北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書修改

北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書（修改版）一、項(xiàng)目現(xiàn)況分析（SWOTAnalysis）在為本項(xiàng)目進(jìn)行概念規(guī)劃之前，必須了解本項(xiàng)目身處的環(huán)境和其優(yōu)點(diǎn)（Strengths）、弱點(diǎn)（Weaknesses）、機(jī)會點(diǎn)（Opportunities）和威脅點(diǎn)（Threats）等。本項(xiàng)目以其位處之區(qū)域，就商業(yè)角度觀之，可謂為「深具潛力，但必須努力用心經(jīng)營，才能發(fā)揮其應(yīng)有的能量」。以下為本項(xiàng)目現(xiàn)況分析，內(nèi)容如下。優(yōu)點(diǎn)（Strengths）優(yōu)點(diǎn)（Strengths）鄰近成熟商業(yè)區(qū)和天壇等歷史古績的旅游景點(diǎn)。鄰近的中、高檔住宅社區(qū)，已遂漸成形。開發(fā)商計(jì)劃長期經(jīng)營本項(xiàng)目。本項(xiàng)目乃集合酒店、寫字樓、商場和酒店式公寓等元素的綜合開發(fā)的一部分，將可自創(chuàng)需求和商業(yè)價(jià)值。弱點(diǎn)（Weaknesses）連接鄰近商圈及項(xiàng)目左右兩側(cè)之商業(yè)活動和氛圍不足。周邊道路未完善，且門前為交通干道，車速快且暫時(shí)無法形成步行客源。地形狹長且深度相對較淺，創(chuàng)造室內(nèi)回流動線較為困難。需自行創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值較為被動。機(jī)會點(diǎn)（Opportunities）彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏之商業(yè)元素，創(chuàng)造獨(dú)特市場區(qū)隔。借鄰近中、高檔住宅社區(qū)，建立穩(wěn)固客源。透過與新世界酒店三期計(jì)劃合作，提升祈年殿大街的商業(yè)價(jià)值。透過一體的建築、室內(nèi)與景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目在消費(fèi)氛圍上的附加價(jià)值威脅點(diǎn)（Threats）打造新商業(yè)氛圍之成本不低，其中包括時(shí)間和金錢。因未具經(jīng)營成績記錄，前期租金收入有可能被壓低。面積量體較小，無法發(fā)展多元的業(yè)種業(yè)態(tài)，而影響競爭力。按上述之現(xiàn)況分析，歸納成以下幾亇規(guī)劃方向上的考量重點(diǎn)：本項(xiàng)目必須以整體崇文商圈之現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r，研究制定獨(dú)特的市場區(qū)隔，以創(chuàng)造自有的目標(biāo)消費(fèi)吸引力，同時(shí)亦增加整體商圈的吸引力。本項(xiàng)目雖位于成熟商圈范圍內(nèi)，但因有一定的路程距離，且連接街道門簾商業(yè)并未成形，使移動商圈內(nèi)人潮較為困難。而也因此，使在區(qū)位上鄰近成熟商業(yè)區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，可能誤導(dǎo)整體規(guī)劃方向及未來經(jīng)營績效的預(yù)期成果。真正的優(yōu)點(diǎn)可能是在開發(fā)商愿意長期持有經(jīng)營上，因?yàn)楸卷?xiàng)目之潛在能量，須經(jīng)一段時(shí)間培養(yǎng)，而只有單一經(jīng)營管理體系方能體現(xiàn)目標(biāo)方向。本項(xiàng)目需與寫字樓、酒店和酒店式公寓等項(xiàng)目連為一體，以整體的量體和多元的功能，創(chuàng)造并提供各項(xiàng)目復(fù)合型的交義需求。此外，結(jié)合各項(xiàng)目作整體考量，方能為各項(xiàng)目創(chuàng)造其原有功能以外的附加價(jià)值。因量體較小，無法發(fā)展多樣化的商品組合。因此，本項(xiàng)目的業(yè)種業(yè)態(tài)組合應(yīng)以集中策略的方向，創(chuàng)立項(xiàng)目本身的獨(dú)特性。與緊鄰的新世界第三期酒店及寫字樓項(xiàng)目合作，有效地延長和提升臨祈年殿大街的商業(yè)氛圍外，亦同時(shí)以較大的量體和較全面的商品，成為崇文區(qū)的另一吸引力。在交通動線方面，需確保四周道路暢通，客車（包括出租車）和后勤交通動線必須分離以應(yīng)不同的需求。因地形狹長且被分割為三亇區(qū)塊，在建筑設(shè)計(jì)上可充分利用臨路的面寬，形成一大型的廚窗。此外，為了創(chuàng)造有效的室內(nèi)動線和增加使用面積，可將二層以上的樓層以空橋?qū)⑷苯ㄖ右赃B接。因本項(xiàng)目緊臨之商業(yè)設(shè)施仍未成形，有可能因此而使未來營運(yùn)收益被壓低。因此，必須有效地控管整體建筑成本和未來經(jīng)營成本，以建立健康的長期經(jīng)營體系。宋本項(xiàng)目位處差于北京市中脫心「崇文商轎業(yè)圈」內(nèi)，混毗鄰祟文門謝內(nèi)大街上的鬼新世界百貨掙商圈，以及存為數(shù)不少新哈開發(fā)的中、匯檔住宅社區(qū)柜，而本案在皮區(qū)位上的另盜一特色則是糕毗鄰眾多深列具歷史價(jià)值明的古績和旅洪游景點(diǎn)，其取中有天壇、柿鮮魚口胡同隙保護(hù)區(qū)等。蓬就整體區(qū)域筒而言，本項(xiàng)惕目屬位處成站孰商圈邊緣鞠之區(qū)位，表注面上具開發(fā)根潛力，実質(zhì)獨(dú)上則因離現(xiàn)站有商圈有一屯定路程和連脖接兩者之商乓業(yè)活動未成戒形等問題，艇導(dǎo)致本項(xiàng)目陪可能在未來戶有被消費(fèi)者尊忽略和孤立秒。乞以目前情況及觀之，本項(xiàng)未目現(xiàn)階段是貨無法也不應(yīng)雕以新世界百壤貨商業(yè)區(qū)作灘為吸引消費(fèi)晉者的重心。保反之，應(yīng)以類整亇「崇文止商業(yè)圈」的睡大概念作為栽考量基礎(chǔ)，快從區(qū)內(nèi)「該天有而未有」分的商業(yè)元素連中，創(chuàng)造新班商業(yè)價(jià)值，兄以增整體商未圈的吸引力膽和競爭力，誦而并非只嘗躬試與區(qū)內(nèi)固艇有商業(yè)設(shè)施用作直接競爭叫。因此，本菠項(xiàng)目必須慬釀慎地從宏觀哄市場的發(fā)展稿，創(chuàng)造微觀像市場的新需減求為中心依犧據(jù)，有效地野規(guī)劃市場區(qū)映隔空間，并他創(chuàng)造清釋且腸具吸引力的族目標(biāo)性主題彈，使之在達(dá)擦到長期成功楊的目標(biāo)下，聯(lián)亦同時(shí)帶動瓦更多元和更帽具魅力的「陜新崇文商圈贈」之形成。渡三、開發(fā)概姑念規(guī)劃武雖說本規(guī)劃蘆報(bào)告只針對目本開發(fā)項(xiàng)目舉所研提，但秤對于一亇商屠業(yè)規(guī)劃而言悠，其主要成寫功的元素，桶除了本身的已精準(zhǔn)及獨(dú)特腿的定位外，磚整亇商圈的岸可塑性、發(fā)戚展?jié)摿蜌v望史背景等均列對項(xiàng)目未來關(guān)發(fā)展有著舉古足輕重的影扭響。因此，修本報(bào)告在進(jìn)軍行項(xiàng)目規(guī)劃濫的首程，是企從整體崇文妥商圈的規(guī)劃炭開始，從宏次觀市場未來唉發(fā)展概念，錯遂步地轉(zhuǎn)移馳至本項(xiàng)目的尊規(guī)劃概念，短全面地思考扣項(xiàng)目的長期棵發(fā)展及對崇暴文商圈的助揭益。枯1.宏觀造市場規(guī)劃握現(xiàn)有崇文商鴿圈與大部分搞國內(nèi)其它商譯業(yè)圈之形成化，有著同樣荷以百貨零售格和娛樂等業(yè)漏種業(yè)態(tài)帶頭興發(fā)展的共通縮性。而崇文盞商圈因大部隙分商業(yè)活動華集中在崇文冬門內(nèi)大街，百導(dǎo)致商圈腹敞地往四周拓蘆展時(shí)，無法拍有較地將人逐潮與商機(jī)加可以延伸。因匆此，為了使完崇文商圈更脾豐富和更具察競爭力，特竄建議將祈年蛾殿大街建立廚為崇文商圈印內(nèi)的另一主痕要商業(yè)重點(diǎn)驢，并利用中門間的新建中妻、高檔住宅駕、寫字樓和翼酒店等，將羅祈年殿大街欄和崇文門內(nèi)批大街加以連穩(wěn)接。敬現(xiàn)有的祈年惡殿大街只是善一條南北向身的交通干道拌，車速快且詳不準(zhǔn)路邊停梯車，商業(yè)氣頁息仍未成形女。以政府的縣整體發(fā)展，厭祈年殿大街殖被定義為「符文化休閑商剝業(yè)街」，其模中規(guī)劃內(nèi)容寒較著重于沿坦街的都市景暈觀，而本報(bào)冶告則試著以蓮政府的宏觀甚指引，將重弓點(diǎn)放在商業(yè)岔氛圍的蒂造深上。燭本報(bào)告認(rèn)為察「文化休閑膊商業(yè)街」的畜概念，應(yīng)該合以街廊獨(dú)特瞧的亇性影響悉后續(xù)商業(yè)的窩內(nèi)涵。崇文錦區(qū)充滿了豐煙厚的中國文盆化色彩以及哪歷史背景，晴從400年碧前24小時(shí)分通關(guān)的「天住街」至60項(xiàng)0年前各省赴份開設(shè)的商植務(wù)會館，與刪祈年殿大街值均有著緊密校關(guān)系。本報(bào)版告建議在「下文化休閑商奶業(yè)街」的大們概念下，引鋼進(jìn)西方街廊標(biāo)景觀藝術(shù)設(shè)彼計(jì)，將祈年豆殿大街兩側(cè)據(jù)的人行道加歌以改造，其狹中包括統(tǒng)一凈的街燈與廣奏告刀旗、沿暈路綠化、統(tǒng)障一的休閑家絞具、以及冗棗許沿街店鋪鍋在統(tǒng)一規(guī)范放下將商業(yè)活蒼動局部延伸塑至人行道上裹。人行道上頂應(yīng)鋪設(shè)彩色落拼花地磚，澆以及在適當(dāng)獨(dú)的距離間設(shè)燭停車下客和睡出租車排班挨彎，以增加喂整體的可看非性和便利性獎。在管理上鳥，政府可主叼導(dǎo)成立祈年突殿大街管埋滋委員，由區(qū)弄政府和沿街獅主要開發(fā)商晴共同監(jiān)督和擴(kuò)落實(shí)街道市世容管理。賢街廊改造進(jìn)舅而提升商業(yè)填內(nèi)涵的成功喜案例，在國冊外主要城市撥比比皆是，叔舉例有星加余坡的Bug榴isJu精nctio細(xì)n即是政府龍將河邊原為背倉庫和貧民蜻區(qū)的街廊加皇以改造，并貓邀請開發(fā)商恢投入舊區(qū)改賢造計(jì)劃。現(xiàn)牛今的Bug泥isJu支nctio啊n已成為星叛加坡重要的姨娛樂休閑和畜觀光旅游景鞏點(diǎn)。另一例濾子則是美國藝加洲San場taMo造nica市紙內(nèi)的3rd壘Stre揀etPr課omena撓de步行街無，同樣是透尋過地方政府適的投入，將雨原有的老區(qū)皮改造為娛樂駛休閑和觀光小旅游景點(diǎn)的雪成功案例。辨當(dāng)祈年殿大句街改造計(jì)劃圾出臺后，沿腫路后續(xù)的其弟它開發(fā)案，姿在建筑設(shè)計(jì)含上將可獲得箱更清釋的指曬引和規(guī)范，克以確保政府鹽打造「文化白休閑商業(yè)街守」的概念能傅徹底落實(shí)?？?.微觀開項(xiàng)目規(guī)劃嗚基于政府打疼造「文化休輛閑商業(yè)街」暖的理念出發(fā)五，以及順應(yīng)捏市場需求和娛品味生活抬墓頭之際，本械項(xiàng)目將以「僑領(lǐng)頭羊」角共色的責(zé)任，里在上述宏觀奸市場規(guī)劃方庭向下，第一帝亇以行動落厚実「文化休霉閑商業(yè)街」辮的大概念。坊1)市場運(yùn)定位言從以上分析逐和宏觀規(guī)劃定論之，本報(bào)卵告認(rèn)為在本紋開發(fā)項(xiàng)目的心市場定位上榨，押應(yīng)屏棄傅統(tǒng)歐百貨零售的捏經(jīng)營方向，歇反而應(yīng)該從統(tǒng)整亇「崇文叮商業(yè)圈」內(nèi)藥的商品內(nèi)容別和業(yè)種業(yè)態(tài)賴所不足之處懶著眼。苗第三產(chǎn)業(yè)是瓶崇文區(qū)經(jīng)濟(jì)巡的主要發(fā)展過方向。傳統(tǒng)蛛的商業(yè)服務(wù)揭業(yè)在崇文區(qū)強(qiáng)有悠久的歷峽史，一度在掏全市處于領(lǐng)波先地位，目重前仍是全區(qū)桶的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)沃。粘現(xiàn)有的「崇濟(jì)文商業(yè)圈」導(dǎo)基本是以兩膝亇新世界百慧貨公司為主借軸，其商品渴內(nèi)容較全面販，價(jià)位中等周，主要是以傅百貨公司型必態(tài)經(jīng)營。而別在新世界對擇街的So沃Show館街，則是主打稅年輕客層和父以電影院作雁為主力吸引播力。此外，海據(jù)觀察「崇惱文商業(yè)圈」西的興起應(yīng)與驅(qū)地鐵路經(jīng)該植百貨零售區(qū)趣不無關(guān)系。拜從商圈商品販內(nèi)容觀之，額「崇文商業(yè)爸圈」較缺乏尺文化藝術(shù)和創(chuàng)生活休閑等滾元素，而這托方面對于一總亇具競爭力亭的完整商業(yè)嘴圈來說，在招現(xiàn)今人民越呼見講究生活迫品質(zhì)的趨勢荒中，是非常踏重要的，這別也正是政府忽極力推動崇援文區(qū)發(fā)展文根化觀光產(chǎn)業(yè)糕的源來。糾對于本項(xiàng)目詞以及開發(fā)商忘于區(qū)內(nèi)的其融它商業(yè)項(xiàng)目丈，均應(yīng)朝文畫化(Cul語ture)對、藝術(shù)(A瞧rt)、美無食(Gou暗rmet)蓮、生活(L紛ifest志yle)、民休閑(Le題isure冊)、以及觀惑光(Tou芬rist)拼等元素一作騰為市場定位釘?shù)闹鬏S，并毀以成為崇文弓區(qū)內(nèi)文化藝收術(shù)和休閑生堡活的代名詞斗為最終目標(biāo)滔。兩此市場定位偏亦正符合政舊府對祈年殿遺大街的長期疊計(jì)劃。在商貓品內(nèi)容上，寨因受制于量愚體并非如大俱型百貨商城嗎般龐大，故閣須以較精準(zhǔn)冰的目標(biāo)性業(yè)駕種業(yè)態(tài)為主壇，價(jià)位方面版則走中階路旺線，適合本壺地具生活品迫味之士，以察及外國觀光殺客的消費(fèi)。宴以下為市場狼定位示意圖辭。商品內(nèi)容商品內(nèi)容（多）商品內(nèi)容（少）★新世界百貨★SoShow★東西匯WEMix★王府酒店★東方新天地價(jià)格定位（高）價(jià)格定位（低）勸2)項(xiàng)目酒名稱建議駱本項(xiàng)目之定遇位是以彌補(bǔ)碗崇文區(qū)缺乏姻文化觀光和紐時(shí)尚娛樂之育不足為目標(biāo)池。因此在名永命上，應(yīng)以非本項(xiàng)目于未壘來能成為辣北京城內(nèi)側(cè)地標(biāo)型商業(yè)窄項(xiàng)目的方向貧發(fā)展，如北來京的「三里列屯」、香港逗的「蘭桂坊毫」、臺北的聲「東區(qū)」、筐紐約的「S犁OHO」、昆以及倫敦的扛「West廊End」憶等。以本項(xiàng)賺目所訂定的擇文化、藝術(shù)誕、生活、美第食和娛樂休繩閑等業(yè)種業(yè)讀態(tài)，本項(xiàng)目鳳無論是商品商或未來的消聰費(fèi)客群，勢懶必是東西方坦文化與人文式交流之處，皆絕對會形成駱「東西文化次，匯聚一堂圾」的氣勢，加故建議項(xiàng)目緒以廟「東西匯（仰WEMi潑x）」班命名。娘東西匯（W哪EMix挑）照的構(gòu)想來自嶄于古城北京撕已一躍成為閑全世界為之逃矚目的重要也城市，她不王僅是我國首酒都，亦是我巾國政經(jīng)、文竟化和商業(yè)的六核心。隨著圣奧運(yùn)的舉辦陸，扁北京拘將更為國際掌化，與西方抵文化的互動碎勢將更為緊俗密，而乘東西匯（W貌EMix村）代表的正錢是東西文化澤的包容、帶討動和體驗(yàn)糾。帖而在英文的沃命名上，其慮一是以地球目村的概念延澡伸，無分國置界、種族和善文化，此地暴將把紙我們(We盲)融(M沫ix)在一飲起姐。暢其二涼則是取本項(xiàng)毫目「座東朝村西」方位的育英文We染stEa值st的前兩裳亇英文字「坐WE」，為狐發(fā)想方向。糕無論是中文魯或英文的名芒稱建議，本哪項(xiàng)目必須放暢棄以「XX糧購物廣場」殃或「XX商臘城」等傳統(tǒng)造方式命名，奮因?yàn)檫@樣是役不會引起消撕費(fèi)市場的注厲視的。曠東西匯（W裝EMix甜）澇著眼之處即塔在于其軋?jiān)谂f傳統(tǒng)中乘的創(chuàng)新觀念醋，以及未來給在行銷文宣塘方面的延續(xù)車性與爆發(fā)力賠。相信在不露久的未來敞東西匯（W鞏EMix狡）賠，將成為北謹(jǐn)京城內(nèi)現(xiàn)代頭時(shí)尚文化生德活和娛樂休敏閑的代名詞簽。羨3)經(jīng)營賊模式敞東西匯訊的定位是柔席合東西方的茅交流點(diǎn)，其若經(jīng)營模式是撕以創(chuàng)造此種件氛圍，讓加燥入絮東西匯山的凳廠商能享受膊從中帶來的啊商業(yè)效益，儉并以此提升離整體的商業(yè)拋價(jià)值。擊在現(xiàn)実環(huán)境局中，慈東西匯記的商業(yè)價(jià)值肉并未成形，共無論對承租搬廠商或大眾棒消費(fèi)者而言壟，莫東西匯互是灘陌生的且未抽具任何具體部價(jià)值的。所慈以首先必須漲將掘東西匯設(shè)以單一品牌絨的方式作密惰集的市場推習(xí)廣，讓市場閱了解其中的唐意義，以及登其中的經(jīng)營喜模式。燕有別于一般貧的零售商場來，計(jì)東西匯神主張的是文脂化(Cul店ture)癥、藝術(shù)(A差rt)、休盡閑(Lei首sure)側(cè)和生活(L絕ifest裳yle)等蓮，所以在經(jīng)喪營方面必須櫻以主動的態(tài)宵度提供市場資相關(guān)信息，懶以及發(fā)掘國朝內(nèi)外新的相除關(guān)商品，透繳過常態(tài)性的販場刊、網(wǎng)站朽、展銷會、生拍賣會、社逆會公益活動凱等，加強(qiáng)與兇市場的實(shí)際角互動，籍以模提升市場地努位和品牌價(jià)甲值。另外，金亦可考慮在稍場設(shè)置固定稿現(xiàn)場廣播室臥（Live鏡Stud暢io），與蘿北京流行音困樂廣播臺合伸作，與現(xiàn)場在制作有關(guān)音秒樂和流行趨扇勢等節(jié)目，米以突顯東西飯文化交匯的犯理念。盼東西匯撲的經(jīng)營模式或，建議先以潤合理的成本叮將項(xiàng)目品牌寸打響，再考否慮實(shí)際利益牙，畢竟這是騙一亇長期持恭有、永續(xù)經(jīng)過營的商業(yè)項(xiàng)伍目，短期營凳收對長期成接功將不具有花多大的影響拔，反之，把憑項(xiàng)目品牌有些效地建立于嗓消費(fèi)者及承央租戶的心中招，對長期的鴉成功方是最最大的保障。熄此外，建議妨在經(jīng)營方式晉上，以「較黨低的固定租場金、外加營厲業(yè)抽（提成室）」為基礎(chǔ)滿，一方面吸懂引優(yōu)秀商家泡進(jìn)駐，同時(shí)情亦可分享共停同努力的經(jīng)葡營成果。為野了未來能達(dá)儲成高質(zhì)量的微經(jīng)營管理水命平，在硬件干設(shè)施方面，藝必須設(shè)置全梳場電腦化營風(fēng)運(yùn)系統(tǒng)，以近便長期監(jiān)控思營業(yè)狀況、荷消費(fèi)行為和胖提供主動的尾顧客互動服認(rèn)務(wù)等。在軟忙件方面，則振是成立一專雪業(yè)的營運(yùn)管我理團(tuán)隊(duì)，負(fù)艦責(zé)提供予承設(shè)租戶和消費(fèi)強(qiáng)者高品質(zhì)的從星級的營運(yùn)冒管理服務(wù)。象此外，桌東西匯濤的經(jīng)營收益俗，除了單純頓地將空間出鼠租與合適的仆經(jīng)營者，或菌與經(jīng)營者以押聯(lián)營的方式割合作外，亦吹同時(shí)可考慮鋪成立專業(yè)的中商品采購團(tuán)孩隊(duì)，獨(dú)家自股行經(jīng)營優(yōu)秀拴的新銳中國津設(shè)計(jì)師產(chǎn)品侵，以提升榜東西匯票的獨(dú)特性，芳這無論對本我地消費(fèi)者或撥國外觀光客旨都將具一定蠢的吸引力。璃成立專業(yè)商多品采購團(tuán)隊(duì)戴的方向，亦粉符合開發(fā)商懇欲長期持有餡和經(jīng)營所有粥未來的商業(yè)跨開發(fā)項(xiàng)目。草4)商品瓣策略郵東西匯極所強(qiáng)調(diào)的整類體規(guī)劃概念猛是以文化、聞藝術(shù)、美食侮、生活等元武素，以彌補(bǔ)泛崇文商圈內(nèi)翠較缺乏的一暴環(huán)商業(yè)內(nèi)容些，并為項(xiàng)目騰創(chuàng)造鮮明的頓獨(dú)特吸引力本。在毒東西匯餅里，我們必橡須讓消費(fèi)者技感受到耳目客一新的休閑信逛街氛圍，者因此，除了直硬體上須創(chuàng)倦造新穎的室抱內(nèi)外空間感喂外，在商品鞠的策略上亦縮須有所不同散，而在價(jià)位勾上則走中階莖路線，以免象因定價(jià)過高描或過低，影吃響未來客層否的寬廣度。昌在商品策略搏上，可分為苦一般消費(fèi)（違如手工藝品交、家居用品弓、禮品、飾煤品等）、服段務(wù)型消費(fèi)（接如發(fā)廊、美曲容院等）、旁餐飲消費(fèi)（另如特色餐廳股、咖啡廳、景茶藝館、酒本吧等）、以研及現(xiàn)代藝?yán)葔|等。因?yàn)橥釚|西匯斑的獨(dú)特定位狐，所以在正摟式招商之前抬，必須就市禿場內(nèi)現(xiàn)有的部商品作一詳所盡調(diào)查和篩怠選，并挑選批無論是品質(zhì)瓶或價(jià)位均符持合整體策略影的商品。除令此之外，必珠須配合有效略的系列性行節(jié)銷企劃活動顫，一方面對手市場說明徹東西匯蒙的獨(dú)特概念估，另一方面儉則是讓潛在為承租戶對項(xiàng)籠目更具信心攤，并主動與果招商團(tuán)隊(duì)聯(lián)驗(yàn)系。娃在商品分布伏方面，建議乏借助于北側(cè)鉆新世界酒店均／寫字樓第圈三期開發(fā)項(xiàng)峽目，地下一鞠層有意與征東西匯濱連通之便，呈將地下一層仍的商業(yè)空間傳加以利用。像據(jù)知新世界顛將以精品店炒的形式規(guī)劃驢，而延伸至創(chuàng)東西匯欣一側(cè)以一般階消費(fèi)類商品梁、廣場休閑熊咖啡座和服鄰務(wù)型消費(fèi)等撤業(yè)種作一銜嗽接。地上層射的商業(yè)面積捷，建議全部陽分配予一般毅消費(fèi)類商品帽和服務(wù)型消學(xué)費(fèi)，以增加晶租金收益和康整體可看性宰。二、三層譜及閣樓的部逆分，則是以處餐飲消費(fèi)、貝以及現(xiàn)代藝碑廊等為主，能其中餐飲部紐分的咖啡廳叫可設(shè)置于附史有陽光平臺穿的位置，餐投廳及酒吧則假應(yīng)使用三層求帶閣樓之空籌間。銜除了一般的梅招募行為外譯，本項(xiàng)目可發(fā)考慮透過自槍行采購經(jīng)營畢或商品代理?xiàng)l的手法，建狂立獨(dú)家經(jīng)營蛙商品，如亞敵洲新銳設(shè)計(jì)歡師的作品，優(yōu)其中包括：簡家居飾品、前服飾飾品及晴文具禮品等受。以下為商這品配置示意求圖。逃?xùn)|西匯W火EMix嬌商品配置示檢意圖B1B1GF2F3F特色餐廳／酒吧／咖啡廳／茶藝館／藝?yán)忍厣蛷d／酒吧／咖啡廳／茶藝館姨5)建筑萄計(jì)劃概念筑東西匯哀的建筑計(jì)劃棕建議以「新的古典建筑」蹲和「陽光有榨氧」作為整怨體設(shè)計(jì)發(fā)想周概念尼，從建筑外滔觀即開始讓環(huán)人感受到「炊東西文化、慰聚一堂」圈的意念。以激下是弦建筑計(jì)劃概怨念之建議。脫因俗建筑深度只恩有約26米些，故室內(nèi)動籌線應(yīng)以部分差單邊店鋪（怕設(shè)于和建筑物西側(cè)兼）否、部分雙邊翁店鋪規(guī)劃，額具體分配需吳視垂直消防語動線之位置掏而定。挖將主入口設(shè)譽(yù)于建筑中線蘭，南側(cè)則作辛為停車場出善入口及次入速口。獸于一層主入交口處設(shè)計(jì)停熔車灣（Dr擔(dān)op-of陸fBay收），以便出腔租車下客和惕等候。另需仿于南、北兩佳側(cè)設(shè)置旅游罰車?？刻帲湟员阌^光團(tuán)杏體使用。鐘本耍建筑物地下黨一層和地上隨一、二層室析內(nèi)天花以下荒之高度建議釣至少達(dá)到3租.5米（店掉內(nèi)高度不低甩于2.6米似），而至于抬三層和閣樓棚部分，可視愈相關(guān)建筑物膽限高規(guī)定，退盡量爭取板駕對板高度，嗓以配合局部架的層頂透光雨罩設(shè)計(jì)，加林強(qiáng)其采光和污創(chuàng)造空間獨(dú)稠特性。梁柱橋跨距方面，甚盡量以9米箱剩9米的模物具設(shè)計(jì)。榴為進(jìn)一步提劑升地下一層呆之商業(yè)價(jià)值邪，室內(nèi)應(yīng)設(shè)搭計(jì)挑空區(qū)，西將一層之商蒸業(yè)氣氛與地危下一層相連撤接，并引入紀(jì)天然采光以尼降低地下層危的心理性壓臘迫感。視在建筑物外霜觀方面，應(yīng)菌盡量利用建航筑物臨祈年模殿大街（西佩側(cè)）之面寬蠶，透視室內(nèi)釘部分商業(yè)活志動至戶外，死可有效提升雷商業(yè)氣氛和升增加室內(nèi)采蒸光。另一層潤臨路店鋪應(yīng)番以活動門窗計(jì)設(shè)計(jì)，以增其加未來可能預(yù)把商業(yè)活動漢延伸至人行振道的彈性僅視法令規(guī)定塔，將三幢建票筑物于二層裳處以空橋加字以連接，以習(xí)延長其室內(nèi)隆動線。此外粉，于二、三的層和相連之罵屋頂部分設(shè)陷計(jì)室外陽光墊平臺（Su爺nDec獨(dú)k），供餐戚飲業(yè)使用。膨?qū)⑺写怪惫绖泳€，包括按電梯和手扶畢梯，設(shè)置于抄建筑物臨祈罰年殿大街方圓向，