上海某大廈可行性報(bào)告

上海虹口嘉和大廈可行性研究報(bào)告項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱(chēng)：嘉和大廈——上海市虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套工程開(kāi)發(fā)商上海家合置業(yè)，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元人民幣，住所為西江灣路272號(hào)；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項(xiàng)目所在地甩上海市虹口梁區(qū)西江灣路玉272號(hào)，鎮(zhèn)花園路36糕-88號(hào)總體規(guī)劃蜜虹口足球場(chǎng)宰交通樞紐配心套項(xiàng)目總體瞇規(guī)劃32萬(wàn)路平方米，花陪園路北側(cè)為鴿上海長(zhǎng)峰集晌團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)駝的14萬(wàn)平熄方米的雙塔妥五星級(jí)酒店隨和12萬(wàn)平襪方米的sh誠(chéng)oppin濫gmal惱l，花園路改南側(cè)為上海錢(qián)家合置業(yè)有杠限公司開(kāi)發(fā)沸建設(shè)的嘉和熄大廈，計(jì)挖52126登.8平方米云。該段花園軌路建成后為夏四川北路商傅業(yè)街的延伸素（路名更名晴為四川北路究）。項(xiàng)目規(guī)劃季嘉和大廈由懲2幢28層應(yīng)塔樓和2層顯裙房組成，栗具體為：跟東樓：地下余2層為物業(yè)沿管理用房、橋與地鐵口連濟(jì)通，地下1菌層為商業(yè)及站設(shè)備用房，豐地上1~2膠層為商業(yè)用蜓房，3層為幸會(huì)所，4層周~28層為始大開(kāi)間辦公創(chuàng)用房；塵西樓：地下窩1層為機(jī)動(dòng)諷車(chē)庫(kù)，地上藍(lán)1~2層為伍商業(yè)用房，螞3層為會(huì)所妖，4層~2證8層為小開(kāi)統(tǒng)間辦公用房放；須裙房：地上汗1~2層為毅商業(yè)用房，紹連接兩塔樓甜。征總地上建筑伴面積為交52126型.8平方米背（初步設(shè)計(jì)仗批復(fù)為守50870璃平方米悲），辦公用榴房癥42898踩平方米喪、商業(yè)用房區(qū)6507平削方米物、會(huì)所饅1465平逼方米橡（實(shí)際設(shè)計(jì)漆均有所擴(kuò)大轉(zhuǎn)）。殺項(xiàng)目目前進(jìn)補(bǔ)展窗手續(xù)情況：斬上海家合置題業(yè)染已經(jīng)取得了鼻嘉和大廈的胖初步設(shè)計(jì)批杯復(fù)、《建設(shè)健用地規(guī)劃許留可證》（東監(jiān)樓部分）、碼《關(guān)于西江達(dá)灣路272滑號(hào)地塊綜合案開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的制批復(fù)》、《租建筑工程施足工許可證》哥，土地證在膨動(dòng)遷結(jié)束后獄以邀請(qǐng)招標(biāo)窄的形式獲得蛛；圍動(dòng)遷進(jìn)展：文目前在基地涉里面有28閑戶居民，動(dòng)撲遷工作仍在呈正常開(kāi)展剛工程進(jìn)展：博東樓結(jié)構(gòu)封文頂，裙房平芒整土地，西嗽樓未開(kāi)工（廈有動(dòng)遷居民壤未搬）合作方式蘭由于該項(xiàng)目粥目前缺土地棟證，開(kāi)發(fā)商夏投入160蠶00萬(wàn)元后流沒(méi)有后續(xù)資叮金，希望合嘴作伙伴出資唇繼續(xù)開(kāi)發(fā)，腳以吸引新股棒東進(jìn)入的方矮式合作，但魚(yú)新股東最多誕可持有50地%股權(quán)。市場(chǎng)分析杯1、虹口區(qū)剝概況予虹口區(qū)位于笛上海市中心潑城區(qū)東北部件，東與楊浦碗?yún)^(qū)相鄰，西蛋與閘北區(qū)毗芬連，南至黃窯浦江、蘇州反河，與浦東式新區(qū)、黃浦蔑區(qū)隔江相望貸，北與寶山罵區(qū)接壤。面闊積23.5完平方公里，勺下轄乍浦路誓、嘉興路、跨歐陽(yáng)路、四季川北路、新知港路、廣中尋路、提籃橋端、曲陽(yáng)路、梅涼城新村9挑街道和江灣詢(xún)鎮(zhèn)，至20蝴02年底，奧戶籍人口約臥79.1萬(wàn)褲。緊虹口，因虹盟口港而得名磨，地域成陸切約在公元6但至8世紀(jì)。們?cè)謱偕虾Ｓ?、寶山兩縣奴；解放后，仗又被劃分為宋虹口區(qū)、北眉四川路區(qū)、江提籃橋區(qū)；軟直至198贈(zèng)4年9月三維區(qū)最終正式飲合并，形成羞現(xiàn)境。虹口兆是集中央商處務(wù)區(qū)和中心投商業(yè)區(qū)為一咐體的中心城索區(qū),曾任上撤海市市長(zhǎng)的梢朱镕基總理器稱(chēng)譽(yù)瞇虹口諷區(qū)為“風(fēng)水蕉寶地”。區(qū)圈內(nèi)交通便捷悶，內(nèi)環(huán)線橫根貫區(qū)內(nèi)中部糾，軌道明珠痰線穿越區(qū)境放，公交線路斃四通八達(dá)。紫虹口區(qū)目前沈的都市型工蜂業(yè)形成了以恥箱包業(yè)為主領(lǐng)，服裝、食攔品、金銀飾隱品、印刷等胃行業(yè)共同發(fā)遵展的格局。指四川北路商立業(yè)街是是一像條集購(gòu)物、曬貿(mào)易、旅游那、休閑、文社化娛樂(lè)為一珠體的綜合性晚消費(fèi)商業(yè)街欠。在全市商俯業(yè)中占有重靈要地位，享城有良好聲譽(yù)塔。吳淞路－翼四平路外貿(mào)堤商務(wù)金融功恒能顯現(xiàn)，沿碗街已形成外行貿(mào)商務(wù)金融樂(lè)功能帶和上刷海城市景觀賽線。笛2、譜商貿(mào)業(yè)態(tài)圍虹口商貿(mào)業(yè)盈歷史悠久，接素來(lái)為上海矮的商貿(mào)大區(qū)桶之一。商貿(mào)釀業(yè)以其規(guī)模裙效應(yīng)躋身上喪海商界，專(zhuān)添業(yè)化、多元狗化、大眾化贏的特色聲名龍遠(yuǎn)播。江市級(jí)商業(yè)街糠四川北路是凝上海市著名灑商業(yè)街之一友，在全市商訪業(yè)中占有重揭要地位，享遭有良好聲譽(yù)邀。商業(yè)街商逝業(yè)文化設(shè)施恒齊全，綜合役消費(fèi)功能完谷善，是一條頂集購(gòu)物、貿(mào)閥易、旅游、園休閑、文化蠟娛樂(lè)為一體迅的綜合性消朽費(fèi)商業(yè)街。醬此外，大柏做樹(shù)工貿(mào)中心脹區(qū)集家電、篩家具、裝飾曲用品、鋼材醒等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)顯集聚起物流夕、商流、人侮流；多倫路慶文化名人街能亦雅亦俗，莊觀光、展覽落、休閑、娛購(gòu)樂(lè)等功能融旺為一體；提龜籃橋商圈、主東大名路航毒運(yùn)街威以秒航運(yùn)交易、瘦專(zhuān)業(yè)服務(wù)、學(xué)特色休閑滿淋足客商、消絮費(fèi)者需求；吃商業(yè)副中心駕格局逐漸顯最現(xiàn)；連鎖、畏專(zhuān)賣(mài)、郵購(gòu)莊、市場(chǎng)等業(yè)開(kāi)態(tài)日益成熟距，填補(bǔ)上了蠢傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)妻空白。運(yùn)3、虹口區(qū)儉主要規(guī)劃旨四川北路商該業(yè)街噸開(kāi)發(fā)規(guī)劃堤四川北路商淘業(yè)街簡(jiǎn)介抵四川北路是眾上海著名的沾市級(jí)商業(yè)街艦之一，全長(zhǎng)艙3.7公里伯，商業(yè)設(shè)施貌規(guī)模將達(dá)到逮60萬(wàn)平方純米，與南京孤路、淮海路斤共同構(gòu)成上延海的中心城最區(qū)商業(yè)，成衫為上海這個(gè)扛國(guó)際化消費(fèi)觸大都市的核脫心圈商業(yè)。叛2002年鼻，四川北路也新一輪改造走全面啟動(dòng)，忘區(qū)政府借鑒紹吸收麥肯錫音、AC尼爾五森等國(guó)際著要名咨詢(xún)公司莖和著名高等閑院校的研究舒成果，制定工完成了四川后北路商業(yè)街聞功能和形態(tài)爛規(guī)劃?；蟠舜我?guī)劃范缺圍南起蘇州殿河、北至魯塔迅公園、東蓮起四平路—遞—吳淞路、遙西蠅至輕軌——什河南北路，斥規(guī)劃面積2含.1平方公斥里共；規(guī)劃簽堅(jiān)持形態(tài)建魚(yú)設(shè)和功能開(kāi)讀發(fā)相結(jié)合，倉(cāng)商業(yè)、文化糊、旅游、體枕育等資源相爸融合，推進(jìn)每“南、中、心北”三個(gè)催功能脊組團(tuán)開(kāi)發(fā)格：病南段：北蘇博州河路——蝶海寧路；乎中段：海寧尖路——海倫缺西路；康北段：海倫干西路——虹率口足球場(chǎng)。羊四川北路南吊段簡(jiǎn)介打奴瘋——時(shí)尚休蹈閑的蘇州河長(zhǎng)北岸狗南段位于蘇愁州河畔到海浙寧路之間，鹽同時(shí)與北外群灘、外灘相昂連，接近繁雪華的南京東秧路，處于黃層浦江與蘇州肚河的交匯處況，將建成時(shí)餡尚、休閑的儲(chǔ)國(guó)際名品走撒廊；以大型狀購(gòu)物中心、芒旗艦店?duì)I造宏繁華的商業(yè)時(shí)氛圍，且輔刺以大量品牌帳專(zhuān)賣(mài)店，支膏撐南段消費(fèi)莖；該地段腹挪地江建造部解分高檔智能乒辦公樓和高瞞級(jí)居住小區(qū)階。清四川北路中勤段僚捐——生態(tài)與棄商貿(mào)融合的方黃金腰帶燕中段充分利置用軌道交通譜東寶興路站耕和溧陽(yáng)路站呈的交通優(yōu)勢(shì)校，以及俞涇氏浦的親水特寒色，依托已響建成的四川活北路綠地，堪建成以電子遍娛樂(lè)商圈為旱中心，輔以利休閑、餐飲抗、綜合商業(yè)雁服務(wù)設(shè)施及船商務(wù)酒店、秤高級(jí)酒店式喉公寓等商務(wù)濫辦公樓宇，谷形成集五星膚級(jí)賓館、商滋業(yè)、娛樂(lè)、徒休閑和高檔構(gòu)商務(wù)、住宅笛為一體的，惜具有海派文筐化背景的商金務(wù)休閑中心殃。耗四川北路北剩段念駐——?dú)v史與青文化相凝結(jié)趨的人性空間室北段以多倫戴路二期項(xiàng)目戒、虹口足球仔場(chǎng)、交通樞叼紐綜合開(kāi)發(fā)英項(xiàng)目為支點(diǎn)五，開(kāi)發(fā)車(chē)站湖經(jīng)濟(jì)，建成哭集交通樞紐傷、高檔別墅升群、特大型堤攝取服務(wù)中與心，高檔酒代店、娛樂(lè)、責(zé)體育、休閑惹為一體的高能雅休閑娛樂(lè)膏圈、文化旅絡(luò)游區(qū)和高檔激辦公居住區(qū)口。枕其中，多倫炒路文化名人歡街二期項(xiàng)目牌規(guī)劃范圍東斤至四川北路悼、南抵海倫全西路、西臨彈明珠線一期代、北接?xùn)|江碧灣路。以多球倫路鴻德堂條為中心建設(shè)址文化雕塑廣聲場(chǎng)，延續(xù)多摘倫路文化氣芬息之余，提乖供現(xiàn)代中國(guó)格藝術(shù)戶外集俗中地、藝術(shù)憐家與游人的踩精神溝通匯掩點(diǎn)，建成具握有文化特色冒的歷史悠久仿建筑和風(fēng)貌綢街區(qū)。佳此外，大柏龜樹(shù)工貿(mào)中心壟區(qū)集家電、偷家具、裝飾悲用品、鋼材牌等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)繭集聚起物流士、商流、人爭(zhēng)流；多倫路消文化名人街寇亦雅亦俗，傾觀光、展覽征、休閑、娛困樂(lè)等功能融程為一體；提閘籃橋商圈、誕東大名路航翅運(yùn)街溜以街航運(yùn)交易、攀專(zhuān)業(yè)服務(wù)、伏特色休閑滿生足客商、消奧費(fèi)者需求；助商業(yè)副中心無(wú)格局逐漸顯饞現(xiàn)；連鎖、色專(zhuān)賣(mài)、郵購(gòu)刺、市場(chǎng)等業(yè)勞態(tài)日益成熟春，填補(bǔ)上了撕傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)分空白。點(diǎn)4、虹口區(qū)墻房地產(chǎn)市場(chǎng)賣(mài)概況遲虹口區(qū)房?jī)r(jià)序在經(jīng)歷了2言003年開(kāi)咱始斧的攻急速上升，罪及2004膀年初印大部分樓盤(pán)貍月平均價(jià)格陡較上月有2蝕00元/平殿方米左右的弦增幅允后，現(xiàn)在區(qū)譯域益總體房?jī)r(jià)保沖持穩(wěn)定，重任要的原因是嬸目前在售的版房源大多數(shù)示為大面積房叛源，個(gè)別樓駛盤(pán)還出現(xiàn)了靜滯澇銷(xiāo)狀態(tài)。位廚于楊樹(shù)浦路傲的濱江雅墅哄.臨潼苑定閥位在疊加式桿別墅小區(qū)，億在售165斜—喪228平方為米椅的房源，價(jià)諷格維持在1姓3200黎—竹21800忽元/平方米定，去年開(kāi)盤(pán)徒至今仍剩余延20多套在役售。盡管位熔于北外灘區(qū)樂(lè)域，附近有驚上海之星摩破天輪，但總故價(jià)在240燕—戲370萬(wàn)元四之間，加上鳳周邊環(huán)境不不理想，還是味難得購(gòu)房者末青睞。樹(shù)據(jù)目前的不弟完全統(tǒng)計(jì)，抹6月份開(kāi)始奸，虹口區(qū)有巡大量房源陸由續(xù)上市。主細(xì)要分布在三培個(gè)板塊，即綿北外灘板塊呆、四川北路喬板塊和軌道妹交通三號(hào)線岔沿線板塊，起涼城板塊沒(méi)歉有新房源推穿出。北外灘姑板塊的房源曬仍然以大房查型為特色，違該板塊內(nèi)只駝?dòng)兄泻缑髦楦煸吠瞥龅姆康迷疵娣e相對(duì)新小一些。四葵川北路板塊棵內(nèi)凱潤(rùn)金城攀、國(guó)際明佳狼城也以大房仍源為主。唯繞有軌道交通槳三號(hào)線沿線濕樓盤(pán)推出的犬房源面積比挑較適中，逸僻居虹口面積期最為緊湊。糕此外，虹口揮區(qū)下半年上劈市的房源雖舊然數(shù)量多，披但房?jī)r(jià)繼續(xù)探走高。壺虹口房?jī)r(jià)猛惡漲，浦江兩挨岸改造和江嘉邊地段稀少婦是主因。大暢連路、延安遇東路隧道使昏得北外灘與繡陸家嘴聯(lián)系晃緊密；與此爭(zhēng)同時(shí)，虹口飼區(qū)缺乏地鐵愉等快速軌道掛交通的現(xiàn)狀鄉(xiāng)，也將隨著侍M倡8幼、M1號(hào)線財(cái)?shù)冉ㄔO(shè)而得剝到改變?！敖壗煌ňW(wǎng)絡(luò)的命改善促進(jìn)了輔虹口高檔樓監(jiān)盤(pán)的匯聚，護(hù)外灘江景更男是誘人因素舅，虹口區(qū)、濟(jì)特別是北外嚼灘的房?jī)r(jià)走敏高已是不爭(zhēng)骨事實(shí)威。掏不過(guò)，在良攪好預(yù)計(jì)的背領(lǐng)后同樣存在展較大市場(chǎng)風(fēng)轉(zhuǎn)險(xiǎn)。“雖然職有規(guī)劃支持浪，但10個(gè)腿月猛漲7成暈確有過(guò)速之粘嫌，透支未盤(pán)來(lái)購(gòu)買(mǎi)力的顛可能性非常爺大珍。望虹口地域差鉗異較大，相長(zhǎng)比起黃金地簽段的北外灘沙及撲四川北路擠，其他虹口嗓板塊就要差交很多，一些渴房型差、單厘價(jià)高、環(huán)境奉欠佳的樓盤(pán)織目前已有疲仔態(tài)。紙北外灘、四公川北路板塊爛情況接價(jià)格變動(dòng)情汁況

自20燥03年下半票年起，虹口卷區(qū)的房?jī)r(jià)已淋接近黃浦、揮靜安等中心毀城區(qū)，北外賺灘規(guī)劃的啟瞇動(dòng)造就了均睜價(jià)1500譽(yù)0元/平方歇米的恒升半盾島國(guó)際中心父大廈，以及回最高價(jià)達(dá)2棋1800元芝/平方米的揭臨潼苑，四置川北路新規(guī)享劃的出臺(tái)使序得國(guó)際明佳信城的大房型托每平方米售黑價(jià)也刑突破鄉(xiāng)萬(wàn)元。未板塊分析

檔：酷該板塊從地剛理位置上說(shuō)礎(chǔ)，算不上中絞心城區(qū)，然額而房?jī)r(jià)卻明錢(qián)顯高于地理浙位置近似的見(jiàn)閘北區(qū)。房資價(jià)上升的主場(chǎng)要原因是四先川北路新規(guī)蹲劃的出臺(tái)和雪北外灘規(guī)劃憤的啟動(dòng)。敏顯然，板塊凍價(jià)格已過(guò)渡槐透支市政規(guī)傷劃的利好因圓素，隨著今少年大體量的粱經(jīng)濟(jì)適用房奪及周邊區(qū)域及的新房源上植市，如此高井價(jià)能否保持社甚至繼續(xù)攀匆高值得懷疑烏。涼城板塊疤價(jià)格變動(dòng)情動(dòng)況白：艷

一品新筑饞2003年譽(yù)8月均價(jià)僅電為5800械元/平方米暈，到年末上肯升至700驗(yàn)0元/平方賴(lài)米糊且銷(xiāo)售一空擱；召良辰世家貞2003年辣9月均價(jià)5坐500元/摸平方米，1川2月中旬脈最后一批浪房源推出時(shí)嘴均價(jià)升至6期400元/齊平方米勇；而豐華家轎園今年初開(kāi)郊案即摸高至壓7000元它/平方米。萌板塊分析責(zé)：型

在北外灘律、周家嘴路制沿線樓盤(pán)售緊價(jià)大幅上揚(yáng)魔的影響下，設(shè)作為區(qū)內(nèi)房湖產(chǎn)起步最晚愿、硬件配套續(xù)最差的樓市媽?zhuān)茏?003膊年年中起也廣頻頻上演“逼房?jī)r(jià)三級(jí)跳撓”，在區(qū)域占內(nèi)交通、生懷活配套都沒(méi)炎有明顯改善呢，近期又無(wú)盈市政利好消尋息且年末供組需平衡的情榆況下，如此愈漲價(jià)，只能側(cè)說(shuō)是借了自旨己身處“虹雖口”的光。四平板塊裂價(jià)格變動(dòng)情胳況礙：蛾

位于四平翻路四達(dá)路口固的世博花園閥2003年欺9月中旬近名售罄時(shí)全裝沃修房均價(jià)在探8500元如/平方米左苦右，而同時(shí)幟位于四平路田新港路口的嘴金軒大邸尾甘盤(pán)均價(jià)在7嫌000元/件平方米左右條，虹口足球脅場(chǎng)附近的花要園城二期9賄月底均價(jià)8貢000元/酸平方米左右患，而術(shù)花園城欣三蝦期灣下月開(kāi)案價(jià)友格為920奪0鼓—掀10000稱(chēng)元/平方米餡。某板塊分析浮：本板塊尚

2003嗚年雖然也經(jīng)煩歷了較大漲符幅，但其中足大部分的上剃漲是基于全廁市樓市價(jià)格斥整體上揚(yáng)違，恒同時(shí)房源供樣不應(yīng)求的情債況，于而且勻在交通、生再活配套設(shè)施購(gòu)方面都比較草便利，以這慶個(gè)售價(jià)來(lái)看隨，附相對(duì)本區(qū)域殼其它板塊，圓泡沫較少。家5、競(jìng)爭(zhēng)性清樓盤(pán)研究勻我們椅對(duì)虹口足球剝場(chǎng)及四川北贊路周邊的項(xiàng)非目進(jìn)行了市仆場(chǎng)調(diào)查，選第取和嘉和大圈廈接近的樓攜盤(pán)進(jìn)行逐一雀比較如下：高級(jí)住宅弓凱潤(rùn)金城，搞四川北路東匪寶興路，共吼4棟，3棟恰住宅，1棟燃商辦（1帆—貍5樓為商鋪磚），現(xiàn)出售尸2號(hào)樓住宅艱（共28層蠶），建筑面準(zhǔn)積：75.盛61本—防178.4庫(kù)平方米村，價(jià)格：1敏2600閥—腹17200帆元/平方米搬；余簡(jiǎn)評(píng)：位置鎮(zhèn)目前成熟（茅位于四川北視路北段商業(yè)狹區(qū)），物業(yè)情價(jià)值應(yīng)高于亭嘉和大廈。欣花園城三期枯，滅花園路中山刃北一路，住饅宅小區(qū)，建設(shè)筑面積：昆100平方所米鉤左右，價(jià)格仇：1000陜0元/平方碰米（平均）氧；蠢簡(jiǎn)評(píng)：位置哈處于內(nèi)環(huán)線灑外，目前和壓嘉和大廈位瓣置不相上下好，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看瀉位置比較適釘合住宅，商桶務(wù)氛圍遜色孟于嘉和大廈奪所處區(qū)域，云價(jià)值應(yīng)低于仇嘉和大廈。酒店式公寓送國(guó)際明佳城股，四川北路畢公園內(nèi)湖畔堤（衡水路）仙，31層，賠以60平米殲的小戶型為縮主，全裝修篩，價(jià)格：1弄5000元握/平方米，偵該項(xiàng)目已基頁(yè)本售磬；租簡(jiǎn)評(píng)：位置秒佳，位于四融川北路的綠虹地邊緣，鬧出中取靜，但冰交通條件欠姿佳（周?chē)凤L(fēng)比較窄）；踢目前價(jià)值應(yīng)系高于嘉和大電廈；絨民達(dá)大廈，新四川北路多鹿倫路口，戶秘型面積：正50平方米屋左右，價(jià)格目：1300偏0元/平方兄米；櫻簡(jiǎn)評(píng)：多倫都路是上海保折護(hù)的文化舊臣里，比較有纖文化氣氛，斜但出行、環(huán)話境都略遜色燃于嘉和大廈呀，價(jià)值比較拜接近。商鋪鑼榮欣大廈，價(jià)四川北路多姿倫路路口，佳2具—乘4樓是商鋪慧，2樓租金里：6.5百—雜7元/m肌2牛天，售價(jià)：瓣28000亂元/平方米游位置目前優(yōu)水于嘉和大廈闊，但是發(fā)展呀潛力不足；瓦根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)畏價(jià)，最高價(jià)商是2800基0元/平方賴(lài)米，估計(jì)均斥價(jià)在260托00元/平價(jià)方米左右濃6、本項(xiàng)目啟業(yè)態(tài)定位定嘉和大廈已疊經(jīng)開(kāi)工建設(shè)屋，功能定位乏完成。其辦值公樓定位于辰全裝修的S開(kāi)OHO辦公譽(yù)和酒店式公新寓，2層裙分房為商場(chǎng)，表定位是合理拌的。談7、本項(xiàng)目番價(jià)格定位暮通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)猶項(xiàng)目目前市踏場(chǎng)價(jià)格的分突析，我們認(rèn)滅為，嘉和大冠廈目前定位旅于SOHO邁辦公和酒店借式公寓，其趴?jī)r(jià)值應(yīng)略高雞于住宅的價(jià)評(píng)值（住宅價(jià)倒格在100啦00愉—柜15000匠元/平方米遠(yuǎn)），與現(xiàn)有慚的兩幢酒店抖式公寓售價(jià)昨基本持平（溉13000逆—徹15000出元/平方米暈），商鋪目每前的售價(jià)略包低于四川北央路的價(jià)格（潮四川北路北忙端2600恨0元/平方掃米）。迷據(jù)此，我們鏟認(rèn)為嘉和大枯廈依托魯迅騾公園附近成些熟的商業(yè)生嶄活、虹口足杜球場(chǎng)交通樞普紐，其SO勻HO辦公和圣酒店式公寓壺，目前售價(jià)捏保守估計(jì)在學(xué)12000愧元/平方米碗，有達(dá)到1弓5000元祖/平方米的撲可能（視房制地產(chǎn)市場(chǎng)趨葵勢(shì)而定）；約商鋪價(jià)格目盒前保守估計(jì)冷在2500那0元/平米慣左右，隨著功交通樞紐的唐完成、商業(yè)啦街的延伸，纏價(jià)值會(huì)有大鎖幅提升。純?nèi)?、?xiàng)目可捕行方案諒本合作項(xiàng)目顆可行的方案亂為：新方案一：收降購(gòu)上海家合畜置業(yè)有限公株司50%股扒權(quán)，股東數(shù)撈至少三家，仍保證我公司奉相對(duì)控股顧對(duì)上海家合晝置業(yè)有限公永司進(jìn)行審計(jì)迷、資產(chǎn)評(píng)估代；兩原股東轉(zhuǎn)讓難50%股權(quán)脆給我公司；謎我公司對(duì)家遺合置業(yè)公司梢投資，退出貧股東收回投亞資；銹項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和籠收益由新股膜東按照股份映各自承擔(dān)和且享受。虛方案二：上跪海家合置業(yè)吐增出資擴(kuò)股（擴(kuò)眨100%）席，我公司作陽(yáng)為新投資方頑進(jìn)入，控股望50%眼對(duì)上海家合蓋置業(yè)有限公偉司前面投入基的資金（1遮6000萬(wàn)螺元）進(jìn)行審頃計(jì)，同時(shí)獲肚取大量的公猾司資料；撈上海家合置求業(yè)聚增資擴(kuò)股，老從1500繞萬(wàn)元增到3蜘000萬(wàn)元政，我公司注完入注冊(cè)資金水1500萬(wàn)就元，持家合非置業(yè)50%喝股權(quán)，并入暈主董事會(huì)；司以審計(jì)結(jié)果繩為依據(jù)，我劑公司繼續(xù)對(duì)蔥家合置業(yè)投熟資，達(dá)到其魂他股東先期管投入的資金敏量（160法00萬(wàn)元）籍后，各股東火按比例出資故，預(yù)計(jì)到時(shí)桶已經(jīng)拿到土墓地證，可以殿融資或預(yù)售散，家合置業(yè)些可以自身運(yùn)疼轉(zhuǎn)。慕項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和披收益各股東博按照股份各枕自承擔(dān)和享曬受。方案比較：障相對(duì)于方案潔二，方案一嘉有如下缺點(diǎn)查：天操作周期長(zhǎng)眉，涉及到資退產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)那權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄召Y產(chǎn)評(píng)估勢(shì)不必產(chǎn)生資產(chǎn)壇溢價(jià)，對(duì)方壤操作比較難腦（原價(jià)轉(zhuǎn)讓秀），對(duì)我公輕司增加投資箭成本；濫退出股東的逢投資退出，夜增加了我公恩司對(duì)項(xiàng)目的浙投資資金（汪具體金額目柿前不詳）。建議方案：丸目前按照方景案二的方向類(lèi)努力，在談?wù)兄邪l(fā)現(xiàn)問(wèn)垃題再行研究米決策。糧項(xiàng)目的設(shè)計(jì)青方案略。紙四、財(cái)務(wù)分跌析絲本項(xiàng)目為收六購(gòu)之在建項(xiàng)劃目，所以很這多的成本預(yù)康測(cè)基于項(xiàng)目污的現(xiàn)狀，而椅且由于項(xiàng)目林土地非招標(biāo)轎出讓地塊，欄涉及到居民禍和單位動(dòng)遷受，成本預(yù)測(cè)拼的準(zhǔn)確性較很差。故而成但本預(yù)測(cè)基本暫上根據(jù)上海擇市目前一般蹲行情，但加坦大不可預(yù)見(jiàn)玻費(fèi)比例。成本預(yù)測(cè)凡土地成本（猾含動(dòng)遷費(fèi)用瘡和土地出讓盒金）真合同動(dòng)遷費(fèi)歐用傳按照上海家曲合置業(yè)有限廳公司與上海冤市軌道交通皇虹口區(qū)指揮互部簽訂的《腿房屋拆遷合絨同書(shū)》及補(bǔ)抽充協(xié)議，本柏項(xiàng)目的全部捎動(dòng)遷費(fèi)用為兼8850萬(wàn)久元（不含膠窯帶股份范圍天內(nèi)的拆遷）澆；跟實(shí)際動(dòng)遷情丸況館按照三九科玉技的于董介畫(huà)紹，預(yù)計(jì)本蜂項(xiàng)目的動(dòng)遷糠費(fèi)用達(dá)到1辱1000萬(wàn)城元左右；堵按照市場(chǎng)行褲情估計(jì)的動(dòng)爭(zhēng)遷費(fèi)用懶從市場(chǎng)行情繳結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)留秋下的居民住歌宅情況估計(jì)根：禮新工房11版4戶萍×響40萬(wàn)元/臉戶=456進(jìn)0萬(wàn)元，雀新里171證戶塊×尸33萬(wàn)元/達(dá)戶=564像3萬(wàn)元，播個(gè)體工商戶盆營(yíng)業(yè)補(bǔ)償4盞戶薄×廳50萬(wàn)元/省戶=200敬萬(wàn)元，捷其他非居住浩房屋補(bǔ)償費(fèi)破444萬(wàn)元逮（合同數(shù)）趕，盼代理經(jīng)租1庫(kù)13萬(wàn)元（萌合同數(shù)），站拆除范圍內(nèi)毫的環(huán)衛(wèi)設(shè)施葬費(fèi)5萬(wàn)元（象合同數(shù)），靈膠帶股份范要圍內(nèi)的拆遷庭費(fèi)用：20月00萬(wàn)元（廢合同數(shù)）疼總計(jì)動(dòng)遷費(fèi)厚用為：12請(qǐng)521萬(wàn)元飄考慮市政動(dòng)鳴遷的成本控兇制力度，該浮項(xiàng)目的動(dòng)遷贈(zèng)費(fèi)用估計(jì)在蕩11000孩萬(wàn)元左右可喜以完成。躍開(kāi)發(fā)商介紹傅的土地出讓睜金龍按照三九科債技的于董介芽紹，預(yù)計(jì)本怕項(xiàng)目的土地神出讓金在3泳000萬(wàn)元馬以?xún)?nèi)；土按照市場(chǎng)評(píng)蛛估價(jià)計(jì)算忌虹口區(qū)目前飛的土地價(jià)值莊評(píng)估約為2碌0000元頭/平方米，純扣除動(dòng)遷費(fèi)臉用外的價(jià)值久約8000作—涂10000糧元/平方米真（即600冶萬(wàn)元/畝左固右），按照延30%計(jì)算漿土地出讓金令：銀10000古元/平方米截×趨30%幸×苦9555平高方米=28籍66.5萬(wàn)債元匠土地出讓金語(yǔ)應(yīng)該在30咸00萬(wàn)元以槐內(nèi)（若考慮把土地出讓金謝區(qū)得部分的牢返還，資金漿支出可能在肆2000萬(wàn)杠元以?xún)?nèi)）配套費(fèi)用付本項(xiàng)目為辦械公，其大市萄政配套一般晚在500元回/平方米左右右（各區(qū)的萍市政公司按令照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)狗責(zé)配套；自小配套標(biāo)準(zhǔn)東可以參照住露宅項(xiàng)目，但賺不包干，根夜據(jù)項(xiàng)目的容刮量收取，估憲計(jì)比住宅項(xiàng)暮目高20%放左右：捕220元/懷平方米困×碎120%=超264元/弱平方米幣配套費(fèi)用總拘計(jì)為764部元/平方米墊，764元侵/平方米行×遵52126習(xí).8平方米爪=3982肯.5萬(wàn)元前期費(fèi)用舞按照150蠅元/平方米進(jìn)估算，為7航82萬(wàn)元。建安費(fèi)用謝從上海家合牧置業(yè)公司與殲廣東省第二響建筑工程公著司（滬）簽景訂的《建設(shè)誼工程施工合禽同》可以看布出為最終審戀計(jì)結(jié)算合同息，對(duì)造價(jià)無(wú)罰參照意義；確土建工程：爽2300元嶼/平方米當(dāng)外墻：谷600元/散平方米假一般水電安擴(kuò)裝：75鑄元/平方米首設(shè)備（電梯斜、水泵等）據(jù)：200元寫(xiě)/平方米猶消防設(shè)施：霉125元/樣平方米北精裝修：1笛500元/博平方米（商招場(chǎng)部位除外搶?zhuān)┚憬ò操M(fèi)用總孟計(jì)為480敞0元/平方存米（商場(chǎng)部氏位為330球0元/平方歲米），賢4800元拆/平方米鴨×落44665給.3平方米宴=2143搜9.3萬(wàn)元遺3300元炊/平方米咱×握7461.誤5平方米=擺2462.液3萬(wàn)元墻旗共：2征3901.買(mǎi)6萬(wàn)元笛管理費(fèi)用：兩1500萬(wàn)神元馬財(cái)務(wù)費(fèi)用：蠢700萬(wàn)元趁（目前沒(méi)有澇產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)覽用，預(yù)計(jì)貸喬款1000省0萬(wàn)元，使叛用1年）腎銷(xiāo)售稅費(fèi)（州6%計(jì)，因悠家合置業(yè)公映司可以返還部營(yíng)業(yè)稅50著%）：驢酒店式公寓泛（除44000展平方米誠(chéng)）按照12麥000元/極平方米計(jì)算約，銷(xiāo)售收入鞏52800疊萬(wàn)元，銷(xiāo)售扁稅費(fèi)316允8萬(wàn)元；淺商場(chǎng)（安8000平圍方米灘）按照25守000元/足平方米計(jì)算志，銷(xiāo)售收入加20000尾萬(wàn)元，銷(xiāo)售趟稅費(fèi)120凍0萬(wàn)元；增地下部分（駁略）旺總計(jì)436嬌8萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)擠按照土地費(fèi)扮用、建安費(fèi)綢用、配套費(fèi)層用之和的1譽(yù)0%計(jì)算，圣為：418腳8.4萬(wàn)元訓(xùn)成本預(yù)測(cè)總胞計(jì)為：53土812萬(wàn)元事，單位地上廚建筑面積成犬本：103濕23元/平尖方米利潤(rùn)分析銷(xiāo)售收入看酒店式公寓枕：5280閉0萬(wàn)元（1喚2000元遺/平方米）蒼商場(chǎng)：20誕000萬(wàn)元航（2500偶0元/平方勾米）名銷(xiāo)售總收入監(jiān)：7280劃0萬(wàn)元（未輸計(jì)入地下商讓場(chǎng)部分、車(chē)冶庫(kù)部分的收炮入）咽項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成嗓本：538煙12萬(wàn)元帳稅前利潤(rùn)：趁18988張萬(wàn)元群稅后利潤(rùn)為幫：1272叫2萬(wàn)元（雖輕然該公司有賠地稅返還5糞0%的優(yōu)惠用，但估計(jì)比差例較?。┚╉?xiàng)目進(jìn)度安污排氧本項(xiàng)目的東芝樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)喘封頂，目前狐居民動(dòng)遷尚成余28戶；旗在資金到位極的前提下，丙預(yù)計(jì)動(dòng)遷于炭1個(gè)月到2缸個(gè)月內(nèi)結(jié)束巾；預(yù)計(jì)9月張底可以辦理未土地證；菌東樓繼續(xù)進(jìn)租入安裝工程艱，預(yù)計(jì)年底營(yíng)基本竣工，角2005年喪5月交付；吵西樓在動(dòng)遷害結(jié)束后，預(yù)里計(jì)于10月悄份開(kāi)工，2肯005年年互底結(jié)構(gòu)封頂鏈，2006犬年年底竣工鞏交付。覺(jué)現(xiàn)金流量分別析顯目前沒(méi)有獲恐得對(duì)方項(xiàng)目格的詳細(xì)資料艷，無(wú)法排出覽詳細(xì)的現(xiàn)金構(gòu)流量表，但思是根據(jù)介紹潮、資料和現(xiàn)傻場(chǎng)情況，可碼以得出大致拆的現(xiàn)金流量避計(jì)劃為：閑2004年等9月：怎動(dòng)遷款支付伐完500充0萬(wàn)元脾土地出讓金流支付摟3000萬(wàn)潔元范設(shè)備采購(gòu)支制付幻2000址萬(wàn)元禍（目前東樓火結(jié)構(gòu)封頂，沫但無(wú)資金進(jìn)圖行設(shè)備、裝臨飾材料采購(gòu)草，工程進(jìn)展典緩慢）公其他遙惜信1000萬(wàn)聰元掌2004年季4季度：討項(xiàng)目融資流公入稻12000昆萬(wàn)元慚工程款支付鐮姥2000神萬(wàn)元兆設(shè)備款支付兄垂1000眾萬(wàn)元延歸還原股東簽投入資金蟻5000萬(wàn)敏元悠（假設(shè)我公閣司投入11衣000萬(wàn)元防后獲得貸款于，原股東對(duì)毀等應(yīng)在項(xiàng)目寺中投入11準(zhǔn)000萬(wàn)元親，收回投資這款5000必萬(wàn)元）鬧配套等駛棋1樓000萬(wàn)元寺2005年遼1季度：欺工程款等支夢(mèng)付誠(chéng)20商00萬(wàn)元哀2005年訓(xùn)2季度：?jiǎn)书_(kāi)等始預(yù)售立預(yù)棄售回籠款用缺于工程建設(shè)投資收益漠據(jù)介紹，家罷合公司已經(jīng)獨(dú)投入160診00萬(wàn)元（略最終需審計(jì)琴），其中動(dòng)三遷支付57乳00萬(wàn)元；講新加入資金勸以50%的辯股權(quán)對(duì)等投倉(cāng)資，也即1融6000萬(wàn)顏元，其中在商投資滿11毅000萬(wàn)元機(jī)后即可得到灣土地證（四無(wú)證齊，其中穩(wěn)約5000緞萬(wàn)元的動(dòng)遷鎮(zhèn)資金、30點(diǎn)00萬(wàn)元的陶土地出讓金癢），即可融類(lèi)資或可預(yù)售缺。從目前信唐息來(lái)看，短事期內(nèi)需支付玉16000系萬(wàn)元，實(shí)際析占用資金約豆11000序萬(wàn)元。管以1600庸0萬(wàn)元的投撤資額計(jì)算，示占用2年半腫時(shí)間，其稅格后收益為1輩2722萬(wàn)輩元城×蜓50%=6擋361萬(wàn)元池，年投資收縮益率15.歌9%。風(fēng)險(xiǎn)因素邀項(xiàng)目目前的種風(fēng)險(xiǎn)因素主閉要有：魄土地證的風(fēng)芳險(xiǎn)。但該項(xiàng)尊目為敢“氧虹口足球場(chǎng)琴綜合交通樞以紐配套項(xiàng)目零”叨，并且家合猛公司已經(jīng)取肚得了虹口區(qū)焦發(fā)展計(jì)劃委棟員會(huì)的立項(xiàng)標(biāo)批復(fù)、取得召上海市城市榴規(guī)劃管理局宴核發(fā)的《建股設(shè)用地規(guī)劃色許可證》、撒虹口區(qū)建設(shè)迷和管理委員撥會(huì)與家合置飾業(yè)簽訂的投游資協(xié)議、上燃海市建筑業(yè)饅管理辦公室允簽發(fā)的《建概筑工程施工華許可證》等珍，對(duì)方介紹焦的政府允諾屬進(jìn)行土地邀唐請(qǐng)招標(biāo)的事踩項(xiàng)基本可以睬從上述這些址資料中得到國(guó)證實(shí)，預(yù)計(jì)忙在動(dòng)遷結(jié)束驅(qū)后即可通過(guò)頁(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)的冠方式獲得本站項(xiàng)目的土地?fù)崾褂脵?quán)；叔開(kāi)發(fā)成本的四風(fēng)險(xiǎn)。我們哲實(shí)地查看了番動(dòng)遷進(jìn)度，俘在基地里面宜留有為數(shù)不饑多的零星居垮民，并據(jù)介類(lèi)紹本項(xiàng)目動(dòng)需遷共有12墨個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)緊，8個(gè)還沒(méi)孕有使用，從錦市政動(dòng)遷的橋力度等方面涌考慮，動(dòng)遷她成本和動(dòng)遷壤進(jìn)度應(yīng)該能陪得到保障；史但是對(duì)項(xiàng)目溜與地鐵通道蔬建設(shè)的成本越關(guān)系，目前趟沒(méi)有得到資豈料，需進(jìn)一咬步核實(shí)；芝市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。狐該項(xiàng)目地段克優(yōu)越，而且著有四川北路鋪的延伸概念研、交通樞紐窯（設(shè)計(jì)客流紅量5000曲0人次/天租）概念、對(duì)借面五星級(jí)酒要店、大型立葵體停車(chē)庫(kù)等匹的項(xiàng)目組合尸，市場(chǎng)推廣嶄的風(fēng)險(xiǎn)很小俯，而且本報(bào)蘆告提出的市最場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)僅僅立足于目前育虹口足球場(chǎng)自商圈的現(xiàn)狀與，沒(méi)有考慮把將來(lái)幾年的拍快速增長(zhǎng)，訴所以項(xiàng)目的賠市場(chǎng)前景比良較樂(lè)觀。恨收購(gòu)公司風(fēng)團(tuán)險(xiǎn)。收購(gòu)公賽司的主要有箱兩項(xiàng)紀(jì)—長(zhǎng)或有負(fù)債風(fēng)高險(xiǎn)和人員安術(shù)置風(fēng)險(xiǎn)，或承有負(fù)債我們答可以在收購(gòu)層過(guò)程中讓對(duì)獵方