名企產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作管控思路

■XX置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn)1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的目的縮短周期，提高收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，7090、限價(jià)房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時(shí)代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競爭力的重要手段。（PulteHomes的銷售利潤率在6-8%，凈資產(chǎn)回報(bào)率卻在17-21%；萬科的銷售利潤率10%，凈資產(chǎn)回報(bào)率只有12%）快速擴(kuò)張的需要：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)模化快速擴(kuò)張的同時(shí)，必然帶來管理上和融資上的難度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。統(tǒng)一采購、降低成本：統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對簡化開發(fā)企業(yè)與供方關(guān)系，規(guī)范管理人員行為也很有利。提高設(shè)計(jì)質(zhì)量：一次性設(shè)計(jì)，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長時(shí)間反復(fù)推敲得來的，并經(jīng)過市場檢驗(yàn)，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計(jì)水平，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營銷策略，形成品牌效應(yīng)，增加項(xiàng)目附加值。b-E&革2資源保證搭建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺，需要各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作與配合。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組：

公司領(lǐng)導(dǎo)

規(guī)劃設(shè)計(jì)部市場營銷部成本管理部招標(biāo)采購部運(yùn)營管理部

外部資源：設(shè)計(jì)院、測量師行、顧問公司

王邱劉袁李XXXXXXX相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員資金支持費(fèi)用項(xiàng)目：咨詢費(fèi)（設(shè)計(jì)院、顧問公司）、項(xiàng)目考察費(fèi)資金來源：年度規(guī)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)化工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)?3工作模式XX置業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺

市場營銷（產(chǎn)品定位及檔次）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3土建設(shè)備電氣門保溫材料涂料配電箱鋼制戶門1、2木質(zhì)戶門1、2成本分析規(guī)劃設(shè)計(jì)（材料選型及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）成本管理（造價(jià)分析及成本信息）可視對講紅外對射彩色對講黑白對講上水管空調(diào)PPRPB價(jià)格廠家3廠家2廠家1招采（廠家信息）結(jié)合具體項(xiàng)目,逐漸完善.4設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作思路標(biāo)準(zhǔn)化工作，不僅僅是對產(chǎn)品本身的完善和研究，同時(shí)會(huì)帶來工作流程和工作方式的改變。認(rèn)清差距，博采眾長；后發(fā)優(yōu)勢，學(xué)習(xí)創(chuàng)新一種心態(tài)縮短周期降低成本提高品質(zhì)三個(gè)目標(biāo)技術(shù)措施管理手段計(jì)劃管理流程管理材料標(biāo)準(zhǔn)：工程做法：標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫設(shè)計(jì)資源管理知識管理二類措施七項(xiàng)工作5XX置業(yè)業(yè)務(wù)管理流程框架－規(guī)劃設(shè)計(jì)流程一級流程二級流程三級流程圖例項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)(D)產(chǎn)品管理D-110景觀施工圖設(shè)計(jì)管理D-020產(chǎn)品專題研究D-040建筑概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理D-120精裝修方案設(shè)計(jì)管理D-050建筑方案設(shè)計(jì)管理D-060建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理D-070建筑施工圖設(shè)計(jì)管理D-100景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理D-030產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究D-130精裝修交樓設(shè)計(jì)管理策略管理D-010規(guī)劃設(shè)計(jì)策略管理D-090景觀方案設(shè)計(jì)管理D-080景觀概念方案設(shè)計(jì)管理D-140規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批D-150項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評價(jià)D-031可研階段規(guī)劃設(shè)計(jì)支持D-011規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工作計(jì)劃編制管理67設(shè)計(jì)管理面臨的難題b-E&革隨著集團(tuán)經(jīng)營規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。隨著競爭更激烈，對手不斷進(jìn)步，單純與優(yōu)秀的境外設(shè)計(jì)公司合作取得優(yōu)勢已經(jīng)越來越不容易，無法形成集團(tuán)產(chǎn)品競爭力。人力資源不斷攤薄。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。規(guī)模優(yōu)勢沒有被充分利用，項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)?？偛控?fù)責(zé)方案,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖,責(zé)任主體不一致,管理連貫性差。計(jì)劃管理缺乏預(yù)見性，設(shè)計(jì)周期經(jīng)常被壓縮，導(dǎo)致圖紙深度不足。施工圖紙缺少二次設(shè)計(jì)部分，無法指導(dǎo)總包招標(biāo)。缺乏圖紙內(nèi)審機(jī)制，圖紙審查要點(diǎn)；……8XX置業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化策略計(jì)劃管理流程管理材料標(biāo)準(zhǔn)：工程做法：標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫七類工作統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),提高集團(tuán)采購成本管理水平按照市場定位，形成相對應(yīng)的材料、部品、設(shè)備清單，降低目標(biāo)成本偏差參照萬科”雙標(biāo)”、珠江“住標(biāo)”，形成XX標(biāo)準(zhǔn)體系建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)——新紀(jì)元含鋼量、停車方式、降低成本控制要點(diǎn)——北京院與營銷部討論總圖戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按不同容積率建立戶型庫更新戶型庫的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制總部對項(xiàng)目公司實(shí)行計(jì)劃管理，規(guī)定各個(gè)設(shè)計(jì)階段的標(biāo)準(zhǔn)周期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的分解與對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)守則把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標(biāo)設(shè)計(jì)資源管理建立設(shè)計(jì)資源庫，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位進(jìn)行后評價(jià)列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設(shè)計(jì)知識管理新材料新技術(shù)成果匯編（生態(tài)、節(jié)能）成本優(yōu)化方法96月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

1

W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)采購設(shè)備材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)3.產(chǎn)品庫建設(shè)容積率研究戶型庫收集評價(jià)、分類整理4.計(jì)劃管理設(shè)計(jì)計(jì)劃管理方法研究計(jì)劃管理周期計(jì)劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)輸入輸出文件管控要點(diǎn)表單編制工作計(jì)劃注：以完成基本架構(gòu)為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)完善工作未計(jì)入10■

標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆

工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫◆計(jì)劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理11設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識管理12材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(硬標(biāo)準(zhǔn)）統(tǒng)一技術(shù)要求，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購廠家后），明確建筑面積，能否優(yōu)化招標(biāo)模式？鎖定目標(biāo)成本優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)便于集中采購建立可以集團(tuán)采購材料設(shè)備清單，完成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；近期目標(biāo)在可研階段就明確材料標(biāo)準(zhǔn)，用結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行目標(biāo)成本測算；建立住宅建設(shè)中材料設(shè)備清單（通用材料、替代材料、推薦材料），提高產(chǎn)品匹配度。遠(yuǎn)期目標(biāo)建立營銷定位——材料設(shè)備——目標(biāo)成本聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)庫，選擇高檔次材料設(shè)備，即時(shí)生成目標(biāo)成本，和對售價(jià)提升的要求。材料設(shè)備模塊拆解項(xiàng)目成本，確定成本控制的分解目標(biāo)。比如外飾面材料目標(biāo)成本、門窗目標(biāo)成本等。在設(shè)計(jì)階段中精確制導(dǎo)。成本分解目標(biāo)提前招標(biāo)采購13材料的拆分及標(biāo)準(zhǔn)（框架示意）材料建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計(jì)要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求14材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（硬標(biāo)準(zhǔn)）b-E&革按六類部品建立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn):建筑材料裝修材料水暖設(shè)施、設(shè)備電氣系統(tǒng)弱電及智能化系統(tǒng)景觀、園林設(shè)施已完成工作成果:本年度集采材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)目錄材料設(shè)備通用做法瓷磚、電梯、電子防盜鎖、防火門、鋼制防火門、木制防火門、戶門、木制入戶門、火災(zāi)報(bào)警、開關(guān)插座、鋁扣板、門控五金、木地板、散熱器、外墻磚、外墻涂料、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻涂料、可視對講、配電箱、消防自動(dòng)報(bào)警15設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識管理16工程做法和成本措施(軟標(biāo)準(zhǔn)）提升居住品質(zhì)優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn)節(jié)約成本的措施；鋼筋、混凝土含量，停車方式….目標(biāo)改善現(xiàn)有問題，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點(diǎn)；品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)工作：分別確定戶內(nèi)各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)；分別確定戶外各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)；成本標(biāo)準(zhǔn)工作：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)窗墻比對造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)）停車方式：單、雙層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車鋼筋含量、混凝土含量控制同層排水雙管同程供暖方式17品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分（軟標(biāo)準(zhǔn)）空間戶內(nèi)空間戶外空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空層泛會(huì)所、架空層公共車庫、室外樓棟公共空間、組團(tuán)內(nèi)公共空間、小區(qū)級公共空間組團(tuán)入口大堂、單元入口樓梯間戶內(nèi)室內(nèi)空間戶內(nèi)室外空間戶外室內(nèi)空間戶外室外空間生活陽臺、服務(wù)陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院單一功能空間整體空間18暖器與空調(diào)位置19開關(guān)與插座位置20212223空間使鄰用性能吼標(biāo)準(zhǔn)，砍從人的畏需求等犁級說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風(fēng)性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標(biāo)基本使用性能其他性能指標(biāo)平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風(fēng)

通風(fēng)量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)馬匪斯洛的凈需求層盟級理論,每個(gè)人都選有五種層苦次的需要（從上到下）:Self--act畜uali窄zati斜onEste耐emSoci假alSafe膽tyPhys灣iolo慘gica蹦l自我實(shí)現(xiàn)尊嚴(yán)傾的社交陜的安全桃的生理知的對建筑，不即空間的愈需求也必從將遵循此腔層級理論籌。從對單忘一空間的得基本使用港需求到整斃個(gè)小區(qū)的梁建筑風(fēng)格周要求逐步禁提高。24空間的性著能（感知鑒屬性及使毀用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級、防蟲害性能、建筑風(fēng)格……使用性能指標(biāo)基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標(biāo)采光照明通風(fēng)隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風(fēng)量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標(biāo)使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺25工程做法查的總體工銳作構(gòu)想客戶的空間感陳知使用體驗(yàn)生活體驗(yàn)(描述性)客戶的需求(描述性)空間的性能標(biāo)滑準(zhǔn)(量化)實(shí)體分辭系統(tǒng)和窄子系統(tǒng)豪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體基撕本元素獸的技術(shù)標(biāo)迫準(zhǔn)(量化)設(shè)計(jì)技術(shù)匹標(biāo)準(zhǔn)工程技獲術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工圖設(shè)催計(jì)指導(dǎo)書方案設(shè)計(jì)然指導(dǎo)書施工圖審允查指導(dǎo)書工程施鼠工要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估尺要點(diǎn)工程驗(yàn)收打檢查要點(diǎn)客戶細(xì)分工作（正在進(jìn)行中）空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與營銷部門合作）實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與運(yùn)營部門合作）26設(shè)計(jì)標(biāo)展準(zhǔn)化工囑作內(nèi)容材料設(shè)姥備技術(shù)乖標(biāo)準(zhǔn)工程做法石和成本措沿施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)搞化產(chǎn)品庫流程管理計(jì)劃管轟理……設(shè)計(jì)資源暢管理知識管廉理27標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)寺品庫工作貫思路與計(jì)炭劃產(chǎn)品庫建俊設(shè)：根據(jù)2種常用罩容積率(3,5鞭),建立產(chǎn)姑品庫:規(guī)劃模式竊；戶型；立面風(fēng)格斜（時(shí)尚現(xiàn)恥代、高品高質(zhì)、國際含化）；標(biāo)準(zhǔn)化芳部品做框法、節(jié)距點(diǎn)詳圖魯；統(tǒng)一評價(jià)陡標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)德合營銷系施統(tǒng)產(chǎn)品線鎮(zhèn)，明確產(chǎn)忠品評價(jià)體利系，分區(qū)切域、分檔內(nèi)次設(shè)定產(chǎn)待品賣點(diǎn)和犬權(quán)重：規(guī)劃賣點(diǎn)矮：集中綠諒地、開放疼、多元、谷配套、服繭務(wù)、生態(tài)兔、科技……戶型賣點(diǎn)暮：功能流沖線、面積價(jià)合理、產(chǎn)得品附加值園、新材料誦新技術(shù)……立面風(fēng)格送：風(fēng)格、邁品質(zhì)感、理材料、成頭本……可持續(xù)發(fā)暈展機(jī)制保季障：明確組例織構(gòu)架菠，標(biāo)準(zhǔn)化不工作小促組、產(chǎn)品決策錄委員會(huì)；每半年召乏開一次集刑團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化庫會(huì)議，項(xiàng)跟目公司提廁交標(biāo)準(zhǔn)化關(guān)成果，列精入考核指早標(biāo)；建立標(biāo)準(zhǔn)積化產(chǎn)品研螺究委員會(huì)稅，制定標(biāo)修準(zhǔn)化產(chǎn)品稱庫的合格賠標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)膠立標(biāo)準(zhǔn)化器基金；考察參觀瞎、自主研述發(fā)的戶型易、符合入忌庫標(biāo)準(zhǔn)，賠現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)……項(xiàng)目操齡作中，桂持續(xù)改刪良標(biāo)準(zhǔn)獅化產(chǎn)品棵，現(xiàn)金毒獎(jiǎng)勵(lì)……28第一級產(chǎn)品簡介產(chǎn)品基本仔信息典型平鐵面資料產(chǎn)品形式債資料第二級全套施工紐奉圖部品清座單及樣唐板工程量清悟單銷售資扯料模型產(chǎn)品庫框?qū)m架產(chǎn)品全阻套資料市場調(diào)址研成果項(xiàng)目成功撤案例29容積率研塑究的意義珠江峰模景云塔樓狠容積漿率2.4識0萬科紫動(dòng)臺閑板樓荷容積師率2.5郊0以北京是為例：1、板樓容露積率可達(dá)2.45，如果增擾加?xùn)|西向塌，最高可列達(dá)2.9縫6。塔樓可訪達(dá)2.5厘7。高度桑增加對奇容積率彩提高影棋響不大鑼。2、18層以內(nèi)村，一梯漂兩戶的噴戶型使淋用系數(shù)扔和可實(shí)耽現(xiàn)容積帖率高于壇一梯四撤戶。3、單元并技聯(lián)不宜超及過2個(gè)，高厲低錯(cuò)落錯(cuò)可實(shí)現(xiàn)租容積率媽最大，喜連續(xù)長吳板無法啞滿足日靈照分析浩。4、梅花仍樁式規(guī)團(tuán)劃，中掉間單元煙盡量不罰要有東鉆西向采少光戶型患。。。。生。。。30容積率研蛋究——容積率指吃數(shù)FAR31塔式FAR金=2.咸16容積率研躍究——容積率指延數(shù)FAR塔式FAR雪=4.沿3232容積率研氣究——非陰影區(qū)拖修正系數(shù)非陰影區(qū)伙修正系數(shù)爪＝(總建設(shè)格用地面赤積－非呆陰影區(qū)磚面積)÷總建設(shè)早用地面咐積33容積率發(fā)研究——用地外吸陰影區(qū)六修正系溫?cái)?shù)用地外陰納影區(qū)修正總系數(shù)＝(總建設(shè)用乞地面積＋階用地外陰典影區(qū)面積)÷總建設(shè)洪用地面專積假想地塊錦用地外陰稻影區(qū)修正獻(xiàn)系數(shù)為1.1突8134容積率研殲究——菱形地塊牢修正系數(shù)非陰影旗區(qū)修正查系數(shù)為0.86京5菱形地塊叛修正系數(shù)炭為0.8窯40非陰影區(qū)奏修正系數(shù)競為0.75版9菱形地塊非修正系數(shù)談為0.7敢0635層數(shù)折刷減修正侮系數(shù)＝(設(shè)計(jì)層數(shù)÷應(yīng)達(dá)到層置數(shù))×((層高×應(yīng)達(dá)到鉤層數(shù)×1.7＋平均進(jìn)色深)÷(層高×設(shè)計(jì)層數(shù)×1.狂7＋平均進(jìn)卡深))18層的核怎心筒形學(xué)式，平留均進(jìn)深立為12m，設(shè)計(jì)層炸數(shù)為16層，則帥修正系穿數(shù)為0.98夫5；18層的核心暑筒形式，址平均進(jìn)深乘為12m，設(shè)計(jì)層參數(shù)為12層，則車修正系朝數(shù)為0.9備44；容積率研昨究——層數(shù)折減饒修正系數(shù)36容積率研漢究——頂層退臺系修正系數(shù)頂層退臺芝修正系數(shù)枕＝1＋(睛平均進(jìn)深液－層高×奧1.7)誘÷(平均禿進(jìn)深×層禽數(shù))11層住宅碼，平均幕進(jìn)深為12m，則修贏正系數(shù)好為1.0井54；11層住宅，忌平均進(jìn)深俱為15m，則修正峽系數(shù)為1.06幟1；18層住宅，狹平均進(jìn)深陪為12m，則修枯正系數(shù)塑為1.03雀3；37產(chǎn)品線肯與產(chǎn)品幟類型緊湊型銷售面吳積90m2，套內(nèi)建仿筑面積75m2普通型銷售面積115m2，套內(nèi)憤建筑面盡積100m2舒適型銷售面警積130彩m2，套內(nèi)建稠筑面積115豬m2國際城愛這城緣溪堂38戶型評價(jià)宵指標(biāo)平均進(jìn)塑深A(yù)D＝標(biāo)驕準(zhǔn)層建際筑面積÷標(biāo)準(zhǔn)層面果寬進(jìn)深有效閣率DR＝平窩均進(jìn)深A(yù)D纖÷標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)司算日照間振距時(shí)的最時(shí)大進(jìn)深39戶型庫——主臥普通型舒適型緊湊型普通型40戶型庫——次臥室普通型舒適型緊湊型41戶型庫——起居廳緊湊型普通型舒適型起居室餐廳42戶型庫——廚房緊湊型普通型舒適型43戶型庫——衛(wèi)生間緊湊型普通型舒適型44戶型庫——舒適型一梯兩戶一梯三戶一梯四拐戶45戶型庫——豪華型一梯兩戶46戶型庫——分類表一梯兩戶一梯三戶一梯四戶一梯多戶7-11層B2B3B4BN12-18層C2C3C4CN19-30層D2D3D4DN一梯兩戶一梯三戶一梯四戶南轉(zhuǎn)角北轉(zhuǎn)角東西向11層緊湊型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒適型B2lB3cB4cB>SlB:El30層緊湊型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒適型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El47戶型庫48戶型庫49戶型庫——轉(zhuǎn)角單斤元50設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)淋化工作內(nèi)憑容材料設(shè)備弄技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做桃法和成骨本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)破品庫流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源腎管理知識管牧理51計(jì)劃管理根據(jù)項(xiàng)目門實(shí)際時(shí)間涂，總結(jié)設(shè)可計(jì)合理周思期；制定設(shè)計(jì)炭進(jìn)度跟蹤汗表，對項(xiàng)孕目公司施出工圖設(shè)計(jì)庸計(jì)劃進(jìn)行少管理；整理施歷工圖設(shè)殃計(jì)導(dǎo)引罰，制定淡設(shè)計(jì)成瞎果標(biāo)準(zhǔn)杜；設(shè)計(jì)計(jì)劃瘡風(fēng)險(xiǎn)予防挨措施，對跑計(jì)劃延誤戚風(fēng)險(xiǎn)提前恐作出預(yù)警腦；重點(diǎn)項(xiàng)目——設(shè)計(jì)概迫念方案(規(guī)劃)設(shè)計(jì)階鑒段前置打；普通項(xiàng)斜目——直接委托隸，取消設(shè)批計(jì)比選階洪段，利用鎮(zhèn)成熟產(chǎn)品蠻復(fù)制；運(yùn)營管盤理部提硬出的問朽題：設(shè)計(jì)合孫理周期剖不確定晚，無法憑與項(xiàng)目溉開發(fā)計(jì)撿劃很好杯結(jié)合；對項(xiàng)目問公司的匪施工圖智設(shè)計(jì)缺樂乏管控瘋；缺乏施六工圖設(shè)筑計(jì)導(dǎo)引蛾，圖紙菜深度不嬸夠，無猶法滿足逢招標(biāo)要游求；項(xiàng)目公悲司圖紙口內(nèi)審環(huán)捆節(jié)缺失猴，需要今統(tǒng)一制妨定施工臉圖紙審鋒查要點(diǎn)混；設(shè)計(jì)管括理應(yīng)對捆措施：521）觀念殼上的問題鮮：對計(jì)劃的麗重要性認(rèn)成識不夠計(jì)劃制定房誠不嚴(yán)謹(jǐn)比較難協(xié)隙調(diào)好經(jīng)營催計(jì)劃與合緩理的設(shè)計(jì)撐周期之間芬關(guān)系對項(xiàng)目病設(shè)計(jì)前辰期工作紫重要性拉認(rèn)識不途足計(jì)劃調(diào)糊整的根姿本原因汽：表現(xiàn)：獅●設(shè)春計(jì)計(jì)劃布制定不眼嚴(yán)謹(jǐn)－殃大面積集滯后與績調(diào)整●景帶觀、裝仗修設(shè)計(jì)季滯后●施工奧圖設(shè)計(jì)周貧期縮水嚴(yán)攪重計(jì)劃問題饒總結(jié)1532）．傳計(jì)劃管蜂理方面罰的問題對設(shè)計(jì)整態(tài)體工作認(rèn)夜識不全面：――有雕多少工霧作要做唇？什么殖時(shí)候哪些工作礦是必須叔要完成旋？對項(xiàng)目設(shè)璃計(jì)計(jì)劃管速理力度不然夠：特別是結(jié)對設(shè)計(jì)威重要節(jié)淋點(diǎn)完成姥情況控制致較弱項(xiàng)目設(shè)計(jì)雅深度或質(zhì)奔量不能達(dá)內(nèi)到相關(guān)要攀求：沒有認(rèn)奔識到相欠關(guān)的工櫻作互為條柔件，導(dǎo)遺致項(xiàng)目女設(shè)計(jì)難昨以按計(jì)喉劃有序懂開展3）部門涂配合方面刮的問題協(xié)作業(yè)務(wù)培部門工作畏嚴(yán)重不同腰步使項(xiàng)目勵(lì)順利展的開缺少灘必要的織前提條暑件難以協(xié)孩調(diào)重要帆的事與印緊急的叮事之間賽的關(guān)系計(jì)劃問題果總結(jié)2544）業(yè)務(wù)輸能力及實(shí)果際操作經(jīng)獸驗(yàn)方面的邊問題項(xiàng)目設(shè)計(jì)蹄難度較大協(xié)調(diào)能鹿力、經(jīng)免驗(yàn)不足缺乏項(xiàng)目醉設(shè)計(jì)監(jiān)控票經(jīng)驗(yàn)缺乏項(xiàng)目完實(shí)際操作棍經(jīng)驗(yàn)5)其它原因報(bào)審文必件設(shè)計(jì)守深度未蟻達(dá)到成絲式果標(biāo)準(zhǔn)參的要求人力資建源不足計(jì)劃問忌題總結(jié)355對策鬼●進(jìn)色一步加強(qiáng)腰計(jì)劃管理計(jì)劃的審譽(yù)查；計(jì)劃唉的監(jiān)控●重點(diǎn)嶺分析各階摟段合理的須計(jì)劃●確保材合理的設(shè)仁計(jì)周期●會(huì)同鏈經(jīng)營計(jì)劃銳，整體計(jì)另劃整合計(jì)劃對濟(jì)策：合博理的設(shè)灶計(jì)周期明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)繪點(diǎn)責(zé)任人協(xié)作部訪門控制時(shí)間設(shè)計(jì)周市期嚴(yán)謹(jǐn)合理可行整體計(jì)愿劃■按流程企推進(jìn)工蝕作■相關(guān)的工蕉作互為條慶件■對整體蠅工作有扯明確的侄認(rèn)識（糟內(nèi)容）■保證設(shè)賊計(jì)進(jìn)度技要求（竟時(shí)間）56計(jì)劃不能苗如期完成采怎么辦竟？提前知會(huì)蜘交流溝典通重尤點(diǎn)落實(shí)及時(shí)更改藏調(diào)整周堂期利攝用資源計(jì)劃對灑策：合率理的設(shè)虹計(jì)周期57施工圖背設(shè)計(jì)－－計(jì)跌劃問題悔表現(xiàn)－桌－對策深化方案－－計(jì)劃毫問題表現(xiàn)宅－－對策概念設(shè)計(jì)－－計(jì)劃紡問題表現(xiàn)驚－－對策下一階犧段工作猴計(jì)劃：58設(shè)計(jì)標(biāo)限準(zhǔn)化工示作內(nèi)容材料設(shè)提備技術(shù)似標(biāo)準(zhǔn)工程做法澆和成本措幅施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)悲品庫流程管司理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源樓管理知識管剝理59設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)宗化控制要寶點(diǎn)與目標(biāo)可研分地析階段莫：從技術(shù)解上解決裝對不同遷檔次戶碧型及戶直型與容田積率關(guān)戰(zhàn)系上的臭評估手蚊段以滿足缺快速?zèng)Q把策的需洽要概念規(guī)劃聞階段：提供不同薪檔次戶型簡以及不同析單元組合優(yōu)方式的樣議圖，明確品不同條件撇下的優(yōu)選晶項(xiàng)以節(jié)約慎產(chǎn)品方鋪案比選伍的時(shí)間累，防止旁走彎路方案深化標(biāo)設(shè)計(jì)階段釋：統(tǒng)一技術(shù)尾要求，已罩有案例積幕累并持綁續(xù)改進(jìn)以提高設(shè)胡計(jì)質(zhì)量施工圖薄設(shè)計(jì)階柔段：統(tǒng)一工程豎作法技術(shù)消要求，提政供關(guān)鍵部盞位的標(biāo)準(zhǔn)云圖減少出濃現(xiàn)錯(cuò)誤敘的幾率60設(shè)計(jì)流程昂優(yōu)化設(shè)計(jì)流冰程是一芳個(gè)文件潛群，包里括項(xiàng)目捐設(shè)計(jì)操誕作流程熄圖、管愁理制度繡、輸入糟輸出文砍件控制侍要點(diǎn)，長材料部錯(cuò)品設(shè)備置的標(biāo)準(zhǔn)汗和成本輸入文聯(lián)件指設(shè)設(shè)計(jì)部從淚其它部解門獲取蒸的文件艷，包括今采集的搭項(xiàng)目的鮮基本信膨息、市既場定位皆，客戶津調(diào)研，僻競爭樓峽盤分析吵等等。輸出文仔件指由洲設(shè)計(jì)部優(yōu)或合作宗設(shè)計(jì)單逼位完成申需要對熔其它部除門提供扁的設(shè)計(jì)辱文件和借材料技再術(shù)標(biāo)準(zhǔn)麥等流程把錯(cuò)設(shè)計(jì)操貪作分為鈴：概念錄方案階屑段\深化方案治階段\施工圖箭階段\施工配合唐階段相關(guān)流程雅改進(jìn)輸入輸出陣文件標(biāo)準(zhǔn)攤化、表單妻化、備份獲制統(tǒng)一設(shè)腫計(jì)深度哲和評價(jià)悅標(biāo)準(zhǔn)D4C4B4操作手冊A4施工配合D3C3B3操作手撐冊A3施工圖D2C2B2操作手冊A2深化方案D1C1B1操作手仔冊A1概念方罵案室內(nèi)景觀建筑規(guī)劃（市敢政）61技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)伴與流程對符應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)勝的作用在謎于應(yīng)用，莖不斷結(jié)合畫設(shè)計(jì)管理醉流程，明婚確關(guān)鍵環(huán)寧節(jié)控制要廣點(diǎn)：概念方完案－－基礎(chǔ)資勺料收集端整理、謙產(chǎn)品策循略研究串、設(shè)計(jì)井單位選過擇、方歉案評價(jià)拘標(biāo)準(zhǔn)、朱交房標(biāo)煌準(zhǔn)、成誼本要求深化方回案－－地質(zhì)初勘盯報(bào)告、結(jié)效構(gòu)方案選丙型、設(shè)備刪選型、舌材料部品格清單施工圖設(shè)蘇計(jì)－－詳勘報(bào)牙告、報(bào)選建流程系及批復(fù)與文件、廁圖紙內(nèi)利審、施穿工圖外監(jiān)審施工配葛合－－圖測計(jì)報(bào)告、實(shí)奏測報(bào)告、剪開工證、六予售證報(bào)調(diào)審配合技術(shù)標(biāo)碼準(zhǔn)操作手冊設(shè)計(jì)管找理工作表單、熟合格成娛果文件申報(bào)621、概念規(guī)份劃方案設(shè)磚計(jì)階段包括投校資分析枕階段和鐵概念規(guī)牌劃方案坊招標(biāo)。完成的標(biāo)辭志是確定帳項(xiàng)目概念零設(shè)計(jì)實(shí)施捉方案概念方毀案階段嗚的項(xiàng)目帖發(fā)展進(jìn)厲程，應(yīng)器通過立絡(luò)項(xiàng)\決策會(huì)\土地獲取\《土地使孔用證》應(yīng)與各位部門配休合，明跌確產(chǎn)品威實(shí)現(xiàn)的組整體開建發(fā)思路笑，以及辦各環(huán)節(jié)奴操作的腸控制要柄點(diǎn)。8個(gè)輸出文腰件：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)樹委托及費(fèi)側(cè)用清單》\《項(xiàng)目設(shè)叔計(jì)總體與控制計(jì)警劃》\《單體技卻術(shù)措施》\《園區(qū)技厲術(shù)措施》\《示范區(qū)及有一期材料箱，部品，見及設(shè)備清童單》\《綜合經(jīng)工濟(jì)技術(shù)堡指標(biāo)表》\《項(xiàng)目住廟宅單體背面積統(tǒng)與計(jì)表》\《公共服務(wù)朝設(shè)施指標(biāo)泡表》。其內(nèi)續(xù)容應(yīng)跟瞞進(jìn)項(xiàng)目譜操作全獲過程，暫不斷補(bǔ)期充深入頃，直至播最終定犁稿。并溜按階段洞重要節(jié)粗點(diǎn)進(jìn)行子網(wǎng)絡(luò)備漏份。631.1收集整示理宗地若輸入條碧件1）自然客莖觀條件宗地位置百：城市位辨置\區(qū)域位扣置宗地現(xiàn)額狀：宗劃地照片\四面景觀\地貌現(xiàn)接狀\水文地質(zhì)\綠化植被\氣候氣象\空氣質(zhì)血量\噪音狀仙況\特殊地下線物等。宗地所在膽片區(qū)的總四體規(guī)劃：殃政府對宗歪地所處區(qū)嘉域的規(guī)劃便設(shè)想和建罰設(shè)計(jì)劃。交通狀賭況：公揭交流線\附件站點(diǎn)\私家車路楚線\周邊現(xiàn)狀述道路名稱\級別\尺寸及斷灶面\城市道腥路規(guī)劃公共服務(wù)寫配套設(shè)施悔：宗地周袖邊的教育\醫(yī)療\商業(yè)等票服務(wù)配麥套設(shè)施摟現(xiàn)狀及嬸政府規(guī)手劃。市政設(shè)施自：市政給把水\排水\電\氣\熱\網(wǎng)絡(luò)\有線等設(shè)仰施現(xiàn)狀。對100涌0米以內(nèi)的點(diǎn)不利因素暴進(jìn)行全面絡(luò)調(diào)查，將遠(yuǎn)不利因素推規(guī)模\影響\發(fā)展趨勢瓣盡可能掌英握清楚，牽可能情況咽下，請專喪業(yè)機(jī)構(gòu)測均試（噪音\廢氣等）提，取得科馳學(xué)數(shù)據(jù)和糊正式的《環(huán)境評估立報(bào)告》2）政府眉客觀條誤件宗地紅線挺圖規(guī)劃設(shè)計(jì)貍條件3）當(dāng)?shù)刂煺吆妥锓ㄒ?guī)要曬求日照間旅距\消防間堵距\房屋面積陪測繪計(jì)算駛的具體方獨(dú)法\人防\車庫的具貸體要求等此部分條標(biāo)件應(yīng)由投役資拓展部誤配合整理霞提供。1.1、收集違整理宗體地輸入趕條件641.2、《立項(xiàng)報(bào)告》的規(guī)劃歷設(shè)計(jì)部濤分本節(jié)點(diǎn)盆的主要密工作有榜：進(jìn)行用地幼分析(容積率圣強(qiáng)排方悶案）確定項(xiàng)匯目類型鄙或參照奔項(xiàng)目編制《項(xiàng)目設(shè)靠計(jì)總體螺控制計(jì)沉劃編制《項(xiàng)目設(shè)鼓計(jì)委托影及費(fèi)用沿清單》完成容爭積率強(qiáng)朵排方案替（可由螞合作伙功伴完成搖）項(xiàng)目材料忽設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計(jì)碧流程提移供標(biāo)準(zhǔn)愿范例）651.3、用地分怕析自然資源友分析（對持地表植被\地上沖果溝等分造析）氣候氣象第分析日照風(fēng)向飄分析水文地址支分析結(jié)構(gòu)形式箱初步建議特殊地下富物景觀\視線分檢析坡度\坡向分傷析噪音分粒析交通流量眨分析防洪措施綁分析661.4、確定盾項(xiàng)目類晌型根據(jù)項(xiàng)齊目實(shí)現(xiàn)缺目標(biāo)及朵操作方隸式的不丑同，將蠻新開發(fā)五項(xiàng)目分吵為創(chuàng)新飛項(xiàng)目和掉標(biāo)準(zhǔn)化圣項(xiàng)目。1）創(chuàng)新瓣項(xiàng)目：慮樹立品愈牌，創(chuàng)籌新產(chǎn)品蘭，開發(fā)泳周期12個(gè)月以上屈，設(shè)計(jì)成歸本100元/m2以上。2）標(biāo)準(zhǔn)左化產(chǎn)品堆：傳播適品牌，吉復(fù)制產(chǎn)測品，開揪發(fā)周期仆在9個(gè)月以請下，設(shè)田計(jì)成本號在50元/m2以下。復(fù)朋制產(chǎn)品面葬積比率超材過70%優(yōu)化產(chǎn)有品成本詢、性能滔、品質(zhì)擺，擴(kuò)大怎集中采消購率為瞧目標(biāo)。以成熟僅產(chǎn)品為貝基礎(chǔ)，纏經(jīng)過產(chǎn)京品評估盆和客戶概反饋過眾程，優(yōu)膽化至標(biāo)止準(zhǔn)化產(chǎn)什品，錄布入《標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)接品目錄》客戶定位銷售推尺廣總體領(lǐng)計(jì)劃交房標(biāo)道準(zhǔn)成本要求物業(yè)管理維模式項(xiàng)目開攤發(fā)計(jì)劃了解設(shè)明計(jì)相關(guān)渠的各項(xiàng)爭輸入條劉件概念設(shè)豎計(jì)任務(wù)爭書完成輸都出文件671.5、完成概扛念方案設(shè)業(yè)計(jì)設(shè)計(jì)單恐位選擇設(shè)計(jì)評求價(jià)標(biāo)準(zhǔn)笨制定總體概念廁方案確定單體概念趴方案確定鞋（平、立熄、剖面）指標(biāo)表施填寫，仔包括《綜合經(jīng)濟(jì)殼技術(shù)指標(biāo)每表》、《項(xiàng)目住宅濫單體面積瘋統(tǒng)計(jì)表》、《公共服務(wù)叔設(shè)施指標(biāo)總表》深化方案賀設(shè)計(jì)指導(dǎo)屆書《項(xiàng)目設(shè)計(jì)姨總體控制敲計(jì)劃》《項(xiàng)目設(shè)計(jì)誘委托及費(fèi)勞用清單》全區(qū)《單體技術(shù)鄰措施》全區(qū)《園區(qū)技啞術(shù)措施》示范區(qū)規(guī)克劃及單體哥（平、立游、剖）方盡案三個(gè)指國標(biāo)表：《綜合經(jīng)館濟(jì)技術(shù)晶指標(biāo)表》、《住宅單體渴面積統(tǒng)計(jì)匯表》、《公共服售務(wù)設(shè)施艙指標(biāo)表》立項(xiàng)報(bào)鈔告（終住稿全文嫩）可研報(bào)陵告（終施稿全文批）深化方俺攜設(shè)計(jì)指導(dǎo)歸書的附件項(xiàng)目概況半及用地分贊析項(xiàng)目一級首開發(fā)計(jì)劃拼及二級開莖發(fā)計(jì)劃市場定位擇和產(chǎn)品建旨議成本控陽制因素念與工程私管理意予見概念設(shè)計(jì)居研究結(jié)論方案設(shè)蜘計(jì)需要往解決的淚問題項(xiàng)目設(shè)慶計(jì)各環(huán)馬節(jié)的綜帽合分析附件目嶄錄682、深化扁方案階詠段對新項(xiàng)目碧而言，設(shè)恒計(jì)工作范照圍是指項(xiàng)唯目一期（竹含示范區(qū)繳）景觀設(shè)計(jì)全工作和室虎內(nèi)設(shè)計(jì)工艘作全面展和開各專業(yè)技印術(shù)細(xì)節(jié)盡毯可能全面濁、深入、頸系統(tǒng)地進(jìn)野行分析、厘論證并確玩認(rèn)，以減握少施工圖端階段出現(xiàn)獎(jiǎng)較大的反帆復(fù)為目的榜。該階段憑需對產(chǎn)品頸進(jìn)行定量賴描述，確雀定產(chǎn)品細(xì)今節(jié)。完成標(biāo)志瞧：《施工圖歌設(shè)計(jì)指取導(dǎo)書》的編制染。完成規(guī)劃寸和單體報(bào)林批，取得《建設(shè)用地仰規(guī)劃許可撇證》、《建設(shè)工程晚規(guī)劃許可誓證》693、施工圖梅階段此階段菌工作完浩成標(biāo)志飼是:完成《一期單體制施工圖》及《一期總圖喊施工圖》配合項(xiàng)目祥發(fā)展進(jìn)程園，完成施削工圖外審趴、節(jié)能審污查、消防扯審查等。703.1、完成示胖范區(qū)基礎(chǔ)鄉(xiāng)豐施工圖是否先完散成示范區(qū)亦或一期的廢基礎(chǔ)施工溉圖并提前向出圖，根巾據(jù)項(xiàng)目開冊發(fā)進(jìn)度具記體決定項(xiàng)目公吼司提供俗詳勘報(bào)輪告及試漠樁報(bào)告提供的靠詳規(guī)批顏復(fù)文件施工圖周內(nèi)審建筑節(jié)能薪計(jì)算書、腥結(jié)構(gòu)計(jì)算夢書三個(gè)指例標(biāo)表、嘴單體技象術(shù)措施謝、材料眼設(shè)備部電品清單在做進(jìn)一搏步完善氧。室內(nèi)設(shè)演計(jì)基本濟(jì)完成，黎反饋到讓施工圖汗設(shè)計(jì)中單體施催工圖外翅審：（逐提供圖色紙及計(jì)東算書等嬌文件）713.2、總圖印施工圖