《基于EVA分析的綠城物業(yè)價(jià)值評估案例【9500字】》

基于EVA分析的綠城物業(yè)集團(tuán)價(jià)值評估案例目錄TOC\o"1-2"\h\u28144引言 引言伴隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，以企業(yè)兼并、收購、股權(quán)重組、資產(chǎn)重組、合并、分設(shè)、股票發(fā)行、聯(lián)營等經(jīng)濟(jì)交易行為的出現(xiàn)和增多，企業(yè)價(jià)值評估應(yīng)用的空間得到了極大的拓展，在市場經(jīng)濟(jì)中的作用也越來越突出。同時(shí)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的新的市場環(huán)境中，交易雙方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和障礙都將遠(yuǎn)大于以往的成熟市場，影響企業(yè)價(jià)值的因素也較為繁多，對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行客觀地評估也變得格外困難。一直以來，理論界和實(shí)務(wù)界都在研究和探索，希望能找到一種相對更加完美和公正的企業(yè)價(jià)值評價(jià)模式。相對于傳統(tǒng)企業(yè)具有更多的固定資產(chǎn)，并且在組織框架、盈利模式等方面都與傳統(tǒng)企業(yè)有很大的不同，這就決定二者在企業(yè)價(jià)值評估的方法上有很大的不同之處。因此，這就需要建立一套完整的能夠準(zhǔn)確評估企業(yè)價(jià)值的評估體系。EVA是當(dāng)前企業(yè)價(jià)值評估領(lǐng)域中的一個(gè)廣泛應(yīng)用的概念，是一種新興的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在國外一些大企業(yè)運(yùn)用的較為成熟。為了有效了解EVA指標(biāo)對公司企業(yè)價(jià)值評估的意義，筆者查閱了一些有關(guān)EVA的資料，并結(jié)合我國企業(yè)的實(shí)際情況，依據(jù)EVA數(shù)據(jù)的分析，更加直觀地分析和了解EVA指標(biāo)對各企業(yè)企業(yè)價(jià)值評估的意義。EVA在國外已經(jīng)發(fā)展多年，各方面的應(yīng)用也已經(jīng)成熟。但在中國，EVA估值模型的發(fā)展尚處于開始的階段，這方面的研究結(jié)果并不多，在實(shí)際中的應(yīng)用也很少?；ヂ?lián)網(wǎng)公司產(chǎn)品都是一種虛擬產(chǎn)品，在盈利模式上也與傳統(tǒng)行業(yè)有很大的不同，傳統(tǒng)的企業(yè)價(jià)值評估模型并不適用。本文試圖通過案例分析的方法探討EVA分析在企業(yè)中的應(yīng)用。6042440e隨著傳統(tǒng)利潤指標(biāo)下的企業(yè)價(jià)值管理在市場環(huán)境下顯露弊端，EVA價(jià)值管理的優(yōu)勢越發(fā)突顯。EVA價(jià)值管理更好地結(jié)合了企業(yè)股東和企業(yè)管理層的利益，綜合考慮了債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，充分考慮了股東價(jià)值創(chuàng)造，為處理企業(yè)當(dāng)前的企業(yè)價(jià)值管理問題提供了實(shí)用的解決方案。除此之外，基于EVA的企業(yè)管理能夠減弱當(dāng)前某些企業(yè)虛增利潤的動(dòng)機(jī)，在計(jì)算時(shí)考慮了權(quán)益資本成本，并從凈利潤中扣除，從而可以真正準(zhǔn)確、全面地反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的最終盈余，迫使上市公司更加關(guān)注股東的價(jià)值，將主要資本放在公司價(jià)值的創(chuàng)造上，顯著提升企業(yè)的盈利質(zhì)量。因?yàn)镋VA指標(biāo)是基于稅后凈營業(yè)利潤的調(diào)整得出，并且在運(yùn)用時(shí)綜合考慮了投入資本的成本、增長率和回報(bào)率等對企業(yè)價(jià)值的影響，所以更有利于企業(yè)價(jià)值最大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1企業(yè)EVA分析相關(guān)概述1.1EVA的內(nèi)涵經(jīng)濟(jì)增加值（EconomicValueAdded），簡稱EVA。EVA是一個(gè)價(jià)值評估指標(biāo)。它彌補(bǔ)了傳統(tǒng)的價(jià)值評估指標(biāo)的缺陷，相比較真實(shí)地反映了，公司在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營狀況，并為股東創(chuàng)造了多少價(jià)值。EVA就是企業(yè)經(jīng)過會(huì)計(jì)項(xiàng)目調(diào)整的稅后凈營業(yè)利潤扣除全部投入資本的成本后所剩下的利潤余額。EVA的本質(zhì)就是經(jīng)濟(jì)利潤，不是會(huì)計(jì)利潤。EVA分析體系理論的核心思想，是以扣除所有投入資本成本后的利潤余額作為評價(jià)指標(biāo)，衡量企業(yè)的經(jīng)營管理狀況，并根據(jù)結(jié)果，引導(dǎo)企業(yè)的決策和提高企業(yè)的組織的績效。其具體涵義是：如果稅后凈利潤大于全部資本成本，EVA>0，說明企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到增加，股東也得到財(cái)富；反之，則表明企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在減少，股東財(cái)富損失。1.2EVA的計(jì)算EVA的計(jì)算，需要在會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目調(diào)整，以消除會(huì)計(jì)方法中的扭曲經(jīng)營狀況的部分。EVA理論，站在股東的角度來，評價(jià)企業(yè)的營運(yùn)狀況。EVA=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本=稅后凈營業(yè)利潤-加權(quán)平均資本成本×資本總額即EVA=NOPAT-COC=NOPAT-WACC×TC具體說明如下：同時(shí)綠城物業(yè)集團(tuán)作為金融企業(yè)具有一定的特殊性，在資本充足率等方面對最低資本有著一定的要求，在以EVA作為評價(jià)指標(biāo)對綠城物業(yè)集團(tuán)績效進(jìn)行評價(jià)時(shí)要對一些指標(biāo)要進(jìn)行適當(dāng)修正，其中（1）公式中的稅后凈營業(yè)利潤(NOPAT)不是通常意義上的會(huì)計(jì)利潤，是經(jīng)過會(huì)計(jì)調(diào)整之后的稅后利潤。稅后凈營業(yè)利潤=稅后利潤總額+貸款呆賬準(zhǔn)備的本年變化數(shù)+壞賬準(zhǔn)備的本年變化數(shù)+其他減值準(zhǔn)備(長期投資減值準(zhǔn)備、風(fēng)險(xiǎn)投資準(zhǔn)備、在建工程準(zhǔn)備等)的本年變化數(shù)+累計(jì)折舊調(diào)整+遞延稅項(xiàng)調(diào)整+投入資本的費(fèi)用項(xiàng)目調(diào)整(如研究與開發(fā)費(fèi)用)+營業(yè)外支出-營業(yè)外收入-營業(yè)外支出×所得稅率+營業(yè)外收入×所得稅率。（2）資本成本是指所有投資者投入公司經(jīng)營的全部資本的賬面價(jià)值，包括債務(wù)資本和權(quán)益資本。其中：債務(wù)資本是指債權(quán)人提供的需要付息的短期和長期貸款，不包括應(yīng)付帳款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款等信用負(fù)債；股權(quán)資本包括普通股和少數(shù)股東利益。（3）加權(quán)平均資本成本(WACC)=權(quán)益資本比例×權(quán)益資本成本+債務(wù)資本比例×債務(wù)資本成本×(1-所得稅稅率)。加權(quán)平均資本成本率反映的是公司里各種資本的平均成本。債務(wù)資本成本應(yīng)為稅后的成本，可以用綠城物業(yè)集團(tuán)的加權(quán)平均資本作為債務(wù)資本的成本：稅后債務(wù)資本成本=稅前債務(wù)資本成本×(1-所得稅稅率)[7]。權(quán)益資本可以根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型來加以確定：權(quán)益資本成本=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+β×市場組合風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（無風(fēng)險(xiǎn)收益率可以5年期國庫券的利率來代替）β系數(shù)反映該綠城物業(yè)集團(tuán)股票相對于整個(gè)市場（一般用股票市場指數(shù)來代替）的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，β系數(shù)越大，說明該綠城物業(yè)集團(tuán)股票風(fēng)險(xiǎn)越高，波動(dòng)越大。β值可通過綠城物業(yè)集團(tuán)股票收益率對同期股票市場指數(shù)的收益率回歸計(jì)算得來。風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)反映證券市場對無風(fēng)險(xiǎn)收益率溢價(jià)，可以根據(jù)具體市場狀況確定。（4）資本總額=股東權(quán)益+年末的貸款呆賬準(zhǔn)備+年末的壞賬準(zhǔn)備+年末的其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備+遞延稅款貸方余額+研發(fā)費(fèi)用資本化的金額+累計(jì)的營業(yè)外支出-累計(jì)的營業(yè)外收入。但是，EVA只是一個(gè)絕對量的指標(biāo)，只能評價(jià)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增加量，無法評價(jià)經(jīng)濟(jì)效率。經(jīng)營效率相同，資產(chǎn)規(guī)模相對較大的公司EVA值較大。因此，為了比較不同規(guī)模綠城物業(yè)集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)效率問題，用凈資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利潤率，即EVA回報(bào)率指標(biāo)來進(jìn)行分析，EVA回報(bào)率=EVA／資本總額REVA=EVA/TC。從EVA計(jì)算公式可以看出，EVA的計(jì)算結(jié)果取決于三個(gè)基本變量：稅后凈利潤（NOPAT）、資本占用（CC）和加權(quán)平均資本成本率（WACC）。只有EVA＞0，即公司息前稅后利潤大于公司資本成本，公司價(jià)值才能增加。通過以下措施，可以增加EVA值。2企業(yè)EVA分析的優(yōu)點(diǎn)2.2真實(shí)反映企業(yè)價(jià)值只有企業(yè)的收益超過企業(yè)的所有資本的成本，才能說明經(jīng)營者為企業(yè)增加了價(jià)值，為股東創(chuàng)造了財(cái)富。如果企業(yè)的收益低于企業(yè)所有資本的成本，則說明企業(yè)實(shí)質(zhì)發(fā)生虧損，企業(yè)股東的財(cái)富受到侵蝕。傳統(tǒng)價(jià)值評估指標(biāo)在計(jì)算時(shí)只考慮債務(wù)資本成本，而忽視了權(quán)益資本成本。這種計(jì)算方法實(shí)際隱含了一個(gè)假設(shè)，即股東的錢是可以無償使用的，這顯然是錯(cuò)誤的。而EVA企業(yè)價(jià)值評估模型指出，企業(yè)經(jīng)營者必須考慮所有資本的回報(bào)。所以，只有考慮了權(quán)益資本成本的EVA企業(yè)價(jià)值評估模型計(jì)算出的結(jié)果才能反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。2.2剔除部分失真會(huì)計(jì)信息的影響由于傳統(tǒng)的價(jià)值評估指標(biāo)是在通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下計(jì)算而來的，因此都存在某種程度的會(huì)計(jì)失真，從而歪曲了企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營業(yè)績。而對于EVA來說，盡管傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表依然是進(jìn)行計(jì)算的主要信息來源，但是它要求在計(jì)算之前對會(huì)計(jì)信息進(jìn)行必要的調(diào)整，從而在很大程度上消除了通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所造成的扭曲影響。2.3將股東財(cái)富與企業(yè)決策聯(lián)系在一起EVA指標(biāo)有助于管理者將財(cái)務(wù)的兩個(gè)基本原則融入到經(jīng)營決策中。第一，企業(yè)的主要財(cái)務(wù)目標(biāo)是股東財(cái)富最大化；第二，企業(yè)的價(jià)值依賴于投資者預(yù)期的未來利潤能否超過資本成本。根據(jù)EVA的定義可知，企業(yè)EVA的持續(xù)增長意味著公司市場價(jià)值的不斷增加和股東財(cái)富的持續(xù)增長。所以，EVA有助于企業(yè)進(jìn)行符合股東利益的決策。2.4注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展EVA不鼓勵(lì)以犧牲長期業(yè)績的代價(jià)來夸大短期效果，也就是不鼓勵(lì)諸如削減研究和開發(fā)費(fèi)用的行為，而是著眼于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，鼓勵(lì)企業(yè)的經(jīng)營者進(jìn)行能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)利益的投資決策，如新產(chǎn)品的研究和開發(fā)、人力資源的培養(yǎng)等等。因此，應(yīng)用EVA符合知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的要求，因?yàn)樵谥R(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以知識(shí)為基礎(chǔ)的無形資產(chǎn)將成為決定企業(yè)未來現(xiàn)金流量與市場價(jià)值的主要?jiǎng)恿??？梢?，?yīng)用EVA有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2.5避免人為操縱盈余的負(fù)面影響EVA指標(biāo)本身具有的特性可以在一定程度上避免操縱盈余進(jìn)而影響紅利支付行為的發(fā)生。當(dāng)管理者通過平滑利潤改變了利潤在各個(gè)會(huì)計(jì)期間的分配時(shí)，這些利潤的現(xiàn)值必然會(huì)發(fā)生變化，如果采用利潤指標(biāo)衡量業(yè)績并據(jù)以發(fā)放紅利時(shí)，紅利的現(xiàn)值也會(huì)發(fā)生變化，管理者可以獲得時(shí)間價(jià)值利益，因而管理者就會(huì)有動(dòng)機(jī)去從事操縱利潤行為。而如果管理者通過操縱利潤來提高當(dāng)期的EVA時(shí)，未來期間的總投入資本就會(huì)增加，資本成本費(fèi)用也會(huì)隨之增加，從而提前確認(rèn)EVA所帶來的貨幣時(shí)間價(jià)值利益將被在未來期間抵減EVA的資本成本費(fèi)用予以消除，EVA的現(xiàn)值不會(huì)發(fā)生變化，而根據(jù)EVA發(fā)放的紅利的現(xiàn)值也不會(huì)發(fā)生變化，管理層的操縱利潤行為不會(huì)獲得任何利益，這就使得管理者沒有動(dòng)機(jī)去從事操縱利潤行為。3綠城物業(yè)集團(tuán)EVA分析3.1綠城物業(yè)集團(tuán)簡介綠城物業(yè)集團(tuán)，成立于2004年10月28日，注冊資本5000萬元，公司從最初的機(jī)械設(shè)備等產(chǎn)品的零售、批發(fā)業(yè)務(wù)到如今的金融、房地產(chǎn)等各行業(yè)都有涉及，業(yè)務(wù)遍及各城市。公司務(wù)實(shí)求穩(wěn)的作風(fēng)，讓力度公司不斷成長，在同行業(yè)當(dāng)中確定了具有相當(dāng)優(yōu)勢的市場競爭力。3.2綠城物業(yè)集團(tuán)EVA應(yīng)用與分析3.2.1營業(yè)收入的預(yù)測在使用 EVA估值模型進(jìn)行分析評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先預(yù)測公司未來期間的營業(yè)收入。從整體上看，互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)收入同比增長要快于網(wǎng)絡(luò)廣告的增長速度，隨著綠城物業(yè)集團(tuán)的多元化產(chǎn)品戰(zhàn)略的開展，互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)的營收占比可能會(huì)增長。所以，預(yù)測未來綠城物業(yè)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)依然可以保持高速增長。在求取綠城物業(yè)集團(tuán)EVA的過程中，首先對其未來對其未來期間的營業(yè)收入作出預(yù)測。本文在分析企業(yè)2015-2018年的營業(yè)收入的增長率的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)而確定企業(yè)未來的營業(yè)收入增長率。從而預(yù)測企業(yè)2019-2022年的營業(yè)收入。第一，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出企業(yè)2015-2018年的營業(yè)收入增長率。計(jì)算結(jié)果如下表3.1表3.12015-2018年綠城物業(yè)集團(tuán)營業(yè)收入增長率（百萬元）年份2015年2016年2017年2018年綠城物業(yè)集團(tuán)營業(yè)收入167.85329.03671.091390.66綠城物業(yè)集團(tuán)增長率96.03%103.96%107.22%數(shù)據(jù)來源：綠城物業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表從綠城物業(yè)集團(tuán)上市之后的營業(yè)收入可以看出，綠城物業(yè)集團(tuán)上市之后獲得高速的發(fā)展，根據(jù)綠城物業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，綠城物業(yè)集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)15個(gè)季度保持營業(yè)收入的高速增長。綠城物業(yè)集團(tuán)的零售業(yè)務(wù)之所以能夠獲得高速增長，主要在于引進(jìn)的高新設(shè)備備受青睞。但根據(jù)產(chǎn)品銷售收入的增長趨勢來看，未來幾年不會(huì)獲得大幅度增長。本文根據(jù)行業(yè)平均增長率及綠城物業(yè)集團(tuán)未來市場占有率情況預(yù)測2019、2020、2021、2022年的營收增長率可能達(dá)到42%、34%、26%、27%、20%，由此可以預(yù)測出未來五年的營業(yè)收入。表3.22019-2022年綠城物業(yè)集團(tuán)營業(yè)收入（百萬元）2019202020212022增長率34%26%27%20%營業(yè)收入26443328.44214.25058.5根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)在產(chǎn)生營業(yè)收入的同時(shí)，營業(yè)成本在同一會(huì)計(jì)期間被記錄。本文為簡化計(jì)算，在預(yù)測綠城物業(yè)集團(tuán)未來盈利期間的營運(yùn)成本時(shí)，假設(shè)企業(yè)的各項(xiàng)營運(yùn)成本和營業(yè)收入保持一定的比例。通過分析綠城物業(yè)集團(tuán)的近幾年的營運(yùn)成本占營業(yè)收入的比重，2019年，營運(yùn)成本占營業(yè)收入的比重比2018年有很大的提升，這主要是因?yàn)榫G城物業(yè)集團(tuán)為提高其產(chǎn)品銷售的市場占有率，而提高其營運(yùn)費(fèi)用。銷售及行政費(fèi)用保持穩(wěn)定。假定綠城物業(yè)集團(tuán)未來5年內(nèi)其各項(xiàng)費(fèi)用保持穩(wěn)定，不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的并購。根據(jù)2015-2018年各項(xiàng)營運(yùn)成本在營業(yè)收入比重的均值，則2019-2022年企業(yè)的營運(yùn)成本如下表3-5表3.32019-2022綠城物業(yè)集團(tuán)營業(yè)成本占營業(yè)收入比重營運(yùn)成本銷售、行政費(fèi)用研發(fā)費(fèi)用其他營運(yùn)開支占營收比重14.07%33.10%38.36%0.46%表3.42019-2022綠城物業(yè)集團(tuán)營運(yùn)成本（百萬元）2019202020212022綠城物業(yè)集團(tuán)營運(yùn)成本372.01468.31592.94711.73綠城物業(yè)集團(tuán)銷售、行政費(fèi)用294.25372.56447.20478.50綠城物業(yè)集團(tuán)研發(fā)費(fèi)用341.01431.76518.27553-25其他營運(yùn)開支1.822.212.772.96根據(jù)對綠城物業(yè)集團(tuán)2019-2022年?duì)I業(yè)收入及營運(yùn)成本的預(yù)測，可以得出2018-2021年利潤表及資產(chǎn)負(fù)債表的相關(guān)項(xiàng)目。3.2.2綠城物業(yè)集團(tuán)稅后凈營業(yè)利潤稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（資本化研發(fā)費(fèi)用+利息費(fèi)用）*（1-稅率）企業(yè)是高新科技產(chǎn)業(yè)，對這種注重研發(fā)的產(chǎn)業(yè)而言，研發(fā)能力的強(qiáng)弱，決定著企業(yè)在市場中的地位。因此，對于綠城物業(yè)集團(tuán)這樣的企業(yè)每年投入大量的研發(fā)費(fèi)用，進(jìn)行新產(chǎn)品的開發(fā)搶占市場份額。但根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，研發(fā)費(fèi)用是作為一項(xiàng)費(fèi)用，沖減當(dāng)期的營業(yè)利潤。但對于企業(yè)來說，研發(fā)費(fèi)用可以看作企業(yè)的一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)投資，即便當(dāng)期不能產(chǎn)生效益，也會(huì)在未來期間產(chǎn)生利潤。因此，在EVA的處理中，將研發(fā)費(fèi)用看作企業(yè)的投資資本，在未來年間逐步攤銷，同時(shí)調(diào)整企業(yè)當(dāng)年的利潤。假設(shè)企業(yè)發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用，能夠產(chǎn)生五年的效益，即研發(fā)費(fèi)用在五年內(nèi)攤銷。攤銷的部分作為營業(yè)費(fèi)用處理，未攤銷的部分應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)投資成本的一部分，加入到企業(yè)的投資資本之中。利息費(fèi)用是企業(yè)金融活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)將其分離，但考慮到綠城物業(yè)集團(tuán)的投資資本之中，主要是權(quán)益資本，負(fù)債較少，同時(shí)這部分利息費(fèi)用從企業(yè)公布的財(cái)務(wù)報(bào)表中難以確定企業(yè)的利息費(fèi)用。本文在計(jì)算企業(yè)調(diào)整后的企業(yè)稅后經(jīng)營業(yè)利潤時(shí)，不予調(diào)整利息費(fèi)用。根據(jù)預(yù)測的2019-2022年企業(yè)凈利潤及研發(fā)費(fèi)用的資本化和攤銷額可以確定預(yù)期的稅后經(jīng)營業(yè)利潤。表3.52019-2022年綠城物業(yè)集團(tuán)凈利潤（NOPAT）（百萬元）2019202020212022綠城物業(yè)集團(tuán)營業(yè)收入26443328.44214.25058.5綠城物業(yè)集團(tuán)營運(yùn)成本372.01468.31592.94711.73銷售、行政費(fèi)用294.25372.56447.20478.50綠城物業(yè)集團(tuán)研發(fā)費(fèi)用341.01431.76518.27553-25其他營運(yùn)開支1.822.212.772.96綠城物業(yè)集團(tuán)凈利潤313-56396.36501.85602.29表3.62019-2022年綠城物業(yè)集團(tuán)稅后凈經(jīng)營利潤2019202020212022綠城物業(yè)集團(tuán)凈利潤313-56396.36501.85602.29綠城物業(yè)集團(tuán)研發(fā)費(fèi)用*（1-T）862.11085.261374.081649.37綠城物業(yè)集團(tuán)攤銷235.39296.32375.19450.35NOPAT941.571185.31500.741801.413.2.3計(jì)算投資資本總投入資本=投資資本+未攤銷的研發(fā)費(fèi)用-應(yīng)付賬款-應(yīng)付票據(jù)企業(yè)的投資資本包括權(quán)益資本和負(fù)債，債務(wù)資本指有息債務(wù)，不包括無息債務(wù)，如應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)等，因?yàn)闊o息債務(wù)屬于企業(yè)的信用，不需要負(fù)擔(dān)成本。本文假設(shè)企業(yè)總投入資本與企業(yè)銷售收入保持一個(gè)穩(wěn)定的比例，根據(jù)企業(yè)2015-2018年投資資本與銷售收入的比例，得到平均投資資本/營業(yè)收入=1.38，因?yàn)檠邪l(fā)費(fèi)用屬于企業(yè)的一種投資，使得企業(yè)在未來期間內(nèi)獲益，所以應(yīng)將未攤銷的研發(fā)費(fèi)用加入企業(yè)的投資資本之中。2019-2022經(jīng)調(diào)整后的投資資本如下表表3.72019-2022綠城物業(yè)集團(tuán)投資資本（百萬元）2019202020212022綠城物業(yè)集團(tuán)投資資本7783-479799.8512407.9314893.81綠城物業(yè)集團(tuán)研發(fā)費(fèi)用1014.241276.771616.571940.44調(diào)整后的投資成本8799.0011076.6314023-2016834.253.2.4計(jì)算加權(quán)資本成本在企業(yè)發(fā)展的初期主要靠風(fēng)險(xiǎn)投資，當(dāng)期進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展期之后，主要通過權(quán)益融資來獲得發(fā)展所需要的資金，債務(wù)資本在企業(yè)的資產(chǎn)總額中占有很小的比例，綠城物業(yè)集團(tuán)在2015、2016年就沒有長期債務(wù)。在企業(yè)發(fā)展的過程中，企業(yè)更傾向于多元化的融資方式，從單一的股權(quán)融資轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)相結(jié)合的融資方式。本文用加權(quán)資本成本作為企業(yè)的折現(xiàn)率。1.債務(wù)資本成本債務(wù)資本成本是企業(yè)進(jìn)行債務(wù)籌資時(shí)，債權(quán)人要求的利息，市場環(huán)境的不同，利息成本會(huì)隨著改變。綠城物業(yè)集團(tuán)的債務(wù)主要是長期債務(wù)，沒有短期無息債務(wù)本文選取年十年期國債的到期收益率作為長期債務(wù)的利率。即債務(wù)資本成本為2.82%。2.權(quán)益資本成本權(quán)益資本成本是投資人希望取得的最低報(bào)酬率，投資者會(huì)根據(jù)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)的不同調(diào)整期望報(bào)酬率。本文通過資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定綠城物業(yè)集團(tuán)的權(quán)益資本成本。本文根據(jù)歷史收益回歸方法計(jì)算綠城物業(yè)集團(tuán)的β=0.8，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為8.56%，無風(fēng)險(xiǎn)利率選取五年期國債利率的到期收益率作為無風(fēng)險(xiǎn)利率，由此可以計(jì)算權(quán)益資本成本為9.40%。根據(jù)綠城物業(yè)集團(tuán)的股東權(quán)益及長期債務(wù)的市場價(jià)值，可以計(jì)算出二者在投資資本中的比例分別為97.48%和2.52%。由加權(quán)資本成本的計(jì)算公式可以得到WACC=97.48%*9.40%+2.52%*2.82%=9.16%。3.2.5用EVA估算綠城物業(yè)集團(tuán)價(jià)值綠城物業(yè)集團(tuán)隨著相關(guān)業(yè)務(wù)的市場飽和程度來看，增長速度會(huì)有所下降，但綠城物業(yè)集團(tuán)未來4年依然可以保持一個(gè)相對的高速增長。因此，本文采用兩階段模型，預(yù)測綠城物業(yè)集團(tuán)未來4年保持高速增長，4年之后進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展期。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展期之后，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)增速，預(yù)測綠城物業(yè)集團(tuán)能夠保持7%的增速。結(jié)合前面結(jié)算得出的2019-2022年企業(yè)的稅后凈經(jīng)營利潤、投資資本和加權(quán)資本成本，可以計(jì)算2019-2022年和后續(xù)期的EVA及其現(xiàn)值。表3.82019-2022EVA及其現(xiàn)值（百萬元）2019202020212022投資資本8799.0011076.6314023-2016834.25稅后凈經(jīng)營利潤941.571185.301500.741801.41資本成本9.16%9.16%9.16%9.16%EVA135.58170.68216.10259.40EVA現(xiàn)值113.78131.22152.20167.364綠城物業(yè)集團(tuán)EVA分析的結(jié)果與建議在對EVA模型評估模型的應(yīng)用中，由于EVA在計(jì)算的過程中涉及到了較多指標(biāo)，同時(shí)EVA值考慮了企業(yè)的全部資本成本，因此用EVA評估模型來評估企業(yè)的現(xiàn)有資產(chǎn)的價(jià)值更為客觀和準(zhǔn)確。能夠?yàn)槲覈髽I(yè)的發(fā)展提供一定的借鑒意義，也能推動(dòng)資本市場的日益完善。綜上，EVA評估模型有著較為重要的應(yīng)用價(jià)值。EVA考慮到了權(quán)益資本成本，而在企業(yè)中，權(quán)益資本占據(jù)比重較高，機(jī)會(huì)成本較高。同時(shí)，EVA對研發(fā)費(fèi)用合理的資本化及商譽(yù)的攤銷等，更能反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。EVA估計(jì)結(jié)果更接近企業(yè)市值。4.1綠城物業(yè)集團(tuán)EVA對比傳統(tǒng)價(jià)值評估方法的優(yōu)勢EVA作為一種新興的價(jià)值評估方法，在某種程度上客服了會(huì)計(jì)算方法存在的問題，可以較為客觀的反映綠城物業(yè)集團(tuán)的利潤增加與成本增長之間的收益比，EVA的優(yōu)勢主要有以下幾個(gè)方面：1.全面準(zhǔn)確的反映了綠城物業(yè)集團(tuán)的績效水平，一般情況下，會(huì)計(jì)計(jì)算只考慮資本的數(shù)量成本，而沒有考慮相應(yīng)的資本成本數(shù)量，EVA則只考慮了機(jī)會(huì)成本，其中包括債權(quán)資本和權(quán)益資本，當(dāng)綠城物業(yè)集團(tuán)的收益超過了一定的成本時(shí)，因此可以說明用Eva來度量綠城物業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營管理績效，可以全面真實(shí)的反映出綠城物業(yè)集團(tuán)的業(yè)績水平。2.采用EVA分析管理模型，運(yùn)用有效的公式來計(jì)算綠城物業(yè)集團(tuán)系統(tǒng)存在的各種問題，可以說EVA最有效的控制用來推測企業(yè)決策信息的準(zhǔn)確性，雖然在當(dāng)前綠城物業(yè)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)于會(huì)計(jì)計(jì)算的方式還在延續(xù)使用，但是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析結(jié)合EVA數(shù)據(jù)的分析，會(huì)使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變得更準(zhǔn)確，更能體現(xiàn)出綠城物業(yè)集團(tuán)開展價(jià)值評估的顯性意義，從而真實(shí)完整的為綠城物業(yè)集團(tuán)所有利益相關(guān)主體提供必要的數(shù)據(jù)分析說明。3.當(dāng)前幾乎所有的綠城物業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營目標(biāo)和股東權(quán)益莫不集中于對綠城物業(yè)集團(tuán)資本安全的擔(dān)心和資本的增加，因此如何保證綠城物業(yè)集團(tuán)的持久穩(wěn)定關(guān)乎股東最大的權(quán)益，也進(jìn)一步影響著股東權(quán)益的實(shí)現(xiàn)；綠城物業(yè)集團(tuán)EVA分析評價(jià)模式，可以最大限度的計(jì)算股東的收益與成本比例，可以有效預(yù)測每一項(xiàng)投資活動(dòng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可以推測出所有風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和借助風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測系統(tǒng)進(jìn)行各種風(fēng)險(xiǎn)在某時(shí)期可能發(fā)生的比率。因此可以說EVA分析評價(jià)模式進(jìn)一步形成了綠城物業(yè)集團(tuán)股東與綠城物業(yè)集團(tuán)經(jīng)營者之間的默契程度，加強(qiáng)了對綠城物業(yè)集團(tuán)經(jīng)營者的監(jiān)管力度和控制。4.EVA利用強(qiáng)大數(shù)據(jù)計(jì)算模型和公式可以對綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)系統(tǒng)運(yùn)行中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控，精確的計(jì)算出成本與出收益的比例，切實(shí)對綠城物業(yè)集團(tuán)員工片面追求高效益而忽視綠城物業(yè)集團(tuán)總成本的做法及時(shí)提出預(yù)警，還可以通過一系列的數(shù)據(jù)分析方法對綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)采取的發(fā)展策略進(jìn)行分析與預(yù)測，使用數(shù)據(jù)和計(jì)算公式的方法對綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)的發(fā)展做出數(shù)據(jù)分析，因此可以進(jìn)一步約束綠城物業(yè)集團(tuán)的長期發(fā)展策略，避免綠城物業(yè)集團(tuán)管理人員因個(gè)人的好惡而給綠城物業(yè)集團(tuán)經(jīng)營還來弊端，促進(jìn)綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)延著可持續(xù)的方向繼續(xù)向前發(fā)展。5.EVA分析評價(jià)方式適用于當(dāng)前綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)的各部門和所有員工的價(jià)值評估工作。運(yùn)用EVA不但可以對綠城物業(yè)集團(tuán)所有對象甚至包括綠城物業(yè)集團(tuán)客戶的衡量，Eva除了可以評價(jià)綠城物業(yè)集團(tuán)的主系統(tǒng)的績效水平，還可以用來評價(jià)綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)的神經(jīng)末梢，甚至應(yīng)用到綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)所有后勤部門的評價(jià)，加之近年來我國綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)對EVA分析方法的不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，運(yùn)用EVA可以使整體綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)和綠城物業(yè)集團(tuán)系的運(yùn)作進(jìn)行全面系統(tǒng)的評價(jià).通過EVA系統(tǒng)還可使綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)當(dāng)前全面的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)處于高度集中的管理之中。4.2綠城物業(yè)集團(tuán)EVA分析存在的不足EVA作為綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)當(dāng)前普遍使用的一種價(jià)值評估方法，除有著會(huì)計(jì)計(jì)算方法無可比擬的優(yōu)勢外，其自身在某此方面也存在著評價(jià)的弱勢：4.2.1過于依賴財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)EVA分析評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建立在對數(shù)據(jù)的分析基礎(chǔ)之上，因此它無法對未發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行評價(jià)，也就是EVA的價(jià)值評估方法無法適應(yīng)綠城物業(yè)集團(tuán)的未來估算價(jià)值的評價(jià)、除此之外，Eva對某些員工業(yè)績的衡量和會(huì)計(jì)報(bào)表的衡量也依據(jù)一定的數(shù)據(jù)來進(jìn)行，因此對綠城物業(yè)集團(tuán)員工價(jià)值評估評價(jià)中一些無法用數(shù)據(jù)進(jìn)行衡量和量化的數(shù)據(jù)則不帶來測量性。利用EVA進(jìn)行綠城物業(yè)集團(tuán)績效的實(shí)際測量中，還可以進(jìn)一步應(yīng)用例如對綠城物業(yè)集團(tuán)員工工作進(jìn)行量分表記錄的方式來對員工業(yè)績進(jìn)行記錄，由此把綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)績的無法記錄部分轉(zhuǎn)化為可記錄部分進(jìn)行測量。4.2.2Eva評估指標(biāo)較為單一它沒有將綠城物業(yè)集團(tuán)特別是上市綠城物業(yè)集團(tuán)的所有業(yè)績數(shù)據(jù)都計(jì)算在，因此造成了一定情況下的數(shù)據(jù)單一性和統(tǒng)計(jì)模式的單一性，以及綠城物業(yè)集團(tuán)統(tǒng)計(jì)范圍的狹窄性，在這種情況下統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)，特別是收閃數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確和不完善。4.2.3EVA方法本身存在局限性EVA被理論界認(rèn)為是一種財(cái)務(wù)業(yè)績指標(biāo)，因此無法統(tǒng)財(cái)務(wù)之外的其它資本、更不能對綠城物業(yè)集團(tuán)的核心競爭力進(jìn)行評價(jià)；同時(shí)Eva評價(jià)的結(jié)果只關(guān)注綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)的最終結(jié)果的反映，而忽視了過程的重要性，因此對綠城物業(yè)集團(tuán)在經(jīng)營過程中取得的績效和潛在價(jià)值分析評價(jià)的不多，加強(qiáng)對綠城物業(yè)集團(tuán)的價(jià)值評估，還應(yīng)當(dāng)增加對經(jīng)營過程的評價(jià)，切實(shí)找出在經(jīng)營過程中存在的問題，找到有效的改進(jìn)方法，而在這一方面Eva顯然沒有達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。4.2.4計(jì)算方法沒有切實(shí)的準(zhǔn)確性資本成本有效評價(jià)要建立在精確的市場評價(jià)基礎(chǔ)上，對資本成本缺乏必要的估算，資本成本定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平、β系數(shù)等同樣都來自資本市場的估算，但我國資本市場的不完善，限制了Eva數(shù)據(jù)評價(jià)的準(zhǔn)確性和功能的發(fā)揮，加之我國綠城物業(yè)集團(tuán)的上市時(shí)間較短，相關(guān)數(shù)據(jù)參數(shù)的統(tǒng)計(jì)不夠精確，各綠城物業(yè)集團(tuán)的環(huán)境不夠精確，綠城物業(yè)集團(tuán)更無法掌握當(dāng)前的經(jīng)營環(huán)境特點(diǎn)，因此對Eva的數(shù)據(jù)計(jì)算還存在著一定的問題。4.3EVA價(jià)值評估法在綠城物業(yè)集團(tuán)應(yīng)用的建議根據(jù)我國綠城物業(yè)集團(tuán)的基本情況，我國綠城物業(yè)集團(tuán)在引入EVA管理體系的同時(shí)，必須先建立并在公司宣傳EVA經(jīng)營理念、建設(shè)完善的管理信息系統(tǒng)和加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)資本預(yù)算管理等。4.3.1樹立以EVA為核心的經(jīng)營理念我國綠城物業(yè)集團(tuán)應(yīng)在加大EVA宣傳力度，統(tǒng)一全員上上下下對EVA思想的認(rèn)同，即認(rèn)同以增加企業(yè)價(jià)值和股東財(cái)富為目標(biāo)，使EVA理念能真正引導(dǎo)所有人員的工作行為的工作指導(dǎo)。要推行EVA管理理念，必須先掃除舊的不符合EVA的思想陋習(xí)。1.不是片面盲目追求傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的增加，消除評價(jià)只是評價(jià)，不引導(dǎo)現(xiàn)實(shí)工作的思想誤區(qū)。把EVA作為價(jià)值評估，員工升遷的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。2.消除片面追求市場份額，市場的擴(kuò)大要在能為企業(yè)帶來更多價(jià)值或者為股東創(chuàng)造更多的財(cái)富之上。3.注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，防止為了單純追求當(dāng)下發(fā)展利益，而損壞企業(yè)長期性更大的價(jià)值?？傊?，要修正員工的思想，把所有的人思想目標(biāo)統(tǒng)一到EVA目標(biāo)，就是為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，為股東創(chuàng)造更多的財(cái)富上來。4.3.2盡快建設(shè)完善的管理信息系統(tǒng)，并建立完善的數(shù)據(jù)庫。完善的管理信息系統(tǒng)是推進(jìn)EVA的基本。因?yàn)镋VA是建立在對大量數(shù)據(jù)的計(jì)算之上。通過管理信息系統(tǒng)的建立，能使數(shù)據(jù)信息資源，更及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出當(dāng)下的企業(yè)績效。當(dāng)下，無論是我國綠城物業(yè)集團(tuán)業(yè)還是其他行業(yè)，迫在眉睫的是，要建立完善的管理信息系統(tǒng)，也就是建立一個(gè)完善的、反映企業(yè)各反面的數(shù)據(jù)庫。1.業(yè)務(wù)，初始數(shù)據(jù)、管理系統(tǒng)要有效地共享在一個(gè)平臺(tái)上，EVA是依賴于現(xiàn)實(shí)、真實(shí)數(shù)據(jù)計(jì)算得來的，不能有效及時(shí)地保障數(shù)據(jù)的來源，無法推行EVA。2.信息和數(shù)據(jù)要按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則、流程，規(guī)范地記錄。3.能覆蓋整個(gè)企業(yè)，從上到下，為每個(gè)層級的EVA體系打基礎(chǔ)。5總結(jié)本文通過對企業(yè)價(jià)值評估與傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評估區(qū)別的介紹，對比國內(nèi)外企業(yè)價(jià)值評估方法，運(yùn)用實(shí)際案例綠城物業(yè)集團(tuán)，對其各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行了詳細(xì)的分析和預(yù)測，并運(yùn)用EVA對綠城物業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了實(shí)際評估的操作，最終得出綠城物業(yè)集團(tuán)的價(jià)值評估結(jié)果。本文在研究的過程中，得出如下幾點(diǎn)結(jié)論：首先，零售批發(fā)企業(yè)融資渠道單一，發(fā)展初期大多處于負(fù)盈利狀態(tài)等等。其次，EVA法在進(jìn)行分析評估的過程中具有一定的優(yōu)勢。企業(yè)在業(yè)務(wù)拓展費(fèi)用方面投入一般都比較大，EVA法對其進(jìn)行了資本化的處理，因而更好的反映了企業(yè)的投入資本。最后，本文通過分析股利折現(xiàn)模型、自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型以及市盈率法等等傳統(tǒng)的評估方法在評估企業(yè)價(jià)值時(shí)存在的不足，考慮到EVA方法能夠全面反映企業(yè)全部資本創(chuàng)造價(jià)值的能力，提出了基于EVA的企業(yè)價(jià)值評估方法，還以綠城物業(yè)集團(tuán)作為案例進(jìn)行了實(shí)際計(jì)算，并且認(rèn)為EVA在計(jì)算企業(yè)價(jià)值時(shí)有著更加廣闊的運(yùn)用前景。參考文獻(xiàn)[1]李金鳳.物業(yè)公司營運(yùn)資金管理與控制[J].投資與合作,2023,(03):149-151.[2]田小蘭.物業(yè)公司業(yè)財(cái)融合問題及對策研究[J].財(cái)富生活,2023,(06):130-132.[3]張佳穎.A物業(yè)公司業(yè)務(wù)策略優(yōu)化研究[J].上海房地,2023,(03):36-39.[4]陳文靜.物業(yè)公司全面預(yù)算管理關(guān)鍵問題探究[J].現(xiàn)代營銷(上旬刊),2023,(02):22-24.[5]袁青,黃艾玲,楊瑞.市場對老舊小區(qū)體育場域管護(hù)的異化與重構(gòu)——以海口市