城市中低收入人群居住解決方案

分流城市中心人口和整合城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)來解決城市中低收入人群居住問題胡恩華當(dāng)我國房地產(chǎn)發(fā)展得紅紅火火的時(shí)候，國家已經(jīng)起先重視到中低收入者的安居問題。所以在上個(gè)世紀(jì)的九十年頭推出了經(jīng)濟(jì)適用房，然而時(shí)至今日，在感慨：“我連在郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房都買不起！”的時(shí)候，也遺忘不了杜甫的千古名句：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏?！比绾谓鉀Q城市中低收入者的安居問題，成為一個(gè)社會(huì)課題，受到廣泛的關(guān)注。人口超過100萬的大城市，高房價(jià)突現(xiàn)中低收入人群居住難以解決的問題，即便是經(jīng)濟(jì)適用房，很多真正的中低收入家庭擔(dān)當(dāng)不起。中低收入者住房成為突出社會(huì)問題，政府關(guān)注，老百姓苦惱。為了能夠使廣袤的中低收入者買得起住房，我們須要從很多方面去檢討國家相關(guān)政策及地方相關(guān)政策。這些政策對(duì)于一般老百姓來說，能不能切實(shí)的解決問題。然而每一個(gè)政策的出臺(tái)，都有著其背景、時(shí)間限制的特定，更是有著執(zhí)行、實(shí)施過程偏差問題的存在。比如以往的經(jīng)濟(jì)適用房，目的是在于給中低收入者解決住房問題。于是實(shí)行土地劃撥、報(bào)建等費(fèi)用減免的實(shí)惠，并限制開發(fā)商的利潤為3%以下。但是在實(shí)施的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題：住經(jīng)濟(jì)適用房的人開小車居住，真正符合條件的人卻買不到這樣住房；經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，并不經(jīng)濟(jì)；滋生了很多讓老百姓痛恨的腐敗現(xiàn)象；開發(fā)商巧設(shè)名目，賺取遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%的利潤。訂正過去政策疏漏和過失是必需的，但是目前我們最為緊迫的是，解決在貧富差距越來越大的狀況下，城市中低收入人群的住房問題。因此我們必需找出一個(gè)新的解決方法，來解決這個(gè)麻煩的問題。從城市中低收入人群的分解、城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，找尋解決中低收入人群居住的方案。一城市人口的組成和分流我國城市化發(fā)展速度迅猛，一些城市在發(fā)展過程中盲目的追求“大規(guī)?！?。過大的城市反而成為城市發(fā)展的一個(gè)包袱。城市規(guī)模過大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不勻稱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，城市功能規(guī)劃不合理，成了很多城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的瓶頸。人口與城市可持續(xù)發(fā)展越來越多的受到關(guān)注，其中人口結(jié)構(gòu)影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重越來越大。城市人口結(jié)構(gòu)劃分對(duì)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展舉足輕重。從幾個(gè)方面去劃分：1、年齡上的劃分：1）、青、壯年的分為一個(gè)群體，年齡從18歲到60歲。這個(gè)群體是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。這個(gè)群體占人口比例越高，城市越具有發(fā)展活力。深圳就屬于這樣的城市。2）、青少年分為一個(gè)群體，年齡從0歲到18歲。這個(gè)群體代表著將來。3）、老年人口分為一個(gè)群體，年齡為60歲以上的老年人。這個(gè)群體須要供給。這個(gè)群體人口在我國人口所占比例越來越高，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)。這個(gè)群體越浩大，越阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2、學(xué)歷上的劃分：1）、大專以上學(xué)歷，這個(gè)比例越高城市發(fā)展越快。深圳、上海、北京、蘇州等城市就是典型的例子。2）、中學(xué)學(xué)歷，我國很多城市這個(gè)部分人口比例浩大，基本上占到城市人口的60%—80%。但是很多具有中學(xué)學(xué)歷的人卻無專業(yè)技術(shù)特長，嚴(yán)峻制約城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3）、低學(xué)歷。由于城市發(fā)展過程中須要很多低層次的勞動(dòng)者，所以很多文化低的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，成為城市中的一份子。他們做城市的發(fā)展中曾經(jīng)發(fā)揮了很多大作用?？墒撬麄兒统鞘性傻蛯W(xué)歷者一起成為城市可持續(xù)發(fā)展的絆腳石。3、財(cái)寶上的劃分：1）、富有階層，這一階層占人口比例很少，占有的社會(huì)財(cái)寶卻特別大。2）、相對(duì)富有階層，這個(gè)階層占總?cè)丝诘谋壤苍S10%—20%之間。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、好的比例會(huì)高一些。比如北京、上海、深圳、青島、廣州等城市。3）、中等收入階層，這個(gè)階層占總?cè)丝诘谋壤苍S20%—30%。我國很多近幾年發(fā)展起來的城市屬于此類。比如成都、重慶等城市。4）、中低收入階層，這個(gè)階層占人口的比例最大，占城市總?cè)丝诘?0%左右，有的老城市比例更高。比如沈陽、武漢等老的重工業(yè)城市。城市可持續(xù)發(fā)展須要將城市中一部分人分流出去。從以上幾個(gè)方面來看，城市中最便于分流的人口是老年人。當(dāng)然分流出去的老年人要有合適他們居住養(yǎng)老的地方。依據(jù)我國目前的一些城市規(guī)模來看，假如將老年人中的20%-30%分流到集中新建的“功能型城市”去，很多城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將得到改善。而新興的“功能型城市”將制造巨大商業(yè)機(jī)會(huì)和眾多就業(yè)機(jī)會(huì)。二城市中低收入的界定為了能夠很好的解決城市中低收入者的安居問題。首先應(yīng)當(dāng)看到這個(gè)社會(huì)沖突在那些地方產(chǎn)生的最為突出。從目前的國情來看，城市化擴(kuò)張后的特大城市和上世紀(jì)八十年頭前已經(jīng)具有肯定規(guī)模的城市，成為這個(gè)沖突最為突出的中心點(diǎn)。這些城市的貧富收入差距巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。比如上海市2004年的家庭人均可支配收入是17678元/年，但是大部分居民家庭人均可支配收入是在12000元/年以下，還有相當(dāng)一部分家庭人均可支配收入5000元/年以下的困難戶。上海市的房價(jià)即便是遠(yuǎn)郊也要3000元/㎡以上。綜合考慮工作問題、交通問題、日常生活便利等問題后，家庭人均可支配收入每年八、九千元的家庭，寧可一家人擠在小房子里，也不敢購買遠(yuǎn)郊的房子。對(duì)于這部分家庭來說，市內(nèi)的房子是敢看不敢問，郊外的房子是敢問也買不起。其次是我們?nèi)绾谓缍ㄖ械褪杖肴巳旱膯栴}。界定中低收入人群，就目前的國情來看是個(gè)困難的問題。因?yàn)楹芏嘀贫冗z留問題，造成很多人的資產(chǎn)不透亮，所以要從家庭資產(chǎn)上去界定中低收入人群，難度特別大。過去規(guī)定年收低于6萬元的家庭為中低收入家庭，可以享有購買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。這樣的界定，難度大不說，也特別不科學(xué)。所以我們可以綜合本地社會(huì)失業(yè)保險(xiǎn)救濟(jì)金和家庭人均可支配收入來度量，實(shí)行切合本地實(shí)際狀況的方法來確定中低收入人群的劃分。比如北京市的社會(huì)失業(yè)保險(xiǎn)救濟(jì)金為385元/月，2004年家庭人均可支配收入為14865元/年。我們可以這樣劃分，家庭人均可支配收入是社會(huì)失業(yè)保險(xiǎn)救濟(jì)金2.5倍以下者為中低收入人群；低于1.3倍的家庭為貧困家庭。假如本地家庭人均可支配收入低于8000元，則低于本地家庭人均可支配收入的家庭都視為中低收入家庭。第三是家庭結(jié)構(gòu)問題。家庭結(jié)構(gòu)可分為很多層次。以家庭人口劃分，可分為：5口人以上的家庭；4口人的三代家庭或兩代家庭；3口人的兩代家庭；2口人的家庭；1口人的家庭。5口人以上的家庭最難細(xì)分，因?yàn)樗麄兊慕M成結(jié)構(gòu)特別困難。4口人的家庭一般狀況下是三代人，也有一部分是兩代家庭；3口人的家庭基本上都是兩代人為主；2口人的家庭和1口人的家庭相對(duì)來說比較單一。以家庭年齡結(jié)構(gòu)劃分，可分為：老年人家庭；兩代人為主的中、老年人家庭；兩代人為主的中、幼年人家庭；兩代人為主的成年人家庭；三代人為主的老、中、幼年人家庭；四代人為主的老、中、青、幼年人家庭。第四步就是將房產(chǎn)需求者分為幾個(gè)等級(jí)：豪富家庭，已經(jīng)或是安排購買城市中心的豪宅或是別墅；富有家庭，已經(jīng)或是安排購買城市中心或郊區(qū)的花園洋房；溫飽家庭，已經(jīng)或是安排購買一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房；中低收入家庭，家庭人均居住面積不足8㎡，或是家庭人均面積超過8㎡，但是房屋為危房；貧困家庭，無實(shí)力自己解決家庭居住問題，現(xiàn)有的居住房屋擁擠不堪，或是危房，短暫不考慮戶籍、房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。從以上幾個(gè)方面我們可以界定出城市中低收入者為：家庭人均可支配收入為本地家庭人均收入的70%以下；家庭自身實(shí)力無法變更人均居住面積少或危房現(xiàn)狀的家庭。三城市房產(chǎn)整合城市中的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)考慮到土地、城市功能等多個(gè)方面結(jié)合的狀況。城市規(guī)劃功能的布局合理性顯得特別重要。房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)可以從多個(gè)方面區(qū)分，這里我們將城市房地產(chǎn)分為幾個(gè)大類：危房、舊房、次新居、新居。（一）、我們要考慮到房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和分布將確定一個(gè)城市長期發(fā)展的前景。很多城市在城市化過程中借鑒了一些國外城市擴(kuò)張的閱歷。但是我們也看到國外一些城市擴(kuò)張過后產(chǎn)生的社會(huì)問題突出：1、貧民區(qū)和富人區(qū)產(chǎn)生而造成的社會(huì)問題；2、舊城改造成商業(yè)中心、商務(wù)中心帶來城市夜間空心問題和交通問題。其中部分問題在我國已然產(chǎn)生。（二）、我國人口眾多，很多城市人口都在100萬以上，一些超大城市人口超過500萬。于是城市建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)重視城市的區(qū)域功能分協(xié)作理，不能一味盲目追求商業(yè)中心和商務(wù)中心的集中，應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃時(shí)，考慮商業(yè)中心、商務(wù)中心和住宅區(qū)結(jié)合布置。這樣可以解決以下幾個(gè)問題：1、削減上班族的路上時(shí)間。城市越大，人們出行上的時(shí)間越多。北京、上海、廣州、天津、重慶等城市，人們每天平均花在路途上的時(shí)間達(dá)到3小時(shí)以上，有的甚至達(dá)到5小時(shí)以上?！霸缟?點(diǎn)多起床頂著晨星出門，晚上的9點(diǎn)踩著月光走進(jìn)家門?！边@是住在通州的北京人的真實(shí)寫照。很多人被上、下班和就學(xué)拖得乏累不堪。2、降低城市交通的負(fù)荷，削減城市交通的能耗和污染。很多城市在投資建地鐵、城市輕軌，擴(kuò)建道路，增加公交工具。造成巨大投資的同時(shí)，城市污染源也在增加，交通能耗加大。給我們本就能源缺乏的國家增加負(fù)擔(dān)。3、讓城市的旺盛日夜如一，解決城市夜間空城的現(xiàn)象。白天城市中心的商業(yè)中心和商務(wù)中心人流穿梭、車水馬龍，上、下班時(shí)交通堵塞，入夜之后卻冷冷清清，燈火輝煌卻少有人氣。4、城市建設(shè)過程中多從空間著手。向上從高度要空間，向下從地下要空間。比如將一些大型的超市、商業(yè)中心、大型停車場(chǎng)建在地下，地面以上建住宅、寫字樓或綠地廣場(chǎng)。削減地面的空間負(fù)荷，讓城市多些綠化的同時(shí)，分流人流和車流。5、中低收入人群居住郊區(qū)必定帶來幾個(gè)生活成本的增加：交通成本、子女就學(xué)教化成本、生活消費(fèi)成本、保健就醫(yī)成本?，F(xiàn)在一些大城市的郊區(qū)項(xiàng)目生活設(shè)施不完善，文化消遣、衛(wèi)生醫(yī)療、文體教化、通訊、商業(yè)等等基本上都是滯后的。購買此類小區(qū)成了僅僅是睡覺的地方。細(xì)算成本后，發(fā)覺生活成本增加了也許20%以上。6、在我國城市建設(shè)過程中最要重視的是目前交通不發(fā)達(dá)狀況下，切記不要過多的將城市中心主要?jiǎng)趧?dòng)力趕到郊區(qū)，造成城市交通的巨大投資。作為城市主要?jiǎng)趧?dòng)力者——中低收入人群居住在郊區(qū)，必定會(huì)增加生活成本。同時(shí)會(huì)因工作地點(diǎn)和居住距離而產(chǎn)生新的就業(yè)問題。7、消退貧富分布劃分過于明顯不協(xié)調(diào)的多種社會(huì)問題和居民的社會(huì)心理問題，創(chuàng)建和諧社會(huì)。貧富區(qū)域過于清楚的劃分，會(huì)造成貧民區(qū)嚴(yán)峻的社會(huì)問題。為部分富有人群做考慮，在城市郊區(qū)空氣質(zhì)量等各方面條件好的地帶，建設(shè)高檔的花園洋房、別墅供其享受。8、在特大城市的周邊建設(shè)功能型養(yǎng)老城市，將城市中的一部分老人分流到新建的城市中去。這樣將大大緩解城市中心交通、文體和醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施的壓力，也節(jié)約了城市社會(huì)成本。而移居到養(yǎng)老城市中去的老人，由于有更好的生活環(huán)境、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑消遣設(shè)施，加上良好的、專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，老人們生活質(zhì)量將得到顯著提高，會(huì)過得更加安逸、舒適。因此我們?cè)诔鞘幸?guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)多考慮到城市商業(yè)中心、商務(wù)中心、住宅區(qū)交叉結(jié)合，合理布局。城市人口合理分流，降低建設(shè)能耗和社會(huì)問題。并興建“功能型”的衛(wèi)星城市，特地為老年人供應(yīng)給老居住。（三）、我們應(yīng)當(dāng)考慮到我們這個(gè)人口眾多的國家，土地資源有限。上世紀(jì)中、后期城市規(guī)劃造成的奢侈，今日突顯無余。比如在城市中心建立的污染嚴(yán)峻的工廠，上世紀(jì)九十年頭中期前建立的低矮樓房。因此在房地產(chǎn)建設(shè)過程中要合理利用有限資源，更大的、更多的滿意大眾需求。1、在有限的土地上，向上、向下要生活空間，綜合考慮，節(jié)約土地。城市建設(shè)規(guī)劃過程中應(yīng)當(dāng)考慮到不犧牲綠化的狀況下，多建設(shè)一些13層—16層的小高層。向下應(yīng)當(dāng)考慮將停車場(chǎng)、商業(yè)中心、超市盡可能的建在地面之下。這樣我們就要適當(dāng)?shù)目紤]放寬對(duì)容積和建筑密度的要求。容積限制在7以內(nèi)，建筑密度限制在45%以內(nèi)。2、設(shè)計(jì)面積合理，城市中心的住宅面積應(yīng)當(dāng)考慮到以好用為住，而不是享受型的住宅。對(duì)于現(xiàn)在的大多數(shù)中國人來說，房子只是一個(gè)居住的地方，主要功能就是睡覺、做飯、吃飯、梳洗。而傳統(tǒng)上的在家接待客人、宴請(qǐng)客人、串門活動(dòng)，已經(jīng)越來越少在家中完成。那么很多房屋的面積應(yīng)當(dāng)考慮在120㎡以下，應(yīng)以50㎡—80㎡功能齊全的2房為主。假如房子是130㎡—200㎡，長期只住2個(gè)人或是三個(gè)人，很多室內(nèi)功能區(qū)基本上難得用上一次的現(xiàn)象特別普遍。應(yīng)盡量避開室內(nèi)面積空閑的奢侈，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制城市中心房屋的面積?？梢钥紤]對(duì)城市中心面積超過120㎡的房屋，加收類似奢侈稅的附加費(fèi)。3、小區(qū)居住人群的合理分布，讓那些可以居住享受型房屋者，住到郊區(qū)去享受大面積的房屋、良好的空氣環(huán)境。這樣就削減大量沒錢人居住郊區(qū)，帶來公共交通的巨大投資，緩解公共交通的壓力。北京等一些特大城市，政府一邊大力投資修建、擴(kuò)建城市道路、城市輕軌、地鐵等公共設(shè)施。另外一邊作為住戶的老百姓，起先感受到交通費(fèi)用增加巨大，生活配套設(shè)施不完善，生活費(fèi)增加；教化配套跟不上，孩子就學(xué)難；文體衛(wèi)生醫(yī)療跟不上，就醫(yī)難；相應(yīng)成本極大增加。一個(gè)居住在天通苑經(jīng)濟(jì)適用房的住戶感嘆說自己每個(gè)月單是交通費(fèi)就增加了400多元。居住在通州小區(qū)住戶更面對(duì)太多的無奈，別無選擇，就連裝電話都要排隊(duì)等號(hào)。假如能夠依據(jù)這個(gè)設(shè)計(jì)思路去規(guī)劃城市布局，我們將有很多中低收入者就有了居住城市中心的可能性，以及有房可住。而享受豪宅的家庭，就應(yīng)當(dāng)承受其消耗社會(huì)資源過多的負(fù)擔(dān)。城市各類房產(chǎn)的居住者大致可以這樣分：1、危房、舊房：主要居住者是中低收入者，這部分人群沒有實(shí)力完全靠自己來解決購買新居。目前居住的房屋要么過于擁擠，要么破舊不堪。當(dāng)然也有一部分是子女已經(jīng)購置新居，老人還住在舊房里。我們的政府和社會(huì)都急需為中低收入人群解決他們的住房問題。2、次新居、新居：這部分是收入較好的人群。 經(jīng)過這樣細(xì)分后，完全可以拆舊、危房，建立適合中低收入人群居住的社區(qū)，供應(yīng)應(yīng)中低收入人群居住。一部分短暫沒有資格，或是買不到中低收入人群社區(qū)住房的人，可以購買房齡相對(duì)長的二手房作為過度房。而另外一部分老年人可以移居到更加適合養(yǎng)老的老年人社區(qū)去生活。四中低收入社區(qū)什么社區(qū)才是符合中低收入人群居住的社區(qū)呢？我們應(yīng)當(dāng)怎么樣去規(guī)劃和設(shè)計(jì)這樣的小區(qū)？為了和現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)分開來，短暫將滿意城市中低收入人群居住的小區(qū)分為2種：低價(jià)房和廉租房。為了能夠更好的解決城市中低收入人群的居住問題。應(yīng)當(dāng)實(shí)行按部就班方式進(jìn)行投資，先讓能夠買得起低價(jià)房的人滿意居住要求，然后才是滿意廉租房的困難戶居住要求。而作為中低收入人群，也應(yīng)當(dāng)培育改善居住條件要按部就班，不要想著一步到位。既然是為了滿意城市中低收入人群居住的，那么我們?cè)谛^(qū)規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)更多的考慮將這類小區(qū)布置在城市中心地帶。生活在城市中心地帶，盡可能維持原有的生活方式和原來的生活成本，降低失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（一）購買低價(jià)房和租賃廉租房的資格1、政府制定符合本地中低收入人群的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定購買和租住這個(gè)類型房屋的人群，必需是特定的中低收入人群；購買和租住此類房屋者，將受到嚴(yán)格的審核，只有符合購買條件才能購買和租住。2、制定中低收入人群標(biāo)準(zhǔn)。依照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為確定資格的重要依據(jù)。由于我國財(cái)產(chǎn)收入不明朗，凡是購買此類房屋者，在將來的5年間財(cái)產(chǎn)收入受到嚴(yán)密的監(jiān)控，隨時(shí)可能被抽檢。3、以本城市戶籍居民為主；外來就業(yè)人員，對(duì)本城市做出了較大貢獻(xiàn)的，居住達(dá)到5年以上，無作奸犯科者也可以申請(qǐng)。但是無論是本地戶籍居民還是外來戶籍居民，原則上要求當(dāng)前家庭人均居住面積在8㎡以下。危房、舊房拆遷戶原地居民人均面積超過8㎡的，不受限制。但是假如收入超過中低收入標(biāo)準(zhǔn)，要么實(shí)行動(dòng)遷補(bǔ)償方式，要么只能享受同等面積的置換，不得享受實(shí)惠價(jià)格購買超出面積。4、此類房屋5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租。5年后購買者要出售該房屋，必需交納6%的交易稅。土地出讓金補(bǔ)償交納，比例依據(jù)同等類別土地的掛牌價(jià)的1.5倍—2倍一次性交納。如土地出讓金為逐年交納的，則一次性繳納10年的土地出讓金作為土地成本交易費(fèi)用，接手購買者接著依據(jù)原方案逐年繳納土地出讓金。5年內(nèi)居住者非購買者或其直系親屬，或是空置時(shí)間超過一年，政府無償收回該房屋。然后再出售給符合條件者。5、嚴(yán)罰造假資格購買低價(jià)房和租住廉租房的居戶，賜予舉報(bào)者1萬元—5萬元獎(jiǎng)金。如被舉報(bào)造假資格而購買了低價(jià)房，查實(shí)不符購買條件，課以購買當(dāng)時(shí)總房價(jià)1—2倍罰金，或沒收其已經(jīng)購買房產(chǎn)，并追究造假者的刑事責(zé)任；為造假者偽造虛假證明材料的單位和個(gè)人將賜予5萬元罰款，直至追究法律責(zé)任。因?yàn)樵旒僬呤窃趽p害了他人利益的基礎(chǔ)上為自己牟取利益的；如被舉報(bào)造假獲得居住廉租房的，將被勒令退出廉租房，并賜予居住期間租金3—5陪的罰款，賜予偽造虛假證明材料的單位和個(gè)人賜予3萬元罰款。（二）政府實(shí)惠措施和對(duì)投資者的規(guī)定為了能夠快速的將此類小區(qū)建設(shè)起來，我們的政府應(yīng)當(dāng)充分的賜予政策扶持的同時(shí)，規(guī)范投資者。1、這種社區(qū)的規(guī)劃上應(yīng)當(dāng)調(diào)整一下相關(guān)規(guī)定，允許這種社區(qū)的容積率和建筑密度高一點(diǎn)，以削減土地成原來降低房價(jià)。2、土地租金上賜予肯定的實(shí)惠政策進(jìn)行扶持，土地出讓金的交納，屬于開發(fā)商交納的，在該小區(qū)建成后一個(gè)月內(nèi)一次性交納，屬于購房者交納的，分10—15年交納。（1）、純住宅小區(qū)的土地出讓金價(jià)格低一些，由購房者分10—15年交清，原地拆遷戶賜予減免；（2）、商、住兩用綜合建筑，商業(yè)部分以地下為主的，土地出讓金收取分為二個(gè)部分收?。荷虡I(yè)部分的土地出讓金為一次性收??；購房者分10—15年交清，原地拆遷戶賜予同等面積減免實(shí)惠；（3）、也可以針對(duì)這個(gè)部分的住宅小區(qū)推行物業(yè)稅，每年征收，以減輕居住此類房屋住戶的壓力。也可以降低前期投資者的土地成本。3、采納逐年繳納土地租金方法，這樣可以解決我國土地出讓年限帶來的一些物權(quán)和土地權(quán)屬?zèng)_突問題。讓房屋全部者在房屋運(yùn)用過程中逐年繳納肯定的土地租金，直到房屋拆遷、重建。逐年繳納的土地租金也可以作為地方政府一項(xiàng)穩(wěn)定財(cái)政收入來源。采納土地租金逐年繳納的方法，分類別收?。海?）、原地拆遷同等面積，前20年依據(jù)2—5元/㎡繳納，20年后依據(jù)12—20元/㎡繳納；（2）、低價(jià)房12—20元/㎡繳納；（3）、如有部分是一般商品房和商業(yè)部分，則住宅部分按80—120元/㎡繳納，商業(yè)部分按150—200元/㎡繳納，部分城市價(jià)格可以適當(dāng)提高或降低一些；（4）、如人民幣比值超過±10%時(shí)，則按同等貨幣比值交納。小區(qū)的報(bào)建費(fèi)用、市政配套設(shè)施費(fèi)用賜予減免實(shí)惠。管理部門在收取城市建設(shè)的一些規(guī)費(fèi)時(shí)賜予減免。4、廉租房的土地取得采納政府劃撥土地的方式。5、開發(fā)商必需在規(guī)定期限內(nèi)完成項(xiàng)目開發(fā)。為保證開發(fā)項(xiàng)目順當(dāng)完成，開發(fā)商在中標(biāo)之后10天內(nèi)，一次性將開發(fā)總額的80%以上存入一個(gè)受監(jiān)控、管理的帳戶。若不能按期完成投資，將依據(jù)總投資2%的額度罰款。銷售價(jià)格設(shè)最高限價(jià)，投資收益上也規(guī)定為微利，投資收益不得超過5%。假如超過5%，則超出部分上交一個(gè)特地的部門，用做城市廉租房的建設(shè)基金。在國家不用拿出巨額資金補(bǔ)貼的狀況下，投資商也有利所圖。6、小區(qū)建成后，開發(fā)商將銷售收入的2%用做物業(yè)基金（很多城市規(guī)定是開發(fā)商依據(jù)投資額的1%—2%用做物業(yè)基金。）小區(qū)建成后,物業(yè)管理通過招標(biāo)，降低業(yè)主的生活運(yùn)用費(fèi)用，小高層物業(yè)管理費(fèi)+電梯費(fèi)，每月不超過0.5元/㎡；多層物業(yè)管理費(fèi)，每月不超過0.35元/㎡。7、小區(qū)的土地來源，可以利用城市中殘舊危房的改造來達(dá)到。比如利用危房、舊房的土地就地解決。原地居民不用動(dòng)遷其它城區(qū)，原地置換。為保證原地居住面積達(dá)到12㎡/人，原地住戶在置換過程中，在同等面積無償兌換的前提下，人均不足12㎡的部分，將得到實(shí)惠價(jià)格購買；假如原住居民人均面積達(dá)到12㎡/人，在其有增加居住面積需求的時(shí)候，可以每戶賜予10㎡的實(shí)惠房價(jià)，同時(shí)須要補(bǔ)償肯定的土地費(fèi)用。在滿意原地拆遷居民之后，剩余房產(chǎn)將以解決本市其他困難戶的方式投放相應(yīng)市場(chǎng)，價(jià)格與同等區(qū)域商品房相比差價(jià)很大，與本地經(jīng)濟(jì)適用房基本相同。如為商、住兩用小區(qū)，在土地出讓掛牌時(shí)就規(guī)定商業(yè)物業(yè)部分建設(shè)在地下，地面住宅部分必需有60%作為低價(jià)房，40%作為一般商品房銷售；或是規(guī)定低價(jià)房面積必需占總面積的1/3以上。8、政府出臺(tái)新政策，賜予遷居到養(yǎng)老社區(qū)居住的老人享受其原來同等的各項(xiàng)福利。9、廉租房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)考慮到社會(huì)投資和政府投資相結(jié)合，而且對(duì)入住廉租房要嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法》。廉租房應(yīng)當(dāng)考慮建設(shè)在城郊結(jié)合部，進(jìn)行有安排的投資。土地采納劃撥方式。戶型：單間、一房、二房為主，面積從20㎡—50㎡為主。資金來源主要是政府投資一部分，利用低價(jià)房超額利潤所得為主的廉租房基金進(jìn)行投資。低價(jià)出租給符合條件家庭居住。10、中低收入人群在購買二手房時(shí)賜予稅費(fèi)減免的實(shí)惠。11、部分拆遷戶不符合中低收入人群，可以實(shí)行拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞絼?dòng)遷。采納這樣的方式，一來解決了很多原地居民因?yàn)橥膺w而帶來的沖突，二來改善原地居民的居住條件，提高生活質(zhì)量；三是解決城市發(fā)展的其它問題。規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求、限制成本低價(jià)房小區(qū)分布在城市中心地帶，小區(qū)占地面積一般在3萬5千㎡以內(nèi)（盡可能將城市中心地帶相對(duì)小的、零星散亂的土地利用起來）。小區(qū)綠化占地不得低于25%。小區(qū)以16層以下的小高層為主，建筑密度45%以內(nèi)，容積不超過7。造價(jià)限制在小高層1400元/㎡以內(nèi)，多層850元/㎡以內(nèi)。小區(qū)人均居住面積不超過20㎡，以人均面積15㎡左右為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。小區(qū)戶型設(shè)計(jì)以兩房為主，一房、小三房為輔。面積為30㎡-80㎡。戶內(nèi)廚、衛(wèi)具全，房型以方正好用為主，盡量削減戶內(nèi)過道，套內(nèi)面積占建筑面積盡可能達(dá)到85%以上。室內(nèi)外裝修考慮節(jié)約成本的同時(shí)，不能忽視環(huán)保節(jié)能問題，避開花里胡哨奢侈資源。小區(qū)配套設(shè)施完善。建筑造價(jià)方面限制在小高層1400元/㎡以內(nèi)，多層850元/㎡以內(nèi)。開發(fā)項(xiàng)目是干脆面對(duì)定向銷售客戶，可以削減銷售環(huán)節(jié)中的營銷費(fèi)用，給消費(fèi)者一個(gè)實(shí)惠的價(jià)格。低價(jià)房在城市中心投建，不但解決了中低收入人群居住問題。而且小樓盤開發(fā)，建設(shè)周期短。對(duì)于開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)降低；對(duì)于購房者能夠比較快的如??；對(duì)于政府，短期內(nèi)快速解決很多人居住問題，在稅收增加的同時(shí)，城市建設(shè)費(fèi)用降低，城市建設(shè)周期縮短。五老年社區(qū)最近幾年老年房地產(chǎn)在中國一部分城市周邊興起。這表明兩個(gè)問題：一是老年社會(huì)悄然到來。在將來的15—20年間，我國的老年人口將超過2億4千萬。特別浩大的一個(gè)群體；二是老年產(chǎn)業(yè)受到投資者極大的關(guān)注。浩大的老年人群，帶來巨大老年產(chǎn)業(yè)商機(jī)。老年人口增長速度最快的莫過于大中城市，尤其是老城市。老年人的快速增長帶來的社會(huì)問題、家庭問題已經(jīng)受到廣泛關(guān)注。當(dāng)城市公共交通上充擠著老年人、醫(yī)院滿是老年人、公園廣場(chǎng)里到處都是老年人的時(shí)候，我們發(fā)覺公共設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行下產(chǎn)生的社會(huì)沖突問題比比皆是：（1）、公共汽車上年輕人不再給老人讓座，有人就會(huì)說：“那么老了沒事干，還跑出來干什么？不是成心和我們搶位置嗎？”（2）、醫(yī)院里每科都是老年人，排隊(duì)交費(fèi)、取藥的窗口也都是老年人。那些請(qǐng)假來看病的年輕人看到這些，就會(huì)埋怨：“那么多老人沒事老跑這里干什么？”（3）、公園、廣場(chǎng)本是年輕人談情說愛、休閑的地方。很多年輕的情侶在公園里親吻的密切行為都會(huì)受到老年人指責(zé)。而年輕人也會(huì)反問：“你們沒事上這里來干什么？家里呆著不更好？”（4）、贍養(yǎng)老人、照看老人是我們中國的傳統(tǒng)美德。由于我國長期安排生育的國策，使我們的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變更。過去幾代同堂，養(yǎng)兒為了防老的傳統(tǒng)觀念，在改革開放的今日，我們的421家庭產(chǎn)生了，就是年輕的夫婦養(yǎng)活父母或公公婆婆，下面一個(gè)子女，在農(nóng)村是422家庭。隨著改革開放，人民生活水平的提高，又發(fā)生了變更，是8421，年輕的夫婦要撫養(yǎng)上面的十幾位老年人，是一個(gè)倒金字塔形式的撫養(yǎng)體系。家庭沖突比以前更多、更突出。（5）、子女與父母分開居住，造成“老人留守”的家庭問題。由于工作關(guān)系或是其它關(guān)系，子女和父母分開居住，有的同城，有的在不同的城市生活，這樣特別不便利照看老人。工作和孝心都極大的考驗(yàn)子女。諸如此類問題多多，是我們的社會(huì)無法回避的問題，解決不好，勢(shì)必帶來很多不穩(wěn)定因素。老年人自身的心理問題、生理問題：退休之后的空虛感、拋棄感、歸屬感等心理問題，健康狀況上帶來的生理問題。都極大的沖擊著社會(huì)。針對(duì)這個(gè)問題，我在2003年曾經(jīng)寫了一篇《發(fā)展老年房地產(chǎn)的必要性》論文。從客觀上論證了建設(shè)老年社區(qū)是解決我國老齡化問題的必要措施。修建一些特地供應(yīng)應(yīng)老年人居住的社區(qū)。社區(qū)建設(shè)完全從老年人的身心健康著想，配套設(shè)施齊全，適合老年的特點(diǎn)。如住宅的無障礙設(shè)計(jì)，為老年人服務(wù)的設(shè)施，和居住的樓房都安裝有電梯。社區(qū)內(nèi)有肯定規(guī)模的醫(yī)院、健康消遣中心、老年高校、購物中心、公園、及會(huì)議中心、家政服務(wù)中心等等。具有環(huán)境安逸、安靜等適合老年人生活需求的特色，也能提高老年人生活質(zhì)量。由于老年社區(qū)的建設(shè)是就老年人所須要而建，在提高老年人生活質(zhì)量的同時(shí)，也要降低老年人的生活費(fèi)用。包括健康管理、保健就醫(yī)、保姆、日常生活都將得到統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。生活在老年社區(qū)的老人生活成本基本上會(huì)削減20%左右。建設(shè)一個(gè)20萬人口以上規(guī)模的老年社區(qū)，人均投資約5萬元，投資收益分長期收益和短期收益兩大塊。短期收益項(xiàng)，年收益8%—12%之間；長期收益項(xiàng)，年收益在6%—8%之間。而一個(gè)20萬人口以上的老年社區(qū)將給大城市每年削減負(fù)擔(dān)超過300元/人。而新建的老年社區(qū)為住的“功能型城市”，作為一種服務(wù)型的城市，將帶來巨大的老年產(chǎn)業(yè)商機(jī)，供應(yīng)更多的工作機(jī)會(huì)。分流城市中心人口，關(guān)鍵是在于將城市中的老年人口分流更加適合老人居住的社區(qū)去。削減城市發(fā)展中社會(huì)沖突和社會(huì)問題的產(chǎn)生，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展做貢獻(xiàn)。完全符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，以社會(huì)消費(fèi)需求為導(dǎo)向的發(fā)展模式。六項(xiàng)目案例我國地域廣袤，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有所區(qū)分，所以須要實(shí)行不同的方法、方式建立中低收入人群社區(qū)。案例中不考慮動(dòng)遷戶的補(bǔ)償，但是考慮項(xiàng)目周邊商品房價(jià)格和本城市經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格影響，制定價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)充分的結(jié)合成原來計(jì)算。項(xiàng)目采納投標(biāo)方式選擇開發(fā)商，廣泛的利用社會(huì)資源，優(yōu)化項(xiàng)目投資方案，給老百姓最實(shí)惠的購房價(jià)格。因此原則上中低收入住房的房價(jià)低于經(jīng)濟(jì)適用房，投資收益高于經(jīng)濟(jì)適用房。依據(jù)不同的狀況我做了以下幾個(gè)簡潔的案例分析：為節(jié)約用地和降低建筑成本，小區(qū)建筑密度限制在35%—45%，容積限制在3.5—7。小區(qū)綠化用地要求在25%以上。面積基本上限制在30㎡—85㎡內(nèi)，人均居住面積不超過20㎡，人均15㎡—18㎡為主（如有商品房部分，則該部分房產(chǎn)不受此限制）。簡潔裝修，達(dá)到業(yè)主進(jìn)去不用再重新裝修就可以居住的標(biāo)準(zhǔn)。保證質(zhì)量的同時(shí)，要考慮到環(huán)保，也要考慮到生活上的實(shí)際要求，因此簡約而不落后、不奢侈。興建項(xiàng)目的原地居民，原地同等面積無償置換。為保證原地住戶居住面積達(dá)到12㎡/人，原地住戶在置換過程中，同等面積無償兌換的前提下，不足人均12㎡的部分，將得到實(shí)惠價(jià)格購買；假如原住居民人均面積達(dá)到12㎡/人，在其有增加居住面積需求的時(shí)候，可以每戶賜予實(shí)惠價(jià)面積10㎡。在滿意本地居民之后，剩余房產(chǎn)將以解決本市其他困難戶的方式投放相應(yīng)市場(chǎng)，價(jià)格與同等區(qū)域商品房相比差價(jià)很大。土地出讓金實(shí)行政府非劃撥土地方式，可以采納分期繳納，也可以采納逐年繳納。為使開發(fā)商能如期完成投資安排，投資商必需在項(xiàng)目前期將總投資資金的80%存入專用帳戶，資金運(yùn)用受到嚴(yán)格監(jiān)督。交房后，小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)收益的30%歸投資商，70%歸小區(qū)業(yè)主用于物業(yè)基金，開發(fā)商在竣工時(shí)必需交納銷售總額的1%作為小區(qū)物業(yè)基金。如小區(qū)停車位全部歸開發(fā)商全部，則開發(fā)商在竣工時(shí)必需交納銷售總額的2%作為小區(qū)物業(yè)基金。小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)0.3元/㎡—0.5元/㎡。企業(yè)利潤超過5%時(shí)，企業(yè)將超出部分上交給政府作為廉租房的建設(shè)基金。項(xiàng)目方案一：高房價(jià)城市中心城區(qū)低價(jià)房項(xiàng)目所在地簡潔狀況：某城市中心，擬待開發(fā)項(xiàng)目占地總面積13500㎡。目前居住在這里的住戶有650戶，居住2900人。原來的房屋狀況：低矮殘舊，配套設(shè)施落后；人均居住面積過小，大部分人家是一家三代共同居一室，房屋狹小擁擠，人均面積不足8㎡。全部住戶居住總面積21600㎡。同個(gè)區(qū)域的商品房售價(jià)在8000元/㎡左右，而本項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)在3500元/㎡—4000元/㎡左右。擬建項(xiàng)目方案：占地面積：13500㎡；建筑占地面積：5733㎡；建筑密度：42.47%；總建筑面積：80262㎡；容積率：5.95；其中住宅面積：73362㎡；商用面積：1300㎡；公用面積：600㎡；地下停車場(chǎng)：5000㎡；地下停車位：150個(gè)；綠化用地：4424㎡；綠地率：32%；住戶1466戶，居住人口5500人。建筑總造價(jià)10835萬元；總投資：13629萬元。建設(shè)工期24個(gè)月。項(xiàng)目簡潔說明：為節(jié)約用地和降低建筑成本，采納半圍合式小區(qū)建筑。小區(qū)內(nèi)以一居室、兩居室為主，各占30%和50%，三居室占20%。面積從30㎡—85㎡，人均居住面積13㎡左右。建設(shè)期間，原地居民須要短暫租房居住，房租補(bǔ)貼方式是：原住房面積補(bǔ)貼400元/㎡。限定最高銷售單價(jià)：實(shí)惠價(jià)格最高2500元/㎡，低價(jià)房最高價(jià)格3300元/㎡。中低收入群為：家庭年人均收入12000元以下。投資收益概況：同等面積置換：21600㎡，銷售價(jià)格為0，土地補(bǔ)償金為0；實(shí)惠房面積14500㎡—16450㎡，銷售價(jià)格為2300元/㎡，土地租金分15年逐月支付，價(jià)格為500元/㎡。其他符合的中低收入者購買方案：銷售面積37102㎡—35152㎡，銷售價(jià)格為3000元/㎡。土地租金分15年逐月支付，價(jià)格為500元/㎡。商業(yè)面積1300㎡，銷售價(jià)格為6500元/㎡，土地租金一次性交納：3500元/㎡。地下停車位150個(gè)，銷售單價(jià)6萬/個(gè)。物業(yè)用房面積160㎡。銷售收入：15174.1萬元—15310.6萬元，本方案投資者凈利潤：776萬元—860萬元之間。利潤率5.69%—6.31%。將繳納超出5%的部分95萬元—179萬元用做廉租房基金，實(shí)際凈收益為681萬元。本方案政府土地租金為：3043萬元，其中2588萬元分15年收取。此方案由于每個(gè)項(xiàng)目所選地方的實(shí)際狀況不同，因此當(dāng)?shù)卦魻顩r不一樣，利潤有著很大的彈性。購買案例：購買一套55㎡的2房，單價(jià)為3050元/㎡。房屋總價(jià)167750元。首付33750元，實(shí)際貸款134000元，貸款年限20年。則每月還貸款和土地出讓金合計(jì)：1074.77元。項(xiàng)目方案二：高房價(jià)城市一般城區(qū)低價(jià)房項(xiàng)目所在地簡潔狀況：某城市中心，擬待開發(fā)項(xiàng)目占地總面積13500㎡。目前居住在這里的住戶有650戶，居住2900人。原來的房屋狀況：低矮殘舊，配套設(shè)施落后；人均居住面積過小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狹小擁擠，人均面積不足8㎡。全部住戶居住總面積21600㎡。同個(gè)區(qū)域的商品房售價(jià)在6000元/㎡左右，而本項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)在3500元/㎡—4000元/㎡左右。擬建項(xiàng)目方案：占地面積：13500㎡；建筑占地面積：5733㎡；建筑密度：42.47%；總建筑面積：90461㎡；容積率：6.70；其中住宅面積：84861㎡；公用面積：600㎡；地下停車場(chǎng)：5000㎡；地下停車位：150個(gè)；綠化用地：4424㎡；綠地率：32%；住戶1886戶，居住人口6500人。建筑總造價(jià)12212萬元；總投資：14930萬元。建設(shè)工期24個(gè)月。小區(qū)內(nèi)以一居室、兩居室為主，各占30%和50%，三居室占20%。面積從30㎡—85㎡，人均居住面積13㎡左右。建設(shè)期間，原地居民須要短暫租房居住，房租補(bǔ)貼方式是：原住房面積補(bǔ)貼300元/㎡。限定最高銷售單價(jià)：實(shí)惠價(jià)格最高2500元/㎡，低價(jià)房最高價(jià)格3300元/㎡。中低收入群為：家庭年人均收入12000元以下。投資收益概況：同等面積置換：21600㎡，銷售價(jià)格為0，土地補(bǔ)償金為4元/㎡；實(shí)惠房面積14500㎡—16450㎡，銷售價(jià)格為2200元/㎡，土地租金分逐年繳納，價(jià)格為15元/㎡。其他符合的中低收入者購買方案：銷售面積48761㎡—46811㎡，銷售價(jià)格為2900元/㎡。土地租金分逐年交納，價(jià)格為15元/㎡。地下停車位150個(gè)，銷售價(jià)格為5萬元/個(gè)。土地出讓金逐年繳納，價(jià)格為300元/個(gè)銷售收入：17944萬元—18080萬元，本方案投資者凈利潤：1057萬元—1141萬元之間。利潤率7.08%—7.64%。將繳納超出5%的部分310.5萬元—394.5萬元用做廉租房基金，實(shí)際凈收益為746.5萬元。本方案政府土地租金為：前20年，108.03萬元/年。70年累計(jì)收入8750萬元。購買案例：購買一套55㎡的2房，單價(jià)為2950元/㎡。房屋總價(jià)162250元。首付33250元，實(shí)際貸款129000元，貸款年限20年。則每月還貸款和土地出讓金合計(jì)：956.66元。項(xiàng)目方案三：中等收入城市低價(jià)房項(xiàng)目所在地簡潔狀況：某城市中心，擬待開發(fā)項(xiàng)目占地總面積13500㎡。目前居住在這里的住戶有450戶，居住1700人。原來的房屋狀況：低矮殘舊，配套設(shè)施落后；人均居住面積過小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狹小擁擠，人均面積不足8㎡。全部住戶居住總面積13500㎡。同個(gè)區(qū)域的商品房售價(jià)在5500元/㎡左右，而本項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)在2300元/㎡—2500元/㎡左右。擬建項(xiàng)目方案：占地面積：13500㎡；建筑占地面積：5130㎡；建筑密度：38%；總建筑面積：48700㎡；其中商用面積和公用面積：1200㎡，車庫80個(gè)。容積率：3.6；綠化用地：4050㎡；綠地率：30%；住戶900戶，居住人口2900人。建筑總造價(jià)5061萬；總投資：6108萬。建設(shè)工期17個(gè)月。小區(qū)內(nèi)以一居室、兩居室為主，各占30%和50%，三居室占20%。面積從30㎡—85㎡，人均居住面積17㎡左右。建設(shè)期間，原地居民須要短暫租房居住，房租補(bǔ)貼方式是：原住房面積補(bǔ)貼200元/㎡。限定最高銷售單價(jià)：實(shí)惠價(jià)格最高1600元/㎡，低價(jià)房最高價(jià)格2200元/㎡。中低收入群為：家庭年人均收入9000元以下。投資收益概況：同等面積置換：13500㎡，銷售價(jià)格為0，土地租金分逐年繳納，價(jià)格為：3；實(shí)惠房面積7200㎡，銷售價(jià)格為1500元/㎡，土地租金分逐年繳納，價(jià)格為：12元/㎡。其他符合的中低收入者購買方案：銷售面積26800㎡，銷售價(jià)格為2100元/㎡。土地租金分逐年繳納，價(jià)格為12元/㎡。商業(yè)面積800㎡，銷售價(jià)格為5500元/㎡，土地租金分逐年繳納，價(jià)格為180元/㎡。車庫80個(gè)，銷售價(jià)格為：1.5萬/個(gè)本方案銷售收入7268萬元，本方案企業(yè)凈利潤387萬元左右。凈利潤率6.33%，繳納超過5%部分利潤81.6萬元，企業(yè)實(shí)際凈利潤305.4萬元。本方案政府土地租金為：59.25萬元/年，70年累計(jì)收取4755萬元。購買案例：購買一套55㎡的2房，單價(jià)為2000元/㎡。房屋總價(jià)110000元。首付22000元，實(shí)際貸款88000元，貸款年限20年。則每月還貸款和土地出讓金合計(jì)：660.70元。項(xiàng)目方案四：小地塊低價(jià)房項(xiàng)目所在地簡潔狀況：某城市中心，擬待開發(fā)項(xiàng)目占地總面積1300㎡。目前居住在這里的住戶有124戶，居住490人。原來的房屋狀況：低矮殘舊，配套設(shè)施落后；人均居住面積過小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狹小擁擠，人均面積不足8㎡。全部住戶居住總面積3900㎡。同個(gè)區(qū)域的商品房售價(jià)在6000元/㎡左右，而本項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)在3000元/㎡—3500元/㎡左右。擬建項(xiàng)目方案：占地面積：1300㎡；建筑占地面積：585㎡；建筑密度：45%；總建筑面積：9060㎡；容積率：6.97；其中住宅面積：9000㎡；公用面積：60㎡；綠化用地：350㎡；綠地率：26.92%；住戶200戶，居住人口600人。建筑總造價(jià)1223萬元；總投資：1417萬元。建設(shè)工期18個(gè)月。小區(qū)內(nèi)以一居室、兩居室為主，各占30%和50%，三居室占20%。面積從30㎡—85㎡，人均居住面積15㎡左右。建設(shè)期間，原地居民須要短暫租房居住，房租補(bǔ)貼方式是：原住房面積補(bǔ)貼300元/㎡。限定最高銷售單價(jià)：實(shí)惠價(jià)格最高2500元/㎡，低價(jià)房最高價(jià)格3500元/㎡。中低收入群為：家庭年人均收入12000元以下。投資收益概況：同等面積置換：3900㎡，銷售價(jià)格為0，土地補(bǔ)償金為4元/㎡；實(shí)惠房面積496㎡—1730㎡，銷售價(jià)格為2850元/㎡，土地租金分逐年交納，價(jià)格為15元/㎡。其他符合的中低收入者購買方案：銷售面積4604㎡—3370㎡，銷售價(jià)格為3400元/㎡。土地租金分逐年交納，價(jià)格為15元/㎡。本方案銷售收入1638.8萬元—1706.7萬元，本方案投資者凈利潤：60.7萬元—102.6萬元之間。利潤率4.28%—7.24%。本方案政府土地租金為：92100元/年，70年累計(jì)收入859.2萬元。購買案例：購買一套55㎡的2房，單價(jià)為3450元/㎡。房屋總價(jià)189750元。首付38750元，實(shí)際貸款151000元，貸款年限20年。則每月還貸款和土地出讓金合計(jì)：1108.08元。項(xiàng)目方案五：商、住兩用項(xiàng)目所在地簡潔狀況：某城市中心，擬待開發(fā)項(xiàng)目占地總面積30000㎡。目前居住在這里的住戶有800戶，居住2800人。原來的房屋狀況：低矮殘舊，配套設(shè)施落后，面街面有鋪面約1000㎡；人均居住面積過小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狹小擁擠，人均面積不足8㎡。全部住戶居住總面積35000㎡。同個(gè)區(qū)域的商品房售價(jià)在8000元/㎡左右，而本項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)在3500元/㎡—4000元/㎡左右。擬建項(xiàng)目方案：占地面積：30000㎡；建筑占地面積：7590㎡；建筑密度25.3%；總建筑面積：182282㎡；其中商用面積45618㎡；地下停車場(chǎng)和公用面積：42400㎡；住宅面積：94264㎡；容積率：6.07；綠化用地：10000㎡；綠地率：33.33%；住戶1550戶，居住人口4600人。建筑總造價(jià)：33442萬；總成本：64100萬。建設(shè)工期42個(gè)月。小區(qū)內(nèi)以一居室、兩居室為主，各占30%和50%，三居室占20%。面積從30㎡—85㎡，人均居住面積17㎡左右。商品房類面積為80㎡—150㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)為中高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)期間，原地居民須要短暫租房居住，房租補(bǔ)貼方式是：原住房面積補(bǔ)貼600元/㎡。限定最高銷售單價(jià)：實(shí)惠價(jià)格最高2500元/㎡，低價(jià)房最高價(jià)格3300元/㎡。中低收入群為：家庭年人均收入12000元以下。投資收益概況：同等面積置換：35000㎡，銷售價(jià)格為0，前20年土地補(bǔ)償金為5，20年后20元/㎡；實(shí)惠房面積16000㎡，銷售價(jià)格為2300元/㎡，土地租金逐年支付，價(jià)格為20元/㎡。其他符合的中低收入者購買方案：銷售面積9264㎡，銷售價(jià)格為3000元/㎡。土地租金逐年支付，價(jià)格為20元/㎡。商品房面積：34000㎡，銷售價(jià)格：7000元/㎡；商業(yè)面積：6418㎡，銷售價(jià)格：3萬元/㎡；地下商場(chǎng)：40800㎡，銷售價(jià)格：6000元/㎡；車位900個(gè)，銷售價(jià)格：5萬元/個(gè)。土地出讓金逐年支付，商品房的價(jià)格為110元/㎡，商業(yè)用房：商場(chǎng)的價(jià)格180元/㎡，車位的價(jià)格為800元/個(gè)。本方案銷售收入78493萬元，本方案企業(yè)凈利潤5390萬元左右。利潤率8.41%。繳納超過5%部分利潤2185萬元，企業(yè)實(shí)際凈利潤3205萬元。本方案政府土地租金為：前20年，1408.92萬元/年，前70年累計(jì)收入75249.4萬元。購買案例：購買一套55㎡的2房，單價(jià)為3050元/㎡。房屋總價(jià)167750元。首付2成余33750元，實(shí)際貸款134000元，貸款年限20年。則每月還貸款和土地出讓金合計(jì)：1074.77元。案例五老年社區(qū)項(xiàng)目位于風(fēng)景秀麗、交通便利、空氣環(huán)境良好的小鎮(zhèn)。與大城市距離為110km。項(xiàng)目總占地面積400萬㎡（約合6000畝）。建筑密度22%，容積為2.8?？偨ㄖ娣e11140萬㎡。其中住宅1123㎡，商業(yè)中心、酒店8萬㎡，運(yùn)動(dòng)中心、健身館2萬㎡，醫(yī)療、保健、療養(yǎng)設(shè)施8萬㎡，文化、消遣中心3萬㎡，其它公共建筑3萬㎡。居住人口37萬人，其中退休后的老年人占90%左右?？偼顿Y230億元。住宅部分平均售價(jià)約2300元/㎡?？偸找婕s20億元，投資回報(bào)約10%。設(shè)計(jì)時(shí)考慮到老年人的生活特性，全部的樓房全部是帶電梯。房屋面積以50—60㎡的二居室為主。小區(qū)內(nèi)設(shè)有以我國少數(shù)民族特色建筑為主的主題公園。小區(qū)內(nèi)交通工具采納電瓶車。社區(qū)內(nèi)的全部公益設(shè)施均以老年人為中心，配備各種符合老年人需求的設(shè)施和設(shè)備。為降低老年人的就醫(yī)費(fèi)用，引進(jìn)全新的健康管理服務(wù)體系給老人們服務(wù)。在醫(yī)療設(shè)施和技術(shù)完全能為老年人供應(yīng)醫(yī)護(hù)的同時(shí)，將老人的健康管理起來。以求預(yù)防和限制疾病，并為社區(qū)內(nèi)的老人供應(yīng)私人醫(yī)生服務(wù)，24小時(shí)免費(fèi)送醫(yī)上門。綜合降低老年人就醫(yī)診療費(fèi)用達(dá)二成以上。共享式家庭保姆給老人供應(yīng)保姆服務(wù)，削減老年人養(yǎng)老成本。居住在老年社區(qū)的老年養(yǎng)老成本比在大城市綜合削減20%以上。購買案例：購買一套55㎡的2房，單價(jià)為2300元/㎡。房屋總價(jià)126500元。首付25500元，實(shí)際貸款101000元，貸款年限20年。則每月還貸款：695.18元。從以上6個(gè)案例中，可以讓城市中低收入者在城市中心地帶買得起房。假如政府在土地出讓金的政策方面運(yùn)用逐年繳納的方式，不但是政府的財(cái)政收入有個(gè)穩(wěn)定來源，而且住房成本降低很大。采納這樣的方式解決中低收入者的住房問題，將極大的緩解城市建設(shè)的壓力，城市經(jīng)營和規(guī)劃也將進(jìn)入按部就班的良性發(fā)展階段。六購買案例為了能夠更加直觀的了解購買不同房地產(chǎn)的區(qū)分，列出以下幾個(gè)案例分析：案例1：以一個(gè)5口之家為例，目前居住的是60㎡的兩房。同一城區(qū)新居8000元/㎡左右。近郊的房子5000元/㎡左右。目前這個(gè)家庭只有5萬元的積蓄，收入是5000元/月，日常開銷3500元/月左右。節(jié)余1500元/月。在老年社區(qū)購買一套40㎡—50㎡的套房給老人住，自己和孩子還住老屋。經(jīng)濟(jì)比較如下：A安排：賣舊房買郊區(qū)新居，舊房子以5500元/㎡賣出，收入33萬元。買郊區(qū)85㎡小三房，支出38萬元，裝修和各種費(fèi)用合計(jì)超過5萬元，合計(jì)支出43萬元。由于實(shí)際需求考慮貸款8萬，貸款期限15年，月供653元左右。但是一家人出行交通費(fèi)增加500元/月以上，每天路上耗時(shí)增加2個(gè)小時(shí)/人以上；物業(yè)費(fèi)用增加80元/月；生活成本增加250元/月以上。合計(jì)增加費(fèi)用830元/月，加上銀行貸款支出，這個(gè)家庭每月支出增加1483元，原來每月節(jié)余的1500元還剩余17元。家庭尚有應(yīng)急存款2萬元。B安排：假如在老年社區(qū)買一套房子45㎡，總價(jià)是10萬元，首付2萬，貸款8萬，貸款期限15年，月供653元左右。房子為裝修好的，不用再裝修。探訪老人交通費(fèi)用50元/月。物業(yè)增加費(fèi)用為80元/月。老人搬遷去老年社區(qū)居住增加費(fèi)用1萬。老人日常生活費(fèi)等支出比原來少120元/月。自己住在老屋的生活成本沒有變更。這個(gè)家庭每月實(shí)際增加支出663元，原來每月節(jié)余的1500元還剩余837元。家庭有應(yīng)急存款2萬元。C安排：假如該家庭的舊