我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險及防范對策

本科畢業(yè)論文論文題目：我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險及防范對策系別：經(jīng)濟(jì)系專業(yè)年級：2005級國際金融學(xué)學(xué)號：051903021姓名：指導(dǎo)教師、職稱：2009年5月10日ThecountermeasuresofthemortgageriskintheindividualHousingloansofCommercialbankofChinaCollege：FujianAgricultureandForestryUniversityOrientalCollegeSpecialtyandGrade：Grade2005,InternationalFinanceNumber：051903021Name：Advisor：Submittedtime:May10,2009

目錄摘要 1關(guān)鍵詞 1引言 11我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀 22我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險成因 32.1信用風(fēng)險產(chǎn)生原因 32.2操作風(fēng)險產(chǎn)生原因 42.3市場風(fēng)險產(chǎn)生原因 53個人住房按揭貸款的風(fēng)險防范對策 6 63.1.1西方發(fā)達(dá)國家通過創(chuàng)新房貸品種控制風(fēng)險 63.1.2房貸與壽險相結(jié)合 63.1.3政府機(jī)構(gòu)充當(dāng)房貸擔(dān)保人 63.1.4房貸證券化 63.2我國商業(yè)銀行防范個人住房按揭貸款風(fēng)險的具體措施 73.2.1社會信用風(fēng)險防范措施 73.2.2借款人信用風(fēng)險和銀行操作風(fēng)險防范的具體措施 83.2.3我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的綜合防范措施 9參考文獻(xiàn) 10致謝 10我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險及防范對策范云浪（福建農(nóng)林大學(xué)東方學(xué)院05國際金融學(xué)專業(yè)2009屆）摘要：文章首先介紹國內(nèi)商業(yè)銀行房貸按揭貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，然后主要分析該業(yè)務(wù)信用風(fēng)險和操作風(fēng)險產(chǎn)生原因，最后借鑒國外個人房貸風(fēng)險防范的成功經(jīng)驗(yàn)，提出我國商業(yè)銀行在信用風(fēng)險和操作風(fēng)險防范對策，包括建立個人征信系統(tǒng)、全面加強(qiáng)貸前調(diào)查、建立健全擔(dān)保、保險機(jī)制轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險、創(chuàng)新個人房貸品種、加快我國商業(yè)銀行住房貸款證券化步伐等。關(guān)鍵詞：個人住房貸款；按揭；信用風(fēng)險；操作風(fēng)險ThecountermeasuresofthemortgageriskintheindividualHousingloansofCommercialbankofChinaFanyunlangGraduate2007，InternationalFinance，OrientalCollege，F(xiàn)AFUAbstract:Inrecentyears,ourcountryindividualmortagemortgageservicepresentedtheswiftandviolentdevelopmentsituation,80%home-buyerwerethroughthemortgagewaybuyinghomes,theloanmortgagecommodityapartmentsaleoccupiedthedominantpositioninourcountry.Theinternationalexperienceindicatedthat,Individualmortagemortgageviolationrategenerallyprovides3intheloantoappeargraduallyafter8years.Thisarticlefirstintroducedthedomesticcommercialbankhassexualintercoursetheloanmortgagethepresentsituation,thenanalyzesthisservicecreditriskandtheoperationriskhasthereason,finallyprofitsfromtheoverseassingleroomloanriskguardthesuccessexperience,proposedOurcountryCommercialbankinthecreditriskandtheoperationriskguardcountermeasure,draftstheletterpersonallyincludingtheestablishmentsystematically,beforethecomprehensiveenhancementloaninvestigates,establishmentperfectguarantee,theinsurancemechanismshiftloanrisk,theinnovationsingleroomloanvariety,speedsupOurcountryCommercialbankmortagesecuritizationstep.KeyWords：Individualhousingloans；Mortgage；CreditRisk；OperationalRisk引言按揭是一種以購買商品房做擔(dān)保的貸款，用按揭的方式取代其他物的擔(dān)保形式?！皩﹂_發(fā)商來說，購房人以按揭方式付款，貸款銀行就一次性將款項(xiàng)劃撥給房產(chǎn)商，使房產(chǎn)商能夠盡快回籠前期工程中投入的資金，加快資金周轉(zhuǎn)，很好的緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況；就購房者而言，用未來收入購得當(dāng)前急需的住房，及時解決了生活的需要，避免一次性支出巨額購房款項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)壓力；對銀行而言，將款項(xiàng)貸給購房人，就是直接將資金貸入消費(fèi)環(huán)節(jié)，這比將貸款發(fā)放給生產(chǎn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險更低?！盵1]近年來，我國個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢，80%的購房者是通過按揭方式購房，按揭貸款商品房銷售在我國占據(jù)了主導(dǎo)地位。隨著該業(yè)務(wù)的不斷升溫，其潛在風(fēng)險也在不斷地聚集，加強(qiáng)個人住房貸款的風(fēng)險研究和防范課題成為當(dāng)下我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重中之重。住房按揭貸款的風(fēng)險主要來自銀行、開發(fā)商和購房者，按揭業(yè)務(wù)也正是由這三方共同參與的買賣商品房的一種融資活動。商業(yè)銀行的信用風(fēng)險、操作風(fēng)險和市場風(fēng)險是現(xiàn)代商業(yè)銀行面臨的主要風(fēng)險，也是《新巴塞爾協(xié)議》提出資本監(jiān)管要求的三大風(fēng)險。[2]因?yàn)槭袌鲲L(fēng)險、政策風(fēng)險等其他風(fēng)險在個人住房貸款中表現(xiàn)為非主要風(fēng)險，是商業(yè)銀行自身不能控制的風(fēng)險，所以本文主要從借款人信用風(fēng)險和銀行自身操作風(fēng)險兩方面進(jìn)行分析，并根據(jù)實(shí)際問題提出相應(yīng)的防范對策。1我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。但我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購買理想住房的水平，而且提前借錢買房已逐步成為人們的一種生活理念。許多商業(yè)銀行在對企業(yè)發(fā)放貸款困難的同時，看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風(fēng)險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路?！百徺I商品房以按揭貸款方式支付，從香港傳入內(nèi)地以后，我國有80%的購房者是通過這種方式購房。這使按揭貸款商品房銷售在我國占據(jù)了主導(dǎo)地位?！盵3]表12008年底個人住房貸款全國銀行同業(yè)市場占比表行別余額(萬元)市場占比(%)余額比年初余額占比比年初增長新增占比工商銀行17.600.4919.80農(nóng)業(yè)銀行11.35-0.359.78中國銀行9.72-0.208.82建設(shè)銀行49.05-1.2043.62交通銀行31045.270.738.56其他銀行7.010.549.43合計(jì)100.000.00100.00注：截至2008年底，全國商業(yè)銀行個人住房貸款新增占全行個人貸款新增的88.74％；個人住房貸款主要投向購買自住用房的客戶，一手房貸款和二手房貸款合計(jì)新增751.4億元，占全部個人住房貸款新增的99.34%。中國建設(shè)銀行個人房貸總余額在眾多商業(yè)銀行中所占比重最大，達(dá)到49.05%，新增占比43.62%。建行全年個人住房貸款戶數(shù)為57.03萬戶，發(fā)放金額946.51億元，回收479.34億元，回收率50.64%；2007年共發(fā)放戶數(shù)65.54萬戶，發(fā)放金額1096.19億元，回收481.02億元，回收率49.45%。個人住房貸款余額為2889.67億元，比年初增長467.17億元。由此可見，個人住房按揭貸款已成為眾多商業(yè)銀行信貸的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，所占的比重也是所有信貸業(yè)務(wù)中最大的。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)投資加速擴(kuò)張，住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁釋放，各商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。但“國際經(jīng)驗(yàn)表明：個人住房按揭貸款違約率一般在貸款發(fā)放3至8年后將逐漸顯現(xiàn)?！盵4]“我國商業(yè)銀行個人房貸余額中約80％是2000年以后發(fā)放的?！盵5]因此，這幾年個人住房不良貸款將陸續(xù)暴露。如果銀行畏懼風(fēng)險也就意味著失去可能獲得的收益，意味著拱手讓出市場份額，給競爭者創(chuàng)造提高聲譽(yù)的機(jī)會。個人住房貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行信貸投向的重點(diǎn)，它不僅“能夠調(diào)整銀行信貸結(jié)構(gòu)分散風(fēng)險為銀行帶來可觀的直接經(jīng)濟(jì)效益、還能夠刺激消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、提高貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的靈敏度、帶動咨詢、評估、中介和保險等一系列中間業(yè)務(wù)的發(fā)展?！盵6]隨著這項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷升溫，其潛在風(fēng)險也在不斷地聚集，風(fēng)險日益顯現(xiàn)，因此商業(yè)銀行在加大個人住房貸款營銷力度的同時，應(yīng)該加強(qiáng)個人住房貸款的風(fēng)險研究和風(fēng)險防范，提高風(fēng)險管理水平。2我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險成因個人住房貸款風(fēng)險的種類主要包括：信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險這三大類風(fēng)險。市場風(fēng)險在個人住房按揭貸款風(fēng)險中表現(xiàn)為不可控風(fēng)險，即銀行自身不能控制的風(fēng)險，包括：利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、住房貶值風(fēng)險、抵押風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。在個人住房貸款風(fēng)險中，信用風(fēng)險和銀行操作風(fēng)險是最主要的風(fēng)險，也是銀行自身可控的風(fēng)險，所以商業(yè)銀行必須從這兩個主要風(fēng)險著手，采取針對性措施防范并控制風(fēng)險。狹義上，個人住房按揭貸款中的信用風(fēng)險是指借款者違約的風(fēng)險，借款人因各種原因未能及時、足額償還債務(wù)或銀行貸款而違約的可能性。廣義上的信用風(fēng)險主要包括社會信用風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險、房產(chǎn)商信用風(fēng)險和其他中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險等等。[7]其中借款人信用風(fēng)險和房地產(chǎn)商信用風(fēng)險在整個風(fēng)險體系當(dāng)中尤為突出。社會信用風(fēng)險由于全社會缺乏對個人信用的公證評價體系和評價機(jī)構(gòu)，對個人信用無從評價。與此同時，由于整個社會缺乏誠信觀念，個人、單位或其他機(jī)構(gòu)組織為借款人偽造虛假財力證明資料等提供眾多渠道。例如：個人將自身原有財產(chǎn)過戶給借款人，提高借款人財力證明用以獲取銀行更多的貸款，等到借款人成功獲得銀行信貸資金后又將這筆財產(chǎn)轉(zhuǎn)還給他人；單位虛報個人職務(wù)、工資、獎金等資料為借款人捏造虛假的“個人收入證明”提供渠道；房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)動下，不以房地產(chǎn)的實(shí)際價值為標(biāo)準(zhǔn)，而是按照借款人的要求虛增房地產(chǎn)評估價值，使得房產(chǎn)估價不準(zhǔn)確給銀行造成潛在的風(fēng)險。借款人信用風(fēng)險借款人信用風(fēng)險又稱借款人違約風(fēng)險，是指貸款人因購房人未能履約按時償還貸款本息而使銀行遭受損失，即購房人因主觀或客觀原因不能按期償還借款的風(fēng)險。[8]這也是個人住房按揭貸款最直接和最基本的風(fēng)險。借款人信用風(fēng)險的產(chǎn)生主要有一下幾種情況：（1）借款人主觀上還款意愿不強(qiáng)有賴賬心理，特別是當(dāng)擔(dān)保條款對借款人約束力不強(qiáng)、銀行對抵押物執(zhí)行難度較大或因市場等因素造成所購房產(chǎn)嚴(yán)重縮水貶值時，該類信用風(fēng)險特別突出。（2）由于我國尚未完善個人資信評估體系和個人收入申報制度，銀行在調(diào)查了解借款人實(shí)際收入狀況時，難以把握調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性與可靠性。借款人為得到銀行信貸資金提供虛假材料，例如：借款人的“個人收入證明”是銀行對其進(jìn)行還款能力評估最重要的內(nèi)容之一，但由于個人信用評估系不夠完善，銀行對借款人的實(shí)際收入、道德品行無法做到準(zhǔn)確的判斷和了解，所以個人提供給銀行的資料真實(shí)性可信度不高。尤其是對一些有劣跡、有犯罪前科或從事風(fēng)險性行業(yè)的人沒有及時調(diào)查清楚，銀行難以及時有效地對自然人的身份、個人帳戶、收入來源、可用于抵押的資產(chǎn)以及過去的信用狀況等情況進(jìn)行全面的評估和調(diào)查，缺乏完善的家庭財產(chǎn)登記制、個人財產(chǎn)破產(chǎn)制度，同時也缺乏完備的對個人資信狀況進(jìn)行信用等級認(rèn)定的專業(yè)信用認(rèn)定機(jī)構(gòu)。（3）借款人將抵押物多次抵押，從多家銀行取得貸款而形成的風(fēng)險。一房多貸：借款人利用同一樓房的購房手續(xù)，多次虛構(gòu)交易申請個人住房按揭貸款，從而騙取商業(yè)銀行的信貸資金。一人多貸：同一借款人利用以前申請的個人住房按揭貸款資金和購買的住房，反復(fù)向銀行申請個人住房按揭貸款，從而套取銀行信貸資金。（4）借款人的支付風(fēng)險。借款人借款時可能過高估計(jì)自身還款實(shí)力，過低地估計(jì)了購房的支出；借款人因意外事故或自然災(zāi)害造成傷殘，失去還款能力；在市場經(jīng)濟(jì)條件下，借款人由于學(xué)歷、年齡、知識結(jié)構(gòu)等各方面的制約，隨時都存在失業(yè)的風(fēng)險，一旦借款人失業(yè)將難以還款。種種原因的出現(xiàn)將導(dǎo)致借款人在實(shí)際還款時，其家庭收入的不足難以支付購房本息，從而給銀行造成風(fēng)險。來自開發(fā)商的信用風(fēng)險我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，市場也較為混亂，開發(fā)商業(yè)務(wù)交易中潛在的風(fēng)險最終往往會殃及商業(yè)銀行。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有較高的商業(yè)性，這使得立項(xiàng)、開發(fā)、交易等任一環(huán)節(jié)的失誤都可能會導(dǎo)致整個項(xiàng)目的失敗，所以在實(shí)際的操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會通過虛假按揭等方式將風(fēng)險悄悄轉(zhuǎn)嫁給銀行。這主要表現(xiàn)有：（1）開發(fā)商變相套取銀行貸款產(chǎn)生的風(fēng)險。在單位資金困難時，利用本單位職工、親友的名義或利用各種手段騙取職工的個人資料、虛構(gòu)個人購買住房相關(guān)手續(xù)向銀行申請個人住房按揭貸款，從而繞過貸款信用額度限制，套取銀行信貸資金。尤其是在期房的預(yù)售階段，開發(fā)商采用這些手段套取銀行大量的信貸資金，用于房產(chǎn)開發(fā)后期項(xiàng)目的建設(shè)。（2）開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)問題產(chǎn)生的風(fēng)險。①所建樓宇與合同不符合，雖然樓宇如期竣工，但所建樓宇存在質(zhì)量不過關(guān)、面積縮水等種種問題，此時購房人很易因此而拒絕繼續(xù)“供樓”或要求解除購房合同，導(dǎo)致銀行利益受損。②在《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》尚未辦理完畢并抵押給銀行之前，就允許借款人進(jìn)戶，使住房產(chǎn)權(quán)抵押風(fēng)險加大。③開發(fā)樓盤沒有取得土地合法使用權(quán)，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售而導(dǎo)致銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。④延期交樓，由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е聵潜P爛尾，無法按期交樓，致使購房合同無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款合同無法正常履行，從而使銀行信貸資產(chǎn)受到損害。（3）開發(fā)商惡意欺詐產(chǎn)生的風(fēng)險。開發(fā)商取得貸款后可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時銀行可能會被購房人指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。有些開發(fā)商在樓盤竣工銷售出去后，公司即清盤解散，或者有的開發(fā)商在擔(dān)保幾年之后或轉(zhuǎn)產(chǎn)或倒閉，人去樓空，使得開發(fā)商對個人住房按揭貸款所提供的擔(dān)保形同虛設(shè)。銀行操作風(fēng)險是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部時間所造成直接或間接損失的風(fēng)險。主要包括：個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。個人征信風(fēng)險由于個人住房貸款客戶群體非常分散、數(shù)量龐大、貸后管理工作量大，信貸檔案管理又繁瑣復(fù)雜，信貸經(jīng)理面對大量的客戶，僅憑現(xiàn)有的評估方法難以滿足房貸業(yè)務(wù)管理的需求，大部分信貸經(jīng)理只能通過核實(shí)或簡單的信息資料核實(shí)等間接、簡單的手段，無法對借款人進(jìn)行實(shí)時、有效的跟蹤和監(jiān)管。因目前的個人信用體系不完善，銀行方面只了解貸款申請人的一些普通資料，例如：從事工作的地點(diǎn)、職務(wù)、基本收入狀況等信息，對于申請人的實(shí)際收入、財力狀況、社會信用等情況很難作出全面和準(zhǔn)確的評估。這也使得眾多商業(yè)銀行不能及時地了解借款人的工作和收入等信息的重大變動，所以銀行無法做到提前預(yù)警和防范，也無法及時發(fā)現(xiàn)借款人違約挪用貸款，及時中斷貸款合同。加上個人住房貸款一般都為10-30年的長期貸款，借款人的未來收入水平等不到保證，即使借款人在申請貸款時提供資料完全真實(shí)可靠，銀行也很難去科學(xué)地評估借款人未來收入狀況。商業(yè)銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞面對激烈的競爭局勢，眾多商業(yè)銀行也都以業(yè)務(wù)擴(kuò)張占領(lǐng)市場為主，雖然銀行在企業(yè)貸款審查方面有比較規(guī)范和完善的制度，然而在起步較晚的個人房貸按揭的審查標(biāo)準(zhǔn)上卻寬松許多。銀行往往對個人房貸按揭的風(fēng)險管理制度貫徹執(zhí)行不到位，而是更多地注重借款人申請手續(xù)的完備性和簡單間接的資料核實(shí)，對個人住房按揭的整個業(yè)務(wù)流程和貸款實(shí)際用途風(fēng)險控制措施上存在重大的缺陷。主要表現(xiàn)在：（一）銀行對開發(fā)商貸前資信的審查表面化形式化。有些開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，樓盤銷售旺盛，根本就無需要銀行貸款。銀行未能認(rèn)真審查這些開發(fā)商的資金實(shí)力、資信水平、財務(wù)狀況等；對樓盤項(xiàng)目及銷售是否合法、資金是否到位、工程進(jìn)度情況以及市場銷售情況等審查流于形式。給這些開發(fā)商采用虛假個人住房按揭貸款套取銀行貸款提供了可乘之機(jī)。（二）銀行對借款人購房的真實(shí)性審查不嚴(yán)。在辦理個人房貸業(yè)務(wù)時，信貸經(jīng)理未能堅(jiān)持與借款人見面會談制度，由開發(fā)商或其他機(jī)構(gòu)包辦從借款申請到簽訂合同的全過程，只對借款人的收入證明進(jìn)行簡單核實(shí)。這也使得許多房產(chǎn)開發(fā)商輕而易舉地就辦理了虛假的個人住房按揭貸款。貸前調(diào)查環(huán)節(jié)沒有得到有效執(zhí)行，對借款人、保證人所提交資料的真實(shí)性、合法性以及還款能力的調(diào)查核證、分析判斷明顯不足，給個人住房按揭貸款帶來潛在的風(fēng)險。（三）商業(yè)銀行在授權(quán)管理和內(nèi)部控制制度方面也存在許多漏洞。在個人住房貸款業(yè)務(wù)制度中沒有限制批量個人住房貸款的審批權(quán)限，上級行下達(dá)的業(yè)務(wù)授權(quán)書只規(guī)定了個人住房貸款單筆金額審批權(quán)，但未對批量貸款的審批權(quán)限進(jìn)行制約，這在一定程度上助長了信貸人員多頭授信、多頭貸款；個別銀行信貸人員與一些不法開發(fā)商內(nèi)外勾結(jié)，出于眼前利益明知是虛假個人住房按揭貸款，卻暗中幫助開發(fā)商辦理，此時開發(fā)商也就可以抬高房價合伙騙取銀行更多的信貸資金。商業(yè)銀行的貸后管理風(fēng)險由于征集借款人個人信息的來源渠道較有限，同時也認(rèn)為借款人抵押充足，忽視了業(yè)務(wù)的貸后管理。對客戶的重大變化情況掌握很少，另外商業(yè)銀行有效的貸后管理制度不健全，不能及時發(fā)現(xiàn)和識別風(fēng)險隱患。這主要是因?yàn)殂y行沒有定期對開發(fā)商及樓盤變動情況跟蹤核實(shí)，忽視對開發(fā)商的貸后檢查，因房屋不能及時辦理竣工手續(xù)，不能為購房人辦理房屋所有權(quán)證等，造成借款人集體拖欠貸款。此外部分銀行貸后管理過分依賴于抵押物，未對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行及時跟蹤，導(dǎo)致個人房貸按揭業(yè)務(wù)操作風(fēng)險不斷上升。開發(fā)商給銀行造成的“倒逼”風(fēng)險由于房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目時一般都要向銀行進(jìn)行貸款融資。隨著項(xiàng)目竣工，開發(fā)商貸款到期卻缺因資金來源有限不能還貸，而銀行給這些開發(fā)商發(fā)放的貸款一旦變成不良貸款時，對銀行信貸業(yè)務(wù)的考核上有巨大影響，同時銀行也會對信貸有關(guān)人員進(jìn)行嚴(yán)厲的責(zé)任追究。此時開發(fā)商不著急，銀行卻處于非常被動的局面。銀行為了更快地置換出這些貸款，即便借款人提出苛刻的要求，迫于無奈銀行往往也會放松要求辦理按揭貸款。不過銀行的這種行為其實(shí)只是將風(fēng)險進(jìn)行了后移。市場風(fēng)險產(chǎn)生原因市場風(fēng)險又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險，是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險又包括：利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、住房貶值風(fēng)險、抵押風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。由于市場利率、匯率、證券以及商品的價格負(fù)面變動而導(dǎo)致金融工具價值下跌給銀行帶來的損失。利率風(fēng)險是指收益和回報隨利率變動而變動的風(fēng)險。例如：借款人“經(jīng)濟(jì)性違約”。目前我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象；從國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)城市的房價雖然還處于高位盤整階段，但由于房價下行壓力日趨增大，將面臨房產(chǎn)市值低于所應(yīng)償付銀行貸款的情況造成“斷供”現(xiàn)象。個人住房按揭貸款期限較長，一般在5—20年左右，最長可達(dá)30年。在這樣長的時間跨度內(nèi)，可能經(jīng)歷幾個經(jīng)濟(jì)周期，市場利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動。對于商業(yè)銀行，尤其是實(shí)行固定利率制的商業(yè)銀行，當(dāng)個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)占資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重達(dá)到一定程度時，利率的波動極有可能給商業(yè)銀行帶來無法規(guī)避的風(fēng)險。[9]商業(yè)銀行流動性是指銀行為資產(chǎn)的增加以及在債務(wù)到期時履約的能力。由于住房貸款的期限較長，流動性相對較低，而以后的資金來源中短期資金居多，造成短期資金的長期運(yùn)用，由此可能出現(xiàn)能夠即時支付的現(xiàn)金額無法滿足支付需要的風(fēng)險。[10]近幾年，全國的住房價格增長率一直維系在較高水平，許多中大城市的房價一路飆升，但隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大和市場的理性回歸，一些城市的住房價格將會出現(xiàn)回調(diào)的狀況，一旦房價的降幅超過購買者的預(yù)期就會出現(xiàn)“斷供現(xiàn)象”，將給商業(yè)銀行的貸款造成一定程度的風(fēng)險。2.3.4抵押風(fēng)險抵押物風(fēng)險是指借款人違約后，銀行無法處置抵押物或處置后導(dǎo)致利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險，包括抵押物處置風(fēng)險、抵押物貶值風(fēng)險和抵押物損毀風(fēng)險三個方面。主要是由于我國借款、抵押擔(dān)保等合同的不合法、不規(guī)范，借款人的資信不完整，抵押物未經(jīng)有權(quán)部門登記等原因?qū)е碌盅簾o效，或抵押物不足值、抵押率超過銀行規(guī)定比例辦理貸款產(chǎn)生的風(fēng)險。銀行處置抵押物難，第一是：因?yàn)榉煞ㄒ?guī)體系不健全、財產(chǎn)歸屬不明確使得抵押物的處置無法可依；第二是抵押登記制度不健全，只管不理的政府行政部門的重復(fù)登記和多處登記造成抵押關(guān)系混淆不清，給抵押物的處置帶來了許多糾紛；第三是社會保障系統(tǒng)的不健全，使得銀行可以處置抵押物，卻無法處置抵押人；第四是抵押物變現(xiàn)難，由于拍賣等程序及其繁瑣復(fù)雜，銀行要將抵押收回的房產(chǎn)順利變現(xiàn)，不費(fèi)一番周折是不可能的，即使最終變現(xiàn)成功也大大拖延時間、耗費(fèi)諸多人力物力財力；第五是抵押物的評估、抵押物的權(quán)益管理和抵押物的拍賣、處置機(jī)構(gòu)等等都不成體系，抵押權(quán)有名無實(shí)。包括因不完善、不正確的法律意見、文件而造成同預(yù)計(jì)情況相比資產(chǎn)價值下降或負(fù)債加大的風(fēng)險。3個人住房按揭貸款風(fēng)險防范對策目前西方國家房產(chǎn)金融體質(zhì)可歸結(jié)為四種典型模式，即以美國為代表的房產(chǎn)抵押貸款模式；以德國為代表的房產(chǎn)儲蓄與抵押貸款相結(jié)合的模式；以英國為代表的房產(chǎn)住宅建筑模式和以新加坡為代表的住房公積金制度模式。[11]西方發(fā)達(dá)國家通過創(chuàng)新房貸品種來控制風(fēng)險，主要有以下幾類品種：①循環(huán)住房抵押貸款②逆向住房抵押貸款③分享增值住房抵押貸款④津貼抵押貸款⑤兩代人合作住房貸款等。[12]投報住房抵押貸款保險或?qū)⒆≌盅嘿J款與人壽保險相結(jié)合。如荷蘭國際集團(tuán)(ING)的ING模式，要求購房者購買相應(yīng)年限和金額(如養(yǎng)老金保險)作為借貸的抵押，購房者只需支付全部房價的15%和20%的首期房價即可購買住房。這樣購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰好足以清償本金；另外又可避免因借款人中途喪失還款能力而使貸款無法收回的風(fēng)險。[13]專門的政府機(jī)構(gòu)充當(dāng)擔(dān)保人。如美國政府三十年代初成立的“聯(lián)邦住宅管理局”和“退伍軍人管理局”，用其盈利向普通公眾和退伍軍人提供住房抵押貸款擔(dān)保；1970年成立的“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”，其資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要是在二級市場購買抵押貸款，從而幫助金融機(jī)構(gòu)化解個人住房貸款所造成的風(fēng)險。[14]通過規(guī)范的住房抵押款二級市場轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款債券。如美國國民抵押貸款協(xié)會在1968年推出“抵押貸款評判”，將期限長、流動性差的抵押貸款轉(zhuǎn)化。使85%以上的抵押貸款實(shí)現(xiàn)了證券化，從而避免了風(fēng)險。[15]目前，房產(chǎn)抵押貸款模式和住房公積金制度模式已被我國許多商業(yè)銀行廣泛推廣。近幾年，我國也加快了房貸證券化的步伐，這不僅可以分散銀行的貸款風(fēng)險，同時也增強(qiáng)了銀行資金的流動性。國外已有國家政府機(jī)構(gòu)充當(dāng)房貸擔(dān)保人，在這方面我國銀行和政府之間也還有很大的合作空間。此外，房貸與其他保險相結(jié)合的方式也是值得我國銀行借鑒的地方。3.2我國商業(yè)銀行防范個人住房按揭貸款風(fēng)險的具體措施3.2.1社會信用風(fēng)險防范措施3.2國外發(fā)達(dá)國家防范風(fēng)險的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要想從源頭控制好個人信貸的風(fēng)險，首先必須建立一套科學(xué)的信用評價制度和信用監(jiān)控制度。規(guī)范個人的信用行為，為金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)提供可靠的個人信用記錄，同時也讓那些有不良行為的人在社會各領(lǐng)域都寸步難行?？茖W(xué)的信用評價系統(tǒng)應(yīng)包括下列因素：消費(fèi)者的職業(yè)、收入、婚姻狀況、習(xí)慣、道德、金融部門帳戶的信息、資產(chǎn)債務(wù)、訴訟、交易記錄等等。3.2個人信用制度的建立是一個繁重艱巨的任務(wù)，除了要有相應(yīng)健全的法律法規(guī)之外，還需其他制度的配套，例如：社會保障制度、住房制度、抵押貸款制度、保險制度等等。目前多數(shù)商業(yè)銀行在信用風(fēng)險控制上主要依靠信貸主管們個人經(jīng)驗(yàn)和能力，分析判斷借款人的還款意愿和還款能力，并要求借款人提供銀行信貸主管認(rèn)為可靠的抵押品或第三方信用擔(dān)保。針對傳統(tǒng)信用風(fēng)險控制方法我們可采取：授信管理、信用擔(dān)保、分散化貸款出售以及資產(chǎn)證券化。3.2國家通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報刊、講座等多種形式向全社會宣傳介紹道德和信用知識，加強(qiáng)道德教育提高國民素質(zhì)，通過社會道德和相關(guān)法律來規(guī)范誠信社會的建設(shè)。3.2.2借款人信用風(fēng)險和銀行操作風(fēng)險防范的具體措施3.2建立個人征信系統(tǒng)各銀行要積極支持并參與人民銀行個人征信系統(tǒng)建設(shè)，提供已掌握的借款人財產(chǎn)、負(fù)債狀況及信用記錄等信息，及時批報借款人失信事實(shí)，并與其他部門共享信息資源，聯(lián)手建立失信處罰制度共同抵制失信借款人。對為借款人提供虛假信息單位和房產(chǎn)評估等其他中介機(jī)構(gòu)也要實(shí)施相應(yīng)的處罰措施，建立誠信有序的信貸市場?！澳壳?，國外對個人資信評估采取的是‘5C’原則，即品德(Character)、能力(Capacity)、資本(Capital)、擔(dān)保品(Collateral)和行業(yè)環(huán)境(ConditionofBusiness)?！盵16]“5C”原則是一套經(jīng)過了時間和實(shí)踐檢驗(yàn)的、科學(xué)的評估原則。我國可針對“5C”模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)驗(yàn)證和修正，建立一套適合我國實(shí)際情況的個人資信評估指標(biāo)體系。具體措施有：(1)建立個人信用查詢系統(tǒng)，由公安機(jī)關(guān)或中央銀行為首，建立個人資信調(diào)查評估事務(wù)所，接受承貸行的委托，對個人的收支狀況等進(jìn)行持續(xù)調(diào)查服務(wù)，以便銀行及時了解貸款人的資信狀況，防范貸款風(fēng)險。同時，通過電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)全國個人信用信息的大聯(lián)網(wǎng)，使各專業(yè)銀行在個人資信方面實(shí)現(xiàn)信息資源共享。(2)建立包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等完善的個人信用體系。設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將消費(fèi)者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費(fèi)者的歷史檔案，商業(yè)銀行面對消費(fèi)信貸申請時，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請人的信用情況，并據(jù)此做出決策。(3)由于我國專門的信用機(jī)構(gòu)還未建立，銀行必須先扮演信用機(jī)構(gòu)的角色，設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案。目前銀行已建立了專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，這為信用管理打好了基礎(chǔ)，并應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)個人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預(yù)測，建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。（4）吸收西方立法中的個人信用破產(chǎn)制度，在立法中突出個人信用破產(chǎn)主題。3.2.加強(qiáng)對借款人借款資格和償債能力的審查銀行內(nèi)部建立借款人資信等級評定機(jī)制，實(shí)行借款人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)制度。按照《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》對不同年齡、學(xué)歷、職業(yè)、收入、在職年限等的借款人劃定信用等級標(biāo)準(zhǔn)，成立評信小組集體評定信用級別并判斷借款人收入的真實(shí)性和收入水平的發(fā)展趨勢。只有當(dāng)借款人達(dá)到一定信用級別時，才能向銀行申請個人住房按揭貸款。3.2.全面加強(qiáng)貸前調(diào)查通過實(shí)地調(diào)查、審查借款人的工資單、稅收證明、銀行對賬單、住房公積金繳存情況等，充分掌握借款人(及其家庭成員)的收入水平和收入的穩(wěn)定性，避免虛假收入證明蒙混過關(guān)，確保借款人借款行為的真實(shí)性并有足夠的收入來保證按期歸本還息。其次對借款人實(shí)行一對一面談制度．當(dāng)面核實(shí)有關(guān)情況，由借款人當(dāng)面對借款合同等重要資料進(jìn)行簽字蓋章，制度規(guī)定的各項(xiàng)貸款操作環(huán)節(jié)不能省略。3.2.建立個貸業(yè)務(wù)信貸管理系統(tǒng)控制貸后風(fēng)險建立高效的管理信息系統(tǒng)，為貸后管理提供基礎(chǔ)保障。盡快建立個貸業(yè)務(wù)信貸管理信息系統(tǒng)，對貸款客戶的風(fēng)險變動情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，對出現(xiàn)風(fēng)險的．要及時采取有效措施進(jìn)行處置。一是對重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)項(xiàng)目：要經(jīng)常進(jìn)行深入的分析和了解、及時掌握信息、把握主動權(quán)；二是對進(jìn)入抵押期的客戶：要及時與開發(fā)商協(xié)商，在房產(chǎn)證發(fā)到客戶手中之時與客戶一起到房管局辦理抵押手續(xù)；三是把違約次數(shù)較多的客戶清名單分發(fā)給信貸人員實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控．對違約客戶加強(qiáng)催收。加強(qiáng)信貸檔案管理：個人住房貸款期限長達(dá)20年-30年．在此期間業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員多次交接，合同、借據(jù)等重要原始憑證易遺失，因此這些信貸貸款檔案必須統(tǒng)一上收到二級分行集中管理。3.2.2.5規(guī)范銷售登記和抵押登記制度銷售登記和抵押登記制度是保障商業(yè)銀行抵押權(quán)利實(shí)施的基本保障，銷售登記和抵押登記的規(guī)范操作有利于商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險的防范，針對我國目前銷售登記和抵押登記操作不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的特點(diǎn)，現(xiàn)階段應(yīng)做好以下兩方面的工作：一是作為國家房地產(chǎn)銷售管理和抵押登記管理部門應(yīng)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一銷售登記和抵押登記制度，改變目前各個城市銷售登記和抵押登記制度各不相同的情況，并規(guī)范銷售登記和抵押登記的具體程序、要求及相應(yīng)責(zé)任，建立起統(tǒng)一、規(guī)范的銷售登記和抵押登記制度，堅(jiān)決杜絕一房多售、抵押后再售等情況，對于不規(guī)范操作對抵押權(quán)人造成的損失要建立相應(yīng)的賠償機(jī)制。二是針對目前商業(yè)銀行監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行只能對主體封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個人住房貸款，但商品房銷售主管部門在項(xiàng)目建設(shè)資金投入25%-50%時就可發(fā)放預(yù)售許可證，商業(yè)銀行監(jiān)管部門和商品房銷售主管部門在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上不一致的情況，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步協(xié)調(diào)相關(guān)政策制度，嚴(yán)格期房銷售政策，提高期房銷售門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場，避免政策制度不一致造成商業(yè)銀行的抵押物風(fēng)險。3.2“抵押物風(fēng)險的防范對抵押物的處置是商業(yè)銀行防范和化解個人住房貸款風(fēng)險的最后一道屏障，銀行應(yīng)加強(qiáng)對貸款調(diào)查、審查人員的法律培訓(xùn)，提高一線信貸人員風(fēng)險識別能力，明文禁止利用權(quán)屬不清的房屋、集體土地上的房屋作為抵押物；對因政府部門原因形成的潛在風(fēng)險，要通過對以往案例的調(diào)研以及增加其他擔(dān)保方式等將抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險降至最低?！盵17]3..1建立健全擔(dān)保、保險機(jī)制轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險擔(dān)保機(jī)構(gòu)行業(yè)必須全面介入住房按揭。建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系。以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系，既有利于在住房抵押貸款保障領(lǐng)域有效發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對市場失靈的彌補(bǔ)作用。目前我國大多數(shù)保險公司開辦的住房抵押財產(chǎn)保險，僅屬抵押房產(chǎn)的財產(chǎn)險，不包括對貸款人的履約保險。3.2.3.2創(chuàng)新個人房貸品種改進(jìn)住房組合貸款產(chǎn)品，促進(jìn)業(yè)務(wù)聯(lián)動發(fā)展。銀行間產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，貸款品種單一，貸款利率缺乏靈活性。為此，各商業(yè)銀行需通過對不同消費(fèi)群體的細(xì)分，確定等額、遞增、遞減等不同的還款方式。通過對不同居民收入、住房消費(fèi)現(xiàn)狀、居民信用等級的劃分，確定不同的貸款品種和不同的貸款乘數(shù)；對不同抵押房屋類型細(xì)分或擔(dān)保方式細(xì)分，確定不同的利率調(diào)幅范圍和貸款額度。3.2.3.3加快我國商業(yè)銀行住房貸款證券化步伐住房按揭貸款期限長，容易占壓銀行信貸資金，銀行為分散貸款風(fēng)險，增強(qiáng)資金流動性。第一，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提