建筑業(yè)營改增風(fēng)險(xiǎn)防范及典型案例講義

營改增工作推進(jìn)要點(diǎn)

及風(fēng)險(xiǎn)防范

前言：“十二五”全面完成營改增改革目標(biāo)財(cái)政部正在會(huì)同相關(guān)部門抓緊研究和論證試點(diǎn)方案，按程序報(bào)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后適時(shí)付諸實(shí)施，力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成營改增的改革目標(biāo)。第十二個(gè)五年計(jì)劃時(shí)間段:2011-2015年實(shí)施營業(yè)稅改征增值稅（簡(jiǎn)稱營改增）改革是黨的十七屆五中全會(huì)作出的重要部署，是“十二五”時(shí)期我國財(cái)稅體制改革的一項(xiàng)重要任務(wù)，十八屆三中全會(huì)決定和《深化財(cái)稅體制改革總體方案》都對(duì)這項(xiàng)改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述行業(yè)涉及800余萬戶企業(yè)，年?duì)I業(yè)稅稅額約1.6萬億元，占全國稅收收入比重約15%。涉及行業(yè)的阻力建筑業(yè)阻力：1、占總成本約20%的人工成本無法取得進(jìn)項(xiàng)稅票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項(xiàng)稅票3、總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗房地產(chǎn)業(yè)阻力：1、土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅票2、選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進(jìn)銷稅金匹配犧牲資金成本謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)“營改增”“營改增”不僅是對(duì)財(cái)稅體制的變革，更是對(duì)所涉及行業(yè)經(jīng)營模式的考驗(yàn)！公司應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個(gè)部門同心協(xié)力，打好這場(chǎng)營改增的應(yīng)對(duì)之戰(zhàn)！一、集團(tuán)整體推進(jìn)思路

二、不能按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)

三、土地增值稅清算項(xiàng)目在營改增推進(jìn)中的風(fēng)險(xiǎn)

四、針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)救措施

五、稅改后工作推進(jìn)中的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)

六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施目錄營改增前營改增后5一、集團(tuán)整體推進(jìn)思路1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目2、2015年7月1日前已啟動(dòng)但在2015年7月1日后方完成開發(fā)銷售的項(xiàng)目（跨期項(xiàng)目）3、2015年7月1日后啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目61、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

支出部分為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開發(fā)商成本受損，對(duì)已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。舉例：假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬元，我公司稅前可抵扣成本100萬。

71、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

支出部分

1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價(jià)100萬，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

81、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含稅價(jià)100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負(fù)的影響，此項(xiàng)工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。91、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

銷售部分為避免多繳納銷項(xiàng)稅金，對(duì)已收款未開票部分應(yīng)盡快開票已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵(lì)客戶提前還款，并及時(shí)開具發(fā)票舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬。稅改前開票，承擔(dān)稅金100*5.6%=5.6萬101、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

已收款未開票部分1、如果我公司在稅改后按照含稅價(jià)100萬開具發(fā)票，確認(rèn)收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57%2、如果按照不含稅價(jià)100萬開具發(fā)票，承擔(dān)的稅金為100*0.11=11萬為避免我公司收入受損、多承擔(dān)增值稅金的影響，此項(xiàng)工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。111、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

銷售部分措施細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)一：稅改前客戶已匯款必須及時(shí)對(duì)賬，保證按營業(yè)稅納稅細(xì)節(jié)二：已收款開票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并開紅字發(fā)票細(xì)節(jié)三：已收款開票，在稅改后退款的，需扣除已繳納的營業(yè)稅（原因在于稅改后各項(xiàng)目轉(zhuǎn)為增值稅納稅系統(tǒng)，原營業(yè)稅納稅系統(tǒng)停用。即使開具營業(yè)稅紅字發(fā)票亦無從沖減，損失稅金）121、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

貼息政策解釋前提：必須保證售出的單位或提前回籠的樓款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（預(yù)計(jì)營改增時(shí)點(diǎn)）成功收款開票才可執(zhí)行。措施：針對(duì)已簽約未到期樓款（2015年7月1日以后才到期的樓款），建議采用金融貼息等手段引導(dǎo)客戶提前回籠資金。如客戶將以上未到期樓款提前于2015年6月30日前繳納并開票，根據(jù)相應(yīng)時(shí)間段獲得一次性返還利息。131、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

銷售貼息政策解釋返還利息視同現(xiàn)金折扣，按財(cái)務(wù)費(fèi)用入賬。應(yīng)收取利息發(fā)票，可由項(xiàng)目人員集中到稅局代開。稅金由客戶承擔(dān)，從返還利息中直接扣掉開具發(fā)票需提供的資料以及稅金起征點(diǎn)具體情況，由各項(xiàng)目向當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿稍?42、跨期項(xiàng)目支出部分為避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，與乙方談判不加價(jià)而取得專票。付款收票在與銷項(xiàng)匹配、不會(huì)形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。152、跨期項(xiàng)目銷售部分收入提價(jià)以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。不能提價(jià)項(xiàng)目爭(zhēng)取快賣快收快結(jié)算。163、2015年7月1日后啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目篩選供應(yīng)商，選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商以取得專票。付款收票進(jìn)項(xiàng)應(yīng)與收款開票銷項(xiàng)匹配，避免稅金浪費(fèi)。支出部分173、2015年7月1日后啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目收入提價(jià)以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。銷售部分18二、不能按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)1、乙方可能提價(jià)，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商2、已完成銷售的項(xiàng)目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣，形成浪費(fèi)3、已收款未及時(shí)開票的項(xiàng)目，收入承擔(dān)的稅金將會(huì)由5.6%提升至11%，增加稅負(fù)4、土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升19三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險(xiǎn)1、目前安徽達(dá)到清算條件的項(xiàng)目有五個(gè)，任務(wù)重，壓力大！

2、以上待清算項(xiàng)目銷售已滿足清算條件，對(duì)應(yīng)的工程結(jié)算開票工作需在預(yù)計(jì)的營改增時(shí)點(diǎn)前完成。要求更高、時(shí)間更緊！如果在營改增后才取得成本發(fā)票，可抵扣開發(fā)成本將面臨縮水，項(xiàng)目承擔(dān)的土地增值稅會(huì)增高20三、土增稅葛清算在營耐改增中的誓風(fēng)險(xiǎn)假設(shè)：祥清算項(xiàng)俱目已銷何售完畢謀，土地及拆屆遷補(bǔ)償、瓦開發(fā)間接絡(luò)費(fèi)無進(jìn)項(xiàng)舟；利息支瓜出已按開獻(xiàn)發(fā)成本5%計(jì)提；收入異已開具膜營業(yè)稅久發(fā)票；姻營業(yè)稅包金及附災(zāi)加已繳汪納；開發(fā)成本驢其余部分在稅改后騎結(jié)算取票鋸比例為30%。21三、土增胡稅清算剃在營改卷增中的倘風(fēng)險(xiǎn)例一：營業(yè)稅融口徑拜營改降增口徑22三、土增稅備清算在營餡改增中的嘴風(fēng)險(xiǎn)例二：營業(yè)稅口盞徑根營改增口覆徑23三、土增叔稅清算傻在營改培增中的睬風(fēng)險(xiǎn)例三：營業(yè)稅口食徑劉營池改增口徑24三、土增惑稅清算遵在營改驕增中的溝風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算結(jié)果三個(gè)例子奪中應(yīng)納土蠅地增值稅欄分別上浮16.婦40%、24.0寶3%、21.0爽6%,增長率加幻玉權(quán)平均數(shù)毛為19.步48%。意味著蒙土地增值晃稅會(huì)多交20%左右。如將工牢程在稅綱改后結(jié)槐算取票遞比例降樹為20%，土地拖增值稅拒分別上土浮10.屠93%、16.0告2%、14.目04%,增長率加痰權(quán)平均數(shù)陪為12.皆99%。意味著掙土地增值悶稅會(huì)多交13%左右。25四、針柔對(duì)上述米風(fēng)險(xiǎn)的披補(bǔ)救措角施1、土地增基值稅待清珠算項(xiàng)目加范緊成本發(fā)藍(lán)票的催開慘工作，務(wù)必敞在預(yù)計(jì)椅營改增秘推進(jìn)時(shí)袋點(diǎn)前完現(xiàn)成。要膊求項(xiàng)目生根據(jù)具姻體情況劫，排出給土增稅易清算工肌作節(jié)點(diǎn)預(yù)，嚴(yán)格誓執(zhí)行并戚定期反攔饋。2、如果中稅局規(guī)性定，由脂某期項(xiàng)目取得酒的進(jìn)項(xiàng)稅刑只能用于濾抵扣該項(xiàng)洪目的銷項(xiàng)霜稅額，應(yīng)扛與稅局溝醉通，該項(xiàng)擦目土地增澤值稅在清肥算過程中超收取的專并票不做進(jìn)騰項(xiàng)抵扣，惕開發(fā)成本港仍按含稅烈金額處理3、與業(yè)主黎協(xié)商，稅禽改后開票鄉(xiāng)豐盡量提價(jià)4、跨期項(xiàng)險(xiǎn)目，付款收嘉票在與鴉銷項(xiàng)匹迷配、不會(huì)螺形成留峽抵的情況下膜盡可能惹延后以造取得專嘩票。26五、稅雕改后工騎作推進(jìn)效中的重點(diǎn)風(fēng)正險(xiǎn)1、施工方敞資格風(fēng)閱險(xiǎn)2、銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)時(shí)際間節(jié)點(diǎn)奧不匹配風(fēng)險(xiǎn)3、三流不妻一致風(fēng)險(xiǎn)271、施工方資些格風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目●施工方牽非增值稅一般納這稅人，柳無法取拉得與合同業(yè)務(wù)匹配澡的進(jìn)項(xiàng)稅少額。例如：某工程史由小規(guī)興模納稅替人施工僻，含稅益合同價(jià)渣為100萬。本應(yīng)取得進(jìn)項(xiàng)稅羽額為100福/1.膜11*銳0.1墊1=9庫.91萬的建筑業(yè)專票。因其為小排規(guī)模納稅割人，只能聰按照3%稅率代開絡(luò)，只能取亞得進(jìn)項(xiàng)稅震額100/妄1.03龍*0.0假3=2.格92萬元。282、銷項(xiàng)進(jìn)率項(xiàng)時(shí)間節(jié)柱點(diǎn)不匹配風(fēng)險(xiǎn)●前期集兆中銷售蒼，繳納遇大量銷擺項(xiàng)稅金迷，后期則收取成本費(fèi)形用發(fā)票，直形成大連量進(jìn)項(xiàng)悶留抵。293、三流不州一致風(fēng)險(xiǎn)●三流：資金流、土發(fā)票流、此業(yè)務(wù)流。樹即銀行收線付憑證、約交易合同嫂和發(fā)票上靈的收款人頸、付款人盛和金額必米須一致。務(wù)必杜怠絕委托星支付現(xiàn)少象！《國家稅供務(wù)總局關(guān)克于加強(qiáng)增淘值稅征收捉管理若干黃問題的通上知》（國稅發(fā)近【199賠5】192號(hào)）第勸一條第(三)項(xiàng)規(guī)定診：納稅人餐購進(jìn)貨譯物或應(yīng)折稅勞務(wù)財(cái)，支付虧運(yùn)輸費(fèi)法用，所井支付款兼項(xiàng)的對(duì)修象，必友須與開求具抵扣弱憑證的真銷貨單折位、提架供勞務(wù)掠的單位佩一致，啦才能夠周申報(bào)抵愛扣進(jìn)項(xiàng)謝稅額，響否則不秘予抵扣。30六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的楊措施1、避免進(jìn)叛項(xiàng)銷項(xiàng)不喂匹配，規(guī)詠劃工程付聞款和銷售鍵節(jié)點(diǎn)，避貼免集中銷售在縫前，集中結(jié)算在否后，建椅議改集成中開盤舉為分批起分步驟深銷售，同時(shí)在掩建安合姑同中提澇前開票躬節(jié)點(diǎn)，鹽推動(dòng)施觸工方盡支早開票，避免丹在取得較議少進(jìn)項(xiàng)稅噸額的情況悄下，產(chǎn)生向大量銷項(xiàng)美稅額。31六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措黑施2、降低銷蘆項(xiàng)稅為避免無謂多繳稅款招，銷售合獻(xiàn)同中不得業(yè)使用“無帥償”、“棗贈(zèng)送”字肥眼。合同筋中包含的寺家具家電等應(yīng)分開列叛明金額，艦避免在混至合銷售中湯不能劃分胃各自收入控，導(dǎo)致適偵用高稅率剩納稅。舉例：房產(chǎn)公禁司銷售許一套總凝額100萬的商香品房，包含1萬元的連家具禮敏包。分三摸種情況策解讀。32六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的魄措施例一：購房合同明確無償贈(zèng)送逃價(jià)值1萬元的家才具禮包。邁合同標(biāo)明據(jù)房款100萬。家具禮包視同銷茂售，總增值灘稅銷項(xiàng)為泉：100x蟻11%+惑1x17溉%=11呢.17《增值稅留暫行條駛例實(shí)施離細(xì)則》規(guī)定，擴(kuò)以下8種行為植視同銷匯售：⑧將自卸產(chǎn)、委熔托加工閥或購買的貨物無償贈(zèng)送他人。33六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措久施例二：購房合同只明瞎確銷售一套耕總額為100萬的商品蠟房，包含家具協(xié)。沒有分別列磨明房屋喂與家具播的價(jià)格?？傇鲋凳亩愪N項(xiàng)崖為：100明x17絞%=1樓7《中華人悼民共和國階增值稅暫莖行條例》肯第三條，瀉納稅人兼肝營不同稅浮率的貨物亮或者應(yīng)稅復(fù)勞務(wù)，應(yīng)唱當(dāng)分別核孩算不同稅鍛率貨物或想者應(yīng)稅勞鍬務(wù)的銷售走額；未分別衡核算銷豎售額的初，從高登適用稅縫率。34六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的雙措施例三：購房合同明恥確銷售一碼套總額軌為99萬的商浴品房和1萬元的家具。叔分別列取明房屋彩與家具凡的價(jià)格，總價(jià)100萬元?？傇鲋档讯愪N項(xiàng)肝為：99x纖11%繞+1x攪17%暫=11扭.06三者分別申納稅11.1特7萬、17萬、11.0追6萬，第唉三種情捷況交稅聯(lián)最少。35六