萬祥御龍灣項目定位發(fā)展戰(zhàn)略報告

萬祥萬祥御龍灣項目定位發(fā)展戰(zhàn)略報告WANXIANGDIJINWANXIANMUDINGWEIJIFAZHANGZHANLIUBAOGAO搬第一部分（麥PART暈A）充沈陽市房地應產(chǎn)市場總體暢情況分析演一、沈陽制市概況包郊沈陽是遼寧允省的省會，咱東北地區(qū)的循經(jīng)濟、文化梯、交通和商工貿(mào)中心，中僚國的工業(yè)重仇鎮(zhèn)和歷史文虎化名城。沈棚陽現(xiàn)轄九區(qū)躍一市三縣，污總面積1.諒3萬平方公詢里，市區(qū)面喘積3495銹平方公里。挺總?cè)丝?2娛0.4萬人播，市區(qū)人口史506.6我萬人。沈陽紀位于北緯站41夾°區(qū)11'塘5l壘"-43砌°熟2'13"長，東經(jīng)廟l22駁°傳25'9"尿-123續(xù)°喜48'24苗"料。地理位置：洋位于遼寧省賺中部。在東探經(jīng)122度犧25分9秒哨至123度劈48分24臟秒、北緯4刺1度11分潛51秒至4養(yǎng)3度2分1紅3秒之間。佛以沈陽為中誕心的15煮0公里的醋半徑內(nèi)形成府了鞍山、本恨溪、撫順、貞遼陽、鐵嶺抬、營口等它世界上罕見欣的城市群。餅大連港、營騙口新港、錦狗州港距沈陽知不超過4蒸00公里故。交通區(qū)位：考沈陽是聯(lián)系撒東北地區(qū)和舒關內(nèi)的交通磨樞紐，鐵路算密度居全國睜之首。沈山敢、長大、沈何丹、沈吉等咳六條鐵路匯臨集沈陽并通戶向四面八方他。公路總里蝶程5080值公里，由沈駛陽至北京、框沈陽至大連遷、沈陽至撫仗順、沈陽至影本溪、沈陽曠至長春以及蠶繞城高速公蒜路和二環(huán)路統(tǒng)構(gòu)成的環(huán)繞化沈陽，連接汽海港、空港踩的勻“雞三環(huán)五射另”脂高速公路網(wǎng)舌已經(jīng)形成。銹民航從沈陽獲過港航線有浪67條，通弄往國際及國延內(nèi)各大中城架市氣候特征：鉤沈陽屬北溫票帶半濕潤大翅陸性氣候，脫受季風影響餐，降水集中舍，四季分明渴。全年平均館氣溫8.購30C，貝最低氣溫零加下28.扒5層°掩C，最高頑氣溫36年.1踩°茄C，年降塵水量50景1.5毫逗米，無霜期囑l83罰天。歷史文化：鎖沈陽因地處法渾河(古稱逃沈水)北岸躁而得名。公奴元前300溉年(燕昭王豎十二年)建廚立候城，沈澆陽建城已有抓2300余嫂年。沈陽素監(jiān)有白“顛一朝發(fā)祥地狐，兩代帝王志都委”單之稱。16敢25年，清泥太祖努爾哈狐赤遷都于此面，更名為盛星京。163串6年，皇太廣極在此改國牢號為垂“沙清?！甭?，建立清王倚朝。164拋4年，清軍雞入關定都北牙京后，確定壟盛京為陪都陡。1651蠻年設立奉天蟲府。194教5年復稱沈慘陽市。城市榮譽：腔國家環(huán)保模富范城市、國晴家森林城市輪、沈陽躋身基2004年屈“篩中國十大最晶具經(jīng)濟活力奏城市男”螞行列、沈陽魚故宮、昭陵款、福陵被世嫂界遺產(chǎn)委員杯會確定為棒“其世界文化遺擔產(chǎn)仆”茶、輕“并中國歷史文澡化名城虎”嶺、濕“住國家環(huán)境保寬護模范城市各”勿、200略4年C朗CTV評致選的全國十織大曠“濱最具經(jīng)濟活抖力城市糞”窩、2004備年國家環(huán)雖?？偩止颊吹娜珖蟮隆被察o城市勞”退、200鈴4年國家紡統(tǒng)計局公布含的全國十大翻“醉綜合實力百難強城市見”攜、悟“世中國優(yōu)秀旅清游城市已”齊、剃“傲國家園林綠證化城市買”育、侍“唱全國科教興演市先進城市侄”件、啊“斯全國雙擁模忘范城市瓣”帥、沈河區(qū)被忍國家評為揚“帳全國投資環(huán)鴿境誠信安全牧區(qū)突”凱、沈陽被國且際園藝者協(xié)瞞會（AI迫PH）確革定為20目06世界偵園藝博覽會濟舉辦城市。慎二、遵沈陽使市總體社會體和經(jīng)濟發(fā)展卻概況遣2.1州綜合實力明揉顯提升勿、未來成長鈴性高儲。盆2005年忙地區(qū)生產(chǎn)總文值實現(xiàn)22壘40億元，限比2000刪年翻一番，尚連續(xù)5年保絮持兩位數(shù)增行長，年均增石長13.8惠%；地方財搞政收入實現(xiàn)浴181.5它億元，按可蚊比口徑是2約000年的臂3.8倍，跌年均增長3腳0.6%；篇全社會固定孤資產(chǎn)投資累肯計完成36冤22.5億設元，年均增盯長39.1忠%；

社會貞消費品零售柔總額實現(xiàn)9尸15.1億吐元，年均增愉長11.7粥%。城市綜質(zhì)合實力顯著稱增強，競爭要力排名由2米000年全巡國第14位祥躍升到20劑04年第8頑位，綜合經(jīng)挎濟實力排名信由第23位聞躍升到第1肯0位。區(qū)將為房地產(chǎn)慢發(fā)展帶來強辜大的宏觀經(jīng)師濟支持。抽2.2傘工業(yè)基地效胳益不斷增強撫、形成繩四大工業(yè)經(jīng)撓濟布局懷。肉2006峰規(guī)模以上工鳳業(yè)總產(chǎn)值實錘現(xiàn)2288闊.6億元，終年均增長2跳3.5%。裁工業(yè)經(jīng)濟效蹲益綜合指數(shù)忽達到141槽.3％，同休比提高9.杏4個百分點穴。冶預期中2005-詠2023年哥沈陽市德高新技術(shù)產(chǎn)音業(yè)產(chǎn)值占工灰業(yè)總產(chǎn)值的裙35%罵，畢現(xiàn)代和新興堆服務業(yè)占服膏務業(yè)比重提碌高到53%纖。全2007年膨全市規(guī)模以堪上工業(yè)總產(chǎn)以值達到40音00億元，靠到2023果年達到80框00億元，干躋身國內(nèi)工難業(yè)強市行列緊。寒沈陽目前已界基本形成東滅部汽車、西雜部重化、南掩部高新技術(shù)滑和北部農(nóng)產(chǎn)票品加工四大建工業(yè)經(jīng)濟布三局。指2.3虛新的城市發(fā)磁展格局形成取。偵傳統(tǒng)服務業(yè)訊持續(xù)升級，幟現(xiàn)代服務業(yè)腳加快發(fā)展。員城市發(fā)展空尾間和產(chǎn)業(yè)布熟局調(diào)整取得責重大進展，久渾南新區(qū)、照鐵西新區(qū)、影農(nóng)業(yè)高新區(qū)滴等6大區(qū)域擇開發(fā)建設成好效顯著，東械西南北中各弓具特色的發(fā)鉤展新空間基壓本形成，經(jīng)圣濟發(fā)展的后寸勁進一步增澇強。喝2.4匯發(fā)展?jié)摿拮啻?，披對?nèi)對外開京放成果豐碩繳。激2000年飲到2005而年竭引進投資5賄00萬元以碗上的新項目秧4600多旺個，引進內(nèi)厭資1000脊億元，20抱05年實際圓利用外商直扯接投資21念.2億美元梯，按可比口廈徑比200鉛0年增長4祥倍可，占全省的逐60％以上架，躋身20哭04年“中灘國十大最具阻經(jīng)濟活力城叫市”行列。素2005年焦新批外商投勇資項目90需1個，合同濕外資額61襪.2億美元講。目前已有私44戶世界塵500強企渠業(yè)在我市設餐立了63家行企業(yè)。張士屯、渾南兩個累出口加工區(qū)尖和蘇家屯保你稅物流中心暈的建設，將鎖成為周邊城菌市發(fā)展進出跨口貿(mào)易的“丘內(nèi)陸港”。驕2.5城市拔環(huán)境改善，闖居住型城市攝基礎形成抗。傍5年累計投所入433億月元，用于基軟礎設施建設傻和城鄉(xiāng)環(huán)境粒治理。建成杯區(qū)綠化覆蓋候率達到40爹.65%傘，綠地率達回到35.9靠7％蔬，騾人均公共綠素地面積達到輛12平方米歷。全市污水碑處理能力提浙高到127貌萬噸／日，忠污水處理率凍和生活垃圾征無害化處理隸率分別達到化81%和1可00%，大諒氣優(yōu)良天數(shù)父由2000買年的73天確增加到31捎7天。獲“寸國家環(huán)保模更范城市”和汪“國家森林遣城市”等榮淚譽稱號。晶2.6凳金融業(yè)運行紗平穩(wěn)貌，為房地產(chǎn)緞建立宿了哨良好的融資磨基礎冬。于2005私年裁年末全市金次融機構(gòu)本外召幣存款余額氏3697億鞋元，貸款余伯額2356柏億元，同比籍分別增長1偵4.1％和萄14.1％羊。繼200貌4年韓國韓患亞銀行之后桂，去年又有傷韓國中小企鬧業(yè)銀行和日摸本東京三菱迎銀行兩家外杯資銀行進入腐沈陽窩市。墓沈陽金融機懷構(gòu)密度和資規(guī)金總量居東她北之首，全究國15個副躬省級城市第魔六，初步建謎立起東北地貿(mào)區(qū)的金融中艷心。怪2.7病居夜民生活水平先逐年提高。橡2005年暴城市居民人蘭均可支配收蕉入達到10物098元，股農(nóng)民人均純盛收入達到5漿050元，失2000到燙2005年儉年均分別增閥長11.5宣%和10%藏。悟職工平均工限資由699選5元提高到續(xù)16025即元，年均增圍長18％；貸城市居民人捆均住宅建筑柱面積由17米.4平方米逢提高到23秤.2平方米服。被據(jù)預測，校到2023濁年霞城市居民人走均可支配收置入達到18妄000元，遮農(nóng)民人均純株收入達到9嘆000元，永城鄉(xiāng)居民家買庭恩格爾系肉數(shù)下降到3賣5%以下，巖城市居民人舉均住宅建筑隨面積達到2軌8平方米睡，新增積需求弓總量約為黨4000萬歐平方米住宅據(jù)?；⒕用裣M結(jié)慚構(gòu)晨將綢發(fā)生明顯變籌化，消費檔恰次不斷提升守，住房、汽辦車、旅游等捎消費熱點正恨在形成。人僅均期望壽命嚼達到75歲翁。洽2.8魯城市功能全惡面提升。干城鎮(zhèn)化率達摩到70%以橫上，建成區(qū)拾面積擴大到抬450平方移公里。與現(xiàn)昌代化大都市唐相適應的基撞礎設施框架穩(wěn)體系基本形寬成，中心城傾市的輻射力赴和綜合服務摸功能顯著增冊強，遼寧中酬部城市群（毅沈陽經(jīng)濟區(qū)君）一體化建霉設取得實質(zhì)連性進展，初干步建立全國途一流的對外敲開放、總部頸經(jīng)濟、技術(shù)遷創(chuàng)新和現(xiàn)代圖人才高地。蔑2.9倦未來大型企待業(yè)持續(xù)增加電，潛在房地排產(chǎn)需求總量里巨大。欠沈陽四大研置制基地：拼世界最大的籮機床研制基御地斯、艷通用機械研陶制基地彩、椅輸變電產(chǎn)業(yè)痕基地緒、塘整車系列及航零部件產(chǎn)業(yè)典基地縮。醋五大工業(yè)園器區(qū)：借沈西化學工星業(yè)區(qū)、鐵西疲先進裝備制肯造核心區(qū)、攏德國國際工牽業(yè)園、新加幟坡工業(yè)園、產(chǎn)臺灣工業(yè)園拘。慰七大眾產(chǎn)業(yè)集群石：饑通用機械和逗汽車零部件如產(chǎn)業(yè)集群翻、棄渾南新區(qū)數(shù)兇碼產(chǎn)業(yè)集群禾、難于洪家具產(chǎn)鞋業(yè)集群和東歐北家具集散晴中心睡、勇東北瓷都屠、艙東陵鞋業(yè)產(chǎn)膝業(yè)集群毯、崖新城子農(nóng)產(chǎn)見品深加工產(chǎn)街業(yè)集群背、賽康平塑編、大蘇家屯鋼管尤、遼中不銹擋鋼、新民醫(yī)苗藥、輝山農(nóng)算業(yè)高新區(qū)食染品加工等產(chǎn)恩業(yè)集群。揭基地、工業(yè)吉區(qū)、產(chǎn)業(yè)集典群的建設將襖產(chǎn)生超百億間元舉企業(yè)忠，領高素質(zhì)就業(yè)袍人口大量增板加，店潛在房地產(chǎn)琴需求總量巨詳大。宗2.10房羨地產(chǎn)投資穩(wěn)甚步增長。就城鄉(xiāng)商業(yè)購餐銷兩旺，新應型商業(yè)業(yè)態(tài)應不斷發(fā)展。靜去年共引進誠500萬元府以上的商業(yè)編項目517后個，總投資割額164億前元陵。仍房地產(chǎn)投資群保持平穩(wěn)健干康發(fā)展的態(tài)畢勢。全年向房地產(chǎn)開發(fā)鄰投資完成4愉13.6億宵元丟，同比增長公20.7％聞；交易面積給900萬平兔方米，交易驢額300億變元，同比分許別增長17際％和22％買。城市人均粥住宅建筑面兇積由17.圍4平方米提城高到23.瘋2平方米。廁特別是由于都沈陽城市的優(yōu)升值，帶動芬了房地產(chǎn)的還升值，商品牢房平均價格證由2000怠年的254頁6元／平方媽米提高到拳05字年的遲3333元掛／平方米習。珍《咐沈陽十一個誦五年規(guī)劃綱法要段》轟指出攏未來房地產(chǎn)鼓以滿足中低封收入人群需達求為重點，浪促進房地產(chǎn)掘業(yè)健康發(fā)展當，調(diào)整住房船供給結(jié)構(gòu)，蹄增加普通商夠品住房、中坦小戶型住房杏供應量，加巡快建設長白項和于洪新城伐等現(xiàn)代居住蚊區(qū)。到20脂10年，全脹市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)撲讓年成交面遞積達到20店00萬平方寒米。足2.11城笛市極基礎設施饒優(yōu)化鬼，城市功能件日趨訂完善。魔建成地鐵一謀、二號線，弦2023年敲將謎正式投入運松營，開工建信設地鐵三、處四號線，初投步形成城市退快速軌道交辛通線網(wǎng)結(jié)構(gòu)民。建成沈康炕、沈彰等5贊條高速公路最和京哈、昌茫法等10條午干線、支線小公路；打開瘡“二環(huán)”，埋突破“三環(huán)郊”，新建6稱座跨河大橋賣和2條隧道紹以及新南三警環(huán)高速公路蝴，將原南三刻環(huán)路改建成膠大渾南第二邁條東西干道狹，配套新建秤北部、西部效跨線立交橋我。集中供熱路率達到95障%以上。汪三、橫奠定女東北中心城堪市患地位潤，芬城市功能鼠和競爭力大衫大增強后。清3.1命航空港建設董。貍2005年先新開通了沈杠陽經(jīng)上海至笑倫敦等4條速國際航線和個伊爾庫茨克雙至沈陽定期歡貨運航線，幻使沈陽的國臣際航線總數(shù)仆達到23條憂，進一步確玉立了沈陽空典港在東北地當區(qū)的航空樞哄紐地位。桃鮮仙機場旅客繭吞吐量達到位456萬人異次，同比增膽長9.8％懶；口岸出入速境人數(shù)達到悟68.5萬批人次，增長膠15.9％強。降3.2慮沈西工業(yè)走幣廊游建設塊。梁東起鐵西“暴三環(huán)”，西衰至遼中縣城冤，南起渾河圖，北至秦沈血高速鐵路，煉規(guī)劃總面積卵850平方萍公里，建設扔以先進裝備際制造業(yè)為主傷體的重化工鹿業(yè)基地。把男沈西工業(yè)走旺廊向新民和境遼陽、鞍山城、營口延伸口，最終將其遭建設成為遼春寧重要的工猾業(yè)走廊和全茫國重要的新墨型工業(yè)基地友。弱3.匆3錯大渾南地區(qū)唐建設弊。跡以渾南新區(qū)才為核心，規(guī)蝦劃范圍北至之渾河，西、注南、東至沈照陽市區(qū)界，眠與本溪、遼晃陽、撫順等眼3市接壤，大規(guī)劃總面積變1400平布方公里，建己設新城區(qū)、秧高新區(qū)、物蘭流區(qū)。優(yōu)先罪發(fā)展軟件、恢芯片、通信誘網(wǎng)絡等IT弟產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃嫂建設新城區(qū)拌，奧體中心暴、國際會展略中心、藝術(shù)抓中心等21鴨個標志性、閑功能性重大吐項目建設，蜻使大渾南地坦區(qū)成為現(xiàn)代鄉(xiāng)化的文體中薯心、會展中錄心、航空中姿心和高新技筒術(shù)產(chǎn)業(yè)研制猜出口基地及肯新的經(jīng)濟增紹長區(qū)域。困3.姥4催沈北地區(qū)風建設屠。穗國家級農(nóng)產(chǎn)煤品加工基地輝及沈陽北部噸生態(tài)新城區(qū)襯。成為東北去農(nóng)業(yè)科技成田果研發(fā)中心馬、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)賄品物流中心題。托3.單5謊東部現(xiàn)代旅賺游休閑度假共區(qū)固建設絲。敵東起沈撫市堂界，西至三誓環(huán)高速公路隨、農(nóng)業(yè)高新默區(qū)界限，南與起渾河、北膏至農(nóng)業(yè)高新烈區(qū)、新城子便區(qū)界，規(guī)劃鍛總面積20礙3平方公里巷。依托棋盤沫山國際風景形旅游區(qū)，建淺設東北地區(qū)玻風景旅游度眼假勝地。形率成沈棋路旅核游觀光帶、暖渾河濱水休鄰閑景觀帶、抵世博園特色袋景區(qū)、棋盤青山休閑度假顏景區(qū)、森林區(qū)公園景區(qū)“拼兩帶三區(qū)”跑空間形態(tài)和圣布局結(jié)構(gòu)?？?.禿6罩南北“金廊才”和東西“補銀帶”漢建設嬸。塔延伸南北“曾金廊”，雙扶向突破“三賀環(huán)”，北聯(lián)攻至北部開發(fā)訴大道，南拓聞至南三環(huán)路斜，全長25褲公里，規(guī)劃找面積45平職方公里。建胞設現(xiàn)代服務拐業(yè)聚集區(qū)和除大都市形象義展示區(qū)。在閑“一軸、四日區(qū)、九節(jié)點蔬”的核心區(qū)筒內(nèi)建成百余欄座功能性、餃標志性建筑回，積極引進崇國內(nèi)外知名弓企業(yè)（集團單）來沈設立違地區(qū)總部及勾研發(fā)、營銷政等中心，建礙設東北地區(qū)帝總部集聚地慣。深度開發(fā)脂東西“銀帶開”，在全長眠42公里、虎171平方落公里的規(guī)劃秒范圍內(nèi)，建昆成國內(nèi)最長宣的水岸生態(tài)球景觀區(qū)。開響發(fā)東部智慧戒城、城市新惕都心等五大閑功能分區(qū)，麗綜合利用渾明河灘地資源臣，建設一批攝體育公園和尋休閑廣場。天3.械7曉城市捎區(qū)域空間拓坑展，暴城市吸引力需和幅射力增蛛強。娃遼寧中部城刻市群（沈陽寇經(jīng)濟區(qū)）一傭體化進程建廳設。利用沈先陽未來發(fā)展播的六大重點瘡空間，北聯(lián)果鐵嶺，東（禍南）聯(lián)撫順貪、本溪，南罪聯(lián)遼陽、鞍鋪山、營口，強西聯(lián)阜新，鐮加強城際交禍通、通訊、釀能源、環(huán)保師等重大基礎球設施項目建恢設，推動文寨化、旅游、急信息等資源庫及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)遺的有效對接搭和整合，基運本形成中心者城市的開放唇式發(fā)展布局概。毅第擊二三部分更（PART航駛B俘）匹助沈陽站房地產(chǎn)市場鴉環(huán)境與現(xiàn)狀果1、沈陽整礎體房地產(chǎn)市品場分析訊1.1鼻基本父與濕國內(nèi)房地產(chǎn)邊市場高速發(fā)媽展面同步。腸從02年開壩始沈陽房地任產(chǎn)開始步入決全面恢復期譽，受全國房諸地產(chǎn)開發(fā)大跑環(huán)境的影響跪，沈陽市0造4至05年修進入高速發(fā)繪展期得。學基本與國內(nèi)工房地產(chǎn)市場堪同步快速發(fā)盞展，基于沈鑼陽的龐大的貍?cè)丝诮Y(jié)構(gòu)和晌產(chǎn)業(yè)基礎支需撐，與全國繪大部分城市牌相反，沈陽扒的整體房地激產(chǎn)市場保持嘆比較快速而湖平穩(wěn)的發(fā)展們，泡沫成份太小。蔬2006年烏1挑—嘗2月份，全啄市房地產(chǎn)開姐發(fā)施工面積誓444.8飄萬平方米，哈同比增長1自.04倍，綠房地產(chǎn)開發(fā)島投資完成7宜.1億元，筒同比增長4鑄6.6%。造城鎮(zhèn)住宅建知設投資5.擁2億元，增衫長39.2遼%；施工面春積356.塑8萬平方米哄，增長92鎮(zhèn).6%；竣置工面積15分.6萬平方律米，增長4羊.6倍。2殺006年1旁-3月商品態(tài)房銷售面積祥比去年同期演上漲18.貢8%，交易菌額上漲14宗.3%。餅圖6油沈陽房地產(chǎn)或開發(fā)投資額卡與漲幅豆1.2整校體開發(fā)水平王處于中下游泊、物業(yè)管理撐水平較高肅。己沈陽本地的雖房地產(chǎn)開發(fā)蔑商大多是由博非專業(yè)的私赴營企業(yè)主或萄政府官員轉(zhuǎn)統(tǒng)變而來，缺苦乏雄厚的資漲金實力，沒轎有專業(yè)的開次發(fā)能力與成愚熟的開發(fā)理糕念，缺乏遠栽見與超前的倆思維，整體果開發(fā)水平偏玉低。而開發(fā)詠多為通過歷“圍暗箱操作煌”煮獲取土地、翼以預售樓花際“躬空手套白狼躬”瞞等手段壯進行不規(guī)范貼運作的善“糕暴利模式明”俯，缺乏創(chuàng)新樹的樓盤精品臺與市場亮點訪。荷自萬科、新炭世界及粵、祖浙、閩系發(fā)肆展商進入后艇整體水平提殿高較大。貌物業(yè)管理方降面國際國內(nèi)蒼知名品牌物石業(yè)管理公司城悉數(shù)進駐沈趟陽，如加拿撇大高力國際擦、香港皇冠亡國際酒店管璃理、美國達江波爾酒店管暮理、臺灣麗忘智物業(yè)、第壓一太平洋戴陶維斯、新加便坡CST物針管、中海物穗業(yè)、萬科物客業(yè)等整體水念平較高。千1.3乒沈陽經(jīng)濟的奏快速增長舞，銷售量大巷幅增長，集堡中在覆2500-廊3促3并00元/平貌方米以下的善中啟低價位住宅釋。私200零5蹈年沈陽房地頂產(chǎn)市場取得俗了較好的增伐長，主要體告現(xiàn)在銷售量屆的大幅增長伙，但均價偏挽低，成交多維集中在25搞00嗓-3300織元/以下的如低價位住宅槽。軋和平區(qū)價格敢集中在32獨00元-4朋200元之搏間為主體，充沈河區(qū)32你00元-4積800元之偉間為主體。危渾南新區(qū)為腫2000-莊3300元婆為主體。如思圖所示1，說實際銷售量梯與開發(fā)量之報間差為20建0萬平米左燈右占當年開禽發(fā)總量的3換0%左右。鴉圖7椒竣工面積與黃實際銷售比轉(zhuǎn)圖雨1.4供夕需結(jié)構(gòu)不合宮理，對中高澇檔住宅有需誤求，但缺乏碼有效供應。臉沈陽房地產(chǎn)桶市場供需結(jié)須構(gòu)不合理，賺存在著低檔飽市場供不應般求，中高檔溫市場呈現(xiàn)緩屑慢成交現(xiàn)象花，但實際上蠟市場對中高勢檔住宅是有責需求的，只薯是市場上中辣高檔產(chǎn)品在刮品質(zhì)、規(guī)劃宮、社區(qū)氛圍寇營造等方面息欠缺創(chuàng)新意艦念，性價比豪不高，未能閘獲得消費者賺的認可，缺恒乏有效的供柴應，因而中席高檔市場仍獵存在較大的考需求空間。炎圖8湊沈陽供需市沈場分析唐沈陽中高檔蝕住宅市場（碗4000元腰/平方米以說上）分析拍①銷市場律平穩(wěn)圍，缺乏亮點巖，銷售速度昏緩慢，由產(chǎn)鳥品自身品質(zhì)束的平庸特征符決定了其銷饞售速度緩慢前，價格呈下疏降趨勢。段②勝預計市場占喪有率僅為1青0%以內(nèi)，夠預計200殼6犬年總銷售量便為50萬平緞方米以內(nèi)。確③地沈陽的高收良入人群一般攜都已經(jīng)擁有陪住房，購房禁屬于更換型軋需求，對產(chǎn)抗品性能要求好較高，如要出求環(huán)境優(yōu)美孫、空氣清新竄、配套完美儀、要有與眾圈不同的尊貴板感等等。佩④聾眾多實力雄誕厚的本地和吊外地發(fā)展商位相繼屯兵渾拾南，蓄勢待捉發(fā)，打造各鞭具特色的中巡高檔住宅社順區(qū)。撿⑤奧未來渾南將決會成為沈陽晨中高檔住宅輝的核心發(fā)展蛾區(qū)域。壓⑥競渾南新城居傘住用地為1貞6平方公里守，全部為中穗高檔住宅，氣加上新城周照邊區(qū)域以及庸其它區(qū)域的筋開發(fā)量，中勉高檔住宅未吐來的供應量上將呈飽和狀總態(tài)。悉3、沈陽殲房地產(chǎn)市場佳發(fā)展趨勢怒預測殘：示3.塔1、市場有抵巨大的發(fā)展施潛力禿沈陽作為全長國的重點城便市與區(qū)域中坦心城市，正拔在進行城市耍的轉(zhuǎn)軌，處狗于快速發(fā)展究的時期，市守場承接力較村強?？?.我1.1桃人均GD醉P的增長空若間巨大（目維前為醒3970透美元）吸、未來5年緞為地產(chǎn)高速曲增長期沙。香根據(jù)世界銀防行對40個讀國家的統(tǒng)計蔑分析，房地牢產(chǎn)業(yè)投資會真隨人均國民詳生產(chǎn)總值的幻增加而增加馬，當人均國絡民生產(chǎn)總值模達到600材美元以上時需，住宅建設誕加速發(fā)展，巷房地產(chǎn)成為評國民經(jīng)濟的兩支柱產(chǎn)業(yè)，嫁城市的人均貪GDP50少00-80墨00美元的株區(qū)間，是這屯個城市房地煤產(chǎn)市場發(fā)展瓣最快的區(qū)間賀，腔開發(fā)量劇增餅，直到人均擾國民生產(chǎn)總民值達到80智00妄—和10000許美元時，房箭地產(chǎn)開發(fā)量役才會降下來敢。沈陽市2沾005年人借均GDP達藏到昌3970聚美元，立沈陽即將進萍入房地產(chǎn)市冤場快速發(fā)展售的時期，未泳來幾年甚至礦更長時間房閥地產(chǎn)發(fā)展的拐潛力還很大截。蜜房地產(chǎn)業(yè)至騎少還有20崗年的發(fā)展的訴黃金時期，標未來面5建年將成為是擁沈陽房地產(chǎn)靜業(yè)發(fā)展的高匪潮，市場處惹于準備快速籃發(fā)展階段。晝發(fā)展階段樸啟動階段相平穩(wěn)發(fā)展階險段濕快速發(fā)展階努段常減緩發(fā)展階切段慨人均舒GDP代（美元）絮1000~血3000倆3000~員4000崖4000~惜8000烈8000乒以上罷需求特征校生存需求垃生存、改善巨需求兼有劫改善生活為褲住旱改善需求為母主艘發(fā)展特征恰超速發(fā)展茶單純數(shù)量型隔平穩(wěn)發(fā)展去.侍以數(shù)量為主惰，數(shù)量與質(zhì)亭量并重歸快速發(fā)展，該以質(zhì)量為主哲，數(shù)量與質(zhì)跌量并重位緩慢發(fā)展殺綜合發(fā)展型喝圖9厭：莫判斷房地產(chǎn)錦發(fā)展階段的寧國際標準歪3.傘1.2唱沈陽已步暈入小康，但拆住房消費僅暴占家庭支出度8宴.揪6欲%（國際標塌準為18.瘡9%），住千房消費空間必巨大?；鞊?jù)世界銀行框的統(tǒng)計，恩糖格爾系數(shù)在外40%訓—鬼50%時屬滔于小康型，吐小康型的住食房消費占家撲庭總支出的滔比例為18趙.9%。污城鄉(xiāng)居民家奏庭恩格爾系斯數(shù)下降到3黑5%以下則。說明我市塌已跨入小康們型時期。但湖是200村5旦年住房消費皂僅占時8令.嶼6儀%，低于國郵際平均數(shù)徹9成個百分點，腸證明沈陽市穿住房消費空箏間巨大?；?.籌1.3環(huán)新一輪以住渠房為熱點的渴消費周期即蕉將開始，預采計將歷時1買0年以上。淚沈陽目前已馬完成至消費積累期革，沈陽市2尤00茅5掩年底城鄉(xiāng)低本外幣壤存款余額達仆3栗058.1妻億元，預計吉今明兩年將膠會逐步進入纖新一輪消費競周期。新一版輪消費周期飯大約經(jīng)歷1庸0年以上，辣消費熱點依遇次為住房、傘轎車、教育主、電子信息限產(chǎn)品；消費闊金額進入6恢位數(shù)，即以拳10萬元單配位進行消費言，住宅消費摘將成為最主墨要的熱點。界3.徒1.4炸有利的房花地產(chǎn)市場政悉策大環(huán)境將遙長期持續(xù)下拜去。帥第一，我國去住房制度改日革將會長期饒持續(xù)下去，迎包括住房私蝕有化、貨幣揭分房的制度腳將會逐年深習入發(fā)展下去謠；第二，內(nèi)倉需拉動戰(zhàn)略久將會長期持爪續(xù)下去，面勁對國際低迷綿的經(jīng)濟形勢申，我國必將汪長期采用這往一戰(zhàn)略。包脈括稅費調(diào)整紙，銀行貸款嫁等利好政策尸會不斷實施榜，全國房地遭產(chǎn)對GDP吉的貢獻率均恒占6%訪—召7%左右，臟沈陽房地產(chǎn)勁已達到平均勺水平，已經(jīng)魄成為支柱產(chǎn)勺業(yè)。當前，烘我國房地產(chǎn)羊業(yè)受政策制鼻約因素仍然巾較大，所以滅大政策不會丙變，對房地賄產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展蒸極為有利。鉛3.秤1.5紗沈陽啊2005些人均居住為識23證.周2濕平方米，垮接近主全國抱平均止標準。瘦中等收入國畢家人均建筑烈面積17.嘉6平方米；酬高收入國家梅人均住房建楊筑面積46板.6平方米密。200基5絕年底我國人檢均住房建筑劇面積2綠4孟平方米，2躁00禾5借年底我市人蔬均住房建筑賤面積扁23卵.坑2垃平方米，正參處處在中等羽收入國家人譽均住房水平必上。世界各鴿國的經(jīng)驗表真明，在人均房住房面積達墳到30-3傳5平方米之泳前，會保持杜較旺盛的住著房需求。隨泄著城市化進菊程的加快，凡城市人口數(shù)點量的增加，菜大量危舊房荒屋改造及房演地產(chǎn)三級市泊場、租賃市蹈場的加快發(fā)暖育，住房市熄場還存在較嫂大的發(fā)展空辭間。以沈陽鉗市現(xiàn)在人均伴建筑面積為球基礎，若按碼每人每年增慎加1平方米沒計算，（約似需每年竣工罪住房500露萬平方米）啊達到人均建跳筑面積30血平方米，需穩(wěn)8雁年；若達到萍人均35平冊方米，需既15載年。容3.拾1.6康沈陽每年縮城市化水平期都提升一個錦百分點以上掩，意味著每你年有7萬人鞏進城，成為深潛在購房者蛾。區(qū)沈陽市城市駕水平為70丘%。國際上鬼一些先進的濾城市化水平吼一般在90熔%以上。我奧市雖然遠高燭于全國31發(fā)%的平均水河平，但離國果際先進城市蠻仍然存在較率大差距。目被前沈陽市每或年城市化水甲平提升一個餡百分點以上跡，這意味著板每年有7萬進人進城，若盟其中有一半肥人買房居住童，每戶購房脫70平方米悟，需購房2咸45萬平方旋米，其中有皆一半在沈陽玩市區(qū)。加之泡沈陽是東三唉省的中心城變市，聚集大庭量的外地人馳口，他們也嫌十分愿意在讀沈陽購房定江居。汪3.邁1.7殘沈陽是東裝三省的中心關城市，大量忍的外地人口削將會在此購冰房定居。啟沈陽是東北收政治、經(jīng)濟升中心，在沈菌陽政府優(yōu)惠輕政策、優(yōu)勢連新區(qū)的優(yōu)惠垃政策推動下討，強大的產(chǎn)饅業(yè)優(yōu)勢將吸穩(wěn)引大批新經(jīng)廢濟就業(yè)者來章此創(chuàng)業(yè)，將溜會引進更多秋高新的技術(shù)搏，更多的專活業(yè)人才。耍華沈陽市目前遙共有人口接訊近700萬駛，市內(nèi)共有罰人口485給萬，加之外宅來人口，沈綠陽市居住人廟口已經(jīng)超過潮了城市可承攔受能力，全惱市人均住房田面積滲23俯.院3御平方米，距岸離20茫10前年人均居住暖面積達到釘28祝平方米，技接近40感00萬平方牙米的市場空粥間。沈陽處囑于大發(fā)展時著期，沈陽未劫來城市人口蛋的目標是1違000萬，喝在市場需求煩等方面還有諸很大空間。念3.梨2、濁沈眼陽訂市房地染產(chǎn)皮市驅(qū)場啄的未北來5年發(fā)述展堡趨勢義3.鏟2.1草產(chǎn)業(yè)政策走肆勢閃國務院駐出臺祖政策措施，灶著力解決當博前房地產(chǎn)領贈域存在的突普出問題；堅殖定不移地把矮房地產(chǎn)業(yè)作低為國民經(jīng)濟班的支柱產(chǎn)業(yè)模，努力促進陶房地產(chǎn)市場閱持續(xù)健康發(fā)搶展。取狂宏觀調(diào)控政我策效應開始忙顯現(xiàn)；志房地產(chǎn)投資速規(guī)模增長趨紀勢得到控制懸、投資需求娘放級住房需脊求結(jié)構(gòu)逐步養(yǎng)趨于合理、享住房價格趨嬸于穩(wěn)定、房脫地產(chǎn)市場趨秤于理性。冬房地產(chǎn)已經(jīng)伐成為沈陽很插重要的產(chǎn)業(yè)堪，夾“虹房地產(chǎn)業(yè)投遭資對沈陽固諷定資產(chǎn)投資占的增長形成吼了巨大拉動呀”攻；面“批房地產(chǎn)業(yè)已喬經(jīng)成為推動誤沈陽經(jīng)濟社趴會加快發(fā)展驢的引擎冠”株。為了拉動乘經(jīng)濟的發(fā)展口和GDP的質(zhì)快速增長還萍會積極支持叫房地產(chǎn)業(yè)的持發(fā)展。貿(mào)3.浴依2.2興認供給市場走仔勢浸分析投中高檔市場昏（4500商元／平方米窮以上）：供宰應量大、汪飽和狀態(tài)、約供大于求；遭近年來，隨棍著東部發(fā)達搞省份市場的霸充分發(fā)展，疊越來越多的搶企業(yè)要開拓蜻東北市場，押而進軍東北尾就必然先搶中占沈陽，隨章之而來的是并消費能力較出強的中外籍鑄管理人員，粥他們對中高挎檔市場情有脊獨鐘。番中檔市場（刊3500－無4500元翁／平方米）但：市場的中膽間層、咽平緩狀態(tài)、璃供求大體平飄衡；瓦城市精英族哄群、白領、昨公務員階層論和個體業(yè)主銀仍是需主體需。榮③怖低檔市場（翅3500元摔／平方米以溝下）：市場蹄主體、嗓前景大好、博供不應求。膠隨著沈陽的落大市規(guī)劃，困城市建設進揀程會進一步姿加快。大學波的擴招和戶肅籍政策的逐旦步開放，農(nóng)闊村人口將大暮規(guī)模涌入城講市，而沈陽圾是整個東北嫂三省除大連們之外讓外地畏人尋找致“舟城市夢蓄”紀的理想城市在。這部分人猛的住房需求萌將成為推動敗沈陽房地產(chǎn)烤市場的主要星動力之一，乎他們的住宅得需求主要針呼對中低檔市具場。溉憲3.枯2.3惱房價走勢擇

①督目前沈陽市栽內(nèi)可開發(fā)土扎地越來越少歷，在某“微沈陽市20疏06年重點猾招商地塊推裕介會元”位上推介的3沉6宗地塊，斷很多都在二禽環(huán)以及二、稀三環(huán)之間，欣房屋地段已圈經(jīng)從沈陽市靜中心轉(zhuǎn)移到就環(huán)線以外，畫市內(nèi)只有棚漸戶區(qū)改造，皇基本沒有可斬開發(fā)住宅的角土地，轟“額物以稀為貴尾”妥，中心區(qū)的謹房價懇會漫漲。環(huán)②

辦從開發(fā)成本桃來看，目前刻沈陽市的住乒宅容積率基捉本控制在2紛.5左右，漫有的甚至更迎低，如萬恒千·拿東方儷城容徹積率1.8宗，尚品雖·落天城的容積他率是1.4姐，瑞士風情禁小鎮(zhèn)容積率逗1.34；推唯美品格容梨積率僅0.令820；綠則化率、園區(qū)悄景觀、設施透也越來越講篩究，如瑞士兼風情小鎮(zhèn)綠饑化率68％繭，萬科紫金專苑綠化率4照7％。房價知中的土地成佳本將越來越喝高。定壩③燙沈陽房地產(chǎn)平的結(jié)構(gòu)比較裂合理。自住急購房占85情％以上，炒碰房者比較少粘；從戶型看它，沈陽的小貧戶型很多，歉基本是面向緣普通大眾居據(jù)住的。現(xiàn)在懲沈陽中心城枯區(qū)房價豪接近600臉0元距，渾南房價鞠已超400預0元秀，鐵西區(qū)和撿大東房價突納破3000她元糠。今年沈陽扎市的房價仍捉將延續(xù)去年宏態(tài)勢，呈溫種和上升趨勢渴，預計上漲苗8%。遣④拉2005年約1格—闖9月，沈陽咐九成以上的涉商品房平均耳售價在40好00元以下狡，平均售價腔在3000弦—宿4000元夠之間的占總趟銷售面積的欣比重由上年遠同期27.慈4%提高到蓮41.8%雪。沈陽市房唐產(chǎn)局根據(jù)合檔同備案數(shù)據(jù)蘇發(fā)布的商品憂房價格統(tǒng)計蘋結(jié)果是，三和季度沈陽市黃新建商品房討價格為31療88.2元裂/平方米，功新建商品住攜宅價格為3趕052.9甩元/平方米緩，分別為去爸年同期的1落00.1%白和101.布7%。狀⑤透土地價格大答幅上漲,賭房地產(chǎn)價格懸隱性上升。群近年來，國兄家加大對土淘地市場的整池頓，嚴格管苦理土地交易榮方式，控制年土地供應，配從而加強對賀房地產(chǎn)市場牙的供應量及曲供應結(jié)構(gòu)的棗調(diào)控，可開吉發(fā)土地減少春，開發(fā)商獲卷得土地的難錦度加大，土沖地價格大幅席上漲。另外踢政府出臺相紹應措施補貼巡拆遷居民的忘應得利益，柱拆遷成本增洋加，也相應和導致土地價寶格的隱性上庫升。土地緊燙張會在一定允程度上形成倡房地產(chǎn)市場艘供給減少，簡給房價上漲憤作了鋪墊?；薮ú膬r格大嘗幅上漲，建玉筑成本加大腐。在建筑材蓋料中，一些復優(yōu)質(zhì)新型建彈材，特別是微綠色環(huán)保型帽建材被廣泛堂應用，價格小升幅也較大斜，地方建筑檢材料，磚、菜砂、石子價攀格漲幅也在嚴10%以上購。建材價格傻的上升，新采型建材、新紐型建筑技術(shù)祥的應用，使停房地產(chǎn)產(chǎn)品因成本加大。信圖10迫沈陽近偵5雄年房價與可問支配收入漲叫幅貞資料來源：膠沈陽統(tǒng)計局囑圖11鋒各區(qū)3月以提及2005域年均價如下痕表：(單位漠：元/平方王米)壁所屬區(qū)縣忌本月均價冷2005年縫均價擠沈河區(qū)伶5867揭7781離和平區(qū)批4459勒4794浸渾南新區(qū)僚4122女4324喘皇姑區(qū)瘋3560賠4060唱大東區(qū)杠3650守3713套鐵西區(qū)扔3355自3628癥于洪區(qū)阻2969干2989敞東陵區(qū)蔥2928卷2946票蘇家屯區(qū)名2580完2640若經(jīng)濟技術(shù)開歸發(fā)區(qū)玻2295哨2312象農(nóng)高區(qū)定1988絞2046蔥新城子區(qū)搞2042削2000跳3.鹿2.4谷開發(fā)咱產(chǎn)品趨勢洋聰今后的土地吉供應政策、考住房結(jié)構(gòu)調(diào)潛整以及以稅讓收為手段的堂調(diào)控政策，姨都將引導開予發(fā)商轉(zhuǎn)向普種通住房開發(fā)魂領域，尤其翼是目前市場外上缺口較大婦的中小戶型芹、中低價位裕住房。因此折，開發(fā)企業(yè)預會從戶型、扯配套、園林域、可持續(xù)發(fā)滅展等多方面驅(qū)重新認識和撤定位產(chǎn)品的已竟爭力，在棄產(chǎn)品設計、僅產(chǎn)品質(zhì)量、決后續(xù)服務等賊方面進行改蛋進，為購房威者建造更多頓面積合理、披功能完善、襪性價比高的兵住宅產(chǎn)品。名從每套住宅蜓面積看，中蝦小戶型仍備怖受青睞，每套套面積在1援20平方米蠢以下的占7意5.3%，延同比提高了平13.3個龍百分點。灘其中100買平方米以下育的商品住宅立銷預售套數(shù)畏，占到全部陪額度的57延.6％，而隆每平方米3荷000元以穩(wěn)下的商品住砍宅銷預售套尺數(shù)，占銷預掏售總套數(shù)的或51.1％撲。拆中小戶型、除中低價位住詠宅出現(xiàn)熱銷他，房地產(chǎn)市深場已進入大士眾消費時代思，普通百姓扒的購房需求仍正在釋放。陰3.梁2.5期需求趨勢迅2006年涌沈陽市民購嘉房群體逐漸錄年輕化，投羅資意識逐漸鐘理性，可接率受樓盤單價賽有所上漲，矩戶型面積需滿求也有所加肯大。街3.肚2.5蹲.1調(diào)查人臟群中92％盛的人可接受侵樓盤單價在仿3500元涉以下（含3舉500元）笛。2005宵年10月沈傷陽住宅商品藏房平均價格欺為3509短元/平方米繞。除和平區(qū)湖和沈河區(qū)以回外，各區(qū)平憂均房價都低秀于3500壽元。調(diào)查顯籮示，隨著沈啞陽近幾年家屋庭收入的增娃加，與幾年耍前膏“屑3000元鼻心理承受價換”榆相比，市民競購房消費能握力大幅提高伸。同時，沈烈陽房價的穩(wěn)頂步增長也是葬一個重要因乖素。秧3.卵2.5集.3以改善急居住條件、抓動拆遷、外洋來人士和投反資人士為需牧求主體的商浮品住房需求抄總量在增加幫。從目前房亡地產(chǎn)市場的宇發(fā)展趨勢來朋看，沈陽房藝地產(chǎn)市場需熟求的旺盛態(tài)繼勢已開始從腸城市中心區(qū)朵向城市周邊摧傳導，而且灑這一勢頭短廳期內(nèi)將呈現(xiàn)孝快速增長。內(nèi)圖13吊基礎需求因澡素分析抱新增需求儲沈陽200包5年未人口誼接近700微萬，在目前守的購房年齡賴看，25-蹲35歲的占坡了大部分，余對于比較大尚的人口基數(shù)撇來講，新增蒙需求在住房維需求中是重攔要的一環(huán)。諸升級需求輩沈陽200奸5年人均居獲住面積是2柴3.20平壺米，接近全放國平均水平氣，若人均住蜜房面積提高垂1平米，每嘩年將帶來4海00萬平米療的住房需求喚。同拆遷改建需朋求示從2002椒年到今，沈松陽已完成棚寬戶區(qū)改建約守10萬戶，立目前仍有1綱40多片待匙改造的舊城滅區(qū)，總占地怨接近524持萬平米。沈代陽市政府計括劃在2年內(nèi)照完成改造，愧按每年4萬淋戶的標準，扣將帶來30直0萬平米的繭需求量。等城市化洋沈陽的城市扒化水平已經(jīng)擱達到65%玩，到201閑0年預計達羅到70%以汽上，按照城采市對住房需汁求的作用，憑每年將產(chǎn)生耳約200萬悶平米需求。嬌3.蠟2.5款.2大中戶艱型需求有增胖長趨勢飯戀在調(diào)查中發(fā)叔現(xiàn)，有意購若買面積10鄭0m2~1鉆20m2大羊中戶型產(chǎn)品聲的占11％幟，較去年相攜比需求人數(shù)席有所增加?；囟?0平步方米2室、企100平方乒米3室，功紅能性住房將抽受青睞，具仁有舒適度與捐實用度的均臟好性。警3.側(cè)2.緞6均開發(fā)企業(yè)競緣爭趨勢美沈陽目前形只成了本土品扶牌企業(yè)如格握林豪森、華醬新國際愧、銀基紗等、外地企雪業(yè)如萬科、條新湖、新世黎界、和記證、許兄弟美、萬達映等共分天下進的格局。牌沈陽已成為斤外埠、國際寧房地產(chǎn)巨頭擠競爭的焦點董。童外來企業(yè)逐訊步向本土化初發(fā)展。于品牌惰、豪產(chǎn)品品質(zhì)拾、規(guī)模經(jīng)營勉、割誠信經(jīng)營玩、營銷創(chuàng)新乞成為立足沈采陽市場的重魄要因素暗。鏈氧隨著土地市承場的透明化花、房地產(chǎn)經(jīng)其營環(huán)境的優(yōu)毯化以及購房餓者的理性化面，品牌、質(zhì)伸量竟爭將成濟為競爭的關眾鍵。瓣土地交易實奪行招、拍、琴掛的方式使屋沈陽房地產(chǎn)怖開發(fā)主體形縮成多元化格士局，外來企彈業(yè)的強勢進惹駐，沈陽市令開發(fā)陣營的浪迅速調(diào)整，頁中小型發(fā)展胞商受融資渠玻道和拿不到匯好地等限制常，是“摟勢力稻”毯將會越來越臣弱，整個開沉發(fā)格局宵“殲強者更強蛋”克的局面在2穗006年將讓會更為突出買。潔3.積2.7廊土地出讓隸總量較大宏從沈陽市內(nèi)算五區(qū)、東陵不區(qū)、于洪區(qū)腿、鐵西新區(qū)臨、渾南新區(qū)帳、農(nóng)業(yè)高新炸區(qū)的土地公今告數(shù)據(jù)來看堤，沈陽市一乖季度共推出幣土地52宗女，推出土地何面積210橡萬平方米。走其中成交土零地24宗，疫成交土地面圾積127萬畏平方米，規(guī)廳劃建筑面積屋約為228爛萬平方米。壁4月份共推陵出土地82屋宗，推出土止地面積44輩2萬平方米達。其中于洪拍區(qū)、鐵西新竹區(qū)、東陵區(qū)合、輝山農(nóng)業(yè)縣高新區(qū)推出怖的土地面積出均超過了6左0萬平，成膜為4月份推缺出土地最多體的四大區(qū)域插。相比來看榴，大東區(qū)和頌沈河區(qū)在本休月推出的土費地數(shù)量較少展。還心“粉金廊悟”耕不再建設住恢宅、北部一鉆環(huán)、二環(huán)之飯間的土地已肢經(jīng)基本開發(fā)蛙完，現(xiàn)在開她發(fā)集中在大夜二環(huán)以外。攝鐵西區(qū)與于扛洪區(qū)將繼續(xù)梨成為200粘6年的開發(fā)望熱點區(qū)域。益大韓屯、四挎臺子地區(qū)將晌是明年的新鉆增長點。南王部長白地區(qū)掘、于洪新城勤緊鄰滑翔的幻區(qū)域，都會輔成為市場關膠注的熱點。順再加上沈陽尤市政府要加色強中低價商杏品房的比重凱，因此郊區(qū)喜新盤肯定會加有放量。腥圖14：遼06年秀掛牌土地情玻況分析梁居住與商業(yè)堵混合用地仍米然是土地市題場的主流產(chǎn)柔品，占總供拖應量的83敏%，純商業(yè)割用地供應僅奔占17%。死成交土地的他區(qū)域分布：遙于洪區(qū)、鐵密西區(qū)，和平裂區(qū)、沈河區(qū)駐。根據(jù)國土仿資源部根據(jù)憑設在沈陽市伯的300個肌監(jiān)測點，國壞土資源部預汽測2006先年沈陽市的釋地價將穩(wěn)中筐有升，預計鼻漲幅在7%掛左右。擇3.奇2.8創(chuàng)二手房保持植高位運行、腦為一手房創(chuàng)壞造良好的基沫礎。惑2004年攝9月份和1滔0月份，沈府陽市二手房釣市場兩次出扶現(xiàn)平均價格榜超過200剛0元/平方玩米大關的統(tǒng)同計結(jié)果，9瘦月份二手房摩銷售平均價供格為215抄1.2元/肢平方米，1嬸0月份二手正房銷售平均哪價格為20桂05.7元坐/平方米。膛這說明沈陽勿市二手房市融場仍然保持屋著高位運行該的狀態(tài)，市芳場總體走勢蠻仍然比較平另穩(wěn)。在20姻04年中，查由于沈陽城增市的拆遷量鑼比上一年銳壯減，使得二扒手房市場需屬求量顯著下忠降，因此二待手房市場的粒價格被保持領在一個平穩(wěn)理的狀態(tài)。但溉是由于慣性病作用和沈陽刑市購房落戶子政策的驅(qū)動城，二手房價證格仍然居高遺不下，而漲躁幅比200濫3年已經(jīng)有變明顯回落。逮分析結(jié)果：炊沈陽市商品光房價格總體喂走勢是平穩(wěn)播攀升，不存運在泡沫。沈梢陽市商品房胳價格一直保融持在全國大漸中城市中等娛價格水平，呈這種態(tài)勢既句有利于廣大振居民住房消弱費，同時也古有利于對房僅地產(chǎn)市場進腥行的投資，暖適合人們購起房企盼增值眾的心理需求筒，沈陽市的慨房地產(chǎn)市場君正處在兼顧彼住房消費和厘房地產(chǎn)投資蹲的最佳狀態(tài)笨。源從沈陽市目副前房地產(chǎn)市塞場的發(fā)展來矛看，沈陽市痰房地產(chǎn)市場橋消費主體的鄭自主性需求腔的旺盛態(tài)勢障已經(jīng)出現(xiàn)了成從城市中心贊區(qū)向城市周識邊傳導的良隸性發(fā)展勢頭鋤，而且這一蜻勢頭短期內(nèi)盯將呈現(xiàn)快速緩增長。根據(jù)略沈陽市的規(guī)險劃，今后將羞不在幫“竹金廊恥”將地帶建設住棉宅，市內(nèi)建鄉(xiāng)設住宅為舊傳房改造的地嗓塊。目前，偉在沈陽，房假屋銷售重心擴已向城市周召邊地區(qū)及郊轟區(qū)轉(zhuǎn)移。從蟻2005年呆的土地交易匯情況看，大僅東區(qū)、東陵斥區(qū)與于洪區(qū)喝、長白片，父將是今年新捏房集中開發(fā)需的區(qū)域，也趨是今年購房頭者特別需要扛關注的地方角，受拆遷量吹、市民換房位、新婚購房吉等幾個主要燒購房需求影云響，今年開楚發(fā)商推出的借新房量仍將企上升。旋3.3俊政策層面對舒沈陽樓市的賺影響評估哀3.3.閃1愚新政對沈陽喝市房地產(chǎn)市白場的影響：冒①喪市場供應結(jié)良構(gòu)調(diào)整：普敵通住房、中使低價住房、銳經(jīng)濟適用房論的市場供應襲量增加，別描墅、高檔住滲房的市場供祝應明顯減少劈，尤其體現(xiàn)勿在戶型的面臘積上，中小獄套型供應量亂明顯增加。罩②敵投機炒房現(xiàn)誰象得到遏制共，主要是對捏個人購買普虹通住房不足苗2年進行交答易的，征收霞全額營業(yè)稅達。丹③認投資性房地型產(chǎn)項目受到?jīng)Q一定程度的喘沖擊，很多縣人對這部分斥產(chǎn)品持幣觀秒望?；j④炭對二手房交積易影響較大送。啊3.3.鑰2克沈?qū)戧柖⑹姓憔彭椥抡珊脴鞘校簬X①脈主要功能：最鼓勵房產(chǎn)商拉的投資。土品地分塊，確下保中小開發(fā)覆商拿地；準音許開發(fā)商分側(cè)期分批交納斑土地配套費時用；分割發(fā)概證，確保開族發(fā)商提前做俘到方“梯四證老”括齊全，從銀汁行順利貸款顛；分批次的易發(fā)放預售許瓶可，讓居民蹦可以提前懲申匯貸；審辦聯(lián)派動，設置專綠門辦理房產(chǎn)傷審批的機構(gòu)鐘；解決影響慣土地開發(fā)的釣拆遷問題；揪在凈地出讓碗時做好全部歪配套設施。根②隊做大做活市搶場。政府牽掉頭春夏秋冬勾房交會，舉旅辦中低價房掌交會?？儮蹌蛲ㄟ^金融支抬持、降低門耕檻。沈陽市棄政府協(xié)調(diào)金咬融單位，對木房屋貸款給董予支持。為3.4頸沈陽樓市企新興熟板塊分析迫沈陽房地產(chǎn)蚊組團分布：煉老組團主要寸分布在大東斜、皇姑、鐵子西、于洪四氏個區(qū)，在沈沖河和和平區(qū)繼也有部分老烘組團；新組委團大部分集知中在沈河、精和平、渾南熟三個區(qū)，其徑中以渾南新繁組團最多，禾其他各區(qū)均似有少量新組榨團。宋耍①咸鐵西新區(qū)板孤塊月鐵西新區(qū)房客地產(chǎn)開發(fā)商幻品房銷售面捧積超過其它首各區(qū)，是沈職陽房地產(chǎn)開秋發(fā)最熱的區(qū)辣域；200無3-200淚6年，價格西上漲近10護00元/平亞方米。鐵西客新區(qū)作為高所規(guī)格、高標潮準、生活氣抓息濃郁的現(xiàn)迎代化新區(qū)，芬將成為沈陽則房地產(chǎn)市場駐發(fā)展和區(qū)域真發(fā)展互動的惱樣板。鐵西揉新區(qū)樓市特催點是戶型合抽理，主體大手多是中小戶使型。授②煎渾南板塊篇渾南是近兩駁年內(nèi)沈陽最民活躍的市場乓之一。沈陽襯樓市大品牌瓜、大盤、特竄色項目最集甲中的區(qū)域就閥是渾南。奧離體中心建設古，地鐵2號頃線由北向南樹貫通，與渾傾南交通網(wǎng)連料接，促進了焰這一區(qū)域物留業(yè)價值的成艙長，也帶來格了土地資源泊的放量，沿貪線區(qū)域會形釘成新的開發(fā)欺熱點。中國埋女人街、在桂水一方、萬殃科新榆公館脊、理想新城譽等等。找③斜長白新城板鋼塊奇定位：長白由新城將建成任集高檔居住章、文化旅游姿、科技商業(yè)辰于一體的現(xiàn)林代化新城，醒規(guī)劃面積1稱0.84平鹿方公里。汽埋長白地區(qū)已夜經(jīng)投入了3名個億的資金道，用于體育軍、醫(yī)療、商牌業(yè)、文化等療設施建設，飲其中包括6換所小學和3鄉(xiāng)所中學。長吐白地區(qū)人均擇綠地面積要何達到80％況以上，要做篩中國生態(tài)環(huán)踏境居住小區(qū)會，預計投入曠資金將達到獵10個億。避長白區(qū)為了繩保護人居生萌態(tài)環(huán)境，在山12.68洗平方公里的爆面積里，規(guī)崇劃人口只有形13.5萬紫人。該區(qū)域到將來將以中蛾高檔項目為懼主。隨著市愚中心可開發(fā)怒土地的逐年齊減少，城市躲周邊區(qū)域的車房子紛紛旺盟銷，價格上銅漲空間巨大睛。長白新城想不僅占有這吵樣一個優(yōu)勢治，更重要的遭是它還緊鄰聚渾河，環(huán)境蛾及升值潛力歸也是其成為睡關注焦點的縮重要因素。紐索織④立于洪新城板蜂塊影于洪新城板晚塊是二環(huán)以保南的區(qū)域，挪二環(huán)免費開霉放及數(shù)條交債通線的貫通魄、整治，加澡上毗鄰滑翔艇大型居住區(qū)古，生活氛圍蜻濃郁，于洪防新城具有建銅設高品質(zhì)生具活區(qū)的巨大也潛質(zhì)。同時子這一區(qū)域南多臨渾河，自議然環(huán)境優(yōu)勢啟明顯。陽光藏100國際酷新城、紫郡離城、瑞士風態(tài)情小鎮(zhèn)等，千隨著這些項偽目開發(fā)深入互，此區(qū)域的助市場價值將簽漸漸凸顯。勝⑤制蒲河板塊稿蒲河板塊是次以農(nóng)業(yè)技術(shù)私開發(fā)區(qū)為中汪心的區(qū)域。艷以前由于配掀套不成熟房之地產(chǎn)發(fā)展緩艙慢。近兩年斬農(nóng)業(yè)高新區(qū)召的建設和世蛛園會利好的曠推動和該區(qū)處域輝山、蒲室河等山水元良素被人們認償知和向往，湖房地產(chǎn)也迅狂速升溫。七圣里香堤的庭困院洋房、泉昨涌新鎮(zhèn)的低絲密度聯(lián)排住秤宅等特色產(chǎn)固品的出現(xiàn)，自加上翔鳳姿·兔山水國際等貿(mào)創(chuàng)新型項目布推動，使得忌蒲河板塊成貓為山水景觀夠住宅開發(fā)的芹熱點。磁4造長白貢板塊(指歌長白扁新城途、渾南有交匯佛及濤周邊區(qū)域)芹房地產(chǎn)市場辟分析：克自然環(huán)境好蓋，議未來交通乒路網(wǎng)發(fā)達。櫻產(chǎn)業(yè)支撐明獻顯矮、需求潛力仁巨大掀。渾南規(guī)劃疼為勉高新技術(shù)產(chǎn)籠業(yè)區(qū)、高檔帥次中央商務拿區(qū)、高品質(zhì)踩居住區(qū)和大類學城、渾河襖觀光旅游帶騰。至201每5年預計有丑100人在捐此工作生活運。目前有2袍000多家籍高新技術(shù)企巷業(yè)、600連家外商投資奧企業(yè)。長白答規(guī)劃新城規(guī)招劃確定為集柳中總部經(jīng)濟導、高級樓宇弟、現(xiàn)代服務姻貿(mào)易、金融蛛于一體的綜歷合性新城。俗長白籍作為沈陽南梨依北拓的重遇要節(jié)點，區(qū)召位優(yōu)勢明顯流。帖目前暖開始在座長白臨河處旅形成省委截住宅區(qū)拌、萬科城、廚格森豪森等言中高檔項目巧。卷別墅等高檔角樓盤多，中批檔樓盤少。統(tǒng)目前有華新徹國際、SR爭新城、萬科斤、新洲實業(yè)妙、新奉基、液中一等實力仁地產(chǎn)進入。普長白謝未來供應總鑒量巨大。問目前已有萬飛科城、萬祥候項目、和記憐、對岸新世宴界、格林豪辭森、許兄弟置新加坡城等偏超大型項目貪扎堆在此，沒未來供應總蹤量巨大，且饅產(chǎn)品線比較汽集中，均為揉中高檔或高盈檔樓盤。未期來市場競爭慨將十分激烈得。接新區(qū)范圍內(nèi)寒目前開發(fā)量康較少，開發(fā)漆高峰期集中黨在個2006至做2023凱年。獻由于是新區(qū)鑄，從規(guī)劃到字形成居住氛賺圍，需要蝕一定的成玉長追期培過程。孤第三部分（慨PART問C）物沈陽速典型項目抹分析葡市場分布狀秩況萬科城萬科城河畔新城理想新城河畔花城御泉華庭格林豪森和記黃埔新加坡城深圳航空城楚沈陽部分項任目一覽表捏始棗所男嬌2、市胸場分析旅和平區(qū)典型樓盤和平區(qū)典型樓盤商泰辰湖畔做佳錢園退五洲商業(yè)廣賀場辯昌鑫置地廣暢場雁五里河城延楓景名城守地理位置窮和平區(qū)南五潛馬路183址號猜和平區(qū)太原勵北街肥和平區(qū)青年詞大街西側(cè)里和平區(qū)青年熄大街脖金都飯店北寶行50米哲項目規(guī)模蝶占地：攔35槐000平米貿(mào)建筑：孩2呼40000女平米袖占地：聯(lián)32000任平米破建筑：匆18000恢0墊平米辨占地：2民3留7116平敗米用建筑：消19441飯8賭平米泄占地：33摧264平米打建筑：怠26000吐0稍平米煉占地：40迫000平方新米互建筑：20短00000酒平方米擺物業(yè)類型耀23洪~緊31波層，姐高層霸6言層，說多怖層閥16-30密高層膏3列0此層，謎高層茶7-秤1身8猴層，超多、嗽小高層憐主力戶型列1盲20役-1拼6蹲0抄平米三房、弄三眉房掌純商業(yè)項目末主力面積獵90蓮90中-1震50竟平米僑二三避房捷120-1浩40蠢平米幟三房下110-1認70鋸平米該三、四房在銷售情況邪一期85%暢一期長10近0眉%兇一嚼期叨30司%葵一期75抱%駝一期60%羨創(chuàng)新點蕩定位于城市醫(yī)湖畔，環(huán)境這優(yōu)美呀，停建筑材料品凝質(zhì)高檔閘臨近南湖公北園優(yōu)勢云打造豬，泥項目檔次與義形象癢高損區(qū)域品牌價技值歲以及調(diào)太原街旁丹優(yōu)勢地段叨成了項目的含核心競爭力穗以白領精英影定位的樓盤遞，臨近青年瞞大街金帶大例大提升樓盤密品質(zhì)，90睡-120平隔方米面積的共中小戶型銷玩售速度較快鄉(xiāng)城市中心少管見的高層住切宅先群，周邊青醉年大街以及課五里河片區(qū)磁原有的高品企質(zhì)社區(qū)為本察樓盤高檔社羽區(qū)提供了良我好的鋪墊慎樓盤周邊環(huán)幅境優(yōu)美多所戴中學，高校妖分布周邊，衫學區(qū)優(yōu)勢凸年顯窩客戶載私營老板、名日韓質(zhì)商撐人三、公務員彎投資者、私幕營業(yè)主、全白領精英，錢公務員悼公司管理層托人員、附近浙工作的企事贈業(yè)單位人員恒、外國人初本地客戶為帥主，白翼領毫，專原有居民點評：女作為傳統(tǒng)的話高尚住宅區(qū)惡域，趨完善的公共愉配套和大面惑積的綠化是祝本區(qū)域最大喇的特點。鄉(xiāng)和平危區(qū)目前的主粱流產(chǎn)品為中量大規(guī)模的高寺層毫以及多層臘的物業(yè)，戶匪型面積集中儀在120-傅150平方慘米左右，客忠戶以印和平堆以及焰沈河虎、叼鐵西停的中端及中托高端消費者封為主，西出售均價在撫6000元們/平方米左軋右。掛但從近期的桿市場情況來匯看，無論從滴產(chǎn)品還是客燥戶層面都有宴向下延伸的俊趨勢。顧而長白片區(qū)雪作為和平區(qū)隆重點發(fā)展的缺區(qū)域，隨著嘗萬科城項目鎮(zhèn)、格林豪森販項目以及市悄政設施的逐錫步完善，長哨白片區(qū)將會龜成為連接太儀原街和三好眉街最近的新溉開發(fā)區(qū)，且蝶該片區(qū)自然堪環(huán)境優(yōu)越，扣房地產(chǎn)市場易潛力巨大。判格林自由城視地王國際花軟園犯盛華苑餅東方威尼斯母摩根凱利判地理位置室沈河區(qū)躍奉天街34任0號格林豪姥森櫻沈河區(qū)文藝傻路19號億沈河區(qū)青年遞大街165加號臨

逢沈河區(qū)二環(huán)甲路與富民路特交匯處信沈河區(qū)市府驢大路290海號電

怪項目規(guī)模鑄占地：金7579亦平米掠建筑：權(quán)57000肝平米盆占地：辟78000環(huán)平米緞建筑：晉30000適0俱平米弟占地：1認00想000平米般建筑：滿38具0000平妙米遞占地：平米專建筑：平米鳥占地：17億000平方妄米撇建筑：70執(zhí)000平方之米墊物業(yè)類型臟31-33批層，水高層堆10-31遭層，章小高、高板層天10屯-悶31螞層，燃小高、花高層編7-21拾層，婆多層延，小高層，甘少量獨體別倍墅轟28-31專層聯(lián)高層靈主力戶型丟40琴-暗64怕平米噴一如房炕73絞-孕210創(chuàng)平米的咸三、四房后80案-1標4贏0良平米拐二、送三房盲1跳50抵-1開80鏈平米蓮三冤房巨80-13肥0苗平米僑二鼓房舅銷售情況毒90外%蘋30%射30%仍40%釀70%問創(chuàng)新點臘小戶型高性欄價比住宅成模為沈陽市標加志性白領精掀英理想居住洲首選謊戶型可滿足室不同人群的匙選擇，創(chuàng)新坊較多，警以法沈陽金廊絕向佳地段和大蒙片綠地受到回沈陽市民的姿青睞湯項目位置位伶于五里河C邁BD與青年淚大街交匯處碗，樓盤外立都面感官效果甩很好趴，建筑風格津在沈陽市處贈于前沿考項目所在地椒段位置優(yōu)越碼，周邊自然郵環(huán)境優(yōu)美。候但項目外型湖較差影響項涌目整體高尚搞住宅形象，帖提供選擇的哀戶型少昆采用新穎的排弧型落地窗賀，讓這里的羊居住空間更先加通透明亮蓄。十余款精艦心設計的戶殼型從80到削130平方駕米，布局合因理，結(jié)構(gòu)緊逝湊，貼合都定市精英的時淚尚品位?？p

叼客戶鐵白領精英、脾沈河蠶區(qū)工作者流白領、本地融富裕居民、言韓國人和少冤量日本人伍白領階層，努以年輕人為猶主英和平區(qū)、沈買河區(qū)、鐵西啟區(qū)富有階層淡時尚年輕人棚，白領沈河區(qū)典型樓盤沈河區(qū)典型樓盤點評：餐沈河區(qū)作為害沈陽市的中姐心區(qū)域，土撫地供應量較昆少，并且土糟地價格相當割高，這里商繪業(yè)十分發(fā)達襪、市政基礎怖設施完善，喜環(huán)境優(yōu)美，攏本區(qū)域住宅錦供應量大且柜出售單價較騰高，供應的林主力戶型以安二室為主面酷積在80-旬130平方部米左右，銷尼售狀況良好佳且受到年輕孕人的喜愛；隸180平方載米以上接大面積的四褲室刺也有少量的容供應，銷售穩(wěn)卻不是很理疲想。東方威鉆尼斯的獨體應別墅有滯銷熔的現(xiàn)象，主婚要是因為小偽區(qū)規(guī)劃導致邁，采光和通錯風都不是很咸好，且四周騎小高層擋住瘋別墅的視野洽。渾南新區(qū)典型樓盤渾南新區(qū)典型樓盤磁萬科金榆公遣館詢中國女人街撈中房金河花疏園扣浦江苑溪河畔新城撐位置府渾南新區(qū)金嚇陽街58號彎渾南新區(qū)營關盤北街5號止渾南新區(qū)彩閘霞街36號銷渾南新區(qū)三茄義街2號

梁渾南新區(qū)朗改云街6-8負8號方項目規(guī)模邊占地：1庸00屆000平米當建筑：慣15端0000平屬米匠占地：糠6.7妥萬平米割建筑：腥36谷萬平米伴占地：飲7皮萬平米廈建筑：游10達萬平米路占地：扇11萬躺平米猶建筑：厘22萬平米查占地：他80萬平米醒建筑：1還10我萬平米虎主力戶型館90-1橋2溜0吉平米洋房抵三室傅從嘉40哲~鋪100尖平米逢一籃房良80樸~久130踩平米沙2、能3房諒120-1古40隨平米蝕多層、高層槍三房神120-1肥60棵平米窗多層猶三房寄均價貸4700元貴/平方米補4600福元/平米義3600癥元/平米妨5000釣元/平米暫5500訓元/平米有銷售情況柏銷售95%絡銷售80%鍬100%切一期銷售完霞，二期高層燕認購中荒9磁5%當創(chuàng)新點掉文化加時尚譽的宣傳給項罵目潛賦予了全新棋的生活意義跌。輸小戶型設計惹總價低且如碼此大體量的蛛女裝專業(yè)商脹業(yè)項目在沈椅陽還是首家槍房金河花園左地處渾南新坦區(qū)核心地段紹，提出高性番價比訂總價躺的理念乘園林設計獨艦特，段以6個不同匪風格的大型蹈園區(qū)組成，繩營造多層次壤綠與的水的坦家園禮超低容積率治鮮明的外觀街超萬平方米途的運動俱樂味部、商業(yè)設喊施、幼兒園穿等園區(qū)配套副宣傳點煉尋找可釋放梅自我的家。霉

題打造中國最忽具投資潛力屈的商業(yè)街磨新奧運新生桿活琴打造北方浦劍東住奧體中心就門在重家門口蓋項目不足稀地段處于渾斧南長白區(qū)的柄中央位置，晃周邊環(huán)境較梅亂，影響項蔽目形象酒，市政配套矩還不完善謠塔樓設計未季能做到大開撿間、小進深究的要求且采搞光和通風效眨果也不是很扯好回項目形象和繁檔次均相對土滯后望建筑密度較碌大，高層臨徹江擋了一期風多層江景罵周邊環(huán)境森優(yōu)美替，凱片區(qū)規(guī)劃前趣衛(wèi)，但是基烤礎設施還沒暫完善咱生活氛圍不賠濃岸客戶垂市內(nèi)工薪階臺層嗽少量拆遷戶害市內(nèi)鋸商家及投資腹客責公司福利房幟、附近白領五階層盞白領階層、計區(qū)域外圍客罵戶、塵少量投資爬市中心區(qū)富冬裕階層匠周邊城市客蒙戶點評：篇渾南達區(qū)目前叉處訊，客戶的主乘要來源是刑原鐵西區(qū)、獵沈河區(qū)、和備平區(qū)等接，除了個別好的別墅樓盤句以外，其他膚均是以提供遣給予周邊及亞區(qū)域內(nèi)的泛僚白領階段和郊生意人居家標為主的，蹲也有少數(shù)韓固國人購買但若占不到總銷填售量的3%鬼，市產(chǎn)品也集中作為芽多層和小高憤層箭物業(yè)，戶型斗面積以80屆—狂1鋪4黃0平方米為憲主，但隨著栗華南MAL跪L的啟動、屈商貿(mào)氣質(zhì)的料凸現(xiàn)，開始阿出投資性小優(yōu)戶型公寓，階而且地鐵2網(wǎng)號線以及2熊008奧運紀會的預期將而帶動整個渾叢南片區(qū)中高測檔評物業(yè)彎市場的啟動羊。朋表18長白射周邊市場歷姿史沉積競爭筑樓盤情況一鬧覽俊樓盤欺名稱槐地理位置擾規(guī)劃嚴工程睛進度蒸園林綠化和寇配套設施慚戶型、面積余和比例兩交屋標準曬售價（元/菌平方米）苦（按揭價）泳新世界花園色渾河北岸，重近臨東北大燥學醉占地194挪萬M進2擇一動期/現(xiàn)房隔綠化率43葉萬M廊2私，規(guī)劃配套欲齊全的大社蕉區(qū)概念，分控至少10年掃滾動開發(fā)；衡面積：90兼㎡塞—鞠189㎡犬清水房催最低價：2嶼944元/倘㎡匹最高價：4爺140元/段㎡墻均價：34債00元/㎡裂SR新城可渾南大道與稅機場高速交符匯處近臨會劇展中心乳占地18.閉56萬M治2肌，總建筑面蠅積70萬M右2打，叛24層4棟望，30層5按棟曲規(guī)劃戶數(shù)：庫5400戶共一復期、現(xiàn)房斧不同風格的虜主題公園，橡大型活動廣廚場，廣播電嗚影院、健康濱中心、醫(yī)院污等圈面積：16沒0㎡奮—佳180㎡床精裝修襯最低價：4俊800元/蠟㎡極最高價：6尸000元/枝㎡汗均價：52摘00元/㎡調(diào)成龍花園巾北陵蜘公園旁策多層：4棟選高層：8棟殊規(guī)劃戶數(shù)：耍800余戶錯一荷期房到項目建筑密鈴度較低，采徒光一般；乞項目周邊配艱套設施齊全灘，毗鄰北陵娘公園旁。欄面積：13替0㎡愁—恢150㎡著清水房衰最低價：4臉518元/夢㎡但最高價：5存500元/柱㎡友均價：48錯00元/㎡炕金科名苑獅三好街村高層：2父棟24層柏規(guī)劃戶數(shù)：紗200余戶雕一期齊現(xiàn)房毒超市補健身房貼會所偏面積：10矩2㎡喂—隆198㎡理簡單裝修馬最低價：4恩000元/帖㎡晶最高價：4瀉900元/右㎡戰(zhàn)均價：45臣00元/㎡榮金色家園倆大東區(qū)療多層：12嘴棟果小高層：7沒棟易高層：6棟銀總戶數(shù)10巡00戶胃一陡期房圖40%的綠矛化率,超大絞型多功能會加所市面積：10友5㎡嗚—指170㎡配清水房催最低價：3輔800元/床㎡瞎最高價：5小000元/纖㎡剃均價：43樂00元/㎡來四季花城倡于洪區(qū)西江銹街熱占地39.所8萬M鉆2筐一期敬現(xiàn)房咳會所號面積：92黃—源160㎡父120、冷140M漆2吹精裝修矛最低價：2鐵476元/義㎡都最高價：3辰200元/圍㎡覺均價：29梢00元/徑M番2安府苑名都寄奉天街刪3幢24層喜，4幢7-缺12層多層體一期直現(xiàn)房殿超過2萬平摩方米綠化園蠻林；霧恒溫泳館；饅會所娃面積：10構(gòu)8霞—減336㎡稿清水房喪均價：48齒00元/㎡習新洲實業(yè)酒浦江苑座占地182浪萬M籍2廢一安期災48%綠化騙率，會所、愉醫(yī)院、學校藏面積：90讀-160㎡來清水房肢最低價：2寒900元/誓㎡甜最高價：3買500元/廳㎡明均價：32途00元/㎡坦3劃奉沈陽司房地產(chǎn)現(xiàn)狀臘及特征：盡和平妥區(qū)楚大東區(qū)蒼沈河未區(qū)秩渾南均區(qū)河房地產(chǎn)特征偶和平區(qū)憑借劉優(yōu)越的自然身資源優(yōu)勢，熱是沈陽配套者最為完善的慮區(qū)域，該區(qū)梅主要集傳統(tǒng)波的大、中型非，中寒、高檔磨住宅社區(qū)，濤居住人口素防質(zhì)相對較高她；譽但是長白片扎區(qū)柜作為和平區(qū)乓的一個還未竭開發(fā)的區(qū)域攪，隨著各大座地產(chǎn)發(fā)展商裳的進住，憑惰其離市中心士區(qū)近且自然仔資源豐富的因先天優(yōu)勢，西該片區(qū)將以捏中、高檔住都宅為主，且浴多為大面積旅戶型為主鳴大東區(qū)享有防完善的市政武配套及文化耍配套；該片失區(qū)住宅分布浸相對分散，看沒有形成集形中生活區(qū)域眉，市場兩極墾分化明顯，懇既有以中、趁小型的中高豎檔項目，也膝有豪宅別墅飛項目；真該區(qū)域也是擱沈陽房地產(chǎn)匆發(fā)展?jié)摿^揚大的區(qū)域，在供應戶型主穴要是中型的凡單元，面積敘在120平衣方米左右。停銷售卻并不寨是很理想?；钌蚝訁^(qū)是傳朽統(tǒng)的商業(yè)中賊心，目前發(fā)肺展重點也是半以商業(yè)為主霧，帶新建居住組鄙團集中在青避年大街右側(cè)勉，且樓盤體憑量都在20日萬平方米以拼上，園林以赴及戶型設計退比較合理，留大部分為中扯高檔住宅小籍區(qū)，小區(qū)周穿邊自然環(huán)境準優(yōu)美、交通襯發(fā)達，整個捆沈河區(qū)樓盤咐供應量大，針需求強勁，學需求客戶主正要來源于本棗地豬富有階層。床與沈陽鐘中心抄區(qū)一河之隔鑄的渾南區(qū)過仙往給別人的方印象是交通違不便，治安月差，相對落悄后。隨著城釀市化的進程枝，渾南區(qū)的陵地位逐漸顯聲現(xiàn)，溫隨著政府規(guī)誘劃力度的加指大，片區(qū)內(nèi)護將會有多個瘋中高檔項目捷相繼推出孔。江景是暫渾南佩最豐富的資遞源，未來三努四年將在大感量以水亂景摸為賣點的樓男盤競爭激烈僵主要物業(yè)類眨型爺以氣少量杠別墅+烤多尤層為主厭以小高層為泛主+高層+棵別墅激大體量現(xiàn)代嫁小區(qū)+商業(yè)浙小高層+高旨層+別墅朋主力戶型債戶型相比較攔大，以1恢2沃0-150搬平米三房為虜主艱80-15閱0平米，控二房至四房勻均有賤80-13臨0平米手三房儀80-13予0平米二房血、三房、四跑房仰客戶群消本地企業(yè)家印，高級公務拔員冊，韓國人迫在渾南區(qū)工河作的白領、臂公務員及少鑒量附近鎮(zhèn)人覺本地富有階熔層以及高級風白領罰市內(nèi)中層階歉級，一些年姑輕白領分析：品根據(jù)巴沈陽漁房地產(chǎn)市場購的發(fā)展特征莖及發(fā)展趨勢致來看，爛和平壁與忙沈河愛因其區(qū)域的均優(yōu)越性，消丸費群體除了挽本地消化外寶，還吸引了槐區(qū)域外客戶驚（韓國人和存少量日本人杠）膀，客戶輻射那面廣。櫻2麗006年沈防陽市民餃消費鳳群體逐漸年缺輕化，投資嫩意識逐漸理略性，可接受施樓盤單價有從所上漲，戶拔型面積需求獎也有所加大教。80年代室人將是未來導5年購房的澡主力軍。此悉外，年齡在男25歲~4非0歲的人群紙仍然是目前曉購房消費的觸中堅力量踏，他們菌可接受樓盤需單價在35局00元以下活，泊有意購買面秋積100m暗2~120蓮m2大中戶薄型產(chǎn)品的占句11％，較論去年相比需躲求人數(shù)有所能增加。而且片80平方米省2室、10積0平方米3掀室，功能性疊住房受青睞臣，具有舒適照度與實用度早的均好性。漏2006年煮2006年別1-3月走沈陽市房地走產(chǎn)業(yè)掃供需情況是化：背開發(fā)建設累匠計完成投資筑22.3億維元，同比增澇長52.6鞋%；施工面舊積983.盲7萬平方米曉，同比增長熱83.2%到；房地產(chǎn)交探易面積同比啊增長25.敢7%，銷售邁額同比增長博42.2%接；房地產(chǎn)地飯稅完成6.歐2億元，增劉長27.2惱%。蒜2006年黃1-3月診，商品住宅弱平均價格3艘006元/朝平方米，同式比增長0.餐4個百分點召。式由此可見2命006年法2006年察1-3月偷，沈陽市房秒價穩(wěn)定，房法地產(chǎn)市場運員行的各項指鍬標均處于良牽性發(fā)展區(qū)間棚，沈陽市房虜?shù)禺a(chǎn)市場總活體判斷是理浴性的、健康莫的和可持續(xù)盆發(fā)展的狀態(tài)轟。渴競爭樓盤爸及可比項目盛分析

萬科城格林生活坊浦江苑河畔新城項目規(guī)模占地：35萬平米建筑：100萬平米占地：20萬平米建筑：50萬平米占地：11萬平米建筑：22萬平米占地：80萬平米建筑：110萬平米物業(yè)類型商住樓商住樓商住樓商住樓主力戶型128-182平米多層、小高層、高層三、四房

116-138平米多層、小高層、高層三房120-140平米多層、高層三房

120-160平米多層三房客戶沈陽市中等收入家庭少量外來客戶，精英白領周邊片區(qū)中檔客戶、普通白領白領階層、區(qū)域外圍客戶、少量投資市中心區(qū)富裕階層周邊城市客戶進展狀況一期建設中，一期認購中一期建設中，一期認購中一期已入住，二期認購中一、二、三期已經(jīng)入住，現(xiàn)在在建四期，四期認購中，五期下半年開工分析：植萬科城項目冰：如銷售均價在工5000元普/平方米，省主力戶型面校積較大總價蠟高，客戶群租都具有較強撲的經(jīng)濟實力摸。繼承了萬坑科造城文化戶先行的傳統(tǒng)好，萬科城項嚼目采用了大經(jīng)面積玻璃幕允墻的外立面協(xié)超前設計，火以重修塑周沈陽城市信姻心為主要推咳廣內(nèi)容。項璃目紐從戶型設計尊上看，萬科仆城項目主臥逝帶衛(wèi)生間提饒高了生活私宮密性，但是比主臥衛(wèi)生間悠均沒有窗，槍采光通風均躺較差，面積虜達9平方米準的陽光露臺絞設計是本項燭目的最大特動色，它讓東錢北人在冬日等里享受到更預多僻的閑陽光溫暖。闖格林法生活坊晨：很世銷售價格霧：滿3孫900元/旋平方米弱；援戶型設努計患：紛40-5干5平米，1起10-12糟0平米，1唇20-13膜0平米，1艘30-14礙0平米，1對60-17嫌0平米，2肉00-26疼0平米。樸主力逗面積從43辮平方米的一險室到138青平方米的三泛室，可滿足注不同年齡層跑次的購房需鍬要。撤園林：中式烘園林，部分掌中心水景園稠林。張建筑：中式喝與現(xiàn)代結(jié)合梳、中式古典股。鼻立面：徽派肉灰白系江?？梢黄谛蚤_發(fā)竄產(chǎn)品類型：歌多層洋房、肚小高層、高高層組合，部買分臨街商業(yè)谷。速高層：二梯慮四戶，小高臟層一梯二戶恒。河畔新城：雷項目位置：撥渾南新區(qū)富弄民街吃開發(fā)商：沈淋陽華新聯(lián)美扮置業(yè)有限公恨司謹項目總占地音面積：78炒萬平方米座項目總建適筑面積：1址20萬平方隆米桶主力戶型：漂130-1僻50平方米售的（四室二騙廳二衛(wèi)）惰織好片延成交數(shù)量：消90%償均價暴：5200彩元/平方米提建設分期情疼況：四期開慈發(fā)，惜樓盤簡介：村河畔新城位蠶于沈陽母親期河銀——飼渾河南岸，拔河畔新城總嘴占地面積7殊8萬平方米誦，規(guī)劃建筑閱面積120獵余萬平方米必。項目由多馳層花園洋房沃，濱河小高師層組成，女設備裝修：姿暈精裝修，多徐種材質(zhì)。色路彩以及行狀朝上靈活多樣盛，精裝修全疼部采用權(quán)威拒部門認證的蛛綠色環(huán)保品亡牌建材。趕配套設施：單跳大學城，C里BD，北濱辭渾河，近在架咫尺的大學縱城，二中，喇陸軍總院，現(xiàn)以及規(guī)劃中對的藝術(shù)城，復體育館，商船務中心，購撿物中心。小蒸哈津（國際蛇）幼兒園，娘遼寧省實驗鑰學校渾南第諷一小學逃周邊交通：晉富民橋飛架瀉渾河南北，呢120米寬去的渾南中路三，四通八達授。青年大街忠，沈南大道效，渾南中路慰，富民橋與得青年橋共同伐構(gòu)建渾南東裳西南北快速把干道。靈綠化率：4它0.8%昆容爹積率：1.遠7濁項目優(yōu)劣勢缺分析：優(yōu)勢：駐①矛大社區(qū)、高可品質(zhì)的住宅勾很受當?shù)厝顺傻南矏廴诳萃晟浦艿降牡溛飿I(yè)管理服漲務也是吸引拜客戶的一個攻主要原因省③鵲項目位置處眠在渾南新區(qū)的商業(yè)圈以及為奧體中心的冒旁邊百④流小容積率，逝大片綠地以沖及健身器材到是本項目的貝一個最大的跡特點市⑤憂項目外立面廊以及戶型設野計前衛(wèi)劣勢：敞①恐項目的均價成在同類型樓逆盤處于較高膜水平洲②峰周邊商業(yè)還失未形成，市霧政基礎設施嘆的建設明顯牛滯后旗③相幾條道路橫秤穿小區(qū)，切曠割成幾塊對太于物業(yè)管理霧是一個極大屆的挑戰(zhàn)浦江苑：伴項目位置：哥渾南新區(qū)青籌年大街西側(cè)堤開發(fā)氧商：沈陽新過洲實業(yè)股份前昆項目總套數(shù)伸：800套花主力戶型：脫130-1肥50平方米籮的（四室二戚廳二衛(wèi)）沸漂底絞酬成交數(shù)量：喜90%獵快子域均價：招4500元拔/平方米雖建設分期情秤況：二期開燃發(fā)那樓盤簡介：帆項目位于渾盼河西側(cè)，項閣目一期已經(jīng)掩入住，入住測率95%以玩上，二期處晝于建設階段競已經(jīng)開始認延購，主力戶選型在130延-150平弄方米，樓盤插總占地面積難100萬平僅方米，建筑取面積180嶼萬平方米。罵設備裝修：便清水房惰臣配套設施：證飛園林以及幼層兒圓落周邊交通：浙214、賄238、鄉(xiāng)286、魔612、置502、慨4355獨、333釘、334煎綠化率：3越5%牲離傭尚杏容積率：1壽.8株項目優(yōu)劣勢匪分析：優(yōu)勢：因①亡開發(fā)商實力趨強俯②每小區(qū)園林設塔計受到當?shù)亓秩说南矏劬彚鄞理椖吭O計比對較前衛(wèi)，客劣戶比較容易懇接受祖④惜戶型設計合紙理秤⑤拐地鐵2號線梳在門口就有哀站容⑥騾配套以及基射礎設施比較價完善劣勢：傻①式周邊樓盤品完質(zhì)層出不窮映，且價格相窯對低很多橋②豬戶型選擇比壟較少，且小姥戶型沒有右③壯地塊形狀為它長條形，離糾青年大街較類遠的一邊的紹樓會比較難館賣厘嘉潤輪●欣東方香謝里健：泄項目位置：灶沈陽市和平擠區(qū)南京街1量89號（洲圾際酒店對面籠）唉裳開發(fā)商：遼明寧嘉潤房地葵產(chǎn)開發(fā)有限染公司畏項目總量：幕占地150享00平方米叔，建筑面積脾8.4萬平稿方米男主力戶型：疤130泥平方米的（始三室二廳二殼衛(wèi)）跟90平方米母的憐二室44套肢都銷售一空遇矛減軌刮成交數(shù)量：母50%薄亞咽條均價：椒5400元糠/平方米危建設分期情蝕況：總一期疼樓盤簡介：按嘉潤中華園帳是遼寧嘉潤今房地產(chǎn)開發(fā)詢公司鼎力開襖發(fā)的綜合地另產(chǎn)項目，位藍于沈陽市繁矩華的南京街都上，緊鄰太沈原街商圈，竊是太原街地忠區(qū)乃至沈陽棚是市少有的堂高檔住宅、萬寫字間、酒兄店商業(yè)街結(jié)飲合的復合地第產(chǎn)。簽在整個項目占拉地1.1公蛾頃，總建筑峰面積8.4膨萬平米。本答案有四幢高化層組成：一成幢舒適型住食宅，兩幢小遞戶型高檔住紅宅，一幢寫聾字間及酒店窄。建筑凈高姿約95米，沫28層；1紫~5層為裙皮樓，商業(yè)總半面積2.8呀萬平米，包接括北二路臨結(jié)街商業(yè)80艦00平米，寫南京街臨街獸商業(yè)2萬平隸米，商業(yè)整殼體為框架結(jié)賣構(gòu)，外力面據(jù)為通透玻璃射櫥窗，南京啟街臨街面寬防達到120飯米，具有極銀高的商業(yè)臨沃街展示面。金商業(yè)部分預斤計工程周期來為四個月；制6~28層嗎為54平米襪——材134平米拳的住宅，戶咬型規(guī)劃科學桌合理，南北表通透，同時嶄具備300塔0平米的空雀中花園，充眨分使用空間攔面積，使業(yè)尿主足不出園間區(qū)就能享受費物業(yè)的多種艱服務誦設備裝修：丙采暖方式為義掛熱網(wǎng)，商艦業(yè)部分為中蒙央空調(diào)。拳配套設施：峽市政配套設廈施齊備。牌周邊交通：園公共交通便逆利。劈綠化率：3懂0%陷選容積率：8葵.榆8議車位：15刃0倡項目優(yōu)劣勢仗分析：優(yōu)勢：烘①延項目處于和脂平區(qū)的中心泥地段，市政絲交通設施較傷完善虜②豪戶型大部分店為三室和二段室，總價相鳳對不高伯③免酒店服務住接宅大大提升線項目的地位劣勢：邪①扮總的體量不扮大，不太適洋合東北人喜纖歡住大社區(qū)常的生活習慣累②唯項目臨近商是業(yè)街，旁邊靈有個中學，曾比較吵鬧革③④⑤⑥⑦換項目內(nèi)拆遷潑還未完成，制影響入住當昌鑫置地廣犬場帆項目位置：終和平區(qū)青年劃大街320肥號（萬科紫趙金苑北側(cè)）喚逃開發(fā)商：沈襲陽昌鑫置業(yè)叉投資有限公昂司砍項目總量：驢總1669在套咱主力戶型：搭三室1返30平方米怖投用駐巷成交數(shù)量：酷25%滴奧其品均價：鑒5200元腰/平方米效建設分期情辛況：總一期棉樓盤簡介：歸位于青年大因街旁邊總建騎筑面積在1務9萬平方米謀，有商業(yè)和捎住宅兩種物被業(yè)類型，戶厲型主要以三進室以及少量塞的二室為主撒，銷售情況磁