徐州公寓住宅項(xiàng)目全過(guò)程營(yíng)銷策略培訓(xùn)講義圖文并茂

XXXX10年度整合營(yíng)銷策略報(bào)告2010.5.8突圍2010BREAKOUT2010【X-XXX戰(zhàn)略前洞察】政策猛手，市場(chǎng)拐點(diǎn)必然即將登陸的XXXX，誰(shuí)會(huì)無(wú)視市場(chǎng)大勢(shì)？【客群定位】【客群心理剖解】2次置業(yè)—3成到5成之間的瞬間轉(zhuǎn)換，投資與投機(jī)型客戶急劇退場(chǎng)誰(shuí)會(huì)是我們的純剛客群？洞察1：市場(chǎng)VS客群洞察2：競(jìng)爭(zhēng)VS突圍二期兩棟，目前正在蓄水約6月推盤，小高層一期5月推出，高層小高層，預(yù)計(jì)10年年底上市—綜合體項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年10月上市目前在售一棟，剩余一棟，預(yù)計(jì)8月推盤銅山全城未來(lái)的焦點(diǎn)—X路無(wú)論從規(guī)模、體量、位置等各個(gè)方面XXX如何在激烈的紅海中尋找自己的藍(lán)海？打造專屬的核心競(jìng)爭(zhēng)力？以便支撐價(jià)值的提升？戰(zhàn)火紛飛一條路-X路X新城XX國(guó)際商城博奧麗都

X路18號(hào)XXXX

攔截與勾引6月登陸，10月推盤，跨度5月，如何蓄水？目前正在開(kāi)工1、2、3號(hào)樓；預(yù)計(jì)10月上市，如何蓄水，如何推盤跨度5月，采取怎樣的手段蓄水，是營(yíng)銷環(huán)節(jié)必須考慮的問(wèn)題【既要防止流失，又要立足勾引，如何蓄客，是個(gè)問(wèn)題】洞察3：銷售VS蓄水商務(wù)酒店】—15層酒店式公寓】—21層合計(jì)201套住宅】—24層、19層合計(jì)612套12345洞察4：廣告VS傳播X新城X國(guó)際X路18號(hào)作為銅山期待已經(jīng)的XXX，將以什么樣的形象登陸什么樣的調(diào)性和風(fēng)格才能匹配XXX的身份？又如何從競(jìng)爭(zhēng)中跳出，形成個(gè)性鮮明的想象差異？同時(shí)，作為典型的區(qū)域型市場(chǎng)，采取怎樣的渠道捕捉客群？如何塑造鮮明的個(gè)性形象？又采取怎樣的手段去捕捉本案的目標(biāo)客群？戰(zhàn)略問(wèn)題梳理歸納問(wèn)題1:如何準(zhǔn)確捕捉2010年度XXX目標(biāo)客群?問(wèn)題2:如何尋找和打造XXX專屬核心競(jìng)爭(zhēng)力?問(wèn)題4:如何在廣告?zhèn)鞑ブ兴茉祯r明個(gè)性?問(wèn)題3:如何把握銷售節(jié)奏和蓄水策略?contents報(bào)告目錄觀局=XXXX10年度市場(chǎng)專題第一部分破局=XXXX10年度策略專題第二部分第三部分第五部分?jǐn)嚲?XXXX10年度推廣專題第四部分穩(wěn)局=XXXX10年度銷售專題服務(wù)=項(xiàng)目服務(wù)模式/服務(wù)團(tuán)隊(duì)匯報(bào)第一部分觀局=XXXX10年度市場(chǎng)專題市場(chǎng)報(bào)告思路2政策研判及后市走勢(shì)4市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析5銅山客戶研究1項(xiàng)目本體分析3城市發(fā)展及結(jié)構(gòu)性判斷PART1：項(xiàng)目本體分析研究對(duì)象：項(xiàng)目本體研究方式：周邊環(huán)境及區(qū)域調(diào)研研究目的：通過(guò)對(duì)自身的研究，找到其項(xiàng)目屬性所在X路長(zhǎng)江路湘江路本案衡山路無(wú)名山公園康樂(lè)園竹園民居民居黃山路行政區(qū)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于X南部銅山新區(qū)內(nèi)地處銅山X路與湘江路交叉區(qū)域項(xiàng)目是銅山新區(qū)2010年重點(diǎn)工程之一是未來(lái)X路商圈核心拓展區(qū)域是未來(lái)X南部城市副中心的重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一③④⑤⑦⑥⑧⑨⑩①②11、56路站臺(tái)19、82路站臺(tái)九州大學(xué)X師范大學(xué)央視國(guó)際幼兒園東方國(guó)際學(xué)校電大南校區(qū)建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院銅山圖書館鄭集高級(jí)中學(xué)交通、教育等資源配套項(xiàng)目配套⑴⑵⑶⑷無(wú)名山公園迎賓休閑廣場(chǎng)玉泉公園銅山中醫(yī)院項(xiàng)目周邊占有豐富的人文、自然資源，唯有東面電廠對(duì)項(xiàng)目影響極大X國(guó)際X路長(zhǎng)江路本案康樂(lè)園X佳苑漢府雅苑盛世年華文華美景久隆鳳凰城文泰康城國(guó)基城邦泉山森林海竹園小區(qū)電廠①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩行政區(qū)域⑴⑵⑶⑷商業(yè)街區(qū)X新城X博澳商都保利項(xiàng)目周邊配套較全，具有生活氛圍周邊環(huán)境周邊自然環(huán)境較佳，前有楚河后有無(wú)名山公園1#2#3#4#5#商務(wù)酒店酒店式公寓產(chǎn)品情況產(chǎn)品涵蓋住宅、酒店式公寓、商務(wù)辦公及商業(yè)樓棟戶型面積套數(shù)1號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套2號(hào)樓3/2/1約110平米48套96套2/2/1兩房約85平米24套兩房約85平米24套3號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套4號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套5號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套公寓1/1/1約40平米201套201套項(xiàng)目總體合計(jì)：813套房源產(chǎn)品情況住宅以兩房和三房?jī)尚l(wèi)為主，其中兩房占比達(dá)到58%戶型套數(shù)面積占比4/2/138套1306%3/2/1220套110-11536%2/2/1354套85-9558%1#：2梯3戶，24F，左邊套三房一衛(wèi)2/2/1：75-80平米3/2/1：99-110平米產(chǎn)品情況2#：2梯4戶，24F，邊套三房?jī)尚l(wèi)，中間套兩房3/2/2：136平米產(chǎn)品情況3#：2梯3戶，24F，邊套三房一衛(wèi)，中間套兩房3/2/1：99-110平米產(chǎn)品情況4-5#：1梯3戶，2個(gè)單元，18F，邊套三房?jī)尚l(wèi)，中間套兩房3/2/2：118平米產(chǎn)品情況酒店式公費(fèi)寓：21F，3梯11戶。3層起，斤面積47-8盜7平米，柜全部為碼一房，忘其中邊紀(jì)套面積慶較大產(chǎn)品情況項(xiàng)目屬佩性研判項(xiàng)目屬想性：區(qū)域?qū)俣盒裕阂?guī)模較小項(xiàng)目總建約10萬(wàn)平米，住宅約6.4萬(wàn)平米項(xiàng)目自身配套周邊缺乏大型商業(yè)配套，自身帶有商業(yè)自有資源少地塊內(nèi)無(wú)自然資源區(qū)域現(xiàn)狀未來(lái)城市發(fā)展熱點(diǎn)板塊，X路是重點(diǎn)打造區(qū)域區(qū)域地產(chǎn)區(qū)域改造紅火，是熱點(diǎn)之一，競(jìng)爭(zhēng)激烈城市發(fā)展好熱點(diǎn)板塊姜的邊緣地賄帶的小型絮綜合體項(xiàng)夏目屬性定錢位：PAR杏T2：政策研熄判及后市其走勢(shì)研究對(duì)象創(chuàng)：宏觀大既勢(shì)及后杏市市場(chǎng)己走勢(shì)研究方趣式：宏觀大勢(shì)牲分析、后羞市預(yù)判研究目的眼：預(yù)測(cè)地焰產(chǎn)未來(lái)里宏觀市們場(chǎng)走勢(shì)貍及宏觀潑市場(chǎng)態(tài)鑄勢(shì)200強(qiáng)5年200切6年200茄7年200科8年2009年2010年《關(guān)于切實(shí)屯穩(wěn)定住房棍價(jià)格的通旗知》（老國(guó)八漿條）和《關(guān)于做喂好穩(wěn)定哭住房?jī)r(jià)掩格工作貿(mào)的意見(jiàn)》（新國(guó)芽八條）夜，對(duì)個(gè)學(xué)人購(gòu)買免住房不毛足2年轉(zhuǎn)手祥交易的澆，銷售奴時(shí)按其伏取得的耕售房收辦入全額揚(yáng)征收營(yíng)加業(yè)稅?！蛾P(guān)于調(diào)帖整住房慮供應(yīng)結(jié)椅構(gòu)穩(wěn)定碑住房?jī)r(jià)丘格意見(jiàn)營(yíng)的通知》（國(guó)十五繞條），要險(xiǎn)求新開(kāi)工興商品房90平方米勻以下面前積占總具面積的70%以上?！蛾P(guān)于加解強(qiáng)商業(yè)很性房地望產(chǎn)信貸謊管理的逼補(bǔ)充通付知》和《關(guān)于加串大閑置爽土地處華置力度尺的通知》?！蛾P(guān)于促進(jìn)慎房地產(chǎn)市執(zhí)場(chǎng)健康發(fā)掘展若干意蜘見(jiàn)》，松綁二窯套房貸?！锻晟拼龠M(jìn)件房地產(chǎn)市訓(xùn)場(chǎng)健康發(fā)火展的政策典措施》（國(guó)四條駝），個(gè)人薦住房轉(zhuǎn)讓今營(yíng)業(yè)稅征燭免時(shí)限由2年恢復(fù)罪到5年?！蛾P(guān)于促隊(duì)進(jìn)房地掩產(chǎn)市場(chǎng)蕉平穩(wěn)健傍康發(fā)展自的通知》（國(guó)十巴一條）谷，要求塘二套房勞貸款首信付款比紫例不得乓低于50%。房?jī)r(jià)繼旋續(xù)上漲針。房?jī)r(jià)繼廉續(xù)上漲監(jiān)，漲幅期相對(duì)平臂穩(wěn)，中謹(jǐn)小戶型井房增加當(dāng)年市燃場(chǎng)價(jià)格哀暴漲，稅地王頻案現(xiàn)。政村策出臺(tái)沾后，200獲8年，全年極房?jī)r(jià)出現(xiàn)翠明顯下跌盜。其他金稱融政策方全線松刃綁，200萍9年樓市荷復(fù)蘇，細(xì)后大漲沈。短期內(nèi)辟現(xiàn)觀望舍，二手誓房成交篩量下降仁，201木0年春節(jié)后熊市場(chǎng)恢復(fù)握。繼續(xù)產(chǎn)生脖高價(jià)地王講，3月后房誓價(jià)飆升.但政策蛋效應(yīng)5月顯現(xiàn)，較房?jī)r(jià)瘋漲牛走勢(shì)得到負(fù)遏制2010自.4.1惠4/4.牢17新國(guó)十條舍、國(guó)十條歸調(diào)控樓市金融危碰機(jī)暴發(fā)革，政策基救市政策走抽勢(shì)房?jī)r(jià)和蛇政府政親策息息汁相關(guān)，努但是調(diào)上控的最宋終結(jié)果結(jié)很難遏孝制房?jī)r(jià)袋的上漲網(wǎng)，每輪童調(diào)控之暖后迎接泡的是房竭價(jià)報(bào)復(fù)請(qǐng)性的上芹漲時(shí)間部門政策要點(diǎn)4月18日國(guó)務(wù)院商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款4月15日國(guó)土部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量4月15日國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%4月14日國(guó)務(wù)院全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策4月11日銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。X部分銀行已將二套房首付比例提升至60%4月7日發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)時(shí)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序4月2日財(cái)政部對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策3月23日國(guó)資委國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案3月22日國(guó)土部在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地3月12日國(guó)土部將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題3月10日國(guó)土部出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容1月21日國(guó)土部申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付政策走假勢(shì)針對(duì)200族9年年底詞出現(xiàn)的甲瘋漲潮拍，國(guó)家論針對(duì)稅贈(zèng)收、供報(bào)地、保納障性用塘房等各跡方面都蛇推出了愉相應(yīng)的銳調(diào)控手膽段，但浙市場(chǎng)在暖經(jīng)歷春怎節(jié)的短堪暫觀望周尤其是瘋兩會(huì)后懼，急速責(zé)上漲。怒投資、做投機(jī)需圓求明顯途，政府怎嚴(yán)厲調(diào)燥控不可交避免201副0年3月份，全現(xiàn)國(guó)70個(gè)大中名城市房殖屋銷售饅價(jià)格同盜比上漲11.7散%，其中瞎新建住仇宅銷售篩價(jià)格同行比上漲14.踏2%，新建商股品住宅價(jià)輔格同比上蜻漲15.由9%。09年以來(lái)全怖國(guó)房?jī)r(jià)持協(xié)續(xù)上揚(yáng)，茄全民購(gòu)房亂現(xiàn)象嚴(yán)重刑，投資和煌投機(jī)性明唇顯政策走勢(shì)政策走勢(shì)201熔0年4月份，起政策的表滯后性艘及搶占局時(shí)機(jī)導(dǎo)演致房?jī)r(jià)及和成交莖量繼續(xù)私上揚(yáng)，崇但遏制財(cái)?shù)膭?shì)頭諸逐漸顯曠現(xiàn)政策走勢(shì)政策走勢(shì)黃金五一倉(cāng)周市場(chǎng)表水現(xiàn)：4月底樓睛市調(diào)控猴政策效運(yùn)應(yīng)顯現(xiàn)賤，各城用市成交路量環(huán)比所大降，冒但價(jià)格伐表現(xiàn)依面然堅(jiān)挺201杏0.4膜.26稍-5.翅2京滬深穗秤五一樓市依大降溫，抱成交量劇介降相比去穩(wěn)年五一活節(jié)假同炕期，X捐二手房括成交量諷下跌了53%，與4月日均1096套相比，駱小長(zhǎng)假的向二手房實(shí)洋際交易量圍下跌了9成以上。階而商品房律期房及現(xiàn)蠟房更是分訊別下跌了35%、95%，其中現(xiàn)畢房住宅三敞天內(nèi)只成謹(jǐn)交了7套。5月1日-3日廣州巴全市網(wǎng)激簽257套，每日勒網(wǎng)簽數(shù)量婦均未超過(guò)露百套，與200孩9年“五翼一”三角天全市膨網(wǎng)簽124艘4套相比熟，成交灰量同比備下降79.3浙%。全市成秒交均價(jià)為9147元/平方米，嫁與4月份均價(jià)換相比大跌18%。4月30日-5月3日，為期喬四天的大拴型房展會(huì)賠并未能給牙上海樓市寄帶來(lái)任何剛驚喜。有勻數(shù)據(jù)顯示謎，房展會(huì)哄期間，上吃海全市共辟成交了500套商品鎮(zhèn)房，其立中住宅堡僅成交65套，4天的成污交量還尺比不上藝往日一傳天的?；终箷?huì)中討的外地腳項(xiàng)目門虜庭冷落荒，別說(shuō)般成交，豬就連意自向客戶晉都是寥綁寥可數(shù)凝。5月1日開(kāi)幕寄的深圳店春交會(huì)得陰云密背布，參心展商數(shù)厭量同比購(gòu)減少7成之多敏?，F(xiàn)場(chǎng)皆人氣低慶迷，有陪參展樓羅盤的到介場(chǎng)客戶食還不到吸此前積但累客戶肯的10%。三天斷時(shí)間里幼，深圳巡壽全市只揚(yáng)成交了34套住宅貝，成交護(hù)量逐日刪大幅下籌降，分做別為26套、7套、1套。據(jù)雨了解，躬在新政艙出臺(tái)前賺，深圳仍的日均或成交量尸基本都爬在100套以上桿，五一等期間的頂日均成宇交量只頭達(dá)到了慣往日1/1件0的水平。5月1日南京伶新建商延品住宅宗認(rèn)購(gòu)13套，成交2套；5月2日認(rèn)購(gòu)11套，成烏交零套值；5月3日認(rèn)購(gòu)量泊上漲到了126套，成交尋量仍然停吸留在1套。2009年五一蓬小長(zhǎng)假揪，南京芳樓市遞慕交的答妹卷則是健這樣的內(nèi)：認(rèn)購(gòu)980套，成錢交283套。相比表之下，今慮年房地產(chǎn)顏市場(chǎng)溫度春驟降。政策走勢(shì)黃金五一產(chǎn)周市場(chǎng)表續(xù)現(xiàn)上海：莊嘉定的疤新城悠壤活城二刻批房源4月17日開(kāi)盤,均價(jià)1600購(gòu)0元/平方米,購(gòu)房3天內(nèi)付懇首付可叔享9.8折優(yōu)惠寺外,還可再享尸每平方米200元優(yōu)惠好。而位映于浦東蔑南匯地良區(qū)周康巷板塊的賴綠洲康桿城親水泳灣,由于在上后一輪的樓除市火爆熱扭潮中,房?jī)r(jià)已經(jīng)帶上漲至約2500毀0元/平方米配高位,現(xiàn)在開(kāi)始瘋打出9.3折的大幅算度折扣。在投資客癢較多的珠貌江新城,個(gè)別業(yè)味主有議要價(jià)松動(dòng)編的跡象,還出現(xiàn)了土個(gè)別客戶殿退訂觀望望的情況。允有珠江新違城投資客宜放盤價(jià)直蓮降2000元/平方米蓬?！叭?5折”，“2萬(wàn)抵12萬(wàn)”，邁“立減10萬(wàn)”……隨著新發(fā)“國(guó)十陳條”的陷發(fā)力，葬久違的查打折促埋銷重新妹出現(xiàn)在載X的新賤房市場(chǎng)經(jīng)上政策走貓勢(shì)政策調(diào)覺(jué)控下，倦投資客仆和投機(jī)砍客需求恒大減政策走勢(shì)應(yīng)對(duì)危石機(jī)，五堡一后大種開(kāi)發(fā)商涌首擎降讀價(jià)大旗膜，多家徑緊隨其丈后從5月6日起，恒唐大地產(chǎn)全貼國(guó)約40個(gè)樓盤照同時(shí)推狗出8.5折促銷讓踢利活動(dòng)。燒這是新一倘輪樓市調(diào)盟控背景下持，第一個(gè)哀擎起降價(jià)遲大旗的大陳型房地產(chǎn)寸開(kāi)發(fā)企業(yè)尸，標(biāo)志著話高房?jī)r(jià)開(kāi)珍始松動(dòng)。分析人沖士稱，8.5折優(yōu)惠意讓味著房?jī)r(jià)憑下跌15％，或許秀，恒大地住產(chǎn)推倒的嶼是樓市降賢價(jià)的第一按張“多米秘諾骨牌”么。4月至今,上海共寨有近四各十個(gè)樓讀盤打出棍折扣讓咳利消息,其中涉及探綠地集團(tuán)燭五個(gè)樓盤,最高折扣丟為8.8折,房?jī)r(jià)由此悶回歸至去腹年年底的評(píng)水平。保助利樓盤“會(huì)湖畔陽(yáng)光秋苑”也位昌列其中。金浦名城疊世家5月8號(hào)開(kāi)盤搬，推出7、8號(hào)樓，羅共2棟18層高層紋房源，芳戶型有80平兩房，110圖-12躁0平左右三凝房，130汗-18龜0平躍層，殿均價(jià)153請(qǐng)00元/平，文一次性稀付款300元/平，商貸200元/平優(yōu)惠，烏最高優(yōu)惠萌達(dá)88折，2007年09月27日二套堤房限制政歌策出臺(tái)07年10月至08年11月二蠶套房政食策陷困白境2008年12月二江套房貸榴政策大印幅放寬2009年2月二套貧房限制政芳策名存實(shí)瘦亡201縣0年1月二套攪房貸首付繩不低于40%201捷0年4月二暑套房貸悼首付提鄙至五成政策市場(chǎng)表現(xiàn)地產(chǎn)調(diào)控固來(lái)臨地產(chǎn)調(diào)控去逐漸失控地產(chǎn)調(diào)控徑來(lái)臨地產(chǎn)低迷層，購(gòu)房者掏觀望嚴(yán)重政策的虹引導(dǎo)下塘，全民諸購(gòu)房，吵實(shí)現(xiàn)量恨價(jià)齊升調(diào)控初期越，量跌價(jià)鮮穩(wěn)城市表現(xiàn)萬(wàn)科率駛先降價(jià)找，引發(fā)反樓市地貫震剛性需求己?jiǎn)?dòng)，引可發(fā)購(gòu)房熱寧潮投資客率惹先拋盤市場(chǎng)由仔恐慌性須購(gòu)房開(kāi)發(fā)商恐射慌性拋盤政策走勢(shì)政策調(diào)菜控下，保市場(chǎng)觀范望氛圍兩加重，煎而供應(yīng)夢(mèng)大增，此市場(chǎng)形托成供大澤于求局戶勢(shì)調(diào)控政竿策市場(chǎng)觀望調(diào)控政策卷的時(shí)效性根據(jù)以往爹歷次調(diào)控絹的經(jīng)驗(yàn)本次調(diào)控苗雖然參與晴部門最多、或最嚴(yán)厲緊、最全考面，但是它僅僅排是一種行畢政手段行政手嘩段：有時(shí)間限岸制的、隨言時(shí)可更改葬的、由利璃益所驅(qū)動(dòng)傻的調(diào)控政策沖一調(diào)控政策淺二調(diào)控政斃策三……法律法蝕規(guī)：沒(méi)有時(shí)間尊限制、權(quán)猾威的、永確久的，不附由利益所跳驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)行政手段丈：不論政衣策嚴(yán)厲跳到什么將程度，借有多少擠后繼政蓬策或細(xì)帝則，反壁彈只是色個(gè)時(shí)間劑問(wèn)題。只當(dāng)手驅(qū)政手段斧轉(zhuǎn)化為瞇法律法衫規(guī)的時(shí)炸候，樓鑼市才能墳真正擺白脫“輪回”，實(shí)現(xiàn)相諒對(duì)穩(wěn)定。后市如淺何，不示僅僅要哲看后繼漿政策的腰出臺(tái)，簽還要看釘是否有艙根本性驕的調(diào)控條手段的臉改變。政策走龍勢(shì)政策調(diào)控忍下，未來(lái)粒市場(chǎng)發(fā)展賽預(yù)測(cè)（一備）政策走勢(shì)首套房壤首付30%，利率7折成歷展史二套房船首付提烏高50%，利率1.1倍三套房停吐貸抑制投資遣客和投機(jī)養(yǎng)性購(gòu)房住宅消費(fèi)料稅開(kāi)征打擊投資馬客及投機(jī)餡性置業(yè)，毀對(duì)于剛性氣需求的首胖次置業(yè)是員利好，可閘以穩(wěn)定房青價(jià)市場(chǎng)變孟化CPI快速增伐長(zhǎng)，通積脹突破3%房地產(chǎn)市兄場(chǎng)供需然晝不平衡，派成交量繼妖續(xù)放大價(jià)格上段漲加息和協(xié)提高準(zhǔn)里備金對(duì)恭抗通脹古風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)未來(lái)2-3月內(nèi)將形稼成量?jī)r(jià)齊捉跌局勢(shì)政策走大勢(shì)政策調(diào)徒控下，放未來(lái)市星場(chǎng)發(fā)展嫌預(yù)測(cè)（鞋二）政策走勢(shì)2010年樓市勉不會(huì)象08年市場(chǎng)的臟低迷一般邊，原因是擊：1、經(jīng)濟(jì)層痛面好轉(zhuǎn)，貌有強(qiáng)有力坐的支撐；2、房地產(chǎn)拔公司資金吼寬松；3、剛性需串求依然存醫(yī)在；4、國(guó)家伸宏觀調(diào)獅控在于截抑制投羨機(jī)，打儉擊炒房僚；預(yù)計(jì)年扭底樓市購(gòu)逐漸回奇暖，年質(zhì)中樓市貍的量?jī)r(jià)鄰齊跌不彎可避免后，但降溝價(jià)幅度側(cè)可能保饑持在有褲限范圍序內(nèi)2010年下半年鄭市場(chǎng)很難題有大的轉(zhuǎn)摔機(jī)，市場(chǎng)弄將進(jìn)入一肚段時(shí)期內(nèi)許的調(diào)整期PAR鳴T3：城市發(fā)泄展及結(jié)構(gòu)論性判斷研究對(duì)傍象：城市規(guī)敏劃及未丑來(lái)發(fā)展礎(chǔ)方向研究方式蛙：城市規(guī)劃研究目盤的：通過(guò)城市病發(fā)展節(jié)奏灰，預(yù)判項(xiàng)茅目未來(lái)升煙值潛力及蔬銅山發(fā)展霞重點(diǎn)區(qū)域五省通衢私城市輻射字力不強(qiáng)反拼弱，被魯裙南壓制城市缺麻乏強(qiáng)力家上升動(dòng)撞力面臨外界影競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)研在復(fù)興雙爸重挑戰(zhàn)=〉政治上江蘇省乞高層更薪換最頻始繁地級(jí)應(yīng)市大政方針?biāo)晤l繁更換弱，難出業(yè)恰績(jī)=〉經(jīng)濟(jì)上受到山麗東振興樓魯南戰(zhàn)望略影響馬，傳統(tǒng)刺優(yōu)勢(shì)被惕慢慢弱松化相應(yīng)影庸響到城摸市居民蟻的收入建，間接謊影響到塑購(gòu)房群邁體城市地嫌位穩(wěn)步提寸升但基全數(shù)低缺獻(xiàn)乏競(jìng)爭(zhēng)苗力傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)程結(jié)構(gòu)城市補(bǔ)缺乏活力繪，經(jīng)濟(jì)增眼長(zhǎng)速度與炸樓市快速悲發(fā)展需要趕難以步調(diào)鉗一致=〉樓市進(jìn)化凳的外在動(dòng)夠力不足，孩動(dòng)力主要喪來(lái)自項(xiàng)目殼自身品質(zhì)宵的提升發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型城市經(jīng)諷濟(jì)主城區(qū)向滾東及東南是方向發(fā)展所，形成以“雙心”為核心羞，以“好五區(qū)”慌為組團(tuán)美，以綠僅色帶相忽隔離，己以快速慘交通相冷連接的尊組團(tuán)式盒城市結(jié)沉構(gòu)。襯“雙心敬”就是娃以淮海廊路和中傲山路地上區(qū)為代懲表的城懷市旅游劈燕商業(yè)文伍化服務(wù)緊中心，艇以未來(lái)傍X新區(qū)(城南新區(qū))為代表的湖行政、商椒務(wù)中心；繩“五區(qū)”綱就是城東焰新區(qū)、銅廁山新區(qū)、科金山橋片油區(qū)、壩山詢片區(qū)、九折里山片區(qū)結(jié)論：新帳一輪的城過(guò)市規(guī)劃整織合了城市鋒資源，城飽市規(guī)劃脈飼絡(luò)清晰，紐奉但城市的覆規(guī)劃建設(shè)縫由于經(jīng)濟(jì)耀發(fā)展的滯肢后缺乏操翻作性，因迅此發(fā)展機(jī)柴遇難以確缸定東擴(kuò)南進(jìn)犧，“雙心耳”發(fā)展受城市地逗形、行政秩區(qū)劃、產(chǎn)酒業(yè)布局等相諸多因素資影響，《X市總體委規(guī)劃綱要辟方案》提出：“城市東泊擴(kuò)、南進(jìn)丈，疏解老何城，優(yōu)化行功能，城肚市以向東佛沿隴海鐵秤路和向東概南沿104國(guó)道與古抹黃河為城沿市主要發(fā)蹄展軸”的總體規(guī)粗劃思路典型的星單中心量城市結(jié)顏構(gòu)=〉雙核心、剩五組團(tuán)城市變勝遷銅山即將駛劃區(qū)成功幼，大X大發(fā)展請(qǐng)的時(shí)代輛逐漸來(lái)戴臨城市變舍遷1）兩心：A城區(qū)商務(wù)蒸中心——在X路、呢上海路、砌黃河路、郊海河路一比帶形成集姐中的商務(wù)興中心，服碼務(wù)于銅山甲乃至X南艙部片區(qū)的晶商業(yè)金融架。B城區(qū)行政鑰文化中心——依托楚河滑，將現(xiàn)狀胖河北岸政滔務(wù)中心及盞新規(guī)劃沿魔河河娛樂(lè)腔休閑帶組魯合為全市借性的行政綁文化中心腔。2）三軸：AX路商昨務(wù)發(fā)展過(guò)軸：B楚河休吸閑娛樂(lè)袋發(fā)展軸黎：C東風(fēng)路工健業(yè)發(fā)展軸炭：3）五片區(qū)錘：老城片區(qū)肌，獨(dú)龍片榮區(qū)，鐵東選片區(qū)，三洪堡片區(qū)，照女娥片區(qū)厭。中心城怒區(qū)采取初“單中競(jìng)心多片立區(qū)”的判發(fā)展模暈式。形晌成以銅管山老城蜜片區(qū)為區(qū)中心，葛中心城分區(qū)規(guī)劃陜結(jié)構(gòu)為藝“兩心索、三軸雖、五片魯區(qū)”銅山新區(qū)敞規(guī)劃布局較強(qiáng)輻播射力、莊交通發(fā)糊達(dá)、經(jīng)濤濟(jì)繁榮萄、布局告合理、騰設(shè)施完酒善、環(huán)撿境優(yōu)美蓮的X市欲南部綜稿合性城碗?yún)^(qū)與城壤市特色瀉副中心南部挺述進(jìn)銅山座新區(qū)，拜將銅山判打造成慰南部城去市副中去心城市變風(fēng)遷X路商侮務(wù)金融送中心城族市規(guī)劃奮圖X路沿們線地塊謊是銅山狹近期重某點(diǎn)發(fā)展碰的區(qū)域殺，通過(guò)挎現(xiàn)有工欄業(yè)用地取的外遷劃，形成睬以商務(wù)憑、商業(yè)廊、居住福為主要絹功能的恢城市片佳區(qū)城市變遷（1）四軸學(xué)X柴路：商枕務(wù)、景怠觀功能睛主軸爸同昌支街：城那市商業(yè)透功能主傷軸恰黃河路下：城市鍋產(chǎn)業(yè)服代務(wù)功能鎮(zhèn)主軸站彭祖搜路-楚河：城詳市生態(tài)文急化休閑功轟能主軸冊(cè)（2）五心順X沿路沿線的將形成愧兩主三像次五個(gè)株公共節(jié)倘點(diǎn)，兩太個(gè)主公消共節(jié)點(diǎn)純分別為永：X路-同昌街交媽叉口為城碑市商業(yè)中表心，為整搶個(gè)起步區(qū)干及東北部荷城市片區(qū)息服務(wù)；X騎路-彭祖路膏交叉口康為濱水占景觀中隱心，是貸X路商價(jià)務(wù)景觀喚大道與透銅山縣疤城中心喘區(qū)的轉(zhuǎn)桿換節(jié)點(diǎn)鎮(zhèn)與門戶答空間。寒同時(shí)，宴X路-運(yùn)河路互北、X捎路-長(zhǎng)江路南索、楚河南市的前二堡鑒中心位置率各設(shè)一個(gè)茅社區(qū)級(jí)公孩共中心，淋就近為周版邊的居民瓶服務(wù)。殘（3）八區(qū)侮X劇路沿線骨地塊可姨分為八叛大功能祖區(qū)，從子北向南撒分別為膚：北部班綜合教根育區(qū)、悔海河路鍬北居住生片區(qū)、括同昌街申城市綜樣合片區(qū)扒、同昌升街商業(yè)氣商務(wù)中癢心區(qū)、排鐵路支產(chǎn)線南綜竹合片區(qū)顆、后二搞堡居住懲片區(qū)、倆楚河濱礦水文化命休閑中質(zhì)心區(qū)、驕楚河南醉企業(yè)總箭部園區(qū)摩。X路沿線霞地塊的規(guī)六劃結(jié)構(gòu)可翁概括為“耕四軸五心廳八區(qū)”：市場(chǎng)走則勢(shì)核心命題——城市缺懂乏強(qiáng)力安上升動(dòng)讀力，面除臨外界征競(jìng)爭(zhēng)和牽?jī)?nèi)在復(fù)父興雙重共挑戰(zhàn)，嶄那么區(qū)職域如何痰振興？城市的劍發(fā)展主冬軸，由腿南望東半、東南屑遷移，熊如何在絨非重點(diǎn)富中去延憂續(xù)區(qū)域方的發(fā)展?fàn)I？目前區(qū)域盛熱點(diǎn)未能攻形成，樓查市逐漸冷周落的局勢(shì)漲下，如何坦開(kāi)拓城市南副中心格友局？如何在赴項(xiàng)目非邪核心地宰段，營(yíng)嶄造核心于的中心刊概念？如何在人兩文、自然亂資源優(yōu)越堡的情形下菠，實(shí)現(xiàn)資烤源與項(xiàng)目若的整合？跳出項(xiàng)目百本體，結(jié)食合區(qū)域發(fā)籮展熱點(diǎn)，緒營(yíng)造區(qū)域伸副中心概遮念一場(chǎng)多費(fèi)資源整勇合的營(yíng)愈銷提升沸運(yùn)動(dòng)！PART脅4：市場(chǎng)及享競(jìng)爭(zhēng)分析研究對(duì)聰象：X整體腿市場(chǎng)形呼勢(shì)、區(qū)搶域市場(chǎng)鼠及競(jìng)爭(zhēng)召環(huán)境研究方氧式：數(shù)據(jù)對(duì)親比研究目的食：研判本技項(xiàng)目未虛來(lái)市場(chǎng)噸環(huán)境及潮競(jìng)爭(zhēng)態(tài)財(cái)勢(shì)市場(chǎng)走律勢(shì)政策臨近革，成交量暢持續(xù)反彈拐點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)躲源：X累房地產(chǎn)聞信息網(wǎng)201押0年4月，X商煮品房住宅徐供應(yīng)達(dá)到94.8萬(wàn)平米，謎成交51.訴5萬(wàn)平米反，成交破環(huán)比上饑月增幅75.希1%，新建蝕商品房染總體供著應(yīng)爆發(fā)鋪，供需漂比達(dá)到1.84，從2010年以來(lái)，衫首次供需麻比突破14月份供育應(yīng)量的難增長(zhǎng)，筍原因是堡受新政遺的影響叼，開(kāi)發(fā)迎商搶在之新政出染臺(tái)銷售港商品房御，減少巴新政對(duì)搬于成交記量的損稱失政策調(diào)控丟，成交量爬下降，樓欠市變化201根0年以來(lái)真，X成膨交量波輝動(dòng)明顯取，雖然覽在4月出臺(tái)調(diào)姨控新政，林但近期沒(méi)潮有出現(xiàn)較音大幅度的槳量?jī)r(jià)齊跌數(shù)據(jù)來(lái)源竊：X房地松產(chǎn)信息網(wǎng)09年云龍猶區(qū)和泉營(yíng)山區(qū)是搶主要商況品房供跌應(yīng)板塊肝，也是醒成交最黨大的板夕塊，占胃全市53%市場(chǎng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源比：X房地板產(chǎn)信息網(wǎng)2010年前四月毅總成交103萬(wàn)平米，喊合956筋4套，僅撞與09年11-1站2月成交103調(diào).4萬(wàn)平米易的成交番量基本風(fēng)持平進(jìn)入2010年后，晌各板塊規(guī)成交量東下降，程政策的陳不明朗琴，導(dǎo)致貌市場(chǎng)觀率望比較坦?jié)馐袌?chǎng)走勢(shì)2010年1-4月份銷售數(shù)據(jù)對(duì)比月份

鼓樓云龍泉山九里賈汪開(kāi)發(fā)區(qū)銅山新區(qū)合計(jì)1月份成交套數(shù)738868262426026215525492月份28052814006610510812273月份50461556726816860625304月份1591758797142083338247821月份成交面積7647096862318206152202826989331182879012月份2810251073174570630011212167821309273月份558176858060687472696121239809642947214月份168258760368462094.47440048615156216515380市場(chǎng)走絲式勢(shì)4.1通5新政后X攪商品房成變交量對(duì)比偷：新政對(duì)動(dòng)于三線城巖市的影響鋼逐漸顯現(xiàn)潛，市場(chǎng)觀筒望氛圍加雅重?cái)?shù)據(jù)來(lái)吉源：X葬搜房網(wǎng)雖然五諸一之后賞數(shù)據(jù)依列然可觀宗，但大割多數(shù)是4月底或懸者5月份多屢個(gè)項(xiàng)目船拿到銷攪許后集備中簽約讓導(dǎo)致成但交量依討然保持循正常水盒平內(nèi)市場(chǎng)走蛇勢(shì)4.15新政后憶X商品網(wǎng)房成交驗(yàn)量對(duì)比瓣：大幅廳度優(yōu)惠鈔再度現(xiàn)速身X市茫場(chǎng)市場(chǎng)走銷勢(shì)4.1且5新政及4.2蓮0新政調(diào)箱控一線城市碌成交量出形現(xiàn)明顯下銀滑，五一啟之后降價(jià)賀風(fēng)潮逐漸豈涌現(xiàn)市場(chǎng)觀望面氛圍比較廉嚴(yán)重，投彎資客和投扭機(jī)客紛紛津拋售房源風(fēng)頭蔓延巨二線城市外，成交量丹下降和來(lái)耍人量減少寬是最明顯憑的表現(xiàn)三線城宜市逐漸立波及，婦但由于鄉(xiāng)豐三線城滔市剛需壓性需求闖較大，揚(yáng)調(diào)控的幕勢(shì)頭不策如一線炮和二線諷城市強(qiáng)賽烈X屬于內(nèi)耀需型城市緩，對(duì)于外墊來(lái)購(gòu)房者隆吸引力有里限，但市忙場(chǎng)觀望不怪可避免，脂預(yù)計(jì)6月份后會(huì)X成交慚量將大際幅下滑區(qū)域發(fā)展本案X戰(zhàn)略節(jié)：東進(jìn)王、南擴(kuò)請(qǐng)、北造披、西延脈”銅山新垂區(qū)是南拿擴(kuò)的重婆要節(jié)點(diǎn)抵區(qū)域但是隨著碑政府搬遷棄新城區(qū)及貼高鐵板塊晴的崛起，暴政府發(fā)展葬的重心往秧東、東南憑方面遷移囑，城市的肺多維性及辦重心改變用，導(dǎo)致銅召山新區(qū)在07年之后成川為自力更屆生的區(qū)域銅山新鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展乒目前缺鞏少政府紐奉有力的驚引擎支障持，但惰區(qū)域發(fā)攔展勢(shì)頭技較猛，哀特別是旗圍繞X涼路的改千造競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銅山新質(zhì)區(qū)商品雜房成交飼量占全斯市比重醫(yī)逐年提歪高，逐場(chǎng)漸成為旁城市開(kāi)洽發(fā)重點(diǎn)蟻區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源胸：X房地及產(chǎn)信息網(wǎng)競(jìng)品市場(chǎng)炊的界定本項(xiàng)目位掃于銅山新蜘區(qū)邊緣區(qū)狠域，按照說(shuō)項(xiàng)目規(guī)劃徐，將打造局成區(qū)域的魯小型綜合箏體項(xiàng)目，引導(dǎo)銅山垮新區(qū)新的銹居住和消厘費(fèi)理念，但是研由于政等府的規(guī)但劃導(dǎo)向梢東移，導(dǎo)致區(qū)井域吸納獵全市性崗客戶的諒力度減寶弱，因此在鏟本案上難市后，所針對(duì)數(shù)的客戶長(zhǎng)也是以購(gòu)區(qū)域性杯為主，座所以在鉗界定本巖案競(jìng)品急時(shí)主要冒以區(qū)域德項(xiàng)目為發(fā)主競(jìng)爭(zhēng)市弓場(chǎng)項(xiàng)目總建（萬(wàn)）產(chǎn)品X國(guó)際27小高層、高層、商業(yè)X路18號(hào)7.93小高層、多層X(jué)5小高層、高層X(jué)新城100小高層、高層、低密度、商業(yè)X商都70高層、商業(yè)等競(jìng)爭(zhēng)市競(jìng)場(chǎng)項(xiàng)目總建（萬(wàn)）推出產(chǎn)品在售情況均價(jià)優(yōu)惠主力戶型定位X國(guó)際27高層一期售罄，即將推出二期預(yù)計(jì)48003萬(wàn)抵5萬(wàn)98-128X首席城市綜合體.一站式國(guó)際住區(qū)X路18號(hào)7.93小高層、多層剩余最后兩幢4300老客戶1000+代金券；新客戶300099-13710萬(wàn)平米高品質(zhì)景觀供暖社區(qū)X5小高層、高層一期即將推出預(yù)計(jì)4400暫未定80-130

環(huán)保低碳宜居社區(qū)X新城100一期小高層一期即將推出暫未定暫未定88-129百萬(wàn)平米CLD中央居住區(qū)X商都70高層目前規(guī)劃中，預(yù)計(jì)年底推出暫未定暫未定暫未定70萬(wàn)平米大型綜合性一站式社區(qū)區(qū)域改拜造加速喂，新盤揀上市量開(kāi)激增，酒未來(lái)競(jìng)丘爭(zhēng)比較弱集中競(jìng)爭(zhēng)市旗場(chǎng)X國(guó)際棒商城/27萬(wàn)平米/小高層、育高層、商命業(yè)綜合體失等X路18號(hào)/7.蘭9萬(wàn)平米/多層、高爛層陽(yáng)光豪井庭/5萬(wàn)平米/小高層、沙高層、商邁業(yè)4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度200掠920102011201淋2X新城/10艙0萬(wàn)平米/小高層、餃高層、商槐業(yè)等博澳商滑都/70萬(wàn)平米/小高層、敏高層、酒銜店式公寓蝦、商業(yè)本案/近10萬(wàn)平米/高層、酒歲店式公寓羽、寫字樓湖等2010年下半六年是區(qū)企域內(nèi)項(xiàng)葉目后續(xù)住房源持租續(xù)供應(yīng)敵的時(shí)間漿，激烈律競(jìng)爭(zhēng)一想直存在下半年碧區(qū)域競(jìng)目爭(zhēng)激烈暗，多為確新盤上且市，面怒對(duì)不但桶產(chǎn)品競(jìng)曾爭(zhēng)，價(jià)糕格的競(jìng)老爭(zhēng)更加捎激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)本項(xiàng)目VSX國(guó)際商奇城發(fā)展商X新銅城置業(yè)地段X路與長(zhǎng)江路路口規(guī)模總建面27萬(wàn)平米主力戶型98-100平米兩房一衛(wèi)及135平米三房?jī)尚l(wèi)推售時(shí)間二期預(yù)計(jì)2010年6月份上市定位X首轉(zhuǎn)席城市綜峽合體/一站式粥國(guó)際住兇區(qū)，公巾園式環(huán)賞境，以亂舒適性寧房源為谷主房型面積段推量占比兩房93-10626053%三房?jī)尚l(wèi)136-14222747%合計(jì)93-142487100%兩房：93平米三房：136平米項(xiàng)目核心猾賣點(diǎn)：地段、爛產(chǎn)品二期比較點(diǎn)本項(xiàng)目X項(xiàng)目位置湘江路與X路交叉口長(zhǎng)江路與X路交叉口規(guī)模總建面10萬(wàn)平方米總建面27萬(wàn)平方米，后期達(dá)到60萬(wàn)平米交通X路、湘江路長(zhǎng)江路、X路配套目前主要依賴?yán)铣菂^(qū)配套老城區(qū)配套及自身配套景觀視野南面有楚河風(fēng)光帶、北面無(wú)名山公園西面高層可望無(wú)名山公園樓宇結(jié)構(gòu)15-24層高層，2梯3、2梯4為主高層，2梯4為主.小高層2梯3梯總體規(guī)劃半圍合式布局，商住分離排列式布局，商住分離戶型面積45平米公寓，80平米2房，117平米3房，140平米3房主力戶型為98-110平米2房，120-140平米3房戶型評(píng)價(jià)整體朝向佳，主臥朝南，并且觀景俱佳部分有超大景觀陽(yáng)臺(tái)，雙陽(yáng)臺(tái)開(kāi)發(fā)商品牌X，X開(kāi)發(fā)商新銅城地產(chǎn)，香港開(kāi)發(fā)商本項(xiàng)目競(jìng)蘇爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：景觀資閥源核心門鋤戶總體規(guī)乎劃及園茅林戶型產(chǎn)修品X項(xiàng)目競(jìng)盟爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)趁品有競(jìng)瞇爭(zhēng)力體量?jī)?yōu)隙勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目VSX項(xiàng)目豪：直接競(jìng)爭(zhēng)門，本項(xiàng)目扁處于劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)本項(xiàng)目VSX新城發(fā)展商X城宇房地產(chǎn)地段X路與香江路路口規(guī)模總建面100萬(wàn)平米主力戶型88-90平米兩房一衛(wèi)，110平米三房一衛(wèi)及124-129平米三房?jī)尚l(wèi)推售時(shí)間一期預(yù)計(jì)2010年5-6月份上市定位X衣百萬(wàn)平僚米CLD中央居泊住區(qū)，廢產(chǎn)品形湖態(tài)豐富籌，多批通次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核心痕賣點(diǎn)：地段、規(guī)訓(xùn)模一期首府仔平面圖比較點(diǎn)本項(xiàng)目城宇項(xiàng)目位置湘江路與X路交叉口X路東側(cè)規(guī)?？偨?0萬(wàn)平方米總建面100萬(wàn)平方米，一期約6萬(wàn)平米交通X路、湘江路長(zhǎng)江路、X路配套目前主要依賴?yán)铣菂^(qū)配套老城區(qū)配套及自身配套景觀視野南面有楚河風(fēng)光帶、北面無(wú)名山公園未來(lái)規(guī)劃有市政公園樓宇結(jié)構(gòu)15-24層高層，2梯3、2梯4為主小高層，1梯3為主總體規(guī)劃半圍合式布局，商住分離排列式布局，多組團(tuán)式開(kāi)發(fā)戶型面積45平米公寓，80平米2房，117平米3房，140平米3房88-90平米兩房一衛(wèi)，110平米三房一衛(wèi)及124-129平米三房?jī)尚l(wèi)戶型評(píng)價(jià)整體朝向佳，主臥朝南，并且觀景俱佳部分有超大景觀陽(yáng)臺(tái)，客廳朝南開(kāi)發(fā)商品牌X，X開(kāi)發(fā)商城宇地產(chǎn)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商本項(xiàng)目倍競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)柔勢(shì)：景觀資綢源核心門略戶總體規(guī)可劃及園進(jìn)林戶型產(chǎn)略品本項(xiàng)目VS城宇項(xiàng)目緩：直接競(jìng)爭(zhēng)艦，本項(xiàng)目兔處于劣勢(shì)城宇項(xiàng)目投競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)覺(jué)：大規(guī)模富、大體蒜量項(xiàng)目會(huì)所、揭齊全配鼓套部分產(chǎn)品隔具有競(jìng)爭(zhēng)私優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目VSX競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)發(fā)展商X海鵬房地產(chǎn)地段X路東側(cè)規(guī)?？偨?萬(wàn)平米主力戶型80平米兩房一衛(wèi)，115平米三房一衛(wèi)及130平米三房?jī)尚l(wèi)推售時(shí)間一期預(yù)計(jì)2010年5-6月份上市定位X綁首席低海碳環(huán)保陸居住區(qū)踢，主打廣低碳節(jié)預(yù)能概念廳，科技循住宅項(xiàng)目核膊心賣點(diǎn)領(lǐng)：低碳、施科技競(jìng)爭(zhēng)市默場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)駝目對(duì)比指標(biāo)X項(xiàng)目X新城XX國(guó)際商城X路18號(hào)博澳商都區(qū)域地段★★★★

★★★☆

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★★★★

★★★★

★★★★★

交通條件★★★★★★★☆

★★★★

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自然資源★★★★

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★★★☆

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周邊配套★★★

★★★☆★★★

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項(xiàng)目形象★★★★★★☆★★★

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開(kāi)發(fā)商品牌★★★☆

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★★★☆★★★★

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產(chǎn)品特質(zhì)★★★★

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★★★★營(yíng)銷推廣★★★

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★★★☆

★★★★

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項(xiàng)目有熔較強(qiáng)的簽自然資炸源和交譜通優(yōu)勢(shì)槍，目前膜營(yíng)銷層吩面稍弱PAR育T5：客戶蹤蝶群分析研究對(duì)絡(luò)象：本項(xiàng)目騎客戶群便體結(jié)構(gòu)研究方式斗：案例分估析，客染戶訪談研究目脖的：判斷本項(xiàng)套目的客戶蠅群體與牽禿引難易度客群研究區(qū)域客明群屬性殘分析區(qū)域客芽群調(diào)研葛樣本選燒擇X佳苑X路18號(hào)為了解區(qū)薯域客戶構(gòu)威成，我們看對(duì)X佳苑房誠(chéng)等多個(gè)競(jìng)晶品項(xiàng)目進(jìn)為行了客戶線調(diào)研由于區(qū)寬域內(nèi)在兵售項(xiàng)目幣較少，松特選擇漿兩個(gè)代井表性項(xiàng)洋目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)研目客群咽研究---牌--X佳苑客戶分布區(qū)域說(shuō)明疊加區(qū)域來(lái)源銅山區(qū)占70%，市區(qū)20%，其他10%職業(yè)公司高管或法人、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、行業(yè)新貴、學(xué)校管理層承受價(jià)格90-120萬(wàn)面積區(qū)間190-210平米高層區(qū)域來(lái)源銅山區(qū)占80%，市區(qū)10%，投資客10%職業(yè)公務(wù)員、九州大學(xué)教師、投資客承受價(jià)格40-50萬(wàn)面積區(qū)間80-120平米新區(qū)核心涂區(qū)域，周么邊自然、以人文資源冷豐富，并總且緊鄰銅臥山區(qū)行政饞區(qū)域客群研莫究（數(shù)據(jù)跨來(lái)源：瀉X房管阻局/市場(chǎng)調(diào)微研）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)工目客群預(yù)研究---蘭--X路18號(hào)客戶分布區(qū)域說(shuō)明小高層來(lái)源銅山新區(qū)70%，市區(qū)20%，其他10%職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主，白領(lǐng)階層、公務(wù)員、周邊居民等承受價(jià)格40-60萬(wàn)面積區(qū)間90-130平米銅山X路庭核心地段勤，增值性引配套（數(shù)據(jù)嬌來(lái)源：繩X房管扯局/市場(chǎng)調(diào)楊研）客群研究本案的目確標(biāo)客戶客群研億究目標(biāo)客翅群群體基礎(chǔ)客群創(chuàng)造客群成長(zhǎng)客麻群60%30%10%基礎(chǔ)客肯群：來(lái)雁源于銅逢山新區(qū)攏，屬于盜地緣性釣客戶，話對(duì)銅山領(lǐng)新區(qū)認(rèn)搞同，并粒且看好謠本案，淋選擇在膚此購(gòu)買姿房源創(chuàng)造客鉆群：利王用項(xiàng)目清得天獨(dú)攜厚的行默政優(yōu)勢(shì)檔，充分速挖掘周概邊企事壯業(yè)單位牌員工，唯讓他們唱對(duì)項(xiàng)目爸產(chǎn)生歸遭同感，鏈當(dāng)然首石先必須焰項(xiàng)目要華做成精儀品成長(zhǎng)客洲群：來(lái)貌源于市授區(qū)或者虧投資客艷，該部敏分群體薦看好本蜘案也看駕好銅山耗新區(qū)未評(píng)來(lái)的發(fā)差展競(jìng)爭(zhēng)市大場(chǎng)市場(chǎng)總燦結(jié)政策層姓面——政策層喇面收緊抹市場(chǎng)膽層面——觀望情緒捐加重

競(jìng)音爭(zhēng)層面——未來(lái)區(qū)域創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)加大循客群層極面——區(qū)域客為品主，容量化有限面對(duì)如此各嚴(yán)峻的市損場(chǎng)形勢(shì)，責(zé)本案應(yīng)如肆何突圍？匯報(bào)第二部分破局=XXX創(chuàng)X10年度策口略專題項(xiàng)目剖解1-品牌1）來(lái)自X挎的地產(chǎn)開(kāi)猶發(fā)商；2）地塊擱輕置已久，謎市場(chǎng)持續(xù)杰關(guān)注；3）市場(chǎng)的贊一定負(fù)面村影響；4）原名為夜：X佳苑膝；X新進(jìn)博品牌地產(chǎn)領(lǐng)域舞支撐力不甘足項(xiàng)目剖解2-區(qū)位1）銅山芽重點(diǎn)發(fā)凝展區(qū)域機(jī)；2）板塊青認(rèn)同度市和知名基度高；3）X路將獲打造成X煮南部的金奶融商務(wù)中量心。4）彭祖路配濱河風(fēng)光每帶打造；城市熱憲點(diǎn)板塊資源優(yōu)駱越板塊XXXX濱河逛逛寇帶無(wú)名山用公園景觀大道春暉中銅學(xué)X路CBD項(xiàng)目剖蜂解3-產(chǎn)品商務(wù)酒店】—1常5層酒店式公陡寓】—2叛1層合計(jì)201套住宅】—24層、19層合計(jì)612套總體合帥計(jì)：813套12345酒店式公權(quán)寓商務(wù)酒訊店1）中央集因中綠地300業(yè)0平米；2）東西140米，南事北56米；3）商業(yè)劈燕和住宅歲獨(dú)立分蘆區(qū)；4）雙公松園-中庭景劃觀+濱河公壞園；5）人車分查流體系；項(xiàng)目剖解3-產(chǎn)品樓棟戶型面積套數(shù)1號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套2號(hào)樓3/2/1約110平米48套96套2/2/1兩房約85平米24套兩房約85平米24套3號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套4號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套5號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套公寓1/1/1約40平米201套201套項(xiàng)目總體合計(jì)：813套房源住宅面積雞配比表戶型套數(shù)面積占比4/2/138套1306%3/2/1220套110-11536%2/2/1354套85-9558%經(jīng)濟(jì)型房吃源2房占據(jù)絕章對(duì)的比疑重項(xiàng)目剖解3-住宅（1#樓和3#樓）北向入戶大堂相默對(duì)狹小2梯3戶3房2廳1衛(wèi)端頭客居廳朝東跨西客廳面寬3.6米3陽(yáng)臺(tái)布局入戶大堂澤局促，3房客廳面感寬偏小，塊兩房尚好項(xiàng)目剖鞏解3-住宅（2#樓）北向入戶大堂相對(duì)魯狹小2梯4戶中央樓王3房2廳1衛(wèi)客廳寬度4米3陽(yáng)臺(tái)布局入戶大窗堂局促融，中間知套2房可變今戶型項(xiàng)目剖解3-住宅（4#樓和5#樓）1梯3戶客廳餐郊廳朝北臥室全部軍朝南1梯3戶電梯較天擁擠，客晚廳采光較立弱，大堂炒局促項(xiàng)目剖解3-酒店式幅公寓1）40-6倡0平米面積仆；主力面愉積段40平米；2）6米挑高大風(fēng)堂；3）二層會(huì)籌所4）單層11戶，計(jì)201套（19層）面積空間兄緊湊，產(chǎn)恥品相對(duì)較塘好品牌—稍弱客戶—觀望產(chǎn)品—一般政策—吃緊競(jìng)爭(zhēng)—較大即將登碧陸的X隊(duì)XX拿什么衡去PK對(duì)手決戰(zhàn)2010X博弈3論觀點(diǎn)1：占領(lǐng)X帥路，也就安占領(lǐng)了市賺場(chǎng)；—掠奪戰(zhàn)本案的牧競(jìng)爭(zhēng)就云是一條炮路的競(jìng)睜爭(zhēng)，也奧是資源餃的占有述性競(jìng)爭(zhēng)如何在產(chǎn)笨品上、推鉆廣上、客歲源掠奪上票著力將是浴制勝的關(guān)險(xiǎn)鍵；觀點(diǎn)2：不以巴規(guī)模、葵出身論罷英雄—我小但選是我精伍；立足于精雪品打造，同時(shí)有顧效利用籃增值手蕉段，全追線提升勉項(xiàng)目的陡附加值伴；由產(chǎn)品訪優(yōu)勢(shì)削芹弱品牌摸、規(guī)模桑劣勢(shì)；觀點(diǎn)3：傷其漂十指不騎如斷其纖一指—最差異化爭(zhēng)定位；最核心啟的排他敲性優(yōu)勢(shì)戀無(wú)限放守大，借亞以制造弱差異，構(gòu)筑強(qiáng)勢(shì)脂的藍(lán)海戰(zhàn)轉(zhuǎn)略—達(dá)到無(wú)競(jìng)臘爭(zhēng)序列；突破1:客群求精校準(zhǔn)-純剛性群律體的準(zhǔn)確般捕捉突破3:形象求孟高端-建立品牌創(chuàng)足夠的溢摟價(jià)能力突破4:產(chǎn)品求慌升級(jí)-賦予項(xiàng)喊目更多端的增值帖體系突破5:推廣求實(shí)輸效-精準(zhǔn)打擊壟，煽動(dòng)客著群欲望突破2:定位求差古異-剝離競(jìng)爭(zhēng)衡構(gòu)筑排他慌性定位XXXX5點(diǎn)突破論【客群定位熟策略】如何準(zhǔn)晉確捕捉筆本案的更目標(biāo)客慎群？精準(zhǔn)捕捉程客戶-找準(zhǔn)剛需孝市場(chǎng)必須思橡考的問(wèn)級(jí)題-誰(shuí)會(huì)來(lái)買險(xiǎn)我們的房累子？首先明愚確的是糞：1）投機(jī)客虎戶鐵定離都場(chǎng)；2）投資將客戶可凱能離場(chǎng)演一半；3）自住嘩客戶可住能大部扭分觀望比；更明確振的觀點(diǎn)何：中國(guó)最不致缺的就是慰人口；大量剛致需市場(chǎng)打潛量龐黎大；客群審仁視1-純剛客守群客群求鍋精準(zhǔn)精準(zhǔn)捕捉碗客戶-找準(zhǔn)剛瞧需市場(chǎng)必須思部考的問(wèn)俊題-誰(shuí)會(huì)來(lái)胡買我們納的房子皺？年輕欲婚戶階層婚戀族警（父母暮供）大齡單身災(zāi)光棍思巢族賠（父母富供）外地在強(qiáng)徐生意落根族賣（自己紅供）本地生活鬧提升升級(jí)族旦（自己受供）本地動(dòng)遷撕改造換房族（姨自己供）手里大量年余錢保值族赴（自己均供）首次置鎖業(yè)3成首付約：12萬(wàn)二次置鳳業(yè)5成首付約哨：20萬(wàn)【無(wú)限前景毛未來(lái)、卓蒜越生活品載質(zhì)、極致而產(chǎn)品營(yíng)造】為訴求重仿點(diǎn)；客群審魚視1-純剛客群客群求赴精準(zhǔn)財(cái)富、崇身份、帖學(xué)識(shí)、隊(duì)人脈，決定了這冬一批人相赤對(duì)講究身蠅份和排場(chǎng)（好面子啊是人的本掏能需求）客群求越精準(zhǔn)他們已濟(jì)經(jīng)度過(guò)港了青春吵的懵懂民期和浮婆躁期，歲月的歷管練和商海燒的搏殺，使他們環(huán)顯得成熟穩(wěn)齡重,睿智而又礦挑剔；他們喜歡被尊戰(zhàn)重，需要作社會(huì)仰望稠，房子只是植他們的一隱個(gè)符號(hào)，它決定了慮和什么樣奮的人住在編一起，體現(xiàn)什么霸樣的身份檢和檔次。他們有錢，但舌也在乎花竭錢是否值今得，只要他們認(rèn)為稼好的，忘出手往膝往迅捷蛾！客群審薯視2-演化推脈導(dǎo)客群求精野準(zhǔn)對(duì)于富尼有階層—本案應(yīng)滿足炫富霸心理對(duì)于私迷企階層—本案應(yīng)滿足身素份排場(chǎng)對(duì)于公糧務(wù)階層—本案應(yīng)滿足品位明檔次對(duì)于大公眾階層—本案應(yīng)滿足升級(jí)版換代XXXX饒不僅僅是拳一種身份樣和榮耀更要滿存足一種顯自我虛尺榮的面辮子客群求杯精準(zhǔn)【營(yíng)銷定包位策略】如何構(gòu)筑券本案的排戶他性定位靜？本案定位巨推導(dǎo)別人都馳在說(shuō)什蘇么？定位求佳高端1）X國(guó)際蛇花園X首席麗城市綜視合體/一站式國(guó)腦際社區(qū)28萬(wàn)平米珍，HOP恩SCA2）X路18號(hào)：10萬(wàn)平米嫁高品質(zhì)悉景觀供賺暖社區(qū)城南第一廳高層4）陽(yáng)光詠豪庭：首席低墓碳環(huán)保幻玉宜居社查區(qū)6）X新城偽：X市銅荒山核心百萬(wàn)平米CLD中央居胞住區(qū)對(duì)于X世XX來(lái)傍說(shuō)，規(guī)潮模不是野優(yōu)勢(shì)，捐品牌不渠是優(yōu)勢(shì)爺，如果說(shuō)翠對(duì)手更鄉(xiāng)豐強(qiáng)調(diào)復(fù)囑合功能糾和綜合候體量的暗時(shí)候；XXX所奸能帶來(lái)的墾，恰恰是不木可比擬的生活功利能！整盤定位晚策略X路滋風(fēng)光頭蓄等艙城市借勢(shì)不可忽吩視的一鋤條路強(qiáng)化身泰份和榮患耀強(qiáng)化風(fēng)光非的獨(dú)占一是身份秧的風(fēng)光二為自然壓風(fēng)光濱河一線啄、中庭闊榆景【營(yíng)銷定糟位】泛概念——》清晰概聽(tīng)念共有性——》差異性絕對(duì)的唯泄一性和排翼他性定位求高柏端廣告推廣縱口號(hào)一路顯赫面一河傾羅城定位求鉗高端備選廣揚(yáng)告語(yǔ)：一宅觀天封下X路上蔥頭等艙母品牌推瞧廣口號(hào)來(lái)自X，句問(wèn)候彭城通過(guò)X背節(jié)景來(lái)塑造忌出身即是護(hù)不凡；而通過(guò)問(wèn)撐候拉近與態(tài)彭城人民翁的心理共你鳴。定位求高山端彭南金榆融商務(wù)狠區(qū)X路最佳連景觀聚集場(chǎng)地城市發(fā)康展核心蝦帶XXX索X的價(jià)牲值支撐傲體系X房產(chǎn)來(lái)自X配問(wèn)候彭城XXX困X品牌板塊項(xiàng)目濱河第一線140米景觀軸硬線3公園景觀體系名校零距離3000平米中央庭跪院（無(wú)名標(biāo)山公園歌、河濱氏公園、焦中央庭銀院）星級(jí)酒店配炸套寄予厚闖望的X賞XXX形象氣質(zhì)尊如何脫穎堪而出？如何形傅成視覺(jué)調(diào)層面的粱個(gè)性差位異？【廣告表伯現(xiàn)】【廣告風(fēng)庫(kù)格】廣告求策差異相對(duì)來(lái)說(shuō)障，銅山的勒地產(chǎn)廣告柜形象相對(duì)改庸俗和低欠層面徘徊廣告求糠差異X新城X國(guó)際X路18號(hào)雖然本案使的里面簡(jiǎn)統(tǒng)約、大氣滅，貴為現(xiàn)挺代氣息，但XX喝X所要僵表達(dá)的在，應(yīng)該汪是身份欄、名望驚、和地獅位，其傳遞的報(bào)形象，應(yīng)寧該是一個(gè)款榮耀，是喪一個(gè)身份事的圖騰！廣告求差支異【因此，X決認(rèn)為】XXX的示表現(xiàn)風(fēng)格疏，跳出現(xiàn)料代，打造桃財(cái)富象征應(yīng)該是榮濤耀家族的斤徽章也是財(cái)富信加冕的領(lǐng)謀地廣告求差趟異【項(xiàng)目視置覺(jué)稿】營(yíng)銷求精流細(xì)目前，宋本案的謹(jǐn)臨時(shí)接頑待中心毅略顯粗裙糙，而在對(duì)于本運(yùn)案，營(yíng)臘銷第一箱戰(zhàn)役非修常重要脖，其將勾起到?jīng)Q懼定性意槐義，不我名則已儉，一鳴緣瑞驚人；領(lǐng)何況在泰目前低引迷的市概場(chǎng)態(tài)勢(shì)涌下，誰(shuí)忘的營(yíng)銷邁做精，嬌誰(shuí)就搶鋪占了先顛機(jī)。營(yíng)銷展工示精細(xì)?；曈X(jué)影像筑立體化銷售服務(wù)綿標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)展示碑工法化營(yíng)銷展示甲精細(xì)化1營(yíng)銷中心殼展示到位導(dǎo)、服務(wù)升鎮(zhèn)級(jí)，將每井一個(gè)客戶腹都成為紳額士對(duì)待銷售中違心內(nèi)部紅細(xì)節(jié)展柜示售樓處登采用高鋪檔水牌腫展示項(xiàng)司目信息門口擦鞋海機(jī)擺放凸闊現(xiàn)項(xiàng)目人門性化服務(wù)鞭的一面桌子上太擺放糖商果碟或務(wù)花藝等部分角落街采用仿真毛鮮花鋪設(shè)敞，增強(qiáng)銷厲售現(xiàn)場(chǎng)氣夫氛售樓處四入口樓讀梯建議庸采用紅磚地毯鋪江設(shè)，增侵強(qiáng)銷售該氣氛專業(yè)的物貝業(yè)管理人明員，氣質(zhì)禿與服務(wù)體努現(xiàn)名宅的蔑管家式風(fēng)伸范1）物業(yè)保追安列隊(duì)晨掠練；2）保安之氣質(zhì)提架升訓(xùn)練電；3）學(xué)習(xí)萬(wàn)詢科細(xì)節(jié)，機(jī)保安更加狐人性隨和飾，幫助業(yè)念主；4）建議聘坦請(qǐng)專業(yè)物平業(yè)顧問(wèn)公指司；營(yíng)銷展示欣精細(xì)化2銷售人吐員的精順神面貌語(yǔ)良好，平但專業(yè)駁意識(shí)需支要得到步進(jìn)一步械提升。狠服務(wù)意容識(shí)需要璃進(jìn)一步更加強(qiáng)，常讓客戶疑感知X蓄XX的甘專業(yè)態(tài)杠度，增籃強(qiáng)購(gòu)買要信心團(tuán)隊(duì)的整地體素質(zhì)和稠看房流程抄讓客戶里替里外外感極覺(jué)到溫馨調(diào)尊貴，使煌XXX成揚(yáng)為重點(diǎn)考屈慮購(gòu)買樓睜盤之一保安人驗(yàn)員的服債務(wù)規(guī)范興化，例叼如進(jìn)門鑒為客戶佛拉門，鋪敬禮等羊動(dòng)作語(yǔ)猾言的標(biāo)館準(zhǔn)化。清潔作歲用需要哀到位，繞清潔工胳在負(fù)責(zé)軋清掃工渠作時(shí)，禾順便負(fù)掌責(zé)茶水譽(yù)工作。箏分工到偵位，體獸現(xiàn)高端發(fā)樓盤的甩標(biāo)準(zhǔn)化熟服務(wù)與虎細(xì)致分設(shè)工銷售服務(wù)謀人員氣質(zhì)事升級(jí)，做瞧到不卑不洲亢，大氣不自如；營(yíng)銷展關(guān)示精細(xì)架化3細(xì)節(jié)展獻(xiàn)示，品剃質(zhì)提升讓看樓通盼道避免乏旨味甬長(zhǎng)的益同時(shí)，項(xiàng)害目?jī)r(jià)值點(diǎn)向構(gòu)成一條襯風(fēng)景線對(duì)看樓等通道嚴(yán)燙格挑選頂和精心遇裝修是惜必須的扛要求必須讓客扎戶經(jīng)過(guò)的弊過(guò)程體驗(yàn)碎出項(xiàng)目的航品質(zhì)和價(jià)尸值，沿嫩途應(yīng)充分槳利用和包枝裝看房通道昏包裝更加續(xù)精細(xì)化，您展示項(xiàng)目像的細(xì)節(jié)和培品位；營(yíng)銷展示今精細(xì)化4圍墻廣告1圍墻廣告2圍墻廣續(xù)告3圍墻廣告4圍墻廣洲告5品質(zhì)展辜示工法劑化工法樣板舒展示體現(xiàn)項(xiàng)目壞高端品質(zhì)【工法樣弱板展示】視覺(jué)影像錄立體化開(kāi)創(chuàng)銅山疾銷售體驗(yàn)碰前所未有攝的立體感釣受操作手鉛法：1）銷售說(shuō)中心設(shè)繪立大型撓視聽(tīng)影春像室；2）影像室器采取立體牌體驗(yàn)?zāi)Ｊ饺?，通過(guò)三蕩維立體效頌果，體驗(yàn)客出未來(lái)的杠城市模樣摩，增加購(gòu)惡買信心。3）三位異立體片之核心：核城市規(guī)射劃、發(fā)唇展、品唇牌高度漂、項(xiàng)目攝規(guī)模、鴿配套；銷售服軋務(wù)標(biāo)準(zhǔn)麥化品牌長(zhǎng)半廊板塊價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)賣值工法樣板銷售洽托談逐層洗腦逐層深入迎賓接待現(xiàn)場(chǎng)就星是磁場(chǎng)案場(chǎng)就呼是戰(zhàn)場(chǎng)沙盤介紹銷售人鋼員的培屢訓(xùn)建議核心目的唯：一定要給齒予客戶一棚個(gè)足夠購(gòu)菌買的理由四點(diǎn)需要氏強(qiáng)化：１、對(duì)城寫市發(fā)展動(dòng)梳態(tài)的了解２、對(duì)弊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)墻手的了佳解推出什皮么房源仿？銷售初如何？伐采取什近么促銷禿手段？雜產(chǎn)品有殿哪些亮罵點(diǎn)？３、對(duì)自榆身產(chǎn)品的偉了解開(kāi)發(fā)周期慚／自身配大套／品牌微實(shí)力／甚產(chǎn)至具體包井括到外墻扎用什么涂散料／安保膝系統(tǒng)都要嶺一清二楚銷售服務(wù)隱標(biāo)準(zhǔn)化貴賓化骨銷售服伶務(wù)建議三線服筆務(wù)體系棍強(qiáng)化：1、保安服夕務(wù)體系；象（形象/氣質(zhì)/專業(yè)素肅養(yǎng)）2、客服車服務(wù)體準(zhǔn)系；（粥靈活性/勤奮性）3、銷售捆服務(wù)體劑系；（稱專業(yè)化/規(guī)范化光）完全讓客局戶體驗(yàn)到眠一種星級(jí)蹦酒店的尊臭崇感覺(jué)針對(duì)本鋪案目前檢的銷售卸服務(wù)現(xiàn)甲狀建議導(dǎo)入攜“劇場(chǎng)式泉服務(wù)”體階系構(gòu)筑專秒屬的禮異遇服務(wù)召。銷售服務(wù)棕標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)入“體告驗(yàn)式”銷慘售策略導(dǎo)入“醒活動(dòng)式弓”銷售或策略導(dǎo)入“細(xì)遍節(jié)化”銷陳售策略銷售服務(wù)耳標(biāo)準(zhǔn)化啟示：在產(chǎn)品本程身同質(zhì)化叫背景的條煌件下，服務(wù)，將視成為捕捉燭客戶的有賓效手段策略：在產(chǎn)品本偵身硬件支遭撐的同時(shí)丈，我們建彈議結(jié)合環(huán)“體驗(yàn)逮式營(yíng)銷爽”量身打造敞專屬的“渣貴賓式劇知場(chǎng)營(yíng)銷”醉模式銷售服峰務(wù)標(biāo)準(zhǔn)板化劇場(chǎng)式營(yíng)偉銷-場(chǎng)景1一停車差導(dǎo)示“向前…往左打…回。停忽！”府（配合毅手式）拉車門說(shuō)明：膊在停腐車導(dǎo)示豈時(shí)，保沾安一負(fù)默責(zé)導(dǎo)示斧停車，業(yè)拉車門搬，并領(lǐng)捆至銷售澡中心。昌保安怖二負(fù)責(zé)稀站崗，偷遇到嘉跑賓敬禮雄示意。保安和銷插售人員運(yùn)冷用對(duì)講系浪統(tǒng)展開(kāi)對(duì)猛接（銷售靠服務(wù)能夠醒做好準(zhǔn)備生）PS.雨天為客嬸戶打傘，先送客戶上默車。幫客進(jìn)戶攔出租褲車。劇場(chǎng)式沉營(yíng)銷-場(chǎng)景2—門童禮彩遇說(shuō)明：頸在客盞戶走至陪門口時(shí)郊，門童渾主動(dòng)拉更門，并才打招呼且，同時(shí)卻引導(dǎo)至腦銷售前較接待，見(jiàn)將客戶妥交給置確業(yè)顧問(wèn)劃。主動(dòng)拉門“XX羅XX歡山迎您”請(qǐng)?jiān)试S我泛幫您安排陷專屬的置萌業(yè)顧問(wèn)劇場(chǎng)式牢營(yíng)銷-場(chǎng)景3—VCR展示區(qū)位的畝前景出眾的社誘區(qū)規(guī)劃高品質(zhì)產(chǎn)品的打自造公司品償牌驗(yàn)禮遇服吩務(wù)說(shuō)明：那向客戶陳企述高品質(zhì)陽(yáng)物業(yè)的標(biāo)枯準(zhǔn)。

讓挑客戶深度