物業(yè)招標(biāo)采購管理制度及實(shí)施細(xì)則(修訂)

物業(yè)招標(biāo)選購 管理制度及實(shí)施細(xì)則(修訂)一、總則本細(xì)則不涉及商業(yè)公司及物業(yè)公司日常辦公用品、固定資產(chǎn)及保潔用品的選購 （由集團(tuán)總經(jīng)辦另行規(guī)定），只涉及物業(yè)公司工程日常修理耗材及工程類、服務(wù)類招標(biāo)及選購 的有關(guān)實(shí)施細(xì)則。（一）工程日常修理耗材指物業(yè)公司為了修理而消耗很常見的配件類產(chǎn)品，包括但不限于以下產(chǎn)品：1.燈類（燈管、節(jié)能燈、插拔燈、日光燈等）2.電器小配件（開關(guān)、插座、插頭、白面板、鎮(zhèn)流器、啟輝器等）3.電線（視頻線、網(wǎng)線、電話線、銅線、饋線等）4.PVC/塑料材料（PVC管、PVC接口、PVC線槽、塑料管等）5.膠類（密封膠、玻璃膠等）6.小工具（鉗子、鉆頭、手電、鋸片等五金工具）7.儀表類（水表、壓力表等）8.安裝其他類（彎頭、球閥、電池、閉門器、掛鎖等）9.土建類（沙子、水泥、石子、石膏板/線、油漆、涂料、膩?zhàn)臃?、龍骨等?0.常用雜品（編織袋、生膠帶、扎帶、膠帶、膠布、手套、梯子等）（二）工程類、服務(wù)類招標(biāo)指物業(yè)公司通過合約關(guān)系找尋合格專業(yè)公司來完成物業(yè)服務(wù)的行為包括但不限于以下內(nèi)容：1.保潔服務(wù)2.保安服務(wù)3.洗衣服務(wù)4.零星的土建/裝飾5.防水工程6.消防維保/檢測(cè)7.工服/工鞋/工襪8.印刷品9.標(biāo)識(shí)制作10.通訊設(shè)備11.石材養(yǎng)護(hù)12.外墻清洗13.蟲控消殺14.垃圾清運(yùn)15.生化池/隔油池清淘16.空調(diào)修理、保養(yǎng)（質(zhì)保期結(jié)束后）17.電梯修理、保養(yǎng)（質(zhì)保期結(jié)束后）18.其他設(shè)備的修理、保養(yǎng)（質(zhì)保期結(jié)束后）19.大型修理工具二、部門分工（一）地產(chǎn)招標(biāo)選購 部：負(fù)責(zé)候選供應(yīng)商的報(bào)名、初選、組織考察、組織考評(píng)、組織合格供應(yīng)商的入選評(píng)；合格供應(yīng)商的評(píng)價(jià)及調(diào)整等。（二）物業(yè)公司：參加候選供應(yīng)商初選、考察、考評(píng)、入選評(píng)定；依據(jù)不同耗材（工程日常修理耗材類）編制損換率；編制下月度耗材需求支配；按需領(lǐng)用耗材；編制本月度耗材實(shí)際運(yùn)用報(bào)表；提出工程或服務(wù)類需求支配；耗材及工程、服務(wù)運(yùn)用后評(píng)估報(bào)告、建立耗材物資倉庫、耗材物資倉庫日常管理、耗材物資入庫、出庫、協(xié)作有關(guān)部門對(duì)倉庫盤存；（三）地產(chǎn)審計(jì)監(jiān)察部：監(jiān)督候選供應(yīng)商的考察、考評(píng)、入選；物資倉庫管理抽查審計(jì)；物資領(lǐng)用、運(yùn)用狀況的抽查審計(jì)；物資入庫、出庫抽查審計(jì)；倉庫盤存的監(jiān)督；招標(biāo)過程的監(jiān)督；合格供應(yīng)商評(píng)價(jià)、調(diào)整的監(jiān)督；對(duì)違反制度或損壞公司利益的調(diào)查及懲罰。（四）地產(chǎn)財(cái)務(wù)部：會(huì)同集團(tuán)總經(jīng)辦、審計(jì)監(jiān)察部對(duì)倉庫進(jìn)行不定期盤存。三、合格供應(yīng)商管理（一）物業(yè)日常修理耗材和工程類、服務(wù)類的選購 或招標(biāo)施行合格供應(yīng)商名單制，選購 或招標(biāo)只能在合格供應(yīng)商名單中選擇，原則上每項(xiàng)選購 或招標(biāo)的合格供應(yīng)商不能少于3家，每半年需對(duì)合格供應(yīng)商進(jìn)行考評(píng)、調(diào)整，“去劣存優(yōu)”。（二）合格供應(yīng)商的報(bào)名、初選、考察、考評(píng)、入選等由地產(chǎn)招標(biāo)選購 部組織，會(huì)同物業(yè)公司、地產(chǎn)審計(jì)監(jiān)察部共同進(jìn)行。合格供應(yīng)商名單的入選評(píng)定及半年考評(píng)、調(diào)整由以上部門協(xié)商一樣產(chǎn)生，地產(chǎn)審計(jì)監(jiān)察部進(jìn)行過程監(jiān)督，不參加詳細(xì)考評(píng)。（三）為了降低選購 成本在確定物業(yè)日常修理耗材合格供應(yīng)商過程中應(yīng)支配供應(yīng)商供應(yīng)產(chǎn)品書目及實(shí)惠后的價(jià)格，物業(yè)公司應(yīng)調(diào)查市場(chǎng)合理價(jià)格，商談后作為以后選購 、供貨的價(jià)格。此價(jià)格在每一季度末調(diào)整一次。（三）在初選、入選及半年考評(píng)階段對(duì)合格供應(yīng)商的考評(píng)都應(yīng)是多維度的，包括服務(wù)看法、內(nèi)部管理、資金實(shí)力、報(bào)價(jià)合理性、響應(yīng)程度、有無供應(yīng)仿冒產(chǎn)品、合同執(zhí)行力、市場(chǎng)口碑等等。為了保證客觀性考評(píng)應(yīng)量化。四、招標(biāo)選購 管理（一）每月月末物業(yè)公司應(yīng)參考本月用量及損換率編制下月《工程修理耗材需求支配表》并按流程報(bào)批?！豆こ袒蚍?wù)類需求支配表》應(yīng)在支配運(yùn)用時(shí)間提前至少10天按流程報(bào)批，以避開招標(biāo)、選購 的倉促性。（二）物業(yè)工程日常修理耗材由物業(yè)公司招采人員依據(jù)批準(zhǔn)的下月度《工程修理耗材需求支配表》（物業(yè)人員供應(yīng)該表前應(yīng)先與倉庫保管員就支配用量與倉庫庫存量進(jìn)行過梳理）在合格供應(yīng)商處選購 。原則上同質(zhì)、同品牌的選購 價(jià)格最低的。審計(jì)監(jiān)察部不定期對(duì)實(shí)際供應(yīng)商及實(shí)際選購 價(jià)格的合理性進(jìn)行抽查審計(jì)。除了急需物資外一般在每月10日前選購 ，下月10日前付款。（三）工程類、服務(wù)類招標(biāo)1.工程類、服務(wù)類需依據(jù)集團(tuán)有關(guān)招標(biāo)制度通過招標(biāo)流程確定合作單位，在合格供應(yīng)商中選擇，依據(jù)金額大小采納邀標(biāo)、議標(biāo)或招標(biāo)方式。由物業(yè)公司招采人員依據(jù)批準(zhǔn)的《工程或服務(wù)類需求支配表》組織進(jìn)行。2.選購 、招標(biāo)過程中物業(yè)公司招采人員應(yīng)剛好向?qū)徲?jì)監(jiān)察部告知招采進(jìn)度。審計(jì)監(jiān)察部依據(jù)狀況派員監(jiān)督招采過程。3.定標(biāo)、合同（1）招標(biāo)金額在2萬（含）以下的可以邀標(biāo)、議標(biāo)方式進(jìn)行，一般合理低價(jià)中標(biāo)。定標(biāo)、合同由物業(yè)總經(jīng)理或其他經(jīng)授權(quán)的人批準(zhǔn)。（2）招標(biāo)金額在2萬以上的按公開招標(biāo)流程（需招標(biāo)文件、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等環(huán)節(jié)）進(jìn)行，定標(biāo)、合同由集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)。（3）工程日常修理耗材每批次選購 金額3000元（含）以下的由物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3000元以上由集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)。五、日常修理耗材的入庫管理（一）日常修理耗材倉庫的日常管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在物資入庫時(shí)除對(duì)物資進(jìn)行數(shù)量檢查外還應(yīng)進(jìn)行符合性檢查（型號(hào)、規(guī)格是否符合要求）。（二）入庫時(shí)，入庫單據(jù)記載的信息應(yīng)和實(shí)際物資一樣。入庫單據(jù)應(yīng)裝訂成冊(cè)不得有損毀、遺失狀況。（三）物資入庫后應(yīng)分類存放整齊，不得有亂推亂放、損毀、遺失狀況。（四）為了保證修理的剛好性，對(duì)易損的物資應(yīng)保證肯定量的庫存以備用。詳細(xì)由物業(yè)公司提交清單。六、日常修理耗材的出庫管理（一）每季度物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)上一季度日常修理耗材不同種類（如燈管、啟輝器、龍頭等）實(shí)際的易損度編制《損換率表》，不能編制損換率（如水泥、河沙等）的應(yīng)編制《季度用量限制表》，作為領(lǐng)用數(shù)量的限制依據(jù)，即：每季度實(shí)際領(lǐng)用總量不能高于《季度用量限制表》及按損換率計(jì)算的總量。商業(yè)人力行政部會(huì)同審計(jì)監(jiān)察部對(duì)其合理性進(jìn)行抽檢。（二）物業(yè)公司工程部領(lǐng)用物資時(shí)需提交經(jīng)物業(yè)工程經(jīng)理批準(zhǔn)的《物資領(lǐng)用申請(qǐng)單》（名稱、規(guī)格、數(shù)量、時(shí)間等）及《工程修理耗材需求支配表》。（三）倉庫管理人員發(fā)貨時(shí)應(yīng)做好登記工作，做到賬實(shí)一樣，保留《物資領(lǐng)用申請(qǐng)單》原件。每月每類耗材出庫量如有超過月度《工程修理耗材需求支配表》的需物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并報(bào)審計(jì)監(jiān)察部備案。七、日常修理耗材的盤存（一