山東房地產(chǎn)住宅項目營銷策劃報告

xx名家

——XX（中國）入濟第四年的又一次巔峰巨獻2006年6月正式進軍濟南房地產(chǎn)市場之初，XX（中國）便憑借XX·城市之家當年拿地、當年開發(fā)、一年售罄、提前兩個月交付的速度，以及緊湊實用的產(chǎn)品贏得了濟南市民的青睞，贏得了業(yè)內(nèi)的高度評價！2010年，在XX（中國）進入濟南的第四年……之后，XX（中國）又以一年一個項目的速度相繼開發(fā)了XX·碧水尚景、XX·國際城市花園兩個高品質(zhì)熱銷樓盤……關系營銷實現(xiàn)業(yè)績與品牌共贏——XX名家項目營銷策劃報告撰寫：山東XX項目一部時間：2010年1月20日謹呈：山東XX置業(yè)有限公司目標：XX（中國）在濟南取得又一次輝煌和完勝叫座XX（中國）在濟品牌鞏固提升2010年2個月銷售6.3億30個月內(nèi)實現(xiàn)項目清盤以上既是我們的目標，也是我們此次報告的出發(fā)點。走近XXXX集團旗艦XX地產(chǎn)于一九七八年成立于香港，經(jīng)過逾三十年的發(fā)展，XX地產(chǎn)分行數(shù)目達五百間，成為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)代理公司之一，鑄就XX“王牌”代理品牌！集團主席施永青先生于二零零一年間，成功全面收購利嘉閣地產(chǎn)代理有限公司后，占據(jù)香港交易市場占有率絕對第一的位置，市場占有率超過50％，員工人數(shù)逾萬人。年傭金收入70多億港幣，傲視同儕；業(yè)務遍及營銷策劃，一、二手住宅、寫字樓、商鋪租賃及買賣，物業(yè)估價、地皮買賣等。1994年香港XX集團在北京成立其國內(nèi)的第一家分行，繼而于1998年設立XX（中國），專責國內(nèi)房地產(chǎn)代理中介業(yè)務；憑借母公司純潔忠誠的經(jīng)營理念，于國內(nèi)房產(chǎn)代理業(yè)務上貫徹始終，堅守不參加炒賣、成交力強、服務全面、掌握市場脈搏、公開信息、公平交易等宗旨，成功樹立「皇牌代理、信心標記」品牌形象。至2010年1月，XX（中國）已在大陸開設二十七家分行，員工20000多人，2009年傭金收入更是突破八十億元人民幣。XX集團大中國框架基本確立，現(xiàn)已成為全國最大的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。XX（中國）先后與國內(nèi)數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)取得了良好的長期合作關系，如深圳萬科、天鴻集團；北京的華遠、開發(fā)總、住總、首創(chuàng)、城建集團、金融街控股、國華置業(yè)；香港的江山控股、南益集團；上海實業(yè)、萬基置業(yè)、GIC、富華集團、合景泰富等，更是與萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、上海實業(yè)、萊鋼集團和山東黃金地產(chǎn)建立了長期的戰(zhàn)略性合作伙伴關系。XX更以其專業(yè)的團隊、良好的信譽、優(yōu)質(zhì)的服務得到了各大開發(fā)商一致的好評。山東XX作為XX（中國）的第十五家分行，更將融合其他分行的精髓與成功經(jīng)驗為貴司提供更專業(yè)的全程策劃銷售代理服務。山東XX以濟南為中心，重點服務濟南項目。公司定位為專業(yè)的地產(chǎn)服務商，以整合XX全國資源有效為開發(fā)商提供專業(yè)建議和服務。XX地產(chǎn)三十年的企業(yè)文化；XX地產(chǎn)團隊的合作和敬業(yè)精神；XX地產(chǎn)的專業(yè)性；XX地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的口碑；XX地產(chǎn)每年上百個項目的成功案例及山東市場30多個項目運作的經(jīng)驗；XX（中國）擁有大陸和香港網(wǎng)絡資源優(yōu)勢；XX（中國）中央HR進行人員的垂直化管理。XX地產(chǎn)優(yōu)勢山東XX近三年所承擔銷售代理項目一覽表項目名稱規(guī)模合作時間及銷售率濟南XXXX新城總建面30萬平米（住宅）2004年至今目前一期銷售率100%濟南XXXX商城總建面1.3萬平米（商業(yè)）2005年9月至2006年9月銷售率100%青島XXXX大廈總建面10萬平米（綜合）2006年8月至2007年10月銷售率100%臨沂XXX商品城總建面11萬平米（綜合）2006年3月至2007年8月銷售率100%臨沂XX金頂總建面10萬平米（住宅）2006年2月至2007年3月銷售率100%山東XX近三年所承擔策略顧問項目一覽表項目名稱規(guī)模合作模式濟南魯能XXX總建面300萬平米（住宅）項目市場研究及監(jiān)控濟南XX美郡總建面23萬平米（住宅）前期市場研究定位及營銷策略濟南XXX總建面80萬平米（住宅）前期市場研究定位及營銷策略濟南XXXX總占地12平方公里（住宅）前期市場研究及規(guī)劃布局濟南XXXX新城項目總建面360萬平米（住宅）前期市場研究及產(chǎn)品定位濟南XXXX總建面2萬平米（商業(yè)）前期市場研究及招商策略青島XXXX總建面10萬平米（綜合）前期市場研究定位及營銷策略青島XXXX總建面12萬平米（住宅）前期市場研究定位及營銷策略臨沂XXXX總建面10萬平米（綜合）前期市場研究及產(chǎn)品定位山東XX目前操作項目XX·99項目位置：旅游路發(fā)展商：山東黃金地產(chǎn)總建筑面積：110萬平方米物業(yè)類型：高檔住宅及公建配套XX貢獻：全案代理該項目,利用XX靈敏的市場監(jiān)測及豐富操盤經(jīng)驗,為該項目前期進行了準確的市場定位和客戶定位,目前已完成了部分面積的團購,推出3萬余平米當月售罄（最高單價12500元/平方米），同時積累了大量的市場客戶,贏得了開發(fā)商高度認可。項目位置：經(jīng)十東路發(fā)展商：山東XX地產(chǎn)總建筑面積：42萬平方米物業(yè)類型：高檔公寓與高檔寫字樓XX貢獻：利用XX靈敏的市場監(jiān)測及豐富操盤經(jīng)驗,為項目前期進行了準確的市場定位和客戶定位,目前項目銷售工作進展順利,項目已于09年7月份開盤，一期5萬平米寫字樓已經(jīng)售罄。XX時代廣場項目位置：經(jīng)十路510號發(fā)展商：萊鋼建設總建筑面積：30萬平方米物業(yè)類型：中高檔住宅XX貢獻：全案代理該項目,利用XX的完善市場監(jiān)測及客戶資源優(yōu)勢進行有效的市場定位及客群分析，根據(jù)市場形勢及時進行策略調(diào)整和策劃活動配合，滿足發(fā)展商的回款要求，目前項目一期已經(jīng)售罄，二期多層部分即將開售。XX凱旋新城項目位置：趵南路文化西路交匯處發(fā)展商：山東XXXX集團總建筑面積：8萬平方米物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、高檔公寓XX貢獻：利用XX專業(yè)嚴謹?shù)氖袌鲅芯考柏S富操盤經(jīng)驗,目前為項目進行市場定位和客戶定位,根據(jù)開發(fā)商回款要求，目前項目正在進行前期團購，正式推廣工作4月份開展,計劃10年7月開盤.XX旺角XX地產(chǎn)其他地區(qū)操作項目列舉項目名稱規(guī)模項目名稱規(guī)模北京XXX總建面60萬平米（住宅）深圳XX第五園總建面25萬平米（住宅）北京XXX國際居住區(qū)總建面260萬平米（住宅）深圳XX金域藍灣總建面30萬平米（住宅）北京XX公社總建面33萬平米（住宅）深圳XX天琴灣總建面80萬平米（住宅）北京XX國際公寓總建面10萬平米（住宅）深圳XX金域華府總建面19萬平米（住宅）北京XX杭城總建面35萬平米（住宅）深圳XX深圳灣畔總建面17萬平米（住宅）上海XXXX花園總建面80萬平米（住宅）上海XX橡樹灣總建面23萬平米（住宅）上海XX花園總建面70萬平米（住宅）上海XX灣流域總建面20萬平米（住宅）本項目機構設置項目總負責項目總執(zhí)行策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理策劃師銷售主管助理策劃師置業(yè)顧問投資顧問部品牌拓展部Part1市場研究Part2項目定位Part3物業(yè)類型調(diào)整建議Part4營銷Part5執(zhí)行力政策變化競爭分析客群定位市場定位執(zhí)行力銷售力Part1.1國家政策地方規(guī)定Part1市場研究政策變化市場研究

政策變化2009年，中國房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的一年。2010年，……全年房價漲幅24%，創(chuàng)造近15年之最！全年銷售面積9.3713億平方米，比2008年增長42.1%。國家是否會允許中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)2009年的瘋狂，會出臺怎樣的政策？在國家相關政策出臺后，地方政府會做出怎樣的反應？會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生怎樣的影響？對本案開發(fā)有何影響和啟示？市場研究

政策變化宏觀政策營業(yè)稅征收2改5.doc國四條.doc拿地首付款提高.doc市場研辭究政策變化宏觀政策國11坦條出臺胸.do攜c市場研究政策變稀化宏觀政策懸研究小結通過以上貢國家近期時出臺的相磁應政策分上析可見：200佩9年全國張房地產(chǎn)雞房價瘋息漲的情派況已經(jīng)遭引起國婚務院的市高度重答視，并純表明了微中央政堆府對于必遏制房度價上漲木過速的紋決心。焰但執(zhí)行徐效果最幫終取決承于地方排政府配某合執(zhí)行轉的力度疼和是否繪有更強才硬、更紛直接的絡措施出阿臺。對從短期1-3個月來看小，市場會威受一些沖曬擊，主要脾是政策效普應導致短期觀渡望會使乖成交量共會回落，房價應改該不會出鉤現(xiàn)太大波每動。從201范0年整個市肌場需求趨伯勢來看，春需求相對拔于200蜓9年可能卵會有所電下降，亂但幅度如不會很詳大，也猛會大大臘高于200不8年的水平柔。從201仆0年整個竄市場供距給趨勢申來看，泊放量是頭不可避鏟免的。從201更0年整個市祝場房價走好勢來看，全年整拌體房價瞎不會下績跌，仍賠然會保晝持小幅億上升態(tài)念勢。市場研乖究政策變釀化地方規(guī)貨定濟南不再麥審批6層以下建筑悶.doc公積金二巷套房首付比例或將綢提高.d紋oc市場研鎮(zhèn)究政策變化地方法分規(guī)研究刮小結通過對首濟南最榴近出臺弊或擬定胳中的相蔬關規(guī)定吉分析可棉見：濟南市磨將借助因全運帶猾來的城剩區(qū)建設劉之勢，旺進一步襯加大舊好城改造盈力度，舅提升城盲市國際贈化形象腐。舊城改造咬力度的加揚大，原地納安置的拆鉗遷補償方隙式，一方致面將大大把增加城區(qū)循商品住宅模的供應量馳，另一方汽面又會分姜流很大一幼部分購房越客戶。如公積倉金首付悼政策調(diào)毒整，將偶會徹底到貫徹國寶家關于錯“二套鴨房”貸蹈款的政千策，徹證底截斷剝購房者斜商貸后偵走公積溪金規(guī)定券漏洞的斜路子，夸投機性祥購房受肺打擊嚴貧重，一慢定程度俯影響樓旱市成交檔?！安辉偃σ?guī)劃審廟批6層以下妥建筑”逆將迫使允開發(fā)商你通過重券新合理劉規(guī)劃物積業(yè)類型爭來提高便項目品約質(zhì)、提狼高售價。Par蝦t1.2城市供應區(qū)域供應Part淹1市場研究競爭分析市場研究競爭分臨析城市供應賄——20鍋09年成濱交土地200遞9年濟蹦南市共成交居住喚用地51椅宗，總用貴地10滔20.尿7畝，規(guī)劃總建吳筑面積約賽為859稿萬平方米，建筑訊形式均走以高層燙住宅產(chǎn)標品為主戰(zhàn)，平均驗個案在胳15萬伯平方米吧左右，雁但預計憤201握0年上需市項目螞在20殲個左右就，整體扁供應與園200抗9年相避仿，供梅應平穩(wěn)浮。行政區(qū)成交宗數(shù)（宗）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）最高樓面地價（元/平方米）歷下區(qū)252729884市中區(qū)153232250歷城區(qū)41091701槐蔭區(qū)4822025天橋區(qū)3732404合計51859——市場研朋究競爭分析城市供朱應——宰201險0年初激土地供幫應濟南市國涼土部門的喪官方網(wǎng)站疤顯示，從狡2009防年12月筍28日至蔑2010層年1月1脆3日，短膛短半月里鹽，先后發(fā)套放了四批耽13塊地闊。13宅塊土地總邁面積超過但120萬陷平米，按畢照平均容啦積率2.議2計算，牢總建面約兔270萬厲平米，接斗近200即9年全年想住宅成交豪總面積—啞—290步多萬平米芳。濟南市年寫初大量放拖地表明濟南市受政府在碧積極響忙應貫徹捧國家“薦增加住待房建設怠土地有情效供應處”的政均策，以刻有效遏州制房價梅過快上南漲趨勢。土地供應蘿充足，將仍有效降低挺土地競拍拆激烈程度沸，從而降賴低開發(fā)成任本，為平消抑房價提默供可能。按照正常添的開發(fā)周毀期測算，沃2009熄年底或2插010年望上市土地山需要在2街011年場才能進入臥開發(fā)市場孤，2010驚年市場供各應仍然處匠于平穩(wěn)之場勢，旺盛乓的剛性需偉求購房市切場將促使票濟南房價貫持續(xù)平穩(wěn)地增長。區(qū)域項目數(shù)量10萬㎡以上項目數(shù)量7000-9000元/㎡項目數(shù)量均價總建筑面積東部1210107338544.5南部2227300354中部00000北部110550912西部7646750463.5合計22191667241374目前，秀濟南在益售住宅臂項目數(shù)壩量不多含，有房應源樓盤借僅有2維2個，剃供應量嶼較前幾犧個月明俯顯減少屆，項目傾去化速返度較快摘。北部因御獸景園、君么逸左岸等突區(qū)域內(nèi)偏橡高價樓盤巴的售罄造煌成區(qū)域價奇格下降，橫環(huán)比上月敢下降5.干36%。市場研究競爭分層析城市供應鮮——在售趕項目區(qū)域項目名稱總建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型區(qū)間均價（元/㎡）存量（萬㎡）2010年計劃銷售量（萬㎡）東部XX慧園30高層花園洋房80-120平米兩室、三室660013.413.4東部XX美嘉26高層小高層70-100平米兩室620044東部中海XXXX28高層花園洋房79-82平米兩室，95平米左右三室，147平米四室73001010東部XXXXX41高層花園洋房95平米兩室,130平米三室640031.578.4東部XX花園26.5高層76-100平米兩室，120-140平米三室650016.510東部XX國際12高層87-95平米兩室65009.79.7市場研米究競爭分陜析城市供應虹——在售喂項目個案東部XXXX全運村183高層花園洋房別墅95平米兩室,130平米三室11000155.326.4東部XX豪庭86.4高層90-100平米兩室130-140平米三室880046.1413.2東部XXX104高層小高層花園洋房90-95平米兩室147平米三室850099.414.4東部XX現(xiàn)代逸城27高層花園洋房87-95平米兩室,120-160平米三室7800819市場研扎究競爭分析城市供應乒——在售吩項目個案西部XX100178高層多層60-100平米一室、兩室92007710西部XX御景城41高層85-120平米兩室、三室8000374西部XX新城（西地塊）10.6多層112平米三室、75平米一室80002.62.6西部XX天沅80高層多層86-139平米兩居、三居800008南部XX花園30高層多層140-170平米三居800010.419.6南部XX領秀城324高層多層別墅86-117平米兩居、117-150三居78001449合計1227.5665.01181.7市場研究競爭分帝析城市供削應——瞎在售項地目個案所在區(qū)域項目數(shù)量10萬㎡以上項目數(shù)量2010年入世項目數(shù)量2011年入市總建筑面積東部10873261.2南部3221322.4中部211144.9北部5532156西部222069合計221857853.5由上表可睡見，濟南代市（主城裂區(qū)）新增輕項目22棋個，預計網(wǎng)未來三年馳內(nèi)新增項足目供應面漿積達85篩3.5萬慚平方米，史平均每年口近300近萬平米的懷供應量與憤往年相比敲變化不大畫。市場研究競爭分析城市供織應——梨新增項在目濟南目前秤在售項目裂（主城區(qū)開）基本無6000元/㎡以下項目澤，均向7000元以上鐵挺進；責特別是品牌開發(fā)提商高價拿臟地將左右知濟南步入框萬元時代。項目所孟處北部姐區(qū)域供湊應量較而少，價職格上漲甜潛力巨個大，隨況著小清俱河改造智進程不摧斷加快電，將呈競現(xiàn)后來脫居上之用勢。在售項雪目戶型以75-囑95平米左右樸兩室和95-1己30平米三泄室為主偷，其中75-計95平米之間遺的兩室、95-德120平米之炸間的三尼室等偏經(jīng)濟紙型戶型江最為熱熔銷。市場研忽究競爭分析城市供隸應——甜市場小存結近期價格的持世續(xù)上漲、提在售供應州量的不足克造成濟南頃住宅市場逃價漲量跌流的局面。整個市場饅潛在供應湯量大，新周舊項目總乒供應量達中到近150算0萬平米，2010年預計推黨售量在300萬平米左酒右。由于未卵來一年的剃政策目前青尚不明朗擴，開發(fā)商敬在推售量地上可能會遠有所保留單，一旦政旨策明朗化粥，推售量迎還有可能爛增加。新增項目坑數(shù)量22個，未賢來三年功內(nèi)總供框應量應笛能達到853迅.5萬平方結米，平朽均每年迷近300萬平米的接供應量與2009年市場供套應相比較敗為平穩(wěn)。市場研則究競爭分倚析城市供聚應——塔市場小閃結市場研究競爭分以析區(qū)域供應俊——土地耍供應XX名家本案所在革的北二環(huán)近以南、核濟洛路述以東經(jīng)一路以聾北隸屬天哲橋區(qū)區(qū)域計劃仔出地2押2宗，妥占天橋區(qū)總計劃噸出地數(shù)量納的45%區(qū)域潛默在土地打較多，略未來2—3年俯內(nèi)開發(fā)量肉巨大編號項目或地塊占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）土地性質(zhì)產(chǎn)品類型開發(fā)公司預計銷售時間1XX名家2055居住高層多層山東XX置業(yè)有限公司2010年下半年2重汽XX日化項目1533居住高層小高層多層中國XX汽車集團房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年中旬3尚品·XX1216居住高層多層山東XX資源地產(chǎn)有限公司2010年下半年4XX國際2040居住高層小高層天津XX投資集團2010年5冠華XX項目8.420居住高層小高層XX置業(yè)2010年下半年合計75.4164市場研傷究競爭分析區(qū)域供榜應——戲同期項些目由上表可筆見：目前小清的河板塊潛鍬在供應量頑約為160多萬平爹米，預彼計201愉0年推出量旁約為40萬平米左炭右。小清河沿登線土地市預場活躍，品成為濟南抓炙手可熱包的開發(fā)區(qū)招域，現(xiàn)成烏交土地鵲推出時戚間多集婚中在2010年下半蓬年前后急。隨著201由0年土地世上市量價進一步社加大，2011年下半年盯以后開發(fā)盼量量將進獄一步加大屠。市場研究競爭分析區(qū)域供應躍——同期媽項目通過對膝本案區(qū)述域供應察市場分銷析可見廢：小清河兩申岸區(qū)域成已為未來濟笑南開發(fā)熱恥點區(qū)域。濟南主城打區(qū)6層以跟下建筑不參再審批成段就項目最型后稀缺產(chǎn)脹品。距離市員中心較許近，客蠢戶來源畜豐富，吼剛性客恨戶量巨角大。周邊土地糖價格不斷秧上漲，支遲撐高價入被市可能。高單價付時代呼尤喚低總遣價產(chǎn)品駐。濟南進入飛新一輪激牙烈競爭階蕉段的前期鑒。市場研行究競爭分析區(qū)域供應劣——市場澤小結市場研蜂究小結通過對靈近期國并家政策翻、地方灰法規(guī)和埋市場供覆應分析其可見：201束0年國家嘆將嚴厲稀打擊投伍機購房俯，有效精增加土暫地供應繁，加速跑普通商國品住宅凳開發(fā)，驕結合其廢他金融移等政策針有效遏緩制房價圣上漲過傳快現(xiàn)象藍，但在房溉價平穩(wěn)脹的情況直下，政責府后繼仁政策將賊放緩出征臺。受政策餓出臺的逗影響，量短期內(nèi)逝將使一坐線或二說線房價訊過高城滔市的房售價出現(xiàn)未小幅回假落，但侍在國家名后繼政憑策乏力旗的情況足下，預上計2010年下半列年房市逗將重新巧回歸，攜平穩(wěn)發(fā)稠展。受當?shù)鼐I房地產(chǎn)微供應情誤況和房戴價水平苗影響，徒國家最咬近出臺踏的相應女政策，對如濟南芒這樣的二香線及其以芬下城市房損地產(chǎn)發(fā)展租影響不大攀，2010年將繼續(xù)逢出現(xiàn)供需逐兩旺的局敢面。濟南市斗“不再宏規(guī)劃審讀批6層以下建箏筑”的規(guī)黑定將促使未開發(fā)商積扭極尋求更付加合理的扛產(chǎn)品組合億方案，以單提高項目外品質(zhì)和項騎目售價。七八層蜓電梯洋夏房將成杏為市場農(nóng)新的寵漏兒。Part2.1SWO尸T分內(nèi)析Part遙2童項目定位S.W焰.O.衰T矩陣S.W.光O.T分析小假結優(yōu)勢分析（Strength）劣勢分析（Weakness）S1：項目整體規(guī)模大，市場影響力強S2：XX品牌實力強大，在濟南頗具影響力S3：周邊市政配套和項目內(nèi)部配套齊全，生活便利。S4：緊鄰南北主干道歷山路、東西主干道北園大街，項目周邊多條公交線路直達市中心，交通便利S5：鄰近居然之家、紅星美凱龍、黃臺建材市場、東亞家居、富雅家居等，潛在客戶的購買力較好W1：在濟南市區(qū)的地理位置，不符合濟南人“住東不住西，住南不住北”的居住習慣W2：地勢低洼，大雨后易積水W3：緊鄰主干道歷山北路，向北直通繞城高速，大型車輛過往頻繁，灰塵污染較嚴重機會分析（Opportunity）威脅分析（Threat）O1:區(qū)域內(nèi)物業(yè)總量稀缺，直接競爭項目少，存在一定需求量，區(qū)域價值凸顯O2：小清河治理改造工程的實施，將有力提升整個北部形象，帶來區(qū)域價值提升O3：宏觀經(jīng)濟大勢向好O4：區(qū)域內(nèi)清河板塊一枝獨秀，地理位置、自然景觀稀缺，形成北部城區(qū)新版塊T1：人文環(huán)境和自然環(huán)境較差；北園商圈，人流物流量大，居民構成較復雜T2：周邊潛在購房者對高層住宅的建筑形式接受程度較低T3：國家相關政策變動影響整個市場發(fā)展項目定位SWO殿T分析SWOT衣矩陣Fac咬tor仰1：獨恢特的產(chǎn)沿品競爭容力Fac應tor取2:憲小清河隨改造成圓就項目辰區(qū)域價挪值提升Fac芬tor趴3:虜XX品林牌強大融影響力價廣值項目定位SWOT竟分析SWO僑T分析趨小結—望—核心合價值通過項目爸SWOT般分析可見托，項目的驗核心競爭鄰力有3個著方面：Part2.2項目定位Part茅2項談目定位客群定位市場定諒位項目定位客群定弄位客群來年源由于項目著體量較大瓣，區(qū)域內(nèi)斜客戶資源遷豐富，前期以區(qū)肢域內(nèi)客戶攀為主，中弱后期客戶極來源將擴禁大至城市厲中心區(qū)域甘和其他區(qū)你域。地緣關系黃臺區(qū)域北園區(qū)域二環(huán)東區(qū)域花園路區(qū)域交通牽引泉城廣場山大路老東門產(chǎn)業(yè)帶動洛口商貿(mào)區(qū)北園商貿(mào)區(qū)其它因素市內(nèi)其他區(qū)域地理緯度工作緯度原地升級或投資遷入項目定位客群定岡位客群來酒源游離1象0%重點客宰戶40拌%核心客戶50%看好區(qū)海域價值君的其他粗城區(qū)客午戶交通牽引薦客戶地緣性客廳戶和工作站緣客戶價值觀：裂長期在區(qū)全域內(nèi)生活工作，嚴對區(qū)域鄉(xiāng)豐的價值惜認同極高，了解叢區(qū)域內(nèi)的踐所有配套設施，買有著相襪當?shù)膬?yōu)博越感并相信區(qū)嚼域的發(fā)車展前景緣瑞，看到了物業(yè)的皆升值過程缸。置業(yè)目哀的：升專級自住櫻或投資存在重遭復購買靈的可能霞?？腿海寒?shù)鼐用駥?，黃臺、膽北園、洛扔口商貿(mào)述區(qū)私企脆業(yè)主、中高端白版領。價值觀：等了解區(qū)域馬并有認同感，希漫望進入宇這個區(qū)艱域。置業(yè)目劉的：改融善、升諒級自住客群：項目周邊程5—8公昂里范圍內(nèi)年輕白默領和原著纖居民。價值觀：誤看好區(qū)域補發(fā)展價值檔，追求房屋榴保值增值侄和租賃需射求的投資財投機客赤戶。置業(yè)目愿的：階技段性居扁住、投敘機投資。項目定顆位客群定位住宅產(chǎn)慌品客群鐵構成項目定位客群定勞位游離1防0%重點客戶掉30%核心客戶60%區(qū)域認可煤地段價值舍和XX品盟牌的追隨釋者高端白領姑、長期商溪旅居住的夢階段性居炸住投資客勾戶純粹的投皇資客戶階段性自型住的投資鄙客戶中端資牢產(chǎn)處理筑客戶市區(qū)投資懲客戶，其偷中區(qū)域客限戶為主置業(yè)目的慣：認可區(qū)蝴域內(nèi)的租賃河投資回報炭，有相對菜充裕的盯資金用于投資忌，選擇比投資門檻相對禿低的產(chǎn)沃品，降低風險。置業(yè)目界的：長敵期在濟仆南外派去或濟南本糖地的中神高級單丘身白領柿，為了過度銳性居住而烘購買，一劈燕旦自己不含住，可董以用于祝租賃或紹銷售。置業(yè)目些的：認鈴可XX領的品牌槍，有足夠蹲的資產(chǎn)司投放到便房地產(chǎn)華這個升值雁潛力巨肢大，風鄙險較小腐的投資方向信中，重復電購買，用躲于租賃或灣銷售。公寓產(chǎn)膨品客群絹構成項目定位市場定被位住宅產(chǎn)品愧市場定位城市中心劈燕國際水畔凈生活社區(qū)如果把本皺項目比做懇一個人，萄她就是一駝個有著好促的身世、閘高學歷、有國愁際視野，多性格儒雅認而謙遜，桌內(nèi)心上進朝的好青年扣。如果和她端一起生活里，你將進燦入城市中豪心國際敲水畔的婆品味人順生城市中心仇國際水畔夕生活社區(qū)印，國際化養(yǎng)視野與喬生活世界很大喉也很小，凡與世界居乒民為鄰，春搭上inte艦rnat鹿iona憲l的早班車滅，進入世關界的對話勿圈。水畔社區(qū)嫂，小清河晶成為自己濱的私人碼聯(lián)頭小清河改再造后面貌稱煥然一新青，抬腿即璃到，尊享屬岔于自己皂的私人廣碼頭。品牌開發(fā)避商傾心打抄造，品質(zhì)習精湛品牌開發(fā)挎商，一年販一個項目嚼的速度書鄭寫著濟南開發(fā)楊的奇跡舉，同樣啟詮釋著洞什么叫捕精湛。10分鐘都市毀生活圈，樹生活就是駕這么便利一切城智市配套負近在咫駐尺，超趣市、商雜場、公園……從來不曾醒遠離你的藏生活。一個有點自己品識格的社露區(qū)這個城市揚里，如此刑貼近水的斧項目不多紅，真正懂得歲水、懂逝得享受燙水畔生員活的人純更不多……項目定位市場定位住宅定箏位——母價值體慚系具備優(yōu)良筐居住屬性本的投資公壞寓XX全方京位優(yōu)質(zhì)物觀業(yè)服務精裝修，捐送部分家弦具（活動獲圣得）產(chǎn)品：4灰0—60妖㎡1居室劈燕為主戶型近鄰小造清河綠娘化帶，滋景觀優(yōu)茄美項目定搜位市場定位公寓產(chǎn)楊品市場寧定位Part摟3物業(yè)類型塔調(diào)整建議如本案規(guī)神劃報批亦體收到濟南市溫城鎮(zhèn)化旋工作會寫議關于捕“不再駕審批6混層以下抵建筑”怕的規(guī)定的影響易，則建筋議物業(yè)脅類型調(diào)痛整為：7層電梯括退臺花園推洋房+高要層住宅物業(yè)類型調(diào)整建議物業(yè)類型巨規(guī)劃布局整體規(guī)巡壽劃布局汪按照前傲期規(guī)劃狀方案布局花園洋狐房和高層陷，因為花止園洋房僅增高級一層，絹且頂層獄小面積藥復式，所以，整臂盤單元數(shù)精和戶數(shù)變咸動不大。7層電唇梯退臺扭花園洋泰房？！物業(yè)類型調(diào)整建議為什么是耗7層而不芝是8、9擔、10甚冷至11層茅以上的小薪高層？這豆首先要回晝歸到花園陶洋房出現(xiàn)鞋的初衷—皮—以高端膊產(chǎn)品類型害拉升整盤射品質(zhì)，進平而實現(xiàn)利孫潤的更大作化，這是右目前市場預較為流行紐奉同時消費譽者廣泛接統(tǒng)受的做法培，無需過硬多解釋。我們重炸點來探拴討7層工的問題花。我們?yōu)槭材久唇ㄗh做坡7層電梯剩退臺花園造洋房？濟南市收城鎮(zhèn)化機工作會匠議關于攔“不再溫審批6胸層以下滴建筑”略的規(guī)定聽起來似午乎是個壞圣消息，但估卻未嘗不理可以轉變治為好消息松。游戲規(guī)宗則重新染制定，辣原本只彩能受指司標限制雹只能做坦中高端只產(chǎn)品的掛我們可職以有機汽會搶占轎市場的健最高點喊——7餃層電梯掩退臺花尤園洋房爸。新政之下麥，客群對交容積率指備標將更為闖敏感，低密度產(chǎn)盞品的稀缺柿性有可能茶超過歷史壩上任何一琴個時期，20笑04年充深圳萬黑科城低堅密度社括區(qū)受到棉市場狂櫻熱追捧眨的神話犬極有可磁能在2過010憶——2封012柔年的濟掩南市場媽再度上禮演。當產(chǎn)品類啟型范圍從衰2層到3標0層的時潛候，7層節(jié)與8層可金以說毫無乖差別。但節(jié)是當產(chǎn)品楚類型范圍截變成7層職到30層麗的時候，暈7層與視8層的差壺別是巨大付的，1層余的差別代邁表著更豐銹富的空間禁設計，更稀獨享的配劇套服務，尿更難得的每是更低容陵積率所帶石來的稀缺亡性，而這舌正是創(chuàng)造港利潤的根大本點。與其說藏我們堅飾持的是丑7層電絞梯退臺從花園洋倍房的追祥求，不汽如說我乳們是在吸堅持產(chǎn)蟲品的稀字缺性與騎差異化掀。Part4.1策略Part踢4營蹲銷項目操作挪難點問題導向防的核心策謀略核心賣吐點目標鞏固品牌胃快速銷伴售201悶0年2個月實現(xiàn)萌銷售6.3億30個月實浸現(xiàn)項目對清盤項目操作綠上的難點燦：1、項少目區(qū)域愁內(nèi)建材韻市場、賤物流市侄場較多軌，形象刪差2、項牛目區(qū)域騙內(nèi)少有安參考項瀉目，對兔價格定饅位具有躍一定影游響策略綱孟領：高舉低打并：高形象糞、高品漲牌、高粱期待、谷親民產(chǎn)會品和價堤格1、項些目區(qū)域掃內(nèi)建材匙市場、發(fā)物流市棵場較多型，形象扎差2、項玻目區(qū)域擇內(nèi)無可模參考項慶目，對臥價格定桂位具有劫一定影攝響解決方尿案：強化項目霞區(qū)位價值宵，建立項谷目形象解決方肺案：跳出區(qū)域脈做項目，企提升品牌賺影響力客戶導向知的營銷調(diào)蝕性：現(xiàn)代大氣（建筑園營林）自由精致（戶型磚）文化底蘊（企業(yè)品標牌）親民性（總價鐘）國際化（風格）結合項目醬區(qū)域及核王心價值，能概括項目孟核心賣點衛(wèi)：1、城斧市河畔幫景觀，浙純水岸霸生活2、城市戴二環(huán)內(nèi)的塌國際生活壩城3、品低牌開發(fā)熔商的精逝致產(chǎn)品Part3.2Par幻玉t3.2Part4.2方案Par廢t4詢營銷形象怎變么做？強化項夕目區(qū)位蹤蝶價值，萍建立項樸目形象形象策略強化項針目的區(qū)目位價值壇體系高調(diào)性、民高形象、熔高品質(zhì)、媽高期待給客戶遵以社會輝價值感項目核蔑心賣點務：城市河畔巧景觀，純貪水岸生活城市二環(huán)甲內(nèi)的國際希生活城品牌開發(fā)櫻商的精致賞產(chǎn)品既定案名憤：SLO牲GAN嶄：清河畔教55萬平譽方米松國際生活騙社區(qū)LOGO獨:XX名桑家根據(jù)與辱貴司溝逐通情況故，項目功將采用搶“XX晌名家”肝案名，曉LOG弊O及S不LOG兇AN亦林將采用澤已開發(fā)鞭“XX苗名家”術LO耀GO及瘋SLO淡GAN寧.方陪案形貪象形象策略強化項插目的區(qū)懼域價值字體系高調(diào)性、市高形象、勢高品質(zhì)、器高期待給客戶以成社會價值販感給足客豈戶想要拔的“虛源榮”，死拔調(diào)不映拔價；產(chǎn)品的塞宣傳上喘態(tài)度誠福懇，避粥免華而幣不實招西來反感昂；高調(diào)但不重能張揚，幸富貴而不脆惡俗，宣欄揚文化情顛結；推廣上秤強調(diào)項某目與小鴨清河的驗聯(lián)系，課挖掘地金域的情究感價值突出項目降的水岸生蹄活XX文醬化、項益目氣質(zhì)黎、客戶且訴求三堵位一體喊（以名己品的架日勢，只任為懂得輩這個品笨牌價值濟的客戶鉤提供服曾務，讓撤客戶追指逐品牌杯）原則內(nèi)容VI系統(tǒng)、廣螺告形象及鐘文案要體青現(xiàn)項目氣東質(zhì)，對目覆標客戶投粒其所好銷售物料從需齊全豐完富，以體景現(xiàn)品牌開膊發(fā)商的工冒作態(tài)度材質(zhì)高薯端、印群刷做工咐務必精那細，以短拔高調(diào)隸性，體膝現(xiàn)高品攻質(zhì)舉措項目核心腿賣點：城市河畔搶景觀，純曠水岸生活城市二查環(huán)內(nèi)的造國際生先活城品牌開衰發(fā)商的個精致產(chǎn)確品方燙案區(qū)桐域項目真堡水沙盤突出項悄目與小厭清河的拜聯(lián)系區(qū)域生下活地圖皮：包含育餐飲、輔居住、售金融等閑內(nèi)容，禁提升銷穴售物料光被保留籮的價值爐（建議搞：生活列地圖在盞樓書中以精美禾的折圖掙樣式，頌以交通槐圖的形婚式，以本案掏為原點放著射狀標注郊生活配套伯及公共設勤施）。品牌怎肌么做?先公關后米廣告，制天造新聞話襯題，推廣誼XX·名盤家會，持統(tǒng)續(xù)發(fā)力跳出區(qū)域除做項目，辨提升品牌俘影響力先公關腦后廣告茶，制造堤新聞話閘題，推拿廣XX鐵·名家桂會，持懇續(xù)發(fā)力第一階段三個階段第二階畝段第三階段10年5極-6月10年7窄-9月10年揀10月潮-尾盤推廣X施X·名狹家會春季房展創(chuàng)會品牌亮相品牌炒繡作品牌的擴持續(xù)導蔥入、君項目申品牌立賠勢持續(xù)的射新聞話桐題開盤及遵項目銷筐售期產(chǎn)品說明韻書XX=絹優(yōu)質(zhì)工嫩程的標愈準渠道配合新聞、屈軟文渠道配握合戶外、軟蟻文渠道配斃合戶外、胡報廣、賄短信XX·花薪火項目核心苦賣點：城市河畔凝景觀，純釣水岸生活城市二決環(huán)內(nèi)的槽國際生誰活城品牌開屠發(fā)商的侄精致產(chǎn)臉品與電視臺規(guī)合作，播害出小清河稍區(qū)域專題方積案品夜牌房展會10年5溜-6月品牌亮相房展會（霞春季）1、宣傳蓋XX企業(yè)廚品牌【以干宣品牌為外主】2、第陽一批X卵X·名較家會匹員廣泛墓招募3、項蜘目初步蓄展示，私開始市眾場預熱苦接受咨豆詢【項目初緞步接受咨常詢】【XX頑·名家值會招募漏】渠道配群合軟文新聞戶外方案品牌XX·津名家會渠道配券合軟文新聞短信XX·名家會XX·薪火XX·名家會個人會員臣招募企業(yè)會員練招募商家招夕募積分購良房優(yōu)惠探計劃XX·抽名家會汁作為品櫻牌宣傳涌的重要蝦平臺，惑從項目疊預熱就每開始啟桑動。房展會招觀募第一批蛇個人會員曾；與山大劍二院等裁機構簽碰約團體章入會；與附近家恐居廣場等梢商戶戰(zhàn)略野合作，品說牌聯(lián)合推謝廣，客戶做資源共享儲。方案品牌新聞公趣關渠道配常合軟文新聞短信XX·名家會XX·薪火新聞公迎關話題1、10偽年3月蘇奠基剪彩未儀式，X張X名家項認目啟動；2、10隊年5月與齊魯桌晚報、勾搜房網(wǎng)晨、焦點燃網(wǎng)、齊動魯電視終臺等媒婚體合作訂，舉辦霧論壇，司例如：尖小清河趁改造對蠶周邊區(qū)叫域居住候環(huán)境的嗽改善，臭XX在煉濟五年匹發(fā)展歷翼程等主樣題的論降壇；3、1負0年7年月X雜X高層焦訪談網(wǎng)手上直播屢，說文環(huán)化，表壇態(tài)度；4、1稻0年8鼻月替屈XX·默名家會軌會員贈臨送20溜10顆羅樹種，牌美化小躺清河兩向岸公園胸，建設褲綠色家落園5、10更年9月反公交站牌傾更名儀式方案品牌項目樓書設計制作雞精美《X乖X名家樓可書》，體斗現(xiàn)XX品嬸牌的價值揉和工程的脂精良，也輛體現(xiàn)了X塞X專業(yè)化辰、標準化寫、精細化耗的企業(yè)形曬象；此外，沈其中生寸活地圖宮增添了蹄樓書的澇使用價療值和?？看鎯r值濾。展示怎餃么做？先公關共后廣告源，制造主新聞話親題，推錦廣XX雪·名家斃會售樓中逢心、體延驗中心團投入使鍬用，給什與客戶喝親身體談驗公關華制造新獄聞話題抓，推廣始XX·聞名家會劣勢規(guī)避區(qū)域環(huán)境康形象不佳爬，較為雜地亂售樓中伍心、體技驗中心焰投入使讓用售樓中心羽給予市場療客戶近距澆離接觸項揚目的機會體驗中莫心加深泰購房者銜的切身到感受二者共同存為項目聚筐集更多的湖人氣，提潔高口碑傳證播自己就是投廣告靠近交螺通干線昏的部分樂先出效牧果樓體噴愁繪，體匆現(xiàn)品質(zhì)罩感，先雹做成部列分景觀持，充分拼利用自您身的展端示性展示策略變劣勢為徑優(yōu)勢，充撞分利用小編清河改造橫機遇高調(diào)性、南高形象、劇文化內(nèi)涵細節(jié)體現(xiàn)確品質(zhì)項目核心鼓賣點：城市河已畔景觀許，純水蒼岸生活城市二超環(huán)內(nèi)的蜘國際生哥活城品牌開晨發(fā)商的浸精致產(chǎn)蜻品方暫案展鈴示售樓處旺裝修風礦格示意方洋案展梁示售樓處裝欣修效果示臉意風格：整體色調(diào)療淡雅、脫大方空間燈紡光柔和粒、室內(nèi)顧泛光充蹈足以增振大室內(nèi)驗的空間院感體現(xiàn)企誘業(yè)文化體現(xiàn)國朱際化方總案展典示體驗中棍心——駛樣板間向現(xiàn)場客傲戶全面展爪示生活實駕景，并適稱時播放項繁目施工現(xiàn)升場畫面，趁做到工程歌透明；適圣時播放企快業(yè)形象宣蕩傳，積極泛推動企業(yè)映品牌的發(fā)顏展。方昂案展懇示體驗中太心——麗樣板間襖展示展板及弟掛牌說坑明結構剖示實物展至示實驗體驗實景展警示，配增合展板粱說明展現(xiàn)產(chǎn)殿品工序焰、材料畜等，以空間感、番贈送面積役利用等來突出許XX（中腦國）的成瞇熟獨特的薦產(chǎn)品優(yōu)勢劫，讓客戶擔切身體驗誘。方案展示圍擋展示展示關鍵稠字：品牌、品兇質(zhì)、文化乏、中英文漿對照圍擋包婆裝形式好：Lo跨go墻思+畫面常+背狂景燈L寺ogo紅線為刃圍擋部鞭分風格：蛇簡潔、膊現(xiàn)代、絮國際化方案展駱示樓體及景齊觀展示樓體噴繪部分成騙型景觀充分利爺用資源舅，各種隆途徑，掛把握關再鍵動作錢該怎么煩花？開盤活膚動XX·睜名家會減客戶維互系活動售樓處暖峰場活動XX·影名家會家居廣場折的會員卡XX·薪浴火機構客金戶老帶新戶外項目網(wǎng)津站合作資距源的聯(lián)捉合推廣逗ＤＭ、滅派單短信、瞧直投直繪郵、報剪廣等充分利用射資源，各柴種途徑，掀把握關鍵板動作資源項目核心喪賣點：城市河畔算景觀，純墻水岸生活城市二環(huán)材內(nèi)的國際燦生活城品牌開亞發(fā)商的抱精致產(chǎn)泄品渠道關鍵活動方案渠道打通更廣甲的客戶渠河道，更加纏有效利用稻客戶資源XX銷吩售渠道XX·剖名家會口碑傳播團體客戶XX一、列二手市場逢客戶聯(lián)動XX客戶嫌資源數(shù)據(jù)精庫《XX蔬地產(chǎn)客邁戶快訊懶》膛《X徹X地產(chǎn)乓市場研非究》XX·善名家會神個人會然員《XX搶·名家齒會》老客戶帶元新客戶網(wǎng)絡團購鍬客戶山大二院鼻及附近家顧居廣場業(yè)儉主、客戶家居廣場堂會員卡大明家惠居、銀過座家居箭、居然念之家、置富雅家澤居、東淘亞家居方案渠道XX客愚戶資源方案渠道XX客戶璃資源方案渠道XX客戶設資源操作方法XX將違實行在嗓售項目障客戶資宵源轉介磁，讓您打造論一座售樓襖處，即擁結有多座售困樓處；XX客然戶資源魔管理系借統(tǒng)，儲俘備有大砌量在售滴項目的啞客戶信鄉(xiāng)豐息并且變在不斷者增加，散可提供井與本案醫(yī)共享；XX全給國性客胳戶資源皺，進行網(wǎng)異地項箱目客戶午聯(lián)動。方案渠道戶外媒體直擇以目標尋客戶分休布區(qū)域瀉為依據(jù)，在主斷要干道贊沿線、崇大型市貴場附近墓及繁華捏路段設歪置戶外過廣告牌翼，進行微客戶攔伏截。2010嫂年5月6月7月8月9月10月11月12月201盾1年1茶月2月3月品牌亮信相品牌炒尼作和積耀累客戶配合開暴盤及品姻牌的持裂續(xù)導入蠢、惹項目熱信銷戶外廣告毒選址（根據(jù)銷蓬售階段分陰期選擇）洛口服裝洗城、長途英汽車站、蠻黃臺家居艷廣場、全邀福立交橋腸、紅樓廣讀場科技市雕場、歷烈山路與柏北園大鬼街交匯草、老東畫門、泉晃城廣場婚；選址依據(jù)廣泛吸登引客戶道路指鬧示客戶截述流方案渠道常規(guī)媒體項目網(wǎng)站網(wǎng)絡廣她告是很好地汽補充宣傳激形式。憑恐借新浪樂歷居、濟南嘗焦點、濟珠南搜房等痕主流地產(chǎn)喚網(wǎng)絡形成牌的專業(yè)影瞞響力和口神碑轉播，耽形成對項息目的持續(xù)屢推廣，利悉用專欄、賽軟文及廣戒告等綜合種形式，深援度報道項稅目，形成固與客戶的傲持續(xù)互動歷。網(wǎng)絡廣告直指目鉛標客戶牢，即時頂信息簡丑而有效葉；直效、低斥成本，性暮價比高；配合營銷根推廣節(jié)點父進行。DM/短信報紙廣告棋是樹立項布目形象的價必要途徑學，也是快捏速形成項伸目認知的童方式之一麻。報紙廣告序以平面廣成告和軟文止的形式，嚴樹立項目堪的良好形寧象，并可坐以快速在羅目標客戶衣群中形成蠢對項目的雖認知?？赏ㄟ^軟姨文炒作，茅樹立項目警區(qū)域價值宏感和企業(yè)執(zhí)開發(fā)理念量的認同感敘。報紙廣葛告方案活動開盤活眉動XX名專家開盤唉活動方否案活機動售樓處周殘暖場活動周末在售償樓處“X亭X名家活答動角”召暈開不同主辭題的客戶尾活動，如常理財講座摟、烹飪一忌技、室內(nèi)臥灌籃比賽趴親子陶藝葉小工坊等掌，以聚集鬼人氣，實桿現(xiàn)旺場；舌同時，各使種活動的弟舉辦，又姓是提高客部載客成交動率的重要染手段手段炎，以加快肚回款速度棒。方案活動其他活動與家居若廣場合蛇作優(yōu)惠膀促銷活倚動售樓中心緣瑞、樣板房孔開放活動節(jié)假日返常規(guī)活催動房展會活句動與網(wǎng)絡等免媒體，舉優(yōu)辦城市論疼壇方案營銷總卡控圖2010蟲年5月10月201綢1年5月售樓人授員進場一期開夠盤二期開盤3月201街2年8月201渴3年8月三期開盤4月尾盤工程節(jié)點營銷節(jié)殃點7月售孤樓處對遠外開放春季房展雙會11月開卻盤春季房展學會秋季房展型會秋季房政展會銷售節(jié)訓點持續(xù)銷撕售期銷售目蠟標預計20浪10年1度1月開盤鈔、201慌3年4月誕清盤，銷烘售周期3扮0月宣傳推稅廣戶外/彎導示/秋報紙/歐網(wǎng)絡/災DM報紙/撒戶外/燭銷售熱句線報紙/困DM/冊網(wǎng)絡/欲現(xiàn)場/屋樓體廣裕告關鍵工法作1、銷枯售人員捆到位2、全遇盤工作炎統(tǒng)籌安陳排3、春憐季房展危會安排1、售樓年處開放籌墓備2、價格酸摸查和價腹格表制作3、開執(zhí)盤選房字方案確扶定籌備1、開盤政活動的落惡實跟進2、價格愿及策略調(diào)窄整3、秋季話房展會參肅展籌備開盤熱銷嘆期形象鋪墊視期蓄水期春季房揭展會執(zhí)行方案費用預算推廣費關用按照徹總銷售底額的1志.2%史計，約傳528揭0萬費用包括類別具體內(nèi)容涉及預算(萬元)比例（%）媒體推廣費用61%，3220.8萬戶外洛口服裝城/長途汽車站/紅樓廣場/歷山路與北園大街交匯/泉城廣場等158430報紙齊魯晚報/濟南時報/山東商報硬廣及軟宣105620網(wǎng)絡新浪樂居/焦點網(wǎng)/搜房網(wǎng)211.24小眾媒體直投/派單/夾報158.43直郵、短信老客戶/新客戶區(qū)域鎖定211.24活動費用23%，1214.4萬品牌推廣活動宣傳差異化產(chǎn)品/樹立企業(yè)品牌211.24合作互動活動客戶維系/促銷211.24房展會論壇/公關/其他事件營銷活動79215銷售物料費用9%，475.2萬樓書/折頁/海報樓書/折頁/戶型單張/手提袋等475.29廣告公司費用7%，369.6萬8萬—10萬/月平面廣告、包裝畫面、物料設計369.67合計5280100Par坑t5.1推塊售Part么5執(zhí)行力價格定價根據(jù)溝通際，貴司對你XX名家題的開盤期糠望價為：高層7000元/㎡者多劍層8000元/㎡我司經(jīng)射過研究喂分析，提發(fā)現(xiàn)項線目周邊閱類似項首目少且菠不具有境可比性拔，而濟紀南市二環(huán)以內(nèi)淺今后將不滲再審批6幫層以下住滅宅建筑。因此定，本項嘗目將成仆為市區(qū)捷絕無僅央有的含剛多層產(chǎn)頃品的項臘目，在凱定價時胡可以適券當提高孤。根據(jù)項件目規(guī)劃先情況和謹XX（先中國）筒在濟南螞市場的懼影響力許，我司暢有信心化以更高補的開盤中價入市燭。其中伶，高層廈開盤均肥價建議厚為7500獲元/㎡，多層字開盤價最建議為9000休元/㎡，具體執(zhí)誤行時，該根據(jù)市番場狀況但做相應椒調(diào)整。根據(jù)20社09年土蕩地拍賣價提格情況，掉及大量全繁國性實力慕地產(chǎn)企業(yè)驅進軍濟南鮮房地產(chǎn)市過場的勢頭吼和信心，捉將極大拉吊動濟南房嗽價快步進四入萬元時苗代。綜合競分析項目依綜合質(zhì)素培后，我司邀根據(jù)周邊熟土地最新呢拍賣樓面芬地價和市希場比較法念，綜合推倉算項目高蠢層銷售均與價為900贏0元/璃㎡，多層銷擦售均價遙為1200樂0元/山㎡。推售分我期快速回款誰，實現(xiàn)項成目資金快松速回籠銷曲售推售原則冠：平價入市志，項目啟受動以住宅系產(chǎn)品進入漁市場，實員現(xiàn)快速回伙款；二期拉升請目價值，貫以較優(yōu)資城源產(chǎn)品入污市提高價聾格平臺；三期舒適店戶型，以晨高品質(zhì)的叛生活空間驗，實現(xiàn)項舒目價值最萬大化。項目分期顯資質(zhì)分析三期>波二期>繼一期此項目分要期符合開栽發(fā)順序，唇三期產(chǎn)品前多層居多柴，屬市區(qū)拋稀有產(chǎn)品膏形式，放停在后期開奶發(fā)利于增遞大項目價需值點。產(chǎn)品分期住宅（高層/多層）公寓棟數(shù)（棟）一期18/8026二期5/7113三期1/13014產(chǎn)品推棉售盤點分期產(chǎn)品形式棟數(shù)總面積（㎡）戶型套數(shù)一期18棟高層8棟多層26棟262560一室兩廳3020兩室兩廳三室兩廳四室兩廳二期5棟高層7棟多層1棟公寓13棟167640兩室兩廳1208三室兩廳四室兩廳三期1棟高層13棟多層14棟119600三室兩廳596四室兩廳五室兩廳注：面積及套博數(shù)以實際鞋規(guī)劃數(shù)據(jù)繡為準。201賣0年5月10月2011斯年5月3月2012駛年8月2013受年8月一期二期三期4月階段時間段周期推售體量套數(shù)（套）面積（㎡）一期2010.11——2012.0115個月3020約262560二期2012.02——2012.1110個月1208約167640三期2012.12——2013.045個月596約119600合計2010.11——2013.0430個月4824549800分三期毫推售一期：高輔層、多層二期：高躲層、多層酸、公寓三期：高殼層、多層推售排擱期項目推應盤策略綜合項摧目現(xiàn)狀控及所面藍臨的市膏場形勢累，建議醒整盤的俯推盤策狡略：首先，如基于201需0年的回沒款任務卵，即：忘滿足回僅款6.3億的指濃標，至沾少推出10萬㎡，在勝此基礎上頃增加推售畢面積，積前累足夠多煤的意向客襯戶，以提茫高項目開繞盤期的成偏交量，實斤現(xiàn)最大化刑的回款；其次，在轟整盤推售養(yǎng)過程中充錯分考慮項每目形象展互示、項目奪價值提升球、項目動姨線組織等貝因素與推淺售房源的邀關系，建掀議：全盤執(zhí)行說由外而內(nèi)離的順序推秩售，每期籮推售樓座禁可遵循景揪觀視野由祖差至好、飼戶型比例敲由多到少牛等原則進完行推售；第三，凱一期總敢房源銷啊售至8成后，二增期開始預邀熱市場進奏行認購，容預計于201爭2年初開寺盤，銷輝售周期腰約10個月，征二期銷臘售期至9個月時赴，展開沖三期的污預熱，蘇預計12年12月份前頃后開盤似。銷售周紫期：3瓣0個月分期10.10前10.11—1211.01—0511.06—0911.10——1212.01—0612.07—1012.11—1213.01—04前期鋪墊一期一期二期二期三期三期根據(jù)項目解總體銷售潮體量，結用合我司制反定的推售收周期，項目整賤體銷售炸周期約萌30個速月。2010積年5月10月201常1年5月3月2012污年8月201回3年8月一期二期三期4月預熱期篩客期持銷期二次強銷愧期二期預熱持銷期、扎三期預熱持銷期春季房折展會計劃1另1月開疏盤春季房展抖會秋季房展咱會春季房痕展會秋季房展唯會201蠢0年實現(xiàn)銷售崇回款6.禮3個億銷售面積勾高層需約互7萬㎡，畢多層需約駁3萬㎡一期售靜罄二期售攀罄二期開脾盤尾盤銷售目標級排期強銷期三期開促盤二期強銷壩期強銷期2010診年任務分橫解201撲0年的蝴銷售任番務為：巖多層銷荷售回款另2億，悠高層4眨.3億殃。根據(jù)激我司對樹項目開嗎盤價的聾預計，鹿若完成耕銷售指宇標推算量需推售俘的面積禿：高層約7支萬㎡，多幅層約3萬驕㎡。建議樓座敬推售次序根據(jù)完成股回款需推交售的面積村推算，至戶少要推售補6棟多層泉、5棟高恥層，基于直項目整體螞運作方面棗考慮，建在議首批房春源樓座的按照由悶外向內(nèi)準順序推桃售（如圖抗所示）鬧：5564推售策略樓座分批煉申領預售市許可證針對2010年新推的污“國十一翻條”相關刻規(guī)定，建賓議在本案網(wǎng)的推售過語程中依據(jù)隨推售計劃究采用按樓降座分批申汁領預售許棄可證的方喚式，適時藏推售，以劉應對政府除對捂盤惜蘆售的監(jiān)管屠。制定相逼應的樓臟座推售歸面積和陜推售次午序樓座推售塵面積主要茫受回款指遮標限定，抓首次推售鉛面積至少查確?；乜罹粗笜送瓿捎^；基于以策下幾方面洗考慮，作鋒出前圖所刷示的樓座晃推售次序兄建議：選擇部怕分靠近覽路邊的糊樓座先每期推出麥，有利洗于由外獄而內(nèi)的嘆項目整張體形象鍛塑造，穴提高項潔目成熟剛度；適當推出鏟景觀視野阻較好的房脊源，提高顏項目對市鄰場客戶的襯吸引力，興為項目聚毛人氣；推售樓革座充分蛙考慮交惱通動線鎮(zhèn)，以便嬌于客戶交看房參語觀；從整個項皆目運作出辯發(fā)，項目光成熟度高議、后期樓駝座質(zhì)素優(yōu)雖越、社區(qū)匠動線流暢肺，項目的南利潤點越國接近最大宏化。預售方治式由于項番目面臨績回款壓租力大的童現(xiàn)實問薄題，為順利完浪成201卸0年的任斯務指標，建議在銷乏售方式上泡直接收取激選房款的葛操作模式姨。收取誠蛇意金選場房預售建議分批裙拿出預售果房源向意榴向客戶收碼取15萬/套以揭上的誠意焦金，客戶奶可提前選飲定中意房香源。通過鎖此方式牢鳳牢鎖住真疫正意向購褲買客戶，啊為年底回其款提供保栽障基礎。將預推棗售的面昨積分批裕推出，鍛客戶享振受優(yōu)惠蒸幅度遞司減，待宏銷售超鬼8成后競，再加宮推面積雜；同時，開抖盤優(yōu)惠政從策另執(zhí)行劉。預售房源慶中出現(xiàn)退脆房情況，歪則執(zhí)行當聞前優(yōu)惠政碎策具體執(zhí)行預推售脅10萬摟㎡高層7低萬㎡多層3液萬㎡價格：高層75替00元/辯㎡多層9墳000積元/㎡首批推售高層3萬堪㎡727煮5元/屬㎡二次推潮售高層2鎮(zhèn)萬㎡多層1萬呢㎡735乏0元/純㎡8820填元/㎡第三次推稅售高層2萬狠㎡多層2萬眠㎡742岡5元/貫㎡891瘦0元/須㎡銷售8退成銷售8踩成97折優(yōu)閉惠98折優(yōu)渾惠99折優(yōu)箏惠99折任優(yōu)惠由回款梳角度推售房源98折教優(yōu)惠經(jīng)濟預算預售階段授，高層按盛照起價7柿500元都/㎡，銷勁售面積約良7萬㎡，顫優(yōu)惠幅度婦按均98雞折計算，陳總預售量憲按達到8都成計算，傭高層部分論的總回款息數(shù)額為：偏4.1億棉，多層按感照900規(guī)0元/㎡尚，銷售面謊積約3萬蔬㎡，執(zhí)行角99折優(yōu)稼惠，總預燥售量按照個達到9成斃計算，多襯層部分總局回款約：鋪2.4億詳，共計約6圣.5億。預售時間根據(jù)回款北指標推算窮，首批推鴉售10伙萬㎡，按照2萬㎡/龍月的銷售速皇度計算，華至少需要5個月才咸能完成沒指標。棄因此，學將預售權時間提怒前，保保證充足鋪的時間欠，積累貍足夠多任的客戶坦才可能居完成銷乖售任務種指標。建議預岸售時間亮：參加春季麥房展會同襪時接受預箭定，時間品約5月份，屬前提條狠件是確謀保售樓盜中心在鐮此之前街即投入瘋使用。注：預售與開秋盤期間為稠避免意向風客戶流失乘，建議舉省辦各種互弱動客戶，塵與客戶建黎立良好關透系，逐漸婆培養(yǎng)客戶盤對XX品載牌的忠誠性度。銷售方式銷售團隊雷競爭機制建議在說售樓中炸心設兩題組銷售大團隊，全分屬X給X公司瘡的不同猴銷售團各隊，兩及組團隊極直接業(yè)替務競爭偉，實行年末位淘雁汰制，逢建立明乳確的獎血懲制度沫，以此尸激勵銷籌售團隊過的工作乳積極性死，促進套回款指片標的完四成；坐銷與行押銷模式相遇結合打破住宅忍項目中常似規(guī)銷售模信式，采用畫坐銷與行潤銷相結合伙方式，充叼分利用各僻種資源，府最大限度躬地挖掘市嫁場潛在客悉戶，促進毀銷售工作摔開展。針對項目厲回款任務省及未知的紙市場形勢績等諸多因粱素，建議顆項目開盤爭執(zhí)行低開垂高走的價擔格策略，即：開孔盤時低早價位操蘿作，開心盤后執(zhí)郊行多頻狼次推出繡房源小溪幅度提喘價的價弓格走勢摟，逐步葡提升項級目售價謙，以體欄現(xiàn)項目倍升值、晉銷售緊噸俏的銷攀售局面腰。由于項目斬區(qū)域內(nèi)沒護有可類比侮項目，對曲本案的價連格定位具制有一定影藍響，采用塌低開高走勿的價格策霜略，可以蓬降低項目餐入市后的忠價格風險籌，在試探重市場的同葛時，利于頓吸引多層溉次的意向敞客戶積累烈，助力銷竄售指標的瀉完成。價格策略開盤后銷媽售策略開盤后執(zhí)慚行小開盤她策略項目開盤忠后，為刺蛇激目標客射戶的購買夠欲，鼓勵莫目標客戶晚繳納定金因，建議執(zhí)行小戚開盤銷彎售策略，且每衛(wèi)推出一叢批新房猶源較之沫前一批章微調(diào)價冒格。周繭期暫定迫以“周掠”為單卸位，在蠻推出新茅房源的怪周期內(nèi)隸，購房彼客戶繳載納定金亭后，若妻再續(xù)交咐5萬元挑，即可番提前選魔購房源排，并享完受實時辯優(yōu)惠政猴策。小開盤策少略對促進瓶項目銷售潑進度，加茶快項目回釀款具有重它要作用。針對20鼓10年的抱任務指標括，制定全黃年的推廣斃計劃。推廣策胸略充分利示用XX算成功開刮發(fā)經(jīng)驗盜，企業(yè)齊形象帶拆動項目潛形象樹績立的效垃果