某大型住宅小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

隨風(fēng)飄落隨風(fēng)飄落隨風(fēng)飄落目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況3一、項(xiàng)目概況3二、項(xiàng)目申請(qǐng)單位概況7其次章進(jìn)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析8一、進(jìn)展規(guī)劃分析8二、產(chǎn)業(yè)政策分析11三、行業(yè)準(zhǔn)入分析20第三章資源開發(fā)及綜合利用分析22一、資源利用方案22二、資源節(jié)省措施23第四章節(jié)能方案分析26一、合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范26二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析28三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析32第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析37一、項(xiàng)目選址及用地方案37二、土地利用合理性分析38三、征地拆遷及移民安置分析38第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析39一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析39二、生態(tài)環(huán)境影響分析40三、生態(tài)環(huán)境愛護(hù)措施41四、地質(zhì)災(zāi)難影響分析42五、特殊環(huán)境影響42第七章經(jīng)濟(jì)影響分析43一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析43二、行業(yè)影響分析45三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)46第八章社會(huì)影響分析47一、社會(huì)影響效果分析47二、社會(huì)適應(yīng)性分析48三、社會(huì)效益分析49四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析49第九章結(jié)論與建議51一、結(jié)論51二、建議51附件：附件1－〔企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〕附件2－〔組織機(jī)構(gòu)代碼證〕附件3－《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（2007）第？？？號(hào)】附件4－《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2007出）第？？？號(hào)】附件5－《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2005出）第？？？號(hào)】第一章申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)單位略（二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)1、項(xiàng)目選址住宅區(qū)項(xiàng)目位于北京市？？？。2、項(xiàng)目四至該項(xiàng)目用地四至為：？？？3、區(qū)域環(huán)境該項(xiàng)目所處地理位置比較優(yōu)越，距離？？？四環(huán)500米（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模依據(jù)北京市國有資源局頒發(fā)的《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（2007）第？？？號(hào)】、《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2005出）第？？？號(hào)】和《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2007出）第？？？號(hào)】及北京？？？有限公司設(shè)計(jì)的《北京？？？項(xiàng)目規(guī)劃方案》，本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)：項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注用地面積平方米125765以釘樁成果為準(zhǔn)總建筑面積平方米277276地上建筑面積平方米216276其中：住宅建筑面積平方米211526配套公建面積平方米2380非配套公建面積平方米2370地下建筑面積平方米61000住宅總戶數(shù)戶1980總居住人口人5544住宅平均層數(shù)層5.8高層住宅比例66.9%人口毛密度人/ha388.9住宅面積毛密度m2/ha14800住宅面積凈密度m2/ha12000容積率1.72住宅建筑凈密度26%集中綠地面積平方米8316人均集中綠地m2/人1.5綠地率31%機(jī)動(dòng)車停車位輛1000其中：地上輛364地下輛636抗震設(shè)防烈度8度主要結(jié)構(gòu)類型剪力墻結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目是南四環(huán)外路段整體規(guī)劃中，在綠化隔離地區(qū)集高檔住宅樓及配套于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前項(xiàng)目處于前期市場(chǎng)爭辯、概念設(shè)計(jì)階段。（四）項(xiàng)目建設(shè)背景為進(jìn)一步落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃》，加快？？？鄉(xiāng)農(nóng)村城市進(jìn)展的進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，北京？？？公司打算開發(fā)建設(shè)“小紅門新村一期D、E組團(tuán)”住宅區(qū)工程。（五）項(xiàng)目投資依據(jù)我們對(duì)目前北京市土地一級(jí)開發(fā)成本的調(diào)查及開發(fā)商供應(yīng)的有關(guān)資料，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為52664萬元。包括土地取得費(fèi)21930萬元，開發(fā)成本29775萬元，開發(fā)費(fèi)用959萬元。北京江南投資集團(tuán)有限公司擬用自有資金并結(jié)合銷售所得完成對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)。（六）項(xiàng)目組織過程概述本項(xiàng)項(xiàng)目已取得北京市規(guī)劃委員規(guī)劃意見書。依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)。通過公開招標(biāo)，確定項(xiàng)目法人，擔(dān)當(dāng)完成本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。（七）項(xiàng)目進(jìn)度支配項(xiàng)目周期為約2.5年，其工程建設(shè)周期為約2年，即從2007年12月至2009年12月為建設(shè)期。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：1、工程的前期預(yù)備工作。2007年10月至2007年11月完成。主要包括：項(xiàng)目可行性爭辯報(bào)告的編制及審批工作。2、完成工程施工圖。2007年11月至2007年12月，完成工程施工圖。3、工程招標(biāo)工程招標(biāo)工作2007年12月完成。4、工程建設(shè)期工程從2007年12月開工，2009年12月全部竣工交付使用。工程建設(shè)中，將支配分期交付使用。具體工程進(jìn)度支配見下表：表1：？？？住宅項(xiàng)目總進(jìn)度方案表（八）報(bào)告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》3、《國家進(jìn)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號(hào)】4、《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（2007）第？？？號(hào)】5、《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2005出）第？？？號(hào)】6、《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2007出）第？？？號(hào)】7、《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》8、北京？？？公司設(shè)計(jì)的《？？？項(xiàng)目規(guī)劃方案》9、國家和北京市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)；10、托付方供應(yīng)的其他相關(guān)資料11、北京市統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)；12、項(xiàng)目及周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查資料。1.建設(shè)單位名稱：北京？？？有限公司2.建設(shè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司3.建設(shè)單位注冊(cè)地址：北京？？？號(hào)4.郵政編碼：？？？5.法定代表人：？？？6.注冊(cè)資金：5100萬元7.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售汽車（小轎車連鎖經(jīng)營）、自行開發(fā)的商品房、建材、五金交電、機(jī)械設(shè)備、針紡織品、電子產(chǎn)品、日用品；保險(xiǎn)兼業(yè)代理；房地產(chǎn)信息詢問。8.項(xiàng)目聯(lián)系人及聯(lián)系方式：？？？聯(lián)系電話：？？？手機(jī)：？？？傳真：？？？9.公司簡介北京？？？集團(tuán)有限公司前身為北京？？？有限公司，成立于2007年，現(xiàn)注冊(cè)資金5100萬元，注冊(cè)總資產(chǎn)1.4億元。主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。公司現(xiàn)已進(jìn)展成為集建材、商貿(mào)、汽車銷售等多種行業(yè)為一體的經(jīng)濟(jì)主體。現(xiàn)有員工200多名，其中高級(jí)職稱及高校本科學(xué)歷人員占總數(shù)的80%。作為北京市房地產(chǎn)業(yè)的新起之秀，目前北京？？？集團(tuán)公司正在承建的16萬多平方米的北京？？？花園項(xiàng)目，以優(yōu)異的品質(zhì)開創(chuàng)了密云房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的新紀(jì)元，受到了社會(huì)各界的全都熱捧，制造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。公司將通過整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的輸出，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為全球化客戶供應(yīng)共性化服務(wù)，形成可持續(xù)性進(jìn)展的卓越企業(yè)，成為具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。其次章進(jìn)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析（一）國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“必需加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要依據(jù)以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加留意經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)進(jìn)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)進(jìn)展一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格把握大戶型高檔商品房。依據(jù)保障供應(yīng)、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“要以實(shí)現(xiàn)“人人有房住”為政策目標(biāo)，創(chuàng)新公共住房政策，綜合運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融、行政等手段，增加面對(duì)中低收入家庭的一般商品住房和保障性住房的供應(yīng)，滿足不同群體的住房需求，充分保障每位市民的居住權(quán)”；“嚴(yán)格把握中心城建成區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模，結(jié)合城市功能布局調(diào)整，完善新城基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。制訂鼓舞人口轉(zhuǎn)移的政策措施，引導(dǎo)人口跨區(qū)域合理流淌。”《北京市朝陽區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“農(nóng)村城市化快速進(jìn)展，農(nóng)村地區(qū)城市功能顯著提升；城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理水平不斷提高，城市承載力量明顯增加；區(qū)域國際化進(jìn)程不斷加快，國際交往窗口和對(duì)外服務(wù)的功能進(jìn)一步增加。以奧運(yùn)、CBD、電子城三大功能區(qū)為帶動(dòng)的“組團(tuán)式規(guī)劃、板塊式進(jìn)展”格局正在形成。”。？？？住宅區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)符合國家及北京市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推動(dòng)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加面對(duì)中低收入家庭的一般商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、把握中心城區(qū)人口規(guī)模、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)向南城轉(zhuǎn)移的綱要要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃的要求，是其精神和進(jìn)展原則的具體貫徹和落實(shí)。項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)并函復(fù)。（二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》提出，“逐步轉(zhuǎn)變目前單中心的空間格局，加強(qiáng)外圍新城建設(shè)，中心城與新城相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu)”；“加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推動(dòng)撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進(jìn)鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)進(jìn)展的空間結(jié)構(gòu)”；“通過疏散中心城的產(chǎn)業(yè)和人口，大力推動(dòng)城市化進(jìn)程，促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)集聚”。在空間布局上，在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目所處東部進(jìn)展帶，功能定位為生態(tài)涵養(yǎng)進(jìn)展區(qū)，是北京市城市將來重要的進(jìn)展地區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快小紅門地區(qū)的建設(shè)改造步伐，促進(jìn)新城建設(shè)進(jìn)展，增加新城吸引力，落實(shí)北京市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。圖2－1：北京市空間進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖《？？？項(xiàng)目規(guī)劃方案》的制定轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展模式，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、休閑、文化、宜居；提出要加快推動(dòng)危舊房改造步伐，盤活存量土地資源，建設(shè)商業(yè)服務(wù)區(qū)、文化辦公區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、居民居住區(qū)和公園綠地等。并提出要留意社會(huì)公正，樂觀為低收入居民供應(yīng)必要的住宅保障。朝陽區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺(tái)等區(qū)，南連大興區(qū)，北接昌平、順義兩區(qū)。面積470.8平方公里，戶籍人口165.7萬，漢族占95%。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等21個(gè)街道辦事處，小紅門、十八里店等19個(gè)鄉(xiāng)政府。朝陽區(qū)內(nèi)建有通惠河北、通惠南、垡頭和酒仙橋工業(yè)區(qū)。該區(qū)也是首都副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。朝陽區(qū)還是首都重要的國際交往中心，建國門外和三里屯、亮馬河一帶建有三個(gè)外國使館區(qū)，設(shè)有150多個(gè)國家和地區(qū)的駐華使、領(lǐng)管和辦事機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有合資飯店、外交公寓50多座，以及友情商店、國際俱樂部等各類駐華機(jī)構(gòu)人員活動(dòng)場(chǎng)所。該區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場(chǎng)、國際展覽中心、全國農(nóng)業(yè)展覽館等有名設(shè)施。2006年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)以“動(dòng)力較強(qiáng)、增速較快、效益較好”的運(yùn)行走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的圓滿開局，為經(jīng)濟(jì)又快又好進(jìn)展打下良好基礎(chǔ)。消費(fèi)領(lǐng)域再創(chuàng)新高，投資保持較快增長，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展加快，社會(huì)消費(fèi)品零售額和固定資產(chǎn)投資增長分別達(dá)到19.7％和22.8％。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量同步提高，財(cái)政收入突破百億元，增幅達(dá)25％；城市居民人均可支配收入和農(nóng)夫人均純收入分別增長10.9％和7.7％。項(xiàng)目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá)60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項(xiàng)目位于京津塘高速入口、北京物流中心四周和泛CBD區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)具有寬敞的進(jìn)展前景。依據(jù)北京市總體規(guī)劃，亦莊在2020年將達(dá)到80萬的居住人口，也為本項(xiàng)目供應(yīng)的強(qiáng)大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)的進(jìn)展?jié)摿Ω裢饩薮?。本小區(qū)外形規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活進(jìn)展。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)的審定方案的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，細(xì)心設(shè)計(jì)，認(rèn)真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻(xiàn)。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境美麗?的21世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除住宅外還有商業(yè)、教育、休閑和會(huì)所等配套設(shè)施，住宅樓主要是高層板樓為主；合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。小區(qū)設(shè)有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)時(shí)時(shí)在線，每戶配可視對(duì)講系統(tǒng)，閉路平安監(jiān)控系統(tǒng)，確保居家平安。本項(xiàng)目規(guī)劃有大片坡型綠地，綠化率高達(dá)31％。花草遍地，綠樹成蔭，使社區(qū)居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清爽，舒適的溫馨的高品質(zhì)生活環(huán)境。項(xiàng)目場(chǎng)地四周有完備的市政設(shè)施，周邊道路剛剛修建完成，與道路同時(shí)配套建設(shè)的通信、有線電視、上下水、電力等市政設(shè)施也已建設(shè)完成，據(jù)朝陽區(qū)市政部門意見，本項(xiàng)目可享受小紅門鄉(xiāng)政府建設(shè)的市政配套設(shè)施。符合朝陽區(qū)進(jìn)展規(guī)劃要求。（三）專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》中指出：依據(jù)城市總體規(guī)劃確定的“中心城－新城－鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)布局體系，統(tǒng)籌支配近遠(yuǎn)期居住用地布局。高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)新城，提高新城住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增加新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的健康進(jìn)展，增加小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)農(nóng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中；連續(xù)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍，形成完善的住房保障機(jī)制和結(jié)構(gòu)，2008年之前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模力爭完成800萬平方米，約11萬套。本項(xiàng)目位于朝陽區(qū)小紅門，項(xiàng)目的建設(shè)將解決小紅門及亦莊地區(qū)居民住房問題，完善保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，極大的提高小紅門地區(qū)的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃要求。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康進(jìn)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推動(dòng)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有格外重要的意義。2003年起，為把握投資過快增長，央行121號(hào)文和國務(wù)院18號(hào)文相繼出臺(tái)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)其健康進(jìn)展。2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價(jià)、打擊投機(jī)行為和落實(shí)政府責(zé)任制。2006年是實(shí)行宏觀調(diào)控政策的連續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。（一）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策1、新舊“國八條”2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加一般商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2、“9070”“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面積90平方米3、“兩限房”2007年3月30日北京市發(fā)布了首批三塊限房價(jià)、限套型的“兩限一般商品房”用地出讓信息。所推出的3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項(xiàng)目、石景山金頂街三區(qū)住宅項(xiàng)目，總規(guī)劃面積約97萬平方米，估計(jì)可供應(yīng)“兩限房”92萬平方米，可配建4.8萬平方米廉租房。從區(qū)域分布來看，“兩限房”主要集中在四環(huán)、五環(huán)周邊，城市交通便利、軌道交通沿線以及重點(diǎn)新城地區(qū)。戶型方面，“兩限房”將全部建設(shè)成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修將達(dá)到初裝修水平。與其他一般商品房相比，“兩限房”最大的特點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的把握，“兩限房”的售價(jià)將比該地區(qū)同質(zhì)一般商品房的平均銷售價(jià)格下浮10%～15%，有利于提凹凸價(jià)位一般商品房的供應(yīng)量。4、“兩個(gè)1000萬”北京市政府要在3年內(nèi)建立1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬平方米限價(jià)房，從而對(duì)房價(jià)起到肯定的把握作用。而在具體的執(zhí)行過程中，市政府還提出2007年要收購、新建30萬平方米廉租房，建設(shè)300萬平方米中低價(jià)位房和200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的具體政策。北京住房保障辦公室成立的主要任務(wù)就是確保3年內(nèi)1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平方米的限價(jià)房供應(yīng)，對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等進(jìn)行管理。估計(jì)2007年政府將連續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房和兩限房的投資建設(shè)（2007年年內(nèi)北京將確保300萬平方米“兩限房”全部動(dòng)工建設(shè)）。到2007年第四季度開頭，北京住宅供應(yīng)的戶型面積會(huì)消滅顯著縮小，2008年第四季度開頭將消滅大量的政策性住房，拉低京城住房均價(jià)。（二）規(guī)劃政策1、城市規(guī)劃《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃11個(gè)新城和多個(gè)城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。北京城市規(guī)劃區(qū)依據(jù)市區(qū)(即中心城市)、衛(wèi)星城(含縣城)、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級(jí)城鎮(zhèn)體系布局。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，依據(jù)新規(guī)劃，進(jìn)展新城11個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。新城中將來將重點(diǎn)進(jìn)展位于東部進(jìn)展帶上的通州、順義和亦莊3個(gè)新城。3個(gè)新城將成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。2、住宅建設(shè)規(guī)劃《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）》的重點(diǎn)是切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并樂觀引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型一般商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序進(jìn)展。到2010年，北京居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約4.2億平方米?？紤]到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均新增約2500萬平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬平方米，套數(shù)約90萬套。住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之前目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導(dǎo)向——調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是全都的。住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之后目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比例逐步達(dá)到1：1左右，這一點(diǎn)體現(xiàn)了2008年之后住宅市場(chǎng)的進(jìn)展方向，住宅建設(shè)連續(xù)向新城傾斜。（三）土地政策1、一個(gè)重申“九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，削減市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。2006年的土地政策重點(diǎn)是節(jié)省集約用地；2007年土地政策將連續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會(huì)趨于緊急，價(jià)格將連續(xù)上漲；政府應(yīng)按時(shí)向市場(chǎng)投放土地，打擊投機(jī)行為和提高土地利用率，以保證將來的可持續(xù)進(jìn)展。2、兩個(gè)名目2006年版的《限制用地項(xiàng)目名目》和《禁止用地項(xiàng)目名目》將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目名目，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對(duì)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目名目。3、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)2007年12月23日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》【國土資發(fā)[2006]307號(hào)】?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，全國各地工業(yè)用地必需接受招拍掛方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（四）稅收政策2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從2年為限提升至5年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā)74號(hào)文件】和2006年11月14日北京地稅局出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機(jī)行為。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必定結(jié)果；物業(yè)稅也是2007年?duì)庌q的熱點(diǎn)，對(duì)購房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。（五）金融政策1、嚴(yán)格開發(fā)貸嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、住房貸區(qū)分住房貸：對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。協(xié)作“9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。未封頂樓盤禁止住房貸：2006年9月27日，北京市銀監(jiān)局對(duì)各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見書》，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必需主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對(duì)貸款購買其次套住房者，各商業(yè)銀行必需嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率”等規(guī)定。該《意見書》會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付力量將會(huì)降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級(jí)二手房和租賃市場(chǎng)。3、央行加息2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生肯定的心理影響，造成更多購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方面可能會(huì)使一部分購房者選擇提前還貸。4、存款預(yù)備金率和定向票據(jù)2006年存款預(yù)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響不大，主要是把握銀行放款的規(guī)模。5、外資準(zhǔn)入2006年7月11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房6、存量房交易資金監(jiān)管2007年3月22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于2007年4月15日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房價(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房價(jià)。此外，交易資金監(jiān)管制度將來對(duì)一手商品房的實(shí)施，會(huì)收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對(duì)其造成肯定的沖擊力。（六）一級(jí)土地市場(chǎng)1、土地供應(yīng)量分析北京市2002年土地供應(yīng)總量為4559公頃，2003年為6438公頃，2004年由于“8·31大限”土地供應(yīng)量達(dá)到了9498公頃；2005年土地實(shí)際供應(yīng)總量為6384公頃，2006年為6509公頃，2005、2006兩年基本上完成了總的土地供應(yīng)方案。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉儲(chǔ)、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。圖2－2：歷年土地實(shí)際供應(yīng)總量2006年初，北京市國土局調(diào)查顯示，2002～2005年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為14760萬平方米，截至2005年底，未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的住宅面積達(dá)到7975萬平方米，占住宅項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的54%，約合土地面積3974公頃。2007年初，為進(jìn)一步把握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化狀況，合理分析將來幾年住宅的入市銷售潛力，北京市國土局再次對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行更新調(diào)查。2007年初最新數(shù)據(jù)顯示，北京市2002～2005年已供應(yīng)土地，卻又未形成實(shí)物供應(yīng)的土地面積約3200公頃，可建住宅面積約6300萬平方米。表2－1：2005年和2006年土地交易總體狀況項(xiàng)目2005年2006年同比增長土地交易宗數(shù)488679.20%土地交易面積（單位：公頃）353.96799.4125.80%規(guī)劃建筑面積（單位：公頃）432.82884.7104.40%土地成交金額（單位：億元）116.04237.85105.00%土地平均地面價(jià)格（單位：元/平米）32782975-9.20%土地平均樓面價(jià)格（單位：元/平米）268126880.20%2、土地供應(yīng)特點(diǎn)2006年土地出讓平均地面價(jià)格2975元/平方米，比2005年下降近9.2%。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時(shí)這一趨勢(shì)也拉低了土地平均地面價(jià)格。把區(qū)域位置因素考慮進(jìn)來，實(shí)際上，北京2006年土地的出讓價(jià)格水平是穩(wěn)中上揚(yáng)的。從位置上看，2006年土地交易面積中，三環(huán)內(nèi)占12%，四環(huán)內(nèi)占32%，五環(huán)內(nèi)占43%，其余57%在五環(huán)以外（遠(yuǎn)郊區(qū)縣占41%），出讓面積整體向郊區(qū)傾斜。土地的供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽、海淀和豐臺(tái)三個(gè)區(qū)（相對(duì)于行政面積，房山等區(qū)縣土地供應(yīng)面積較少）。朝陽區(qū)和海淀區(qū)分別擁有自己的經(jīng)濟(jì)中心，形成獨(dú)特的亞城市圈。豐臺(tái)區(qū)作為南城的重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域，將來規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向進(jìn)展。圖2－3：土地成交狀況估計(jì)2007年，土地供應(yīng)將以亞北、亦莊、通州三個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，連續(xù)郊區(qū)化。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。3、將來土地供應(yīng)趨勢(shì)依據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（2005-2020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在2006年度土地供應(yīng)方案指標(biāo)中，城八區(qū)指標(biāo)約占40%，向朝陽、海淀、豐臺(tái)區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。依據(jù)北京市土地整理中心公布數(shù)據(jù)顯示，2007年正在交易和即將入市的建設(shè)用地面積合計(jì)886.7公頃，供應(yīng)量較大的近郊區(qū)為朝陽、海淀、豐臺(tái)，遠(yuǎn)郊區(qū)為通州、順義、昌平，此外還包括亦莊。目前處于一級(jí)開發(fā)的土地共45塊，建設(shè)用地面積合計(jì)1331.5公頃。圖2－4：2007年正在交易和即將入市建設(shè)用地面積狀況（七）朝陽區(qū)鼓舞的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策政府鼓舞房地產(chǎn)企業(yè)向危舊房改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行投資，并從中獲得實(shí)物地租收入，例如危舊房改造項(xiàng)目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時(shí)政府也賜予肯定的政策支持；危舊房改造可以實(shí)行危改結(jié)合房改的拆遷政策，以及綠化隔離帶項(xiàng)目免交市政四源費(fèi)等優(yōu)待政策。對(duì)于其他經(jīng)營性用地實(shí)行政府壟斷下的市場(chǎng)競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標(biāo)或掛牌方式直接向政府購買土地依據(jù)朝陽區(qū)頒布的優(yōu)待政策規(guī)定：該政策適用于2004年6月后，區(qū)內(nèi)外投資者在朝陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)投資興建的科技新產(chǎn)品，具體內(nèi)容如下：1、經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在中間試驗(yàn)過程中，可申請(qǐng)使用科技經(jīng)費(fèi)。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費(fèi)使用方案，依據(jù)新產(chǎn)品開發(fā)的具體狀況進(jìn)行審批，于每年5月份和10月份進(jìn)行統(tǒng)一審批和核撥。申請(qǐng)及審批程序按《朝陽區(qū)科技經(jīng)費(fèi)使用管理暫行方法》執(zhí)行。2、經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過程中，開發(fā)資金、流淌資金不足，或需購置必要的開發(fā)、檢測(cè)設(shè)備和儀器，可申請(qǐng)使用區(qū)科技進(jìn)展專項(xiàng)資金，并予以優(yōu)先審批。申報(bào)及審批程序按《朝陽區(qū)科技進(jìn)展專項(xiàng)基金管理暫行方法》執(zhí)行。3、已被認(rèn)定的科技新產(chǎn)品經(jīng)區(qū)審計(jì)局審核，銷售收入占企業(yè)全年銷售收入總數(shù)50%以上的，從認(rèn)定年度起兩年內(nèi)上繳的所得稅，由區(qū)財(cái)政從科技經(jīng)費(fèi)中按30%的比例分年度返還企業(yè)，專項(xiàng)用于技術(shù)開發(fā)。本項(xiàng)目住宅以60－90平方米的戶型為主，建筑形式為板式小高層，符合北京市住房依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》其次章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有100萬元以上的注冊(cè)資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以依據(jù)本地方的實(shí)際狀況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表的身份證明；專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)核定的資質(zhì)等級(jí)，擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體方法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深化執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來新的進(jìn)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的進(jìn)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向進(jìn)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速進(jìn)展。

以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在將來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信念，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進(jìn)一批全國性地產(chǎn)巨頭的消滅，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對(duì)中國城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。北京？？？集團(tuán)有限公司是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)北京市工商行政管理局2008年7月9第三章資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的過程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的進(jìn)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供應(yīng)，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。長期以來，北京等一批大中城市人口密度和建筑密度始終格外高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊急、交通擁擠、環(huán)境退化等“城市病”的主要緣由之一。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)進(jìn)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必定。合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對(duì)水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管，并在建筑四周敷設(shè)成環(huán)狀布置。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在E區(qū)地下車庫水泵房內(nèi)。（二）中水本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。（三）雨水、污水排水系統(tǒng)接受雨污水分流制，本項(xiàng)目D區(qū)、E區(qū)產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū)4號(hào)路流向小區(qū)2號(hào)路，經(jīng)匯合后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū)4號(hào)路流向小區(qū)2號(hào)路，經(jīng)匯合后，排入市政雨水管網(wǎng)。（一）水資源現(xiàn)狀北京市多年平均降水585毫米，年均降水總量98.28億立方米，形成地表徑流17.72億立方米，地下水資源25.59億立方米，當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)一次水資源總量37.39億立方米。境內(nèi)五大水系除北水道發(fā)源于本市外，其他四條水系均發(fā)源于境外的河北、山西和內(nèi)蒙古。多年平均入境水量16.06億立方米，出境水量14.52億北京屬資源型重度缺水地區(qū)，屬111個(gè)特貧水城市之一,是水庫存水量中國下降最快的三個(gè)城市之一。人均水資源占有量不足300立方米，是世界人均水資源量的1/30、中國人均水資源量的1/8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際人均1000立方米2003年北京市總用水量35億立方米，地表水、地下水、其它水源用量分別為8.33、25.42、1.25億立方米，分別占北京市總用水量的24%、73%、3%。工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)、河湖環(huán)境用水分別為7.96、12.43、13.66、0.95億立方米，分別占北京市總用水量的23%、35%、39%、3%。地下水長期超采，使用率由2000年的67％上升到2003年的76％，致使水位年均下降1.29米，水環(huán)境和水生態(tài)平衡受到威逼；北京市每年仍有4億方污水直接排放，再生水利用率也不足40%；大量貴重的水資源還未有效利用，不僅污染城鄉(xiāng)環(huán)境，也加劇了水資源緊缺的局面。（二）水資源節(jié)省措施依據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）選取給水用水定額。1、充分利用市政供水壓力（1）通過調(diào)查收集和把握精確的市政水壓、水量及供水牢靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力供應(yīng)依據(jù)。（2）依據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。2、高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不大于0.45Mpa，特殊狀況下不大于0.55兆帕；水壓大于0.35兆帕的入戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。（2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上實(shí)行適當(dāng)?shù)臏p壓措施?！督ㄖo水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003指出，一個(gè)水龍間的流量為額定流量0.2L/S時(shí)，所需流出水頭為20KPa。從理論上講，當(dāng)水頭為40KPa時(shí)，流量可達(dá)0.32L/S?？梢娝^增大時(shí)，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)整流量或進(jìn)行閥門操作時(shí)，使無用耗水量亦增大。同時(shí)，“剩余水壓”過高的用水點(diǎn)將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點(diǎn)則可能消滅“斷流”現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中消滅是必定的，由于用戶是分布在管網(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)消滅剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消退，卻可以實(shí)行措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)平安牢靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。依據(jù)實(shí)測(cè)：DN15陶瓷閥芯水嘴靜壓時(shí)為P=0.37兆帕，全開時(shí)流量Q=0.46升/秒，為設(shè)計(jì)流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)中，合理把握各用水點(diǎn)處的水壓，可以達(dá)到較好的節(jié)水目的。3、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面接受滲水磚使雨水回滲，綠地接受滴灌。4、全部坐便器均接受6升水箱，且分2擋沖洗。公共場(chǎng)所便器接受感應(yīng)式或腳踏式。全部給水龍頭等用水器具接受節(jié)水型產(chǎn)品，公共淋浴間均接受腳踏式淋浴器。管材接受焊接或電熔連接管道，以防漏水。5、充分利用再生水資源替代自來水。6、雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。7、景觀噴灌節(jié)水措施（1）選擇耐旱草種和樹種，以削減澆水次數(shù)。（2）綠化澆灌接受低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的澆灑口供中水。8、選用性能較高的變頻水泵供水。9、機(jī)動(dòng)車清洗運(yùn)用中水或先進(jìn)的無水洗車技術(shù)。10、合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。第四章節(jié)能方案分析本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為北京市朝陽區(qū)，應(yīng)遵循國家以及北京市的如下合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范：（一）相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和國節(jié)省能源法》2、《中華人民共和國可再生能源法》3、《中華人民共和國電力法》4、《中華人民共和國建筑法》5、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》6、《中華人民共和國計(jì)量法》7、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的打算》(國務(wù)院令28號(hào))8、《清潔生產(chǎn)審核暫行方法》(國家環(huán)境愛護(hù)總局令第16號(hào))9、《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號(hào))10、《“十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號(hào))11、《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理方法》(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、《節(jié)能用電管理方法》(國家經(jīng)貿(mào)委國家進(jìn)展方案委【2000】1256號(hào))13、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令279號(hào))14、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號(hào))15、《建設(shè)部關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的打算>的實(shí)施意見》(建科【2006】231號(hào))16、《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令293號(hào)）17、《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》(建質(zhì)【2007】1號(hào))18、《北京市實(shí)施<節(jié)能法>方法》(北京市人大1999年9月16日通過)19、《北京市節(jié)能監(jiān)察方法》(北京市人民政府令174號(hào))20、《北京市貫徹落實(shí)<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的打算>若干意見》21、《北京市加強(qiáng)節(jié)能工作實(shí)施方案》22、《北京市建設(shè)節(jié)能管理規(guī)定》（北京市人民政府令80號(hào)）23、《北京市“十一五”時(shí)期建設(shè)節(jié)能進(jìn)展規(guī)劃》24、《能源效率標(biāo)識(shí)管理方法》（國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004年17號(hào)令）25、《中華人民共和國強(qiáng)制檢定的工作計(jì)量器具檢定管理方法》（1987年4年15日國務(wù)院頒布）（二）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件1、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計(jì)交能[1996]905號(hào)）2、《國家鼓舞進(jìn)展的資源節(jié)省綜合利用和環(huán)境愛護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委[2005]65號(hào)令）（三）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20052、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-20063、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》GB50243-20024、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50176-935、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500034-20046、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T5003-20017、《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-938、《生活鍋爐熱效率及熱工試驗(yàn)方法》GB/T10820-20029、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》GB50365-200510、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【2005】199號(hào)）11、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-200112、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ26-9513、《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》14、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-200415、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ132-200116、《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》JGJ142-200417、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-9218、《綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》DBJ/T101-101-200519、《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ11-602-200620、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ01-621-200521、《公共建筑節(jié)能評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ/T01-100-200522、《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-200223、《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50041-92(2001年版)24、《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》DBJ01-607-200125、《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇》26．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）27、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-200328、《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336-2002（三）相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)1.《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB20052-2006；2.《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB17896-1999；3.《一般照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》GB19043-2003；4.《一般照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》GB19044-2003；5.《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB19415-2003；6.《單元式空氣調(diào)整機(jī)能效限定值及能源效率等級(jí)》GB19576-2004；7.《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法》GB/T7107-2002。8.《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB19761-2005（一）項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目依據(jù)國家和北京市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體狀況選擇能源形式。（二）項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況本項(xiàng)目位于目位于北京市？？？區(qū)？？？村。該區(qū)域已具備肯定市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及自然?氣市政配套）初步具備。供水：給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管，并在建筑四周敷設(shè)成環(huán)狀布置。經(jīng)計(jì)算知，該地區(qū)供水服務(wù)壓力在0.18Mpa以上，水量水壓平安牢靠。中水：本項(xiàng)目設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。自然?氣：由現(xiàn)狀C區(qū)高中壓調(diào)壓站供氣，供氣力量：5萬立方米/小時(shí)。本項(xiàng)目在E區(qū)貼臨地下車庫建設(shè)地下燃?xì)忮仩t房，鍋爐產(chǎn)熱量8.4MW，供D、E區(qū)住宅及配套商業(yè)采暖使用，使用自然?氣作為一次能源電力：本項(xiàng)目的電源為雙路10KV電源，引自由現(xiàn)狀E區(qū)距此0.2km的高壓開閉站，接受10KV電纜埋地引入本項(xiàng)目配電室,可供應(yīng)空調(diào)、照明等用電。（三）能源消耗種類及數(shù)量1.給排水、消防系統(tǒng)本項(xiàng)目市政給水壓力依據(jù)0.18Mpa考慮；給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管。（1）地上住宅的自來水年耗量：255777.98m3（2）地上公建的自來水年耗量：4161.00m3（3）地下部分的自來水年耗量：0.00m3（4）綠化部分的自來水年耗量：0.00m3（5）漏損未預(yù)見自來水年耗量：為以上四項(xiàng)總耗量的10％，（6）自來水年耗量（255777.98+4161.00+0.00+0.00）×（1+10％）＝285932.88m3。屋頂水箱間內(nèi)設(shè)有12m3消防水箱及消防穩(wěn)壓設(shè)備，可滿足本工程的室內(nèi)消防用水水量及水壓要求。消防水池有效容積250m3。2、電力系統(tǒng)本項(xiàng)目的能源消耗種類主要為電能，主要用于滿足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)等。電源引自由E區(qū)10kV高壓開閉站.（1）空調(diào)負(fù)荷及耗電量住宅部分夏季運(yùn)行分體空調(diào)，配套商業(yè)部分接受變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)。北京市區(qū)民用建筑冷負(fù)荷估算，住宅取50w/m2，配套商業(yè)取80w/m2，D、E組團(tuán)地上住宅供暖面積211526m2，配套商業(yè)4750m2，（不包含地下車庫）。空調(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷為Qa＝10956.30KW地上住宅空調(diào)年耗電量＝42.58萬千瓦時(shí)地上公建空調(diào)年耗電量＝7.82萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總空調(diào)年耗電量＝42.58+7.82＝50.40千瓦時(shí)（2）照明耗電量照明的功率密度，住宅取7.00w/m2，配套商業(yè)取18.00w/m2，地下部分取6.00w/m2地上住宅照明年耗電量＝127.93萬千瓦時(shí)地上公建照明年耗電量＝15.39萬千瓦時(shí)地下部分照明年耗電量＝43.48萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總照明年耗電量＝127.93+15.39+43.48＝186.80萬千瓦時(shí)（3）電器耗電量電器（電插座）的功率密度，住宅取15.00w/m2，配套商業(yè)取30.00w/m2，地下部分取6.00w/m2地上住宅電器年耗電量＝205.60萬千瓦時(shí)地上公建電器年耗電量＝30.78萬千瓦時(shí)地下部分電器年耗電量＝23.72萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總電器年耗電量＝205.60+30.78+23.72＝260.10萬千瓦時(shí)（4）電動(dòng)設(shè)備（電梯、風(fēng)機(jī)）耗電量電動(dòng)設(shè)備（電梯、風(fēng)機(jī)）的功率密度，住宅取10.00w/m2，配套商業(yè)取10.00w/m2，地下部分取10.00w/m2地上住宅電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝76.15萬千瓦時(shí)地上公建電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝10.94萬千瓦時(shí)地下部分電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝140.54萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝76.15+10.94+140.54＝227.64萬千瓦時(shí)（5）年總消耗電量為：50.40+186.80+260.10+227.64＝724.93萬千瓦時(shí)/年（折算為890.94噸標(biāo)煤/年）。3、燃?xì)庠O(shè)備（1）地上住宅的生活用氣量本項(xiàng)目的生活用氣年用氣量＝46.2萬立方米（2）采暖負(fù)荷和用氣量北京屬于寒冷地區(qū),住宅取32W/m2，配套商業(yè)取60W/m2，D、E組團(tuán)地上住宅供暖面積211526m2，配套商業(yè)4750m2（不包含地下車庫）。故本項(xiàng)目采暖設(shè)計(jì)負(fù)荷為Qa＝7053.83KW。住宅及配套商業(yè)均采接受燃?xì)鉄崴仩t供熱，依據(jù)供暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算值8.75MW，選用3臺(tái)2.8MW的有壓熱水鍋爐，鍋爐供、回水溫度50℃～60℃D組團(tuán)：地上住宅采暖年用氣量＝48.63萬立方米地上公建采暖年用氣量＝2.22萬立方米E組團(tuán)：地上住宅采暖年用氣量＝58.29萬立方米地上公建采暖年用氣量＝1.88萬立方米故本項(xiàng)目總采暖年用氣量＝48.63+2.22+58.29+1.88＝111.02萬立方米（3）本項(xiàng)目的自然?氣年總耗量為111.02+245.24＝157.22萬立方米（四）單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項(xiàng)目用能總量為2800.08噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，其中年需電能724.93萬千瓦時(shí)/年（折標(biāo)煤量為890.94噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需燃?xì)饬繛?57.22萬立方米/年（折標(biāo)煤量為1909.13噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年）。項(xiàng)目總建筑面積277276㎡,則單位建筑面積年綜合能耗0.010099噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，項(xiàng)目單位投資年能耗為0.04531576噸標(biāo)煤/萬元。（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護(hù)接受保溫隔熱設(shè)計(jì)；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)接受多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4）送風(fēng)接受變風(fēng)量方式調(diào)整室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均接受自動(dòng)把握，冷媒管，冷凍水管均接受像塑海綿保溫材料；（5）把握變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢(shì)；（6）加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、本項(xiàng)目依據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面外形、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度削減建筑物能耗量，將會(huì)獲得抱負(fù)的節(jié)能效果。B、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效削減通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而削減各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可接受外廓、陽臺(tái)、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物掩蓋綠化等。C、門窗盡量削減門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量削減外門窗洞口的面積，以削減建筑能耗。本項(xiàng)目的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將接受密閉性良好的門窗。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對(duì)流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將接受淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，削減陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，削減配電線纜長度，削減配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場(chǎng)和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(負(fù)荷率65%--80%),削減電能損耗和圍護(hù)工作量D、理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路接受單相供電時(shí)，考慮三相平衡。E、用高效電動(dòng)機(jī),大容量電動(dòng)機(jī)接受變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓壓電動(dòng)機(jī).F、理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段把握,非運(yùn)行延時(shí)關(guān)燈等手段以達(dá)到節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H、體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明接受集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的把握方式，確定合理的照度值,充分利用自然?光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號(hào)燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號(hào)燈，選擇帶節(jié)電裝置的溝通接觸器等。K、設(shè)置合理的計(jì)量和檢測(cè)設(shè)備:進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測(cè)量；母線電流測(cè)量；出線電流測(cè)量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如接受了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，接受兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長接受一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)接受高位膨脹水箱定壓。A、給水管材接受壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對(duì)動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能接受國家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水接受管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在澆灌方式上，接受節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴接受陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)部門檢測(cè)合格節(jié)水水嘴。大小便器接受節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間接受紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表；每一住戶設(shè)戶用IC卡式水表一只。按方案用水，節(jié)省用水。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理供應(yīng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。E、二次加壓接受管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)接受雨污水分流制，本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū)4號(hào)路流向小區(qū)2號(hào)路經(jīng)匯合后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū)4號(hào)路流向小區(qū)2號(hào)路經(jīng)匯合后，排入市政雨水管網(wǎng)。（4）暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，接受多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度接受經(jīng)濟(jì)厚度計(jì)算法確定。絕熱厚度大于100mm時(shí)，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯(cuò)開。B、住宅接受分戶熱計(jì)量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機(jī)量。C、合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以削減熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營的過程中，定期進(jìn)行檢測(cè)和修理，避開由于設(shè)備和保溫寶冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、計(jì)中盡量削減各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、于居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)整和把握，接受單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控接受水平雙管系統(tǒng)。（5）動(dòng)力專業(yè)節(jié)能措施接受高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。（6）他節(jié)能措施綠化：對(duì)建筑四周環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū)氣候條件起著格外重要的作用，它能調(diào)整改善氣候，調(diào)整碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，削減城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)省建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)四周特殊是道路沿線種植樹木，起擋風(fēng)降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求（二）節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。項(xiàng)目樂觀選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。通過綜合測(cè)算，本項(xiàng)目單位建筑面積年綜合能耗0.019573噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，0.08783141，整體達(dá)到并滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是真正的節(jié)能建筑。本項(xiàng)目不接受國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中樂觀接受新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析（一）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市？？？區(qū)？？？村，朝陽區(qū)西南部，處于首都東南部進(jìn)展帶與。東南四環(huán)、京津塘高速、成壽寺路、規(guī)劃中的通久路等使本案擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中的亦莊輕軌？？？站、地鐵10號(hào)線成壽寺站也在本項(xiàng)目四周，特殊是亦莊輕軌小紅門站，離本項(xiàng)目350米，使本案具有更加便捷的軌道交通，可達(dá)到北京任何地方。另有多條公交線路可直達(dá)本項(xiàng)目。圖5－1：項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目總占地125765.45平方米，用地外形規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活進(jìn)展。（三）項(xiàng)目選址分析項(xiàng)目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá)60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項(xiàng)目位于京津塘高速入口、北京物流中心四周和泛CBD區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)具有寬敞的進(jìn)展前景。依據(jù)北京市總體規(guī)劃，亦莊在2020年將達(dá)到80萬的居住人口，也為本項(xiàng)目供應(yīng)的強(qiáng)大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)的進(jìn)展?jié)摿Ω裢饩薮蟆Ｒ膊粫?huì)對(duì)防洪、排澇、通航及文物愛護(hù)等產(chǎn)生不利影響。本小區(qū)外形規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活進(jìn)展。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境美麗?的21世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。本項(xiàng)目用地范圍不涉及征地拆遷。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析（一）自然環(huán)境條件1、地形、地貌朝陽區(qū)位于北京沖洪積平原中部，地形平坦開闊。平均海拔高度為34米，最高海拔46米，位于城北德清路四周大屯至洼里關(guān)西一帶；最低海拔20米，位于東部樓梓莊沙窩村西壩河下游，凹凸相差26米。整體地勢(shì)呈西北高東南低，地面坡度為千分之一。地貌有洪積、沖積扇平原、扇緣凹地和河流沖積平原三種類型，地帶性土壤為褐土與潮土2、氣候、氣象朝陽區(qū)處于海河流域，屬暖溫帶半潮濕大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。夏季受偏南氣流的影響，盛行大陸熱低壓多陰雨天氣，平均風(fēng)速2.1米/秒。冬季寒冷干燥多西北風(fēng)。春秋季多東南風(fēng)，晴朗少雨，冷暖適宜，光照充分。多年平均降水量為589.3毫米，其中汛期平均降水量480.8毫米，多年平均蒸發(fā)量為500毫米，平均氣溫11.6℃，平均年日照時(shí)數(shù)為2630.4小時(shí)，平均相對(duì)濕度59%，無霜期約為192天，最大凍土深度56厘米。3、水文朝陽區(qū)地處北京市排水尾間，河湖水系眾多(見朝陽區(qū)水系圖)。朝陽區(qū)地表水屬海河流域北水道水系。北水道水系是唯一發(fā)源于北京的水系，其上游有溫榆河、通惠河、涼水河等支流。朝陽區(qū)北部大致以清河為界，東北部大致以溫榆河為界。壩河與南來的亮馬河、北來的北小河相交后匯入溫榆河。涼水河、蕭太后河、通惠灌渠等局部河段流經(jīng)朝陽區(qū)南部。朝陽區(qū)內(nèi)河流總長度為151公里，另有110條中、小排水溝，總長度320公里。區(qū)內(nèi)有朝陽公園湖、窯洼湖、紅領(lǐng)巾湖、高碑店湖等湖泊以及魚塘、水池凹地共約70多處，總面積980公頃。4、植被及生物多樣性項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，道路兩側(cè)及居民區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，以槐、楊、松樹為主，居民生活及企事業(yè)單位的工作是當(dāng)?shù)氐纳锷姹憩F(xiàn)形式，生物結(jié)構(gòu)單一。（二）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀依據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表明，項(xiàng)目所在地主要為居民居住用地，現(xiàn)有植被主要為零星喬木、野生灌木、雜草和少量人工種植的蔬菜，其中喬木主要是楊樹、槐樹、榆樹，胸徑大于30cm的樹約20棵，主要是楊樹。場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水自然排放，生活垃圾任憑堆置，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不高。本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目在施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對(duì)四周居民、單位和環(huán)境造成影響。（一）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀依據(jù)本工程特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃機(jī)械和車輛尾氣污染。（二）施工聲污染施工噪聲污染主要來自各種打樁、吊裝設(shè)備、混凝土拌、道路施工等，聲功率幾乎都在100Db(A)以上。（三）水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護(hù)水及路面清洗水。施工活動(dòng)產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機(jī)物和懸浮物。（四）固體廢物污染本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅用房，非工業(yè)性項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，同時(shí)，項(xiàng)目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)境愛護(hù)措施：1、雨水、污水：項(xiàng)目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、辦公區(qū)生活用水、沖廁水，其排水特點(diǎn)為BOB5/COD較高，還含有肯定量的陰離子合成洗滌劑。為保證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到《北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》，項(xiàng)目排水?dāng)M接受分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對(duì)排放出的含油污水，選用有相當(dāng)處理力量的隔油池處理后排解。項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有肯定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾接受封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運(yùn)輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)和垃圾消納場(chǎng)處理。3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并實(shí)行防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，削減尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、潮濕，以削減汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。地塊四周樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，削減施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，削減顛簸聲，以削減施工噪聲對(duì)居民生活的影響。本項(xiàng)目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。擬接受措施為：選用低噪音設(shè)備、對(duì)較大噪音源實(shí)行隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。4、煙氣治理。本項(xiàng)目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣和地下停車場(chǎng)排放的汽車尾氣。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機(jī)將油氣分別后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中；地下停車場(chǎng)排放的廢氣利用地下室強(qiáng)制通風(fēng)將尾氣排至室外，保證停車場(chǎng)的空氣中尾氣含量不超標(biāo)。5、施工期間環(huán)境愛護(hù)。項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工過程中粉塵對(duì)四周人群和環(huán)境會(huì)造成肯定影響。項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境愛護(hù)部門的規(guī)定嚴(yán)加把握，合理支配混凝土振動(dòng)棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時(shí)間和場(chǎng)所，削減對(duì)四周單位和居民正常工作和休息的影響。對(duì)粉塵進(jìn)行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí)行北京市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對(duì)周邊環(huán)境的不利影響降到最低。本項(xiàng)目用地尚未聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地質(zhì)勘察，但從項(xiàng)目周邊用地的地質(zhì)狀況推想，本項(xiàng)目地塊應(yīng)適合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)無文物古跡。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析（一）投資估算依據(jù)我們對(duì)目前北京市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查及投資方供應(yīng)的有關(guān)資料，經(jīng)測(cè)算，對(duì)于100%出售的狀況，項(xiàng)目總投資為52664萬元。包括土地取得費(fèi)21930萬元，開發(fā)成本29775萬元，開發(fā)費(fèi)用959萬元。表7-1：項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)率或單價(jià)(%或￥/m2)投資金額（萬元）1土地取得費(fèi)用21,9301.1地價(jià)款21,29