3月長沙美洲故事東區(qū)營銷思路

美洲故事【2021年東區(qū)營銷思路】StrategyAd.Planning發(fā)展商：德普置業(yè)日期：2021年3月5/1/2023前言美洲故事工程在市場已獲得了社會及客戶的高度認(rèn)可，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益；那么接下來的工作，不僅需要我們及時完成銷售任務(wù)，也需要通過本工程的“影響力經(jīng)濟(jì)〞為企業(yè)品牌進(jìn)行遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)，使德普置業(yè)在高端住宅市場開發(fā)過程中，開創(chuàng)出更高更強(qiáng)的“產(chǎn)品影響力，行業(yè)影響力，品牌影響力及社會影響力〞！5/1/2023Part1

營銷方向分析

5/1/202301市場環(huán)境剖析Thespiritofmarketing①宏觀經(jīng)濟(jì)及長沙房地產(chǎn)市場分析②長沙別墅市場分析③競爭對手鎖定及競爭優(yōu)勢分析5/1/2023類比香港、日本97年金融危機(jī)，預(yù)計(jì)中國到2021年經(jīng)濟(jì)形勢有所恢復(fù)，樓市影響將以經(jīng)濟(jì)影響為主導(dǎo)日本GDP增幅在97年亞洲金融風(fēng)暴后僅下跌1年即反彈，但直到第3年才反彈至97年水平97亞洲金融風(fēng)暴使香港經(jīng)歷3年下跌后反彈研究的前提：未來樓市影響將從政策面轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)面4萬億投資方案十大產(chǎn)業(yè)振興方案寬松的貨幣政策積極的財(cái)政政策受4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激影響，經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)反彈，但卻非真正的好轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)5/1/2023經(jīng)濟(jì)形式導(dǎo)致的對通脹預(yù)期引起投資偏好變化：大局部投資者選擇“多元化投資以分散投資風(fēng)險〞，而房產(chǎn)投資尤其是保值功能最大的高端物業(yè)投資成為投資者考慮渠道之一中國行業(yè)研究網(wǎng)09年6月19日得出如下調(diào)查結(jié)論：〔中國內(nèi)地受訪者均為30歲至55歲之間、月收入12000元以上或擁有50萬以上流動資產(chǎn)的人士〕1、盡管全球經(jīng)濟(jì)尚未走出金融危機(jī)的陰影，在中國內(nèi)地，內(nèi)地投資者并沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響而停止投資理財(cái)，反而仍保持著較強(qiáng)的投資意愿2、房產(chǎn)也繼續(xù)受到內(nèi)地富裕人士的關(guān)注，約三分之一的受訪人士表示，他們在未來半年內(nèi)有購置房產(chǎn)的方案，這也高于亞太區(qū)30%的平均比例3、中國內(nèi)地的富裕人士對于自己的投資也非常積極地進(jìn)行調(diào)整，以應(yīng)對市場的動亂，37%的人表示他們把投資組合多元化，以分散風(fēng)險結(jié)論：下半年保值功能最大的房產(chǎn)高端物業(yè)投資會得到加強(qiáng)新形勢下投資偏好5/1/2023宏觀市場金融政策：無論國際還是國內(nèi)，緊縮的貨幣政策成為當(dāng)今主流，地產(chǎn)利空消息國內(nèi)金融政策：從目前國內(nèi)的情形看，有關(guān)取消房貸優(yōu)惠、提高信貸門檻、調(diào)高信貸利息等說早已此起彼伏，客觀看，這些類似于“退市〞的說法顯然不是空穴來風(fēng)，2021年“緊銀收市〞很可能將是地產(chǎn)之主策利空國際金融政策：隨著2021年全球經(jīng)濟(jì)形勢的逐步好轉(zhuǎn)，很多人普遍認(rèn)為，國際貨幣政策將會不約而同的陸續(xù)退出寬松，收緊的貨幣政策很可能將是全球央行一致的選擇5/1/2023宏觀市場“保八〞目標(biāo)拉動投資：在2021年“四萬億〞投資效應(yīng)影響下，諸多大型的投資開發(fā)建設(shè)工程才剛剛拉開序幕，更多更大的資金需求正迎面而來，因此，很多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致認(rèn)為，2021年的政府投資方案很可能是驚人的“七萬億〞，繼續(xù)加大投資力度保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)二次探底利好多因素促進(jìn)房地產(chǎn)投資增加：宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級等因素將使2021年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長投資拉動：政府投資持續(xù)或加大，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，通脹預(yù)期壓力、美元持續(xù)帶來的人民幣升值壓力帶來固定資產(chǎn)投資需求，地產(chǎn)利好消息5/1/2023宏觀市場中國銀行總行戰(zhàn)略開展部宏觀經(jīng)濟(jì)分析課題組預(yù)測：“盡管我國房地產(chǎn)市場存在調(diào)整的可能性，但2021年全國房市調(diào)整即房價和成交量大幅下降的可能不大〞隨著貨幣政策趨緊，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年局部城市出現(xiàn)房價和成交量出現(xiàn)下降的可能未來一段時間我國房地產(chǎn)市場調(diào)控可能將以“穩(wěn)〞字優(yōu)先，堅(jiān)持增加供給和抑制不合理需求并舉克爾瑞對2021年樓市預(yù)測：中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了2021年的快速蕭條，之后又演繹了2021年的樓市繁榮，2021年的房地產(chǎn)市場將在大落大起后進(jìn)入一個平穩(wěn)階段，表現(xiàn)出“量穩(wěn)價平〞的走勢全國房市預(yù)測：2021年房市調(diào)控穩(wěn)字優(yōu)先，表現(xiàn)出量穩(wěn)價平的走勢，但不排除局部城市出現(xiàn)房價和成交量出現(xiàn)下降的可能預(yù)測5/1/2023中觀市場長沙樓市：從成交量看，09年3月份以來長沙房地產(chǎn)市場開始回暖，成交量相比08年有較大上升，上半年于5月份到達(dá)頂峰期銷售198.3萬平米，下半年10月份最高銷售達(dá)156.48平米長沙09年1-10月商品住宅網(wǎng)簽成交量單月走勢成交量5/1/2023中觀市場長沙樓市：從成交價格看，從3月起呈逐步小幅度上升趨勢，上半年于3月份到達(dá)高點(diǎn)4118元/平米，下半年10月份到達(dá)最高點(diǎn)4290元/平米，長沙09年1-10月商品住宅網(wǎng)簽成交交割單月走勢價格5/1/2023中觀市場長沙樓市2021年預(yù)測：順應(yīng)全國房地產(chǎn)市場大勢潮流，保持“量穩(wěn)價平〞趨勢預(yù)測剛性需求減少：經(jīng)歷08年蕭條之后，09年長沙市場回暖，下半年“量價緩升〞剛性需求得到大量釋放，預(yù)估2021年長沙房地產(chǎn)市場剛性需求有所下降，而主流產(chǎn)品二房、三房市場供給量大增，房價較大幅度上漲可能性較小政策對二線城市影響：從07-08年長沙樓市對政策反映敏感性可以看出，政策影響滯后于一線城市約半年，由此預(yù)估2021年長沙房地產(chǎn)市場上半年將延續(xù)09年下半年勢頭，下半年預(yù)計(jì)將會出臺新的政策市場可變因素增多5/1/2023板塊之爭：多年開展后，別墅工程遍布長沙，由市中心分散開展形成6大競爭板塊，南城板塊依規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢占競爭領(lǐng)先地位目前已經(jīng)形成了六大別墅板塊…潛在工程主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板塊，共有14個，占所有潛在樓盤的82.4%在售樓盤主要分布在金鷹星沙、南城、望城、麓南、暮云五大板塊，占83.3%其中南城板塊集中別墅工程共11個，形成規(guī)模效應(yīng)南城板塊市中心板塊金鷹星沙板塊麓南含浦板塊望城市府板塊北城板塊別墅市場5/1/2023★格蘭小鎮(zhèn)橘郡米哈斯龍灣國際社區(qū)堤亞納灣★★郡原美村二環(huán)線盈峰翠邸★東方大院★岳麓山公館★迪亞溪谷★湘江一號★碧桂園威尼斯★別墅市場獨(dú)棟產(chǎn)品工程分布：主要獨(dú)棟工程18多個，二環(huán)以外，位置偏遠(yuǎn)，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大板塊美洲故事★★玫瑰園★青竹園★麓山別墅★★閬峰云墅好望谷★汀香十里★天麓★5/1/2023長沙獨(dú)棟總體消化量：2021年1-11月長沙主要在售別墅工程中獨(dú)棟產(chǎn)品〔含少量雙拼〕銷售約399套項(xiàng)目名稱獨(dú)棟總量2009年1-11月銷售獨(dú)棟量閬峰云墅37282湘江壹號3120綠城青竹園23350美洲故事7550（獨(dú)棟10，雙拼40）好望谷15430岳麓山公館25415卓越麓山別墅11530金科東方大院188龍灣國際260格蘭小鎮(zhèn)2522（獨(dú)棟2，雙拼20）碧桂園威尼斯25060郡原美村20017橘郡米哈斯15015合計(jì)1903399別墅市場5/1/2023長沙獨(dú)棟面積區(qū)間及月消化速度：長沙在售獨(dú)棟〔美洲故事雙拼+獨(dú)棟〕集中在350-500平米，大獨(dú)棟消化速度較慢項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平米）容積率戶型面積（平米）實(shí)收均價（元/平米）銷售速度（套/月）保利閬峰云墅140.35400-50094006-7綠城青竹園1300.25360-800105004-5美洲故事601.19330-60095003-4好望谷7.50.28300-45088002-3湘江壹號951.34350-600100002-3麓山公館200.36300-700110001-2麓山別墅350.58260-50082002-3綠城青竹園湘江壹號保利閬峰云墅麓山公館麓山別墅美洲故事好望谷別墅市場5/1/2023項(xiàng)目名稱08年下半年報價（萬/棟）08年成交折扣09年上半年報價（元/平米）09年上半年成交折扣09年下半年成交折扣保利閬峰云墅400萬起9-95折390萬起82-9折88-94折美洲故事雙拼350萬起獨(dú)棟500萬起9-96折雙拼350萬起獨(dú)棟500萬起85-9折9-96折綠城青竹園600萬起9-95折450萬起8折以上86-94折好望谷240萬起9-95折280萬起85折以上9-96折麓山別墅雙拼250萬起獨(dú)棟350萬起9-95折雙拼250萬起獨(dú)棟350萬起8折以上82-88折湘江壹號雙拼260萬起獨(dú)棟350萬起9-95折雙拼260萬起獨(dú)棟350萬起85折以上92-96折格蘭小鎮(zhèn)蓄客，無報價蓄客，無聯(lián)排150萬雙拼280萬獨(dú)棟600萬起94-96折97-98折岳麓山公館聯(lián)排300萬起獨(dú)棟500萬起未開盤，無聯(lián)排300萬起獨(dú)棟500萬起98-99折98-99折09年獨(dú)棟別墅成交價格走勢：上半年獨(dú)棟市場為翻開銷售局面，開始實(shí)行較大優(yōu)惠折扣以82-9折成交；下半年市場回暖折扣開始回收以88-94折以上價格成交，報價不變但實(shí)收價格有所上升別墅市場5/1/2023長沙獨(dú)棟整體供給量：2021年長沙主要在售別墅工程中獨(dú)棟產(chǎn)品〔含少量雙拼〕多達(dá)1020套，供給量大，獨(dú)棟產(chǎn)品競爭劇烈，雙拼產(chǎn)品干擾獨(dú)棟市場項(xiàng)目名稱獨(dú)棟總量2010年推售獨(dú)棟量閬峰云墅372140湘江壹號3126綠城青竹園23380美洲故事7562（獨(dú)棟+雙拼）好望谷15480岳麓山公館25452卓越麓山別墅115120金科東方大院189龍灣國際2619格蘭小鎮(zhèn)2580（獨(dú)棟+雙拼）碧桂園威尼斯250200郡原美村200102橘郡米哈斯15030合計(jì)19031020別墅市場5/1/2023南城板塊獨(dú)棟、雙拼2021年供給量：獨(dú)棟約332套，雙拼約116套，板塊內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品競爭劇烈且雙拼產(chǎn)品以較低總價及較低單價干擾獨(dú)棟產(chǎn)品2021年10-12月2021年1-12月閬峰云墅龍灣國際橘郡米哈斯美洲故事郡原美村格蘭小鎮(zhèn)獨(dú)棟56棟洋房60套、聯(lián)排80套、獨(dú)棟4套聯(lián)排12套、雙拼共約8套、獨(dú)棟14套疊加別墅15套在售普宅雙拼20套，獨(dú)棟25套獨(dú)棟140棟聯(lián)排100套，雙拼60套，獨(dú)棟20套聯(lián)排80套、獨(dú)棟19套雙拼46套，獨(dú)棟16套聯(lián)排40套、雙拼10套、獨(dú)棟30套獨(dú)棟102套別墅市場5/1/2023獨(dú)棟別墅市場2021年走勢預(yù)估：受供給量遠(yuǎn)大于需求量、雙拼干擾及市場大勢因素影響，預(yù)估獨(dú)棟市場對外報價仍然保持不變，但折扣可能進(jìn)一步回收，實(shí)收價格稍有上漲別墅市場預(yù)測供需分析：2021年長沙主要在售別墅工程中獨(dú)棟產(chǎn)品〔含少量雙拼〕多達(dá)1020套，供給量大，而根據(jù)2021年消化約399套的需求量來看，供給量遠(yuǎn)大于需求量市場大勢：2021年長沙市場將以穩(wěn)為主，價格不會有較大幅度上升雙拼干擾：2021年長沙雙拼別墅產(chǎn)品供給加劇，將以較低總價及單價干擾獨(dú)棟市場5/1/2023區(qū)域開展情景：南城及暮云板塊——長株潭融城規(guī)劃核心地段，該區(qū)域具有廣闊開展前景，目前別墅樓盤多板塊素質(zhì)交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、萬家里路等多條公路相通，大脫機(jī)場具備一定的空運(yùn)能力、交通體系較完善，未來地鐵一號線的開通，交通更加完善。配套：該區(qū)域紅星商圈較成熟，配套齊全景觀：天際嶺森林公園、省植物園代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征保利·閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格蘭小鎮(zhèn)、郡原美村、御邦、愿景暮云工程、中信新城以復(fù)合別墅為主，兼有保利·閬峰別墅純獨(dú)棟以及美洲故事純別墅工程，別墅檔次較高，同類別墅較多，別墅盤競爭較大板塊主力客源分析紅星商圈、東塘商圈的經(jīng)營業(yè)主，株洲、湘潭市區(qū)的高收入群體，省政府、天心區(qū)等機(jī)關(guān)單位高級公務(wù)員南城-暮云板塊5/1/2023區(qū)域開展優(yōu)勢：城南及暮云板塊開展低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢已經(jīng)逐步凸顯：區(qū)域、交通、環(huán)境的三重疊加，客戶認(rèn)可度高暮云距長沙、株洲、湘潭三市均為18公里，距省政府新址6公里

市中心湘潭株洲生態(tài)綠地中信新城生態(tài)動物園交通優(yōu)勢〔公路網(wǎng)及輕軌〕湘江風(fēng)光帶、萬家麗大道、新韶山路等長沙市城市主干道均延伸至暮云鎮(zhèn)，規(guī)劃中的四環(huán)線繞鎮(zhèn)而過，規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路、武廣高速鐵路及長株潭三市地鐵均在暮云設(shè)站?？?。這些路網(wǎng)的規(guī)劃上路，迅速為暮云地產(chǎn)開展提供了加速器。環(huán)境優(yōu)勢〔長株潭綠肺〕長沙生態(tài)動物園、湘江風(fēng)光帶、石燕、長沙花卉大世界、湖南省森林植物園、天際嶺國家森林公園、省群眾藝術(shù)館、省地質(zhì)博物館、省科學(xué)技術(shù)館、省青少年活動中心之內(nèi)。區(qū)域優(yōu)勢〔融城核心〕本工程處于長株潭一體化后的核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯南城-暮云板塊5/1/2023競爭變化：09年本工程競爭對手主要為青竹園、閬峰云墅、好望谷及麓山別墅，2021年競爭面將擴(kuò)大，郡原美村獨(dú)棟產(chǎn)品入市加劇競爭，格蘭小鎮(zhèn)及龍灣國際雙拼產(chǎn)品將進(jìn)一步干擾獨(dú)棟市場綠城青竹園湘江壹號保利閬峰云墅麓山公館麓山別墅格蘭小鎮(zhèn)郡原美村美洲故事好望谷碧桂園威尼斯堤亞納灣東方大院競爭分析龍灣國際2021年競爭分類：主要競爭對手——青竹園、閬峰云墅、好望谷、麓山別墅及郡原美村；次要競爭對手——其他含獨(dú)棟產(chǎn)品工程；干擾型競爭對手——市場中面積較大、單價總價較低雙拼產(chǎn)品5/1/2023項(xiàng)目名稱郡原·美村開發(fā)商湖南中鍇置業(yè)有限公司開盤時間待定（預(yù)計(jì)2010年初）建筑面積1000000㎡占地面積533336㎡地理位置位于雨花區(qū)時代陽光大道489號建筑類別聯(lián)排、小獨(dú)棟、洋房、山谷高層主力戶型花園洋房80㎡左右兩房、160-180㎡三房；別墅有四種戶型：276㎡279㎡306㎡330㎡，2010年推出約102棟銷售價格目前洋房5500，開盤后提升至7000左右；別墅開盤價格區(qū)間在10000-15000容積率1.8綠化率40%后期規(guī)劃開發(fā)坡地別墅、流水別墅、山谷高層等產(chǎn)品一期小獨(dú)棟一期洋房商業(yè)局部1、郡原美村——南城大盤總建面100萬平米，含聯(lián)排、小獨(dú)棟、洋房、高層4類產(chǎn)品；獨(dú)棟276-330平米面積較小，價格350-450萬/棟，以環(huán)境、品質(zhì)、山谷別墅為賣點(diǎn)，戶型一般無優(yōu)勢小結(jié)：1、小獨(dú)棟填補(bǔ)市場空白，山谷別墅/靠山形成良好居住環(huán)境為主賣點(diǎn)價值點(diǎn)：山谷別墅/環(huán)境/高品質(zhì)展示5/1/2023項(xiàng)目開發(fā)商湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置天心區(qū)芙蓉南路與萬家麗路交匯處項(xiàng)目規(guī)?？傆玫孛娣e近33.3萬平方米，總建筑面積近138萬平方米；項(xiàng)目分2期開發(fā)：一期為別墅，含聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟，二期為高層別墅類型聯(lián)排，雙拼，獨(dú)棟風(fēng)格蘇格蘭風(fēng)情戶型面積聯(lián)排220-280㎡；雙拼368㎡；獨(dú)棟680-800平米價格開盤：聯(lián)排130-150萬，雙拼260-280萬，獨(dú)棟600萬以上加推：聯(lián)排140-160萬，價格微漲銷售狀況09年5月底解籌推出98套，其中78套聯(lián)排、20套雙拼；9月29日加推32套聯(lián)排，聯(lián)排產(chǎn)品熱銷，雙拼獨(dú)棟滯銷；截止目前聯(lián)排基本售罄，雙拼獨(dú)棟封盤客戶聯(lián)排客戶主要以天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)公務(wù)員、教師及企業(yè)中高層管理人員為主，自住客戶占80%，投資客戶占20%小結(jié)：1、以蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅、大盤環(huán)境為賣點(diǎn)，總價較低價值點(diǎn)：蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅/大盤環(huán)境2、格蘭小鎮(zhèn)——本工程板塊內(nèi)大盤，蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅，有人工湖景；獨(dú)棟產(chǎn)品25套580-800平米600萬以上，雙拼產(chǎn)品98套346-368㎡270-300萬/套5/1/2023項(xiàng)目開發(fā)商湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置天心區(qū)芙蓉南路與萬家麗路交匯處項(xiàng)目規(guī)模用地面積近62萬平方米，總建筑面積近114萬平方米；別墅類型聯(lián)排，雙拼，獨(dú)棟風(fēng)格蘇格蘭風(fēng)情戶型面積一期以洋房及聯(lián)排為主要產(chǎn)品，洋房140-200㎡；聯(lián)排200-260㎡價格洋房均價約4500元/平米，聯(lián)排均價約6500元/平米（前期認(rèn)籌，洋房交3萬抵6萬，聯(lián)排交5萬抵10萬）銷售狀況09年8月線下解籌，推出300套洋房及聯(lián)排，當(dāng)天銷售103套，銷售良好客戶聯(lián)排客戶主要以天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)公務(wù)員、教師及企業(yè)中高層管理人員為主，自住客戶占80%，投資客戶占20%小結(jié)：1、“山湖別墅〞，園林展示非常到位2、以內(nèi)部資源及大盤環(huán)境為賣點(diǎn)，總價較低價值點(diǎn)：山湖別墅/大盤環(huán)境/性價比3、龍灣國際——大盤、山湖別墅：含洋房、聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品，其中雙拼20套260-300平米，獨(dú)棟19套350平米，贈送面積大，價格待定5/1/2023項(xiàng)目開發(fā)商湖南保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置位于天心省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)

項(xiàng)目規(guī)模占地面積583畝，建筑面積約20萬平米；項(xiàng)目分4期開發(fā)：共372套，一二期209套，三期107套及四期56套別墅類型純獨(dú)棟風(fēng)格北美建筑風(fēng)格戶型面積360-668平米價格在售別墅370-668㎡，430-1200萬不等

銷售狀況一二期已基本售馨，09年共銷售117套；目前三期M組團(tuán)因總價較高而滯銷，現(xiàn)準(zhǔn)備推出Q組團(tuán)共31套客戶本市主要以天心區(qū)的客戶為主，客戶購買以自主為主，自住客戶占到了所有客戶的75%小結(jié)：1、南城僅有純獨(dú)棟社區(qū)、但工程周邊配套欠缺，現(xiàn)場包裝導(dǎo)示差，整體物業(yè)形象有待提升。價值點(diǎn)：純獨(dú)棟社區(qū)及工程品質(zhì)4、保利閬峰云墅——本板塊內(nèi)高端純獨(dú)棟北美別墅社區(qū)，有人工湖景；獨(dú)棟產(chǎn)品360-668平米總價350—1200萬，附送私家花園贈送面積大，產(chǎn)品性價比較高5/1/2023開發(fā)商：湖南青竹湖國際商務(wù)社區(qū)開發(fā)樓盤地址：長沙市開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)總建面：130萬多平方米物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟純別墅容積率：0.25綠化率：60%主力戶型:360-1000平米分期情況：3期主打概念：自然之中，完美之居主要賣點(diǎn)：青竹湖高爾夫球場、別墅采用輕鋼結(jié)構(gòu)開發(fā)商實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富，在長沙有一定的品牌知名度；國際著名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑和園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，低密度、高綠化率，融入自然生態(tài)景觀的大型樓盤。園區(qū)環(huán)繞已建成的青竹湖18洞高爾夫球場，自然環(huán)境優(yōu)美；地處偏遠(yuǎn)，交通不便，生活配套更是缺乏。5、綠城·青竹園純獨(dú)棟別墅社區(qū)，憑借高爾夫球場的資源與極佳的環(huán)境展示，被長沙高端客戶公認(rèn)為“長沙第一豪宅〞，360-1000平米，但位置偏遠(yuǎn)、非城市住宅開展方向1000畝，只供280位尊者馳騁5/1/20236、好望谷純獨(dú)棟別墅社區(qū)，產(chǎn)品稀缺性高，但是缺乏強(qiáng)勢的自然資源且位置一般，無區(qū)域優(yōu)勢且推廣調(diào)性偏低開發(fā)商：樓盤地址：長沙市萬家麗北路湘龍路賀龍體校側(cè)總建面：7.5萬平方米物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟純別墅容積率：0.28綠化率：40.2%主力戶型:300-450平米分期情況：2期主打概念：城市別墅發(fā)現(xiàn)之旅主要賣點(diǎn)：城市純獨(dú)棟別墅圈定您的領(lǐng)地原始地貌為一座原生山體，山體中心懷抱一天然溪谷，呈雙龍戲珠狀，風(fēng)水獨(dú)好.工程充分借鑒地中海陽光、休閑和浪漫生活情調(diào)，融合西班牙和意大利濃郁的異域建筑風(fēng)情。工程位居萬家麗北路，到市區(qū)和星沙都非常便捷，具備做城市第一居所的生活別墅條件。周邊配套根本成熟5/1/2023競爭工程主打資源、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品、概念等，區(qū)位、開發(fā)商品牌、區(qū)域價值等空缺項(xiàng)目名稱主題及形象優(yōu)勢劣勢綠城青竹園“1000畝，只供280位尊者馳騁”、高爾夫別墅純獨(dú)棟別墅社區(qū)，憑借高爾夫球場的資源與極佳的環(huán)境展示，被長沙高端客戶公認(rèn)為“長沙第一豪宅”地處偏遠(yuǎn)，交通不便，生活配套更是缺乏美洲故事“如何讓兒子對得起這天賦的姓氏”，家族別墅推廣主打“家族別墅”概念，園林產(chǎn)品打造精細(xì)，展示到位周邊環(huán)境差，臨住交通要到噪音大好望谷“圈定您的領(lǐng)地”、“純獨(dú)棟真別墅”純獨(dú)棟別墅社區(qū)，產(chǎn)品稀缺性高缺乏強(qiáng)勢的自然資源與展示亮點(diǎn)，推廣調(diào)性也偏低，影響力不足湘江壹號“千里江山一岸藏”凸顯江景資源及公園資源，原生態(tài)概念處于城市北邊，配套缺少，區(qū)域價值不足岳麓山公館“岳麓山中的別墅”岳麓山風(fēng)景區(qū)紅線內(nèi)惟一別墅，資源獨(dú)特，市場稀缺度高產(chǎn)品打造粗糙，園林較差，現(xiàn)場展示較差卓越麓山別墅岳麓半山唯此純別墅5000畝白鶴生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，岳麓書院、大學(xué)城人文環(huán)境位置較為偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目口碑差；產(chǎn)品打造粗糙，園林較差，現(xiàn)場展示較差格蘭小鎮(zhèn)“每個王者都有自己的城堡”融城中心多物業(yè)類型組合樓盤，前期推廣力度大，高舉高大產(chǎn)品一般，現(xiàn)場形象與定位有一定差距碧桂園威尼斯“五星級的家”，“水岸別墅”，松雅湖水上公園完善配套，水景，2.5萬畝松雅湖水上公園位置偏遠(yuǎn)，質(zhì)量受懷疑橘郡米哈斯“西班牙國寶小鎮(zhèn)——米哈斯”主打風(fēng)情及區(qū)位價值質(zhì)量不上檔次，工程進(jìn)度慢開發(fā)商實(shí)力受懷疑，推廣調(diào)性低競爭優(yōu)勢5/1/2023目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的阻礙：市場大勢：政府將出臺相關(guān)限制政策控制房價，抑制不合理需求，投資需求成為抑制主要目標(biāo)之一市場競爭：2021年長沙主要在售別墅工程中獨(dú)棟產(chǎn)品〔含少量雙拼〕多達(dá)1020套，供給量大，而根據(jù)2021年消化約399套的需求量來看，供給量遠(yuǎn)大于需求量板塊內(nèi)競爭：版塊內(nèi)增加郡原美村獨(dú)棟，區(qū)域內(nèi)競爭加劇雙拼干擾：預(yù)計(jì)2021年長沙雙拼別墅產(chǎn)品供給加劇，將以較低總價及單價干擾獨(dú)棟市場目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的時機(jī)：市場分析小結(jié)市場大勢：長沙及別墅市場將保持穩(wěn)定趨勢，不會不限大幅降價；投資意向加強(qiáng)：受通貨膨脹影響，高端物業(yè)成為保值投資選項(xiàng)，2021年高端物業(yè)的投資客戶會增多；區(qū)域優(yōu)勢：與競爭工程相比，本工程長株潭核心區(qū)域、別墅區(qū)區(qū)域價值將持續(xù)成為本工程競爭優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)及品牌：東區(qū)純獨(dú)棟優(yōu)勢、美洲故事品牌〔西區(qū)熱賣〕強(qiáng)勢表達(dá)5/1/20232021年工程與核心競爭產(chǎn)品走差異化路線，提升產(chǎn)品認(rèn)知，擴(kuò)大客源本工程核心競力：競爭啟示核心景觀地段+別墅級成熟社區(qū)＋稀缺產(chǎn)品競爭對手點(diǎn)對點(diǎn)策略：競爭項(xiàng)目全年競品閬峰云墅郡原美村好望谷綠城青竹園格蘭小鎮(zhèn)本項(xiàng)目競爭策略社區(qū)品質(zhì)優(yōu)勢地段物業(yè)類型社區(qū)品質(zhì)優(yōu)勢地段物業(yè)類型社區(qū)品質(zhì)優(yōu)勢地段優(yōu)勢地段規(guī)劃特點(diǎn)物業(yè)類型、社區(qū)品質(zhì)、優(yōu)勢地段競爭對手點(diǎn)對點(diǎn)策略：依靠——核心地段及西區(qū)成熟的社區(qū)、區(qū)隔物業(yè)類型，提前蓄客，搶占市場先機(jī)競爭策略：5/1/2023客戶分析1、本工程客戶定位2、別墅市場客戶分析3、本工程客戶分析02Thespiritofmarketing5/1/2023重點(diǎn)鎖定頂級購置者及投資偏好者，并對局部別墅夢想者進(jìn)行挖掘工程競爭力市場吸引力功能享受者頂級購置者投資偏好者別墅夢想者重點(diǎn)主攻伺機(jī)開拓主動放棄謹(jǐn)慎開發(fā)置業(yè)能力低高別墅總價萬元100200300400500600700800頂級購買者投資偏好者低高高501、本工程客戶定位他們是社會的中流砥柱；他們擁有中上層的社會財(cái)富；他們追求“精致化〞生活，且認(rèn)同文化背景；他們開展歷程及價值取向映證著社會觀念、風(fēng)氣和標(biāo)準(zhǔn)；他們喜歡聽取別人的意見，但從不盲從，必有自己的判斷；對地段的歷史血脈和傳統(tǒng)精神十分認(rèn)同，但不是全部。對現(xiàn)代西式風(fēng)格和技術(shù)保有興趣，認(rèn)同風(fēng)格，更看重實(shí)用與功能。重視倫理觀念、家族理想濃厚。

5/1/2023客戶分析09年核心客戶特征——社會中堅(jiān)、

追求生活品質(zhì)、注重性價比社會上層圈層重品質(zhì)重品牌重性價比追求舒適度社會上層社會上層社會上層重品質(zhì)社會上層他們是社會的中流砥柱；他們擁有中上層的社會財(cái)富；

他們追求“精致化〞生活，且認(rèn)同文化背景；他們開展歷程及價值取向映證著社會觀念、風(fēng)氣和標(biāo)準(zhǔn)；他們喜歡聽取別人的意見，但從不盲從，必有自己的判斷；對城市核心地段歷史血脈和傳統(tǒng)精神十分認(rèn)同，但不是全部。

對現(xiàn)代西式風(fēng)格和技術(shù)保有興趣，認(rèn)同風(fēng)格，更看重實(shí)用與功能。重視倫理觀念、家族情結(jié)深厚。5/1/2023客戶分析高端客戶普遍以地段為首要考慮要素，注重

圈層傳播，對頂級物業(yè)價值區(qū)分度不高從市場已成交客戶置業(yè)訪談問卷統(tǒng)計(jì)分析：客戶最認(rèn)可地段，其次是是品牌客戶置業(yè)渠道，主要靠朋友口碑傳播，其次是戶外廣告牌及報廣客戶購置300-450㎡戶型時，聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品相應(yīng)物業(yè)價值區(qū)分度不高，容易被置業(yè)參謀左右成交客戶以自住為主，投資客比例偏小可待挖掘客戶未來2-3年的理財(cái)方案更傾向于購置核心地段物業(yè)和投資實(shí)業(yè)※高端客戶群體所購物業(yè)以城市核心區(qū)域高端物業(yè)為主5/1/2023補(bǔ)充說明：本工程客群分析

因沒有相關(guān)確鑿數(shù)據(jù)，所以本節(jié)略以后再做詳細(xì)分析。5/1/202303案例借鑒Thespiritofmarketing①案例分析及案例借鑒5/1/2023成功案例選取原那么：成功定義區(qū)域價值，建立新的比價體系，實(shí)現(xiàn)價值突破工程成為區(qū)域領(lǐng)先者，“量價〞雙贏成功塑造/提升工程〔開發(fā)商〕品牌營銷實(shí)踐案例借鑒5/1/2023規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2〔橫跨市政路〕工程分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶工程概況:中信紅樹灣：重新定義區(qū)域，改變比價體系的典型成功案例案例一5/1/2023工程成功模型研究工程背景完成效果區(qū)域識別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重；區(qū)域價值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認(rèn)知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；工程核心概念：立工程高端豪宅形象；實(shí)現(xiàn)工程高溢價；工程整體的可持續(xù)銷售；開發(fā)商品牌形象樹立。紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳豪宅區(qū)域；工程一期開盤2個月實(shí)現(xiàn)4.5億銷售額。5/1/2023營銷方向1：區(qū)域的重新定義，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價值提升—灣區(qū)物業(yè)紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)區(qū)域特征區(qū)域開展階段成功營銷方向初期階段重新定義區(qū)域價值，提升形象工程周邊有深圳灣、沙河高爾夫球場、主題公園、待建的中央公園等資源，結(jié)合資源，重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)〞的概念；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)立一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，鎖定第一級別豪宅。5/1/2023營銷關(guān)鍵2：改變比價體系——國際頂級灣區(qū)物業(yè)圍繞“國際頂級灣區(qū)物業(yè)〞的關(guān)鍵詞完成工程營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進(jìn)行客戶圈層的營銷，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。時尚感根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗(yàn)。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮工程產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。聘請著名樣板房設(shè)計(jì)公司梁志天進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分表達(dá)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。5/1/2023工程營銷動作提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球〞的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)〞注冊，成為工程的專署代名詞，營造工程珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，表達(dá)工程高端的氣質(zhì)。現(xiàn)場效勞細(xì)致、周到，不僅表達(dá)工程效勞品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感。5/1/2023案例營銷總結(jié)：營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)客戶圈層的營銷活動梁志天設(shè)計(jì)樣板間注冊“灣區(qū)物業(yè)〞10米超高大門表達(dá)客戶尊貴的細(xì)節(jié)效勞玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)〞的概念國際頂級灣區(qū)物業(yè)5/1/2023位置：貴陽市南明區(qū)四方河路，距貴陽市中心約6公里;規(guī)模：總建面約130萬平米，其中森林占地50萬平米；容積率：2；建筑形式：聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層；戶型：高層93~228m2，主力140~160m2，獨(dú)棟800m2，聯(lián)排333m2建筑風(fēng)格：地中海歐陸風(fēng)情開發(fā)商：貴陽市宏立城集團(tuán)；工程概況:山水黔城：擴(kuò)大區(qū)域影響力，實(shí)現(xiàn)全國營銷的典范案例二5/1/2023工程成功模型研究銷售情況：07年前三季度銷售2001套，銷售面積32.25萬平方米，獲2007前三季度全國銷售雙料冠軍客戶：貴陽以外客戶超過了42%，其中深圳客戶到達(dá)16%以上。區(qū)域形勢：區(qū)域認(rèn)知度低，位于城郊，原工業(yè)區(qū)，區(qū)域價值度低；但本工程的景觀資源條件良好，1000畝山體與南明河；營銷問題：工程所在區(qū)域?qū)こ啼N售目標(biāo)帶來局限；遵循區(qū)域市場正常走勢，僅依賴區(qū)域內(nèi)拉動難以實(shí)現(xiàn)工程銷售目標(biāo)；工程核心概念：“用世界的眼光造房子——在這里與世界沒有距離〞；推廣側(cè)重點(diǎn)：對外—貴州這個大區(qū)域的區(qū)域價值提煉〔文化的/民族的〕，對內(nèi)—工程的國際化形象；工程背景完成效果5/1/2023營銷方向1：擴(kuò)大區(qū)域的概念——并非就區(qū)域論區(qū)域，而是改變區(qū)域的界定體系，將區(qū)域擴(kuò)大到貴州省這樣一個層級改變區(qū)域的評價體系——將貴州這個區(qū)域放到整個西部和整個中國來看，提煉其獨(dú)特的文化特色和民族特色深圳中信城市廣場，震撼上演原汁原味的綠色原生態(tài)貴州風(fēng)情表演。深圳秋交會貴州風(fēng)情濃郁的展位深圳一生之城——舞之黔城系列活動工程營銷動作民族感文化感工程現(xiàn)場設(shè)立了一個1000多平米的“多彩之窗〞文化展館貴州風(fēng)情展示：設(shè)置了200多平米的貴州微縮浮雕地圖——貴州扉頁、距今兩億多年前的三疊紀(jì)時期的古生物化石展等文化藝術(shù)展示：展出中國外交藝術(shù)家袁熙坤舉世聞名的雕塑作品等山水黔城金臺藝術(shù)館分館盛大揭幕對外形象確定：“民族的貴州，文化的貴州〞區(qū)域的重新定義——“西部向黔看、中國向黔看、世界向黔看〞5/1/2023營銷方向2：標(biāo)簽感對內(nèi)形象確定：“國際感、標(biāo)簽感〞簽約希爾頓酒店集團(tuán)與上島咖啡、海港大酒店、標(biāo)榜等省內(nèi)外多家知名品牌舉行了品牌聯(lián)盟啟動儀式山水黔城中國黔菜代表團(tuán)，問鼎中國美食節(jié)貴州多彩之窗內(nèi)設(shè)有黔菜館，250種黔菜精品盡可在此品嘗?！扒榕剿恰蛟煳覀児餐睦硐爰覉@〞活動，開發(fā)商與260多位業(yè)主們共同探討、規(guī)劃和完善山水黔城的品位生活。4萬m2豪華會所展示園林展示樣板房展示改變比價體系——工程代言城市，樹立工程在城市中的領(lǐng)先地位5/1/2023德國莫扎特交響樂團(tuán)在山水黔城奏響貴陽新年音樂會國際感迎奧運(yùn)一周年倒計(jì)時盛典眾多明星主場，沸騰全城亞洲時尚大典中日韓三國設(shè)計(jì)師，30余位冠軍級模特，眾多明星、大使、ceo嘉賓，現(xiàn)場展示貴州風(fēng)情雕塑、繪畫等工程營銷動作慶祝建軍節(jié)而舉行的“大型恐龍化石展〞5/1/2023深度挖掘區(qū)域資源價值，站在巨人的肩膀上，形成區(qū)域價值的絕對高度。重新定義/放大區(qū)域價值，改變比價體系，成為領(lǐng)先者工程成為區(qū)域中的標(biāo)桿或工程代言區(qū)域定義區(qū)域定義工程國際感身份感標(biāo)簽感民族感文化感深度挖掘區(qū)域和資源，賦予區(qū)域乃至工程全新的、超越的、領(lǐng)先的理念改變比價體系，讓工程成為區(qū)域領(lǐng)先的產(chǎn)品成功KPI：成功KPI：營銷案例總結(jié)5/1/2023案例三深圳公園大地——銷售陷入困境，打造龍崗第一豪宅形象，少量多頻次推售，年度回款15億

工程背景：80萬建筑面積，產(chǎn)品涵蓋別墅到高層，2房到5房，分10期開發(fā)低密度大區(qū).2021年3月推出的25席別墅，位于整個社區(qū)的正中央，擁有良好的景觀資源，且環(huán)境純粹；將到訪客戶必看的樣板房的營銷作用深化,展示具有稀缺性的東西，進(jìn)行價值互證將客戶已經(jīng)看了一年的營銷中心重新包裝，常變常新，成為龍崗本地最高端的名利場別墅推廣立勢，同時重新包裝樣板間和營銷中心，月月推新貨效果：別墅推廣立勢后，4月推天瓏郡39棟，5月推37棟，6月推天璟園，9月推高層，均取得比較高的銷售率，最終完成全年銷售任務(wù)5/1/2023案例借鑒名品配合展示，強(qiáng)強(qiáng)合作，擴(kuò)大品牌效應(yīng)售樓處——將售樓處辟出一個專門的場地，打造為奢侈品展示區(qū)域/名流沙龍區(qū)域樣板間——與高級奢侈品聯(lián)名，展示間以寬闊的空間映襯名品，打造客戶記憶點(diǎn)同時增加別墅建筑標(biāo)準(zhǔn)和安全防范標(biāo)準(zhǔn)的情景樣板房以四季名貴花卉/名貴跑車/奢侈品進(jìn)行售樓處包裝5/1/2023案例推導(dǎo)結(jié)論案例借鑒：極致展示，提升工程品質(zhì)區(qū)域重新定義，改變比價體系新品頻出，少量多推明星產(chǎn)品起勢5/1/2023打響品牌問題一：如何再次樹立工程頂級物業(yè)形象？策略推導(dǎo)解讀：作為美洲故事工程在長沙關(guān)鍵的一年在高端別墅市場樹立行業(yè)標(biāo)桿的同時必須擔(dān)負(fù)起為企業(yè)打響品牌的重任策略推導(dǎo)：借助工程明星產(chǎn)品起勢，強(qiáng)勢推廣與千萬級樣板間開放制造市場強(qiáng)有力聲勢，實(shí)企業(yè)品牌價值最大化5/1/2023快速出貨問題二：面對高總價的獨(dú)棟別墅銷售速趨緩，如何實(shí)現(xiàn)東區(qū)銷售目標(biāo)及西區(qū)尾清盤？策略推導(dǎo)解讀：目前長沙市場供給量充足，而市場消化量缺乏以支撐此銷售目標(biāo)，客戶認(rèn)知度較低，必須強(qiáng)勢宣傳，擴(kuò)大客源策略推導(dǎo)：線上強(qiáng)勢宣傳工程產(chǎn)品優(yōu)越特性，與競品形成有力區(qū)隔，通過媒體及渠道營銷擴(kuò)大客源，線下包裝明星產(chǎn)品戶型，借助千萬樣板間開放將產(chǎn)品價值極致展示，精準(zhǔn)制導(dǎo)擴(kuò)大圈層客源5/1/2023躲避競爭問題三：面對后期眾多競品入市，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重如何躲避競爭？策略推導(dǎo)解讀：被眾多工程分流，是否也能分流眾多工程能否有效降低雙拼以較低總價及單價干擾工程潛在客戶策略推導(dǎo)：深度挖掘區(qū)域資源價值，形成區(qū)域價值的絕對高度；改變比價體系—依靠價格區(qū)隔及產(chǎn)品極展示使工程成為市場標(biāo)桿或工程代言區(qū)域5/1/2023Part2

策略及執(zhí)行

5/1/2023工程價值極致展示，強(qiáng)勢宣傳提升產(chǎn)品認(rèn)識，精準(zhǔn)制導(dǎo)搶占市場，少量多推結(jié)合工程及市場狀況，制定本工程的主要策略：營銷執(zhí)行策略形象策略展示策略客戶策略打造明星產(chǎn)品樣板示范區(qū)，樹立頂端豪宅形象；線上媒體組合推廣；線下圈層營銷，全方位鎖定客戶；營銷執(zhí)行策略打造城市頂級景觀休閑住區(qū)，整合合城市最高資源，改變比價體系，成為區(qū)域價值標(biāo)桿；推廣策略擴(kuò)大精準(zhǔn)客源；樹立客戶置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5/1/2023品質(zhì)重塑——借助千萬級別墅樣板間面世，強(qiáng)力建立頂級豪宅物業(yè)形象，產(chǎn)品價值極致展示形象策略關(guān)健詞：品質(zhì)升級：重塑美洲故事頂級別墅形象，產(chǎn)品價值極致展示，得到主流客戶高度認(rèn)可東風(fēng)借勢：借千萬級別墅產(chǎn)品面世，引發(fā)市場對美洲故事高度關(guān)注別墅工程形象攻略長沙“千萬級別墅〞頂級別墅=美洲故事5/1/2023差異化競爭：作為長沙稀缺地段獨(dú)棟產(chǎn)品，對其低密度的舒適居住價值及產(chǎn)品特性強(qiáng)力宣傳，樹立客戶對不同物業(yè)類型的直觀認(rèn)知，從而改變比價體系工程形象攻略差異化競爭——包裝明星產(chǎn)品戶型，宣傳獨(dú)一無二的產(chǎn)品特性，使客戶認(rèn)知其物業(yè)的類型的差異形象策略關(guān)鍵詞“千萬級別墅〞美洲故事稀世珍品，獨(dú)一無二重塑>借勢>差異化5/1/2023持續(xù)熱銷——精準(zhǔn)定位，高調(diào)入市工程形象攻略形象策略關(guān)鍵措施：

極致展示差異化工程定位得業(yè)內(nèi)得天下打造星級效勞典范形象策略關(guān)鍵措施：形象策略目標(biāo)產(chǎn)品價值·高度認(rèn)可跳脫競爭·引領(lǐng)市場舉辦業(yè)內(nèi)高端酒會宴會邀請業(yè)內(nèi)參觀樣板間預(yù)約參觀樣板間樣板間設(shè)明星效勞大使制定八大愉悅購房體驗(yàn)5/1/2023展示配合：優(yōu)展示區(qū)完美展示，工程導(dǎo)視系統(tǒng)、現(xiàn)場包裝支撐高端形象營造高體驗(yàn)價值的產(chǎn)品和賣展示系統(tǒng)，

讓客戶實(shí)實(shí)在在感知頂級物業(yè)的未來生活展示策略核心價值展示賣場氣氛展示關(guān)鍵物料展示會所園林樣板房圍墻看樓通道導(dǎo)視系統(tǒng)宣傳片精裝鑒賞樓書戶型單體模型及戶型折頁體驗(yàn)式會所，最大限的表達(dá)尊貴價值5/1/20234月5月6月7月8月9月10月11月12月3月2月Ⅰ品牌起勢階段Ⅱ工程開盤熱銷階段階段營銷訴求點(diǎn)：關(guān)鍵策略：相關(guān)活動：事件營銷：將工程與熱點(diǎn)話題嫁接，擴(kuò)大工程影響力；高調(diào)造勢：舉辦產(chǎn)品推介會，提升工程影響力與產(chǎn)品認(rèn)知圍繞區(qū)域價值及產(chǎn)品品質(zhì)升級進(jìn)行有力傳播，快速打響品牌全球征名、樣板間設(shè)計(jì)招標(biāo)會、邀奧沙利文親臨舉辦世界斯諾克挑賽，再現(xiàn)100多年前汽車工藝——經(jīng)典老爺車巡展及名車試駕活動結(jié)合工程規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，充分傳遞工程賣點(diǎn)與價值；展示先行：開放園林及樣板房示范區(qū)，做足展示，展現(xiàn)工程品質(zhì)；媒體配合：多方位的媒體宣傳，持續(xù)制造話題，保持工程熱度；產(chǎn)品發(fā)布會、示范區(qū)開放、開盤儀式〔9月中旬〕階段性形象提升策略美洲故事“千萬級別墅〞工程價值挖掘，改變比價體系5/1/2023客戶策略精準(zhǔn)客戶分級、擴(kuò)大有效客源、維護(hù)老客戶策略

措施新客戶拓展關(guān)鍵點(diǎn)：2021重點(diǎn)客戶渠道

1、繼續(xù)維護(hù)09年工程的有效營銷渠

2、開拓團(tuán)購及重點(diǎn)開拓銀行、各地商會、車行等渠道利用現(xiàn)有成交客戶及上門客戶資源，再次啟動老帶新，口碑載道傳播工程信息老客戶挖掘利用群眾渠道，分眾渠道，全面撒網(wǎng)，

重點(diǎn)捕魚5/1/2023

推廣策略

線上媒體廣泛傳