商朱務(wù)等帶來吼的人口）設(shè)，而目前雞整個(gè)航空味城都還沒叫有一種現(xiàn)近代化、新見穎的商業(yè)糾形態(tài)。鄰擔(dān)里中心是礎(chǔ)社區(qū)商業(yè)夕與大型商紫業(yè)中心的肺一種過渡凝形態(tài)，其濃首先滿足挽的是生活膀型的需求殊，能避免似社區(qū)商業(yè)造零散布局功、整合力秋有限的不稱足，又解矩決大型購戚物中心短股期內(nèi)未能民落地的尷蔥尬。性質(zhì)：是牧馬臟山的休希閑旅游裕、會(huì)議旁度假、理餐飲、邁娛樂等巖產(chǎn)業(yè)的暢重要載姑體，是釀提升牧爹馬山的丹最重要各的先導(dǎo)侄性引擎朵之一。是成都最廉大的酒店授集群、最忘大的會(huì)議宴中心和最崖大的培訓(xùn)屑中心。是成都叛郊區(qū)最科大的濱勸水休閑戴區(qū)和臨磚空型休錢憩商業(yè)降區(qū)（R糖BD）多。規(guī)模：湖面面積謎：450覆畝水岸休閑朽帶：54摘0畝濱湖住百宅區(qū)（灘易城）司：36豪0畝板塊二眼：濱湖透休閑板耐塊構(gòu)成：根據(jù)牧同馬山的棋資源、瘋定位及膀功能分蕉布建議興濱湖休雀閑板塊譽(yù)分為以萍下四部芳分：水岸新天誼地（約7謀5畝）天府宴賓想樓（約1判00畝）牧山湖度掃假村（約先300畝糕）牧山湖酒副店公寓（浸約65畝揉）濱湖休閑板塊A、水岸踏新天地內(nèi)容描述關(guān)：依托濱水聲環(huán)境打造寺的集餐飲、偵娛樂、影文化、辭購物、當(dāng)酒店等于一體配的休閑商到業(yè)區(qū)。以具滿足商務(wù)碗人士日常嚼的休閑餐濕飲、娛樂抬需求為主篩，包括：挨濱水休閑桑餐廳、酒嘆吧、咖啡貼廳、茶吧誕、酒店等危。將其打造零成為水岸吼環(huán)境與人責(zé)文環(huán)境交縮慧融的休閑臉場所。符合21擋世紀(jì)商務(wù)結(jié)人士商務(wù)無需求的最挑佳商務(wù)休粥閑餐飲區(qū)懇?？蛻籼販卣鳎鹤⒅夭惋媽?、娛樂等偏活動(dòng)的環(huán)厚境和氛圍蒼；注重能抗夠體現(xiàn)個(gè)吼人身份和蔬價(jià)值的圈塘子文化；秩注重到達(dá)夾機(jī)場的便另利性。客戶來源鄰：牧馬山新折城內(nèi)部的爹商務(wù)人士建；成都高溪端商務(wù)、終休閑人士駱；機(jī)場候戶機(jī)、轉(zhuǎn)機(jī)釘人群及外撓來游客。產(chǎn)品形放態(tài)：以綠化挨、水體雷等為素蒼材，制閉造頂級屋的休閑麗環(huán)境，烘建筑形倡態(tài)上建悄議采用耽低層濱降水建筑百，注重衡空間上跑的開放替性及與叼牧山湖珠、大漢贈(zèng)蜀風(fēng)廣炸場的互銜動(dòng)性。囑項(xiàng)目內(nèi)粒容上以彼餐飲、曾娛樂、價(jià)表演為兵主，配則合少量丙的酒店突住宿及燃購物等棚。水岸新天五地概念提鴉示B、天府漲宴賓樓內(nèi)容描蠅述：利用牧之馬山良救好的生省態(tài)環(huán)境佳、高尚糟的地域進(jìn)氛圍、之便利的便臨空條女件，打能造成都普市最高鞏規(guī)格的挪政務(wù)、遼商務(wù)接勝待中心右，會(huì)議都中心，黎療養(yǎng)中高心?？蛻籼卣鞯剩鹤⒅厣鷳B(tài)牢自然環(huán)境受；注重安穗全、安靜欄私密環(huán)境辰；注重與疑機(jī)場之間旺的便利性帶?？蛻魜碜嘣矗赫謩?wù)接待吉人群；本政府會(huì)脫議、培梳訓(xùn)人群饒；政府堤度假療漸養(yǎng)等人向群。高餐端商務(wù)祝接待人破群。產(chǎn)品形態(tài)閥：打造園林蹄式生態(tài)環(huán)運(yùn)境，建筑泛形式上建豆議采用“笛主體建筑存+若干獨(dú)昌棟別墅”播的形式，攤便于政府既接待及度訂假療養(yǎng)等封功能的演贈(zèng)繹。天府宴賓利樓概念提坡示：C、牧捏山湖度濤假村內(nèi)容描述繡：依托牧馬純山高爾夫忠俱樂部、恭牧馬山生低態(tài)環(huán)境優(yōu)捎勢及臨空皂區(qū)位優(yōu)勢闖，打造以煩酒店服務(wù)毫功能為主芬導(dǎo)的、培濫訓(xùn)會(huì)議相衡結(jié)合的度從假中心?？蛻籼卣黠w：對酒店服月務(wù)的需求憤急切，如承外來游客樹、商務(wù)客遼等;注重吩健康、生笨態(tài)，遠(yuǎn)離紛都市喧囂跑的度假環(huán)票境，如高壤端商務(wù)人槽士等;不沒定期的享壘用獨(dú)立的躲使用空間勿，如企業(yè)追的年會(huì)及華其他培訓(xùn)辱等?？蛻魜矸冈矗和鈦碛慰瓦t及商務(wù)客聰，為外來站市場提供耕不同主題棗的酒店服衫務(wù)，打造鄰成都最具菌特色的的偷主題酒店腔群；高爾執(zhí)夫俱樂部為的休閑人泄士，成都榨市高端商潤務(wù)人士，裁為高端商棕務(wù)人士提寒供聚會(huì)、燦交流、休戀閑場所；己企業(yè)會(huì)議預(yù)、培訓(xùn)等凡，如50煮0強(qiáng)企業(yè)冊的年會(huì)，偏商務(wù)、文視化培訓(xùn)等復(fù)。產(chǎn)品形條態(tài)：建筑以低妖密度的獨(dú)附棟別墅主免，形成一個(gè)主中割心,若干獎(jiǎng)散點(diǎn)分布詳?shù)莫?dú)棟別煙墅的形式畫,注重白園林、捎水體等件自然要斑素的結(jié)賤合應(yīng)用饅，制造智生態(tài)、概綠色的讓人性空桃間。內(nèi)容上婚包括主擊題酒店迷群、休平養(yǎng)度假膛村兩部址分?！灸辽胶级燃俅辶妗黝}酒店澇群】酒店業(yè)慮的發(fā)展圈，能夠評快速匯嚷聚人流熊，推動(dòng)會(huì)牧馬山庭“航當(dāng)都商谷辮、天府崗客廳”凳形象的瞇形成。遷因此我順們建議毀牧馬山勻依托臨倍空優(yōu)勢攀，打造成都誓最具特色劃的主題酒貸店群，并纏且以經(jīng)濟(jì)波型酒店為精主，一方面膛提高接待圈能力,搶耗占成都的大外來商務(wù)地、旅游等艙接待市場角;另一方稅面依托風(fēng)昏格迥異的身主題聚集筐成都的休膠閑度假人喪流，提高摔牧馬山的申外向度。禮牧馬山主科題酒店概壇念建議：揮大漢蜀風(fēng)冰主題、圖歇書館主題虹、浪漫主園題等。功能住