商業(yè)項目策劃招商商場設施管理前期介入顧問工作框架性計劃書

商業(yè)項目策劃招商、商場設施管理前期介入顧問工作框架性計劃書For河南濟源凱旋商業(yè)步行街僑樂集團上海地區(qū)辦事處僑樂集團上海地區(qū)辦事處以商業(yè)經營策劃、資產管理為核心業(yè)務的多元化大中華商業(yè)房產服務機構新創(chuàng)建集團成員——香港新世界集團服務旗艦朵本計劃書為染要約邀請（戀INVIT刪ATION小TOT咳REAT）脈，一切以正辦式合約為準芽步止冬泰儉帥畝針對貴司項狐目的實際情骨況，如果我侄們作為貴司祥“跡河南濟源凱躁旋商業(yè)步行器街俘”躺商業(yè)項目的陰業(yè)態(tài)規(guī)劃、公銷售招商、邀商場管理的剩顧問，在我室們的具體工林作中，我們票將會把貴司考的項目顧問元工作分為以屆下三個階段狡進行：仆第一階段戴市場分析奔與定位市調工作劍市場調查時戚收集基礎數(shù)庭據(jù)的過程。溫基礎數(shù)據(jù)的掘收集對于項陷目分析十分含重要，是一切切研究的基萌礎。市調信段息收集的準諸確、全面與蛙否，將直接指關系到我們尼后續(xù)對項目弊的商業(yè)定位特、業(yè)態(tài)規(guī)劃多、銷售招商跪等工作的質班量。掏我司在營運警方面是專業(yè)員的地產咨詢僻顧問及管理灶專家丈，所以我們靈只要進入某盲一城市地產哭市場，就一碎直保持著對微該城市信息饅的嚴密追蹤伐。同時，我艇們也擁有強怒大的市場信激息數(shù)據(jù)庫，持并且在以往全的市調過程增中，摸索出緞了城市印象誤法、相對高欲度法、連續(xù)慈跟蹤法、案燃例分析法等申一系列成熟孫的市調工作岡方法，依次剝作為我們市平調工作的保蝴證。摩對于貴司項五目具體情況惰而言，其市恭調工作主要睬包括以下幾消個方面：調查目的相這是一個為咬什么要調查曲的問題，調矮查的目的是浩我們對于這蕉個地區(qū)有了單一些定論之決后確定的，辨也就是說，家只有在項目己有了一個或怖若干個假設其后，調查才稈能有的放矢贊，商業(yè)定位廉及業(yè)態(tài)規(guī)劃什才能達到高慎度準確性。湊特別是貴司矛項目所處的截商業(yè)中心地車段，更要有供一個基本客能戶群的實際昆情況，我們疲將調查目標智確定為濟源索市及其周邊陪區(qū)域大型商碑業(yè)綜合項目幼及商圈等分汽布狀況，以殊此確定在貴閥司誤“箏河南濟源凱崗旋商業(yè)步行偶街批”漏項目未來客煉戶群體的分雕布情況及招窗商銷售計劃意。調查方法燈這是一個如種何調查的問舅題，調查方查法有多種。龜針對競爭項產目的調查方尋法有慶“愉神秘顧問法典”球、同業(yè)討論綱法；針對客麥戶群的調查潑方法有問卷正法、在售項程目深訪法；閣綜合的項目完調查方法有誼案例分析法陰等。我們將揭會把案例分燦析法作為一膨個重點調查傍方法來繼續(xù)照，并根據(jù)現(xiàn)箭實情況選擇季適當?shù)恼{查續(xù)方法。霞預定客戶群幕選擇獸這是一個調燥查范圍的問邊題。在此項合目所在的競列爭項目相對悉地區(qū)，對客添戶群的調查協(xié)是最關鍵的曉。在對客戶菜群調查之前模，必須先確坊定我們的初區(qū)步目標客戶揭群，以及最淡有效的調查回對象來源，捉以使調查的躲有效程度及爛準確性達到是最高。地段分析纖區(qū)域地段的碼過去與現(xiàn)狀玉區(qū)域地段的挨過去與現(xiàn)狀吊分析，將包趙括區(qū)域在城相市中的功能棄定位、人口型的由來與遷扇移、經濟狀蔑況、基礎設還施狀況等。漿對于此區(qū)域績地段而言，階尤其要注重擾對于已有的璃城市印象分務析。由于貴炭司項目所處敲地段為濟源襯市的商業(yè)中蘿心，使得在宅此項目的運盞作過程中，應針對此地段畜分析尤為重廈要。神其中，主要型內容包括：袋宏觀地段分拐析迅中觀地段分爬析競微觀地段分母析獸城市印象分谷析災交通環(huán)境分呆析且未來在城市勇結構中的位檔置撒項目區(qū)域自魚身的發(fā)展和刃變革、政府鮮的政策傾斜振、基礎設施紫的建設、人謹口的遷移、穴區(qū)域中的突批發(fā)時間等，冊都會影響到吐“慘河南濟源凱律旋商業(yè)步行虛街倆”奮的項目區(qū)域淡未來在城市雙中的位置，阻從而決定項垃目區(qū)域的房防地產市場的膀發(fā)展趨勢。侵就目前而言德，尤其要對語項目區(qū)域的酷交通狀況、勒環(huán)境狀況改原造所帶來的組此區(qū)域市場憂變化加以分特析。訓其中，主要英內容包括：會項目區(qū)域在展未來城市結典構中的變遷傻項目區(qū)域在嬌未來城市結及構中的地位焦區(qū)域更新改真造對項目區(qū)解域長短期影早響衣項目區(qū)域市確場分析筑市場形勢分雹析秘區(qū)域房地產軟形勢，是由慈區(qū)域的過去探與現(xiàn)狀，以攔及區(qū)域未來卡在城市結構貿中的位置所辣決定的，在鏈供應、銷售且量、價位、礎產品品質、梁購買特征、劑推廣銷售等親方面都有所獲體現(xiàn)。奶其中，主要趣內容包括：碑相關物業(yè)市戴場供應分析撒相關物業(yè)市折場需求分析恭現(xiàn)有競爭項魚目分析蜜潛在競爭項茅目分析咐市場空間分策析絕市場定位工藍作客戶群定位張根據(jù)上述市財場調查結果旺，確定項目剖地區(qū)的各類倍潛在客戶群注，如涉外客辮戶、外地客磨戶、地緣客中戶等，并得鍛到項目的目孟標客戶群定療位。伏其中，主要弦內容包括：掏區(qū)域客戶群白分析燥目標客戶群碗分析床亞客戶群定量位禽不同的商業(yè)布需求動機可煩能是不同的鐘，尤其對于杜客戶群構成親相對復雜的慕貴司項目更積是如此。這胳就需要我們覽進行亞客戶垃群即目標客紀戶群的細分呼，根據(jù)各類酷客戶在經營消目的、經濟閘狀況、行業(yè)濤、文化、生杏活模式等方侍面的不同將撐其分解，并償進行詳細論葬述。只有客銷戶群進一步幻分成不同動譜機的亞客戶安群，才能夠碰根據(jù)他們各消自的經營行玩為，制定出賠相應的市場懸定位與廣告席策略。荷其中，主要艷內容包括：損亞客戶群定籮位乘亞客戶群類倍群分析出亞客戶群經命營行為分析產品定位旋由目標客戶雪群的需求動各機分析得出束項目產品定紙位。上述客右戶群的多種貫需求動機將左反映在產品抄偏好上，具燦體體現(xiàn)為規(guī)城劃形式、單舞體形式、配六套設施、環(huán)味境塑造、建活筑外觀風格熱等。產品定滋位就是客戶壘需求與產品鴉設計之間的跌推導過程。囑其中，主要壟內容包括：憐商業(yè)規(guī)劃概胡念產品概念瞞物業(yè)風格建湊議制設施配套建丟議悅環(huán)境特征建指議殖租售價格定匹位建議鋤租售策略建腸議墻結合項目出挖租與出售的杰可能性和貴筆司的投資匯盆報需要性，權并結合貴司驚項目投資匯藍報的需要，嶺我們將具體分地向貴司提妨供所需要的皆總體租售策絨略。這包括且不同類型的方物業(yè)投資順餓序、規(guī)模、塔產品定位以旋及價格策略絡?？钇渲?，主要旅內容包括：廣租售模式建割議頭租售程序建當議辮第二階段彼商業(yè)概念臭設計愚一、商業(yè)概近念設計騾（需外聘專竿業(yè)商場設計沸建筑師進行返，費用另算鐵）桂總體商業(yè)規(guī)拍劃概念設計羨：以平面圖墓的形式將總扎體商業(yè)規(guī)劃買的設計概念鄙表達清楚，風并配以適當油的文字說明涉（需發(fā)展商蛾提供原始圖劉紙，表明平健面位置、紅吉線、規(guī)劃要蚊求、現(xiàn)狀道語路和規(guī)劃道枝路）；起空間結構分爽析圖：以平練面和剖面的炮形式將建筑臭產品的內部悉空間和外部假空間表達清化楚，并配以爹適當?shù)奈淖稚ふf明；本人流動線分雜析圖：以平禿面圖的形式賤表達商業(yè)街慕區(qū)規(guī)劃與人碌流動線體系席，并力圖尋長找到最佳的蓬商業(yè)組合；權外觀環(huán)境特味色分析圖：話以平面圖的桿形式標明地叢塊的現(xiàn)狀、峰項目處和環(huán)池境將未來能舅實現(xiàn)的景觀耐，并分析產沒品四置外向拌的特色景觀章；煮產品概念設積計特色建議飛：針對設計鉆及建筑產品蠟本身的功能勒、外觀、結左構、設施裝蜻修用料等提氧供設計概念剛，并對建筑扭的外觀設計抹特別提供特債色要求，以童增強建筑物撕之時代感及董風格；秀概念設計輔桃助資料：提婚供我司積累控的相關設計提資料，包括敏許多輔助性蝴的圖片和文妄字；政商戶組合策廁略：以平面丸圖的形式，靈將我司對商逆鋪市場扛分析后的成派果，綜合商舌戶組合落實份在各層區(qū)的唇建議圖上；絕設計工作會漢議：由投資低商召集，與監(jiān)設計單位一吼起，將概念銹設計最終落令實為設計圖叮紙；叉方案評審：趙根據(jù)貴司樣項目之實際輛需要，對猶貴司聘請設截計公司所作濕之方案，進都行審核評定零，并出具相蒜應評審意見販，以供貴準司作為方案朗修訂之參考吃。捎二、招商策呼劃鳴以下內容是鮮指我們?yōu)橘F僻司項目招商跡推廣出具報歉告的具體內行容。在經濟恭可行性原則繡的基礎上，摟并針對貴司享項目的財務拜安排及資金借回收計劃，世制定出合理竹的招商計劃支：請整體市場招標商策略定位書由客戶群購蠢買能力行為彈分析得出整縱體市場招商支銷售策略定笑位。商業(yè)行汽為分析包括靠決策人、決汪策時間、客阻戶心理特征報、影響因素候等，這些都弊決定了我們乘的銷售策略掃。兩其中，主要廊內容包括：農招商及銷售擋總體計劃建卻議宿招商及銷售厲策略計劃建鋼議截宣傳推廣策澡略建議（商霧場推廣活動戶之設計、安豪排及執(zhí)行則蘿由專業(yè)公司惠提供，不含囑在標本工作腰安排內）定價策略知對于房地產婆項目而言，葡價位的確定買既是整個營漲銷計劃的核椒心，也是未緣來展開項目蜓競爭最重要櫻的工具，為項此，我們必油須制定出與攏我們項目相蜻匹配的租售圍價格策略。全其中，主要番內容包括：棵分階段價格盟策略瞇項目平均定臉價位競爭性價格遭策略戀這是針對周房邊地區(qū)相關慎的競爭項目賢，制定出的秧相關競爭性項策略，以使賓得我們項目車在市場競爭鵲中，能夠儲鳳備好相應的壯應變預案。未其中，主要皮內容包括：域競爭對手策渴略分析評項目競爭優(yōu)浮劣勢分析沿第三階段破商場物業(yè)承、設施管理灶前期介入尖一蹄.霧尊服務范圍丑差（一）前期躺管理籌備工礎作泡1.退徹協(xié)助發(fā)展商液建筑施工單激位對各項設攀施、設備智狀能化管理、師節(jié)能等提供猶專業(yè)意見。吐惑2.宿線提供各排水辰系統(tǒng)布置和詠預理參考建憂議。擋卸3.均賤提供電力供螺給容量分配張及公共用電皺控制建議。催4.辭問提供給水系態(tài)統(tǒng)布置及公鼓共區(qū)域清潔拌用水設置建應議。飯腦5.補仗提供消防系昨統(tǒng)設施布置節(jié)建議。具6.刊顫草擬管理公簽約、出售與穴出租條件，宗方便發(fā)展商禾出租物業(yè)時號對各類管理扛文件妥當齊昌全。手鏡7.沉脈配合銷售部普門訂定物業(yè)由管理收費標業(yè)準。膨芝8.課嚼制定物業(yè)驗爽收、移交、椅交付使用程愉序。托匠9.因籌擬定及籌組拋項目之物業(yè)音管理中心，扇制訂各類物由業(yè)管理規(guī)章閘制度。揮10.喚召核查設備安節(jié)裝、調試運漠行情況，并拋指導物業(yè)管急理工程人員硬收集、整理狡有關數(shù)據(jù)。烏儉11.辜欣委派專業(yè)職為員出席發(fā)展務商組織的研妥究或協(xié)調會跳議并提供物薪業(yè)管理意見貢。瞞制定智能化荒管理項目，忠并提出智能換化設備安裝絮的各項意見枯及建議。嶺二挎.范據(jù)服務內容壽亦（一）行政期人事壤化1.捏暴籌建管理中裙心吧次2.欲遵制定招聘計占劃，參與員世工選聘。避厭3.吼梳制定管理費葵預算。句4.肺制定封樓宇交付使光用的各項流乘程。技5.近予制定員工守始則、崗位制端度、工作細島則及勞動合繼同。款手6.屑來制定各部門陶管理制度、商各項表格。史隸7.崇命制定員工上么崗培訓計劃首。奉切。雀逮8.挨垃對各部門員課工進行上崗猛培訓。輝定期檢討人板員架構、薪墳酬建議及員闊工福利，及軟時作出適當怒調整。（二）財務積座1.堵自制定財務制永度。淋耽2.寨鳳監(jiān)管財務各蘇項工作，并酬就工作作出賠意見及建議端。騎曬3.標儲定期制定各均項預算支出疑。撤4.亡定期僵作好各項稅脖務安排。（三）工程杯叉1.屬肥我們將協(xié)助浪管理中心防絕止停電、火附警，設備失緣靈或發(fā)生故特障等情況出錢現(xiàn)。球摸2.盈嫁我們有多名拼具備綜合技放能的技術人腥員，留24雷小時隨時候潤命，為客戶圍提供服務。液（四）與租臉戶的關系布1.攻句我們將協(xié)助善管理中心定氧期與業(yè)主聯(lián)柳絡主對租戶勞的要求或建痰議作出及時章的回復，以咬達到與租戶猴間的良好關渴系。污2.叔飯我們將協(xié)助修管理中心與助各租戶商討弊對項目的各弄項保險（包遍括：公眾責違任險、水險旱、第三者人臟生意外險等繩）做出預算廳購買報告。樓3.嗓鄰我們將協(xié)助件管理中心跟泄進投訴及作街出調查，以青確保投訴事如項得到適當艷的處理。定4.彩驕我們將協(xié)助透管理中心跟重進投訴及作酸出調查，以旦確保收集租螞戶對管理上已的意見。頃本公司透袖過定期巡察傅及召開會議座，及時向租樓戶反映有無綁改善工作的涉意見及建議綁。鎖三、顧問工盼作時間與顧久問工作費用板（一）顧問追工作時間撐根據(jù)貴司項精目的實際情居況，我們工雄作范圍將分光三部分進行匹，具體工作抬時間表將按晝貴司之項目有進度另行訂屋定：仰（二）顧問那工作費用笛市場分析與電定位（包括亮制定市場調鳴查報告及相破關費用）：頃人民幣憂萬元整（R份MB豈淘）。右商業(yè)策劃顧遇問費為人民帆幣巴朱萬元整（R保MB絕盛），服務期爹暫定為半年副。刮招商傭金：趣按相