寧波公寓住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告含市場(chǎng)項(xiàng)目定位

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營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告第一部分環(huán)境解讀第二部分項(xiàng)目解讀第三部分項(xiàng)目定位第四部分推廣策略第五部分銷(xiāo)售策略研究思路環(huán)境解讀

任何一個(gè)項(xiàng)目的成功，始終都離不開(kāi)大環(huán)境的促成。我們只有在充分了解市場(chǎng)、洞悉宏觀的基礎(chǔ)上，才能應(yīng)勢(shì)應(yīng)變，對(duì)項(xiàng)目做出最正確的決策。

審時(shí)度勢(shì)，把握趨勢(shì)，應(yīng)勢(shì)而為，方能借勢(shì)成功！外部環(huán)境分析審時(shí)度勢(shì)當(dāng)前宏觀政策分析寧波公寓市場(chǎng)分析當(dāng)前宏觀環(huán)境分析“十二五”規(guī)劃概要信息鏈接在未來(lái)五年中國(guó)實(shí)施的十個(gè)重要任務(wù)中，擴(kuò)大內(nèi)需排在首要位置。其間中國(guó)計(jì)劃形成消費(fèi)、投資出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新局面，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略將上升到一個(gè)新的高度。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，其中一個(gè)重要的方面就是要調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。要把擴(kuò)大內(nèi)需作為一個(gè)長(zhǎng)期的方針，作為發(fā)展的基本立足點(diǎn)，所以在“十二五”規(guī)劃中對(duì)這些方面建立擴(kuò)大內(nèi)需，特別是消費(fèi)需求的長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)重點(diǎn)?！獓?guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略之下，消費(fèi)必然上升，從而帶動(dòng)商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q以及商業(yè)物業(yè)價(jià)值的提升。政策形勢(shì)2011年10月中國(guó)CPI同比增長(zhǎng)5.5%，創(chuàng)3年來(lái)歷史新高，并預(yù)測(cè)未來(lái)仍將持續(xù)上升；7月7日，中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)投資必然成為近期抵御通貨膨脹的重要途徑高CPI下銀根持續(xù)收緊，國(guó)家限購(gòu)、稅收等調(diào)控依舊，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)品中短期面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)萬(wàn)科：從2011年開(kāi)始，萬(wàn)科逐漸轉(zhuǎn)變其過(guò)去將商業(yè)地產(chǎn)外包的做法，轉(zhuǎn)而進(jìn)行自己開(kāi)發(fā)，目前萬(wàn)科已經(jīng)在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超200億。金地：金地在2011年也將在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。據(jù)年報(bào)信息顯示，金地集團(tuán)已成立商業(yè)地產(chǎn)公司，金地目前的商業(yè)資產(chǎn)，將交由商業(yè)公司開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。保利：2011年將進(jìn)一步完善全國(guó)化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩?、三線城市，重點(diǎn)打造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)整合，打造商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列。招商：2011年，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將向擴(kuò)大規(guī)模、積極整合、專(zhuān)業(yè)合作的方向發(fā)展，從城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)式公寓、高端酒店等多個(gè)產(chǎn)品層次進(jìn)行產(chǎn)品線深化整合。樓市轉(zhuǎn)型，各大房企“進(jìn)軍”商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)短期發(fā)展機(jī)遇，成為樓市出逃資金的轉(zhuǎn)戰(zhàn)焦點(diǎn)，投資風(fēng)向漸顯。政策：住宅一再調(diào)控，40年產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)不限貸，吸引部分投資需求；經(jīng)濟(jì)：擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略之下，消費(fèi)必然上升，從而帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的提升；行業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī)遇，成為樓市出逃資金的轉(zhuǎn)戰(zhàn)焦點(diǎn)，投資風(fēng)向漸顯；在擴(kuò)大內(nèi)需、流動(dòng)性過(guò)剩、住宅限購(gòu)的三重背景下，商業(yè)適逢最佳發(fā)展機(jī)遇。宏觀總結(jié)寧波公寓市場(chǎng)分析寧波市區(qū)公寓成交走勢(shì)圖2011年1-10月份，公寓市場(chǎng)受到住宅調(diào)控影響，整體成交走勢(shì)呈下滑跡象，但下滑幅度不大，后期開(kāi)始已見(jiàn)反彈，未來(lái)短期前景看好。項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域總面積（萬(wàn)方）總戶數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型面積（平米）均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)銷(xiāo)售情況愛(ài)都會(huì)鄞州1.52641月公寓（復(fù)式）40-472090070-100萬(wàn)37.50%恒元悅居?xùn)|錢(qián)湖1.73872月26日公寓（平層）25-401253330-55萬(wàn)33.26%和美城4號(hào)樓高新區(qū)2.723304月2日公寓（平層180萬(wàn)87%鳳凰水岸二期高新區(qū)2.744764月9日公寓（平層+復(fù)式）23-50平層13500復(fù)式1600030-80萬(wàn)21.56%雷迪森公寓江東區(qū)1.63026月24日公寓（平層+復(fù)式）50-70平層14000復(fù)式1800070-130萬(wàn)73%和美城2#高新區(qū)2.23966月25日公寓（平層）30-901336140-130萬(wàn)80%四明城市廣場(chǎng)B座鄞州1.21926月26日公寓（平層）35-801511950-140萬(wàn)40%水茂華園海曙7.257510月22日挑高39-451700070萬(wàn)左右19.83%合計(jì)/20.862922//////上半年開(kāi)盤(pán)公寓銷(xiāo)售平穩(wěn)，其中，和美城一枝獨(dú)秀，其4號(hào)樓類(lèi)住宅公寓，銷(xiāo)售率近90%.開(kāi)盤(pán)情況備注：6月后開(kāi)盤(pán)公寓類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率有所回升，包括雷迪森公寓、和美城2號(hào)樓等。2011年受政策影響，公寓市場(chǎng)成交出現(xiàn)下行走勢(shì)；開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，僅復(fù)式及類(lèi)住宅公寓產(chǎn)品受熱捧；本項(xiàng)目是否有條件復(fù)制不利環(huán)境下的成功軌跡。。。。區(qū)域大致區(qū)位項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)權(quán)屬性層高剩余套數(shù)或未推出套數(shù)鄞州區(qū)鄞南商務(wù)區(qū)新城名苑40年平層3.2米，復(fù)式5.4米369套鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近聯(lián)盛國(guó)際40年平層2.9米171套鄞州BEST廣場(chǎng)附近中河名庭70年平層3米197套鄞州陳婆渡區(qū)域富嘉天下40年平層3.2米213套鄞州創(chuàng)業(yè)中心康城BOSS公寓40年平層3.2米，復(fù)式5.2米196套鄞州BEST廣場(chǎng)附近錢(qián)湖天地40年平層3.2米600套鄞州BEST廣場(chǎng)附近BEST錢(qián)湖公館40年平層3.2米/鄞州石碶街道城南公館70年平層3.2米190套鄞州BEST廣場(chǎng)附近愛(ài)都會(huì)40年復(fù)式4.5米264套鄞州中心區(qū)蘇豪愛(ài)居40年平層3.2米203套未來(lái)市區(qū)公寓整體供應(yīng)在7000套左右，而鄞州區(qū)已經(jīng)占到近2600套，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯。鄞州區(qū)公寓供量在目前公寓不限貸、不限購(gòu)的大背景下，我們需把握市場(chǎng)需求認(rèn)清自身特征細(xì)分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)最終覓得成功捷徑！項(xiàng)目解讀認(rèn)識(shí)自我，理解價(jià)值項(xiàng)目自身思考自身屬性分解SWOT分析類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：位于鄞州中心東北區(qū)域，創(chuàng)新路與四明東路交匯處，周邊高端住宅物業(yè)遍布,臨近高等醫(yī)藥學(xué)院。項(xiàng)目總建筑面積：30407.66平方米（其中：辦公6008.06平米、公寓11855.96平米，商業(yè)5121.29平米，樓層平均面積約1100平米）項(xiàng)目構(gòu)成：由1棟3層商業(yè)裙樓+16層商務(wù)公寓組成，其中主樓為4.5米層高復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型面積約65平米（22戶/層）：裙樓1-3層層高分別為：一層7.6米、二層4.5米、三層5.5米。本案浙江醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校東裕新村春江花城盛世天城華泰劍橋榮安合院

作為單身公寓產(chǎn)品的必然性項(xiàng)目屬性分解面積：65平方米

戶型：4.5米復(fù)式

格局：高層作為單身公寓產(chǎn)品的優(yōu)越性項(xiàng)目屬性分解項(xiàng)目西臨鄞州萬(wàn)達(dá)商圈，北依BEST商業(yè)廣場(chǎng)，西南為鄞州區(qū)政府，東面新潘火商圈，可謂坐享鄞城最優(yōu)地段；項(xiàng)目距離寧波市中心約20分鐘車(chē)程,交通便捷；項(xiàng)目南面為南部商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目潛在客群較多集聚；

“榮居成熟生活圈、盡享繁華商業(yè)圈”的優(yōu)越地段

4.5米復(fù)式，凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

南部商務(wù)夕區(qū)本項(xiàng)目潘火新融商圈BEST商圈萬(wàn)達(dá)商架圈鄞州區(qū)政兔府區(qū)域圖旦示高教園逝區(qū)“百分百明文化，百詠分百享受壓”的生活鋒環(huán)境以萬(wàn)達(dá)棟廣場(chǎng)、BES對(duì)T廣場(chǎng)為旗哥艦的商業(yè)窄綜合成熟顫配套區(qū)，決生活便利抵享受；以浙江坑醫(yī)藥高濾等專(zhuān)科筍學(xué)校及晚鄞州中逆心學(xué)校夠?yàn)槭椎慕壌笾行⌒艑W(xué)校配棕套，文漸化氛圍選濃郁；以南部商捧務(wù)區(qū)及區(qū)掛政府為中淚心的行政底、商務(wù)中線心配套，薪區(qū)域人群瞞素質(zhì)高，鴉工作、生繭活氛圍優(yōu)綿；項(xiàng)目周略邊居住鵝社區(qū)眾已多，且寧基本為敗高端住慎宅，區(qū)訂域整體惑的居住氛圍凸夕顯成熟翻。“眾星南拱月，警渾然天招成”的鼓居住氛催圍盛世天總城華泰劍敬橋東裕新村春江花城榮安合院玉璽金地公借館本案水韻江南“與空間博向弈，與時(shí)誕間賽跑”的便利同交通錢(qián)湖北路四明東路鄞縣大屑道本案周邊公交癥路線：130路[廣博工業(yè)芬區(qū)—東裕新毛村]166路[寧波高教借園區(qū)—寧波高教跨園區(qū)]511路[江夏公觀園—鋼材市供場(chǎng)]項(xiàng)目屬性涉小結(jié)產(chǎn)品：售復(fù)式區(qū)域：謝三大商詞圈、區(qū)恢政府、遍商務(wù)區(qū)區(qū)位：竭高端住鋪宅群內(nèi)鑰的極致買(mǎi)居住氛繩圍地段：鄞剝州三大主剃動(dòng)脈道路似橫穿，出啊入便利項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)異分析（Stre逝ngth）SWOT分析總邀匯1）坐擁鄞蘿州成熟區(qū)歇域，三大俗商圈，一際商務(wù)區(qū)配眨套，地段慕優(yōu)勢(shì)明顯勁，區(qū)域人之群素質(zhì)較下高；2）周邊竟中高檔謠居住區(qū)畜林立，擺生活氛婚圍成熟堂度高；3）項(xiàng)目巷緊依春斥江花城蟻，環(huán)境聚優(yōu)美；3）良好的稱(chēng)交通動(dòng)線檢，極大增形加了生活乞的便利性惹；4）4.5米復(fù)式，蝦進(jìn)一步提棒升戶型空距間功能的曉完善度，兇較同類(lèi)產(chǎn)彈品有較強(qiáng)率的市場(chǎng)競(jìng)減爭(zhēng)力；項(xiàng)目劣插勢(shì)分析(Wea衡knes頂s)SWOT分析總劣匯1）40年產(chǎn)權(quán)福商務(wù)型蛙公寓，總生活成價(jià)本較高醒，市場(chǎng)債接受度買(mǎi)相對(duì)較鏈弱；2）純小攤戶型公為寓，客陳戶面相蔑對(duì)較為稈狹窄；3）項(xiàng)目東鏟北側(cè)為蔡蒙家漕工業(yè)禾區(qū)，區(qū)域急內(nèi)部分工痛廠仍未搬往遷，短時(shí)茅期內(nèi)對(duì)本策項(xiàng)斯目善居住環(huán)境低有一定影儲(chǔ)響；項(xiàng)目機(jī)會(huì)纖分析（Opp蹤蝶ort妨uni某ty）SWOT分析總匯1）商務(wù)輝型公寓轉(zhuǎn)，不限伙購(gòu)、不罩限貸，還為產(chǎn)品況贏得了千一定的氏市場(chǎng)機(jī)晶遇；2）相對(duì)于索市場(chǎng)上常絨規(guī)的小戶題型公寓，論本案的空陳間功能更念加完善，披更有利于爐過(guò)渡型居耳?。?）“住物在鄞州躺”，已穩(wěn)經(jīng)成為獵近幾年蚊寧波購(gòu)敏房置業(yè)化的主流考。項(xiàng)目威脅辱分析(Th坡rea深t)SWO冶T分析總沾匯1）政策持典續(xù)的宏觀未調(diào)控，導(dǎo)諒致客戶置觸業(yè)觀望情崖緒越來(lái)越拌重（尤其越是投資型需求受到弟了最大程染度的抑制春）；2）區(qū)域趕同類(lèi)型睜產(chǎn)品供茂量大，刺目標(biāo)客內(nèi)戶或被皇極大分杠流，競(jìng)窗爭(zhēng)壓力葵大；本項(xiàng)目具突有良好的蛇產(chǎn)品天然緊性，同時(shí)炸擁有地段、產(chǎn)卡品、配舌套等多邪方面優(yōu)斯勢(shì)，這濤些都為穴項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)頂展奠定蹦了堅(jiān)實(shí)圖的基礎(chǔ)鄭。但同時(shí)，腰區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)唉以及市場(chǎng)遣等諸多不質(zhì)確定性，需要有一密個(gè)精準(zhǔn)的華項(xiàng)目定位援，和科學(xué)僑系統(tǒng)推廣強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)方案，附進(jìn)行策劃肥整合，弱手化抗點(diǎn)，捷最大可能閉的發(fā)揮本項(xiàng)介目的價(jià)值海。項(xiàng)目總結(jié)我們可粒以通過(guò)廢類(lèi)比、報(bào)細(xì)分區(qū)戀域內(nèi)及哪目前市遣場(chǎng)熱銷(xiāo)耀產(chǎn)品并結(jié)合自突身特色及扶特點(diǎn)篩尋自身鹽定位！鄞州區(qū)目降前在售和預(yù)待售公寓書(shū)項(xiàng)目眾多沖，而離本擠案最近見(jiàn)的BEST愛(ài)都會(huì)、錢(qián)湖天地緞及BES持T錢(qián)湖公館為理想稿選擇BEST愛(ài)都會(huì)錢(qián)湖天田地BEST錢(qián)湖公爸館個(gè)案分障析個(gè)案1項(xiàng)目名稱(chēng)錢(qián)湖天地項(xiàng)目地址鄞州錢(qián)湖北路568號(hào)（錢(qián)湖北路與堇山西路交叉口處東北角）開(kāi)發(fā)商寧波市亞力山大置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.4總建面積約8.9萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)600套面積因素30－50㎡（主力面積30㎡左右）價(jià)格因素精裝17000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡銷(xiāo)售因素目前剩余少量房源在售，面積30-50平米項(xiàng)目核心皂賣(mài)點(diǎn)：精品商駛業(yè)配套告，天幕趟玻璃幕上墻、純粗鋼結(jié)構(gòu)餃，BEST廣場(chǎng)個(gè)案分析推廣分偽析投放時(shí)間投放媒體投放內(nèi)容概括2010.12.22現(xiàn)代金報(bào)主推20套限量低價(jià)房，歲末優(yōu)惠，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目主體純鋼結(jié)構(gòu)+玻璃幕墻2010.12.30’現(xiàn)代金報(bào)主推三種主體天幕公寓，歲末優(yōu)惠，強(qiáng)調(diào)自身精品配套及純鋼結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)2011.4.20’現(xiàn)代金報(bào)主推三種主體天幕優(yōu)惠公寓，強(qiáng)調(diào)自身精品配套及純鋼結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)2011.4.20’現(xiàn)代金報(bào)軟文報(bào)道盛夏優(yōu)惠措施主推自身建筑優(yōu)勢(shì)及大型商鄙業(yè)配套優(yōu)勢(shì)個(gè)案分析個(gè)案2項(xiàng)目名稱(chēng)BEST愛(ài)都會(huì)項(xiàng)目地址

鄞州嵩江東路與長(zhǎng)壽路交界處開(kāi)發(fā)商寧波金輝置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.1總建面積約3.3萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)264套面積因素45—48㎡價(jià)格因素南向20000元/平米左右，西向稍低；裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米

銷(xiāo)售因素備案40.35%項(xiàng)目核濕心賣(mài)點(diǎn)激：BES繞T商圈；呆中心區(qū)敗配套；死復(fù)式產(chǎn)錦品優(yōu)勢(shì)像；酒店幕式公寓我。推廣分毒析投放時(shí)間投放媒體投放內(nèi)容概括2010.11.2東南商報(bào)24小時(shí)繁華都會(huì)體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊四大商圈圍繞，不受政策限制2010.11.24東南商報(bào)強(qiáng)調(diào)四大商圈概念，以及“搶占”概念2010.12.3東南商報(bào)預(yù)訂鄞州中心未來(lái)“和義大道”價(jià)值前沿，強(qiáng)調(diào)地段價(jià)值概念，義眾多年輕頭像覆蓋，圈定年輕時(shí)尚客群2010.12.8東南商報(bào)1層價(jià)格兩層空間，以10個(gè)“多”的概念，詮釋?xiě)粜图熬幼?yōu)勢(shì)2010.12.28東南商報(bào)開(kāi)盤(pán)前期，強(qiáng)調(diào)位置、地段及低總價(jià)投入2011.1.5東南商報(bào)強(qiáng)調(diào)地段、復(fù)式概念，用9個(gè)“理由”詮釋項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2010.1.10’東南商報(bào)開(kāi)盤(pán)狀況宣傳2011.1.13東南商報(bào)強(qiáng)調(diào)復(fù)式優(yōu)勢(shì)，通過(guò)列舉購(gòu)房者采訪，突出項(xiàng)目地段、空間、物業(yè)優(yōu)勢(shì)2011.1.20東南商報(bào)強(qiáng)調(diào)復(fù)式優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)精裝2011.4.20’東南商報(bào)青春偶像劇配設(shè)地選定愛(ài)都會(huì)。強(qiáng)調(diào)地段，總價(jià)，精裝，酒店服務(wù)、政策等優(yōu)勢(shì)2011.4.22東南商報(bào)80后，我有我靠。強(qiáng)調(diào)年輕時(shí)尚客群概念2011.5.20’東南商報(bào)首付10萬(wàn)。強(qiáng)調(diào)復(fù)式優(yōu)勢(shì)，及地段、精裝、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)2011.7.29東南商報(bào)暑期特推限價(jià)房源，同時(shí)推暑期活動(dòng)主推產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，商圈配套，采自身地段，酒店服務(wù)，低首付等優(yōu)勢(shì)。個(gè)案分析個(gè)案3項(xiàng)目名稱(chēng)BEST錢(qián)湖公館項(xiàng)目地址鄞州東依長(zhǎng)壽南路，南靠堇山中路，西臨錢(qián)湖天地商業(yè)中心，北面錢(qián)豐路開(kāi)發(fā)商寧波里安納置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型商住公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年11月底總建面積約3.8萬(wàn)㎡面積因素68—109㎡價(jià)格因素開(kāi)盤(pán)前60名VIP卡客戶打8折，均價(jià)12000元/平米；白坯銷(xiāo)售因素開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化90套（共180套）項(xiàng)目核心露賣(mài)點(diǎn)：BEST商圈；中端心區(qū)配套源；以新商業(yè)羞模式驅(qū)動(dòng)冠的復(fù)合型吳商業(yè)體推廣分晶析投放時(shí)間投放媒體投放內(nèi)容概括2011.9.21寧波晚報(bào)首付10多萬(wàn)起，理想婚房十大看齊標(biāo)準(zhǔn)：BEST廣場(chǎng)，生活配套，交通路網(wǎng)，住宅單元入戶，兩梯四戶配比，戶戶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，全明闊綽廚房，3米層高格局，通透兩/三房，不限購(gòu)不限貸2011.10.21東南商報(bào)BEST廣場(chǎng)旁，沿街商鋪；價(jià)格懷疑的年代；2011.10.27現(xiàn)代金報(bào)當(dāng)下僅可售23席沿街商鋪

20大住區(qū)環(huán)繞，獻(xiàn)給有閑錢(qián)，有遠(yuǎn)見(jiàn)的職業(yè)者；主打：低醫(yī)首付，戶濱型配比優(yōu)撞勢(shì)，新型繭商業(yè)驅(qū)動(dòng)陡。21金達(dá)利略碼頭水茂花園目前市場(chǎng)艇熱銷(xiāo)項(xiàng)目兵（水茂花園、21金達(dá)利碼擴(kuò)頭），尤其值香得本案渴細(xì)分、翻借鑒個(gè)案分析個(gè)案4項(xiàng)目名稱(chēng)水茂花園項(xiàng)目地址海曙麗園南路東側(cè)，氣象路南側(cè)

物業(yè)類(lèi)型商住公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.10總建面積72088㎡產(chǎn)品類(lèi)型4.5米復(fù)式、3.0米平層面積因素82—124㎡類(lèi)住宅、39—45㎡挑高SOHO

價(jià)格因素（優(yōu)惠后價(jià)格）復(fù)式16000-17000元/平米；平層12000元/平米（精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/平米）銷(xiāo)售因素備案22%，實(shí)際銷(xiāo)售超過(guò)40%項(xiàng)目核借心賣(mài)點(diǎn)撈：不限購(gòu)訂、不限憤貸、輕波軌旁、南海曙老暈城區(qū)，腰類(lèi)住宅端產(chǎn)品個(gè)案分萄析推廣分析投放時(shí)間投放媒體投放內(nèi)容概括2011.3.30東南商報(bào)八項(xiàng)提名沖擊樓市奧斯卡（一個(gè)以區(qū)位、建筑、自然、生活配套、空間分割和尊尚服務(wù)為基本元素的現(xiàn)代化社區(qū)，以情人之愛(ài)、親人之愛(ài)、故土之愛(ài)為主題，醞釀海曙核心區(qū)的未來(lái)人文風(fēng)范2011.4.26寧波晚報(bào)限購(gòu)之下，給力心中有愛(ài)的人（年輕人愛(ài)情糾結(jié)的上選解決方案）愛(ài)情永恨，故土難舍，他鄉(xiāng)遇不知，賺錢(qián)？賺遷。2011.5.29寧波日?qǐng)?bào)繁華海曙愛(ài)的家園（地鐵上蓋房子，人見(jiàn)人愛(ài)）82—124平米類(lèi)住宅，4.5米挑高39-45平米精裝SOHO2011.8.25寧波日?qǐng)?bào)海曙，聯(lián)豐生活圈、會(huì)呼吸的建筑2011.9.1寧波日?qǐng)?bào)二房三房？足夠，多了都是負(fù)累。2011.9.23寧波日?qǐng)?bào)100萬(wàn)安居海曙82-124平米二房三房平層別館，稀缺南北通風(fēng)挑高精裝SOHO，買(mǎi)一層得兩層，約210%使用率2011.10.18東南商報(bào)寧波不缺房子，缺的是市區(qū)中心的房子；道路不缺少汽車(chē)，缺少的是輕軌交通；不缺挑高戶型，缺少的是南北通風(fēng)的一種；2011.10.21寧波日?qǐng)?bào)10.22日開(kāi)盤(pán)，不在北侖，不在鎮(zhèn)海，不在集士港，在海曙核心，在地鐵上蓋!2011.10.28東南商報(bào)地段+品質(zhì)+超高性?xún)r(jià)比=大賣(mài)！只有逆勢(shì)的市場(chǎng)，沒(méi)有逆勢(shì)的產(chǎn)品！主推區(qū)位、地鐵、項(xiàng)目類(lèi)住宅、戶型優(yōu)勢(shì)。個(gè)案分析個(gè)案4項(xiàng)目名稱(chēng)金達(dá)利21碼頭項(xiàng)目地址海曙新星路與麗園北路交界處物業(yè)類(lèi)型商住公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.08總建面積約13萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)型4.5米復(fù)式，3.2米平層面積因素30—50㎡價(jià)格因素復(fù)式17000元/平米，平層13000元/平米銷(xiāo)售因素備案70.00%項(xiàng)目核心仍賣(mài)點(diǎn)：江北新商衡圈、復(fù)式蜘戶型、水頓系商業(yè)亮病點(diǎn)、青林懷灣旁推廣分采析投放時(shí)間投放媒體投放內(nèi)容概括2010.8.19現(xiàn)代金報(bào)開(kāi)盤(pán)預(yù)告，突出低價(jià)、老海曙地段、海曙副中心、青林灣學(xué)校、超市、水岸步道、綠地廣場(chǎng)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)2010.9.2東南商報(bào)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，花36萬(wàn)住海曙，稀缺的不僅在SOHO更在街區(qū)商業(yè)配套2010.9.9現(xiàn)代金報(bào)21碼頭好地段不錯(cuò)過(guò)，21碼頭是全能型社區(qū)，除了歐尚，巴黎春天、臺(tái)灣特力屋、玩具超市等，休閑、娛樂(lè)、餐飲一應(yīng)俱全2010.11.10東南商報(bào)43平米等于73平米，變房大計(jì)，躍躍寓室（樓上兩層，樓下兩層，雙臥室、陽(yáng)光餐廳等一應(yīng)俱全）2011.1.12現(xiàn)代金報(bào)39萬(wàn)起步2011.3.23東南商報(bào)另一個(gè)商業(yè)板塊，另一種商業(yè)精彩2011.4.14現(xiàn)代金報(bào)另一個(gè)商業(yè)模式，另一種商業(yè)境界2011.4.22寧波晚報(bào)另一種商業(yè)眼光，另一個(gè)商業(yè)契機(jī)2011.3.31寧波日?qǐng)?bào)另一類(lèi)商業(yè)形態(tài)，另一種商業(yè)格調(diào)2011.5.11現(xiàn)代金報(bào)海曙別墅商業(yè)特色餐飲、休閑娛樂(lè)、精品零售、主題會(huì)所2011.6.23東南商報(bào)醇熟海曙、碼頭生活、碼頭出行、碼頭鄰居、一套房里（強(qiáng)調(diào)配套，區(qū)域優(yōu)勢(shì)）主推區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、特色商業(yè)配套及低總價(jià)優(yōu)勢(shì)等熟。個(gè)案小結(jié)目前區(qū)域急內(nèi)復(fù)式公寓較稀缺；單身公防寓對(duì)周檢邊配套要求較蜻高，尤鏈其是商業(yè)配套；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公往寓多以低首付或低總價(jià)入市；走精裝修的主綁流路線療，并且頁(yè)在此基只礎(chǔ)上盡孕可能“精化”；概念化包裝，巷賦予項(xiàng)故目全新理念；市場(chǎng)熱銷(xiāo)公寓多以類(lèi)住宅（或位于成熟旅居住區(qū)內(nèi)）、優(yōu)勢(shì)戶途型等產(chǎn)品為癢主；區(qū)域內(nèi)今項(xiàng)目多拆推商業(yè)半氛圍、城時(shí)尚精般品概念拜，少了幾分對(duì)安居本意的詮釋?zhuān)皇袌?chǎng)追征捧因素復(fù)式、挑純高產(chǎn)品（蔥產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)令）低首付緩、低總蠅價(jià)區(qū)域、狠地段成絹熟度（鞏配套）類(lèi)住宅憐因素啟示：本項(xiàng)目或魄可結(jié)合自庭身特點(diǎn)及懷區(qū)域優(yōu)勢(shì)笨，以溫馨、安居的角度肚進(jìn)行詮攤釋。產(chǎn)品定達(dá)位是什票么？目標(biāo)客戶將在哪里？如何進(jìn)行趁推廣操作土？核心問(wèn)題通過(guò)以闊上分析悲，在了根解了項(xiàng)涉目和市兼場(chǎng)的情新況之后蹄，以項(xiàng)林目的成功為前統(tǒng)提，以利犯潤(rùn)的最大桂化為目標(biāo)炭，針對(duì)本閥項(xiàng)目，我虜們必須深入思考、甜主力解決膜的問(wèn)題是古：項(xiàng)目定備位把控方阻向，確皺定主調(diào)項(xiàng)目定位凸顯項(xiàng)隔目本身霞的價(jià)值弱化項(xiàng)跟目的抗扁點(diǎn)避免市鍵場(chǎng)同質(zhì)符合單甚身公寓卻發(fā)展潮甘流適合客自戶需求定位身要扯求地段、配鄙套、產(chǎn)品柄、居住氛稈圍40年商業(yè)茅性質(zhì)、蛛生活成走本高時(shí)尚、造精品、孤商業(yè)概古念，投叛資客戶勺為主要狐去化客稅群過(guò)度、指居住、鳳安家？根據(jù)市墾場(chǎng)的需旬求，目臂前單身鍋公寓在能房屋結(jié)灣構(gòu)方面叮不再單尤一，廚房、客般廳、餐慰廳、陽(yáng)捎臺(tái)等功飽能區(qū)被季巧妙的拉安排在伙內(nèi)。隨煌著裝修胸領(lǐng)域的不斷寺發(fā)展保障證了單錘身公寓叫“麻滲雀雖小量，五臟墓俱全”丹的實(shí)現(xiàn)酬。功能齊寶全化國(guó)際公寓66㎡兩房套型60㎡大陽(yáng)臺(tái)吵＋飄窗當(dāng)前單艇身公寓谷發(fā)展潮牌流目前精啄裝修幾懇乎成為酒單身公蘇寓的標(biāo)疫準(zhǔn)型特匆征之一念，從最濃初的簡(jiǎn)貫單裝修發(fā)展到現(xiàn)跨在的精裝曠修，其產(chǎn)旁品不斷進(jìn)悶化的一個(gè)污重要表現(xiàn)警也體現(xiàn)在桃裝修品質(zhì)的不斷撇提高、亮配套設(shè)至施的不壩斷完善減上。為挨從客戶云角度來(lái)牙看，精督裝為業(yè)資主提供更加時(shí)忽尚便捷的各生活體驗(yàn)業(yè)。裝修精裝代化當(dāng)前單身去公寓發(fā)展糞潮流單身公芳寓作為選市場(chǎng)細(xì)毛分的產(chǎn)稠物，不控及普通恭住宅的共主流性逼地位，芹通過(guò)概舌念化的掃包裝可孤弱化物伯業(yè)本身墾的缺點(diǎn)隆，達(dá)到邁揚(yáng)長(zhǎng)避鑰短、因玻勢(shì)利導(dǎo)維的目的托。成功冶的包裝椒可以很感大程度判的提升電項(xiàng)目檔某次，保背證項(xiàng)目消的保值遼與增值館。案例：學(xué)院派紐奉（北京招）總體定珍位——圈定八大收學(xué)府，800年元大盡都人文落底蘊(yùn)，村凸顯繁徑華與知載性的稀有交汁融；凱旋城（箏北京）總體定位——秉承巴洛烏克建筑風(fēng)撫格，打造抗區(qū)域內(nèi)歐收陸風(fēng)格經(jīng)矩典之作。包裝概念魯化當(dāng)前單身替公寓發(fā)展埋潮流理想的繞單身公駁寓不僅恩要入住臘方便，迎居家生互活的所主有設(shè)施棉都應(yīng)一應(yīng)俱全，內(nèi)在服務(wù)上漏更要體現(xiàn)揭超越普通真住宅服務(wù)糕的優(yōu)勢(shì)，皺妥帖地照覺(jué)顧青年住尸戶的入賽住要求攝，最大攏限度地繞體現(xiàn)全綁新的生童活方式椒。這里聚的高質(zhì)不僅仙體現(xiàn)在鏟單純的巡壽服務(wù)質(zhì)烘量，更所體現(xiàn)在齡服務(wù)范弱圍的全禍方位性效。高質(zhì)量服郊務(wù)已經(jīng)隔成為消墓費(fèi)者選艱購(gòu)單身愧公寓的主重要因治素之一率，也是可吸引客源的雷重要營(yíng)欺銷(xiāo)手段偵之一。物業(yè)高儲(chǔ)質(zhì)化當(dāng)前單鈴身公寓爛發(fā)展潮施流結(jié)合項(xiàng)件目的實(shí)墨際情況搬、競(jìng)爭(zhēng)絕對(duì)手、閣市場(chǎng)需仗求和當(dāng)后今單身廳公寓的頌發(fā)展潮嬸流，本普項(xiàng)目的全定位為巷：項(xiàng)目定位自住和禿投資皆樸宜的小戶型復(fù)逗式公寓滿足過(guò)渡型月需求為主體懼的溫馨小兆筑區(qū)別于代區(qū)域內(nèi)野同類(lèi)型鉤產(chǎn)品商常業(yè)氛圍浪過(guò)濃，賓太過(guò)輕吊挑、浮艙華的產(chǎn)日品印象徑，給本項(xiàng)剛目以“小筑”的概念雕進(jìn)行塑造擦，凸顯項(xiàng)績(jī)目易近、溫馨、安居的鏟全新公寓投概念；針對(duì)產(chǎn)望品地段尖宜居、勸環(huán)境優(yōu)汗的特點(diǎn)享，打造靜符合過(guò)抖渡型年那輕群體葬所需求再的溫馨裙、舒適燥的“小窩”產(chǎn)品價(jià)仗值豐富車(chē)，是既局適合自住，又適兆合投資的多功含能產(chǎn)品游。定位闡膚述客群定位誰(shuí)會(huì)購(gòu)買(mǎi)照我們的產(chǎn)油品？目標(biāo)客戶愧定位本地首次郊置業(yè)者、但經(jīng)濟(jì)實(shí)力奮有限的新彼婚人群外來(lái)及眼周邊縣現(xiàn)市落戶凳寧波市酬區(qū)的人千群看好區(qū)域輩發(fā)展的部姨分投資客我們要實(shí)笨現(xiàn)搶占市斷場(chǎng)份額的檔戰(zhàn)略目標(biāo)頑，首要的墨是對(duì)我們?cè)闼鶢?zhēng)奪的周陣地——目標(biāo)客叫戶進(jìn)行杏深入的丸分析，鵝掌握他寇們消費(fèi)福行為及莖心理的哄共性。目標(biāo)客五戶群的得特征分靈析年齡段主演要集中在25－35歲之間意。積蓄不多，職業(yè)調(diào)穩(wěn)定,個(gè)人年腥收入在10萬(wàn)左右守。首次置筆業(yè)為主，迫掏于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)霉實(shí)狀況，皇多為臨時(shí)過(guò)命渡居住。夢(mèng)想一炕個(gè)溫馨的家，希望有喪安全感。受過(guò)良好帥的教育，有較高甘的文化品捧味和個(gè)人素養(yǎng)。信息渠道來(lái)源豐富好，主要集賣(mài)中在：報(bào)紙、戶外和朋友介紹。目標(biāo)客蕩戶群居畝住追求洽共性分浪析他們多留是80一代，成蛇長(zhǎng)環(huán)境優(yōu)晴越，受過(guò)魂良好的教腰育，他們班樂(lè)衷于追模求物質(zhì)，鼠同時(shí)又具騰有感性的虛一面，并走對(duì)精神世怪界十分看禽重。歸屬感空間的某歸屬感誕和情感繞的歸屬?gòu)d感?？仕麚碛屑龑儆谧誀考旱募姨欤钋笤?dú)立、券完整的知生活；漲渴望組嗎建家庭劣，讓感開(kāi)情由戀檔愛(ài)向婚勝姻邁進(jìn)默。品質(zhì)感追求生嶺活品質(zhì)躲，對(duì)美奔容院、懇咖啡廳蘇等時(shí)尚累類(lèi)的生棉活配套洋十分看周重。會(huì)巡壽考慮區(qū)移域環(huán)境嫁的品味腹及形象暗，對(duì)小扎區(qū)其他袖業(yè)主的愚整體素豈質(zhì)要求旱甚高。便捷性注重交通錦條件，要小求公交線賽路發(fā)達(dá)，帽可輕松達(dá)峽到辦公地睛點(diǎn)；同時(shí)宏需要對(duì)超曲市、便利謙店等生活殃配套依賴(lài)竿性較強(qiáng)。目標(biāo)客珍戶群的捉居住追瓶求“要攻敵，糕先攻心”，要實(shí)詠現(xiàn)建立怖品牌，隊(duì)搶占市則場(chǎng)的戰(zhàn)頂略目標(biāo)薦，就要遞抓準(zhǔn)客蓋戶的需爽求，以陶準(zhǔn)確的入市態(tài)蹈勢(shì)搶占市焦場(chǎng)，實(shí)膏現(xiàn)技術(shù)畢性擊倒當(dāng)對(duì)手。項(xiàng)目形粗象定位目標(biāo)客幫戶群的恒居住追擴(kuò)求集中者在歸屬感和品質(zhì)感上，偏重秀于情感上錄的追求，誰(shuí)因此，在僑產(chǎn)品形象善塑造上，酸以感性為鑒主，著重塞渲染“家”的主題素，強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)”、“溫馨”的生活圍理念，腥以達(dá)到幣目標(biāo)客虛戶群的婦思想共升鳴。！感性訴竊求，可直接穗引起目暮標(biāo)客戶慕的心理評(píng)共鳴；愛(ài)的主題，營(yíng)造溫馨尊浪漫的品務(wù)質(zhì)生活情忘調(diào)；簡(jiǎn)潔上搞口，便于宣傳棵和記憶；傳播母力空間及加情感的超歸屬感高品質(zhì)荷的情調(diào)援生活溫馨浪漫撓的婚房品牌推鹿廣語(yǔ)：給愛(ài)一撇個(gè)家是目標(biāo)客影戶所期望刊的是發(fā)展哄商在項(xiàng)晨目中可絮實(shí)現(xiàn)的具差異性不易被犬對(duì)手克墨隆篩選項(xiàng)目核心利益婦點(diǎn)的標(biāo)像準(zhǔn)要求項(xiàng)目核心衣利益點(diǎn)分腎析核核心利益棄一：成就“饅家”的拴夢(mèng)想小戶型、常低總價(jià)項(xiàng)目定位銷(xiāo)為60平米左右捷的經(jīng)濟(jì)型夾小戶型，賢總價(jià)在區(qū)顫域范圍內(nèi)灑相對(duì)較低論。區(qū)域居鑒住氛圍習(xí)濃郁春江花城鈔、盛世華臣城、華泰雁劍橋等一宮批優(yōu)質(zhì)住田宅項(xiàng)目毗簡(jiǎn)鄰，區(qū)主叔干道四明火東路橫跨鋪，交通便吉捷，區(qū)域爹居住氛圍跡濃厚。利益支持墨點(diǎn)：核心利肆益二：年輕時(shí)掉尚的品申質(zhì)生活自身配厲套：五縮慧千余平攻方的精憤品商業(yè)管街項(xiàng)目底層跡商鋪，約5000平米，趁商業(yè)體些量不大橡，或可綁打造精殿品特色倆商業(yè)街塊。三大商矛圈和一啦商務(wù)中態(tài)心項(xiàng)目為BEST、萬(wàn)達(dá)及浪新潘火三濾大商圈所般圍繞，另拉臨近南部朋商務(wù)區(qū)，灣區(qū)域品質(zhì)緣瑞不言而喻駱。利益支市持點(diǎn)：核心利益殲二：充滿“愛(ài)唇”的家園溫馨浪漫膝的小窩公共部什位的裝敗修和室渴內(nèi)的精煙裝，選段定溫馨鞭浪漫的教主題及啦主色調(diào)籌；同時(shí)芽或可再澡戶型上霧給予更皇合理、謀更舒適省的調(diào)整恐。充滿關(guān)卷愛(ài)的小丘筑物業(yè)通軋過(guò)有針高對(duì)性的理細(xì)節(jié)服診務(wù)，讓倦業(yè)主充剝分體會(huì)箱到家人炎一般的棟關(guān)愛(ài)。利益支哲持點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)格讀定位項(xiàng)目總套數(shù)產(chǎn)權(quán)年限層高面積范圍均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)愛(ài)都會(huì)26440年4.5米45-48平米2.0萬(wàn)元/平米（精裝）2500元/平米錢(qián)湖天地60040年3.2米35-50平米1.8萬(wàn)元平米（精裝）2500元/平米錢(qián)湖公館/40年3.2米68-109平米1.5萬(wàn)元平米（白坯）/本項(xiàng)目/40年4.5米60平米

？

2000元/平米項(xiàng)目情屋況比對(duì):選取同肥區(qū)域內(nèi)真最具可摔比性的罰三個(gè)項(xiàng)派目本案錢(qián)湖公德館愛(ài)都會(huì)錢(qián)湖天宴地項(xiàng)目權(quán)重愛(ài)都會(huì)錢(qián)湖天地錢(qián)湖公館本案?jìng)渥⑵放?%4444本案開(kāi)發(fā)品牌與愛(ài)都會(huì)基本相等位置15%12131310項(xiàng)目位置較兩類(lèi)比項(xiàng)目有點(diǎn)劣勢(shì)建筑密度5%5555相同景觀10%5999本項(xiàng)目景觀不輸前兩者，且更具生活氛圍立面10%7998立面至少不輸愛(ài)都會(huì)戶型15%108712項(xiàng)目復(fù)式結(jié)構(gòu)，可以精心打造物業(yè)管理15%9101014物業(yè)將是本項(xiàng)目的一大特色裝修5%5505裝修基本以2500標(biāo)準(zhǔn)配套5%4445項(xiàng)目居住配套強(qiáng)于前兩者升值空間15%99911項(xiàng)目所處地段升值空間廣泛合計(jì)100%70767083/根據(jù)客查戶除價(jià)綿格外對(duì)稀樓盤(pán)最尿關(guān)心的罰十項(xiàng)因嚼素出發(fā)疏，將本誰(shuí)項(xiàng)目與械臨近項(xiàng)開(kāi)目的對(duì)勻比：1.升值空賊間2.立面3.戶型4.景觀5.位置6.物業(yè)管理7.裝修8.建筑密度9.品牌10.配套項(xiàng)目升值空間立面戶型景觀位置物管裝修建筑密度品牌配套比例15%10%15%10%15%15%5%5%5%5%計(jì)算內(nèi)容代碼愛(ài)都會(huì)錢(qián)湖天地錢(qián)湖公館本案合計(jì)權(quán)重值Q70777083實(shí)際均價(jià)

175001885015000

權(quán)重值比例

0.840.920.84

權(quán)重均價(jià)PI147001734212600

樓盤(pán)所占權(quán)重WI60%20%20%

樓盤(pán)權(quán)重價(jià)PI+WI8820.003468.402520.0014808.401、愛(ài)都會(huì)：2000縣0元/平米（瞞精裝修齊），雷減去裝值修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，為1750畫(huà)0元/平米；2、錢(qián)湖天設(shè)地：170申00元/平米（喘精裝修帶），減韻去裝修繞標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，為145借00元/平米。乘分以挑高系數(shù)1.3，得出最托終價(jià)格188刻50元/平米；3、錢(qián)湖公積館：150即00元/平米（辮白坯）初步得牧出本項(xiàng)舍目白坯唐公寓價(jià)穩(wěn)格為148不08.懲40元/平方米以精裝芹修標(biāo)準(zhǔn)200桿0元計(jì)算胖，精裝墊平層公牽寓為168污08.床40元/平米根據(jù)目前賽整體形勢(shì)稈及本項(xiàng)目軌低總價(jià)的濫定位要求療，建議項(xiàng)目均口價(jià)為15000元/平米左右。代入價(jià)格姑計(jì)算模塊推廣案漢名xxlogologologoVI—0表1報(bào)廣VI—0叢1名州片VI—0關(guān)1胸喘牌VI—清01銹信封VI—0港1信踏紙VI—滾01副紙袋VI—焦01汁檔案膨袋VI—0傅1紙?jiān)瓐?bào)廣VI-車(chē)02報(bào)廣VI-臂02VI-0應(yīng)2名片VI-揮02VI-請(qǐng)02VI-熔02VI-0詠2根據(jù)對(duì)斥目標(biāo)客役戶群體而的分析礎(chǔ)，產(chǎn)品拿以滿足焰過(guò)渡型銅居住需拳求的部棋分寧波刺本地適述婚青年牧群體及廢新寧波憶人為目側(cè)標(biāo)主體鵝兼顧部淺分投資啄型需求條，項(xiàng)目椅推廣上部要充分刷考慮到須廣告?zhèn)魉サ膹V惰泛性，貞推廣總脾策略上澇應(yīng)以廣鈔泛

傳暈播與大芬眾營(yíng)銷(xiāo)崇為主。推廣策略推廣目的晨：展示產(chǎn)紅品形象芳，提升布產(chǎn)品知關(guān)名度及歌影響力，積累迷意向客戶石！第一階警段（蓄用客期）歷：推廣主絮題：金色江南債，都市新浙生活廣宣策略騰：主打產(chǎn)品其形象，擴(kuò)旺大影響力廣告創(chuàng)涼意表現(xiàn)開(kāi)：根據(jù)產(chǎn)品彩的定位，圖通過(guò)系列綿的廣告投桂放，內(nèi)外大兼修，現(xiàn)代孫地、時(shí)尚地體現(xiàn)雜出項(xiàng)目園完成后啄整體的采效果圖及內(nèi)部曾房間完務(wù)成后的干效果圖豈。在廣告宣深傳中要將效產(chǎn)品案名撥和位置（吩春江花城田對(duì)面）著重表現(xiàn)盛出來(lái)，借旨助春江花衡城在寧波醬知名度讓渠受眾記住搶產(chǎn)品的同時(shí)綠，也知精道其位襲置之所球在！廣告媒介框選擇：電臺(tái)、稀報(bào)廣廣告投麗放模式畝：（連續(xù)爛式）每責(zé)兩周投銅放一次白中郵，碌每?jī)稍驴斗乓淮螆?bào)廣披，持續(xù)整香個(gè)蓄客期。推廣目蚊的：厚積薄發(fā)賠，垂直打買(mǎi)擊、對(duì)開(kāi)循盤(pán)前期積妄累的意向某客戶進(jìn)環(huán)行清掃！第二階段硬（開(kāi)盤(pán)期賄）：推廣主題今：金色江南閑，愛(ài)在這梯里升華！廣宣策略丘：主打產(chǎn)蘇品價(jià)值蔽（使用價(jià)值為主）廣告創(chuàng)核意表現(xiàn)誘：根據(jù)對(duì)碎目標(biāo)客穗戶群體房誠(chéng)的分析皆，產(chǎn)品依以滿足尿過(guò)渡型椅居住需內(nèi)求的部攜分寧波射本地適個(gè)婚青年希群體及引新寧波碗人為目址標(biāo)主體最兼顧部犧分投資已型需求嘗，在廣斯告表現(xiàn)籍手法上播使用溫可暖色彩豆，盡量楚使畫(huà)面籃溫馨，暈并在畫(huà)屋面中突衣出項(xiàng)目舞4.5星米的復(fù)姑式結(jié)構(gòu)淺為客戶管描繪出誦一個(gè)甜滿美的、衛(wèi)居住舒溉適的生壇活唯美吵畫(huà)面！廣告媒脆介選擇激：樓書(shū)、報(bào)備廣、中郵闖、廣播廣呀告、電視槽廣告、戶外廣告蘿、網(wǎng)絡(luò)、英短信、售嫩樓處包裝廣告投碧放模式吧：（集中式款、脈沖式叔）開(kāi)盤(pán)奇前一個(gè)月掛及開(kāi)盤(pán)后溫一個(gè)月高伍調(diào)推出，學(xué)運(yùn)用能運(yùn)紛用到的媒駁介，整合確宣傳推廣胃。之后保耽存脈沖式輕廣告投放亦，根據(jù)銷(xiāo)澇售或需求草的時(shí)機(jī)間有隔性，在踢需求期加始大廣告投附放力度，敲形成有規(guī)尖律的脈沖龍式排期。公關(guān)策略霞：通過(guò)舉追辦活動(dòng)煮的形式離，開(kāi)盤(pán)魔期吸引罰客戶眼球，甚顏至可以通擊過(guò)事件營(yíng)榴銷(xiāo)，讓全城騙大眾都了解到甲一個(gè)訊息幼---金色江南格開(kāi)盤(pán)了！推廣目援的：在產(chǎn)品形院象被客戶土認(rèn)知認(rèn)可識(shí)的情況下，最盜大程度能地完成銷(xiāo)售皺套數(shù)(乘熱候打鐵，橫質(zhì)掃千軍指)。第三階陣段（熱塊銷(xiāo)期）兼：推廣主題映：金色江南紫，溫馨邂謙逅只一刻廣宣策社略：主打產(chǎn)蒜品價(jià)值膽（投資芽?jī)r(jià)值為勁主）廣告創(chuàng)忙意表現(xiàn)五：通過(guò)蓄客量期及開(kāi)盤(pán)喘期的大力冶宣傳，對(duì)社居住有需求另的客戶此扒時(shí)已經(jīng)對(duì)閃項(xiàng)目有了攜了解。此時(shí)，廣振告除了與燃之前期段濾表現(xiàn)的溫右馨居住外，文蜜案開(kāi)始戀增多，桌增加對(duì)忽項(xiàng)目的恨潛力分析，挖碎掘投資踏型客戶。廣告媒點(diǎn)介選擇：報(bào)廣、中孟郵、廣播儉廣告、電磚臺(tái)廣告戶外廣變告、網(wǎng)腸絡(luò)廣告廣告投放甚模式：（持續(xù)式爭(zhēng)）保持替客戶對(duì)產(chǎn)腥品的關(guān)注鑼度，報(bào)廣、中駛郵、廣播亮廣告、戶底外廣告、余網(wǎng)絡(luò)廣告全面垮更新，變保持中銹郵及報(bào)件廣每周更投放一次！第四階段焰（收尾期暑）推廣目的釋?zhuān)簩?duì)置業(yè)顧溜問(wèn)手頭掌顛握的客戶殼信息資料禍進(jìn)行出擊跟預(yù)進(jìn)（風(fēng)卷旁殘?jiān)?，大針珠小珠落垂玉盤(pán)）推廣主題大：金色江南境，你的底啊線在哪里再？廣宣策略藥：主打價(jià)格姥策略并結(jié)者合活動(dòng)推螺廣廣告創(chuàng)現(xiàn)意表現(xiàn)詠：在后期始的各種稻廣告投投放中，憤以文案聰為主，主幫要介紹遞產(chǎn)品的罩價(jià)格優(yōu)活惠及活博動(dòng)促銷(xiāo)滾送禮，以策讓利優(yōu)往惠送禮過(guò)誘使猶注豫不定督的客戶礙最終購(gòu)買(mǎi)宮！廣告投能放模式濱：（間隔性秋）根據(jù)市設(shè)場(chǎng)及政策的的變化，描調(diào)整價(jià)格后，劃適時(shí)的將牲訊息快速習(xí)的傳達(dá)至熟目標(biāo)客戶群體，知若開(kāi)發(fā)商提有其它促烘銷(xiāo)活動(dòng)要累求，也需及時(shí)將糾活動(dòng)相關(guān)寫(xiě)信息通過(guò)涉廣告告知替于眾！廣告媒緩介選擇酷：戶外廣唱告、中搶郵、報(bào)慕廣、短芝信銷(xiāo)售策惑略判清市憂場(chǎng)形勢(shì)封，理清綿銷(xiāo)售思謎路——明確銷(xiāo)懇售策略——公寓市糕場(chǎng)典型頓個(gè)案案名嘉恒廣場(chǎng)工地位置江東中山路（東部新城文化廣場(chǎng)對(duì)面）開(kāi)發(fā)商寧波國(guó)大雷迪森置業(yè)有限公司售樓處百丈東路24號(hào),嘉匯國(guó)貿(mào)一樓代理商華星售樓電話87339339規(guī)劃形態(tài)寫(xiě)字樓住宅公寓可售套數(shù)264套住宅,800套公寓層高平層2米8,復(fù)式4米5已售套數(shù)134套住宅,290套公寓面積范圍53-104平方米銷(xiāo)售率住宅51%,公寓36%主力面積53平方米得房率72%單價(jià)范圍17000-21000平均價(jià)18000近期銷(xiāo)售策略2011.7.2開(kāi)盤(pán)一次性?xún)?yōu)惠600/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅2000,復(fù)式4000元/平方米裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌電視機(jī)有SONY洗衣機(jī)有西門(mén)子空調(diào)中央空調(diào)日立熱水器電熱水器米博冰箱有西門(mén)子櫥柜有博洛尼廚具有博洛尼水龍頭有高儀油煙機(jī)有煤氣灶有潔具馬桶,水龍頭,洗臉盆杜拉維特床有公寓市齡場(chǎng)典型詢(xún)個(gè)案案名愛(ài)都會(huì)工地位置嵩江東路與長(zhǎng)壽南路交匯處開(kāi)發(fā)商寧波金輝置業(yè)售樓處鄞州區(qū)嵩江董璐577號(hào)代理商寧波金百利售樓電話88234888規(guī)劃形態(tài)酒店式公寓可售套數(shù)264層高4.5米已售套數(shù)107面積范圍44-48平方米銷(xiāo)售率2010.1.8開(kāi)盤(pán)40%主力面積45，48平方米得房率75%單價(jià)范圍平均價(jià)2萬(wàn)每平方米近期銷(xiāo)售策略一次性?xún)?yōu)惠500元/㎡,再打9.5折,首付50%,優(yōu)惠500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元每平方米裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌空調(diào)掛式美的或同級(jí)熱水器美的或同級(jí)櫥柜方太或同級(jí)廚具方太或同級(jí)油煙機(jī)方太或同級(jí)煤氣灶管道煤氣方太或同級(jí)燈具開(kāi)關(guān)不詳電梯公寓市場(chǎng)管典型個(gè)案案名蘇豪愛(ài)居工地位置東至大洋江，西至高等級(jí)公路指揮部，南至嵩江中路，北至大洋江開(kāi)發(fā)商寧波蘇豪置業(yè)有限公司售樓處嵩江中路269號(hào)

代理商寧波迪賽售樓電話

83016555規(guī)劃形態(tài)

1幢27層，酒店式公寓

可售套數(shù)201層高2.95米已售套數(shù)89

面積范圍59-75㎡

銷(xiāo)售率2011.6開(kāi)盤(pán)大概50%

主力面積

71㎡得房率77%

單價(jià)范圍平均價(jià)19000

元/㎡近期銷(xiāo)售策略一次性付清優(yōu)惠66666

元,按揭優(yōu)惠700元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有具體數(shù)據(jù),除電視機(jī),其他配套一應(yīng)俱全裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌電視機(jī)

洗衣機(jī)

西門(mén)子空調(diào)

美的熱水器

能率(日本)

冰箱

西門(mén)子櫥柜

漢斯格雅廚具

歐琳潔具

樂(lè)家電梯

日立公寓市場(chǎng)帖典型個(gè)案案名四明城市廣場(chǎng)工地位置四明中路與錦寓路交匯處開(kāi)發(fā)商寧波華龍投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)代理商寧波華龍投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話83010128規(guī)劃形態(tài)寫(xiě)字樓商鋪公寓可售套數(shù)396戶層高平層2米9,復(fù)式5米8已售套數(shù)119戶面積范圍32-77平方米銷(xiāo)售率2011.6開(kāi)盤(pán)30%主力面積41平方米得房率75%單價(jià)范圍13800-30000平均價(jià)15000復(fù)式30000近期銷(xiāo)售策略一次性8.75折

按揭9.75折裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌空調(diào)隱形嵌入式美的熱水器電熱水器櫻花櫥柜一般方太廚具一般方太水龍頭一般吉事多或箭牌油煙機(jī)一般方太煤氣灶一般方太潔具馬桶,水龍頭,洗臉盆吉事多或箭牌衣柜衣柜一組無(wú)燈具開(kāi)關(guān)一般三雄極光公寓市晉場(chǎng)典型縱個(gè)案案名中海雍城世家學(xué)院派工地位置高教園區(qū)錢(qián)湖南路1198號(hào)開(kāi)發(fā)商寧波中海和協(xié)置業(yè)售樓處項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)代理商

中海房產(chǎn)售樓電話

88166688規(guī)劃形態(tài)

56號(hào)樓34層可售套數(shù)

576層高

2.9米已售套數(shù)

159面積范圍

55㎡-75㎡銷(xiāo)售率

2011年7月開(kāi)盤(pán)28%主力面積

55㎡,75㎡得房率

76%單價(jià)范圍

1.6萬(wàn)/㎡-1.8萬(wàn)/㎡平均價(jià)

1.7萬(wàn)/㎡近期銷(xiāo)售策略裝修標(biāo)準(zhǔn)

55㎡精裝,75㎡白坯裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌電梯有

公寓市場(chǎng)弦典型個(gè)案案名新城名苑工地位置鄞州首南街道鮑家村天高巷222號(hào)開(kāi)發(fā)商寧波南苑置業(yè)有限公司售樓處寧波南苑環(huán)球酒店大堂代理商上海新聯(lián)康投資顧問(wèn)有限公司售樓電話82808999規(guī)劃形態(tài)1棟38層可售套數(shù)662層高16-29層3.2米,30-38層5.4米已售套數(shù)376面積范圍50-80平方米銷(xiāo)售率2010.1.23開(kāi)盤(pán)56%主力面積50-60平方米得房率65%單價(jià)范圍15000-23000平均價(jià)單層1.5萬(wàn),復(fù)式2.3萬(wàn)近期銷(xiāo)售策略總價(jià)優(yōu)惠3萬(wàn),一次性付清9.8折裝修標(biāo)準(zhǔn)單層2500每平方米,復(fù)式4000每平方米裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌電視機(jī)洗衣機(jī)空調(diào)掛式格力或同級(jí)品牌熱水器儲(chǔ)罐式電熱水器櫻花或同級(jí)品牌櫥柜歐琳或同級(jí)廚具歐琳或同級(jí)水龍頭Toto,科勒或同級(jí)油煙機(jī)歐琳或同級(jí)煤氣灶歐琳或同級(jí)潔具Toto,科勒或同級(jí)床國(guó)產(chǎn)品牌燈具開(kāi)關(guān)松下電工或同級(jí)品牌電梯三菱或同級(jí)公寓市壩場(chǎng)典型噸個(gè)案案名利時(shí)金融大廈工地位置學(xué)士路與惠風(fēng)路交匯處開(kāi)發(fā)商鴻泰置業(yè)售樓處銀苑大酒店裙樓代理商華星咨詢(xún)售樓電話

87330999規(guī)劃形態(tài)

1棟21層公寓可售套數(shù)

458層高單層3.2m,復(fù)式5.2m已售套數(shù)

67面積范圍

30㎡-90㎡銷(xiāo)售率

2011.7.30開(kāi)盤(pán)14%主力面積43㎡,48㎡,52㎡,60㎡得房率

68%單價(jià)范圍單層1.1萬(wàn)-1.5萬(wàn)/㎡復(fù)式1.3萬(wàn)-1.7萬(wàn)/㎡平均價(jià)單層1.3萬(wàn)/㎡,

復(fù)式1.5萬(wàn)/㎡近期銷(xiāo)售策略首付50%優(yōu)惠2200元/㎡，一次性付清優(yōu)惠2600元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)

2000元/㎡裝修內(nèi)容類(lèi)型品牌電視機(jī)

洗衣機(jī)

空調(diào)掛式格力熱水器電熱水器西門(mén)子冰箱

櫥柜

不知名品牌廚具

油煙機(jī)

歐林煤氣灶電磁爐美的水龍頭

TOTO案名振邦學(xué)仕匯工地位置學(xué)士路,萬(wàn)里學(xué)院西

投資興建寧波振邦置業(yè)售樓處麟寓路2號(hào)企劃銷(xiāo)售公開(kāi)日期建筑設(shè)計(jì)復(fù)式寫(xiě)字樓,公寓主力房型28㎡,49㎡,60㎡景觀設(shè)計(jì)主力總價(jià)總建面積20000多㎡可售戶數(shù)規(guī)劃形態(tài)1棟樓15層已售戶數(shù)未開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)11月規(guī)劃戶數(shù)162套(公寓124套)得房率面積范圍28㎡-60㎡單價(jià)范圍主力面積28㎡,49㎡,60㎡平均價(jià)公寓市仿場(chǎng)典型陡?jìng)€(gè)案市場(chǎng)小歸結(jié)根據(jù)目前恭市場(chǎng)在售通的公寓樓僵項(xiàng)目情況袍，由于房膊地產(chǎn)政策矮影響普遍標(biāo)銷(xiāo)售率不釋高，銷(xiāo)售益周期偏長(zhǎng)翅。公寓樓治裝修平獸均在200張0元/㎡左右，大堡多為部分罷需固定家棵電家具配成備?？蛻羧杭街性谶^(guò)渡桿性客戶購(gòu)閃買(mǎi)為主，虎部分投資曲性客戶目前鄞推州區(qū)在暮售小戶潤(rùn)型公寓請(qǐng)樓余房艙約1700套，而戲市場(chǎng)反銷(xiāo)映相對(duì)皇平淡，節(jié)去化較裂慢。一扣方面由鹿于房地籌產(chǎn)政策銹影響，饑市場(chǎng)觀足望氣氛悼濃厚。會(huì)另一方愚面由于產(chǎn)土地成賞本較高廢，導(dǎo)致蠶售價(jià)較貴高，大越多項(xiàng)目斑由于是桂商業(yè)用趁地要求50%的首付，升導(dǎo)致首付借款項(xiàng)加高衡。入剩市萍時(shí)薪間考慮到現(xiàn)憤場(chǎng)施工進(jìn)喊度的要求鐵和房地產(chǎn)勁整體銷(xiāo)售壯市場(chǎng)時(shí)間量段的節(jié)點(diǎn)啊，具體擬夏推售時(shí)間夸制定如下閘：201月2年2月18日：正式豈對(duì)外公阿開(kāi)銷(xiāo)售四。2月18日—2月28日：為期飄十天的啦內(nèi)部認(rèn)欄購(gòu)期。“現(xiàn)代建溫馨的趙愛(ài)居模詞式士寧波新擾生代中吹產(chǎn)階級(jí)室生活的嚇樣板”銷(xiāo)售飯周落期階段月份周期銷(xiāo)售率一12年2月—9月8個(gè)月達(dá)至銷(xiāo)售率40％二12年10月—13年1月4個(gè)月完成銷(xiāo)售率70％以上三13年2月—4月3個(gè)月完成銷(xiāo)售率85％以上四13年5月—7月3個(gè)月完成銷(xiāo)售率95％以上預(yù)計(jì)目世標(biāo)銷(xiāo)售勿周期18個(gè)月，往銷(xiāo)售率腹達(dá)95%以上。各階段銷(xiāo)講售目標(biāo)銷(xiāo)莫售蕉進(jìn)裙程醞釀期前期可田在?寧波日統(tǒng)報(bào)?或者相生關(guān)報(bào)刊盡上刊登列本案樣奸板房開(kāi)閑放的信家息，介滾紹開(kāi)發(fā)座公司發(fā)偶展?fàn)顩r拔及項(xiàng)目洽的基本莖形象，樹(shù)立“鴻癢德房產(chǎn)”愉的品牌形味象，在目碧標(biāo)客戶及五廣大公眾菊心中建立戒良好形象盞?，F(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)角吃大廣告牌塊，區(qū)中心孔廣告牌公交車(chē)公車(chē)身廣御告。工地現(xiàn)場(chǎng)魄清理美化仆，制作圍湯墻廣告確定銷(xiāo)轎售隊(duì)伍粉，人員椅進(jìn)駐各種銷(xiāo)移售道具華制作完尊成銷(xiāo)售數(shù)鳴據(jù)編制扛完成樓書(shū)、姨沙盤(pán)制狹作此階段窮準(zhǔn)備工盡作完成賀，對(duì)客痕戶可預(yù)擁約登記題，置業(yè)免顧問(wèn)嚴(yán)血格按銷(xiāo)決講數(shù)據(jù)箱及培訓(xùn)赤流程作陣業(yè)，統(tǒng)遵一口徑運(yùn)，確定王主體客之戶，便呢于正式織銷(xiāo)售工保作的開(kāi)拍展，定比時(shí)總結(jié)跑，查堵目漏缺，吸提高小舟區(qū)知名本度，建予立品牌殖形象。引導(dǎo)期（錘預(yù)售證取憶得，內(nèi)部侵認(rèn)購(gòu)開(kāi)始育）對(duì)已登記年客戶作預(yù)講約，篩選梳客戶，預(yù)陜告客戶購(gòu)手房需準(zhǔn)備寺手續(xù)營(yíng)造售前母氣氛售樓部布貧置完成預(yù)告客呈戶公開(kāi)相日期來(lái)人來(lái)斗電接待諒，登記罵整理售前發(fā)布份會(huì)，為開(kāi)廚盤(pán)剪彩做么準(zhǔn)備銷(xiāo)售人守員完成孝協(xié)調(diào)配但合工作證，人員傘進(jìn)一步殃磨合，俗此階段斜開(kāi)盤(pán)在撈即，為栽開(kāi)盤(pán)作道好案前松準(zhǔn)備，渴進(jìn)入開(kāi)菠盤(pán)倒計(jì)格時(shí)，準(zhǔn)昏備引爆柳客戶。做好內(nèi)近部客戶武房源預(yù)畜約登記隊(duì)工作公開(kāi)強(qiáng)制銷(xiāo)期（博預(yù)計(jì)12年2月）發(fā)布開(kāi)籠盤(pán)廣告捆，吸引腥新客戶梢，通知講預(yù)約客貝戶，集費(fèi)聚人潮境，制造魂火爆場(chǎng)敢面。作好簽同約工作作好日?qǐng)?bào)設(shè)表，下班貸前匯總，串審查，查鴉找問(wèn)題通