城市綜合體規(guī)劃設計要點解析

城市綜合體規(guī)劃設計要點解析天澤地產前言：城市綜合體的最新發(fā)展（一）房地產巨頭集體轉型搏殺商業(yè)地產繼華潤置地上月底在香港2009年的業(yè)績發(fā)布會上率先披露公司商業(yè)地產在未來資產比例和利潤貢獻將上升至40%以后，一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂地產隨后也在中山拋出20萬平方米商業(yè)地產的項目。近日，宣布涉足商業(yè)地產后，萬科三個大體量的商業(yè)地產項目在10余天內先后曝光；昨天，央企地產大佬保利地產再度向記者透露，該公司計劃到2010年商業(yè)地產方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬平方米?！吧虡I(yè)地產是房地產業(yè)發(fā)展的必然階段?！?/p>

在中國房地產巨頭集體轉型的背后，逐漸成熟的中國房地產業(yè)正掀開商業(yè)地產時代。前言：城市綜合體的最新發(fā)展（二）商業(yè)地產每年增量將達1300萬平方米在5月8日舉行的2010中國（深圳）商業(yè)房地產合作大會上，諸多業(yè)內人士認為商業(yè)地產可能將進入新一輪快速擴張。當前中國不少城市提出城市升級的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個商業(yè)綜合體。目前中國趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時期”，每年將有1300萬人進城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬平方米的增量工作。目前中國社會商品零售總額是13萬億人民幣，而美國社會商品零售總額高達10萬億美元，與國外相比我們還很落后。提綱

第一篇城市綜合體概述第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景第二章城市綜合體的主要產品構成及特點

第二篇城市綜合體規(guī)劃設計第一章城市綜合體開發(fā)的前期策劃

第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設計第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設計

第三篇

案例分析第一篇城市綜合體概述

第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景

第二章城市綜合體的主要產品構成及特點第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景

1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的特征3、城市綜合體的價值前景1.1城市綜合體的定義《中國大百科全書》：建筑綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑。《美國建筑百科全書》：建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑。城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體樓盤類型：寫字樓、商住公寓、購物中心建筑規(guī)模：總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過48萬平方米開發(fā)商：北京萬達廣場房地產開發(fā)有限公司項目簡介：北京萬達CBD聚合品牌商業(yè)中心、國際商務港、五星級酒店、5A級寫字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是CBD核心區(qū)鉆石級商務聚合體。XWHO的設計師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對自然進行模仿。廣場上有兩處規(guī)整的“城市森林”，商鋪前茂盛的樹叢也構成了一個小森林。

城市綜合體樓盤類型：寫字樓、國際公寓、豪華酒店、國際商城建筑規(guī)模：總占地面積6萬平方米，總筑面積100萬平方米開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司項目簡介：華貿中心由三棟高逾百米的5A智能寫字樓、2座豪華酒店、大型國際商城、國際公寓和中央公園組成。華貿中心的整體設計由世界著名的美國KPF建筑設計事務所擔綱，建筑設計極富紀念性和時代感。1.2城市綜合體的特征（一）12345678高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內外部關系完整性社會效應及升值價值1.2城市綜合體的特征（二）功能復合性位于城市交通網絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達性可實現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可1.2城市綜合體的特征（三）巨大的社會效應/升值潛力內外部聯(lián)系完整性空間連續(xù)性土地使用均衡性注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設計通常采用整體設計，內部建筑物風格統(tǒng)一；建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補、流動、連續(xù)的空間體系。內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使各功能建筑體有機結合；對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應；同時作為地產物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力1.3城市綜合體的價值前景城市綜合體各子項在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各子項互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項子功能有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，對自身的價值鏈進行全面超越。一個成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運營，會為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值和高升值的前景。城市綜合體是城市化進程和體現(xiàn)城市經濟實力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價值，帶來巨大的社會價值；其發(fā)展是適應區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來房地產業(yè)發(fā)展的主流模式之一。第二章城市綜合體的主要產品構成及特點城市綜合體的四大產品構成：1、住宅、公寓2、辦公3、酒店4、商業(yè)零售及服務2.1住宅、公寓（一）選址特點目標客戶住宅類型產品特點普通住宅大眾消費者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來精裝修開始流行配套以停車場及公共廣場為主商住樓商務區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強調商務中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型2.1住宅、公寓（二）選址特點目標客戶公寓類型產品特點投資者高收入白領普通公寓酒店式公寓投資者高級經理人外籍人士商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內設施設備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務通常設有會所，提供餐飲、康體等配套服務戶內各功能房間完善；小戶型比例較大精裝修一般設有大堂公寓類型2.1住宅、公寓（三）公寓：最接近住宅的商業(yè)性質物業(yè)；城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌；由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對投資市場成熟度要求較高；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關系，交通設計中須充分分區(qū)；其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體的總投資額；2.2辦公（一）選址服務配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機構甲級寫字樓商務區(qū)或區(qū)域中心建筑標準有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標準陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機構設施設備建筑品質優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有部分商務配套有地上／地下停車位幾乎沒有服務配套品牌高效中央空調系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數據通信品牌高效中央空調系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數據通信有中央空調系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線2.2辦公（二）性價比較高的抗通貨膨脹資產；可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風險性物業(yè)；在非產業(yè)區(qū)域應嚴格控制放量比例；在非一線城市中。5A甲級寫字樓性價比低于乙級寫字樓；寫字樓的四大直觀產品指標——電梯、大堂、空調、玻璃幕墻；銷售及租賃時，以鏈型營銷思路為主——主力客戶的特點；2.3酒店（一）選址經營特點酒店類型目標客戶代表項目商務酒店以公務出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務中心等綜合配套設施滿足客人商務相關需求設施設備通常采用較高標準香格里拉洲際酒店經濟型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內游客及中小企業(yè)商務差旅客人為主團體會議及會展服務接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠郊或旅游風景區(qū)以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經營在一般商務酒店基礎上，強化會議／會展的設施建設與相關服務建設有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂設施突出個性化服務；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設強調與自然環(huán)境的結合2.3肝酒萄店（二妖）成本投迅入最高掀，回收燙難度極逢大；優(yōu)質酒漠店對于暈運營管焦理要求勉很高；1、已上謹市公司；2、待上美市公司；3、政府蹲強制要求晶；4、體量捕實在過剩除上述四護種狀況，芽不建議開霞發(fā)或持有鑄。酒店標矛準制定倆與策略莫。2.4鼓商業(yè)零填售及服務抽（一）選址特點業(yè)態(tài)組思合類型商圈范丘圍代表項目城市購物目中心核心商折圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心砌區(qū)域10萬平米資以上香港ifc北京東方記廣場購物中效心類型主力店購物60-賤70%餐飲10-2采0%休閑娛掃樂15-點20%3-5個主力店主力店面馬積占比40-掃60%區(qū)域購諷物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬四達廣場深圳花譜園城購物60-鑼70%餐飲15-役25%休閑娛樂10-炎15%2-3個主力陰店主力店面疤積占比40-月60%鄰里購始物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華聞堂華潤萬做佳購物70-竄80%餐飲10-窄15%休閑娛隙樂3-5%服務5%1-2個主力慮店主力店算面積占狗比40-6穩(wěn)0%能量中君心郊區(qū)4-10萬平米北京金源勤茂購物80-9調5%餐飲10-茅20%3以上個主庫力店主力店面作積占比70-宋90%生活方式悄購物中心高檔住奶宅區(qū)附傍近自然條件李優(yōu)越1-5萬平米上海新食天地美國COCO縣WALK購物30-源40%餐飲30-后40%休閑娛樂30-4暖0%0-2個主力池店主力店面行積占比0-50搏%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商泥圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商韻圈3公里2.4裕商業(yè)零止售及服務霧（二）商業(yè)零教售及服耽務的形頓式：（1）商業(yè)街；（2）男住宅或絨辦公樓厚底商；（3）裙期房；（4）凈建筑單濫體；2.4剃.1總商業(yè)仁街對于用非地強度言占用最跳大，適火合低密肢度商業(yè)梢用地；有效渠眾道的前簡提下，刮套現(xiàn)能無力最強丸；常規(guī)單位當鋪面不高吩于400純平米；在無法保怎證充足消般費人流的患基礎上，總原則上不尊要出現(xiàn)內敘街；2.4.猴2住豈宅或辦公碑樓底商受到一定蹦程度的業(yè)芳態(tài)限制；較好操作城，易于套兔現(xiàn)；盡量通過痰轉換結構離將商業(yè)部泳分處理為及框架模式網，剪力墻貞對商業(yè)價借值影響很狂大；原則上設羊計層數不妻要高于兩及層；2.4.名3裙鼠房由于建化筑格局邪及單元騎面積，慌造成風找險系數蛇最高，到最難套經現(xiàn)；受上方附噸著建筑核夢心筒下落才位置的影欲響很大；即便租賃翠，通常也礦為大面積奇低租金業(yè)岡態(tài)（同樣刊受底商業(yè)竹態(tài)限制）番；由于投嗓資總額叔過高，越極難銷鍛售（除臟產權式灰切割商茄鋪，但呼操作難晉度較大胞）；2.4.虛4建蜓筑單體操作難閑度最高擊，經濟鴨效益最級難實現(xiàn)早；2萬平窗米以上斬單體必晚須多業(yè)濁態(tài)操作碎；有可能孕出現(xiàn)主體力店，模性價比朝低且難傅以套現(xiàn)忌；只能出現(xiàn)交局部散售躺，且存在防銷售比例墾風險；在不存勸在其他檢回款物捆業(yè)的前構提下，灰大型商墻業(yè)單體敘的開發(fā)戴現(xiàn)金流萌很難支暫持。第二篇鄰城市綜展合體規(guī)劃軌設計第一章城市綜合融體開發(fā)的前哄期策劃第二章城市綜嗽合體的商業(yè)規(guī)響劃設計第三章城市綜棟合體的規(guī)劃建罪筑設計第一章偷城市心綜合體粉開發(fā)的皺前期策及劃1、城市斗綜合體的逗開發(fā)條件及定位2、城市叉綜合體的區(qū)位效選擇3、城盾市綜合刮體的開發(fā)時仿序1.1.撤1城射市綜合體鑰開發(fā)的條滿件因素1.1.夠2城搞市綜合體償開發(fā)的定譽位（一）定位需膠滿足的倆目標：1、符霧合城市修整體發(fā)秒展要求登，符合腔政府控襯規(guī)要求2、具再有鮮明押特色，棕體現(xiàn)項況目地段昏價值3、符合暢市場要求呀，實現(xiàn)整聾體開發(fā)與忽經營目標1.1容.2扔城市明綜合體齡開發(fā)的亞定位（稠二）定位依雁據：定位依據123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1.1.隊3城溉市綜合體子開發(fā)的定每位（三）三位一裹體定位銹方法1.1.槐3城禍市綜合體銹開發(fā)的定賽位（三）城市綜炒合體的俱開發(fā)模士式：1、均衡發(fā)展健的模式2、以辦公店業(yè)為核峽心的發(fā)駁展模式3、以酒店摧業(yè)為核烤心的發(fā)西展模式4、以零售業(yè)搜為核心的括發(fā)展模式1.2晌城叔市綜合吸體的區(qū)貸位選擇葬（一）城市綜合慣體的發(fā)展俱離不開城料市化發(fā)展課進程1.2絞城袍市綜合干體的區(qū)邊位選擇爭（二）“一屋個城市油只有一壟個中心軋”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城寸市只有一痛個中心”祖，上世紀90年代，竟這些中偉心發(fā)展蝕的輝煌侄恰好應頂證了這湊種說法忠，然而推，城市勞在發(fā)展佩，這些飯中心還啞能適應鑰不斷增易長的發(fā)謝展需求法嗎？城市化發(fā)終展1.2難城正市綜合陰體的區(qū)腦位選擇搏（三）上海由一頃個中心向搬多個中心哲發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣推場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京遼路城市化發(fā)暗展1.2宵城市綜騾合體的區(qū)車位選擇（麥四）北京西單千的核心地彩位正逐步馳被國貿CBD取代城市化發(fā)犧展城市化多侄核發(fā)展是來必然趨勢1.2棄城市綜堵合體的區(qū)費位選擇（保六）未來深開圳可能怖面臨的懷城市綜愈合體形辦態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內偏的城市綜滲合體、次趙中心的綜鳥合體、核綱心區(qū)和次衫中心間的秒綜合體1.2段城市綜恒合體的區(qū)州位選擇（屯七）城市綜合客體可以存匪在于CBD，可以受存在于績城市副臘中心內粱，也可盒以位于CBD和副中掌心之外捉的優(yōu)越駛區(qū)位。在城市綜嗓合體項目施所處的區(qū)沾域中，具業(yè)體位置不窩同，對應俗的地價水堤平也會有所不同；而在這個示區(qū)域中，一般認為縱一定存在濫一個重要撞的點，這增就是峰值地價交靜叉點。1.2勸城市綜垂合體的區(qū)驕位選擇（嬌八）居住區(qū)市中心AB1.3辯城虹市綜合稀體開發(fā)廳的時序正確的腿開發(fā)時協(xié)序對于索實現(xiàn)綜而合體物暢業(yè)價值堡的最大翠化有著歪極為重毅要的意管義。首先，各夾物業(yè)功能剝和性質的派不同決定塑了入市時逢機的差異直。例如商哈業(yè)入市必內須在社區(qū)許成熟以后；而為了樹腥立項目品任牌形象，己酒店或寫當字樓項目僻一般先期度入市。其次，希不同物壟業(yè)之間英的影響糠也對入砍市時機腦有一定督選擇。拌如寫字歡樓優(yōu)先嫌于公寓企的入市雪能夠帶造動公寓患的銷售辮。綜合體衣物業(yè)價旗值的最拋大化包晌含幾個嚴方面的敵含義：1、最大限度映的實現(xiàn)各市個物業(yè)自黨身的價值知；2、最大可稼能實現(xiàn)判各功能銳間關聯(lián)桑帶動價奧值；3、避免各辣物業(yè)之久間的負院面影響晨。第二章嫁城市綜轎合體的商貴業(yè)規(guī)劃1、商業(yè)地網產概述2、城合市綜合攻體商業(yè)規(guī)她劃的重輪要性3、城市吵綜合體商業(yè)規(guī)劃民要點4、如何在足商業(yè)規(guī)另劃階段就規(guī)避項倍目風險5、塑造成功娛商業(yè)規(guī)劃四的主要因證素2.1商業(yè)地產宗概述（一勻）商業(yè)地產省核心規(guī)律薯——榜渠道2.1商業(yè)地悠產概述刷（二）1、商業(yè)地產傾：為社會拐交易創(chuàng)在造交易磁地點和戶交易平止臺，在溪這個平勤臺，能庭夠使商證人們更容易蓬的接觸到他們犧所需要曉推銷商喬品的客戶；因此其愿唉意為獲得毫這一機會支付租金。2、商業(yè)地產姥價值：商業(yè)地產笨的真正價予值不在于怠鋼筋水泥場建得有多塵漂亮，而蟲在于這塊音地點是否天能有效交易（能夠歲接觸到伸他所需仍要的消無費者）—渠道價值。商業(yè)地勵產賣的騰是“接觸客坦戶的機會雄”而非建筑劍價值。開耕發(fā)商將交桃易場地租疑給商人，茶商人見到積的客戶越秤多、實現(xiàn)微的交易越市大，愿意搶付出的代鋤價越高。2.1商業(yè)地鮮產概述呈（三）3、商業(yè)地產譯三大盈利佛點一大盈筐利，商業(yè)租尿售贏利。二大盈利，物業(yè)升草值，并以馬物業(yè)增值廊和現(xiàn)金流速吸引銀行前，增加授艙信額度；融伶資后進行卷滾動開發(fā)溜。三大盈沾利，提升開博發(fā)企業(yè)品托牌知名度乳，成為上母市的資產乏包基礎；霸或對于已贈上市公宴司，增窄加其股歲票在資掠本市場思上的吸租引力。2.1商業(yè)地廈產概述束（四）4、商業(yè)地產陶同住宅地浴產的本質墻區(qū)別：產業(yè)鏈座構成：岡生產——流通（壞渠道）——消費商業(yè)地予產賣的蹈不是物寄業(yè)，而壁是渠道么價值。5、商業(yè)地產核營銷如同皺建水庫：住宅操作思路：絡造水庫——賣水庫（不一定意有水）。商業(yè)操作思路：椒造水庫——引水——賣水籠頭（喝水的周機會）。住宅客戶——無辜的購獨房者，商營業(yè)客戶——精明的姿商人。拉誰比誰槍傻？2.1商業(yè)地產疑概述（五紛）6、商業(yè)地株產與住宅地廚產的發(fā)展撒過程對比第二個鄉(xiāng)豐階段：爬競爭的胃加劇與缺產業(yè)鏈剩的成熟東，不具附備多少踩能力的制發(fā)展商海幾乎被輛淘汰了醉，能生存懸下來的際發(fā)展商靈必須都冊是具有唐較強的謙實力與跟操作能攜力的發(fā)丈展商，成功變武成了一種狂實力與能滿力的考驗殼。第一階華段：利葬用了城姑市化所莖帶來的虛巨大市扛場需求珍，只要辣拿到一立塊地，胞通過一嘴定的資枝本運營畝就可以既將項目懂建成，轟實現(xiàn)成偶功銷售丙，項目劫即告完乒成，這莖一成功櫻帶有很迫大的機會主義提色彩。住宅地令產的發(fā)兵展經過租了兩個藝階段，但商業(yè)地才產只有后非一個階段。在過程上葬來說，如果說綱住宅地拴產的發(fā)飽展經過擁了兩個作階段，胳那么現(xiàn)捷代商業(yè)注地產的典發(fā)展卻仙只有一狹個階段鉛。住宅地矩產發(fā)展恭的兩個己階段是烈：2.1商業(yè)地產制概述（六錫）現(xiàn)代商燭業(yè)地產殘一邊是濫天堂，課一邊是乏地獄。府商業(yè)族地產的開車發(fā)和運營刃沒有和棋秧，運營得悅好，寸土貧寸金，運沫營得不好賓，則一文是不值。膝住宅地產昌開發(fā)與商運業(yè)地產開屑發(fā)本質的良不同之處檔就在于：住宅地警產的開遷發(fā)重結報果，而輔商業(yè)地咸產的開泥發(fā)卻重陪過程。住宅地仰產在銷言售完成飲之后即墳可見到拜結果，至而商業(yè)助地產卻腫需要經陣過一個漁漫長的礙過程之世后才可線見到結殿果。在朋中國房弦地產開晴發(fā)企業(yè)禁的制度幅、人才移和文化以建設普膛遍欠缺斧的情況裕下，絕推大多數淡的房地鵲產開發(fā)類企業(yè)是燙不具備侄開發(fā)運宜營商業(yè)嗎地產的吵能力的居，這句斬話雖然絲式很武斷恐，卻是小一個不籃爭的事冷實。2.2城市綜裙合體商聾業(yè)規(guī)劃荒的重要醬性（一巨）在做商速業(yè)地產轉項目的定時候，勇很多人截會發(fā)出取這樣的塊感慨：坦成也規(guī)堂劃，敗立也規(guī)劃煩。人們手普遍認周為現(xiàn)代鵝商業(yè)規(guī)片劃指的斤就是建很筑規(guī)劃潤；事實德上，規(guī)趙劃又分孔為兩個段方面，仗分別是勉硬件設遠施的規(guī)篇劃和軟抄件設施斧的規(guī)劃牽，概而捆言之，化就是建辨筑格局胳規(guī)劃與擔商業(yè)經霞營規(guī)劃頂。贏很多商安業(yè)地產傅商在做葉項目的揮時候，阻很容易艙進入一情個誤區(qū)借：認為挽只要做短好了硬妖件設施藍規(guī)劃，桌就可以醫(yī)在日后踩隨意對沫商業(yè)布亞局進行道調整，臂具體表民現(xiàn)在一柳種“走年一步看棕一步，順摸著石極頭過河進”的思圍想上，撤這種思獻想并且覺在相當乒長的一喚段時間最里占主用導地位剖。但近對年以來鍋，中國憤商業(yè)地身產界一鄭種新的按風潮正京在涌起閘：那就場是商業(yè)橫經營規(guī)糖劃應先刃于建筑交格局規(guī)資劃。1、規(guī)劃痛決定成敗2.2城市綜合軋體商業(yè)規(guī)置劃的重要巾性（二）這種思想剖反映了一棚種科學的壺商業(yè)地產瘦開發(fā)思路頂，是對商億業(yè)地產運避營觀念的磚一次重要拍變革。在獅以前的觀附念中，大浴家普遍認活為商業(yè)地督產項目是德由玻璃、喘水泥、鋼訪筋和裝飾謎材料組成鮮的一個購父物中心，怠這是一種辰短淺、片旁面的目光墻，而不是油一種長遠弟、全局的態(tài)目光。在挨行為上，艱可以稱之究為割裂的驢、短期的繡行為?，F(xiàn)代商業(yè)凱地產思想橡將商業(yè)經憲營規(guī)劃視任作與建筑處格局規(guī)劃棒同等重要尋的一環(huán)，燦成為現(xiàn)代閃商業(yè)規(guī)劃懼當中不可綱分割的兩俊個部分，則甚至在一證定程度上擇，商業(yè)經室營規(guī)劃比才建筑格局壯規(guī)劃更加茄重要?？苹糜駥W的商業(yè)斗地產開發(fā)忙強調的是誦整體戰(zhàn)略丈，在現(xiàn)代駛商業(yè)地產盜觀念中，過硬件規(guī)劃旱與軟件規(guī)源劃是一個煉不可分割蜂的整體。奇而這，正營是現(xiàn)代商雕業(yè)地產規(guī)銷劃科學的糞基本原則六。發(fā)展商藝對商業(yè)概地產缺傳乏了解頂，忽視繪商業(yè)規(guī)閣劃則會鼓走上彎思路，造恢成投入漲成本的噸浪費，純使項目陰本身不貝能發(fā)揮幣最大的切成本效慈應。2、商吃業(yè)規(guī)劃咸比建筑謀規(guī)劃更鳥重要2.3城市綜合掌體商業(yè)規(guī)趣劃要點（肅一）1、規(guī)劃告的布局順奸序一個大型呆的購物中曬心會包括百超市、百著貨、餐飲湖、娛樂、定家電與信焰息產品等鋸多功能的疤業(yè)態(tài)，但查是，圍繞拿著這些功喪能配置該返如何來進綁行布局，女使各個功界能主題明充確，互相孕促進，互槳不干擾，泄同時達到表最有利于駱商場旺場膊和實現(xiàn)租博金收入最覽大化的目浴的。商業(yè)經貴營規(guī)劃戒先于建置筑格局范規(guī)劃,有利于刺形成最枝合理的便商業(yè)布窄局，這撓也是成匯熟的商歇業(yè)地產抖運營商椅的基本縣原則之胖一；在見中國，擺如萬達畜集團開受發(fā)的商居業(yè)項目駛，就都蒼是遵循侵這一原出則，先進行商午業(yè)經營規(guī)汁劃，再進謊行建筑方百面的規(guī)劃張。萬達在全教國各地開灣設了眾多咬的購物中教心，成為校中國在購棗物中心圈些地運動中叉的領頭羊份；如萬達桶在長沙黃灣興南路步仙行街開設照的萬達購咬物廣場二聰、三層開述設180收00平方米秒的大型神超市；況從項目助開始策代劃之初咬，沃爾誤瑪超市農就深度懲介入其怪中，就帥其專業(yè)歡的細節(jié)憂與發(fā)展宋商達成榆一致意雜見，這皂樣一來嶼，就確猜保了商輸業(yè)項目港建成之諸后就成猾為一個腳一步到寇位的產旦品；同很時雙方蓋建立了摩戰(zhàn)略合寧作伙伴霜的關系姿。2.3城市綜合堵體商業(yè)規(guī)雷劃要點（宿二）商業(yè)經營寬規(guī)劃先于執(zhí)建筑格局憐規(guī)劃有利濤于實現(xiàn)低騾成本的運波營，同時剩還具有以榆下顯著的捉優(yōu)點：1)縮短了瞇整個項瞞目的開惜發(fā)周期簡。2)構成整體扶效益對散稍件效益的慣優(yōu)勢。因此，袍無論是糾從成本坊運作的夏角度來爽看，還最是從商抗業(yè)整體閥效益的垮角度來杏看，商揀業(yè)規(guī)劃閱先于建格筑格局脾規(guī)劃都虧將提高謝商業(yè)中鍛心的整垂體競爭寺力。2.3城市綜合先體商業(yè)規(guī)摟劃要點（資三）2、商業(yè)地擦產規(guī)劃值的尺度娛就是人潑的尺度任何商搞業(yè)都希賤望擁有征一流的脆規(guī)劃，賓但規(guī)劃釘也意味激著代價療，先進交的規(guī)劃戀更意味那著巨大言的代價燃。無視長庫遠利益洞和現(xiàn)代拌商業(yè)科叛學，而述以短期衫利益和存回報最秀大化的忘思想來顆衡量購攤物中心吩的規(guī)劃病方案，廉無視商標業(yè)的客波觀規(guī)律沉，往往顧是導致盟購物中袍心運營羅失敗的擾原因。商業(yè)地優(yōu)產的規(guī)柿劃尺度同必須充傭分尊重水人的感吼受，滿吉足人的龍需要，次要根據近人的習張慣來進全行設計廣；如人闖們在商汁業(yè)街內悟行走時賀，對一史層以上艙的范圍圈幾乎是腎“視而慣不見”湊的，而獄橫向關吩注范圍震就在10米至20米之間，疾至于超過20米寬的商昨業(yè)街，行屢人很可能碗只關注街愚道一側的柏店鋪。因該此，在規(guī)鹽劃中，我錄們不應當脖只考慮某判一個方面蛛，而要從熟各方面進佛行綜合的究考慮。2.3城市綜合畏體商業(yè)規(guī)招劃要點（尺三）3、商業(yè)面積古的規(guī)劃在一個商典業(yè)地產項碗目的規(guī)劃敏方案當中延，商業(yè)面挪積的規(guī)劃洪，是最根義本的、也及是最重要背的規(guī)劃。郵科學地說奸，購物中喉心商業(yè)面啞積的規(guī)劃遠并不只是暗一個技術符層面的工遺作，而是澤一個戰(zhàn)略城層面的工胖作。在一盾塊土地上節(jié)根據地形頌地勢進行寸建筑設計狹，是任何邁一位建筑駱設計師可泄以做的工救作，但是火，如何確柜保購物中爐心的商業(yè)及規(guī)模能引響爆市場，遮并使購物超中心在未散來獲得可殊持續(xù)的發(fā)沈展，就需亭要對社會練環(huán)境、經恨濟發(fā)展、犧人均購買扮力和城市毀發(fā)展進行蘋全方位的平分析和判廳斷。柿目忽前在中國胞開發(fā)的購里物中心，歲相當多數菌的購物中條心一味追顏求規(guī)模效詠應，將購星物中心的個規(guī)模做得禍足夠大，估這種出發(fā)分點，本身濤就是不成鐮熟的。商業(yè)面爪積并不庫是越大讀越好2.3城市綜合醋體商業(yè)規(guī)庸劃要點（假四）4、商業(yè)規(guī)氣劃中的惡業(yè)態(tài)組軋合商業(yè)?？s慧家們在鳥經過對盤國外、蹄國內一荒些成功貴的“shop苗ping流Mal的l”進行研究且之后，得賠出一個被液眾多商業(yè)歇專家所廣轉泛認同的慚一個標準——52：30：18，即商業(yè)捉：娛樂：餡餐飲=52：30：18，我們硬稱之為男商業(yè)黃積金分割因定律。這個數拍據是經懸過對大支量的“Shop球ping司Mal甲l”綜合分析胸統(tǒng)計后而善得出來的責結論，并鴿得到了眾切多商業(yè)專希家的肯定訪；然而在愧運用起來宮的時候，礎商業(yè)地產晉開發(fā)商們可就會發(fā)現(xiàn)擾這個標準表執(zhí)行起來頁非常困難包?！绑w驗經溫濟“理論碰卻認為：魄當未來的膛社會商品絞消費結構目更加豐富捐時，商場好憑什么讓耐消費者產之生更多的蘿消費欲望懂，營造劇沸場式的體堵驗經濟效后果就成為筒一種必要息。2.4衛(wèi)如何在西商業(yè)規(guī)劃崖階段規(guī)避齊項目風險絕大多數斥情況下，洗一個商業(yè)餃地產項目滾的風險就貢在于招商注階段，招睬商不成功匹或者時間珠的滯后，誼都會對項鞠目帶來失訂敗的陰影師。招商就賓好像是商沫業(yè)發(fā)展的蓋瓶頸，嚴梢重制約著司商業(yè)地產陷的成熟與稼發(fā)展。招商的河問題并摸不在于悠能不能崇實現(xiàn)招聲商，而屈是招一芝些什么宵質素的關商家，盾如何使汗較大規(guī)巷模的現(xiàn)滾代商業(yè)灘中心具鐘有合理咱的商業(yè)霧組合，菌并使這隆些商家信能持續(xù)針經營下走去。商業(yè)規(guī)劃燭先于建筑瞞格局規(guī)劃副是解決“麻招商瓶頸啄”的最佳魚方案，對逮規(guī)避項目慈開發(fā)經營王的風險能膨起到較大獎的保障作少用。2.5啦塑贈造成功適商業(yè)規(guī)票劃的主誕要因素?。ㄒ唬?、定位主僵題成功的效商業(yè)需西要明確憶的主題隊定位，敘具備主沙題特色枕且定位肺明確的磨商業(yè)空紙間會加兵強消費跳者的印池象及來判訪的動型機，并坊提升消鋸費購物挖的附加博價值。國內成功球的案例如躲上海的新支天地、成右都的西蜀燃廊橋等。2.5春塑令造成功潔商業(yè)規(guī)奶劃的主察要因素極（二）2、主力祝店設置更（Anch獻orS輔tore）主力店承是商業(yè)防招商成嶺功與否襲的關鍵載因素。綱高知名苗度的主區(qū)力店有葉助于渠從道的建概立、商棵業(yè)形象如的提升兄，并增獻加商場忙的辨識及度。主力店演對于賣音場面積亡、交通君組織、迫貨架陳騾列、停艦車需求意均有一丈系列的晉要求，齊為了吸腸引主力爽店額進崇駐，開風發(fā)者必親須在商呀場的規(guī)管劃之初請充分了穗解預期疤引入的廈主力店叨的各項包需求。2.5宰塑有造成功火商業(yè)規(guī)戲劃的主債要因素沾（三）3、動線區(qū)分人流四、車流與鐘貨流，妥姥善配置商鍋場動線，昆避免動線班沖突。規(guī)劃流暢致的人流動簽線，強調朵水平與垂擁直動線的傍連續(xù)性，事應規(guī)劃簡裂易辨識的三動線系統(tǒng)帆，盡量讓滅水平動線右形成回路拘，并加強賣垂直動線火的可見度勾，避免產突生死角空林間。4、布局商場的搖平面配宏置應合謎乎商場歌的定位陪與設計罷主題，率同時應頓以便于寶消費者炕參觀選嚇購商品康、便于勻展示與沫出售商癢品為前剝提，且籮讓店鋪索有更好宏的展示煩空間。2.5困塑造成情功商業(yè)規(guī)仍劃的主要痕因素（四慌）5、視覺墊設計商場空吸間的整蠟體視覺斗設計對扮商場形唱象的塑桌造有關猴鍵性的獅影響。具有強狐烈辨識倡性的商粥場視覺打設計有拴助于消叢費者建奔立對商均場的認維同與了建解。建馬筑立面錯、空間販塑造、跌賣場的榜指針系緞統(tǒng)、櫥珍窗設計堡、室內澆裝修色裳彩計劃躁、燈光補及景觀獄等都是途商場視雞覺形象淚塑造的種重要元補素，應找能呼應搬商場的赴主題定姻位和整扇體規(guī)劃駝設計，辣提升賣去場整體秧形象。2.5少塑造成親功商業(yè)規(guī)黃劃的主要持因素（五版）6、塑造榨氣氛商場的貧人氣需遠要一些肯活力的悼引擎空毀間來帶座動，可假短期聚怒集人潮侄的活動家與娛樂跳休閑設鈔施絕對洋是商場咽活力與懲能量的散來源。掌購物消遠費是歡商樂愉悅泄的生活燃體驗，旦除了購介物，還盤包括放社松和休孕閑，所略以購物呼氣氛的擇營造是她必要的奶。商場在空熄間設計上土應盡量去萍提供一個武活潑放松濾的環(huán)境，歲比如電影遺院、娛樂炕場、餐飲沈空間以及琴不定期舉吐辦的活動損均是提供段商場活力崖的來源。2.5仙塑宰造成功陜商業(yè)規(guī)叼劃的主眾要因素薯（六）7、地域商場地京點需選劍擇正確搜，利用秒地利提鐵升商場留的成功產率。注糟意要具漫備：周僚邊要有瞧規(guī)律的費客流，按交通便拿利，商鄰業(yè)環(huán)境榴的群聚方效應，信合宜的零地塊發(fā)編展條件杏等因素氣。同時要采覽用始于當識地發(fā)展的將規(guī)劃思維繩，不能照恰搬之前不炎同地區(qū)的蠅成功經驗扶，地域性每的考慮必猜須反映在古規(guī)劃設計克中。第三章巖城市牲綜合體薪的規(guī)劃找建筑設蛙計1、項誘目土地弄解讀2、城市付綜合體各忘種功能的勸規(guī)模3、城延市綜合俱體各種必功能的飾分區(qū)4、城市溉綜合體的摩交通系統(tǒng)5、城放市綜合寺體的空延間布局6、城阿市綜合此體的環(huán)振境景觀表設計3.1敞項目篇土地解丸讀項目前液期規(guī)劃勢最核心亡的工作變是項目櫻土地解鍬讀。所謂解讀嬌，從大的痰方面講，遠是對項目園周邊情況池，項目所圍處區(qū)域在者城市中的削地位，項騾目所在城重市經濟、暫文化發(fā)展羞情況，商猾業(yè)發(fā)達程負度，居民固購買力及拳消費習慣惹等進行解誼讀；對項目褲具體土努地解讀紛分為：1、城跪市商業(yè)搏特點及牛需求，趕商業(yè)人驚流主導牧方向及逐構成等白；這個查城市缺抖什么？觸我們能帶孤給城市抄什么？2、解敘讀項目荒周圍市換政及交保通情況濃，是否醋有城市地鐵、輕軌經乖過等；3、基地莫內有沒有在保留建筑蟻，如何將雹保留建筑綠融合到規(guī)鏈劃之中；4、項目批可利用資勤源，如：蠢河流，公種園等；5、項售目規(guī)劃牛條件：退讓、容積率、蘿限高等；6、項豎目區(qū)域佩規(guī)劃與角城市總誤體規(guī)劃很等。3.2瓜城市摔綜合體攀各種功杏能的規(guī)雖模（一穴）1、居住功汗能的規(guī)陵模居住功秋能是城戰(zhàn)市綜合蘆體中平木衡酒店份、商業(yè)、辦公頑等功能至的重要閥功能。在城市寇綜合體軍的設計光中，人倍流的密耳度必須庸達到足爐夠程度；因此必須考犧慮周邊直環(huán)境的通住宅密旋度問題瞎，過低滑的密度歪會不利魚于對多致樣性的野支持，估而導致辦整體失門敗。在飾這種情博況下，鐘應該通咽過增加誕項目內衫住宅功爐能的比噴例或增浩加吸引幣人流的索特殊呆功能要甜素，來臟彌補項持目人流摔密度的獄不足。居住物滴業(yè)的體鴿量分析葛：D=賢h（R，駁Y）*N其中，接h（R眾）為平游均每人吩的居住痕需求量儲函數，乓Y為收久入因素，N為人丑口數目嫩。3.2駐城市綜騎合體各種她功能的規(guī)稀模（二）2、商業(yè)功能的規(guī)濕模按照零麗售業(yè)飽乘和理論傻，只有撥在零售李飽和度法大于平抬均值的差前提下星，才有羅在商圈丘開設集雄中商業(yè)林的可能斧（臨街面商業(yè)不債計入）零售飽和凱理論公式軌：IRS竊=C餓*RE駐/R就FC：潛昏在客戶數鍛量RE：刻人均消框費支出RF：惜營業(yè)面國積3.2授城驅市綜合漲體各種快功能的侵規(guī)模（股三）商業(yè)空間靠往往會在隸整個項目爽的規(guī)劃中危所占比例串過大。由散于商業(yè)可宅在未來的喉發(fā)展中增針加，所以預總的說來傻，規(guī)劃比雷例過小的匯問題會比山規(guī)劃比例日過大的問赴題易解決獨。而減少銅商業(yè)空間姻的比例，獸是很難進祖行的，并福會給人以攏項目整體娘失敗的意煙象。3.2疤城京市綜合前體各種露功能的還規(guī)模（螺四）3、商務糞、辦公功能的爛規(guī)模城市綜鄉(xiāng)豐合體的投商務辦傲公容量批一般受聰城市化吧發(fā)展的尾影響