房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)講義

3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)長(zhǎng)期的資金保障1、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。中國(guó)第一爛尾樓—中誠(chéng)廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間：15年地址：廣州天河北路開(kāi)發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓--麓景臺(tái)爛尾時(shí)間：13年地址：廣州麓苑路開(kāi)發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間：11年地址：西灣路86號(hào)開(kāi)發(fā)商：廣州羊城集團(tuán)2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（39號(hào)文）對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的保障程度提出了更高要求；銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20%，加大對(duì)土地增值稅的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策1、資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容

資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來(lái)源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過(guò)合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金平衡計(jì)劃見(jiàn)下表：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃X公司XX年資金平衡計(jì)劃表項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用建設(shè)成本償還貸款稅費(fèi)支出其他支出合計(jì)二、資金來(lái)源股東投入借入資金銷售回籠其他來(lái)源合計(jì)資金盈缺編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面：一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源。二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。

資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。2、編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面2.1、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。2.2、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系

資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門(mén)的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實(shí)際編制過(guò)程中，常常出現(xiàn)一些問(wèn)題。（1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開(kāi)工量相符。例如：某公司計(jì)劃全年在建面積60萬(wàn)方，其中新開(kāi)工面積30萬(wàn)方（5月開(kāi)工），安排的工程建設(shè)支出9億元。

工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為1-2年，且當(dāng)年新開(kāi)工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出1000-1200元/平方，該項(xiàng)支出顯然過(guò)大，應(yīng)安排6億元左右。（2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。上年認(rèn)購(gòu)未簽約2億元本年回籠8億元簽約10億元（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出0.6億元。營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的6.63%，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的3.75%，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在1億元左右比較合理。（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù)12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積30萬(wàn)方，安排銷售費(fèi)用5000萬(wàn)元，管理費(fèi)用1000萬(wàn)元。兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷售計(jì)劃的2.5%，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò)2500萬(wàn)元；管理費(fèi)用單盤(pán)基準(zhǔn)費(fèi)用為300-400萬(wàn)元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高。（4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投18億元，總建面30萬(wàn)方，當(dāng)年四證齊全及新開(kāi)工面積15萬(wàn)方，安排貸款2億元。該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。按照項(xiàng)目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的1/2，則應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。2.3、要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng)

在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒(méi)有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒(méi)有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒(méi)有安排現(xiàn)金分紅等等。2.4、要注意資金來(lái)源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，銀行貸款5億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒(méi)有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。如果按月編制計(jì)劃，該問(wèn)題就很容易發(fā)現(xiàn)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)2、資金籌集的主要渠道4、如何辦理銀行貸款5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

自有資金包括股東投入的注冊(cè)資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。借入資金

主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%；銷售回籠款即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源前期階段：項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來(lái)源以股東投入為主。四證齊全：項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開(kāi)始預(yù)售并回籠資金。具體如下圖：

一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來(lái)源所占的比例不同：1年2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款2、資金籌集的主要渠道1、股權(quán)顫融資：主要是指秤企業(yè)通過(guò)讀資本市場(chǎng)石以股東投披入實(shí)現(xiàn)資陣本金的增券加，包括寫(xiě)資本市場(chǎng)鞋首次公開(kāi)鎖發(fā)行（IPO）、公民開(kāi)增發(fā)出、定向構(gòu)增發(fā)等配方式；致還有一鴨種間接穗上市融君資，即毫買(mǎi)殼上遠(yuǎn)市。股權(quán)融遞資作為科上市公液司主要來(lái)的融資喪渠道，惰廣泛受檢到上市鳳公司的鴉青睞。止其特點(diǎn)業(yè)：一是蘭所獲得贊的資金暈無(wú)須還身本付息鼻，新老筍股東一嚇起分享予企業(yè)的化贏利與績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。哪二是一鵲次融資蘭資金量蜜較大，育可以長(zhǎng)汽期使用賴；三是鑰改善資額本結(jié)構(gòu)翠，有效葬降低企雅業(yè)資產(chǎn)葬負(fù)債率史，進(jìn)一甜步擴(kuò)大匯銀行借寺款等間裝接融資耳空間；驗(yàn)四是對(duì)莖由于每是股收益漏和凈資腸產(chǎn)收益幼率的攤狗薄，對(duì)志經(jīng)營(yíng)業(yè)澡績(jī)要求磁很高，才經(jīng)營(yíng)壓膽力加大績(jī)。2、發(fā)行債辛券：通過(guò)發(fā)行手各種債券功取得資金幕。包括發(fā)女行公司債筒、企業(yè)債呼券、短期草融資券（盼中期票據(jù)咸）等方式足。（1）公司再債：由便上市公美司通過(guò)本資本市沾場(chǎng)（通仗過(guò)交易痛所市場(chǎng)缸）為籌割集長(zhǎng)期讓資金而偷向一般拖大眾舉省債，承這諾于指秤定到期籌日向債殊權(quán)人無(wú)碌條件支爺付票面鍵金額，遺并于固估定期間鋼按期依獸據(jù)約定途利率支炭付利息夠。公司素債監(jiān)管也機(jī)構(gòu)往羞往要求銀嚴(yán)格債菠券的信煌用評(píng)級(jí)遍和發(fā)債醋主體的泄信息披吵露，特憑別重視輩發(fā)債后暈的市場(chǎng)妙監(jiān)管工類作。（2）短期融要資券（中吸期票據(jù)）陳：由人民常銀行主導(dǎo)貢的銀行間翼債券市場(chǎng)片一項(xiàng)創(chuàng)新盟性債務(wù)融質(zhì)資工具，乏由企業(yè)發(fā)苗行的無(wú)擔(dān)豬保短期本等票，發(fā)行嶺規(guī)模一般堅(jiān)不得超過(guò)龍企業(yè)凈資樹(shù)產(chǎn)的40%。具有曉法人資邁格的非姓金融企驗(yàn)業(yè)，可筑依照《短期融資補(bǔ)券管理辦紡法》規(guī)定的條據(jù)件和程序扔，在銀行煤間債券市攤場(chǎng)發(fā)行并泄約定在一滴定期限內(nèi)向還本付息毀的有價(jià)證女券。一年稻以內(nèi)的為甲短期融資廈券，三年訓(xùn)以上的中喘長(zhǎng)期票據(jù)毫。融資券鏈不對(duì)社會(huì)鍵公眾發(fā)行袍，只對(duì)銀位行間債券鵝市場(chǎng)的機(jī)地構(gòu)投資人沈發(fā)行，在旗銀行間債妙券市場(chǎng)交謊易。（3）企業(yè)債附券：企業(yè)答債券由中泛央政府部帳門(mén)所屬機(jī)但構(gòu)、國(guó)有堪獨(dú)資企業(yè)符或國(guó)有控攀股企業(yè)依菠照法定程你序發(fā)行（候可以在交鉛易所市場(chǎng)灶或銀行間狀債券交易闊市場(chǎng)），欣約定在一及定期限內(nèi)賞（中長(zhǎng)期稠）還本付較息的債券算，由國(guó)家譯發(fā)改委和劑國(guó)務(wù)院審重批，一般袖要求予以蛙擔(dān)保，債浩券發(fā)行后德，審批部養(yǎng)門(mén)不再對(duì)勵(lì)發(fā)債主體活的信息披運(yùn)露和市場(chǎng)向行為進(jìn)行籃監(jiān)管。3、銀行貸虜款：銀行對(duì)房辦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)冬企業(yè)提供伐的貸款，旗是房地產(chǎn)糖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啊資金的最可主要融資夢(mèng)渠道之一敵。按照貸車(chē)款資金使真用目的和慮方式的不娘同，房地項(xiàng)產(chǎn)貸款主垂要有以下罷兩種類型太：項(xiàng)目開(kāi)吊發(fā)貸款，具是指銀行蔥向房地產(chǎn)丑開(kāi)發(fā)企業(yè)熱發(fā)放用于捐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鬧建設(shè)環(huán)節(jié)杰的貸款。址經(jīng)營(yíng)性物疊業(yè)貸款，縣指銀行將栽已建成并跟投入使用煤的經(jīng)營(yíng)性遞物業(yè)長(zhǎng)期下穩(wěn)定收入找作為分期折還款來(lái)源撿的一種物姜業(yè)抵押貸橋款，貸款蜂資金不限威定固定用寨途。4、房地產(chǎn)懸投資信托洲（REI墨Ts）：REI玩Ts是一種以培發(fā)行收益紫憑證的方獻(xiàn)式匯集特室定多數(shù)投供資者的資細(xì)金，由專讓門(mén)投資機(jī)亮構(gòu)進(jìn)行房失地產(chǎn)投資選經(jīng)營(yíng)管理番，并將投賣(mài)資綜合收怠益按比例唇分配給投疼資者的一安種信托基鞭金。REIT題s既可以封饅閉運(yùn)行，回也可以上陷市交易流坐通，類似伙于我國(guó)的逆開(kāi)放式基蠢金與封閉部式基金。怎目前，該荷項(xiàng)融資方你式正在探音討和政策痕研究中。結(jié)論：蟻房地產(chǎn)拼企業(yè)主悔要是靠聚融資做訪大做強(qiáng)布的，可澤見(jiàn)資金謠籌集對(duì)仔房地產(chǎn)賞企業(yè)的秋生存和盒發(fā)展是甜非常重茂要的。案例：蠶萬(wàn)科做圈大做強(qiáng)籃的“秘訣”—融資自92年上市魚(yú)至今，圓萬(wàn)科共速發(fā)行股把票融資8次，融資童金額共195億元；至200黨8年底，萬(wàn)感科歷年留拾存利潤(rùn)僅128億元；至200押8年底，饞萬(wàn)科對(duì)值外借款處余額共329億元。3.1檔、合理美確定資孟金來(lái)源瘦結(jié)構(gòu)什么是螺財(cái)務(wù)杠丑桿效應(yīng)較？例：某房腥地產(chǎn)公司破有自有資羽金1億元譯，投資項(xiàng)教目預(yù)計(jì)投走資收益率鼓為20%塵，投資期簽限為1年可，銀行貸邀款利率為慈10%，程現(xiàn)有二個(gè)份投資方案眾可供選擇饑：方案一暮：貸款躍與自有雖資金的晚比例為謝2：1盞；方案反二：貸壓款與自隔有資金抄的比例動(dòng)為5：件1哪種投廣資方案鞠自有資頭金收益務(wù)率更高許呢？方案一港：投資假收益=致（2+貞1）*粱20%穿*1=節(jié)0.6欠億元至貸款留利息=典2*1攔0%*梢1=0捷.2億狼元投資凈收賀益=0.托6-0.毀2=0.構(gòu)4億元自有資覽金收益份率=0籮.4÷談1*1蜻00%男=40矮%方案二菌：投資猾收益=淘（5+疤1）*刊20%堪*1=配1.2靜億元萍貸款腐利息=介5*1酸0%*禾1=0兄.5億豪元投資凈收奸益=1.比2-0.輔5=0.蝴7億元自有資覺(jué)金收益居率=0罵.7÷棟1*1儉00%樣=70悔%資金籌稀集主要臣關(guān)注二催個(gè)方面訊：一是擱資金來(lái)者源結(jié)構(gòu)癥，主要所是指投勒資者籌著集各種敬資金來(lái)歐源而構(gòu)辱成的財(cái)甘務(wù)結(jié)構(gòu)照，一般酸指股東梳投入資狠金和企萄業(yè)借入歸資金的銜比例；步二是取可得資金惕的成本認(rèn)。3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)總結(jié)：濁財(cái)潤(rùn)務(wù)杠桿界：借雞盟生蛋，危以小搏衛(wèi)大。財(cái)曉務(wù)杠桿犯就是利規(guī)用借貸護(hù)資金擴(kuò)以大自有爛投資的豎產(chǎn)出。發(fā)揮財(cái)務(wù)敢杠桿的前針提是，當(dāng)多投資收益鋸率大于借沉貸成本時(shí)鑼，財(cái)務(wù)杠零桿是有利撒的。借貸資金貢與自有資藥金的比例望越大，財(cái)法務(wù)杠桿的購(gòu)作用越大恥，此時(shí)，貼投資收益蒙會(huì)越高。離因此，企丈業(yè)對(duì)外借天款除了保膠障資金需播求外，另阿外一個(gè)重狀要目的是社利用財(cái)務(wù)擾杠桿作用柿獲取更大灣的收益，永提高實(shí)投色資金的回留報(bào)率。財(cái)務(wù)杠皇桿放大言節(jié)稅效真應(yīng)。所旱得稅法厲鼓勵(lì)人業(yè)們使用財(cái)務(wù)悉杠桿，即們貸款利息幻玉可以抵減悼應(yīng)稅收入僅，起到避桶稅的作弦用。財(cái)務(wù)杠牢桿負(fù)效電應(yīng)如果借溉入款項(xiàng)議投資取專得的效良益低于踩借款成灑本，將御會(huì)產(chǎn)生既相反的攜杠桿效窄應(yīng)。如讀前例方既案一中膊，若投舉資收益慕率降低踐為6%，其自珍有資金詢收益率帝為：投資收勝益=（2+1）*6%*間1=0器.18億元組貸款利棋息=2*惠10%神*1=灰0.2億元投資凈收籮益=0.歌18-劇0.2像=-0羨.02億元自有資金唉收益率=-0.房誠(chéng)02÷1矛*100斗%=-2捉%必須合理明確定負(fù)債厲比例，控犧制財(cái)務(wù)風(fēng)剝險(xiǎn)負(fù)債經(jīng)暢營(yíng)作為擠現(xiàn)代企簽業(yè)一個(gè)伶經(jīng)營(yíng)方獸式，可繡以促使箏企業(yè)利覽用財(cái)務(wù)鍵杠桿作用，衣以較小姜的代價(jià)凈獲取最怎大的經(jīng)遣濟(jì)效益畝。負(fù)債現(xiàn)率的高于低取決途于經(jīng)營(yíng)者駕屢馭負(fù)債駐的能力抵，關(guān)鍵封在于：耍一是將妥負(fù)債有朝效地轉(zhuǎn)準(zhǔn)化為有凳效資產(chǎn)，并通脅過(guò)資產(chǎn)經(jīng)歪營(yíng)能產(chǎn)生詳高于利息遲支出的效拉益；二是緣瑞增加的資杰產(chǎn)的變現(xiàn)酸期低于蟲(chóng)債務(wù)合舍同期，蹄保證債威務(wù)能及頑時(shí)清償梨。企業(yè)必須訊在風(fēng)險(xiǎn)與此收益之間醫(yī)找到一個(gè)稀平衡點(diǎn)，魔防范財(cái)務(wù)頃風(fēng)險(xiǎn)。借款越多駛越好嗎?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)密原理：財(cái)笨務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即杯企業(yè)不能要償還債務(wù)踢的風(fēng)險(xiǎn)，叉即現(xiàn)金流欠出大于現(xiàn)景金流入而木產(chǎn)生的到車(chē)期不能還酸本付息的壟風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債敘高風(fēng)型險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)仗高收美益過(guò)度地依誘賴借貸資丸金會(huì)產(chǎn)生吵兩種后果際：風(fēng)險(xiǎn)隨脅之增加種。財(cái)務(wù)歸杠桿的善好處是柴建立在伴杠桿有稠利（即零投資收睛益高于辨借貸利山率）的秧假設(shè)之斥上的，季而這是香一種不傭確定性肺的假設(shè)勻。如果安實(shí)際營(yíng)買(mǎi)運(yùn)收入躬低于預(yù)宴期，財(cái)軟務(wù)杠桿抬將是不勸利的，丟將進(jìn)一饅步加大災(zāi)不利后乞果，增秋加投資瞇風(fēng)險(xiǎn)。借貸成本誓亦隨之增橫加。當(dāng)財(cái)規(guī)務(wù)杠桿作羊用加大時(shí)丙，貸款方讓也會(huì)感到年風(fēng)險(xiǎn)增加術(shù)，一是要差求提前還奮款；二是非要求提高猾利率作為幕風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)慚償，貸棋款成本戚也將增鍵加，財(cái)候務(wù)風(fēng)險(xiǎn)鞭進(jìn)一步球加大。防范財(cái)謀務(wù)風(fēng)險(xiǎn)舍。發(fā)生財(cái)許務(wù)風(fēng)險(xiǎn)婚一般由鵝于債務(wù)受資金期粘限結(jié)構(gòu)柱安排不柔當(dāng)或者絡(luò)由于資宴金收支著預(yù)算與洋實(shí)際不濤符而產(chǎn)秒生的支渠付危機(jī)面。因此礎(chǔ)，有效廉地控制腫財(cái)務(wù)風(fēng)腦險(xiǎn)：一定要注田意短期、班中長(zhǎng)期資脹金的均衡安排壘，特別芳要注意秒短期負(fù)最債的比餓例，避免板還債期盾過(guò)于集筍中，造爆成企業(yè)蔥資金鏈斷撕裂；做好資墊產(chǎn)周轉(zhuǎn)裝期限結(jié)政構(gòu)與債干務(wù)期限結(jié)構(gòu)的爺匹配。豎避免短曲貸長(zhǎng)投鞠，根據(jù)秩不同產(chǎn)械品的開(kāi)豆發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)唯售時(shí)間留，安排鈔不同的凍資金來(lái)灑源銜接弊。3.2努力降巷低資金昆籌集成歲本資金成本感是指投資總者籌集資懸金時(shí)付出睜的代價(jià)，壘資金籌集簽成本是直趟接關(guān)系到頑項(xiàng)目收益宣水平，資索本成本高倍將虧蝕企癥業(yè)的利潤(rùn)殊，甚至使毛企業(yè)陷于利困境?；I資產(chǎn)生零的成本主霜要由三部給分組成：一是籌羞集資金塌過(guò)程中旬發(fā)生的擠各種費(fèi)榮用，即探籌資費(fèi)匪；如發(fā)行股森票的承銷中費(fèi)，銀行歐貸款的手創(chuàng)續(xù)費(fèi)等；林該項(xiàng)費(fèi)用六一般與籌汁資額度、貿(mào)籌資期限碰不直接相烈關(guān)，屬于錢(qián)籌資成本百中的固定繪費(fèi)用。二是向資飼金提供者肯支付的報(bào)色酬，及資聾金使用費(fèi)喂或占用費(fèi)。如發(fā)儉行債券猛或銀行借貸款時(shí)滋的利息卸，發(fā)行俱股票的出股息、奧紅利等輩；資金胳使用費(fèi)抱與籌資濃額度、盾籌資期并限直接冶相關(guān)，予屬于籌瞇資成本六中的變鵲動(dòng)費(fèi)用吃；三是特功定條件邊下的機(jī)著會(huì)成本。決定資離金成本賴一般有芳三個(gè)方依面的因忘素：一達(dá)是資金屬使用的深時(shí)間，資金占泉用時(shí)間婚越長(zhǎng)，金所付費(fèi)覽用成本值越大，疑反之越算小；二祥是出資希者所要行承受的戲風(fēng)險(xiǎn)，簽風(fēng)險(xiǎn)越凱大，籌冊(cè)資成本感越高，史反之越惹??；三攔是資金鴨供求狀停況，資秋金供應(yīng)腦緊張時(shí)釀，資金騰成本越半高，資全金供大撓于求時(shí)燒，成本略越低。案例：恒掉大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)歐議的后備果恒大地匪產(chǎn)是國(guó)礎(chǔ)內(nèi)房地漠產(chǎn)公司扎國(guó)際化增融資金仔額最大集的，歷疏年累計(jì)曾在國(guó)際飾資本市拿場(chǎng)募集既資金18億美元育。但取和得這些朋融資的棄背后，底卻要背遲負(fù)著巨鋼大的成砍本。特別是在碑市場(chǎng)發(fā)生鎖變化后，笨其高負(fù)債眨、高成本雄的資金使舅其背上了怪沉重的壓觸力，企業(yè)許陷于困境帽。為了實(shí)隔現(xiàn)上市救，實(shí)現(xiàn)葉迅速擴(kuò)婦張，恒欠大地產(chǎn)濁從2007年不計(jì)成徹本頻繁拿跑地，土地嶼儲(chǔ)備由2006年底的不肆足600萬(wàn)方增加厭至4580萬(wàn)平方米搶，比2006年底增罰加了9倍，其彼資金來(lái)龍?jiān)粗饕绞桥c一股些機(jī)構(gòu)弱投資者脆簽訂了帳所謂的對(duì)賭協(xié)議。對(duì)賭協(xié)姥議是投寧資方與蹈企業(yè)對(duì)置未來(lái)不律確定情拖況的一底種約定炊。雙方談以企業(yè)漸當(dāng)前的尖業(yè)績(jī)?yōu)榉醋h價(jià)基存礎(chǔ)確定瞧投資條原件，根稻據(jù)雙方搭認(rèn)可的爐業(yè)績(jī)?cè)鰰抽L(zhǎng)情況番，以具攪體業(yè)績(jī)太指標(biāo)甚熄至股價(jià)俱為協(xié)議腐條件。對(duì)賭標(biāo)前的通常全設(shè)定為物企業(yè)股撕權(quán)，或島者遠(yuǎn)遠(yuǎn)濕超過(guò)一逐般標(biāo)準(zhǔn)桑的其他數(shù)支付條堤件（如快高額利蒜息）。這種融資類的好處是覆短期內(nèi)能做獲得足夠榜的現(xiàn)金支付持企業(yè)發(fā)亦展。但一唇旦不能滿運(yùn)足對(duì)賭條柿件，企業(yè)佳將付出高皺昂代價(jià)。案例：恒屋大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)脅議的后亂果案例：恒趨大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)吳議的后歲果據(jù)公開(kāi)資呈料顯示，200側(cè)6年11月，恒大額地產(chǎn)與國(guó)悅際機(jī)構(gòu)投豪資者德意響志銀行、焦美林及淡鐮馬錫簽訂予協(xié)議，以為恒大地產(chǎn)側(cè)三分之一平股權(quán)作押雙，由三家漠機(jī)構(gòu)投資封者以總價(jià)4億美元認(rèn)卡購(gòu)其8億股可換帆股優(yōu)先股扎。2007年8月，恒予大地產(chǎn)鑰通過(guò)另三一上市氏保薦人取瑞信擔(dān)珠保，向欲貸款人誘授出認(rèn)壘沽期權(quán)置為擔(dān)保社，籌集隸資金4.3億美元；200典7年9月，通過(guò)喪抵押恒大蓋御景半島壓項(xiàng)目，再遼次向美林永貸款1.3億美元奔，用于丈購(gòu)買(mǎi)土滴地。如恒大地瘦產(chǎn)與國(guó)際身機(jī)構(gòu)投資墾者德意志串銀行、美瘦林及淡馬鹽錫簽定了恨對(duì)賭協(xié)議桃。按照約館定，恒大地產(chǎn)鄙若在200通7年底前實(shí)覺(jué)現(xiàn)上市，儉機(jī)構(gòu)投資含者的回報(bào)帽不少于30％；若夸在2008年6月6日前完成幫上市，機(jī)嶺構(gòu)投資者壞的回報(bào)則零不少于40％；如漂果在2008年12月6日前上市開(kāi)，回報(bào)率恥不少于50%，若至2009年6月6日前上錫市，回測(cè)報(bào)率不句少于60%，如果震在2009年12月6日前上因市，則泥機(jī)構(gòu)投隆資者的嶺回報(bào)不商少于70％。如無(wú)法上見(jiàn)市，其將貢以現(xiàn)行市綱盈率回購(gòu)奴相關(guān)投資立者的股份機(jī)。據(jù)有關(guān)資尺料顯示，爛截至20柿07年9克月30日顯，恒大地輔產(chǎn)總資產(chǎn)病約為14懷8億港元醉，總負(fù)債距已高達(dá)1嗚40.6衛(wèi)7億港元凝，資產(chǎn)負(fù)時(shí)債比超9華5％。由于金秀融危機(jī)僅的影響狼，恒大激未能按抹期上市獎(jiǎng)，到目版前為此員，資本餓市場(chǎng)依匹然低迷紗，恒大捧地產(chǎn)亦翻未有上鬼市的跡竄象。這監(jiān)將意味誘著，如端果今年卵不能上仙市，恒鵝大將面宣臨資產(chǎn)稱被瓜分響的危險(xiǎn)謹(jǐn)。即便橡能上市掘，其成韻本也是洲非常高肢昂。案例：童恒大地暖產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議萌的后果4、如何辦理銀行貸款銀行貸款榆是滿足項(xiàng)州目后續(xù)建從設(shè)資金需懇求和減少物自有資金巷占用、充劈燕分利用財(cái)懷務(wù)杠桿提被高自有資者金收益率秧的關(guān)鍵，吳從項(xiàng)目公盛司看，銀短行貸款是全房地產(chǎn)項(xiàng)恨目主要資各金來(lái)源。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1328299636161802全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何辦理銀行貸款4.1、銀行沾貸款的墻放款條著件（1）自有資萄金投入占改總投資35％以上己，目前愛(ài)由于地甚價(jià)占總搖投比例轟較高，能一般地怎價(jià)支付箭完畢即風(fēng)可達(dá)到去自有資避金投入安要求；（2）項(xiàng)目四青證齊全（誰(shuí)國(guó)土證，阻用地規(guī)劃想許可證、林工程規(guī)劃欺許可證、懼施工證）搬，主要是輝控制施工酸證節(jié)點(diǎn)；4.2、辦理潑銀行貸霜款的流早程（1）與銀行兔溝通，擬培定貸款方準(zhǔn)案；（2）銀行謀前、后堤臺(tái)進(jìn)行痕項(xiàng)目評(píng)逃估；（3）銀行審炮貸會(huì)過(guò)會(huì)湖；（4）落實(shí)四霧證、抵押被、法律文略件等相關(guān)君放款條件格；（5）銀行放明款；各銀搏行對(duì)公司虹整體授信離仍有存量壁且放款銀秘行具備放劇款規(guī)模；（6）銀行貸籍款資金轉(zhuǎn)解出及使用娘。4.3、辦理出銀行貸肺款需關(guān)覽注的事博項(xiàng)（1）合理確廳定貸款額團(tuán)度：公司茶每個(gè)項(xiàng)目南均應(yīng)在銀輛行可接受妄的范圍內(nèi)拘爭(zhēng)取最大種的貸款額租度，一般孟在總投資謹(jǐn)?shù)?0-6念0％。（2）項(xiàng)目憐前期規(guī)置劃報(bào)建悉時(shí)應(yīng)注恢意分證性：為發(fā)艷揮資源毛的最大生優(yōu)勢(shì)，漆充分地蓋利用銀按行貸款酬資金，搖在前期驚規(guī)劃報(bào)符建時(shí)，席可根據(jù)納項(xiàng)目的營(yíng)大小，搞考慮分仁拆工程梁規(guī)劃許劣可證和裝施工證憤，拆分猴成若干硬期，能瞧為今后病的融資成工作帶里來(lái)靈活讀和便利親。（3）貸款擔(dān)箏?；虻盅簼姉l件應(yīng)關(guān)角注的方面湊：各子公仗司在抵押燦不影響銷背售的情況娛下，應(yīng)優(yōu)寨先使用抵伯押方式，恨并提高抵逝押率，充交分利用抵驗(yàn)押物資源喂。但由于隨銷售需要仗抵押物涂腎銷，放款其后幾個(gè)月邪即開(kāi)始還抽款，銀行急貸款資金竿利用效率獻(xiàn)較低，為兄提高資金窯使用效率服，可采用途母公司擔(dān)巴保方式。（4）貸款誕資金使督用應(yīng)關(guān)題注的方眨面：要撐盡量和椅銀行協(xié)舒商，力英爭(zhēng)突破盯貸款資價(jià)金的封從閉管理巴，將貸闊款通過(guò)物合理的飼渠道轉(zhuǎn)祖出，提軌高貸款錦資金的常使用效桶率。否糟則，公筍司必須理根據(jù)工診程建設(shè)旬資金需新求金額垃和時(shí)點(diǎn)辛發(fā)放貸溉款，使理用多少跡金額，汁發(fā)放多萬(wàn)少金額浸。堅(jiān)決修避免貸恰款資金菊發(fā)放后禁長(zhǎng)期閑撤置在賬心面的情敞況出現(xiàn)扁。（5）貸款成晚本及利率修調(diào)整周期牽應(yīng)關(guān)注的餡方面：力里爭(zhēng)獲取市沫場(chǎng)上最優(yōu)扯惠的貸款法成本條件宴。要關(guān)注嶼利率的變劉化趨勢(shì)，睡在銀行貸汽款利率處舒于下降通上道時(shí)，貸倦款利率應(yīng)雄按季或月夠調(diào)整。反昌之，則盡名量按年度色甚至更長(zhǎng)盆的時(shí)間調(diào)牌整利率。房款回籠迅工作應(yīng)貫寇穿于銷售儲(chǔ)的各個(gè)環(huán)被節(jié)，保證疲銷售和回咳籠的目標(biāo)為一致性，辰將回籠任飾務(wù)責(zé)任到鵝人，并與已業(yè)績(jī)掛鉤因。加強(qiáng)銷剝售回籠工婚作應(yīng)注意刊以下幾方服面內(nèi)容：5.1、加快銷投售簽約。彼在銷售定深價(jià)、折扣孟政策制訂驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)宣棟傳等銷售洪各個(gè)環(huán)節(jié)盼充分考慮摩房款快速林回籠需求豪。例如在鹽付款方式懂設(shè)定時(shí)盡喚可能減少霸多期付款眼方式；在妹折扣方面園設(shè)置一定擦比例的按閣時(shí)簽約折居扣；折扣身向一次性攪付款傾斜爛等。5.2、優(yōu)化袖收款流堆程。房日款回籠頑需要銷劣售部門(mén)再、法律便部門(mén)、扇代理公餅司、律管師事務(wù)鐵所、銀雙行、財(cái)以務(wù)部門(mén)還等多個(gè)澤部門(mén)和很單位共擦同努力爆和配合斬，要明柏確各部臘門(mén)崗位登責(zé)任及腳工作流秩程以提蠻高工作態(tài)效率。霧特別可君以通過(guò)捷房款回號(hào)籠情況雨與費(fèi)用俗掛鉤等癥激勵(lì)手猛段，充乎分調(diào)動(dòng)存代理公辛司、律勾所等中決介積極茅性，促妨進(jìn)房款睜的快速覺(jué)回籠。5.3、充分縫利用法個(gè)律手段雨保證按敞期付款耍的嚴(yán)肅賞性。在膽認(rèn)購(gòu)書(shū)蓬、買(mǎi)賣(mài)竹合同、胡按揭須犧知等法耽律文件熄中嚴(yán)格經(jīng)約定違證約責(zé)任鄭，充分襯保護(hù)公炕司利益獄；對(duì)惡碗意拒繳蘭房款及幟提供資俱料的客終戶要移慢交法律反部及時(shí)凈處理并羽嚴(yán)格執(zhí)勻行，維太護(hù)按期全付款的固嚴(yán)肅性脊。5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)5.4、加快銀愚行按揭的司辦理。銀股行按揭款沾是房地產(chǎn)紀(jì)行業(yè)特有荒的一種資仆金來(lái)源方研式，目前褲，多數(shù)客用戶都采取率銀行按揭腐方式支付父房款。要加快汽按揭款歌的發(fā)放炊速度，裳首先，渴充分調(diào)壞動(dòng)代理雖公司、逐律師行戚力量，弦責(zé)任到臭人，催冒收按揭銅資料，幕按揭資高料齊全冷后方可歸進(jìn)行代忙理費(fèi)結(jié)此算；其腹次，在貞保證開(kāi)筆發(fā)貸款盜銀行優(yōu)拐先的情溪況下，橋引進(jìn)多擾家銀行膚，通過(guò)餐競(jìng)爭(zhēng)壓馳力促進(jìn)永放款速掏度。第病三，與哥省、市棗公積金扁中心建頭立良好浸的合作章關(guān)系，紗開(kāi)辟公平積金中至心綠色最通道。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增個(gè)人住房按揭貸款2513363076482832全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他翻項(xiàng)權(quán)證辦尤理，解除帶公司擔(dān)保叔責(zé)任根據(jù)房地醫(yī)產(chǎn)行業(yè)經(jīng)務(wù)營(yíng)慣常做料法，在商咐品房他項(xiàng)崇權(quán)證辦理嫩并移交按隔揭銀行前臉，公司將偉對(duì)客戶按棍揭貸款承僻擔(dān)階段性閥擔(dān)保責(zé)任憤，若客戶品在此期間跡未正常還桌貸造成違撥約，公司目將承擔(dān)回券購(gòu)等擔(dān)保輩責(zé)任。為顧降低擔(dān)保遵風(fēng)險(xiǎn)，公丈司應(yīng)盡快娘辦理他項(xiàng)局權(quán)證，縮限短擔(dān)保期欺限，盡早儲(chǔ)解除擔(dān)保萌責(zé)任。5.6、做好喊銷售誠(chéng)規(guī)意金和安購(gòu)房定薄金的管蛇理首先，啟誠(chéng)意金司收取、顫轉(zhuǎn)定和榨退款等損過(guò)程都格需要建新立相應(yīng)膽的內(nèi)部象控制制葵度，納登入財(cái)務(wù)猜核算體女系管理清。收取斷過(guò)程中節(jié)需要銷汁售現(xiàn)場(chǎng)揉工作人株員恪守綁現(xiàn)場(chǎng)相菠關(guān)管理垃規(guī)定，狡收款記做錄實(shí)時(shí)表錄入系室統(tǒng)，納肅入管理眨體系，言相關(guān)款文項(xiàng)、憑肺證應(yīng)按鹿日清理次及移交麥做賬，牛財(cái)務(wù)人勿員嚴(yán)把幅審核關(guān)凈，確保笑應(yīng)收款朋項(xiàng)的實(shí)筑際入賬觸；其次歌，誠(chéng)意斑金轉(zhuǎn)定敏金后，老相關(guān)款覽項(xiàng)作為睡銷售房帆款及時(shí)懼進(jìn)行賬光務(wù)處理毯；第三職，換房柏、退房學(xué)等特殊額業(yè)務(wù)建曬立完善狀的登記哭、審核瓦流程，血應(yīng)退還屈的誠(chéng)意杜金，應(yīng)難經(jīng)銷售劑和財(cái)務(wù)皮部門(mén)雙費(fèi)重審核剩，防止眼重復(fù)退菊款。1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用

1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性1.1項(xiàng)目的恢投資回獸報(bào)率越疼高越好煉嗎？某公司狡能籌集傍的資金富為3億元，現(xiàn)魂有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目福的投資成援本均為3億元，蜂其中：A項(xiàng)目投械資回報(bào)忌率為25%，投資呈期為5年；B項(xiàng)目投包資回報(bào)爪率為20%，投資期凝為3年；C項(xiàng)目投借資回報(bào)咬率為15%，投資丈期為2年。方案一：委選擇投資A項(xiàng)目，醬則5年內(nèi)可木獲收益3×2地5%=半0.7惠5億元；方案二：專若選擇B+C項(xiàng)目，則5年內(nèi)可腎獲收益3×20蔬%+3×奶15%=細(xì)1.05億元。答案：曾項(xiàng)目的件投資回服報(bào)率固浩然重要擦，資金揮的周轉(zhuǎn)釣率也非共常重要匙。在籌集腹到資金丸后，需終要對(duì)這末些資金暫進(jìn)行合盤(pán)理有效散的使用羅，提高強(qiáng)資金的傅使用效親率，同賢時(shí)規(guī)避裂資金風(fēng)愉險(xiǎn)。因此，對(duì)救于房地產(chǎn)沙開(kāi)發(fā)公司睡來(lái)說(shuō)，資嶼金運(yùn)用的簽一個(gè)重要濾任務(wù)就是撥要加快資辭金周轉(zhuǎn)，透以較小的癢資金流量弄推動(dòng)較大蒜的項(xiàng)目周滔轉(zhuǎn)，使資虎金產(chǎn)出較慢高的利潤(rùn)徐。資金運(yùn)俯用時(shí)要特削別關(guān)注的抵重點(diǎn)：要縮短項(xiàng)逮目的開(kāi)發(fā)業(yè)周期項(xiàng)目腔，加快開(kāi)跡發(fā)速度，淘減少資金摟的占用。鑰對(duì)于一猶個(gè)區(qū)域公購(gòu)司來(lái)說(shuō)，俗要充分考駝慮到開(kāi)發(fā)萬(wàn)產(chǎn)品的類宿型，要注孝重流動(dòng)性敘強(qiáng)的住宅幼產(chǎn)品，要憐盡量保持靈較高的資音產(chǎn)流動(dòng)性蝴和變現(xiàn)能筋力，不能錘一味追求言占用大量記資金且回蹤蝶報(bào)周期較維長(zhǎng)的商業(yè)密地產(chǎn)項(xiàng)目缺。特別是壘現(xiàn)階段，榨公司處于樹(shù)快速發(fā)展含中，要堅(jiān)息持以普通等住宅的滾鍛動(dòng)開(kāi)發(fā)為漸主，商業(yè)寨地產(chǎn)等經(jīng)掉營(yíng)性物業(yè)職投入原則墻上要控制澤在20%以內(nèi)。案例：儉富利地用產(chǎn)—商業(yè)轉(zhuǎn)堅(jiān)型的代筒價(jià)富力地產(chǎn)么在此輪的挨市場(chǎng)調(diào)整倉(cāng)中遭遇資程金緊張困踩局的重要我原因就在渾于，在過(guò)樓去的幾年濁中他們將凍過(guò)多的精暗力和資金店投入到商朽業(yè)物業(yè)項(xiàng)哀目，沉淀季了公司不瞞少的資金膚。富力公司點(diǎn)從03年開(kāi)始鞠進(jìn)入商退業(yè)地產(chǎn)蹤蝶，近幾留年，投喬入大量千的資金鵝在商業(yè)幸地產(chǎn)項(xiàng)呀目。據(jù)釀統(tǒng)計(jì)，鄭富力在捷珠江新栽城擁有15個(gè)項(xiàng)目枯，大部永分是寫(xiě)赤字樓和貫高價(jià)酒坡店，僅羊在廣州滲、北京墾、天津臥三地現(xiàn)昏有的商窗業(yè)物業(yè)警開(kāi)發(fā)將總會(huì)耗掉纖資金124.步9億元，3年平均投板入41.廳6億元。在200亂7年還曾經(jīng)射與合景泰雀富聯(lián)手以46億元拿下多珠江新城濫的商業(yè)地應(yīng)王項(xiàng)目；47.點(diǎn)05億元拿貿(mào)下佛山占商住地圈王，擬膏建佛山鎮(zhèn)第一高旅樓；在互天津以50億元拿下榆的住宅項(xiàng)集目。僅這澆三個(gè)地王尾項(xiàng)目的低篩價(jià)，就要漂承擔(dān)費(fèi)用逮超過(guò)112億元。目前，富竭力已有5家五星汽級(jí)酒店算、2家四星呀級(jí)酒店趙、2個(gè)幢國(guó)際甲撫級(jí)寫(xiě)字樓痕和2個(gè)購(gòu)物中傳心，投資艘商業(yè)地產(chǎn)央沉淀了較多的纖資金，宣而商業(yè)吃地產(chǎn)經(jīng)恩營(yíng)效果棵并不理寇想（2008年酒店業(yè)務(wù)幼虧損1.8億元）。由于市場(chǎng)村發(fā)生較大鞋的變化，擔(dān)加之2007年投入了欺大量資金張高價(jià)拿地奔，回歸A股的失敗察，08年的銷訴售額大關(guān)大低于怠預(yù)期（08年富力的圈銷售收入160億元，薦只是與07年持平驅(qū)，只完促成計(jì)劃己的66%），富沃力地產(chǎn)念資金和資財(cái)務(wù)狀滋況陷入雄了比較置困難的蛇局面。2008年12月底，富休力地產(chǎn)貨譜幣資金余覽額僅20億元，西資產(chǎn)負(fù)瞞債率73%，銀行借芒款達(dá)205億元(一年內(nèi)純到期的95億元)。由于寇資金被膊占用，邀已經(jīng)讓咱富力喘啦不過(guò)氣刃來(lái)，為愧緩解資陷金緊張牙局面，飛不得不社高成本記融資，08年融資成干本比上年徐增加231%，公司已估一年沒(méi)有沫再購(gòu)置土門(mén)地。為緩解龍資金困電境，去宏年年底捏，富力揭開(kāi)始出負(fù)售那些務(wù)他們一搬直宣稱荒將持有喊經(jīng)營(yíng)的脾標(biāo)志性觀寫(xiě)字樓怖，股東堵張力和罵李思廉疲個(gè)人出痰資購(gòu)買(mǎi)下屬艇子公司的敞房產(chǎn)，作蒜價(jià)分別為0.8音3億元、1.0抓2億元用于秋補(bǔ)充公司原流動(dòng)資金倘。在經(jīng)濟(jì)高趁潮、市場(chǎng)花形勢(shì)好、鉗資金面寬某松時(shí)期，示市場(chǎng)往往梢用土地貯情備的數(shù)量狂來(lái)衡量房紐奉地產(chǎn)企業(yè)昨的實(shí)力和巧規(guī)模；但編在經(jīng)濟(jì)衰緩?fù)撕拓泿庞菊邚木o僅的壓力下辰，對(duì)一個(gè)永房地產(chǎn)企乘業(yè)更注重用資產(chǎn)的流朋動(dòng)性，包仿括現(xiàn)金結(jié)爽存有多大惹，現(xiàn)金流閃入是否為維正，負(fù)債壞率有多高榨以及流動(dòng)絨比例等指陜標(biāo)。1.2確定合凳理的現(xiàn)狗金留存斗量貨幣資抗金作為踐流動(dòng)性京最強(qiáng)、無(wú)收益性爐最弱的哀資產(chǎn)，策持有一鍬定現(xiàn)金劣可增強(qiáng)悟公司的甚財(cái)務(wù)穩(wěn)仿健性，備但過(guò)多餐的現(xiàn)金如表明資陡金閑置麥，會(huì)給律企業(yè)增也加財(cái)務(wù)黎成本，葵損失機(jī)異會(huì)成本索。在市損場(chǎng)好、巡壽信貸政乒策比較系寬松的粉情況下昂，應(yīng)盡瀉量降低財(cái)賬上資地金余額冰；相反羨，可適任當(dāng)調(diào)高巾現(xiàn)金比娃率（5%-1芒0%），獲得獅較穩(wěn)健的寨財(cái)務(wù)狀況號(hào)。作為項(xiàng)目廟公司，為健降低資金筑成本，將督盡量減少模賬面的資胖金結(jié)存，辮如有長(zhǎng)期爐閑置資金終可考慮提粗前歸還銀息行貸款，究或?qū)①Y金黃調(diào)入母公倉(cāng)司，由母閘公司統(tǒng)一總調(diào)劑和平目衡。賬面塑留存資金縣與與資金筑需求盡可介能匹配，雖滿足未來(lái)繡一個(gè)月資底金需求。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題1、資金支洽出與施工門(mén)進(jìn)度不一高致，超進(jìn)翁度支付工貼程款。或燙工程暫估呆單價(jià)過(guò)高閉，造成提虛前或超付磚工程款。凝各項(xiàng)開(kāi)發(fā)栗建設(shè)投入災(zāi)嚴(yán)格按合膽同和施工闊進(jìn)度付款判，堅(jiān)決杜把絕未達(dá)到舒付款條件錫提前付款庫(kù)和超進(jìn)度假付款，既幫是降低資鴨金成本，臘也是控制畜經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)煤。2、工程結(jié)姜算要留足堵額的工程礙質(zhì)保金。順按規(guī)定足痰額收取工朱程質(zhì)保金匙，工程質(zhì)園保金是約閣束施工單錦位后期維判修工作主括要手段，喝也可創(chuàng)造秘一定的資走金效益，芽因此，需策足額收取彩，并嚴(yán)格走按規(guī)定審灘批后退還殼。3、墊付的牲各項(xiàng)工程坐款要及時(shí)臥收回。在凍工程建設(shè)悔中往往存瞞在甲方為泄施工單位纏代墊工程雖勞保金、盛現(xiàn)場(chǎng)水電驅(qū)費(fèi)等，這她些款項(xiàng)應(yīng)訴及時(shí)進(jìn)行都清收，保勉證公司利六益不受損悔害。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題4、資金撥儀付的手續(xù)歌不完善，歌審批不嚴(yán)容；資金使駝?dòng)玫挠?jì)劃陳性不強(qiáng)，兔資金支出托有較大隨碧意性。5、應(yīng)收疾款占用猜資金過(guò)瞧大，催美收不利名。特別太是業(yè)主扮拖欠的殺房款要獸及時(shí)收異回。6、加快尾柔盤(pán)和車(chē)庫(kù)凈等物業(yè)的自清盤(pán)，盡戶快處置閑慎置資產(chǎn)、街空置房產(chǎn)巧設(shè)備，減蜓少資金占莊用，盡快諸回收資金譽(yù)。3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3.1、賬戶祖管理制疲度：（1）賬戶的研開(kāi)立與注醒銷必須經(jīng)味過(guò)公司董撈事長(zhǎng)審批胖同意。（2）各級(jí)公絮司的所有忘銀行賬戶族必須由所讀在公司的隔財(cái)務(wù)部門(mén)譽(yù)統(tǒng)一管理肆，其他部診門(mén)不得以畝任何名義睡開(kāi)立銀行窗賬戶。（3）銀行拆賬戶必謀須以本呢單位的袋名義開(kāi)高立，不餅得違反貌規(guī)定以肚其他單扯位或個(gè)虜人的名默義開(kāi)立握，嚴(yán)禁婚將公款貼私存、撇出租或捐出借銀幟行賬戶氣。（4）各級(jí)嗽公司財(cái)景務(wù)部門(mén)乞應(yīng)定期助對(duì)銀行終賬戶進(jìn)仁行清理氏，對(duì)于活長(zhǎng)期不縣使用、錫不需用辜的銀行題賬戶應(yīng)籮及時(shí)予晴以注銷夠。（5）公司的銹所有資金紅必須納入或法定賬戶銅管理，不得坐收廁坐支，嚴(yán)千禁賬外循不環(huán)和違規(guī)歐設(shè)立“小簽金庫(kù)”。（6）各級(jí)公嗎司的會(huì)計(jì)斜和出納不伯能由同一沈人擔(dān)任，盾開(kāi)具銀行良支票所需悠的印章必紫須分由兩烤人或兩人裳以上保管璃，銀行支登票印章的濾保管理人料員不得在案空白或內(nèi)精容填列不靜全的支票喬上蓋章。（7）資金收居支必須及棉時(shí)入賬，辣做到日清楊月結(jié)。各鳳級(jí)公司財(cái)舌務(wù)部門(mén)的考會(huì)計(jì)人員拌應(yīng)按月編照制銀行存色款余額調(diào)陷節(jié)表和盤(pán)貝點(diǎn)現(xiàn)金，戶保證賬實(shí)少相符，出室現(xiàn)賬實(shí)不賺符情形的詞必須及時(shí)秧查明原因乒，分清責(zé)踩任，及時(shí)腥糾正或追扶究有關(guān)人糊員的責(zé)任征。3.2、資金使雖用及付款越審批制度澤：（1）資金客實(shí)行預(yù)且算管理膨，各公瘋司必須瘋按資金妖計(jì)劃使澡用資金蘆，防止銅計(jì)劃外挺的資金睡支出。貪公司的躲資金實(shí)藝行統(tǒng)一剩調(diào)度和堵統(tǒng)籌安于排使用隔，以減揮少資金男閑置，終降低資堵金成本顏。（2）各級(jí)隔公司應(yīng)販根據(jù)自凡身實(shí)際麻情況制嫂定明確筋的資金表支付審?fù)ヅ鷻?quán)限渣和程序它，各項(xiàng)妙資金的話支付必挎須嚴(yán)格撐按規(guī)定塘權(quán)限和豆程序?qū)忢樑?。?duì)旗于未經(jīng)奪規(guī)定程默序?qū)徟セ虺讲聶?quán)限審睬批的款鋤項(xiàng)，出始納人員緩不得支剃付資金程，其他住財(cái)務(wù)人叮員不得籃辦理有澤關(guān)財(cái)務(wù)朵事項(xiàng)。定付款申隙請(qǐng)需提弦交相關(guān)馳證明材突料。（3）所有饞的資金前的支付啄必須依墻據(jù)有效睡合同、收合法憑兼據(jù)和齊沒(méi)全的手桂續(xù)，并喂取得合申法有效抵的票據(jù)小，杜絕豎白條或滑不規(guī)范登憑證、燙票據(jù)支份取資金拆。（4）各級(jí)于公司的洪資金不稍得擅自上對(duì)外借踩款和抵遭押擔(dān)保田；如確握需，必幟須經(jīng)集革團(tuán)公司距審批。（5）未經(jīng)批魂準(zhǔn)，各級(jí)哨公司的資籃金不得投糾入證券市腐場(chǎng)從事有爸價(jià)證券買(mǎi)破賣(mài)活動(dòng)，舉或從事其隔他任何形徑式的委托弊理財(cái)、風(fēng)謝險(xiǎn)投資活徐動(dòng)。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用五稅務(wù)籌劃需注意的問(wèn)題3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)畢行業(yè)作邀為支柱扛產(chǎn)業(yè)，誼一直是智國(guó)家宏數(shù)觀調(diào)控掏的重點(diǎn)述對(duì)象，屈是企業(yè)蓋的一種頂剛性支滅出。若亭能恰當(dāng)忌地進(jìn)行策稅務(wù)籌辜劃，則所可為公鋤司帶來(lái)劍一定的迎經(jīng)濟(jì)效身益。合理合法疊地進(jìn)行稅屬務(wù)籌劃，仗充分利用史各種稅收冊(cè)優(yōu)惠政策拌，可有燭效地減魂少企業(yè)薄現(xiàn)金流頭出，提丸高企業(yè)福利潤(rùn)，吐增加股尚東回報(bào)匯。稅務(wù)籌飼劃對(duì)房擊地產(chǎn)企均業(yè)具有縣重要意青義，企炸業(yè)需密盒切關(guān)注心國(guó)家宏鄙觀調(diào)控鞠政策的丙變化，許認(rèn)真分競(jìng)析，積農(nóng)極開(kāi)展校稅務(wù)籌傍劃，變斃被動(dòng)為釋主動(dòng)，趨更好地說(shuō)維護(hù)企來(lái)業(yè)利益充。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅項(xiàng)計(jì)稅基礎(chǔ)稅率或備注土地增值稅銷售收入減扣除金額30%-60%企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)25%契稅房產(chǎn)銷售額、土地出讓金3%-5%營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目銷售收入或租金5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%房產(chǎn)稅租金、房產(chǎn)原值12%印花稅銷售合同或工程、建安合同金額0.03%-0.05%防洪費(fèi)銷售收入0.13%土地使用稅按占地面積計(jì)算依當(dāng)?shù)囟惙?財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境房地產(chǎn)行雄業(yè)稅負(fù)較猶重房地產(chǎn)年徒度稅負(fù)一個(gè)般占營(yíng)業(yè)村收入20誘%以上，茄接近甚至券超過(guò)企業(yè)是當(dāng)年實(shí)現(xiàn)演的凈利潤(rùn)無(wú)，如果加露上項(xiàng)目清泊算時(shí)要繳柄的大筆土沒(méi)地增值稅苗、企業(yè)所村得稅，項(xiàng)夢(mèng)目真正的丟稅負(fù)占項(xiàng)銳目收入的盞比重會(huì)更素高。以保剃利地產(chǎn)（期6000岸48）為婆例，近三筍年稅負(fù)列勇表如下：?jiǎn)挝?左億元;戒%2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度營(yíng)業(yè)收入稅負(fù)凈利潤(rùn)稅款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%稅局加強(qiáng)隱征收與監(jiān)啟管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具放緩、積講極的財(cái)政喬政策需要歇資金的更越大投入，夸各級(jí)地方雜財(cái)通過(guò)加般大稅收征鈴收力度，拒降低財(cái)政符資金壓力詞，特別是喜房地產(chǎn)行筋業(yè)相應(yīng)的覺(jué)營(yíng)業(yè)稅、愉土地增值絨稅、土地覺(jué)使用稅、棄房產(chǎn)稅為蓬地方稅種賺，大部分角將留存地裹方財(cái)政，會(huì)更是成為俯目前稅務(wù)俘部門(mén)清理纖征收的重勁點(diǎn)。2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境(續(xù))稅收籌劃借即從公司蹈總體的發(fā)態(tài)展戰(zhàn)略出敗發(fā)，通過(guò)堪適當(dāng)?shù)陌材概殴窘?jīng)忙營(yíng)方式和老業(yè)務(wù)流程緩，以及巧封妙合理的塵財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)癢和會(huì)計(jì)處備理，實(shí)現(xiàn)堆在合法的困前提下，賄稅收負(fù)擔(dān)粒相對(duì)較小捉、企業(yè)整貪體利益最綁大化。稅收與挺經(jīng)營(yíng)形返式直接照相關(guān)，毀稅務(wù)籌嶺劃貫穿項(xiàng)目始終絹，是個(gè)動(dòng)籠態(tài)管理過(guò)魔程，特別競(jìng)是在項(xiàng)目運(yùn)作的爐前期進(jìn)行者籌劃尤為罵重要。1、稅務(wù)籌劃的主要思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則1、稅務(wù)籌劃的主要思路充分運(yùn)部用稅收懂優(yōu)惠政盾策：調(diào)意整相關(guān)挑經(jīng)濟(jì)業(yè)躬?jiǎng)?wù)形式李，盡可友能爭(zhēng)取障符合稅咸收優(yōu)惠菠條件，鍋享受相恒應(yīng)優(yōu)惠申政策；稅務(wù)籌究劃思路捆主要體矛現(xiàn)在以鳴下三個(gè)晃方面：調(diào)整經(jīng)營(yíng)息事項(xiàng)，套構(gòu)用低稅率柳稅目：不呀同的收入透形式適用甘不同稅率籌的稅目，雷可采取靈到活的銷售刊方式，在頃保持總收陷入不變情曲況下，套蔥用較低稅框率稅目；合理分?jǐn)偵癯杀荆豪び镁C合開(kāi)東發(fā)優(yōu)勢(shì)，紹在政策許愁可的前提心下，合理圍分?jǐn)傢?xiàng)目廢成本，在主總成本不筍變的情況鑼下，降低挨整體稅負(fù)江水平；2、稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則堅(jiān)持依姐法納稅溉。首先應(yīng)堅(jiān)慈持依法納潛稅，公司依的決策者森、財(cái)務(wù)人羽員應(yīng)及時(shí)爆、系統(tǒng)的先學(xué)習(xí)稅收關(guān)政策，準(zhǔn)遼確理解稅勿收政策的羅內(nèi)涵，整晉體把握稅制收優(yōu)惠政妄策及稅收濕前置條款被，依法納紗稅。提高稅務(wù)芽籌劃意識(shí)蓬、重視前延期籌劃。勸各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)浪要具有稅魔收籌劃意油識(shí)，積極榴從項(xiàng)目前務(wù)期著手籌壞劃，根據(jù)免稅收籌劃火需要安排乞相應(yīng)經(jīng)濟(jì)襪業(yè)務(wù)，在性開(kāi)發(fā)的各冒個(gè)環(huán)節(jié)中躁實(shí)行稅負(fù)皇的動(dòng)態(tài)管癥理，真正豈實(shí)現(xiàn)節(jié)流痕的作用。關(guān)注稅丸務(wù)籌劃桐風(fēng)險(xiǎn)。座稅務(wù)籌團(tuán)劃需要另依據(jù)當(dāng)員前的稅神收法規(guī)友政策、削稅局對(duì)敞事項(xiàng)的真認(rèn)定、損項(xiàng)目自航身的特溫點(diǎn)等因款素綜合陣決定，籍如果盲配目籌劃紛、生搬抱硬套，填結(jié)果會(huì)窄適得其扣反，使養(yǎng)公司處飲于不利苗的稅務(wù)石風(fēng)險(xiǎn)之蔑中。因慘此，在防動(dòng)態(tài)籌呈劃過(guò)程底中，始攝終應(yīng)關(guān)汗注稅務(wù)敗風(fēng)險(xiǎn)。

土地增值稅籌劃思路

營(yíng)業(yè)稅籌劃思路

企業(yè)所得稅籌劃思路

其他稅種籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路土地增昏值稅稅嗎率按照增警值率的辰高低，絹土地增器值稅的滋稅率有30%、40%、50%、60%四檔，勵(lì)最高稅認(rèn)率達(dá)60%！土地增文值稅是超惹額累進(jìn)稅盛，分段征步收，具體梨見(jiàn)右圖：(0,蹦50%](50%旺,10易0%](10組0%,階20速0%]（200份%，∞）增值率60%50%40%30%稅率增值額1、土地增值稅籌劃思路土地增值坊稅計(jì)算公耕式土地增值糟稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)反目金額×速算扣除廢系數(shù)增值額=房地產(chǎn)銷蓬售收入-扣除項(xiàng)目劫金額扣除項(xiàng)目監(jiān)金額=直接開(kāi)紡發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)聯(lián)用（可態(tài)按開(kāi)發(fā)鎖成本的10%核定）+加計(jì)扣除許（直接開(kāi)賓發(fā)成本的20%）+流轉(zhuǎn)稅費(fèi)1.1.烤1普通住宅劍增值率不懂超過(guò)20%時(shí)免交土睬地增值稅1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策稅法規(guī)定稿：納稅人萍建造普通缺標(biāo)準(zhǔn)住宅哥出售，增抽值額未超兇過(guò)扣除項(xiàng)咱目金額20%的，免艱征土地照增值稅憂。公司停在項(xiàng)目俯拓展時(shí)運(yùn)，可立份足于普性通標(biāo)準(zhǔn)般住宅，待加大對(duì)煙普通標(biāo)全準(zhǔn)住宅蛾的投入廟，充分騰利用這翻一優(yōu)惠位政策。對(duì)于規(guī)酒劃為普親通住宅詢的項(xiàng)目諸，一方新面充分紙考慮按狼當(dāng)?shù)仄战吠ㄗ≌瑓驳臉?biāo)準(zhǔn)育進(jìn)行建陳設(shè)，以勒保證最橋終優(yōu)惠倉(cāng)政策的感落實(shí)；另一方面童，需注意靈普通住宅薄的銷售定庸價(jià)。經(jīng)測(cè)賤算，毛利默率為40.1禍2%與增值旗率為20%相對(duì)應(yīng)數(shù)，毛利熔率在40.言12%以上的軋普通住丟宅將達(dá)準(zhǔn)到土地毅增值稅滾的繳納黃標(biāo)準(zhǔn)，跌據(jù)實(shí)清臘算將對(duì)江公司盈伙利和現(xiàn)豆金流產(chǎn)養(yǎng)生重大穩(wěn)影響。1.1.我1普通住悉宅增值章率不超姓過(guò)20%時(shí)免交伐土地增肆值稅(續(xù))1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策以下表此普通住餃宅定價(jià)吊為例，絨價(jià)格定御為590駁0元/方時(shí)，片毛利率端為39.6霸6%、增值曬率為18.9叼5%，不用進(jìn)交土地廉增值稅敏，利潤(rùn)距較6000元/方的定價(jià)甲還大一些殃。因此，沫在普通標(biāo)木準(zhǔn)住宅銷災(zāi)售定價(jià)過(guò)碧程中，充輩分考慮項(xiàng)供目增值率并的臨界點(diǎn)惰，尋求銷遷售收入、挎土地增值鋤稅之間的秀最佳利益餐平衡。售價(jià)收入(萬(wàn)元)毛利率增值額增值率土地增值稅稅前利潤(rùn)6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1近.2與外界合裳作開(kāi)發(fā)的壇項(xiàng)目，盡覺(jué)量套用合粥作建房模腥式1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策《財(cái)政部?jī)?chǔ)、國(guó)家跳稅務(wù)總盒局關(guān)于機(jī)土地增什值稅一育些具體百問(wèn)題規(guī)路定的通金知》（財(cái)稅字[199茂5]48號(hào)）規(guī)紡定：一再方出地漢，一方屋出資金接，雙方逮合作建凍房，建椒成后按桃比例分嘉房自用灶的，暫墓免征收健土地增衣值稅；蠻建成后詢轉(zhuǎn)讓的瘡，應(yīng)征藝收土地戶增值稅央。保利廣州鐵公司的G1-1（保利心歉語(yǔ)項(xiàng)目）泊和F2-鞏2兩幅地彩塊在出壤讓時(shí)均聰保留了性村留用棒地的性游質(zhì)。通趨過(guò)與冼遷村簽訂諷合作開(kāi)餐發(fā)協(xié)議豎并向國(guó)巡壽家支付伍少量地糊價(jià)款后望，廣州巴公司實(shí)對(duì)現(xiàn)了國(guó)歸土證上獸的加名腫，并與騾冼村按尊比例享權(quán)有項(xiàng)目踐的權(quán)益慮。通過(guò)忠與稅局鍛的充分賤溝通，棍稅局基肅本認(rèn)可吸合作建腐房的模氧式。到時(shí)我腦司對(duì)分射配給冼剖村的房淘產(chǎn)按市后值繳納鹿?fàn)I業(yè)稅域，即可扮將市價(jià)木同時(shí)計(jì)軌入項(xiàng)目揀的收入立和成本有，這大叛大增加罰了土地條增值稅糊的扣除丸金額，宰降低稅營(yíng)負(fù)。合作建你房有成頌立公司完和不成液立公司咳等多種鉛形式，箭但不論夏何種形蕩式，均兔應(yīng)完善謊土地過(guò)怖戶手續(xù)辦，明確肌合作分氏配形式抗，以及寺分配后新股權(quán)比旋例變化傭和剩余墊物業(yè)權(quán)我屬利益右的歸屬枝。1.1暴.3吳爭(zhēng)取贈(zèng)核定征腿收稅務(wù)機(jī)鎮(zhèn)關(guān)在賬爆冊(cè)不齊據(jù)等特殊匪情況下澤可按不隆低于預(yù)爸征率的醋水平進(jìn)死行土地掩增值稅圾的核定催征收，陪因此，他在某些膚高毛利散的項(xiàng)目悲上核定劇征收與違據(jù)實(shí)清深算最終腹所繳稅抓款將存峰在巨大唱差異，憂積極爭(zhēng)臥取土地沸增值稅頃的核定迫征收將仆是有效顯降低稅賠負(fù)的途邊徑之一扁。某項(xiàng)目總拴收入2億鏡元，可扣箱除金額為終1.1億殺元，則增飄值額為9趨000萬(wàn)有元，增值院率為81態(tài).81%基，土地增咳值稅為3閑050萬(wàn)獅元。此項(xiàng)目疲系收購(gòu)充項(xiàng)目，由賬冊(cè)不鍋齊，若僵最終稅潤(rùn)局能以醒5%的另稅率核拳定征收椅，則土嘴地增值對(duì)稅為1用000潤(rùn)萬(wàn)元，辱節(jié)稅2桌050栗萬(wàn)元。1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策1.1.心4在合法講的前提辣下延后醬土地增幟值稅清扇算時(shí)點(diǎn)1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策各地土地慮增值稅清讓算細(xì)則陸桂續(xù)出臺(tái)，習(xí)各公司應(yīng)般適當(dāng)與當(dāng)殃地稅局溝淘通，盡可摸能延后土惕地增值稅禮清算時(shí)點(diǎn)煌，或更換鐘稅負(fù)相對(duì)粥較輕的項(xiàng)綢目進(jìn)行清幫算；對(duì)于圖能實(shí)行以醋預(yù)征代清炊算的項(xiàng)目葉，應(yīng)主動(dòng)蜓爭(zhēng)取以預(yù)墓征代清算衫。1.2.貞1合理分解踏收入1.2銷售收入方面的籌劃銷售是實(shí)午現(xiàn)收入、匠回收資金羊的關(guān)鍵環(huán)鑼節(jié)，稅負(fù)赴與銷售收尋入呈正向殼關(guān)系，銷采售方面的令籌劃重點(diǎn)杰在于采用席靈活的銷賴售方式，集合理分解醋收入，以顯降低稅基灶或適用稅番率。在合法的器情況下，者若能通過(guò)若業(yè)務(wù)類型誦的調(diào)整，肝將部分房佳產(chǎn)銷售收窮入轉(zhuǎn)化為聾其他非房獲產(chǎn)銷售名彈目的收入豈，則可以啞降低項(xiàng)目糞的增值率齊和稅基，呆最終降低優(yōu)土地增值周稅。1.2.譜2合理調(diào)整糞銷售物業(yè)賞和持有物致業(yè)的比例2.2銷售收入方面的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)休發(fā)企業(yè)開(kāi)再發(fā)的物業(yè)時(shí)用于自用收或其他商艙業(yè)用途，綠如果產(chǎn)權(quán)辭未發(fā)生轉(zhuǎn)咸移，不征陶收土地增軋值稅。在治滿足項(xiàng)目癢現(xiàn)金流要蹦求的前提