深圳辦公綜合體項目前期策劃報告

XXX辦公及綜合配套服務(wù)區(qū)項目

－－前期策劃顧問報告匯報稿深圳市XXX集團有限公司2匯報綱要宏觀環(huán)境分析物業(yè)市場分析發(fā)展策略及產(chǎn)品建議財務(wù)分析3物流是深圳重要支柱產(chǎn)業(yè)，已建成六大物流園區(qū)，XXX占據(jù)重要一極XXX平湖龍華筍崗機場前海灣2007年深圳集裝箱吞吐量區(qū)域分布2007年，深圳物流業(yè)產(chǎn)值占深圳生產(chǎn)總值的10%，約700億元。深圳有物流和貨運相關(guān)企業(yè)2,000多家，其中現(xiàn)代物流企業(yè)已達(dá)到200多家，涌現(xiàn)一批具備綜合物流能力的第三方物流企業(yè)。物流行業(yè)的發(fā)展對港口集裝箱運輸提供強勁支持。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒4珠江三角洲集裝箱港口密布，XXX面臨激烈競爭黃埔港XXX惠州港香港港高欄港中山港南沙港虎門港蛇口港赤灣港珠江三角洲集裝箱港口目前已形成以香港為國際航運中心，深圳港（含鹽田、蛇口、赤灣等）、廣州（含黃埔、南沙等）為干線港，區(qū)內(nèi)其他中小港口為喂給港的格局。5廣州南沙港區(qū)的崛起帶給XXX極大威脅南沙港具有優(yōu)越的地理區(qū)位。通過吸引大型船公司參股經(jīng)營加快了其發(fā)展速度－－中海、中遠(yuǎn)參股后將原來在深圳港的航線轉(zhuǎn)移至南沙；與中海、中遠(yuǎn)有戰(zhàn)略聯(lián)盟及合作的法國達(dá)飛、韓進(jìn)海運等船公司隨之在南沙開通航線。廣州港與XXX集裝箱吞吐量廣州港與XXX集裝箱吞吐量增長率數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒，廣州港集團，中國港口集裝箱網(wǎng)6深圳西部港區(qū)的發(fā)展對XXX也造成壓力XXX區(qū)西部港區(qū)XXX集裝箱吞吐量占深圳比例XXX集裝箱吞吐量占深圳的比例，從高峰時的約60％下降至目前的約40％。西部港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多個物流園區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中。提升港口競爭力是XXX面臨的迫切任務(wù)。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒，鹽田區(qū)政府7深圳未來城市發(fā)展重心向西，鹽田區(qū)處境不利《2007～2020深圳市城市總體規(guī)劃》顯示，未來深圳將形成“雙中心”的城市格局，“福田－羅湖”中心區(qū)和南山前海中心區(qū)將成為深圳未來的兩個市中心。位于西部區(qū)域的前海中心（包括前海、后海和寶安中心區(qū)）將發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟。深圳西部區(qū)域未來城市軌道交通和城際交通設(shè)施聚集，與廣州、東莞以及珠江西岸區(qū)域的聯(lián)系將更加便捷。深圳城市發(fā)展規(guī)劃示意深圳軌道交通規(guī)劃示意8鹽田區(qū)當(dāng)前總體經(jīng)濟水平在深圳占比偏小2007年鹽田與深圳全市主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較項目鹽田深圳鹽田占深圳比例GDP（億元）210.696765.413.11％第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）140.403314.444.24％常住人口（萬）22.13861.552.57％社會消費品零售總額（億元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消費支出（元）1854818753-205實際利用外資（億美元）0.9436.622.57％數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒，鹽田區(qū)政府9鹽田區(qū)近年人口導(dǎo)入減慢，常住人口增長溫和鹽田常住人口數(shù)量及增速（1998～2007）數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)政府10項目的SWOT分析優(yōu)勢劣勢臨近港口，有物流行業(yè)需求依托景觀資源豐富，海濱特色風(fēng)光目前交通可達(dá)性不佳目前周邊物業(yè)檔次偏低，集裝箱堆場影響觀瞻偏離政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域機會威脅物流業(yè)是深圳與鹽田支柱行業(yè)，發(fā)展前景看好周邊缺乏高品質(zhì)物業(yè)，市場存在空白未來交通可達(dá)性有大幅改善周邊環(huán)境未來有較大改善受外貿(mào)出口減少影響，XXX集裝箱吞吐量增長有所放緩珠三角港口間競爭日益激烈11開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)有利于XXX競爭力的增強1990年，國務(wù)院決定開發(fā)浦東，在陸家嘴成立中國第一個國家級金融開發(fā)區(qū)。為顯示決心，并提升區(qū)域競爭力，政府組織中糧集團等10家大型企業(yè)投資建設(shè)金茂大廈。金茂大廈高420.5米，建成后成為標(biāo)志性建筑和上海著名景點，極大促進(jìn)了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展并帶動了旅游業(yè)的發(fā)展。1984年中英達(dá)成香港回歸協(xié)議。為展現(xiàn)香港的美好發(fā)展前景，著名建筑師貝聿銘受委托設(shè)計中銀大廈。中銀大廈高315米，落成時是香港最高建筑，并成為著名景觀。中銀大廈代表了“中國人民的雄心”。金茂大廈·上海中銀大廈·香港二、物業(yè)市場分析13辦公市場

14深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓沿交通干線分布，自東向西發(fā)展新興市場代表項目：天利中央廣場、海岸大廈東座起步較晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表項目：諾德中心、卓越時代廣場日漸成為銀行業(yè)、金融業(yè)及其它專業(yè)服務(wù)業(yè)的集中地深圳舊CBD代表項目：發(fā)展銀行大廈、地王廣場、嘉里中心商業(yè)環(huán)境成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善，深受跨國公司所青睞深圳甲級寫字樓區(qū)域分布深圳甲級寫字樓區(qū)域構(gòu)成福田是甲級寫字樓主要聚集區(qū)。鹽田目前缺乏高品質(zhì)項目。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行15物流行業(yè)是主要租戶，其中不乏國際知名企業(yè)序號公司名稱所在物業(yè)占用面積（平方米）1馬士基地王大廈10,0002日本郵船卓越時代2,0003長榮集團免稅大廈2,0004APL嘉里中心、現(xiàn)代國際2,6005達(dá)飛公司地王大廈4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009現(xiàn)代集團世界金融中心1,800相當(dāng)部分的物流企業(yè)都將總部設(shè)在了羅湖、福田等中心區(qū)域物業(yè)行業(yè)代表性租戶深圳甲級寫字樓租戶構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行16第三方物流涵蓋業(yè)務(wù)港口物流：圍繞港口展開的現(xiàn)代物流分支主要服務(wù)活動：倉儲、運輸、物流、加工、貿(mào)易、金融、保險、代理、信息、口岸等活動流程：廠商物流倉儲車行報關(guān)行口岸船公司船代港口貨代廠商保險17主要企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點第三方物流為企業(yè)提供集成式物流解決方案規(guī)模大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，資源豐富涉及環(huán)節(jié)多，如倉儲、運輸，管理水平較高代表企業(yè)：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客戶，現(xiàn)場操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大船公司產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)，行業(yè)影響力大港口核心客戶，碼頭利潤主要來源在港區(qū)主要設(shè)置操作部或分理處企業(yè)規(guī)模大，跨國企業(yè)為主代表企業(yè)：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客戶，現(xiàn)場操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大18主要企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求（續(xù)）類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點船代船舶相關(guān)口岸事務(wù)的代理企業(yè)，部分兼辦貨代業(yè)務(wù)以船公司為服務(wù)對象，對船公司依存度高船代業(yè)務(wù)與港口關(guān)聯(lián)性強具有一定規(guī)模，國內(nèi)企業(yè)為主代表企業(yè)：中外代、聯(lián)合船代靠近客戶關(guān)注實用性，交通，配套面積需求較大自購物業(yè)為主貨代承接貨主委托，代辦運輸、口岸等相關(guān)業(yè)務(wù)私企為主，國內(nèi)企業(yè)居多行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)品質(zhì)良莠不齊，規(guī)模、檔次較參差在港口設(shè)功能分支，承擔(dān)報關(guān)、拖運等業(yè)務(wù)職能靠近客戶，現(xiàn)場操作注重物業(yè)實用性關(guān)注實用性，交通規(guī)模企業(yè)面積需求較大19XXX寫字樓市場物業(yè)總量規(guī)模不小，以自用為主經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模小、中低檔物業(yè)為主主要分布在港區(qū)東、西兩側(cè)，周邊配套設(shè)施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市場需求旺盛，空置率低1.海港大廈2.XXX碼頭候工樓3.東灣大廈4.中鐵物流大廈5.鹽田國際42531本案20海港大廈物流企業(yè)用戶分析貨代運輸類企業(yè)多、面積占用比例最大船公司企業(yè)平均占用面積最大，是寫字樓空間需求的重要來源占用面積企業(yè)數(shù)量類型貨代運輸報關(guān)行船務(wù)綜合物流平均占用面積10099346105企業(yè)平均占用面積（平方米）21海港大廈鑒部分主要揪用戶公司名稱公司類別占用面積（平方米）馬士基船公司900東方海外船公司300中海集裝箱船公司600中外代船代1,100俊勵船代400聯(lián)合船代船代260利倉行綜合物流40022物流企業(yè)折訪談-訪談對象達(dá)飛船務(wù)皮（CMA臭CGA）川崎汽船暫（Klin爪e）馬士基威海運（Mae關(guān)rsk）日本郵船堪（NYK）以星物流趕（Zim）星輝儲運狡（Star刻Shi棕ne）中國外輪近代理（PEN廉AVI丑CO）美國總遺統(tǒng)輪船摩（APL）康捷空凍國際貨役代（Exp課edi萌tor枕s）萬海航蜓運（Wanh虜ai）嘉宏國敗際貨運蟻（Car沈go）怡誠物杜流目的：了罩解大用戶枕對辦公物棋業(yè)的需求急狀況與前羞景23大型物流遣企業(yè)業(yè)務(wù)賊職能構(gòu)成礎(chǔ)與選址要衰求核心業(yè)務(wù)銷售/市場客戶服務(wù)后方操作后勤單證、文件中心前方操作選址因業(yè)周務(wù)職能而茂異：銷售瓶、客服部貪門要求貼撒近客戶，桃偏向于核炸心商務(wù)區(qū)前方操部作需要爺靠近現(xiàn)嫩場，需居要在港博區(qū)后方操大作、單讀證中心皆等并非深一定位簡于核心聞商務(wù)區(qū)物業(yè)品質(zhì)普和周邊配柿套完善程偵度是考慮酒重要因素交通便認(rèn)捷性將漠有利于敞客戶往勞來及員但工上下短班24物業(yè)服阻務(wù)設(shè)施繳要求主要觀點倒：業(yè)務(wù)往來招較多，對路客梯要求暈高數(shù)據(jù)通訊頓依賴程度或高，對相腹關(guān)服務(wù)設(shè)晌施要求高大容量后備電昌支持充足客匯梯大容量通訊設(shè)冒施災(zāi)難及備怖份設(shè)施安全管朵理智能管理夫系統(tǒng)品牌物業(yè)垃管理環(huán)保大低廈設(shè)計中央空歌調(diào)抬高地板停車場非常重要重要有了更好25配套設(shè)施馬要求普通餐接廳/員工餐伍廳良好的懼辦公環(huán)央境高級餐關(guān)廳酒吧/咖啡廳健身房會議中躍心銀行附近有報酒店必要重要有了更好主要觀場點：以日常肝商務(wù)配隨套為主哭要需求酒店是較門重要的配棒套之一餐飲類需柜求較大26經(jīng)濟一體淘化和供應(yīng)租鏈管理要膊求港口升異級換代隨著技唱術(shù)進(jìn)步變、經(jīng)濟控全球化頓和電子秋商務(wù)的較迅速發(fā)變展，企底業(yè)的市沉場競爭映壓力日刃趨激烈摔；面臨縮短交財貨期、提高服共務(wù)質(zhì)量、滿足個性扯化需求和降低成本的挑戰(zhàn)；市場對到產(chǎn)品供雙應(yīng)的精細(xì)化、敏捷化和柔性化要求，對瞎港口的運悅作模式產(chǎn)勺生沖擊；港口之間壩的相互競陽爭也促使鳥自身不斷墓發(fā)展；1999年，聯(lián)稍合國貿(mào)凈發(fā)會提定出第四夢代港口巡壽理念，眨定義為際“物理塔空間上遙分離，矮通過公屑共經(jīng)營傭者或管世理部門零鏈接的電組織。洪（Phys驕ical腥lys哲epar燈ated宰but諒lin艦ked成thro雅ugh截oper燭ator崖sor孟thr強ough控ac褲ommo針nad并mini求stra誓tion）”27港口發(fā)卻展對辦社公物業(yè)似市場提苗出更高構(gòu)要求經(jīng)營管理蔑職能的加線強要求有弊更多的拿高素質(zhì)艇人才進(jìn)場駐，提雅高對辦大公物業(yè)歡的需求潑；港口和肉其相關(guān)帥物流活鳥動的互撒動合作將吸引住更多物嗚流相關(guān)謙企業(yè)進(jìn)輕駐，提萬升對辦傾公物業(yè)咐的需求莖；港城一朗體化對救產(chǎn)業(yè)發(fā)胖展的帶漿動作用能夠促福進(jìn)金融控、服務(wù)漫等產(chǎn)業(yè)偷的發(fā)展愛，提升枕對辦公嶼、商務(wù)監(jiān)配套物勢業(yè)的需錯求；高標(biāo)準(zhǔn)鋸的信息膚平臺要等求辦公煮物業(yè)有更高的建刺筑標(biāo)準(zhǔn)；28本項目諸中長期是可望聚掀集大型杰物流企葛業(yè)運營特中心物流企業(yè)棵現(xiàn)有職能制造、商城貿(mào)企業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)度短期前賢景大中小小金融、戀保險支盤持服務(wù)眨企業(yè)物流企業(yè)藍(lán)運營職能薦前移核心客戶酬群第三方物筋流企業(yè)大型船公煉司次要客鳥戶群船務(wù)代貝理大、中憲型貨運牢代理其它客舍戶群報關(guān)行、電車行其他服務(wù)拾企業(yè)中長期柳前景大大中中29商業(yè)市蓋場30城市拓神展及基載礎(chǔ)設(shè)施借改善，逝推動深氏圳零售爭商圈向撞西發(fā)展深圳六大商圈南山福田CBD國貿(mào)/人民南蔡屋圍華強北東門主要優(yōu)質(zhì)哀零售物業(yè)罰沿交通干毯線分布注：1、金光華惠廣場；2、萬象伏城（一猛期）；3，中信城棚市廣場；4、怡景中痛心城；5、COC漸OP水a(chǎn)rk；6、京基百炊納廣場；7、益田謹(jǐn)假日廣櫻場；8、保利轟文化廣戶場；9、海岸堆城；10、花園城靜購物中心31近年優(yōu)墻質(zhì)零售散物業(yè)存既量迅速警增加，套但空置晶率逐漸脾走低深圳優(yōu)質(zhì)饞零售物業(yè)遷存量和空份置率反映深圳羨優(yōu)質(zhì)零售禾物業(yè)吸納浮非常強勁兼。近年眾糊多國內(nèi)炒外知名偏零售商慌在深圳駛積極擴幸張，包韻括GUC務(wù)CI在內(nèi)的一在些國際奢緒侈品牌也億進(jìn)駐深圳紀(jì)市場。32深圳各工區(qū)域零醫(yī)售市場煎未來發(fā)救展趨勢區(qū)域未來發(fā)展趨勢福田后來居上，將逐漸成為市級核心商圈羅湖競爭力逐漸下降，核心商圈地位有所降低南山逐步興起，成為重要一極寶安不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場龍崗不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場鹽田非實力發(fā)展商及主要商家關(guān)注重點33鹽田區(qū)零你售物業(yè)分丹布零散，靜未有形成糞核心商圈小型超市艙、街鋪以值及中低端副餐館是鹽叢田目前零弦售物業(yè)的番主要存在墾形式。缺乏優(yōu)質(zhì)痛零售物業(yè)辛，購物環(huán)鎮(zhèn)境較差。優(yōu)質(zhì)餐飲憤、休閑、芬娛樂設(shè)施巖缺乏，消題費環(huán)境較臭差。新一佳中英街人人樂超市海鮮街愿望島風(fēng)情酒吧街東海道沙深路深鹽路和沙鹽路小梅沙食街大梅沙食街34鹽田區(qū)價缺少優(yōu)獎質(zhì)零售妄物業(yè)，斑市場需天求不足長是主因深圳社崖會消費財品零售浴總額分芽區(qū)構(gòu)成深圳常住鑼人口分區(qū)梳構(gòu)成鹽田常續(xù)住人口徐只占深敲圳的3％。社會消棟費品零胡售總額濃只占深膚圳的1％。數(shù)據(jù)來源燃：深圳統(tǒng)荒計年鑒35項目開獵發(fā)大型夕零售物獸業(yè)機會紋偏低，默適合打老造高品萌質(zhì)休閑啞餐飲娛乓樂設(shè)施區(qū)域內(nèi)人俗口數(shù)量少周邊人突群多數(shù)延消費能際力低整體消費籮需求不足位置偏虎僻，臨正近高架羞路，限聲制輻射舌范圍區(qū)域內(nèi)椅整體狀刑況中短竟期難以鍬改變偏離政熱府規(guī)劃腦商業(yè)中灘心區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項目地塊近水樓臺收－臨近深愧圳知名海盛鮮街。景觀層扶次豐富頃，具有搭豐富海睜景資源螺。避風(fēng)塘可英打造成親猶水社區(qū)。36區(qū)域內(nèi)積休閑餐膠飲娛樂摩需求較哥大XXX期有較大魂數(shù)量的廣靠港海躍員，2007年共7840艘船靠僅港－－每年20多萬人次港區(qū)工妖作人群千和流動抵的商務(wù)山人群也瓣有一定移規(guī)模－－每天殊約5～8萬人次鹽田游軟客數(shù)量湯眾多－－每餐年超過1,0腳00萬人次，僅平均每天淺約3萬人次鹽田政粉府部門娘、企業(yè)釀公務(wù)消席費和常獅住人口擺消費市徐場空間鐮大－－鹽素田常住帽人口22萬業(yè)態(tài)輻弱射范圍模大，能僅夠吸引拖來自深雞圳城市鴨中心區(qū)送域的消惱費人群37酒店市離場38深圳近年厚過夜游客插不斷增長千，酒店市污場發(fā)展趨你旺過夜國際睬游客數(shù)量過夜國內(nèi)攤游客數(shù)量深圳是中鞏國重要商肉務(wù)和旅游朋城市，會坑展行業(yè)發(fā)采展迅速。2005、200爺6和2007年深圳奮過夜國其際游客煎數(shù)量分探別增長10.穗1％、15.蠻6％和16.6％。帶動星級華酒店的平檢均房價和饑開房率逐所年提高。星級酒店熔平均房價怕和開房率數(shù)據(jù)來劫源：深翅圳市旅炭游局39國際品牌損酒店積極登進(jìn)駐，平獸均房價不遼斷攀升深圳五星蹈級酒店運囑營狀況最近幾年越，包括喜訴來登、洲勻際、凱賓部斯基等國顛際知名品捉牌酒店紛扔紛進(jìn)駐，燦在提升服摔務(wù)品質(zhì)的搏同時加劇惰了市場競親爭。未來凱浙悅、麗屋思卡爾近頓、香稈格里拉適（福田污）、威分斯汀等鍵酒店還貢將加入石。數(shù)據(jù)來源頸：深圳市蜜旅游局40鹽田高桌星級酒撕店開房蝴率明顯遍高于市輪場整體秩水平，熔反映檔啊次較高嶺酒店的退市場經(jīng)祖營狀況誘更好鹽田酒店謠開房率整體包烈括16家酒店，物四星級為3家酒店棵。數(shù)據(jù)來源窗：鹽田區(qū)熊旅游局41近期過窗夜國際裕游客快榆速增長咸，主要絡(luò)為新增淘高品質(zhì)裁度假設(shè)串施所帶鼻動鹽田過夜卻國際游客座數(shù)量（200椅6～200猜7）鹽田過夜洋國內(nèi)游客遷數(shù)量（2006～2007）200緒7年大梅猾沙京基些喜來登偽酒店與命東部華判僑城開呢業(yè)。2007年鹽田戰(zhàn)過夜國蜻際游客去同比增鼻長56％，同期過夜穗國內(nèi)游客燙增長11％。200野8年前8月，鹽田友過夜國際蕉游客增長51.旱4％，同期過夜厚國內(nèi)游客橫增長20.3％。單位：萬蹈人次數(shù)據(jù)來源素：鹽田區(qū)霸政府42大梅沙擦喜來登黑酒店開挨業(yè)，對鐵鹽田高簡端會議攀休閑度駕假市場毯促進(jìn)明蹈顯香港旅浪游度假徒團隊和跌高端商樸務(wù)會議挨是主要架客源，箏會議客之戶包括廳比亞迪盟、福特蠶、DHL、佳能撈、西門膨子、摩搜托羅拉江等等，興商務(wù)散貍客少。自2007年8月19日開業(yè)駱一年來歐，入住顯率約為60％～65％，遠(yuǎn)高凳于鹽田平逼均水平。標(biāo)準(zhǔn)間平響均房價約1,2貨00元/天，位客于深圳停五星級漁酒店前粘列。榮獲“脖喜達(dá)屋德集團200大7年亞太區(qū)鋼最佳新開盈業(yè)酒店大絹獎－－最指佳市場銷機售團隊獎?chuàng)啤?。榮獲2007深圳“最扇佳旅游貢逝獻(xiàn)獎”（斜南方都市狐報），2007深圳“最賄佳會展接獸待酒店獎早”（深圳鐘商報社）病。最大程度固展現(xiàn)海濱姑風(fēng)光是酒桿店特色43東部華虎僑城前號景看好疏，為鹽銹田酒店繼帶來新淋需求由華僑素城集團另投資35億元精績心打造徹，占地跨近9平方公里饞。以“讓冬都市人豈回歸自氣然”為橡宗旨，興是集生僵態(tài)公園挺、度假恨酒店、永山地高占爾夫于碎一體的鹽國家生配態(tài)旅游五示范區(qū)炊。包含三棕大主題沙區(qū)域：類大峽谷營、茶溪辟谷、云墨海谷。自2007年7月28日一期冤試業(yè)以鋤來，反譽映良好鞋。試業(yè)矮一年共切接待了220萬游客土，實現(xiàn)昨收入約27億元，實辭現(xiàn)稅收4.73億元。2007年東部華呢僑城營業(yè)免收入和利泄?jié)櫩傤~在覽深圳旅游陶景點中排負(fù)名第一。茵特拉虎根酒店段開業(yè)首竟年的開標(biāo)房率約會為50％，平均顯房價約900元。東部華攀僑城為襯鹽田注殊入山地封休閑度讓假新元古素44鹽田未來啟高星級酒墳店供應(yīng)不船多，MIC賴E增長前偷景好酒店名稱位置客房數(shù)（間）預(yù)計開業(yè)時間萬科中心大梅沙2502009瀑布華僑城酒店東部華僑城大峽谷約902009菩提賓舍華僑城酒店東部華僑城茶溪谷282009云海谷華僑城酒店東部華僑城云海谷約402009鹽田區(qū)域港未來可識龍別高星級乘酒店供應(yīng)受土地供羽應(yīng)約束，島梅沙片區(qū)咸高星級酒鉗店的未來焰新增項目診不會很多何。深圳是中鹿國主要會懷展城市，仿氣候舒適驅(qū)，是中國MIC閃E（會議/獎勵旅游凡）主要目予的地之一俘。現(xiàn)在未來高端旅游團和散客★★★★★MICE（會議/獎勵旅游）★★★★★★商務(wù)散客★★★鹽田高端辣酒店需求載來源數(shù)據(jù)來落源：仲毯量聯(lián)行注：★越多表示充需求越多45本項目：色高端會議型、度假、根接待的海她員中心具的有機會深圳旅游槐市場在不服斷發(fā)展，斧高端客源纖不斷增加乓。鹽田的知逮名度不斷貌提高，過打夜國際游贏客數(shù)量近釋期迅速增群長。東部華賞僑城、處喜來登丟酒店、棵萬科國現(xiàn)際會議介中心、喊大梅沙舞國際水望上運動秧中心等鋼等高端紫物業(yè)的霧投入使霉用，將疤極大改踐善鹽田放休閑度柔假設(shè)施詞品質(zhì)，障提升市饅場吸引絕力。隨著政聞府以及泥相關(guān)企材業(yè)的不味斷努力儉，XX涌X區(qū)周駝邊環(huán)境傘未來將孩得到極詳大改善僅，對高府端客戶邀的吸引哄力會得屆到增強覆。平均每天菌約有600多名船江員到港泉，有一巧定住宿虹需求物流企業(yè)低客戶接待拒較多企業(yè)培甲訓(xùn)較多枝，對會鹿議、培產(chǎn)訓(xùn)設(shè)施晴需求較厲大三、發(fā)展至策略及產(chǎn)育品建議47本項目承翼載著XX爪X集團、奇相關(guān)企業(yè)捎及政府共著同目標(biāo)項目的戰(zhàn)略意么義XXX集呆團港口升級牛、轉(zhuǎn)型的也支點商務(wù)中幅心、信闖息中心鐮、物流體中心的序平臺相關(guān)企業(yè)營商環(huán)末境及服幕務(wù)品質(zhì)弱的改善多樣化償文化、竟休閑、以娛樂生機活的體滲驗政府城市形象仁及商務(wù)環(huán)賺境的提升使鹽田甚成為深件圳城市餃新名片48服務(wù)品炮質(zhì)Qua功lit唇y(tǒng)o法fS服erv偵ice港區(qū)形象Cor疤por豬ate僚Im束age商業(yè)娛流樂Rec姻rea名tio剪n文化環(huán)境Cult執(zhí)ure綜合競磨爭力Com穿pet點iti曉ve演Pow變er重要使命續(xù)：提升X凱XX的綜莫合競爭力49項目總體糾功能定位充分利亂用獨有箭環(huán)境資趙源，結(jié)元合未來驚市場需怒求，打造國檢際品質(zhì)無的地標(biāo)靜性綜合豪體辦公：高品質(zhì)妨國際甲挎級物業(yè)對，滿足竭優(yōu)質(zhì)物括流及相展關(guān)企業(yè)考辦公需斃求。餐飲、商授業(yè)：特色商業(yè)爛及配套，步營造休閑笛、美食、削娛樂目的牌地。海員中心忌：國際品譯牌酒店彈集團管圈理，提前供會議過、商務(wù)送、展示遭、休閑蒜度假最渡佳平臺押。集商務(wù)蟲辦公、鑄會議、芳文化、呆展示、誤休閑娛貫樂、住溫宿于一貓體的大恭型綜合砍物業(yè)國貿(mào)大嚇廈，北革京50項目開發(fā)似方案商務(wù)辦盟公樓+特色及商判務(wù)配套商鋤業(yè)+海員中著心（含博物華館）建筑面積崇共13萬平方眠米物業(yè)類型開發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓70,000特色及商務(wù)配套商業(yè)30,000海員中心30,000（260間客房）博物館2,000車位28,000（800個）合計建筑面積130,000（車位不計算容積率、博物館面積包含在特色及商務(wù)配套商業(yè)中）注：X懇XX集沈團內(nèi)部貝辦公樓袖需求按2萬平方里米計算51物業(yè)間即協(xié)同效拒應(yīng)可提逃升項目御吸引力海員中心特色商葡業(yè)辦公樓可為海油員中心尾創(chuàng)造直塑接商務(wù)藝住宿及程消費需體求辦公人群仆直接為商虛業(yè)帶來大良量消費人夢流為海員中柱心客戶消墻費提供更友加便利的期服務(wù)和設(shè)窯施為辦公罷人群提若供餐飲轟、休閑糊、商務(wù)忍等服務(wù)為商務(wù)人沃士提供住扔宿、會議名等服務(wù)，極提高辦公虛樓的商務(wù)耕便捷性為商業(yè)帶糞來一定的卡高端客戶呆群52辦公樓－隨國際甲級夕標(biāo)準(zhǔn)為大型物逢流企業(yè)及物流相虜關(guān)企業(yè)提供優(yōu)轉(zhuǎn)質(zhì)辦公盈空間北京道局一號，擔(dān)香港主要建抹筑規(guī)格害：標(biāo)準(zhǔn)層面秒積1600～2200平方米；每層高絮度約4.2米，凈高2.8米，采用煎架空地臺且；VAV中央空調(diào)準(zhǔn)；充足電梯撕數(shù)量。采用節(jié)能鈴環(huán)保技術(shù)邀與材料。53配套商度業(yè)集餐飲、恥休閑、娛芹樂及商務(wù)競服務(wù)為一體頂?shù)南M硬目的地海濱休閑、美食薈眉萃、品傭味生活遷的新空渠間國際商卷務(wù)服務(wù)恨的新載介體54特色建筑按風(fēng)格與商性家主要建替筑規(guī)格即：根據(jù)本地悄時尚消費報人群及游俘客喜好，燦建議主體噴風(fēng)格現(xiàn)代啟，時尚，阻簡潔；建筑高度艘以2層為主，賺考慮局部3層?？亢Ｒ粋?cè)妻的2層可考浮慮以橋漿或連廊及連接以梅增強各沸獨立建保筑的聯(lián)維系，同癢時考慮2層屋頂計的合理像利用。建筑材爬料及質(zhì)奇感方面葡，可考塔慮玻璃較為主與省金屬構(gòu)禽件及木快構(gòu)件的春配合。蘇州李公旺堤廈門咖戴啡街55齊全的找商務(wù)配遙套提升蒸物業(yè)吸省引力給商務(wù)著辦公及循酒店用評戶提供啄全面的械綜合配矩套服務(wù)淹，如銀追行、商超務(wù)中心酬、便利棟店、文鍛具店、淺沖印店閑、旅行濃社等等耕。56設(shè)置中央暈水景廣場/多功能拘展示平堵臺＋親既水社區(qū)(避風(fēng)塘)老碼頭(Th杰eC激ool碗Do推cks影)·上海廣場提供國集會、活樸動、發(fā)布翅場所,能夠創(chuàng)收涌并為海員臂中心吸引彩客源。波托菲諾·華僑城漁人碼頭·舊金山57海員中心國際品題質(zhì)高端會寺議、休箱閑度假葉新選擇硬件設(shè)施貧為國際標(biāo)譯準(zhǔn)，能夠教在較長時匆期內(nèi)保持瘡優(yōu)勢滿足靠港凡高端海員賊住宿要求以高端會覺議/培訓(xùn)和股度假客荷戶為主扒要客源遠(yuǎn)，兼顧凍高端商令務(wù)需求主要輻射鹽珠三角及跌港澳地區(qū)58突顯海景撈特色Hya怪tt箏on朝the千Bu菜nd·上海Four濁Sea冒sons·香港59注重宴籌會和會計議設(shè)施盟，增強滾對高端劫會議客嘩源吸引柄力博鰲索菲磚特大酒店·海南配置先夾進(jìn)會議李設(shè)備，戲除放映浙設(shè)備、誦音像設(shè)員備外，甚還需配隊置特殊閉視聽設(shè)白備。包齡括：多傘媒體設(shè)醒備、可怖視電話歐會議系聽統(tǒng)、同早聲傳譯籃系統(tǒng)、鎮(zhèn)同聲傳生播、會軌議表決禾系統(tǒng)、低視音頻慢轉(zhuǎn)播系嫩統(tǒng)等。60博物館-傳承傳搬播海洋/港口文化位置選擇克有二：結(jié)合辦雜公樓高焰層觀景狹大廳地面辦公揉裙樓或特肥色商業(yè)建種筑中海事博暢物館·香港陽明海西洋文化斑藝術(shù)館·基隆61配備充考足車位虜提升項芽目競爭功力物業(yè)檔次秧重要評定剝標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)浸選址主要嬌考核內(nèi)容特色商縱業(yè)舒適消爛費條件檢之一海員中心評比要誘求之一辦公樓P物業(yè)類型辦公樓特色及配套商業(yè)海員中心合計物業(yè)規(guī)模70,000㎡30,000㎡260間客房-參考標(biāo)準(zhǔn)0.6個/100㎡1.0個/100㎡0.5個/間-車位數(shù)(個)420300130850個建議車充位數(shù)為800個以35平方米/個計算，鑄地下車位尾面積為28,野000平方米62開發(fā)分期方案一鋸：一次袋性開發(fā)優(yōu)點：能夠較好弄發(fā)揮物業(yè)孟間協(xié)同效悟應(yīng)，形成響規(guī)模效應(yīng)葬，提升競冷爭力便于組織童施工有利于短田期內(nèi)樹立講項目形象怨和知名度缺點：短期內(nèi)海慢員中心需絹求可能并蒜不旺盛方案二：幫海員中心嫂后期開發(fā)客，其他先汁行建設(shè)優(yōu)點：可以降允低海員鎮(zhèn)中心的遮市場風(fēng)驗險一次性導(dǎo)投資較樸少缺點：施工難以評組織整體協(xié)同薄效應(yīng)不能桃有效發(fā)揮項目較長奮時期內(nèi)不紛能整體交加付使用，禾形象可能枯受損建議一贏次性開頭發(fā)63租售策閱略：整拴體租賃斃經(jīng)營，匪提升物循業(yè)價值分散出潔售不利百于項目框的統(tǒng)一污管理，盾容易導(dǎo)抗致物業(yè)羨品質(zhì)的譜下降，交將直接西影響本心綜合項位目的整廚體價值場。建議長兵期租賃瓜經(jīng)營，斬充分挖鞭掘物業(yè)慌價值。經(jīng)營穩(wěn)愛定期開業(yè)初磚期租金/價值租金/價值隨謀進(jìn)入經(jīng)鵝營穩(wěn)定洞期而逐醬漸增長通常的備租金/價值走勢海員中心招委托國際太知名品牌覆酒店管理診公司經(jīng)營商業(yè)、客餐飲出逗租物業(yè)盛于有經(jīng)室驗的高急素質(zhì)商鍛家經(jīng)營辦公樓由昌業(yè)主自行爆招租博物館纖、觀景熔和展示厲場地由奧業(yè)主自筐行經(jīng)營整體委托駛國際品牌哈物業(yè)公司忙管理64項目競刷爭優(yōu)勢1－特色建筑外形設(shè)項計富有蓋寓意竹子節(jié)節(jié)傲高（臺北101）揚帆出海（北京·中海油大絨廈）古代寶庸塔（金茂大銷廈）65項目競諸爭優(yōu)勢1－特色建筑燃（續(xù)）長江中心VS中銀大廈實用性目與標(biāo)志業(yè)性的平歉衡外灘中心恒隆廣場66項目競精爭優(yōu)勢2－綠色建施筑(Gre攪enB遇uild似ing)能耗成本禁降低30-篇70%用水成洽本降低20-我30%照明城繭市固體凡廢物排蒸量降低35-繪40%工作效率潤提高5-1臉5%降低運驚營及維術(shù)護成本減少空蝦氣及水波污染改善室暢內(nèi)空氣啊質(zhì)量提高出鎖租率提升開外發(fā)商公稈眾形象高效綠色脆建筑綠色建云筑是時鳳代發(fā)展事潮流，揚可提升弊集團社會形荒象，并大朱幅降低運色營成本北京道1號·香港瑞士再保播險塔·倫敦德意志銀紫行總部·德國67項目競做爭優(yōu)勢2－綠色建筑(續(xù))：獲取LEED高級別寨認(rèn)證LEE摧D全稱為Lead耽ersh夏ipi腹nEn構(gòu)ergy圈&E娛nvir埋onme盟ntal僵Des堅ign瘦Buil腐ding紗Rat知ing鮮Syst刪em，“節(jié)能與湯環(huán)保設(shè)嶄計優(yōu)先輪”，亦稱峽“能源與艷環(huán)境設(shè)夢計先鋒少獎”，于1998年由美國拆綠色建筑芒委員會（USG釋BC）和業(yè)界球（包括科韻學(xué)家、建爸筑師、工阿程師和建譽筑行業(yè)）趕創(chuàng)建。是敏國際權(quán)威鄙的綠色建饞筑認(rèn)證體恰系。LEE娛D標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證蚊的基本內(nèi)蝦容是根據(jù)俊申請認(rèn)證驚項目在實沿現(xiàn)一系列至環(huán)境目標(biāo)臘方面所得灑的分值，眨包括可持續(xù)發(fā)準(zhǔn)展建筑場盼地、節(jié)水胞、能源與球大氣、材網(wǎng)料與資源宵和室內(nèi)環(huán)鼓境質(zhì)量，并由過專家委考員會根養(yǎng)據(jù)各個離方面下流不同標(biāo)及準(zhǔn)的重貝要程度捆確定分錢值。根據(jù)實藥現(xiàn)環(huán)境爭目標(biāo)方滴面所得廳的分值耽，認(rèn)證紫級別可竭分為四酒級：認(rèn)證級、遍白銀級、皂黃金級、擾白金級。68項目競爭本優(yōu)勢3－海港風(fēng)情漁人碼頭·舊金山69項目競廈爭優(yōu)勢4－特色海事聞文化博物幼館澳門海事賀博物館香港海事嘆博物館陽明海洋短文化藝術(shù)蕩館70項目競菊爭優(yōu)勢5－多種功咸能聚集辱效應(yīng)餐飲休閑辦公住宿會議文化展示71項目特色縮慧：海港文次化、生態(tài)晚景觀、標(biāo)駁志建筑、唉港口配套最具海葵港文化巨特色的戶地標(biāo)性探綜合體最環(huán)保的郵建筑景觀最好晃的辦公樓最好的度海景觀廈光餐廳最具特色謙的休閑餐客飲娛樂目遇的地集會議釘、度假產(chǎn)于一體捷、國際喂品質(zhì)的藏海員中柱心四、財懸務(wù)分析73成本假設(shè)類型辦公樓特色及商務(wù)配套商業(yè)海員中心地下停車場土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009,5004,000景觀園林成本（元/平方米）300（按園林覆蓋土地面積3.3萬平方米計算）注：土秧地成本普指樓面醬地價（