房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例講義

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析房地產(chǎn)投資項目可行性研究案例10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析

10.1.1市場分析和需求預(yù)測××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)。××市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析根據(jù)《××市統(tǒng)計年鑒》（1998）顯示，缺房戶數(shù)8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預(yù)售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達(dá)到9831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟(jì)形勢將得到回升，人們消費預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析

10.1.2建設(shè)指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析10.1.3建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模××小區(qū)占地8.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售?！痢帘毙^(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析

10.1.4規(guī)劃選址××北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析10.1.5規(guī)劃與住宅布局由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設(shè)計將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個組團(tuán)，即南部的兩個居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部兩個居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強小區(qū)的識別性。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。

10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析10.1.6小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析10.1.7方案設(shè)想××北小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計的原則是：1．堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則；2．堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析10.1.8實施進(jìn)度計劃及計算期計劃2000年10月開始施工，建設(shè)工期為3年。項目計算期為6年。10.1.9用款計劃用款計劃見表10-1。項目金額（萬元）123土地費用420100%前期工程費28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10100%建筑安裝工程費991710%33%57%公共配套設(shè)施建設(shè)費9663%33%4%開發(fā)間接費管理費用9933%33%33%銷售費用9917%50%32%開發(fā)期稅費36741%33%26%其他費用18355%33%12%不可預(yù)見費44933%33%3%表10-1用款計劃表10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析10.1.10投資估算本項目總投資為12391萬元，其中土地費用420萬元、前期工程費28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑工程工程費的1%計）、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預(yù)見費449萬元及財務(wù)費用772萬元組成。詳見表10-2。序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)總投資1239111.231.451.671.891.10111.12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用420281099179699993671834497222經(jīng)營資金3項目總投資123913.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12391表10-2項目總投資估算表單位：萬元10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目

案例分析

10.1.11資金籌措項目總投資12391萬元。其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表10-3。序號項目合計1234561總投資123911983382461192331557811.231.45自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578表10-3投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578續(xù)表10-3投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元10．固1租售斃房地產(chǎn)旱開發(fā)項膜目

案里例分析10.1李.12貸沉款條件年利率杏5.8挽5%，燃按單利求計息，窩寬限期舅3年，迫3年等伏額還本備。10.1倘.13稅敲費率稅費率柜見表1訂0-4寒。稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)表10現(xiàn)-4顧稅錢費率表鑄單位：汁%10．洽1租售櫻房地產(chǎn)卡開發(fā)項續(xù)目

案基例分析10.1腐.14銷功售與出租壺計劃××小區(qū)替項目高層怕、多層住連宅和部分道營業(yè)用房榜計劃在4映年內(nèi)全部息出售。住粒宅樓從項暢目開工第圈2年開始孤預(yù)售，分鹽期付款，捉按20%縣、70%蠶和10%寶分3年付裕清。出租次房第4年比開始出租妄，出租率駛第4年為踏80%，老以后各年晶均為10霉0%。各您類房屋銷呈售計劃見滴表10-促5。年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營業(yè)用房303040表10刮-5圍房屋銷魯售計劃賽表許單位：娃%10．1夢租售房地安產(chǎn)開發(fā)項薦目

案例牙分析根據(jù)×鼓×市近僻期相同掃房地產(chǎn)益項目的炊售（租厲）價和溝居民購俗買力的延預(yù)測，睡計劃×慌×小區(qū)第高層住槍宅售價往18眠00元制/平方喉米，多陵層住宅憶售價1的25墻0元/宜平方米耳，營業(yè)魚用房一里半出售云，售價咐35森00元共/平方碧米。售診房加權(quán)雅平均價焦為1私670犧元/平莖方米。誤營業(yè)用膨房另一窮半出租幼，租價華100灑0元/筆年·平怒方米，圖建設(shè)期纏出租房混不預(yù)租魔。10．衣1租售醒房地產(chǎn)氧開發(fā)項盈目

案固例分析10.1揪.15財小務(wù)分析1．分析鋤依據(jù)建設(shè)部稅發(fā)布的文《房地攏產(chǎn)開發(fā)柿項目經(jīng)無濟(jì)評價妻方法》哀，中國價計劃出汁版社出槳版，2檔000般年。10．1液租售房地浴產(chǎn)開發(fā)項咽目

案例步分析2．盈利元能力分析項目在軟計算期喝內(nèi)經(jīng)營襲收入2捆06見71萬得元，可問獲利潤編49桌54萬頸元，扣版除所得雄稅、公奏益金、筑公積金校后還有邀28彩21萬納元可分還配利潤街。項目如繳納的特經(jīng)營稅碗金為1徑13猜7萬元三，所得喉稅為1糟63取5萬元燭，土地相增值稅稻為2巾202絡(luò)萬元，割合計繳咐納稅金短49裳73萬宇元。和械項目業(yè)透主投入秧的資本稻金3豬000遞萬元相宣比，在遼6年內(nèi)汪項目盈雜利和繳輪納稅金頭的絕對冒額是相泰當(dāng)高的橋，表明咳項目的旋盈利能膏力是比拍較強的裕。詳見水表10釀-6~諷表10帝-8。序號項目合計1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(元/平方米)銷售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32經(jīng)營稅金及附加112786385392222422.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表10燭-6巡壽售睡房收入遺與經(jīng)營噸稅金及胸附加估憑算表反單位：決萬元序號項目合計1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002經(jīng)營稅金及附加10

3442.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加91…

3……3……3……3租金凈收入175

5062624凈轉(zhuǎn)售收入44

44注：由于針表中有效頓數(shù)字是四炕舍五入取榮整，但計史算過程中立仍然保持護(hù)足夠的有保效位數(shù)，孫可能造成泉表中合計蓋數(shù)與各年偉數(shù)字之和蘿不等，在站各年數(shù)字拔絕對值小秘于1時，勤用“…”創(chuàng)表示，以朝后各表同尾。表10-痛7惡租蹄房收入與您經(jīng)營稅金飯及附加估詢算表蒜單位：蓬萬元序號項目合計1234561經(jīng)營收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入2028618515577005713353402866763662經(jīng)營成本123489484266432823844232.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)1234179484266432622381342033出租房經(jīng)營費用31911114自營部分經(jīng)營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務(wù)費用7經(jīng)營稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤總額4954360162217001020251表10-犯8柿損益表搶單位興：萬元10彌補以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤331924210871139683168

公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加:年初未分配利潤

2051129

15可供投資者分配的利潤

2051129209858114316應(yīng)付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129續(xù)表1擔(dān)0-8協(xié)損益厲表僵單位女：萬元10．離1租售弱房地產(chǎn)坡開發(fā)項蒙目

案辛例分析項目全部目投資內(nèi)部園收益率（省所得稅前憐）為28綠.8%，頓在預(yù)期可芹接受內(nèi)部脆收益率為梁20%時腫，項目凈溜現(xiàn)值為7炒81萬元竄，項目投拋資回收期感為3.8射年。資本聚金內(nèi)部收翼益率為3岔9.2%暫，項目凈集現(xiàn)值為9雄09萬元局。詳見表鬼10-9謀和表10須-10。商品房路投資利饞潤率=傍利潤總誓額/總廈投資×哨100樸%=4絞954/凳123走91×1片00%=40醬%商品房資毯本金凈利姿潤率=稅欺后利潤/梯資本金×冶100%=3浩319/伐300恩0×10地0%=1迷10%序號項目合計1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10膀-9流財務(wù)餐現(xiàn)金流某量表（歪全部投灶資）拘單凡位：萬進(jìn)元3凈現(xiàn)金流量3319-1983-2635-76752342912557累計凈現(xiàn)金流量-1983-4618-5384-150276233194所得稅前凈現(xiàn)金流量4954-1983-2516-23157953248640累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-1983-4499-4730106643144954計算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）28.77%19.5%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）781-45投資回收期（年）3.824.05基準(zhǔn)收益率（ic）20%20%續(xù)表10吧-9蝕財射務(wù)現(xiàn)金流展量表（全紡部投資）羨單位：塔萬元序號項目合計1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自營收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185

441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7資本金預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表10-假10纏財務(wù)現(xiàn)狂金流量表踢（資本金蕩）可單位堵：萬元2.82.92.102.112.12長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款38911297129712973凈現(xiàn)金流量3319-1500-1252125839371615-7404累計凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319計算指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）39.16%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）909基準(zhǔn)收益率（ic）20%續(xù)表1繡0-1潮0妄財難務(wù)現(xiàn)金宏流量表伶（資本血金）允單束位：萬崗元10．1貓租售房地雅產(chǎn)開發(fā)項岔目

案例茅分析3．清償稼能力分析按照項嘆目的借帥款條件英和還款遇計劃，構(gòu)項目建默設(shè)期不律還本金要，從第得4年開頑始分3憤年等額揮償還本籌金，斤每年還逗12亞97萬爸元；借押款利息友每年照兆付，總債計付利辱息72聚2萬元嚷。詳見爹表10市-11跟。序號項目合計1234561長期借款償還1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累計本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.3年初借款本息累計本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表10扶-11犧長死期借款溜還本付組息估算勤表猶單位世：萬元2.42.5本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783還本資金來源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款—本金能力71782976390829566長期借款償還期(年)6.00續(xù)表10舉-11掘長期舌借款還本船付息估算同表寺單位家：萬元注：有效販利率為5樹.98%疑。10．1亂租售房地兩產(chǎn)開發(fā)項牢目

案例舅分析4．資金壩平衡分析吐和資產(chǎn)負(fù)庫債分析在項目紐奉計算期與內(nèi)，各淺期資金蕩的來源布與運用捏是平衡齊有余的地。資產(chǎn)薪負(fù)債率半是比較葵低的，來資產(chǎn)負(fù)嫌債率最斤高時（堅第3年勺）僅4爺7%。其因此從甲總體上晨看，項戚目的清范償能力罰是比較占強的。毫資金平貸衡分析剃和資產(chǎn)待負(fù)債分范析詳見凍表10圓-12愈和表1趙0-1險3。序號項目合計1234561資金來源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運用241071983419277725346305917552.12.2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息表10-注12捧資省金來源與氧運用表攻單位：萬復(fù)元2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地產(chǎn)投資(含利息)經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用自營部分財務(wù)費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金3498248125818401034-8834累計盈余資金2481507334643813498續(xù)表1恭0-1很2殃資洪金來源客與運用婚表蹄單碼位：萬悠元序號項目1234561資產(chǎn)1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542負(fù)債及所有者權(quán)益198351078219596447703498表10股-13紫資產(chǎn)負(fù)眨債表盜單勁位：萬繭元2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動負(fù)債總額應(yīng)付帳款短期借款借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計所有者權(quán)益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率(%)流動比率(%)速動比率(%)

24

37

47

43

27續(xù)表1侮0-1蓮3負(fù)資產(chǎn)負(fù)脾債表決單何位：萬芳元10．鼠1租售舌房地產(chǎn)擠開發(fā)項托目

案學(xué)例分析5．敏添感性分耽析將開發(fā)產(chǎn)不品投資、枝售房價格汪、租房價剝格和預(yù)售痕款回籠進(jìn)死度等因素筐作為不確著定性因素順進(jìn)行敏感地性分析，播分析結(jié)果裳表明開發(fā)統(tǒng)產(chǎn)品投資戚和售房價松格兩個因播素對項目中的效益最檔為敏感。蘇如果開發(fā)昌產(chǎn)品投資鋤和售房價象格分別向袖不利方向鞠變動10祝%，則全菊部投資內(nèi)蓬部收益率爆將分別下固降至20淹.1%和免17.7差%，凈現(xiàn)斬值分別下臥降至12蒸萬元和-蛾206萬門元，投資盯回收期則備增加到4訂.0和4版.1年。椅預(yù)售款回足籠進(jìn)度相南對較不敏霉感。最不授敏感的字因素是租絡(luò)房價格，由這是因為詠計算期只傳有6年，挖而且是從星第4年才項開始出租龜，租房收譯益占整個祥項目收益尾的比重較揚小。詳見化表10-凍14和圖傅10-1苗。序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案28．87813．81開發(fā)產(chǎn)品投資+1020．1124．0-1039．215503．62售房價格+1039．717693．6-1017．7-2064．23預(yù)售款回籠進(jìn)度+1031．49423．7-1024．13984．14租房價格+1028．87873．8-1028．77753．8表10芽-14趕敏感性情分析表806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素變動（%）1——售房價格；2——預(yù)售款回籠進(jìn)度；3——租房價格；4——基準(zhǔn)收益率；5——開發(fā)產(chǎn)品投資圖10遷-1掙敏稍感性分荒析（全彼部投資馳、所得掏稅前）10．1范租售房地差產(chǎn)開發(fā)項矩目

案例聯(lián)分析6．臨界舉點分析臨界點分日析是項目固評價的另狐一重要方邊面，它反煉映在預(yù)期楊可接受的品投資內(nèi)部管收益率下像，投資方駕能承受的蒸各種重要貪因素向不駁利方向變嗚動的極限