皇牌代理豪宅定位及營銷策略提案

誰能真正代言常平豪宅？1XX·XX定位及營銷策略提案誰來為豪宅買單如何構(gòu)建豪宅體系XX是否能成為常平豪宅代言人市場是否具備真正意義上的豪宅我的思維邏輯XX護航豪宅進程發(fā)現(xiàn)XX常平新城市中心擁有常平首個五星綠化園林、低密度、純住宅、人工沙灘、游泳池等常平——東莞東經(jīng)濟、文化中心面對這樣一塊不可多得5A級的地段

以及五星級的產(chǎn)品

XX該賦予它怎樣的使命？物業(yè)定位初步思考本項目承載著什么？創(chuàng)建“里程碑式豪宅”實現(xiàn)“名利雙收”本項目的歷史使命？本項目坐擁常平新城市中心、與未來城市市政中心的絕佳距離，享受城市完美規(guī)劃配套的同時，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，加上項目產(chǎn)品的獨特與創(chuàng)新，使其具備了城市品質(zhì)豪宅質(zhì)素；

但是，在今天這個所謂的“豪宅”產(chǎn)品泛濫的時代，僅僅依靠口號，而不是凝聚XX創(chuàng)新與進取智慧的作品，我們就沒有辦法與XX一起再次造就豪宅的新模式，新標(biāo)桿；本項目的價值，不僅僅體現(xiàn)在豪宅產(chǎn)品的價值，更體現(xiàn)在我們所讓渡給豪宅客戶的居住級別價值，和她所實現(xiàn)的

“城市精品豪宅”開發(fā)的標(biāo)桿價值?！氨卷椖俊币非蟮氖前岩环N現(xiàn)在所有豪宅都沒有的全新豪宅居住體驗帶給這個社會中能夠欣賞他的人。本項目追求的不僅是實現(xiàn)豪宅產(chǎn)品價值，更追求豪宅的居住級別價值創(chuàng)造出可延續(xù)、可傳承的城市品質(zhì)豪宅的開發(fā)模式基于3C法來驗證項目品質(zhì)豪宅的體系品質(zhì)豪宅考量因素Case:項目條件Customer:客戶敏感點Competition:市場競爭客戶需求、敏感點客戶是否有品質(zhì)豪宅的需求？認(rèn)同什么樣的項目特質(zhì)？市場競爭和現(xiàn)狀項目本體特征市場現(xiàn)有項目豪宅水平？項目的自身條件有哪些可以構(gòu)成豪宅核心競爭力？品質(zhì)豪宅的考量體系誰來代言常平品質(zhì)豪宅？審視常平住宅市場，發(fā)現(xiàn)品質(zhì)豪宅？常平房地產(chǎn)層次格局：常平項目主要集中第二層次，第一層次極少，目前僅東田兩個項目第一層次：均價5500-7000元/㎡代表項目：東田麗園、東田翠湖灣（毛坯）第一層次第二層次第三層次第二層次：均價4000-5500元/㎡代表項目：翰林雅苑、翠景灣、蔚藍城邦、半島豪庭、碧湖花園第三層次：均價4000元/㎡以下代表項目：花和小城、金田花園等PK常平第一層次豪宅——東田麗園一期二期三期五期大規(guī)模，別墅+洋房，人車不分流，社區(qū)內(nèi)部交通組織不順暢規(guī)劃中等規(guī)模，純粹高層豪宅，低密度，主題概念會所、園林等東田麗園XX純粹豪宅，更人性化設(shè)計亞熱風(fēng)情園林高綠化率園林主題鮮明，精工細琢高洲際酒店設(shè)計師設(shè)計水景風(fēng)情園林超高綠化率東田麗園XX配套社區(qū)醫(yī)院12尺中心水晶湖石水景國際標(biāo)準(zhǔn)足球場園林內(nèi)擁有無邊界海灘泳池、人工沙灘等，常平史無前例。游泳、兒童游樂場、網(wǎng)球場、籃球場和開敞的綠地空間面積逾萬平方米東田麗園無邊界海難泳池人工沙灘會所屋頂泳池首層架空XXXX，匹配豪宅的配套外部景觀/視野東田麗園五期內(nèi)有個小山，但大多數(shù)產(chǎn)品享受不到，未作推廣，項目缺乏外部景觀XX外部景觀山景高層局部單位甚至可看到中信高爾夫景觀視野極度開闊24315山景中信高爾夫南西南內(nèi)外皆景，視野更開闊東田麗園XX產(chǎn)品細節(jié)即使只是一個扶手，或許也要和室內(nèi)裝修風(fēng)格渾然一體。沒辦法，因為我們做的是豪宅。豪宅標(biāo)準(zhǔn)，XX對細節(jié)品質(zhì)極度苛求目前所謂的豪宅只剩下一個具備規(guī)模而缺乏靈魂的軀殼翻看其他項目，唯XX馬首是瞻！本項目譽景名居御富別墅中心板塊新城中心(東片)葵花里半島豪庭火車站及常平大道區(qū)碧湖花園新天美地麗景花園3山畔華庭花和小城東田麗園萬科城東田翠湖灣卓越未來城邦城市核心(城市未來核心)翠景灣新城中心區(qū)(西片)翰林雅苑(CLD)★在售項目待售項目常平房地產(chǎn)競爭格局本項目霞暉項目19競爭層面比較項目名稱總規(guī)模開發(fā)商品牌周邊環(huán)境內(nèi)環(huán)境（園林/景觀等）周邊配套東田麗園49萬㎡本土知名品牌好好較完善、檔次高東田翠湖灣23萬㎡本土知名品牌較好較好較完善，檔次高蔚藍城邦58萬㎡莞深知名品牌較好較好較完善譽景名居16萬㎡知名度低66比較完善翰林雅苑12萬㎡知名度低66比較完善翠景灣11萬㎡知名度低66比較完善花和小城11萬㎡知名度低66一般他們除去具備規(guī)模，檔次普通20常平競爭項目情況項目名稱所屬梯隊主力戶型/面積均價產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品重疊度東田麗園第一層次兩房、三房、四房93-180㎡洋房毛坯5600（600元裝修）戶型多樣★★★★★東田翠湖灣第一層次五房、六房、七房220-280㎡洋房毛坯6400（1200元裝修）超大戶型★★蔚藍城邦第二層次二房、三房、四房80-140㎡洋房4500戶型多樣★★★譽景名居第二層次聯(lián)排+疊加別墅6200——★★★翰林雅苑第二層次二房、三房、四房75-140㎡洋房4100合拼戶型★★★翠景灣第二層次二房、三房、四房80-140㎡洋房4500市場主力戶型★★★★花和小城第三層次二房、三房、四房80-134㎡洋房4200普通★★常平市場戶型主要以兩至四房為主，市場常規(guī)戶型；他們中約90平米產(chǎn)品都是普通的產(chǎn)品，缺乏檔次；他們中約180平米產(chǎn)品十分稀缺誰能代言常平豪宅?XX告訴我拔們現(xiàn)在沒有!!!我們不屑再談現(xiàn)有項目超越未晚來競爭鋼二十年抖！入圍標(biāo)準(zhǔn)芹（符合三墓個條件）瓣：1、在項目志核心競爭革圈內(nèi)；2、近三個桐月成交均屬價至少在500液0元/平米左右跨；3、各個所冬屬片區(qū)的卸標(biāo)桿洋房傻項目。本項目葵花里東田麗園萬科城城市核心(城市未皂來核心)翠景灣(CLD禾)★本項目富盈項課目譽景名先居常平房地摧產(chǎn)未來競問爭格局卓越未來負(fù)城邦24項目競爭節(jié)度梳理從銷售周拴期及產(chǎn)品嗓重疊度看橫：東田麗年園萬科城為本項染目未來刊主要競忽爭對手守。雖然富盈蛾雖工期未超定，也將蠟是未來最帝大的潛在湯對手之一擊。競爭項目堤的大部分奸將會來自始東田麗園丘、翠景灣令、萬科城疤等項目的示后期推出朵產(chǎn)品。約3500套本項目銷售周期競爭研究2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度2011年小高層兩房至四房約500套小高層洋房兩房至四房約300套高層兩房、四房672套富盈項目卓越蔚藍城邦萬科城五期本項目譽景名居高層洋房三房、四房規(guī)劃中東田麗園翠景灣小高層兩房至四房400套小高層兩房至四房450套未來1-2年內(nèi)，載常平潛便在供應(yīng)駝約350峽0套住宅，類供應(yīng)體量葡較大，但主要以舊匙項目新推恰產(chǎn)品為主，其中東田麗喉園、萬濟科城的洋房將滑成為本項勒目的主要炮競爭對手泰。結(jié)束常咱平豪宅走半成品寸時代當(dāng)這個劃時代產(chǎn)品來臨羅的時候一切銳不望可擋，萬刑物生長塵光與文曙光升常騰江河匯聚愛成川，無御名山丘崛征起為峰天地一時診波瀾冶壯闊！XX是否有能擔(dān)力代言常粘平品質(zhì)豪童宅？審視項小目本體絨素質(zhì)，萬是否有炎能力代奶言常平蘆豪宅！XX·XX八朵星新行政中心常平文化中心本項目常平鎮(zhèn)新嗎城中心區(qū)位于常平繳鎮(zhèn)南部的們新城組團直，目標(biāo)是駐建成常平獄鎮(zhèn)政治、抱經(jīng)濟和文虎化的中心趟區(qū)域。“一軸轎四帶八甲片區(qū)”“一軸”掌：新城大居道主導(dǎo)薯軸線;“四帶”越：是指四勒條與新煤城大道授垂直的告步行景村觀帶；“八片咐區(qū)”：是指將新屠城中心區(qū)經(jīng)劃分為行嘉政辦公區(qū)噸、市民廣西場區(qū)、商泉務(wù)辦公區(qū)輩、商業(yè)貿(mào)廉易區(qū)、商溜業(yè)文化區(qū)刃、生態(tài)休綁閑區(qū)、城鎖市居住區(qū)予、賓館酒哈店區(qū)等八令大功能區(qū)艘。項目緊甘鄰規(guī)劃劈燕中的常互平文化腐廣場，分新行政瀉辦事中煉心，市役政配套堅齊全位于新城漂中心區(qū)，侮五星地段一朵星地塊周邊活臨城市主炎干道，星級交通隙體系項目東鄰新城大瓦道，北鄰壩環(huán)城路環(huán)城路、耳新城大道鎖：2分鐘可倘達常平案鎮(zhèn)中心感、5分鐘達湊常平火裁車站；?；⒏邟焖伲?0分鐘達綱深圳黎悟光收費古站、20分鐘達超莞城；項目距膨黃江5分鐘、距用大朗10分鐘、東主坑10分鐘、掛橫瀝15分鐘；黃江深圳、虎門、城區(qū)大朗東坑、橫瀝常平鎮(zhèn)中心本項目環(huán)城路新城大道通往虎門纏、黃江、噸大朗、深總圳、香港維大交通便竿利二朵星項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地m230000總建筑面積m2103218.7地上建筑面積m278962.65容積率—2.5總建筑密度%13.15綠化覆蓋率%53.24人均公共綠地面積m2/人6.94激動車總泊車位輛634總戶數(shù)戶67224315純住宅、詳高綠化、鑰低密度，星級規(guī)劃三朵星項目由5棟高層只組成，東點式排儉列，小矛區(qū)首層鹿架空，建筑整體澆向后面設(shè)暖計，以減暴少道路噪嶄音不利影恢響；整體呈南北布幻玉局，小區(qū)整愈體顯得通狹透，產(chǎn)品顧以南北朝艷向為主、峽采光通風(fēng)感俱佳；地標(biāo)性建射筑，建筑炎高度99.3米；小區(qū)設(shè)置兵二個主要剝出入口，發(fā)連接環(huán)城航路及新城論大道，內(nèi)部交通子接駁暢順；現(xiàn)代建筑職風(fēng)格常平百米“星”高度99米四朵星高洲際齒酒店設(shè)瓶計師設(shè)榜計水景風(fēng)罰情園林園林內(nèi)正擁有無邊界海疼灘泳池、人工脹沙灘等狹，內(nèi)部轟配套突炭出。游泳、兒貧童游樂場賴、網(wǎng)球場秧、籃球場蓮和開敞的穩(wěn)綠地空間面積室逾萬平方慕米無邊界海難泳池人工沙灘會所屋頂泳池首層架空形成泛會所常平首個忍五星級園林24315五朵星五星級園漁林，全城甜首個引入塵迪斯尼概闊念兒童游惑樂場全城XX沙灘泳巾池會所內(nèi)容數(shù)量游泳池1網(wǎng)球場1高爾夫聯(lián)系場1籃球場1羽毛球場2綜合性健身中心1舞蹈室1乒乓球室1個三桌桌球室1個2大臺+1小臺練琴室1茶道館1西餐廳1美體水療SPA1多功能室（瑜珈室）1會所設(shè)岸施文齊搭全達125胃9平米、檔恐次之高全擇城罕有，賤涵蓋運動閑、休閑、謝兒童游樂微設(shè)施等，散滲透社區(qū)份的每個角偷落。運動休加閑會所業(yè)是本項凡目的一大亮點泛會所內(nèi)容數(shù)量兒童游樂場2兒童迷宮1太極健身園1書廊1棋趣園3-4桌休閑角（亭）1月光舞場1河岸休閑帶運動休閑家庭休閑六朵星星級會所主配套，替盡顯雍涂容華貴現(xiàn)代簡約禿的外立面，滲透出候高檔次和晶品位感6米首層架哈空高度，與園林算整體形成偷泛會所3.1嶄5米層高達虧到，頂層達4米五星級天際泳括池全城首延個6米高，五星勇級入戶屈大堂地下室?guī)Ч┧?，便宣于種植植海被綠化海爾智能篩化家居系想統(tǒng)+智能一卡欲通人車分疊流，實盼現(xiàn)小區(qū)籮的安全他化，高臭端化管拜理匠心設(shè)帝計超星級產(chǎn)品絹附加值七朵星全城XX五星級天企際泳池全城首翼個6米高，五量星級入戶眠大堂全城XX觀光電梯吸，城市風(fēng)贏景一網(wǎng)打來盡1棟，二梯住二戶，中尚央景觀樓括王2、3棟，二鉆梯四戶岸，品字孩型4、5棟，三梯澆六戶，不縮慧規(guī)則蝶形戶型結(jié)構(gòu)建筑面積面積比例套數(shù)套數(shù)比四房二廳四衛(wèi)198-19914.99%568.33%三房二廳三衛(wèi)185-18714.05%568.33%二房二廳二衛(wèi)94-10343.63%33650.00%二房二廳一衛(wèi)85-9527.34%22433.33%合計100.00%672100.00%項目產(chǎn)使品面積塔段呈現(xiàn)“兩端分化桑，中間斷湯層”格局。項目主逃要以兩夾房為主評，面積85-1正03平米，占沖比70%三、四房掘面積區(qū)間185欺-19勉9平米，柏面積占鞏比30%2431529層兩房29層兩殼房29層兩房29層三、服四房29層兩房八朵星舒適型術(shù)戶型，“星”型設(shè)計笛產(chǎn)品面當(dāng)積奢侈享受結(jié)型空間，孕盡顯豪門化風(fēng)范42二房二廳三一衛(wèi)（85-優(yōu)95平米）二房二弄廳二衛(wèi)森（94-勁103平米）動靜分聽區(qū)，功帽能布局往合理入戶花番園設(shè)計八朵星戶型分析43優(yōu)勢1、動靜分牢區(qū)，功能哀區(qū)間錯落遞有致2、雙套潔間設(shè)計忌，舒適凍奢華3、兩梯驢兩戶設(shè)現(xiàn)計、通能風(fēng)采光價極佳4、內(nèi)陽臺響可改房間5、書房可子改工人房四房二弊廳四衛(wèi)補（198-己199平米）三房二轟廳三衛(wèi)靠（185-蹦187平米）雖然三房著、四房產(chǎn)斧品優(yōu)勢明罵顯，但我暢們從不否籌定我們的壘弱勢1、整體藍戶型中木規(guī)中矩督，無贈首送面積2、不帶入僅戶花園3、書房腸離主人濕房過遠霉，不利屈發(fā)揮書燙房功能八朵星戶型分所析拼合戶耕型建議二套可境打通成垃一套房仿使有，興常平XX子母房客廳廚房工人房飯廳陽臺主臥客房小孩房父母房XX·饞XX攬星心得XX·XXXX為您，洽我做到朵！也許設(shè)計每一扇門的艷心思，就艙超過了別點人設(shè)計一攪整套房，槳沒有辦法述，因為我臭們攬星，休我們做的敗是品質(zhì)豪蚊宅。我們——受臨路峰噪音影質(zhì)響我們——周邊配套顯不完善，襪缺乏生活師氛圍我們——…頌…我們攬星侍，我們也描不忘記清刃晰認(rèn)識自茅我缺陷但這所喪有的一費切不能紹湮滅“星”的事實XX品質(zhì)豪沈宅新巔腹峰——常平可移以驕傲誰為常平算品質(zhì)豪宅兩買單？審視市價場需求每，尋找灣挑剔眼職光？住在豪宅里的人很多想住在豪宅的人更多原住居悉民港臺客深圳客公務(wù)員客戶組群普通白領(lǐng)個體工商怖戶其他客群常平市辮場客戶廟構(gòu)成企業(yè)主51目標(biāo)客屆戶區(qū)域核心客戶斗區(qū)域：常平鎮(zhèn)本把地客、橋巨瀝、馬屋奴、板石等鑼村委,及?；⒏咧盟僦苓呮?zhèn)移，黃江、鴉大朗等鎮(zhèn)脆區(qū)次級主力?？蛻魠^(qū)域過：莞城、杰東坑、光橫瀝、甜橋頭鎮(zhèn)峽其他區(qū)嚷域三級目撈標(biāo)客戶圍區(qū)域：虎門、役長安、狹深圳、峽香港等爪地本項目15分鐘交質(zhì)通圈20分鐘交舅通圈30分鐘交纖通圈尋找挑剔絞的眼光—目標(biāo)客戶度定義目標(biāo)客隔戶定義凱：常平/沿常虎葡高速區(qū)擺域中高層趟次的消出費群界定原溜則項目區(qū)域丙：鎖定項目值周邊緊鄰低區(qū)域：常艙平、周邊吧鎮(zhèn)區(qū)以及塘?；⒏咚倬鼐€區(qū)域2/8法則：少數(shù)客毀戶屬于邀意見領(lǐng)澇袖，會迫引領(lǐng)主庭流消費牙方向，議成為項仿目消費箏的風(fēng)向合標(biāo)眼光比篇現(xiàn)實高防點：重點鎖設(shè)定常平蹦中高層餓消費群。因為常平煙目標(biāo)消費扯群（私人禍老板、公聾務(wù)員等）裕，無論是燃對常平區(qū)乏域環(huán)境背流景、工作箱生活形態(tài)填、還是意懂識形態(tài)，五對項目的洞接受度高晴于其他區(qū)殺域，但不梁否定交通坑便利所帶批來的客戶書需求，即橋如果在推涌廣過程中榴能成功打粱動常平客霞戶，周邊棗鎮(zhèn)區(qū)以及燙沿常虎高遣速客戶也證將有部分鑼收在囊中尋找挑剔婆的眼光—走進他們常平有紋實力的烘客戶很賤多，口陪碑流傳里比較厲帝害，沒訊有秘密農(nóng)可言，馳只要產(chǎn)偵品足夠做吸引人念、買了泉有面子較，有一革個人去回買了會度有很多范朋友跟翅風(fēng)去買階，有錢順的人圈輝層消費執(zhí)非常明拘顯，這勿些人只哨買常平督最好的四房子?？蛻粼L申談?wù)Z錄李生（抽常平本稠地人）年齡：36歲興月收晴入：3-5萬元最近也吼正在看堅一些較挑好的樓恒盤，如鑼果地段抖可以的迎，想投廊資下。投資型客斥戶，注重赴地段以及港產(chǎn)品檔次54勞女士（個體舞經(jīng)營戶恒）年齡：35歲蒜月收入圾：2萬左右工作區(qū)豈域：常茂平已婚，有誘車，在城蘿區(qū)有房，拔在常平處亮于租房狀血態(tài)，很想罩附近購房猴，面積不席需要太大姑，價格不松太在乎，牢要求檔次鴉高點的房哭子。周邊配套窮希望好一是些，最好厭是有會所額里還要有此一些必要易的配套設(shè)懶施，比如銜運動場所警、棋牌室網(wǎng)、餐飲店名等。治安要好一紹些，擔(dān)勤心老人討或小孩擔(dān)的安全音。自住型需刮求，要求名項目檔次塑高以及內(nèi)缸部配套齊死全，但面規(guī)積不要過芽大尋找挑耳剔的眼槐光—走進他季們55何先生搜（制造艦業(yè)企業(yè)脂主）年齡：38歲旁月收入描：5萬左右套區(qū)域：本地潮汕人，仰碧水天源看二期業(yè)主，已婚，份以前買的鉛房子，面襯積是挺大占，就是環(huán)賞境不是很顆好，小區(qū)痛內(nèi)居住人猶員比較混娃雜，品質(zhì)遵不高?，F(xiàn)在在煤城區(qū)購旅房，交已通便捷仇，又靠恭?；⒏叱钏?，出昨行方便放，之前趴有考慮扎在常平濾買房，瘡但總覺脊得品質(zhì)矩不太好收，沒什擱么保證銜，配套悄又不齊深全。要是換房壞子的話，小區(qū)環(huán)獅境絕對要好片，還有就怖是健身的刻場所比較寬齊全。安防智能半化要先進徐，住在里取面有身跑份。買房就巧是為了救住得更迅舒適點論，家人蓮更幸福殲些。常平流只失的客曬戶，改去善型居伸住，注災(zāi)重小區(qū)童環(huán)境以閥及內(nèi)部投配套尋找挑剔往的眼光—走進他饅們56李先生，怨外貿(mào)公司滔中層管理摘人員班（深圳福田）年齡：40歲裕月收頸入：1000柱0-15羨000元已婚，經(jīng)常常脈平出差，準(zhǔn)備在常平購置一套90平方左右的洋房作為自住席，價格控技制在80萬以內(nèi)比較合適舅。主要是觀考慮常平刮交通便捷然外，同時雪要求9的物業(yè)管理及先進應(yīng)的家居智能貪化。劉小姐耍，房地敬產(chǎn)公司垃高層領(lǐng)助導(dǎo)，32歲還（深義圳寶安）已婚，有鳳很多同事念在東莞購倘房，考慮薪到距離問臥題，自住呀的比較少昏，主要是衛(wèi)看中東莞禿的房價便暢宜，升值膽潛力大，嘆購買一些7面積的兩溫房作為投資，但首先是續(xù)項目要中伴高檔，地預(yù)段要好，恭升值潛力冶才大一點秀。購房的環(huán)主要考慮域因素是性價比和升值潛力。投資需臣求，關(guān)島注地段員、交通粒、升值儀潛力過渡型居霧住，關(guān)注狀點：地段忘、交通、疾升值潛力尋找挑剔辜的眼光—走進他豆們核心競爭落力：強勢擠區(qū)域+高檔配鑄套1地段優(yōu)勢、高檔配套領(lǐng)先市場的產(chǎn)品打造本項目坐擁常平新城市中心、與未來城市市政中心的絕佳距離，享受城市完美規(guī)劃配套的同時，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，構(gòu)筑項目的核心競爭力。本項目定位為以高端產(chǎn)品為主的城市新區(qū)舒適型住宅社區(qū)，擁有創(chuàng)新的物業(yè)類型及市場稀缺的產(chǎn)品，構(gòu)筑成項目的另一個核心競爭力。2核心競爭哪力與客戶度需求匹配可分析具備挑剔弓眼光的客感戶特征描沙述為：他們集中在加駛工制造業(yè)隸、金融、奏地產(chǎn)、貿(mào)刃易、物流灑等；他們購房主觀去性強，投弦資與自住揀界定不明玻顯，關(guān)心啞交通時間泡距離。他們注重舒適床性、產(chǎn)品撞檔次、內(nèi)遭部配套、仔物管等項爪目的綜合煉因素。他們愿棗意為我羨們買單客戶需求西敏感點客戶需求厚敏感點本地原著絲式民對環(huán)境賣、戶型飄設(shè)計、物浪業(yè)檔次最句為關(guān)注；公務(wù)員當(dāng)對環(huán)境藝、物業(yè)爺檔次、復(fù)戶型格通局最為善關(guān)注；私營企業(yè)蓄主最為關(guān)賄注環(huán)境、波社區(qū)安全急性以及物固業(yè)檔次；個體工盲商戶對慕贈送面敞積、環(huán)姥境以及矩安全性懶最為敏嘗感；企業(yè)管理檢人員對價練格、贈送鍵面積以及鑰社區(qū)規(guī)模甘（配套）易最為敏感忘。圈定挑殲剔的眼咳光——客戶定竿位90平米以嫂內(nèi)客戶陵圈定客戶范詳疇圈定市民階層夫、新莞人富裕市逮民階層新資產(chǎn)栗階層穩(wěn)定資巴產(chǎn)階層財富階層權(quán)利階層赤貧階層城市新貴主要來自隆于常平本魔地的富二危代、商務(wù)督人士、銀頌行、教師含等中高收個入群體；它們有陶著更高滴的品味拔與追求刊，常常趕用挑剔的眼瞞光看待事折物，他們對別人要垮求很高織，對自么己的要閱求更高……，它們是城市的徐新貴，品菜味一族靶心客戶洞察

本地成賴熟的富未二代結(jié)巢需求靶心客戶洞察

懂品味橡，穿梭侄于莞深的商棍務(wù)人士靶心客戶洞察

IT、金融醒業(yè)的高攤收入人萍士180平米的客能戶圈定客戶范幟疇圈定市民階尼層、新店莞人富裕市民忙階層新資產(chǎn)階屯層穩(wěn)定資沖產(chǎn)階層財富階層權(quán)利階懼層赤貧階簽層城市權(quán)貴他們是企業(yè)的老竹板，政府救的高官、灰色收科入人士；他們已歸經(jīng)有過掛不止一限次的購俱房經(jīng)驗宴，格調(diào)，品焦味、品質(zhì)對于他們蛋來說更為休重要；居所對于笛他們來說猶更是一個勸身份與地看位的象征覺。企業(yè)主枕、中高拒層靶心客戶洞察

政府公務(wù)涌員，事業(yè)抵單位職員靶心客戶洞察

靶心客戶洞察

本地人目標(biāo)客當(dāng)群分析◎他們多搶是三口適之家或渣三代同脂堂，家庭觀念旅濃厚；有品味，但不雅滿足于嫂現(xiàn)有市駁場上所線提供的削普通住猛宅◎選擇居所慮的行為也徹如其在生惰活上的作枯風(fēng)：挑剔、注網(wǎng)重品質(zhì)◎品位歸證納太抽午象；年前齡劃分雀也未必雅準(zhǔn)確，頁但他們影有一個倚共同點雪就是：講究身份。需要籌社會認(rèn)免同他們次的地位夾及價值對他們約來說，惜買的已磚不僅僅烘是居所規(guī)，更是禾他們的身禁份名片航，是一司個處在旬社會的僻榮譽象饑征。他用自崖己占據(jù)副的土地遮價值，眼房子價籌值來宣簡告他的自身激價值。目標(biāo)客陪群分析價值認(rèn)誘同感曉身份屈的象征童高升分值潛力運樓盤捎的品質(zhì)劃生活均的品位城市生莊態(tài)花園個大社區(qū)條氣派擱、舒適摸、便利益的居所城中心匪的絕版斷地段水景園林店，優(yōu)質(zhì)建臣筑高檔品會質(zhì)社區(qū)澤氛圍[目標(biāo)客群的需要][項目給予的]【目標(biāo)客灰戶群分敏析】/購房心譯理我們有的算，就是客生戶想要的貼。項目形象新CBD中心憤城市豪猛宅標(biāo)桿定位思棍考：◆競爭角度——城市中聰心，地模標(biāo)式建衣筑、完崇全能領(lǐng)旨導(dǎo)市場株的價格要和產(chǎn)品謀類型◆市場現(xiàn)凳狀角度——市場領(lǐng)妨導(dǎo)者缺圍乏◆項目規(guī)劃——開發(fā)商故巨資打傷造產(chǎn)品驗、園林?jǐn)嗑G化、鋒人工沙購灘等，悔打造高價品質(zhì)樓膝盤價格定節(jié)位策略目標(biāo)：擊破常平陜房地產(chǎn)價壩格天花板XXXX構(gòu)建豪宅鄰體系，打收造常平市錯場新標(biāo)桿撇脂定薦價法，畜價格領(lǐng)萄導(dǎo)，引況領(lǐng)常平磨市場價格定彼位項目價格預(yù)計在7000～7500元/平方米打造常平高層豪宅價格新標(biāo)桿750042005000750070005000650040008500價格空間東田麗園新天美地翠景灣花和小城東田翠湖灣價格定混位90平米以下戶型8000元/㎡

均價帶裝修1000元180平米以下戶型7500元/㎡

均價不帶裝修※對外宣決稱帶1500元/㎡裝修，吳毛坯價650崇0元/㎡項目總體輸收入戶型建筑面積銷售價格總價總收入180平米以下20593750015444750054195472090平米左右481927000337347220車位6278000050160000項目總體世價值：5.4億銷售計劃項目整體糠銷售計劃24315

時間推售單位推售貨量備注第一批2010.5第2、5棟200套1至20層，21層以上保留第二批2010.12第3、4棟200套1至20層，21層以上保留第三批2011.3保留單位160套提高5%-10%價格銷售第四批2011.5第1棟112套樓王單位銷售計劃總戶數(shù)5月6月7月8月合計套數(shù)100403030200套數(shù)比50%20%15%15%100%面積938937562817281718778.57回收資金6572.526291971.751971.75131452010年8月預(yù)計限完成銷溪售金額1.31億第一批推沉售計劃筑就豪宅媽之路產(chǎn)品力形象力推廣力銷售力諾貝爾挑獎得主地，心理迫學(xué)家Dani尋elK作ahne音man經(jīng)過深入土研究認(rèn)為貴，對體驗佛的記憶電由兩件醉事決定裝：高峰火時（無豈論好與遍壞）與羨終結(jié)時劃的感覺訂。Kahn職eman的峰終定努律(Pea念k-En魯dRu徑le)是我們攝潛意識胡用來總紛結(jié)體驗愉，之后撤依靠這饅些總結(jié)嗚去提醒聚自己當(dāng)陷時體驗帶的感覺耕。體驗峰奴終定律起點最高點終點峰終定寄律負(fù)面感受正面感受時間一般差糟糕舒適愉悅豪宅客戶際體驗?zāi)M斑簡圖停車場主入口4看樓通道銷售中味心樣板房1357在整個撲購房過箱程中，罪讓客戶經(jīng)聽到的次看到的幻玉體驗到鞏的幾乎演都在舒芒適以上崖，保障拘客戶的晝滿意度著，從而你提升項洽目價值曉。26園林景觀會所/售樓部產(chǎn)品力可鹽提升空間外立面銷售中憤心看樓通倒道電梯樣板房智能化大堂物管地下車摟庫從客戶的婚參觀體驗蛛動線考慮夜間燈認(rèn)光效果策，展示趙地標(biāo)型返豪宅形秧象。本項目臨計主要干道凱，昭示性奇強，考慮粒永久的夜聚間燈光字們，展示樓射盤名稱。立面建議大堂電梯外立面銷售中進心樣板房看樓通道地下車鄉(xiāng)豐庫智能化物管體驗式勻營銷，祝弱化交簽易概念以書吧+咖啡吧專的形式市，將銷壞售中心位包裝成“豪宅拼生活體那驗館”鹿，讓客戶感秀受本項目月特有的文褲化氣質(zhì)銷售中心似包裝雪茄、作名酒展頭示咖啡品鑒+閱讀藍色水幕沸墻大堂電梯外立面銷售中桌心樣板房看樓通道地下車孕庫智能化物管看樓通飼道包裝法式老日爺車看霸樓，細鍋節(jié)體現(xiàn)汁尊貴現(xiàn)場體驗淡，賣點灌洲輸從銷售師中心出扮發(fā)，沿灑線灌輸槽項目實昆質(zhì)性賣藏點，激輩發(fā)客戶嘆強烈的悄購房欲認(rèn)望?；ɡ却匕鎿?，愉滑悅心情燈光通道大堂裝修墻面：石吹材及裝飾修面(墻面配卻掛液晶折顯示器毅屏)。地面：花辣崗巖。天棚：母知名品捉牌水晶晚燈，設(shè)純家私、星大堂經(jīng)忌理大班學(xué)臺、綠子植門框：襲花崗巖嶺包邊，診門用不孝銹鋼金那色門套堅，門頭屑上方鑲偵雕花大氣豪華疼入戶大堂喬，豪宅品山質(zhì)充分體宇現(xiàn)通過地面元、墻面、嫩天面等局結(jié)部的用材巨展示項目痛的高貴氣贈質(zhì)，給客滾戶以震撼字。大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通道地下車庫智能化物管全城首創(chuàng)啊雙首層大回堂增設(shè)地羽下車庫饒入戶大丹堂，與慕一層大脫堂共同圖構(gòu)成雙或首層大符堂，迅斑速提升才產(chǎn)品附疑加值。大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通道地下車庫智能化物管◆電梯藍風(fēng)格：潤大氣、戚尊貴、夫穩(wěn)重稻◆品牌崇：國際倆知名品雷牌電梯角（奧的兇斯、三癢菱、通慘力、蒂愧森、迅怖達等均慣可）臟◆尺寸馬：總高3m。電梯鵝門凈高2.1m，凈寬0.9m，轎廂內(nèi)立寬×深為1.6楊0米×1.球48米

◆音運行速胖度：2.0顧m/s荷載100貨0kg（13人），簽可直達三地下室側(cè)◆其宮他技術(shù)棉：無齒差輪、無加機房電梯建議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通贏道地下車翻庫智能化物管樣板房無建議在已確定6套樣板捧房當(dāng)中注，建議站選擇三屋種風(fēng)格涉設(shè)計，艦同時按劍照性別觸劃分為暢剛性與牛柔性，坦?jié)M足不短同客戶岸的置業(yè)怒需求。風(fēng)格一：羽新古典風(fēng)格二婦：現(xiàn)代律浪漫風(fēng)格三槍：地中避海根據(jù)豪宅踢客戶需求持調(diào)查分析臘，異域風(fēng)客情與現(xiàn)代庸元素結(jié)合列更能打動霜消費者，兔同時利于潮豪宅品質(zhì)泄展示。但叨其成本也籌會相對高丙一些。大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通盟道地下車庫智能化物管命名：狀用傳統(tǒng)歐樓式家具配糖合現(xiàn)代裝獄飾元素，司體現(xiàn)高貴獎典雅。新古典酒主義風(fēng)秤格——“東方貴償族”樣板房建財議大堂電梯外立面銷售中明心樣板房看樓通佛道地下車紐奉庫智能化物管現(xiàn)代浪漫高風(fēng)格——“咖啡情病緣”：用咖啡教色調(diào)+咖啡元素+咖啡香閣水。柔繪和線條架營造浪但漫氣息護。樣板房建輝議大堂電梯外立面銷售中稅心樣板房看樓通付道地下車慢庫智能化物管用海藍層的元素害（貝殼充、細沙顫等），體拱形的屋浪漫空額間，營恰造富有側(cè)人文風(fēng)那情和藝翅術(shù)氣質(zhì)識的居住戴空間。地中海尚風(fēng)格——“異域地中乖?！保簶影宸拷ㄝd議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通湖道地下車庫智能化物管精致展架展示房間撞基本裝修善（墻面、雅地板）建筑工法銀展示建材、廊管材展盼示智能化懷系統(tǒng)展束示清水工鑒房樣板糕房。用肺于展示貼項目施持工質(zhì)量目、用材肅、智能榜化等，詠體現(xiàn)豪錫宅品質(zhì)資。樣板房建勝議大堂電梯外立面銷售中悼心樣板房看樓通異道地下車庫智能化物管樣板房奪包裝——戶型展示路說明本項目章樣板房液全部為殊香港知忍名設(shè)計灰單位擔(dān)我綱設(shè)計決。因此安樣板房社門口可斧附上設(shè)怪計師的趕簡介及描設(shè)計理欠念說明桐，對產(chǎn)筆品設(shè)計焰理念向前客戶灌龍輸。樣板房建抽議大堂電梯外立面銷售中全心樣板房看樓通柏道地下車需庫智能化物管建議采倘用防塵地坪腿漆，防腐籍、耐磨笨、防滑地下車庫訂建議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通道地下車牌庫智能化物管停車場涼出入長跨距離藍牙感應(yīng)：扔停車場般采用長枯距離感擋應(yīng)IC卡，業(yè)表主可免約停下車鳴刷卡出雕入小區(qū)象停車場惠。地下車庫駕建議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通頭道地下車禍庫智能化物管入戶大播堂門禁農(nóng)系統(tǒng)：建議不銷設(shè)墻上鹽，獨立瞧做大理石蔑基座，尊貴剪大氣。智能化建懲議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通駐道地下車愈庫智能化物管功能細節(jié)興奮點1、智能灌溉2、智能照明1、定時智能灌溉2、太陽能照明1、體現(xiàn)社區(qū)的高科技和環(huán)保智能化建舌議園林智能洋化大堂電梯外立面銷售中水心樣板房看樓通頃道地下車常庫智能化物管智能電子洋鎖:指紋、密貢碼、遙控多功能，餐體現(xiàn)無比勁尊貴感。大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通趕道地下車庫智能化物管智能化建跪議A場景設(shè)定家中所有版的燈光、守窗簾、音單箱（背景殊音樂）、基空調(diào)及選刃購的智能府家電等均卻可預(yù)設(shè)為硬不同組合余的室內(nèi)場緒景狀態(tài)。夜間起終床場景確：通往夜洗手間暮的燈柔樸和的一編路亮起會客場攔景：燈暴光明亮體，空調(diào)歐自動調(diào)轉(zhuǎn)節(jié)家庭聚餐恨場景：燈招光明亮，祝音樂響起看電視禮場景：港燈光柔死和，窗鹽簾關(guān)閉浪漫晚餐柜場景：餐逗廳燈光柔海和，其它利燈關(guān)閉B操作自縱動化墻上面籠板、手取機、終隊端顯示梯器、PDA、遙控命器，均床為控制祖家中電弦器的主徒腦，簡豎單。智能化建狡議家居智能大堂電梯外立面銷售中欄心樣板房看樓通道地下車撲庫智能化物管第一層菜防護：小區(qū)周弄邊設(shè)置許探測器墊和攝像娛頭，緊少急情況財下可自宣動報警芹并錄下肝現(xiàn)場畫均面，小補區(qū)內(nèi)多棚個招援欠按鈕，煌可隨時凍呼叫管政家援助燥；第二層諷防護：大堂門桶禁及大窯堂管家絕雙重保剛護，拜跨訪者只僵有經(jīng)過陸您的同釣意才能撇進入；第三層防檢護：電梯管理螺系統(tǒng)自動響呼叫電梯例，自動達隱到住戶居所住的樓層溉，形成客岔戶與樓層編的一對一渴進入；第四層賄防護：每戶配柴置智能信化門鎖穗等形成矛特色安怖全保護伯；第五層防洗護：戶內(nèi)安全拴防范系統(tǒng)乓設(shè)置紅外談線探測器籠、緊急按瘡鈕，廚房逐設(shè)置火災(zāi)還探測器，累煤氣泄漏裁探測器等津一系列先揪進的戶內(nèi)系報警系統(tǒng)飯；采用先進吼的家居綜迎合布線技姥術(shù)，把家鮮居的數(shù)據(jù)概、語音、懼控制等電期位進行綜弦合布置和化跳線管理棒，平均每卻戶布置多逆大70個點位，晴每戶平均刺預(yù)埋管道巡壽多達400米長，盲滿足未蹄來升級弓需要。C五重安防智能化南建議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通道地下車沾庫智能化物管采用新賊風(fēng)系統(tǒng):不用開斜窗也能份呼吸外弊界大自逃然空氣宿，調(diào)節(jié)算室內(nèi)濕餃度，節(jié)判省取暖虛費用。智能化建抵議大堂電梯外立面銷售中心樣板房看樓通道地下車復(fù)庫智能化物管推出首創(chuàng)“影子式”物管服暢務(wù)物業(yè)管供理建議大堂電梯外立面銷售中未心樣板房看樓通道地下車很庫智能化物管1、尊尚稻商務(wù)服晴務(wù)酒店預(yù)繭訂服務(wù)代召的士蚊服務(wù)24小時寬頻園上網(wǎng)服務(wù)代辦郵件績速遞/代發(fā)、煮代收郵殃件服務(wù)代訂機賤票、火幻玉車票、搶船票服跌務(wù)代辦旅游搜簽證服務(wù)物業(yè)管改理建議大堂電梯外立面銷售中梢心樣板房看樓通龜?shù)赖叵萝噹熘悄芑锕?、居家服港務(wù)物業(yè)管理飄建議臨時?？庸芪锲穾?、接受瓶貨品服暖務(wù)業(yè)主家庭叔花木養(yǎng)護故服務(wù)代訂家私隱搬運服務(wù)定期清造潔房屋梨服務(wù)代訂牛奶嘩、餐飲、亡報章、刊若物服務(wù)代繳各類潮費用服務(wù)托兒服掩務(wù)室內(nèi)各大稅食肆、餐炕廳訂位服總務(wù)代訂送海餐服務(wù)憐智能保伶安服務(wù)節(jié)日慶祝評活動大堂電梯外立面銷售中權(quán)心樣板房看樓通扛道地下車卷庫智能化物管除正常的鞋保安、保嶄潔及接待捕工作外，腰還需進行已銷售、禮胃儀培訓(xùn)，散能夠隨時降為客戶解績答項目的嫌相關(guān)問題腿。物業(yè)管櫻理建議大堂電梯外立面銷售中鍋心樣板房看樓通道地下車畫庫智能化物管筑就豪見宅之路產(chǎn)品力形象力推廣力銷售力豪宅形象鋒與客戶心槳理的全息測對應(yīng)豪宅形象幼如何樹立？形象定懶位主推：新CBD中心垮城市裝豪宅標(biāo)脈桿案名詮釋元：新CBD中心：突勇出項目的筋地段價值軌及未來升亞值前景；城市豪亂宅標(biāo)桿座：以城鍋市高度撞引領(lǐng)常趁平市場總有人耍不明白姓，氣質(zhì)笨并非來良源于金淚錢精雕細確琢，絕鼻對豪宅廣告語主推形耽象廣告葛語：絕對中芳心，絕瓦對豪宅備選：A、不中猴心，不園豪宅B、關(guān)于釣天御的杏一切，場你盡管尖想象C、所想殲，所享筑就豪夾宅之路產(chǎn)品力形象力推廣力銷售力推廣突同圍。推廣策嘗略兼顧常脈虎線放眼港衡深莞線上立琴形象活動為主悅線立足常平推廣突圍暖。線上媒體參考來瞎自xx在中信德娃方斯、句風(fēng)云匯的營銷推雙廣實踐：朋友介鋪紹最具殺傷負(fù)力，投入醉少，反響蜓大，效用機高，應(yīng)極植大投入重點運用。路過客戶醬雖誠意度猴較低，但炎能為項目謎提供較大府客源，帶無旺項目人結(jié)氣，應(yīng)加強現(xiàn)柿場包裝吸引，祝截流客顛戶。短信具有針對謠性傳播的粒特點，雖惡來客不多固，但來客勝誠意度高丹，應(yīng)加大投入。網(wǎng)絡(luò)對于年輕什客戶群體興的傳播效耐果較好，否成本低，予能長期宣烘?zhèn)餍纬奢浛菡摽诒?，艇?yīng)保持運制用。戶外廣恭告對人群截顯流效果好述，形象較邀好，建議增加對周陷邊的推廣。報紙人氣效用車較低，來團客誠意度咸不高，應(yīng)控制投放比儉重。推廣突圍倡。線上媒體塌組合報紙戶外廣告DM、雜志麻廣告短信電視網(wǎng)絡(luò)六大媒介目的：形亮象廣告、巖品牌炒作恢、軟性推毯廣媒體：嘗南都、呀東莞日稠報目的：只定向客治戶媒體：粵港直通牽車、DM目的：茫銷售信果息傳播閑，定點都定向發(fā)譯送媒體：常重平及周邊鹿鎮(zhèn)區(qū)、深邪圳目的：信洗息傳播，林軟性炒作媒體：搜換房東莞、檔房訊網(wǎng)目的：形聚象、銷售捎信息傳播媒體：本港、翡捏翠媒體：墳樹立形敵象，截鐮流周邊規(guī)客戶地段：CBD、商場慨、加油壺站主力媒懸體輔助媒債體以戶外必及小眾亂媒體定議向傳播耍為主，它報紙等武主流媒秩體為輔1推廣突許圍。線上媒體美組合戶外廣告所布點建議常平鎮(zhèn)中詢心?；⒏叱俑呱罡吲潘僦攸c鎮(zhèn)猾區(qū)推廣突圍般。線下渠道理由：周邊企玻業(yè)的中芬層職員燥及企業(yè)屬管理人澇員是本部項目的裕目標(biāo)客眠戶集中步所在地似。執(zhí)行：情感攻本勢：主動登案門拜訪淘，贊助膀企業(yè)聚鉆會活動橫。持續(xù)關(guān)剪注：在企業(yè)警內(nèi)部平穴臺發(fā)布簽廣告，謎張貼海何報；企業(yè)內(nèi)部競設(shè)展咨詢企業(yè)內(nèi)由部專場夠推介會土。利益驅(qū)動凈：企業(yè)客戶娃購買均可癥享受額外9.8折，如羽集體團險購5套以上我特惠。與周邊村委、企業(yè)譽達成合繡作，主憐動推介哄，促成丸團購2xx御鹿華仆庭、鼎非峰品筑康、風(fēng)云杏匯等項糟目實踐耽獲得空墳前成功推廣突置圍。線下渠湊道在商業(yè)棟中心主飲要消費割場所設(shè)急立展場致、展架3理由：在中心垂區(qū)人流豆集中的野商業(yè)旺退區(qū)，人堪氣集中歷點展場布點鴿：大型商緊場：樂購、天虹溉等百貨叫及超市展架布點房誠：寫字樓、劈燕酒店推廣突明圍。線下渠莖道看樓團搜房巴士惑接送看樓媒體看促樓團4推廣突云圍。渠道突借圍政府搭婦臺我唱猶戲傳遞賣點蔑牽動客戶怎全城話題束盡人皆知借助政府金公信提升形象作及影響力亦可促澡成公務(wù)斧員團購借力政府撈，提升形鍋象5推廣突圍借。渠道突附圍主動拜訪宣工廠負(fù)責(zé)村員工福利蓄或號召力籌將大的關(guān)風(fēng)鍵人，如振總經(jīng)理或督工會主席牧；通過轉(zhuǎn)介憐獎勵的形森式，促進拘其在企業(yè)輸內(nèi)部宣傳懲和組織團柄購找對一葵個人，肯賣掉60套發(fā)掘“中間人”6萬科棠騰樾、興跪業(yè)華庭損案例推廣突尖圍。渠道突圍本地人喜袖歡群體家濁族聚會，組可以以尊宣重本地文芽化和本地落人為切入塔口，贏得獨本地人的糠心：參考活動寧：贊助村委墳公共設(shè)施設(shè)立獎學(xué)產(chǎn)金，獎勵喊本地優(yōu)秀于中考學(xué)生集體鮑獸宴贏取本敢地客7推廣突圍請。渠道突圍商務(wù)人該士及高騙端人群8酒店、律高爾夫債會員圈布層營銷洽，挖掘喪商務(wù)人纖士及高附爾夫會皺員等高拋端人群則。推廣突省圍。渠道突揭圍粵港直動通車9針對往拌于返莞治深港的柄客戶，綱采用列縫車雜志線（let’紫sgo）投放活動建議奢侈品魯展：名枝表、阿奶瑪尼時液裝秀、腿“凍甜頂烏龍副”品鑒活動建議高爾夫量推桿賽邀請香港保著名風(fēng)水澆大師麥玲球玲從風(fēng)水謙學(xué)角度解駕析項目風(fēng)勢水和牛年織運程，邀編請關(guān)注風(fēng)均水的業(yè)主魚、誠意客槐戶要約參堪加，活動字前大眾媒帽體釋放活哪動相關(guān)信職息，為項紙目風(fēng)水說咸提高市場崖關(guān)注。關(guān)鍵點遙：xx風(fēng)水詳奪解日常家居油的風(fēng)水布塔局虎年運程【麥玲玲——風(fēng)水運程摘你我知】活動建去議129首期營抄銷執(zhí)行130營銷節(jié)點傘規(guī)劃。營銷節(jié)點10.闊4.310.體4.1籮8銷售中啊心開放樣板房脂、園林開放時點：首期推填售考慮惱：因首挑期產(chǎn)品消直面競軋爭項目滅較少，荒只有部什分項目獵可能加訊推，因優(yōu)此5月開盤突將是一躺個有利離時間節(jié)稿點。因首批產(chǎn)貧品類型相牲同，數(shù)量殖不大，面賞積段變化劍不大，總爪價相對接此近，因此1樓樓王就單位可資暫不推兄出。以上節(jié)點釀視銷售速俗度調(diào)整銷筑售節(jié)點及源推貨節(jié)奏鏟。樓王單膝位因面樓積大，鎮(zhèn)總價高扮，考慮猛分批推恢貨10.仗5.1首期開伯盤依據(jù)工餡程計劃捕的首期煉營銷節(jié)欲點規(guī)劃銷售中心罵開放：2010紡.4.3首批高斷層認(rèn)籌寧：201葉0.4棗.18首批高層不開盤：201廣0.5載.1二批高層參認(rèn)籌：2010認(rèn).12高層銷售盼節(jié)點規(guī)劃131營銷節(jié)杰點規(guī)劃衡。策略總攻綱品牌導(dǎo)入庸期開盤強銷哄期開盤前熱炒期持續(xù)熱銷期掃尾期座及洋房啟岡動10.厲4.310.程4.1桌8營銷工作尾啟動一批認(rèn)籌10.穿5.1首期開盤營銷推廣胖籌備期品牌提升涌期10.4寶.1銷售中心溝開放“主觀性全模式”體現(xiàn)創(chuàng)新廈價值二期提目升形象汽及滿意劫度高調(diào)入市名建立形象彰顯產(chǎn)絞品宣傳優(yōu)勢豪宅生活宣傳造勢（起）（承）（轉(zhuǎn)）階段目標(biāo)增強融入句新生活的歲緊迫感，劫促銷產(chǎn)品突顯產(chǎn)品至創(chuàng)新和賣近點提升形雙象及檔斜次項目美站譽度建立營銷思路客戶積艙累形象導(dǎo)入營銷籌備艙階段（連）項目知名描度建立品牌偏娛愛度建立10.6絨.110.9南.110.2定1.31132營銷節(jié)者點規(guī)劃個。策略總追綱品牌導(dǎo)駝入期開盤強銷江期開盤前熱炒期持續(xù)熱銷期掃尾期及洋房啟動10.執(zhí)4.310.堪4.1戰(zhàn)8營銷工作裙啟動一批認(rèn)待籌10.5晨.1首期開廊盤營銷推屆廣籌備暖期品牌提眉升期10.4僵.1銷售中心忠開放10.廢6.110.9憂.110.2季1.31“主觀性模投式”體現(xiàn)創(chuàng)罩新價值推廣主床線階段性隱促銷信阻息開盤信息絕對中憐心絕對豪區(qū)宅一期掃尾與及二期形紅象新CBD中心，城肝市豪宅標(biāo)短桿活動主鉆線開盤嘉監(jiān)年華活羽動向常平傍鎮(zhèn)教委塌捐贈10萬元助學(xué)五星級豪遮宅社區(qū)體浪驗活動業(yè)主答謝爐酒會產(chǎn)品發(fā)布寄會（魯豫拋有約）133形象導(dǎo)規(guī)入、提梳升期時緞間寇：2010止.3.1－4.3目查的鋒：項目飛形象導(dǎo)拘入推廣主題旋：新CBD中心，城挽市豪宅標(biāo)昆桿媒體運用聞：戶外為叮主，炒作印為輔活鍋動年：①銷售中叮心開放②捐資助學(xué)便，提升知萌名度和美春譽度134熱炒期時級間指：2010勿.4.3－4.30目博的：項伴目品牌提碎升推廣主題嫂：絕對中心北，絕對豪舅宅媒體運販用：媒鋼體立體每推廣活濁動披：樣板箏房開放穴、認(rèn)籌135品牌導(dǎo)進入期時摸間：2010禽.4.1嘆8媒體配益合：戶已外、報坊紙、電痛視、短繪信、網(wǎng)奮絡(luò)、DM等立體投才放主要內(nèi)涉容：剪紹彩、抽滋簽、頒堤獎工程配組合：樣枕板房開羅放、部道分園林獄展示魯豫有約怨（暨認(rèn)籌字）136時穿間救：2010票.5.1－6.1目濃的：主搏要賣點進仿行專題訴據(jù)求，維持料持續(xù)銷售推廣主池題：御滿天駱下——5鋸.1盛大開笑盤媒體運用污：活動為語主，戶外組、短信為潑輔活適動：開遭盤活動開盤強銷目期137時竟間：201墓0.5拐.1目脫的剖：曾加嚷人氣，潤制造旺可銷局面媒體配合售：戶外、微報紙、電櫻視、短信先、網(wǎng)絡(luò)、襖直郵等立守體投放主要內(nèi)容賣：剪裁、開抽簽、頒肯獎品牌導(dǎo)入欺期。盛大開預(yù)盤開盤嘉年速華活動138時霸間：201美0.6囑.1—認(rèn)9.1目瘋的：促廊銷為主，料維持持續(xù)胡銷售推廣主題霧：促銷信岡息為主媒體運用普：戶外為救主，短信膏為輔活稻動：密集活動跡為主持續(xù)熱銷旬期139生活訴求套型活動——國際流行惹調(diào)酒法展?jié)撌纠霉?jié)庸假日密點集舉辦該小活動持續(xù)熱銷閃期亞熱帶脖水果節(jié)邀請老業(yè)擠主，增加董現(xiàn)場人氣丟，促進銷久售140時碌間：201山0.她9.1霞—11鍵.1目姨的：促宅銷為主，酒維持持續(xù)護銷售推廣主題鏟：促銷身信息為主媒體運仍用：戶移外為主準(zhǔn)，短信惹為輔活晃動：老在帶新、月地成交客戶紙大抽獎、桑業(yè)主答謝微酒會等掃尾期催及二批瓦單位啟缺動141業(yè)主答焦謝會答謝酒會抽獎活動時間：12月6日增進圈層拜口碑傳播肆，促進銷咱售，同時跪也為洋房揪入市奠定下基礎(chǔ)。掃尾期及道二批單位三啟動筑就豪宅炭之路產(chǎn)品力形象力推廣力銷售力超星級尊及貴客戶接家待體系通過我還們的超艇星級服肅務(wù)讓天悼御豪宅秋形象更捎深入人頭心,在銷售按中心及闊現(xiàn)場讓菜客戶感籃受到我漂們的關(guān)患注無處懶不在,我們真幅誠的服虧務(wù)細致蒙入微,提高顧客靜滿意度!賓至如終歸、賓臨客至上洪！停車場樣板間客戶到訪尊貴體驗小區(qū)入口印象接墊觸銷售中心客戶識暗別客戶體加驗園林體驗隙區(qū)尊貴客戶泊接待體系接待人州員在各吹個地點咬都要求糟在儀表瞎、形態(tài)造、口徑會、禮貌巧等經(jīng)過悲嚴(yán)格系巾統(tǒng)培訓(xùn)客戶識道別中心印象接艇觸區(qū)總輪管尊貴體眠驗區(qū)總創(chuàng)管停車崗大門崗臨時等候區(qū)信息流方宜向貴賓預(yù)悠約信息君登記表來訪客數(shù)戶通知樣板房銷售中心園林體竟驗區(qū)接待體禍系—信息流向瘡設(shè)計印象區(qū)：抹客戶識別報及流程客戶類型客戶識別流程VIP客戶“客戶識別中心”啟動通知——小區(qū)入口大門崗物管（初步）客戶識別——VIP專用停車區(qū)————銷售中心《VIP來訪登記表》——尊貴體驗——來訪結(jié)束同行客戶“客戶識別中心”啟動通知——小區(qū)入口大門崗物管（初步）客戶識別——銷售中心《同行客戶來訪登記表》——尊貴體驗——來訪結(jié)束新客戶根據(jù)現(xiàn)場客流狀況，接待流程如下：情形1：現(xiàn)場客流量較小。小區(qū)入口大門崗物管客戶識別——撥打客戶識別中心電話——銷售中心填寫《未預(yù)約客戶來訪登記表》——10分鐘等待時間（無尊貴體驗）——銷售人員跟進；情形2：現(xiàn)場客流量較大。小區(qū)入口大門崗物管客戶識別——撥打客戶識別中心電話——銷售中心填寫《未預(yù)約客戶來訪登記表》——安排另一時段進行看樓。停車場據(jù)及入口接待中心膜內(nèi)部后續(xù)服務(wù)保安迎降接并贈衛(wèi)送車牌奇套保安通插知接待默中心準(zhǔn)鴨備帶預(yù)約客徑戶至接待財中心微笑接待島引導(dǎo)至客獎服客服的滔置業(yè)指鏈導(dǎo)及詳亭細記錄及客戶購開房意向雅和需求暖等的變籌化據(jù)資料昆提供適妖合客戶格需求飲佳食,與背景完音樂引導(dǎo)送客煤戶開門上隊車贈送精致級印有項目穴標(biāo)志的禮娃品定期為客耀戶提供購昌房資訊和煎項目工程盾進度第一接觸接觸體驗持續(xù)接延觸接觸區(qū)：唐客戶尊貴木接待工作人員1.

總管1人；2.女性管家３人；3.保潔員3人；崗位設(shè)置人員設(shè)置職責(zé)任務(wù)說明服務(wù)亮點物料總管1人1、提前一天確認(rèn)來樣板房參觀的預(yù)約客戶到來的物料（食品等）準(zhǔn)備。２、確保每位客戶在樣板間得到合理的引導(dǎo)與解說。1、在客戶接待過程中，確保客戶需求得到及時滿足，全方位考慮客戶餐飲、兒童安全；２、每日下班前要對一天客戶樣板間參觀的意見反饋形成當(dāng)日工作總結(jié)３