CG目標(biāo)成本確定指引2

1適用范圍適用于項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段的目標(biāo)成本確定工作。2項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開(kāi)發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成數(shù)個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本：土地價(jià)款支出前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑（裝修）工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他建設(shè)工程支出非工程成本：管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用各項(xiàng)稅金預(yù)備費(fèi)救2.1漂土地價(jià)款支家出姻政府地價(jià)及越市政配套費(fèi)架：支付的土脫地出讓金、徑土地開(kāi)發(fā)費(fèi)愛(ài)、向政府交供納的大市政賞配套費(fèi)、交核納的契稅、破土地使用費(fèi)凱、耕地占用擺稅、土地變除更用途和超村面積補(bǔ)交的彈地價(jià)等。鮮紅線外市政譜設(shè)施費(fèi)：紅光線外道路、總水、電、氣劫費(fèi)用、通訊稠建造費(fèi)、管用線鋪設(shè)費(fèi)、巾接口補(bǔ)償費(fèi)括等。茫拆遷補(bǔ)償費(fèi)責(zé)：地糾上、地下建股筑物或附著恰物的拆遷補(bǔ)濤償凈支出、咱安置及動(dòng)遷悔支出、農(nóng)作盆物補(bǔ)償?shù)?。?.2崖前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)勒備費(fèi)倘勘測(cè)丈量費(fèi)玉：初勘、詳胡勘、沉降觀丘測(cè)、驗(yàn)線、碌復(fù)線、定線何、放線、面邪積丈量等。牢規(guī)劃管理費(fèi)秧：規(guī)劃設(shè)計(jì)企、可行性研崇究、方案招葬標(biāo)、方案評(píng)齒審、交通影豎響分析、模搬型制作、效肥果圖設(shè)計(jì)、禿施工圖設(shè)計(jì)寇、人防設(shè)計(jì)勤、修改設(shè)計(jì)等、制圖、曬疲圖等。轟建筑研究用躬房。送報(bào)批報(bào)建費(fèi)耐：安檢、質(zhì)裁檢、標(biāo)底編量制、交易中芬心手續(xù)費(fèi)、慚人防報(bào)建、阻消防配套設(shè)女施、散裝水戶泥集資、白碰蟻防治、墻飯改基金、建末筑面積丈量獅、路口開(kāi)設(shè)鞠、規(guī)劃管理釘、拆遷管理歉、招投標(biāo)管記理、其他支晚出等。遞增容費(fèi)：水母、電、煤氣忌等。越三通一平費(fèi)酷：臨時(shí)道路教、臨時(shí)用電住、臨時(shí)用水劫、場(chǎng)地平整疊等。價(jià)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)境：臨時(shí)圍墻亭、臨時(shí)辦公曠室、臨時(shí)場(chǎng)冊(cè)地占用、臨姿時(shí)圍板、河獸道清淤、回惱填等。滲2.3機(jī)主體建筑漿(剩裝修瘋)辯工程費(fèi)圾基礎(chǔ)工程：得土方、護(hù)壁陡（坡）、樁委基、樁基檢婦測(cè)、降水費(fèi)簡(jiǎn)、基礎(chǔ)處理桂等。慢結(jié)構(gòu)及粗裝壁修等。敘門(mén)窗工程：臂室外門(mén)窗、生戶門(mén)、防火眼門(mén)等。起公共部位精陷裝修：大堂愁、樓梯間、蛙屋面、外立票面等。妻室內(nèi)精裝修活：廚房、衛(wèi)類生間、廳房漸、陽(yáng)臺(tái)、露正臺(tái)等?；?確.攪4主體安靠裝工程費(fèi)五室內(nèi)水暖氣夫電管線設(shè)備功：室內(nèi)給排委水系統(tǒng)、室旨內(nèi)采暖系統(tǒng)腿、室內(nèi)燃?xì)饫讼到y(tǒng)、室內(nèi)財(cái)電氣系統(tǒng)（傅強(qiáng)、弱電預(yù)正埋管）等。帖室內(nèi)設(shè)備及走其安裝：空夕調(diào)及安裝、亂電梯及其安個(gè)裝、發(fā)電機(jī)傅及其安裝、帽高低壓配電勇及安裝、消旁防通風(fēng)及安孫裝、背景音存樂(lè)及安裝等解。旱室內(nèi)智能化惱系統(tǒng)費(fèi)：保氏安監(jiān)控及停抖車管理、電膚信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)栽星電視、三連表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)疏、家居智能印化系統(tǒng)等。心2簡(jiǎn).綠5社區(qū)管監(jiān)網(wǎng)工程費(fèi)葛室膠外給排水系匠統(tǒng)費(fèi)：自來(lái)堡水系統(tǒng)、雨陣污水系統(tǒng)、勿直飲水系統(tǒng)控、熱水系統(tǒng)舟等。市室外采暖系鑒統(tǒng)費(fèi)：管道玻系統(tǒng)、熱交棋換站、鍋爐藍(lán)房等。橫室外燃?xì)庀禐⒔y(tǒng)費(fèi)：管道湊系統(tǒng)、調(diào)壓慰站等。定室外高低壓油系統(tǒng)費(fèi)：高停壓線路工程瞇、低壓線路躬工程、配電散站、開(kāi)閉站跡等。殖室外消防系拘統(tǒng)費(fèi)等。臺(tái)室外智能化兔系統(tǒng)費(fèi)：電核信紋網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、佳小區(qū)停車管補(bǔ)理系統(tǒng)、電惠子巡更系統(tǒng)哪、圍墻監(jiān)控刃照明系統(tǒng)等吸。項(xiàng)2.6篩園林環(huán)境工趁程費(fèi)核環(huán)格境設(shè)計(jì)費(fèi)等遣。票綠化建設(shè)費(fèi)賠：區(qū)內(nèi)綠化未、區(qū)外綠化勵(lì)等。帳建筑小品等判。住道路、廣場(chǎng)穗建造費(fèi)：道目路廣場(chǎng)鋪設(shè)牢、開(kāi)設(shè)路口山工程及補(bǔ)償拔等。挖大門(mén)圍墻建賢造費(fèi)等。戀室外照明等庫(kù)。區(qū)室外背景音歇樂(lè)等。秤室外零星設(shè)螺施等。右2.7證配套設(shè)施費(fèi)礦指房屋開(kāi)發(fā)咬過(guò)程中，根式據(jù)有關(guān)法規(guī)手，產(chǎn)權(quán)及其濫收益權(quán)不屬且于開(kāi)發(fā)商，灰開(kāi)發(fā)商不能堪有償轉(zhuǎn)讓也筆不能轉(zhuǎn)作自蓮留固定資產(chǎn)獎(jiǎng)的公共配套結(jié)設(shè)施支出。打主要包括以鈔下幾類：慧在開(kāi)發(fā)小區(qū)杏內(nèi)發(fā)生的不氏會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)念收入的不可抄經(jīng)營(yíng)性公共科配套設(shè)施支趴出，居委會(huì)輛、派出所、煎崗?fù)?、兒童很?lè)園、自行途車棚等設(shè)施秧的支出等。干在開(kāi)發(fā)小區(qū)遷內(nèi)發(fā)生的根助據(jù)法規(guī)或經(jīng)匙營(yíng)慣例，其娛經(jīng)營(yíng)收入歸堤于經(jīng)營(yíng)者或軌業(yè)委會(huì)的可望經(jīng)營(yíng)性公共恭配套設(shè)施的血支出，如建究造幼托、郵嘴局、圖書(shū)館騰、閱覽室、波健身房、游賽泳池、球場(chǎng)有等設(shè)施的支愉出等。就對(duì)于產(chǎn)權(quán)、未收入歸屬情乞況較為復(fù)雜調(diào)的地下室、陣車位等設(shè)施逢，應(yīng)根據(jù)當(dāng)葛地政府法規(guī)高、開(kāi)發(fā)商的間銷售承諾等獅具體情況確排定是否攤?cè)朊獗境杀卷?xiàng)目莫。如開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)通過(guò)補(bǔ)交地摧價(jià)或人防工們程費(fèi)等措施養(yǎng)，得到政府困部門(mén)認(rèn)可，王取得了該配熄套設(shè)施的產(chǎn)膝權(quán)，則應(yīng)作求為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)把目獨(dú)立成本失科目，如：鐘游泳池：土跳建、設(shè)備、款設(shè)施揀等。址會(huì)所：設(shè)計(jì)述、裝修費(fèi)、杏資產(chǎn)購(gòu)置、魔單體會(huì)所結(jié)抖構(gòu)商等。糕幼兒園：建魔造成本及配猴套資產(chǎn)購(gòu)置訴等。像學(xué)校：建造菊成本及配套奶資產(chǎn)購(gòu)置灘等。映兒童游樂(lè)設(shè)幻施喝等。網(wǎng)球場(chǎng)等。罰2.胸8戶勁其他建設(shè)工核程支出泊包括工程監(jiān)延理費(fèi)、預(yù)結(jié)旦算編審費(fèi)、茄市政管理費(fèi)靠、施工合同秤外獎(jiǎng)金、質(zhì)管檢費(fèi)升等。朵2.9益物業(yè)管理費(fèi)浪項(xiàng)目建設(shè)過(guò)弟程中發(fā)生的接清潔衛(wèi)生費(fèi)肺、安全保衛(wèi)心費(fèi)、管理費(fèi)旱用、綠化養(yǎng)校護(hù)費(fèi)、公共摔設(shè)施維護(hù)費(fèi)輸以及竣工后硬的一次性物繩業(yè)完善費(fèi)等蟲(chóng)。疤2.10跳管理費(fèi)用厲包闖括職工工資別、辦公費(fèi)用墓、業(yè)務(wù)招待街費(fèi)、差旅費(fèi)查、工資附加麻費(fèi)、折舊及腎攤銷、車輛工費(fèi)用、房屋戒租賃費(fèi)用、棒咨詢費(fèi)及其須它支出等。錦2徑.11臭銷售費(fèi)用遙包回括項(xiàng)目銷售敲過(guò)程中發(fā)生包的媒介廣告敲費(fèi)、促銷活糊動(dòng)費(fèi)用、銷館售工程設(shè)計(jì)茅裝飾及設(shè)計(jì)夏費(fèi)用、銷售扇提成及其它折費(fèi)用等。劇2吹.12奮財(cái)務(wù)費(fèi)用休包睛括：利息收院支凈額、匯南兌凈額、調(diào)白劑外匯手續(xù)勻費(fèi)、金融機(jī)貪構(gòu)手續(xù)費(fèi)及婦其它支出等縮。移2慕.13訂各項(xiàng)稅金窩包括：營(yíng)業(yè)探稅、城建稅洋及其它支出塞、所得稅等坡。楚2.14艘預(yù)備費(fèi)井包括基本預(yù)蛙備費(fèi)和漲價(jià)鳳預(yù)備費(fèi)。基模本預(yù)備費(fèi)是因指在初步設(shè)麥計(jì)、概算內(nèi)股難以預(yù)料的砌工程費(fèi)用及填建設(shè)期間不畝可預(yù)見(jiàn)的支域出，漲價(jià)預(yù)哲備費(fèi)是指建娃設(shè)項(xiàng)目在建早設(shè)期間內(nèi)由頂于價(jià)格等變梅化引起工程王造價(jià)變化的合預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)壯用嫁各成本科目書(shū)的具體設(shè)置劍參照《項(xiàng)目蠅目標(biāo)成本表俊》（PCF龍114）中哪執(zhí)行，表中籮僅按通行的縱常規(guī)列出了園常見(jiàn)的成本珠細(xì)項(xiàng)（表中太第三級(jí)科目唐）。由于各衛(wèi)項(xiàng)目實(shí)際工該程情況和地濟(jì)域差異較大盆，不能強(qiáng)行妻劃一，各項(xiàng)其目可依據(jù)實(shí)籮際情況進(jìn)行剃增減。鄙3項(xiàng)目目錫標(biāo)成本表編恰制熔3.1項(xiàng)經(jīng)目論證決策街階段，依據(jù)像投資估算確哪定項(xiàng)目目標(biāo)糟成本，成為齊項(xiàng)目總目標(biāo)盆成本，用以前控制方案設(shè)逐計(jì)，是評(píng)審妨方案設(shè)計(jì)的殊標(biāo)準(zhǔn)之一。福3.2恢項(xiàng)目建筑方突案設(shè)計(jì)完成瓦后，依據(jù)方圣案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)誤概算確定目蔽標(biāo)成本，成芝為控制擴(kuò)初粱設(shè)計(jì)的目標(biāo)延成本，是評(píng)餃審初步設(shè)計(jì)禽的標(biāo)準(zhǔn)之一嫂。凳3.3初媽步設(shè)計(jì)（高密層）完成后相，依據(jù)初步父設(shè)計(jì)概算確覆定目標(biāo)成本孕，成為控制商施工圖設(shè)計(jì)誤的目標(biāo)成本翻，是評(píng)審施粉工圖設(shè)計(jì)的百標(biāo)準(zhǔn)之一。說(shuō)3.4施選工圖設(shè)計(jì)完選成后，依據(jù)明施工圖預(yù)算申確定目標(biāo)成升本，作為項(xiàng)歪目施工階段獅成本控制目新標(biāo)。斗3.替5繪彈項(xiàng)目總目標(biāo)茅成本及其它航階段的目標(biāo)蔥成本使用《任項(xiàng)目目標(biāo)成壟本表》（P沿CF111掩）進(jìn)行測(cè)算芹編制。壤4確定目活標(biāo)成本應(yīng)遵偵循的基本原躬?jiǎng)t括4睜.1豈標(biāo)桿瞄準(zhǔn)漫丹在項(xiàng)目選擇預(yù)和項(xiàng)目策劃中階段，項(xiàng)目膽開(kāi)發(fā)籌建部茫門(mén)應(yīng)通過(guò)市傾場(chǎng)研究找準(zhǔn)乞銷售價(jià)格市折場(chǎng)標(biāo)桿、工奉程成本市場(chǎng)甘標(biāo)桿，以及兔非工程成本腿市場(chǎng)標(biāo)桿。膛4嫌.2暢滿足顧客需兇求達(dá)在項(xiàng)目選擇龜和項(xiàng)目策劃微階段必須關(guān)毒注目標(biāo)顧客設(shè)定位、分析輔目標(biāo)顧客核圈心需求和一制般需要，并板將其轉(zhuǎn)化為熱定性或定量好的明確描述格?；旁诜蛛A段確燙定目標(biāo)成本月時(shí)，應(yīng)始終雁注意將成本巡分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向光顧客核心需斤求方向傾斜貌。網(wǎng)4權(quán).3用競(jìng)爭(zhēng)策略要租求蘿在項(xiàng)目選擇次的項(xiàng)目策劃北階段，應(yīng)調(diào)牧查分析競(jìng)爭(zhēng)撿對(duì)手的綜合旋競(jìng)爭(zhēng)能力，波結(jié)合項(xiàng)目自振身資源條件皆和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)役，形成明確千的競(jìng)爭(zhēng)策略犁，并將競(jìng)爭(zhēng)籌策略對(duì)產(chǎn)品銜定位的要求就表述成定量旬指標(biāo)或定性價(jià)描述。砍在分階段確姜定目標(biāo)成本嘩時(shí)，始終注望意成本分項(xiàng)抬結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)路爭(zhēng)策略要求路。位4豎.4腿倒逼成本與4鑼.4.1盒通過(guò)項(xiàng)目選紗擇和項(xiàng)目策辨劃階段的市簽場(chǎng)調(diào)查和可訪行性研究工爭(zhēng)作，依據(jù)市弦場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)可目挖潛措施矩對(duì)項(xiàng)目可能腎獲得的盈利古空間做出準(zhǔn)輔確判斷和取魔舍。學(xué)4喂.4.2孝用合理的預(yù)竟期稅前盈利同額倒逼項(xiàng)目界總成本，并融用以指導(dǎo)詳“狼限額設(shè)計(jì)沾”皺和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)忠策劃的硬性誼指標(biāo)。廢4素.4.3勺用項(xiàng)目總成繭本層層倒逼學(xué)方案設(shè)計(jì)成焰本、初步設(shè)幟計(jì)成本、施煩工圖設(shè)計(jì)成域本。支方案設(shè)計(jì)形裙成的目標(biāo)成割本峽≤港項(xiàng)目總目標(biāo)后成本-成本筐預(yù)備費(fèi)（一麻般為項(xiàng)目總某目標(biāo)成本年×匪8%）。用圈項(xiàng)目總目標(biāo)補(bǔ)成本減去成稠本預(yù)備費(fèi)的農(nóng)結(jié)果倒逼指剛導(dǎo)方案設(shè)計(jì)袍，直到方案嗽設(shè)計(jì)優(yōu)化滿攻足此要求。尖初步設(shè)計(jì)形狂成的目標(biāo)成垮本睛≤角方案設(shè)計(jì)形意成的目標(biāo)成因本+成本預(yù)施備