青島房地產(chǎn)項目地塊市場調(diào)研及可行性報告

xx集團青島xx地塊

市場調(diào)研及可行性分析報告報告提綱STRUCTURE1項目本體介紹2青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析3青島商業(yè)格局掃描4青島房地產(chǎn)市場研究5項目優(yōu)劣與可行性建議本體條件分析3項目地塊1項目地塊2項目地塊3項目地塊4本地塊位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉及3個行政村，占地約1600畝地塊1內(nèi)內(nèi)涉及三個行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約1600畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個地塊的城市意向較差。308國道青銀高速區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊11600畝上王埠、東王埠、桃園桃園東王埠上王埠青銀高速東側(cè)308國道西側(cè)青銀和308國道之間區(qū)位條件本地塊具有良好的交通資源，通達性好，但現(xiàn)狀進入性差；地塊中的308國道有7條公交線路通往李滄和青島市區(qū)通達性從地塊現(xiàn)狀圖看，308國道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強勢。308國道車流量巨大，上午下午的高峰期時，堵車現(xiàn)象較嚴重。進入性從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi)沒有出口（出口在下王埠），而且308國道與兩側(cè)地塊也沒有正式接口。308國道東側(cè)有幾個村里開的小出口與308國道相接，但都屬于非法道路，而且道路級別較低。公交國道308有開往李滄市區(qū)的公車線路7條分別為：9，103，106，109，111，129，371地塊內(nèi)與308國道的出口交通條件金水路308國道青銀高速桃園東王埠上王埠出口1出口2高速出口308國道立交下王埠地塊規(guī)模較大，總占地1600畝；但內(nèi)部被308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響地塊四至：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個行政村的土地，總占地約1600畝，典型的大盤。308國道和青銀高速由南至北貫穿地塊，造成地塊的整體性受到一定影響。地塊規(guī)模308國道青銀高速桃園東王埠上王埠308國道青銀高速地塊現(xiàn)狀：夾在308國道和青銀高速中間的地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。地塊中部以湖和磚廠為主。308國道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園地塊內(nèi)部現(xiàn)狀308國道青銀高速桃園東王埠上王埠磚廠308國道西側(cè)地塊現(xiàn)狀村莊湖面村莊地塊地形：地塊的整體地勢是東西高，中間低。東西兩側(cè)是山體的自然延伸。而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（308國道）路基有30-50米的落差。地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地地塊內(nèi)部地形308國道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊西側(cè)山體延伸地塊東側(cè)山體延伸地塊中部洼地西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫感西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴重（特別是上下班的高峰期）中部的磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰的湖岸也需要治理。東側(cè)山體山勢險峻，而且山體的延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強烈。地塊內(nèi)部限制308國道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。僅以菜市場和路邊的餐館（308國道）為主。周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施：王埠小學青島61中學地塊距最近的市級商圈——李滄商圈直線距離約為3.5公里，車行時間約10分鐘。公共交通較為方便。地塊外部配套李滄商圈61中王埠小學桃園上王埠東王埠308國道青銀高速地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤，未來將對本地塊產(chǎn)生直接競爭區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以小高層和高層為主市區(qū)客戶到達本地快的途徑：市區(qū)客戶主要是通過308國道和青銀高速到達本區(qū)域區(qū)域競爭：地塊北部約5分鐘車程的天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有6000戶的供應(yīng)量。地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面140萬平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。位于青銀高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高層和高層）后續(xù)存量也在186萬平米（建面）地塊外部區(qū)域天泰城308國道青銀高速偉東.幸福之城百通馨園綠城.理想之城市區(qū)方向盤點地塊規(guī)模較大，但交通要道308國道和青銀高速分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢。以水景（湖水）和山景為主的景觀資源。東側(cè)山勢險峻，山體延伸的山坡較短，對地塊有壓迫感。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏規(guī)模自然資源配套設(shè)施青銀高速、308國道貫穿地塊，通達性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進入性較差。交通條件區(qū)域認知區(qū)域認知度較高，與市區(qū)的交通聯(lián)系便利。地塊周邊的大規(guī)模競爭樓盤多且產(chǎn)品力高。本體條件分析13項目地塊1項目地塊2項目地塊3項目地塊4地塊2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及5個行政村，占地約1000畝地塊2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約1000畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，但地塊周邊的配套設(shè)施相對完善（學校、工業(yè)園和醫(yī)院），整個區(qū)域（含地塊）的具有初步的城市意向。九水路金水河區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊21000畝蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河區(qū)位條件本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達性、進入性相對都較好；地塊北側(cè)的九水路，有6條公交線路通向李滄市區(qū)通達性從地塊現(xiàn)狀圖看，九水路是地塊通往外界的主要通道。地塊南部沿河有條東西向的土路。所以地塊內(nèi)部的道路通達性略差。進入性但從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊西側(cè)有多個路口與九水路相接，但地塊東側(cè)較少。地塊中間向南通往嶗山的漢川路因莊子村的不配合，至今道路尚未修通。公交九水路有開往李滄市區(qū)的公車線路6條分別為：107、112、113、128、303、365。交通條件九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路濱海大道地塊面積約在1000畝，金水河東西向為主橫穿地塊，將地塊分成南北兩部分地塊四至：北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。地塊涉及土地為蘇家、莊子、劉家下河、王家下河、毛公地，總占地約1000畝。金水河東西向貫穿地塊，自然分割了地塊。地塊規(guī)模九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)金水河現(xiàn)狀蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河現(xiàn)狀金水河現(xiàn)狀地塊內(nèi)部地勢平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治地塊現(xiàn)狀：地塊涉及5個村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢較為平緩。地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造原生態(tài)濕地景觀。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地村莊現(xiàn)狀違章建筑南部山體河道治理違章建筑違章建筑違章建筑以金水河為界，北部地塊地勢平坦，南部地塊走勢向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡地金水河南部地塊走勢由北向南依次走高，與山體相連，山體的延伸部分較為平緩。金水河北部地塊地勢平坦地塊內(nèi)部地形九水路通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河南部地塊金水河金水河南部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊地塊周邊具備較好的山體資源和相對成熟的區(qū)域配套，九水路沿線未來規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū)地塊外部資源地塊以東的高校九水路金水河青銀高速通往李滄市區(qū)土路通往嶗山區(qū)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)地塊以西的中學地塊以西的醫(yī)院九水路在李滄區(qū)政府未來規(guī)劃中，將打造高檔商業(yè)，希望輻射全市，吸引旅游人口。

賓川路地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象綠城?理想之城在售、和達?和城即將開盤、鄭莊舊村改造都正在實施，并通過李村河景觀帶的打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價值認知。九水路北側(cè)，在莊子和蘇家村的北部是李滄工業(yè)園。將會對整個區(qū)域的居住意向產(chǎn)生不利影響。但目前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。地塊外部限制九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路和達和成李滄工業(yè)園北側(cè)的工業(yè)園鄭莊舊改和達和城綠城.理想之城鄭莊舊改地塊周剃邊環(huán)境灰較好，磨但通往攝市區(qū)的穩(wěn)道路交趕通不夠膀方便，徒周邊的漿項目競研爭較為志激烈區(qū)域認知立：相對于奶李滄其疲他位置跡，該區(qū)店域的環(huán)僵境相對槐較好。區(qū)域內(nèi)樓臣盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)滾的主要抵樓盤都識是以洋計房、小瘡高層和斬高層為廢主市區(qū)客戶懶到達本地談塊的途徑劑：市區(qū)客戶屈主要是通騎過青銀高合速，經(jīng)九潔水路到達壟本區(qū)域，者規(guī)劃中經(jīng)吃本地塊連咬接嶗山區(qū)找的漢川路仿還沒有開儉始修建（盜時間節(jié)點釘不能確定礎(chǔ)）。區(qū)域競妹爭：地塊西部柴約5分鐘榮車程的鄭錘莊舊改項算目（現(xiàn)階再段以小高怨層為主）魔已經(jīng)開始局興建。地塊北側(cè)決的綠城?理想花鞭園（約崖190奴萬平米份建面，漢洋房、恩小高、宮高層）鋤與和達?和城項目半（28萬帥平米建面粉，洋房、起高層）的束總供應(yīng)量火在200恰萬平米左府右。地塊外斃部區(qū)域九水路金水河通往嶗郵山區(qū)青銀高愿速通往李滄紙市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路鄭莊舊勵改漢川路和達和熔成盤點地塊規(guī)鍵模較大象，但由巧于金水堅河的分惹割削弱副了規(guī)模栽優(yōu)勢。擁有包括澡河景與山藝景的景觀紹資源，有貧一定資源賓條件。南向山體尚，項目位亂于山體陰紫坡，但山純體延伸區(qū)沾較為平緩筋；河景仍飾然需要改鬼善，包括膀河水和河資道的治理方。屬于城市猜蔓延區(qū)，奶地塊周邊叔的生活商勇業(yè)配套相脂對成熟。規(guī)模上自然資胞源配套設(shè)痰施地塊北側(cè)奶的九水路茅通達性和幸進入性較刻好，而南蚊側(cè)地塊的瘡?fù)谅飞形囱释耆蛲ㄉn，因此地尚塊的進入扣性較差。地塊南側(cè)濱通往嶗山未區(qū)的漢川蝦路，受莊尤子村的影必響不能推合進施工。交通條錯件區(qū)域認知區(qū)域認挪知較差狐、交通迷目前不娃夠便利率。但區(qū)申域的環(huán)騾境較好訂，距離魔城市中嶼心距離求相對較乞近，隨膏著綠城黑項目的開拉動，杏逐漸形鄉(xiāng)豐成一定個居住價采值認知本體條宵件分析23項目地塊付1項目地羊塊2項目地勒塊3項目地塊版4地塊3地撈處李滄陌猴生區(qū)，缺印少配套，牲城市意象炭差；地塊吸涉及2個喉行政村，芬占地約1刪000畝地塊3拔位于李殿滄城市傷的陌生古區(qū)，地機塊內(nèi)內(nèi)筒涉及兩負個行政堪村：李覽家上流山和南王革，總占運地約1繼000雞畝。地塊內(nèi)宜的市政近配套和皆生活配紹套較為線缺失，華整個區(qū)與域（含棗地塊）渴缺少城育市意向胳。區(qū)位條件金水路賓川路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊31000畝李家上流、南王本地塊兔南臨金晉水路，脾向西與隨李滄市嚼區(qū)相接巾，向東框與嶗山鋒區(qū)相接林，地塊駐通達性漢和進入疾性一般種；到達開本地塊玩的公交撞線路只佩有一條通達性地塊南決臨金水猴路，是敗地塊通聯(lián)往外界諸的主要鼻通道。地塊北側(cè)億、東側(cè)邊牢界沒有道領(lǐng)路。地塊最西旅部邊界緊休臨已建好支的賓川路進入性從地塊委的現(xiàn)狀粥看，本蝕地塊南駝臨金水牽路是城姿市主干刪道，但它與城市君中心缺荒少南北寒聯(lián)系。地塊北部巾、東部、慈西部的進葬入性較差辯。公交地塊西劑側(cè)相隔耽一條小蘇馬路有幫開往李范滄市區(qū)怖的公車浪線路1努條：1湖28。交通條件金水路賓川路128路傷公交地塊南部為和中部有郊村莊，地搶塊內(nèi)現(xiàn)存車違章建筑錘較多；地妙塊南側(cè)中愛部有李村丑河上游河種道，目前厭河道狀況版較差地塊四降至：南臨金水幟路，西臨追賓川路，廚北部與東撈部以村邊猴界為界。地塊現(xiàn)來狀：典型的鑄坡地地爬形，有謊植被，貍地勢是項東部和融北部較膏高，南彩部較低。地塊內(nèi)有棗條河流，約但水量不常足，而且曉需要治理判河道和河展水。地塊中的釘坡地，有掠大量的違欲章建筑。地塊內(nèi)部仇現(xiàn)狀金水路賓川路違章建筑違章建筑河道地塊內(nèi)部失是典型的預(yù)坡地地形古，有一定瘋植被覆蓋渠；地勢是考東部和北就部較高，冰南部較低地塊內(nèi)積部地形金水路賓川路地塊南煩側(cè)地塊南腹側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊周邊豬具備較好蛇的山體坡芳地資源；貿(mào)北側(cè)和南聰側(cè)有一些蘇旅游和歷宋史文化資風源；但是跨缺少生活巡壽配套地塊周邊愧具備較好芬的山體坡印地資源。伍但與山體券相隔著其晃他村莊。地塊北額部向北軍，緊臨吼山體的雞天水路艱，周邊訴屬于休奮閑度假考區(qū)性質(zhì)紗，此處頌有中海亦玫瑰庭液院項目柳，尚未牛開盤，雕屬于低減密度產(chǎn)攀品。區(qū)域南茄側(cè)邊界驢周邊有估個小學謎。地塊周邊鵲缺少醫(yī)院乓和商業(yè)配演套。地塊外要部資源長澗廟地處城市漸陌生區(qū)，看除南部邊周界外，通戒往地塊的炕道路大多倉沒有修通棕，地塊進雄入性較差地處城市廉陌生區(qū)，母人口聚集營度、關(guān)注屢度有限。除南部邊湊界外，地排塊的進入盜性較差。地塊外部錦限制金水路賓川路盤點地塊規(guī)模捎較大，相獸對完整，眉具有一定浸的規(guī)模優(yōu)琴勢。以河景鴨和山景扛為主的酷景觀資蚊源地塊東、鋸北側(cè)具有積山體資源丈。但都隔抽著其他村兆莊。作為質(zhì)本地塊的紹資源比較抹勉強。地塊中扶的河道塑，水質(zhì)昏差而且小有異味注，河道宜需要治讓理。本坡段河道詳不屬于體政府投海資李村記河景觀垃項目，織需要開剪發(fā)商出骨資治理沙。整個地塊端的配套較怨為缺乏，更沒有醫(yī)院允、缺乏商頸業(yè)配套。規(guī)模上自然資贈源配套設(shè)施目前看，滋地塊只能辯經(jīng)金水路旦進入地塊謎內(nèi)部，公漢交線路只明有1條，而催且地塊牢的東西菌北側(cè)道輔路大多袋都在規(guī)涂劃中。交通條件區(qū)域認知區(qū)域是宴城市陌勺生區(qū)、撫配套不姿完善；脊地塊內(nèi)淡和周邊剩以村落動和違章矮建筑為狐主，區(qū)三域認知而度差。本體條件怒分析31項目地塊公1項目地塊餐2項目地竄塊3項目地自塊4地塊4技地處李鞠滄城市使建成區(qū)型，周邊她配套齊幅全；地決塊涉及半2個行登政村，從占地約度100花0畝地塊4位葬于李滄城壯市建設(shè)區(qū)收，地塊內(nèi)葛內(nèi)涉及兩零個行政村扛：大棗園報和南嶺，塌總占地約泊1000似畝。地塊內(nèi)稍的市政伐配套和址生活配室套較為菊完善，詞整個區(qū)音域（含缸地塊）缸的城市疲意向較陳好。區(qū)位條件重慶中辨路十梅庵被路南嶺一貓路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊41000畝大棗園、南嶺本地塊障緊靠城蒸市的主西干道（哀重慶中浙路），彈通達性瓶好；公旋交線路伐（5條卸）集中哈分布在常地塊西曉側(cè)邊界通達性從地塊員現(xiàn)狀圖島看，重煮慶路是沃地塊通批往外界盯的主要昂干道。重慶路宴是雙向雕6車道脅城市主憑干道進入性地塊的進曾入性較好宏，可以由郵南嶺4路圣，南嶺2疫路，南嶺伯1路進入兇地塊。公交九水路有疼開往李滄施市區(qū)的公運車線路6重條分別為裳：122忠，306齒，696歷，364魯，605交通條件重慶路十梅庵組路南嶺一梯路南嶺二拜路南嶺四還路重慶中路地塊面錄積約在狡100只0畝，襪地塊整蹦體性良動好地塊四至堪：西鄰重程慶路、萌北接十怠梅庵路呀、南鄰嫂南嶺一振路、東駁至老虎腳山西麓約。地塊涉浴及土地呆為大棗駐園村和觸南嶺村喬，總占魯?shù)丶s1婦000叮畝。地塊規(guī)沸模重慶中路十梅庵巷路南嶺一路南嶺二餅路南嶺四抬路地塊內(nèi)涉牢及大量的司村莊拆遷退和廠房（本包含部分娛廠房生活脹區(qū)）搬遷譜，地塊南恢部有高壓蔥線通過的號不利因素地塊現(xiàn)狀：地塊涉及態(tài)2個村莊盆，地塊現(xiàn)靈在以建設(shè)卸用地為主植，但涉及虜了大量的狹村莊拆遷愛和單位廠釋房、生活凡區(qū)的搬遷樸。地塊南部都有高壓線療走廊通過地塊內(nèi)扶部現(xiàn)狀重慶中路十梅庵箱路南嶺一淺路南嶺二路南嶺四暮路拆遷單位居慣住區(qū)高壓線拆遷單位居擔住區(qū)高壓線地塊內(nèi)有輔山體資源稿，地勢由路東向西依熊次降低，秧地勢較為蜜平緩地塊東慕依老虎含山，有趕一定的甩植被資啄源地塊內(nèi)的獄地形由東影向西成階兇梯狀，依舟次降低。整個地塊雞的地勢相登對平緩。重慶中路十梅庵邀路南嶺一案路南嶺二冶路南嶺四路地塊內(nèi)部傘地形整個區(qū)丑域的配衣套已經(jīng)限成熟，煤地塊發(fā)黨展只是獅受限于事該區(qū)域難內(nèi)的城患市發(fā)展闖意向整個區(qū)抵域發(fā)展涌相對成掉熟，地仆塊西側(cè)凡有樓山測公園十梅庵路郵與重慶中碰路相交地牽點北側(cè)約基200米歸有青島第陪4人民醫(yī)峽院地塊內(nèi)雨還包括雁了小學牧和中學奏。重慶中路危兩則是以券汽貿(mào)為主念的商業(yè)區(qū)地塊外微部資源重慶中路十梅庵路南嶺一修路南嶺二額路南嶺四妄路青島2削7中大棗園幻玉小學27中薯學大棗園小份學第4人民困醫(yī)院地塊緊臨鳴李滄?zhèn)鹘y(tǒng)處工業(yè)區(qū)，努周邊存在晃著大量的職經(jīng)濟適用難房、而且塘拆遷量巨逮大；客戶獨來源相對皆單一，以翻剛性需求毯客戶為主區(qū)域認破知：區(qū)域緊告臨李滄叫老的工憲業(yè)區(qū)，稿環(huán)境污昌染較重川，以樓鏟山公園限為界，伙公園西步側(cè)環(huán)境映較差，顫東側(cè)環(huán)我境較好飾。區(qū)域內(nèi)樓宋盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)開的主要首樓盤都蝦是以經(jīng)境濟適用缺房為主沖。而且煙區(qū)域存鄰在大量棍的拆遷精（地塊或南側(cè)的曬文昌閣知區(qū)域?qū)⑸絹淼墓?jù)應(yīng)量在識90萬才平米的塔高層）榆。區(qū)域周邊貓存在大量碼的平房，退地塊涉及妥到大量的肯拆遷（文過昌閣的改幸造，將來俘的供應(yīng)量糞87萬平永米的高層奮）。市區(qū)客問戶到達濤本地快巡壽的途徑翅：市區(qū)客禁戶（剛皂性需求托）主要雕是通過盯重慶路驢到達本兼地快。區(qū)域競瓣爭：地塊周陶邊的競北爭樓盤許以經(jīng)濟夕適用房寨為主(枕例如地壘塊北側(cè)閉的帝都博嘉園)增。地塊外部看區(qū)域十梅庵見路南嶺一凝路南嶺二園路南嶺四路重慶中駁路青島石綱油化工秋廠長生植揀物油廠樓山公擋園傳統(tǒng)工茅業(yè)區(qū)客戶來源文昌閣居住區(qū)盤點地塊規(guī)模轉(zhuǎn)大，整體跳性好，位杏于城市建盟成區(qū)。無特別覆強勢的泛自然資自源、東度部的老撞虎山景找觀資源簽條件一忘般。屬于城市撓建成區(qū)，卵區(qū)域配套鎖和生活配蜘套都已經(jīng)答成熟。規(guī)模上自然資鄉(xiāng)豐源配套設(shè)碌施地塊周邊修的交通便摘利，有5條公交低線路。述西測重答慶路是鎮(zhèn)連接地遙塊與李鴿滄市區(qū)希的主要兩道路。交通條垃件區(qū)域認鍬知傳統(tǒng)工春業(yè)區(qū)、池環(huán)境不哪好，周桌邊有大獻量的經(jīng)贏濟適用佳房以及虜大量的戰(zhàn)拆遷。青島與李迅滄區(qū)宏觀獅投資環(huán)境太分析40青島宏們觀經(jīng)濟秀背景研寶究李滄區(qū)發(fā)系展?jié)摿ρ锌寰拷陙斫o青島市泉GDP耍、人均前GDP要增長迅復(fù)猛，2川008盯年生產(chǎn)焰總值處擱于全國脅領(lǐng)先水崖平青島G榜DP近價年保持晝了約1跡6%的燒增長速爸度；2撒008藍年青島謹GDP挺增幅仍讀達12句.8%終，高于蘿全國平擁均水平2008捕年青島人昏均GDP召7785蘇美元，較頓07年增馳長近30稿%200壩8年青暗島和全躲國其他異大中城占市相比傻生產(chǎn)總脆值處于催全國領(lǐng)鴉先水平惹，達到鵲443潔6.1該8億元經(jīng)濟2000滲-200陶8年青島師GDP指氏標及增長灰幅度2000濁-200門8年青島菜人均GD位P指標及匆增長幅度200彎8年全生國各主挎要城市饑GDP細比較（岸單位：窗億元）200甲8年青半島市經(jīng)區(qū)濟處于鹽高速發(fā)譯展期，哥房地產(chǎn)甜市場處滲于平穩(wěn)枕發(fā)展階局段，改醉善型需砌求成為與主力2008年青島市GDP為4436攤.18億尼元億元，較上年增秩長12.8%；宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)甲發(fā)展階汁段與人童均GDP關(guān)系國程際通用西衡量標法準表明腸，不同閘地區(qū)的使人均GDP決定了批該地區(qū)昂房地產(chǎn)琴市場的牲不同發(fā)薪展階段拒。200距8年青島喪市人均GDP7渣785美元，房地聯(lián)產(chǎn)處于駁平穩(wěn)發(fā)倉展階段惕。800離-4,倘000桿US$400畫0-8昏,00哨0US姜$800敢0-2熊0,0輛00U編S$0-80閃0US$啟動期息快迎速發(fā)展葡期題平添穩(wěn)發(fā)展成期雖減凱緩發(fā)展很期人均GD意P與房地財產(chǎn)發(fā)展關(guān)盾系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2008年，青島活市GDP增速為12.旁8％，宏觀貼經(jīng)濟處于高速發(fā)拐展期青島市的遍人均GDP為778呢5美元，房叢地產(chǎn)市場牌處于平穩(wěn)發(fā)展拒階段經(jīng)濟城市居民志人均可支鍛配收入和虧消費性支造出持續(xù)增鄉(xiāng)豐長，恩格詠爾系數(shù)維騙持在較低象水平，城伶市居民生臥活富裕，爬購買能力至強青島城懸市居民猾人均可汽支配收躁入近五宿年連續(xù)稍保持穩(wěn)懇步增長疑，20六08年下已達到204兩64元。比07梯年增長沖14.富6％青島城蒙市居民療200棉8年人擁均消費停性支出149醒99元，同比謝上年增戰(zhàn)長12康.1%糟，和0消7年增懸速基本平持平青島市精城市居沙民家庭豈的恩格未爾系數(shù)宇從20階04年北起保持爐在36核-38蔑%之間抓，20經(jīng)08年揀恩格爾樣系數(shù)為37.國4%恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧困溫飽小康富裕最富裕聯(lián)合國糧摔農(nóng)組織恩瘡格爾系數(shù)夾標準經(jīng)濟2004逼-200區(qū)8年青島干城市居民求人均可支綁配收入及嚷增長率200佳4-2罰008誘年青島肚城市居貢民人均評消費支壁出及增融長率消費性支快出占可支易配收入達閥到73%幕，消費意櫻愿較強，胡但近兩年被占比略有劇下降。居慨住消費的襯比重存在竊一定的上故漲空間人均消右費性支賺出占人精均可支要配收入加的比例將反映了玩居民的叨消費習蹈慣和消析費愿望罩，指數(shù)炒值越大亂，表明化居民的紡消費愿幕望強烈奸，用于聰儲蓄的民收入越語少。當吃前國內(nèi)掉多數(shù)城叫市的該況指數(shù)在交0.6則5左右婚，青島峽的占比商在08逼年為7勢3%，真表明青心島居民獲的消費腥意愿較視強。但08鉛年相比饞06年誰而言，蘭人均消禍費支出塘占可支孕配收入鼓的比重俊有所下挨降，由訓06年巖的78晉%下降舌到08紡年的7乎3%經(jīng)濟200蠻6-2固008衣年青島競市人均模消費支鉆出占可示支配收菊入的比融重2007某年青島城糟市居民家瘦庭消費構(gòu)析成而在消禮費內(nèi)容海中，居擦住支出的占消費帖性支出柱比重的9.6%，，除壓食品外姑，文化賴娛樂、控衣著和朽交通及歌通訊費潮用占比點均超過侄居住消姑費，住寫房消費滴仍有一齒定的上唯漲空間經(jīng)濟青島城侍市產(chǎn)業(yè)盞結(jié)構(gòu)主糕要以二島產(chǎn)為主爛，三產(chǎn)旨比重低膨，產(chǎn)業(yè)終結(jié)構(gòu)不居突出。殘與港口均貿(mào)易及巴運輸相劉關(guān)的傳薦統(tǒng)產(chǎn)業(yè)量是其主恥要構(gòu)成闖部分青島城市心產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或主要以二產(chǎn)為頌主且產(chǎn)業(yè)重動工化趨勢顛明顯，與暗半島城市吐群其他城怠市相比，三產(chǎn)比墻重低，栽產(chǎn)業(yè)結(jié)飲構(gòu)優(yōu)勢厭不突出在青島粥第三產(chǎn)巡壽業(yè)中排陵名前三夾的為交杏通運輸腔、倉儲肝及郵政隔業(yè)，批盈發(fā)零售蛇業(yè)，房凡地產(chǎn)業(yè)率，分別釀?wù)嫉厝x產(chǎn)業(yè)的孝25%冬，18顧%和9繪%，三患者合計攀占到第困三產(chǎn)業(yè)炭的50裂%以上代表第嶺三產(chǎn)業(yè)寶結(jié)構(gòu)優(yōu)點化的高炭附加值君的金融業(yè)饒，信息副技術(shù)及錫計算機毅相關(guān)產(chǎn)繁業(yè)較為僻靠后，其中金以融業(yè)僅為達87.5踏6億元，晝占三產(chǎn)的矛6%，信澤息及計算金機為56庸.79億傅元，占三添產(chǎn)的4%漫。200舒3—2諷006蠶年青島撿三產(chǎn)業(yè)袋構(gòu)成變餅化2006園年青島第赤三產(chǎn)業(yè)構(gòu)高成狀況200刻6年山物東半島某城市群祝主要城陸市產(chǎn)業(yè)腰結(jié)構(gòu)對勞比分析作為山東誘半島城市蝴群的龍頭央城市和國按際門戶，判青島對于敘提升城市投群在環(huán)渤袋海地區(qū)的狹地位、引群導(dǎo)城市群捷發(fā)展具有旗重要意義在《山噴東半島濾城市群哥規(guī)劃》拋中青島挑被定位縮慧為：山東乃至鈔黃河中下統(tǒng)游地區(qū)的害龍頭城市喊，現(xiàn)代制茶造業(yè)和現(xiàn)寺代服務(wù)業(yè)辜發(fā)達并且泡具有強大其科研實力綁的國際性嶼港口城市晚和國際性篩海濱旅游積城市。近期與霧濟南共泥同作為蹄山東半誰島城市誼群的雙歐中心，落作為山鏈東半島毯城市群對對外的脹窗口，噸國際化熱的中心些。青島作掏為山東喇半島城倦市群中筍外向性閑最強的罰城市，越其擁有掉優(yōu)良的通港口和猶廣闊的哨腹地，捏理應(yīng)成鴨為山東半沾島城市話群參與患全球分護工的龍脆頭。膠州灣謊東西岸北跨海通裁道中的騎海灣大娃橋的建諒設(shè)，將逮實現(xiàn)半畜島城市耕群區(qū)域銀內(nèi)各中孫心城市先之間形躲成“四小烈時經(jīng)濟元圈”，區(qū)域內(nèi)旦中心城市后與本地市促內(nèi)各縣市躺形成“一小時屈經(jīng)濟圈”的道路碼網(wǎng)絡(luò)規(guī)鳳劃目標快，將可餃能推動區(qū)補域產(chǎn)業(yè)觸發(fā)展，劍增加區(qū)季域內(nèi)居甲住、生釘活人口；城市發(fā)展“依托主剃城、擁灣康發(fā)展、組度團布局、橡軸向輻射盞”是青島熟新的城市槳空間發(fā)展坑戰(zhàn)略青島城乓市空間芽發(fā)展戰(zhàn)肌略：依托老勸城，擁匪灣發(fā)展綠，組團析布局，僵軸線輻鄉(xiāng)豐射，形突成一主瓣三副多奸組團的空間沸格局?！耙恢鲃ⅰ薄笣{市南區(qū)湯、市北嗓區(qū)、四寸方區(qū)、掀李滄區(qū)撫，是中心城區(qū)較主中心，俗主體功能洲為青島市半?yún)^(qū)行政辦血公、科教于、金融、塵旅游、信嚴息中心和甲高新技術(shù)吵產(chǎn)業(yè)區(qū)?！叭庇啞薄S島修、嶗山以坊及紅島城市發(fā)展高科技序新城港口城稈市服務(wù)中賀心膠州灣填北部區(qū)演域發(fā)展設(shè)成為國末際一流遙的生態(tài)升型科技恭新城，唯以面向濱未來的底新型高魂科技產(chǎn)稀業(yè)為主蓋，是青饞島以及縮慧半島都足市圈的芬高端產(chǎn)折業(yè)聚集責區(qū)現(xiàn)代港植口新城反，主要很依托港內(nèi)口進行曲相關(guān)產(chǎn)盟業(yè)功能拐拓展，礦強化青品島港在繩環(huán)渤海是以及東花亞經(jīng)濟蒼圈的樞截紐港地冠位青島現(xiàn)怖代服務(wù)憶業(yè)發(fā)展豬的重要偷載體，定應(yīng)當發(fā)析展成為戰(zhàn)服務(wù)于置半島城捧市群的取區(qū)域級侍金融、愿信息、狂商務(wù)、至商貿(mào)及中旅游中期心“環(huán)灣嚴保護、仇擁灣發(fā)稠展”是虧青島拓叨展城市如發(fā)展空跳間、改苗善青島拴產(chǎn)業(yè)結(jié)池構(gòu)水平銅，塑造鮮港灣型榨城市和葬加快建作設(shè)區(qū)域撤性國際婚中心城困的戰(zhàn)略城市發(fā)間展四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)跨海大鮮橋至黃島至紅島青島的辱擁灣發(fā)襲展戰(zhàn)略率決定了澡城市市荒區(qū)空間產(chǎn)沿膠州遼灣由南掃向北擴收展。李滄成名為連結(jié)額青島、刻紅島、族黃島的雄地理中砍心。青島城罩市平臺繪與李滄伙區(qū)研究49青島宏旺觀經(jīng)濟握背景研儀究李滄區(qū)發(fā)醉展?jié)摿ρ姓従壳鄭u與李裕滄區(qū)宏觀苗投資環(huán)境充分析市南、市北：城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)四方：城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)即墨：休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)黃島：港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城陽：空港，國際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城李滄版塊城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū)機場青島老鳳城區(qū)南閱部靠海淹、東部絡(luò)受嶗山口阻攔，研城市發(fā)駛展沿四妻方、李冠滄，從肥南向北陪蔓延開豆來；李還滄位于棒城市地怖理中心區(qū)位李滄區(qū)小在青島虜人傳統(tǒng)貧認知上績?yōu)槌青l(xiāng)貌結(jié)合部李滄區(qū)現(xiàn)釋狀為承接寒城市外溢彼人口的中春低端居住顏區(qū)在青島環(huán)稿灣發(fā)展的初城市空間叫格局中，逢李滄位于博城市地理影中心依托優(yōu)頓良的交別通條件翠及腹地觀縱深優(yōu)沾勢，李推滄產(chǎn)業(yè)醉以二產(chǎn)需為主，室是青島乖傳統(tǒng)的嘗重工業(yè)樸區(qū)2006途年李滄區(qū)制規(guī)模以上斤企業(yè)工業(yè)師總產(chǎn)值5組11.2凱億元，區(qū)角域規(guī)模以翼上工業(yè)總囑產(chǎn)值49記4.2億吊元，占李辛滄區(qū)的比樓例高達9虎6.7%陣。片區(qū)集盆中了李滄棵區(qū)大部分淘規(guī)模以上飛工業(yè)企業(yè)封，且主要夜以能耗高磁、污染大墻的重工業(yè)鑒為主石化公司皮毛加工浴廠堿廠區(qū)域共株有10個規(guī)模以漠上企業(yè)建院議搬遷，救列舉如下憐：國棉六莊廠、國棉各八廠、鳳割凰印染、偵博信鋁業(yè)飽、堿業(yè)股尼份、海洋壯化工廠、畫中石化青妨島石油化絲式工公司……區(qū)域共有堵近50個規(guī)?？耙韵缕箪`業(yè)建議柏搬遷：位海建制慎漆廠、廣石家防春腐材料丙廠、奧橫潤特皮幕毛加工萍廠、寶荒林木業(yè)振公司、……資料來源鳳：“擁灣惜發(fā)展”率職先突破李奧滄可行性落研究報告經(jīng)濟伴隨中神央居住竊區(qū)建設(shè)堡的啟動笑以及一柔系列重蓮要商貿(mào)俗項目的馳引入，仆李滄第主三產(chǎn)業(yè)富發(fā)展勢跑頭良好禮，產(chǎn)業(yè)槍結(jié)構(gòu)呈涉現(xiàn)優(yōu)化犁趨勢青島C涌LD，爆共7個狀片區(qū)涉攀及區(qū)域丙面積3卵4平方挖公里，管控制規(guī)構(gòu)劃的建肌筑面積蝕達80遞0萬平榆方米，逆竣工后叨居住人棋口將達木20多拜萬，預(yù)衫計2寬010歷年“中胞央居住裁區(qū)”將宣建成。綠城理鹿想之城層是青島朗CLD膛中第一柄個項目腐，占地訓410檔0畝，刊建面2伙02萬聰，預(yù)計匆入住人健口5萬層人。分花五期，紹第一期費占地1興2萬㎡罰，建面吸23萬難㎡，容重積率1奸.4項目名稱進展情況詳細情況佳樂家2007年已經(jīng)完成投資1500萬元東晟國際商貿(mào)城2007年已經(jīng)完成投資4.1億元寶龍城市廣場項目首期資金已到位，項目地塊拆遷工作基本完成，即將開工建設(shè)。青島北部商貿(mào)中心的重要支撐。占地200畝，總投資18億元，建面40萬平方米，將建設(shè)五星級酒店、大型娛樂中心、超市百貨，2500個停車位地下停車場三星數(shù)碼大廈項目拆遷工作已全部完成，正在進行主體工程建設(shè)總投資8000萬美元，總建筑面積12萬平方米沃爾瑪深國投與潤發(fā)置業(yè)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案。——蒙牛物流正在進行項目選址相關(guān)事宜——東李商業(yè)街區(qū)項目完成項目建議書及東李商圈整體規(guī)劃方案已完成——經(jīng)濟近期李獄滄東部限的新客篩站、跨舍海大橋除等重大彩設(shè)施與幣資源，煙進一步朵提升李照滄區(qū)作新為青島伙交通要狡塞、城感市咽喉即的戰(zhàn)略墓優(yōu)勢地鐵1號桑線工程：西鎮(zhèn)—火鑰車北站，丙長27.逢9公里，凍投資15帽0億。計劃于蜂201兄0年開燃工建設(shè)傍，20女14年父建成，曲201儉5有溫望通車。青島新客低站將作為嚼一個綜合慮多種交通縮慧方式的客耳運交通樞統(tǒng)紐中心，銅主要負責宅辦理城際賣列車的始捏發(fā)終到作喇業(yè)。青島婚新客站2015蛙年旅客發(fā)陶送量為9你25萬人??；跨海大橋圾以客運交厘通服務(wù)為媽主，據(jù)預(yù)晨測202馬0年青島寨端連接線赤平均斷面質(zhì)雙向交通迫流量為6806臭4pcu拒/日，由西向奸東逐漸下放降；快速桑路主線可壞能通行能予力為200楊0pc駕u/h區(qū)域發(fā)劑展李滄區(qū)西脹部是傳統(tǒng)寫工業(yè)區(qū)，水目前區(qū)域慘規(guī)劃將工儉業(yè)企業(yè)搬武遷到遠郊聞區(qū)，本區(qū)面域未來規(guī)令劃定位于讀發(fā)展現(xiàn)代紙生產(chǎn)服務(wù)支業(yè)為主的互城市副都療心李滄區(qū)崇西部是棒李滄區(qū)蘇主要產(chǎn)艦業(yè)集聚發(fā)地。如凈圖所示傘，李滄另區(qū)第二庸產(chǎn)業(yè)主蹈要集中燦在婁山恐河南北篩兩側(cè)及億膠濟線漏沿線、豬四流路躬以西的蹦地段；200效7年李滄市筋規(guī)模以上值企業(yè)132家，工業(yè)猾總產(chǎn)值為608億元，其掀中有40余家、希產(chǎn)值432億（未計求入不在李才滄區(qū)統(tǒng)計錦的企業(yè)）草的企業(yè)在吧本區(qū)域內(nèi)廟；根據(jù)李滄考區(qū)老城區(qū)港企業(yè)搬遷城改造調(diào)查報情況匯總數(shù)表所示，堵項目內(nèi)規(guī)膀模以上企慶業(yè)基本都倡在搬遷計衡劃中。其中，腥煙墩山蓄以南區(qū)童域?qū)⒃谟诹写ㄈ氚徇w召計劃，爺而煙墩括山以北花區(qū)域?qū)⒕咴谶h期犁列入搬秒遷計劃巴。產(chǎn)業(yè)用糾地集聚演帶區(qū)域發(fā)展青島城市碎后花園中央居住案區(qū)將依托芬優(yōu)良的生鹽態(tài)環(huán)境資當源、便利羨的交通條隸件，發(fā)展曠面向城市撕中產(chǎn)的中等高端住宅駝，成為青險島宜居后妙花園。依托傳貧統(tǒng)李滄毒中心商側(cè)圈、滄秒口商圈喂以及3兩08、毒重慶路掌等交通鴉干道成發(fā)為的輻協(xié)射城市責北部地良區(qū)的商爺業(yè)中心區(qū)域級駁商貿(mào)中各心城市新中繁心緊扣城劍市空間揚戰(zhàn)略調(diào)判整機會吃，充分霜利用重錫大設(shè)施悄影響，債推動李槐滄從沿申海內(nèi)陸耐型城區(qū)舌向濱海周現(xiàn)代中辱心城區(qū)糠的轉(zhuǎn)變李滄區(qū)規(guī)照劃的三大容組團，將蘋推動李滄剝從青島城俘市地理中差心向功能販多元復(fù)合中、環(huán)境生鋒態(tài)友好、毫都市特色霉鮮明的城底市新中心草轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展青島市臉及李滄執(zhí)區(qū)宏觀騎投資環(huán)予境研究湖結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)指是青島房誠傳統(tǒng)的秩工業(yè)區(qū)莫，在青息島新一趕輪規(guī)劃弄中，第塊二產(chǎn)業(yè)它將全部禾搬遷到詳遠郊區(qū)辰，李滄甚區(qū)將成昂為集總憑部經(jīng)濟遇、生產(chǎn)資性服務(wù)滑業(yè)等都脂市副都仁心。李滄區(qū)鎮(zhèn)規(guī)劃的耀三大組嬌團，其騰中商貿(mào)冷區(qū)和中繳央居住鈔區(qū)已經(jīng)吉具有一離定基礎(chǔ)種。未來助將推動懂李滄向尊功能多藍元復(fù)合糖、環(huán)境衫生態(tài)友必好、都典市特色規(guī)鮮明的寸城市新艷中心轉(zhuǎn)鹽變。青島市青島城市尼經(jīng)濟發(fā)展昂勢頭良好超，是山東私半島經(jīng)濟逗發(fā)展的引玻擎．作為標山東半島肆城市群的忌龍頭城市掘和國際門隆戶，青島殺擁有較高達的城市平盟臺．“環(huán)灣塞保護、惠擁灣發(fā)需展”是惑青島拓萍展城市盞發(fā)展空醬間發(fā)展圍戰(zhàn)略，撇青島將甲沿著膠恨州灣由沫南向北耀，拉大摸城市骨票架。青熔島市區(qū)胸四區(qū)將爺定位于慰發(fā)展現(xiàn)燙代都市氏高端服叔務(wù)業(yè)，弦?guī)忧啾鷯u成為城國際化懇都市。青島房子地產(chǎn)與流商業(yè)宏戒觀市場57青島商描業(yè)格局控掃描依托良好擇的經(jīng)濟發(fā)收展實力及稼較強的消鋒費意愿，煙青島商業(yè)洋在第三產(chǎn)禁業(yè)中占據(jù)哄重要地位200球6年全傲國副省皂級城市垮居民收銷入消費號狀況比幻玉較商業(yè)2006年青島醉市批發(fā)狼零售業(yè)丸總額為238.甲4億元，在朵青島市第緣瑞三產(chǎn)業(yè)中叛僅次于交杜通運輸業(yè)動產(chǎn)值2006年全國倆副省級刮城市居滿民收入病消費情辮況比較嚷看，人探均消費況性支出厭占人均得可支配急收入的財比重列15位中的第4位，且青砍島市2006年社會消站費品零售鑄總額為100滾7億元,在前4位的城市夏中僅次于胖成都，而濤同年成都色市的戶籍邀人口為110偏3.4萬，青質(zhì)島市的殿戶籍人悉口為749萬人，居培民消費意箭愿強烈。依托不同艦資源形成棵臺東、李云村和香港剝中路三個陽市級商圈厭，以百貨淋、專賣、巷超市等傳建統(tǒng)業(yè)態(tài)為城主臺東路紐奉商圈/臨李村商漲圈依托相程對較好麻的區(qū)域盒可達性倦和周邊律大量的島日常消嘗費群體直的支撐煉，成為敞以青島魯本地中吸低端收稿入人群并為核心班客戶群慎的大眾烏消費商熱圈。零售商庫業(yè)業(yè)態(tài)失以中小責百貨、冷超市及播專業(yè)店陳為主，來經(jīng)營種蠟類占前伐幾位的眉依次是吼服裝、襪餐飲、茅鞋店、侄眼鏡、拔布藝、籌美容美竊發(fā)，其齡中服裝神、餐飲挖占總量牛的50歉%以上寬，是市喬場的主那體。月租金乘20-唯30元幸/㎡，蘋位置較騰好的可第達10焦0元/石㎡左右蘭。商業(yè)香港路商棋圈依托政府群以及成熟笨的商務(wù)氛勒圍形成的增中高檔目枯的地商圈零售商業(yè)源業(yè)態(tài)高檔直百貨和精柏品專賣店煤、大賣場怒為主。區(qū)域商業(yè)各售價在4偉萬元左右壓、租金水艘平在20飽-30元綠/㎡/天扎左右。臺東商圈帖主力商業(yè)斷物業(yè)為定恒位于日常彼消費的大抽眾型超市神，業(yè)態(tài)種岸類較為齊骨全，但商溫品檔次較皺低、購物湖環(huán)境吵雜利群商廈開業(yè)時間1994總面積2.6萬m2客戶來源顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點：大眾萬達廣場開業(yè)時間2003年總面積5萬m2客戶來源顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點：大眾商業(yè)街店鋪臺東三路（步行街），面積10㎡，租金10000元/月，臺東一路（步行街二期），面積200㎡，租金15000元/月。利群商場對面的小飾物專業(yè)店鋪，進深約5~6米的店鋪2~3㎡，年租金3.8萬。臺東商緞圈以利指群和沃跡爾瑪為提代表，扭由于周塌邊居住肺人口數(shù)睜量多、謝交通相睡對便捷廢而形成竹的中低選檔商圈位置較好偉的店鋪租睡金水平在露30元/吐㎡/天左壇右臺東商圈夾的商鋪分殖布比較零進散，業(yè)態(tài)盟比較雜，憤經(jīng)營種類拒占前幾位嶼的依次是弊服裝、餐縣飲、鞋店買、眼鏡、大布藝、美耳容美發(fā)，準其中服裝黨、餐飲占者總量的5丟0%以上擔，是市場嗽的主體，繞其他種類各分布散亂膏，但種類期相當齊全潤。零售商值業(yè)業(yè)態(tài)以父百貨、超浴市，服裝揪、電器專齊業(yè)店為主800蠟米200諷0米香港中路棉商圈定位羊高檔消費京，主要購辦物場所點昂式分散布合局，缺乏膨互動與消秒費者的可仔參與性新興的東企部商圈以紗佳世客、嚷陽光百貨害為代表，虧依托政府慢以及成熟厲的商務(wù)氛煎圍形成的趕中高檔目薦的地商圈扔，其輻射隔范圍為整年個青島市森。區(qū)域商汁業(yè)售價匠在4萬敏元左右倘、租金腥水平在攏20-斬30元夕/㎡/放天左右暗。典型項目類型品牌總面積陽光百貨高檔百貨Prada、Lv等國際一線品牌3層，2萬平JUSCO中高檔購物中心Nike、addidas等中高檔品牌2層，2萬平海信廣場高檔百貨BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一線品牌5層，2.7萬平百貨業(yè)且以陽光呈百貨、餐海信廣櫻場為代鍛表，多盯為國際裳級服裝帥品牌，菜形成了騰青島高鵝端百貨霜業(yè)的第罩一陣營隆。大超突市、賣雅場以佳惠世客、笨家樂福喪為代表召，物美便價廉的種商品、持舒適的趨購物環(huán)遠境形成辮了人氣晃聚集的眉消費場號所陽光百怠貨JUSC恢O海信廣廊場李滄區(qū)以亞傳統(tǒng)商服袖業(yè)為主，阻業(yè)態(tài)業(yè)種有相對低端破，對區(qū)域隆經(jīng)濟貢獻釋度低李滄區(qū)第常三產(chǎn)業(yè)以北傳統(tǒng)商服榨業(yè)為主，敘規(guī)劃了“枯四圈四線鎮(zhèn)”的商業(yè)頭空間格局嗓，但目前扮只有李村瘦商圈發(fā)展森較好，是瓜市級商業(yè)冬中心，其娃他商圈都爬處于萌芽瓶階段；業(yè)態(tài)上倦以中小欄型百貨勺、小型鋸超市、細專業(yè)市平場及最嚴原始的咽商業(yè)集奴市等低扣級業(yè)態(tài)騰為主；從業(yè)種上汁看，以滿犬足市民基粗本生活需川求的綜合曬百貨、五跨金交電、植服裝鞋帽等、裝潢建寶材、餐飲呼娛樂、文雖體衛(wèi)設(shè)施滴為主；輻射人物群以李雁滄本地憑和城陽判部分外棉來產(chǎn)業(yè)今人口為紐奉主，雖戰(zhàn)然人流挖量大，眉但對區(qū)么域財政請貢獻不鼠大滄口東李李村四圈四彈線的商吵業(yè)提振尚計劃可管為李滄碼區(qū)商業(yè)丘升級擴匠容提供闊重大機仍遇李滄通過皆寶龍城市殖廣場、河雷汊公園及賤沿李村河仙高檔辦公燙、會展、咳酒吧、餐陣飲娛樂消層費設(shè)置建倆設(shè)，形成什以李滄中豪心商圈、傅滄口商圈威、東李商外圈、東部裂（蘇家）柄商圈為輻認射源，以308國道（適李滄段竟）、重折慶中路嘆（李滄萌段）、析振華路-京口路-九水路找、李村知河兩岸博為輻射攏帶的“宣四圈四晴線”商泳貿(mào)新格艙局青島市及優(yōu)李滄區(qū)商覽業(yè)功能研奮究結(jié)論李滄區(qū)商業(yè)大班而不強疑，業(yè)態(tài)萄業(yè)種齊蝕全，以越傳統(tǒng)的巴中小型叢百貨、戴超市、赤批發(fā)市侄場或?qū)２少u店為幸主，業(yè)打種以中培低檔服瓶裝、百映貨、食風品、電萬器等日智常消費因品為主隸?！八脑λ木€覺”的商逃業(yè)提振統(tǒng)計劃有舞助于李滄區(qū)商池業(yè)升級擴蕉容青島市青島商業(yè)稈以傳統(tǒng)商買業(yè)業(yè)態(tài)為控主，缺少遮形成青島崗特色的地勸方。目前三系大商圈步定位較靜有層次勻，各自令形成相卵對穩(wěn)定億的客戶捕群；青島房地產(chǎn)產(chǎn)市場研最究65青島市房起地產(chǎn)宏觀礦市場研究青島市房蝦地產(chǎn)微觀鏈市場研究青島房地兄產(chǎn)投資市洞場200偶8年受政己策調(diào)控和汁金融危機弓的影響，潑大幅下跌青島G泥DP近盯年保持也了約1跳5%的輪增長速汪度；2田008被年青島垃GDP痰達到4芒436飄億元，桑在經(jīng)濟紡的強烈港帶動下腥，青島華房地產(chǎn)棟市場進賭入高速帳發(fā)展階撒段；200絨8年，挎青島人尺均GD裂P超過灶700蝕0美元呆。萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增長速度數(shù)據(jù)來永源：青寄島歷年湊統(tǒng)計年齊鑒200竄0-2母007山年青島悟GDP阻、人均村ＧＤＰ朱指標青島市房攻地產(chǎn)投資閘額在08巾年手經(jīng)濟英危機影響斃然增長幅畫度在20正08年大研幅下降，暗跌幅達到贊了16.遇5%；“十一五鍬”期間，團青島市預(yù)愿計完成房雅地產(chǎn)開發(fā)何投資15診14億元源，年均增盈長15％輸，其中住悶宅完成投狗資107梢9億元，僑年均增長嬌14％。2001顧-200示8年青島胖房地產(chǎn)投倍資額變化2008追年受調(diào)控柔及整體經(jīng)燒濟形勢影檢響，商品裙房成交量條價齊跌，趨追隨一線穩(wěn)城市進入講淡市；嶺2009撈年3、4副月份有較廈明顯的回鑒升趨勢商品房懷成交價惜格比去殖年最高著點下降26.收4%：07年青島更市住宅珍均價出灶現(xiàn)震蕩痰上揚，11月銷售拼均價達區(qū)到最高主值6661元/平，之費后震蕩跑下滑，200臥8年12月達到勉低點393閘0元/平，與最犧高值相比牛下跌40%；住宅成交侄面積與成焦交套數(shù)比臣去年最高特點有所下蹤蝶降：07年青島故市住宅嘗成交量術(shù)小幅上酷揚，07年12月達到3775套，08年年初圣、年中甲、年末貼銷售量末分別下諒跌至168暮1（2月）、2115套（7月）和199鞭2套（12月）；數(shù)據(jù)來源丘：青島統(tǒng)額計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源稠：搜房網(wǎng)緊樣本數(shù)據(jù)悉報告注：2葬009欠年成效朵量有所吧回升，雀參見報貌告后房情地產(chǎn)微鄰觀市場揮研究部常分在上個世形紀90年萬代青島城栽市東擴的議過程中形賤成了中心孟城人口疏潔解，自老品城區(qū)向浮彈山后發(fā)展聰?shù)某鞘芯訕O所老城片尋區(qū)城市核持心區(qū)浮山后片前區(qū)老城片區(qū)估，多為七升、八十年紡代的老舊隆建筑，周牛邊環(huán)境較彈差，人口恰密度較大施。隨著市糕政府199表2年東遷撈，青島永發(fā)展東駕部新城棚，導(dǎo)致聯(lián)一部份羅優(yōu)質(zhì)人蘇口外流慚。隨著老愁城改造那的推進刻，拆遷虛居民開撤始向外浮轉(zhuǎn)移。浮山后從從20烤世紀9盛0年代齒開始建稿設(shè)，經(jīng)斧過十幾杏年時間進，浮山雅片區(qū)發(fā)嬌生了巨瞞大的變告化。城市東擴冒，形成了愉新的核心神商務(wù)區(qū)，票周邊環(huán)境虜良好，城螺市功能完條善，區(qū)位綠交通便捷嶼，聚集了代高端人群牌，形成了爪房價較高秋的外向型馬城市居所盜。早期的閱拆遷安園置小區(qū)層及經(jīng)濟卸適用房永小區(qū)，在多為拆捏遷戶及攻中低收細入群體肝。魯信長盾春、海授爾東城光國際一駝系列大鐘盤的推簽出，逐繭漸成為蜘新興的孫中產(chǎn)階章級居所素。隨著青島馬東部泛浮宣山后板塊付價格一路管上漲到不橋低于一線旬城市的水望平，青島偉的居住需織求開始沿最膠州灣向望北發(fā)展。殊在傳統(tǒng)“私以海為貴棄”的價值主體系下，判李滄區(qū)是凈青島房地裂產(chǎn)市場中欺的價格洼金地青島房虛地產(chǎn)市堤場表現(xiàn)盈出明顯靜的“以參海為貴污”的特補征，其凍中一線諸海景豪則宅（東踩海路沿賭線石老脾人)，浴價格區(qū)銅間2.菌7-2皇.8萬戒/㎡，劍最高3廊.2萬機/㎡；撕二線海郵景豪宅含目前已加基本無循供應(yīng)，逢價格區(qū)提間在1啟.9-要2.0部萬/㎡腔，高價暖2.4倆萬/㎡景；三線撤海景(誘浮山前抬香港路踢以北以珠及嶗山崗東沙子檢口區(qū)域屑）豪宅露價格區(qū)艷間在1藍.2-癢1.6怨萬李滄是完房地產(chǎn)娛市場中國的價格系洼地，攤與海景咬房的價言格最大橋差異為冠2.8瘋?cè)f/㎡紹左右，籍最小也熟相差6遠000殖元/㎡CLD的絨啟動建設(shè)回讓李滄區(qū)陷有望成為瞧城市中產(chǎn)羨置業(yè)的中耽高端物業(yè)臉集聚地，深從而提升伸李滄區(qū)價輛值認知CLD是侵指李滄青液銀路以東練區(qū)域，東融側(cè)南側(cè)是裁嶗山，北利靠城陽，興東區(qū)界至擾濱海大道浮500、本600米叔，總面積歷34平方慰公里，可祝建設(shè)用地方20平方挑公里，規(guī)形劃人口引盲入25-倍30萬人障，計劃以戀中高端人引群為主要鄰銷售對象李滄區(qū)指目前房蟻價在5堆000濤元左右艷。重點偵項目綠絨城理想緞之城，傻以改善占型客戶粒為主，吹價格承驅(qū)受力高確，抬高處了李滄今區(qū)的產(chǎn)示品定位李滄區(qū)愛近期房柜價走勢沿青銀路境向北的幾義個大盤開儲盤商品牌美知名度高射，產(chǎn)品力放強，帶動明形成較好列的區(qū)域認帝知，成為響青島改善蝕型居住需印求流向的貴區(qū)域1234青銀路金水語路項目名稱規(guī)模(平方米)1綠城理想之城209萬2偉東·幸福之城140萬3百通馨苑約130萬4天泰城110萬李滄區(qū)2拴007-東2008迫年進行了朋7個城中早村改造項戀目，在未速來7-1表0年內(nèi)將蒸形成50比0-60拖0萬㎡的基住宅產(chǎn)品藍供應(yīng)項目名稱1綠城2上王埠（偉東·幸福之城）3李家庵4尤家（和達·和城）5鄭莊6文昌閣7東李村1234６57青島房地擠產(chǎn)市場研搏究73青島市啄房地產(chǎn)循宏觀市癥場研究青島市詢房地產(chǎn)左微觀市滾場研究青島市的互城市格局廚及資源分迫部形成了阻多個不同吊屬性的房固地產(chǎn)板塊蛛，其中高戀端板塊集斯中在沿海端片區(qū)和市罩區(qū)南部，自從南向北熄形成價值死遞減板塊名稱單價總價產(chǎn)品和戶型客戶海岸線板塊（城市住宅）一線海景25000-30000元大于900萬別墅為主：大于300平一線海景國外或者外地財富階層二線海景16000元300-600萬多層和小高層為主：大于150平二線海景青島財富階層三線海景12000元200-300萬小高層和高層為主：120-160平三線海景青島準財富階層市區(qū)南部板塊（市北板塊）9000元60-140萬，主力100萬小高層和高層為主：60-160平，主力120平青島準財富階層+中產(chǎn)階層泛浮山后板塊7000-8500元60-100萬，主力80萬小高層和高層為主：100-120平城市中產(chǎn)階層市區(qū)北部板塊（四方板塊、李滄板塊）從南到北，遞減效應(yīng)明顯：7000-6000-5000-4500元70萬遞減到40萬多層、小高層均有：80-110平，主力85平中低收入階層（拆遷、低端改善等剛性需求）城陽板塊兩極分化嚴重——普通住宅：3000-5000元；高端住宅6000-8000元50-100萬小高層、高層、多層均有，小高層為主：80-180平，主力120-140城陽地緣性客戶+部分城市中產(chǎn)階層城陽板槍塊輻射北中召國的強勢文海景資源吐，對本區(qū)扛域不具可羊比性李滄區(qū)暈板塊目櫻前新盤乘供應(yīng)主希要在集苗中李滄亭區(qū)東部顛，30藝8國道損以東，沸基本都菠是舊村楊改造項防目1234項目名稱1綠城?理想之城2偉東?幸福之城3百通馨苑三期4和達?和城5百通?尚風尚水6潤發(fā)?湖畔雅居7華泰?翠海依居8中海?玫瑰庭院9山水雅居569879在售項目窗：3個未開盤轎：５個尾盤：1生個李滄板塊區(qū)域價格時平臺在5著500左肆右。多層揀產(chǎn)品普遍疼比高層產(chǎn)盞品可實現(xiàn)匠1000看元左右市領(lǐng)場溢價；膀超大規(guī)模俘樓盤主要急分布在李縫滄區(qū)東部次、青銀高泊速沿線項目名稱價格（元/㎡）產(chǎn)品形式容積率總規(guī)模（萬平方米）未來供應(yīng)量（萬平方米）1綠城·理想之城洋房7500-9500，高層、小高層5500-7000洋房、小高層1.63209約1902偉東·幸福之城未開盤高層、小高層2.21401403百通馨苑七區(qū)均價5500多層、小高層28.6(各期總規(guī)模約130萬)無4和達·和城未開盤，預(yù)計洋房7000元，高層5500-6000花園洋房、高層公寓1.828285百通·尚風尚水公寓預(yù)計7000左右，聯(lián)排10000公寓、花園洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼別墅0.679.89.86潤發(fā)·湖畔雅居均價5500小高層1113.87華泰·翠海依居均價5500多層12.2無8中?！っ倒逋ピ何撮_盤多層、小高層、別墅11313李滄板跑塊區(qū)域總同價區(qū)間觀50萬溪，以綠霉城理想鬼之城為解代表的捏大盤通李過降低拋容積率厲的產(chǎn)品脹和配套區(qū)實現(xiàn)高跡溢價，省吸引本碰區(qū)域和您市區(qū)的役中高端心改善性屠需求客久戶，總財價可以咐到10動0萬以章上項目名稱主力戶型區(qū)間（㎡）總價區(qū)間1綠城?理想之城洋房120-300，小高層110、150、200小高層65-1202偉東?幸福之城80-90未開盤3百通馨苑三期80-90兩居；少量90-100三居50萬4和達?和城未開盤5百通?尚風尚水公寓107-140公寓:70-986潤發(fā)?湖畔雅居65㎡二居-90㎡三居，主力戶型80-90㎡507華泰·翠海依居90㎡左右二居508中海?玫瑰庭院一半以上是聯(lián)排和景觀戶型未開盤百通馨苑向三期0102030404000除元5000蘇元600悶0元7000齡元綠城·理秩想之城（取小高層）5060潤發(fā)·犧湖畔雅撫居華泰·日翠海依暗居銷售價格枝與銷售速煉度圖銷售速課度單位：山月/套銷售價格單位：元窗/平70809010050套/姥月李滄板塊致勝關(guān)鍵五：在綠城向進入市耗場前，賭青島房刻地產(chǎn)市售場缺少跡高水平燒產(chǎn)品。雖以前本本地開發(fā)囑商更多秋是憑借蒸資源優(yōu)釘勢，尤扯其是海貨景房，家基本就慢是在賣銹地。本觀項目以己產(chǎn)品品冊質(zhì)勝出歐，吸引忍了許多兆改善型至中高端混客戶。綠城理良想之城翁——品支牌優(yōu)勢健，洋房黎產(chǎn)品力羊高，大米規(guī)模社酬區(qū)自建逝配套項目基礎(chǔ)信息位置李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西占地面積273萬平方米建筑面積209萬平方米容積率1.63產(chǎn)品類型洋房、小高層、高層面積洋房120㎡-300㎡，小高層110、150、200㎡（復(fù)式）項目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價（元/㎡

）總價（萬元）銷售速度（套/月）高層、小高5500-700060-70多層7500-9500-基本售完核心賣速點：項被目品牌眠、社區(qū)通配套、阻洋房產(chǎn)扯品典型樓盤四方區(qū)季是傳統(tǒng)潑工業(yè)區(qū)屋，現(xiàn)有較項目供致應(yīng)基本防都是原贈工廠搬靠造土地燦，周邊壤城市生我活配套嫁層次較露低，限齡制了人蛙們對這妄一地區(qū)犯的認知21項目名稱1萬科?金色城品2保利?百合花園3百通?雍翠華苑4魯岳?夢境江南5新華錦?鴻仕雅居在售項敘目：3擾個未開盤：春1個４５４四方板塊產(chǎn)品以熟高層為裁主，總漿規(guī)模普污遍在2獄0萬平夢米以內(nèi)賺，區(qū)域搭平臺價楊格在6炸000亦元稍多項目名稱價格（元/㎡）產(chǎn)品形式總規(guī)模（萬平方米）未來供應(yīng)量（萬平方米）1萬科·金色城品起價6300元/㎡，均價7300元/㎡小高層、高層2117.42保利·百合花園起價5280元/㎡，均價6000元/㎡高層22203百通·雍翠華苑未開盤，預(yù)計均價7500元/㎡高層，多層14.1814.184魯岳·夢境江南均價6000-6100元/㎡高層14.8105新華錦·鴻仕雅居起價6200元/㎡，均價6800元/㎡

高層1510四方板塊主力戶據(jù)型在8濟0-9漲0㎡左鞋右，總錢價區(qū)間勝位于5汽0-6章0萬，蘇客戶以旦首次置穿業(yè)的剛糊性需求相為主，勾價格敏形感度高項目名稱主力戶型區(qū)間（平方米）總價區(qū)間（元）1萬科·金色城品9063-70萬2保利·百合花園80-120的兩居、三居50-60萬3百通·雍翠華苑80-130，主力戶型80-90，占50%以上未開