物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)驗(yàn)材料

物業(yè)管理公司小區(qū)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)歷材料概要：物業(yè)公司成立于1996年12月，現(xiàn)有職工374人，下設(shè)四個(gè)物業(yè)站、一個(gè)物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著15個(gè)小區(qū)9027戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理本錢逐年上升的實(shí)際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以進(jìn)步經(jīng)營管理程度為目的，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)探究試行了工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和進(jìn)步了隊(duì)伍的經(jīng)營管理程度，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)歷，獲得了比較好的效果。一、試行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理本來存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何進(jìn)步經(jīng)營管理程度，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與開展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體開展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和效勞職能上還存在著很大的方案性，還存在著自身定位模糊、“等靠要〞思想嚴(yán)重以及管理本錢過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地...

物業(yè)管理公司小區(qū)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)歷材料,物業(yè)公司成立于1996年12月，現(xiàn)有職工374人，下設(shè)四個(gè)物業(yè)站、一個(gè)物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著15個(gè)小區(qū)9027戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理本錢逐年上升的實(shí)際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以進(jìn)步經(jīng)營管理程度為目的，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)探究試行了工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和進(jìn)步了隊(duì)伍的經(jīng)營管理程度，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)歷，獲得了比較好的效果。

一、試行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景

近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理本來存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何進(jìn)步經(jīng)營管理程度，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與開展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體開展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和效勞職能上還存在著很大的方案性，還存在著自身定位模糊、“等靠要〞思想嚴(yán)重以及管理本錢過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“方案指標(biāo)〞的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位本錢費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約本錢和維護(hù)本單位自身利益的需要，在詳細(xì)工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理本錢雙重支出的情況，導(dǎo)致管理本錢過高、效勞質(zhì)量提升較慢。基于這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與開展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探究試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理本錢，進(jìn)步經(jīng)營管理程度，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)。

二、工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵

在雅苑小區(qū)試行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在本錢費(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就根本可以保證全年本錢不超，獎(jiǎng)罰措施表達(dá)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小〞等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深入地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才可以使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與開展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的工程管理經(jīng)歷，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個(gè)市場工程進(jìn)展準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等本來屬于各專業(yè)隊(duì)的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎(jiǎng)、超罰比例和站常年終獎(jiǎng)懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進(jìn)展管理質(zhì)量考核和獎(jiǎng)懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接收理控制。工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和施行，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)展多重管理的方式，防止了詳細(xì)工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次表達(dá)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時(shí)挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的效勞人員，來確保小區(qū)效勞質(zhì)量的持續(xù)進(jìn)步；四是通過對本錢費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營本錢，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的缺乏。

三、試行小區(qū)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的詳細(xì)做法

在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探究試行小區(qū)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由方案行政形式向市場經(jīng)營形式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的施行，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場狀態(tài)〞,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效。

客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測算。

在費(fèi)用分解的運(yùn)作過程中，我們主要做好了三個(gè)方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價(jià)格以及雅苑小區(qū)的配套建立和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的效勞需求檔次等因素，估測物業(yè)收費(fèi)價(jià)格為0.8元/平方米·月，預(yù)計(jì)總收費(fèi)230萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和效勞上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)展了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為192萬元，按市場規(guī)律，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金，總費(fèi)用為228萬元；三是我們按照中心實(shí)際本錢費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米·月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費(fèi)。實(shí)際分解指標(biāo)比測算費(fèi)用指標(biāo)減少了17個(gè)百分點(diǎn)。

建立了與專業(yè)隊(duì)內(nèi)部效勞委托合同運(yùn)作機(jī)制。在工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的施行過程中，我們按照市場經(jīng)濟(jì)要求，編制了?ISO9001模擬市場運(yùn)行管理體系?，分別與綜合維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治安保衛(wèi)隊(duì)等三支專業(yè)化隊(duì)伍，簽訂了物業(yè)管理專項(xiàng)效勞委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊(duì)在合同中規(guī)定的“三率〞分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目的的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進(jìn)展一次回訪，“三率〞每降低一個(gè)百分點(diǎn)，按在雅苑小區(qū)從事維修效勞的人數(shù)，每人扣罰100元；每違背一項(xiàng)效勞標(biāo)準(zhǔn)扣罰100元。在對專業(yè)隊(duì)效勞質(zhì)量的監(jiān)視檢查考核過程中，但凡專業(yè)隊(duì)工作職責(zé)內(nèi)存在的問題，他們及時(shí)以?物業(yè)管理質(zhì)量問題確認(rèn)單?的形式，向?qū)I(yè)隊(duì)提出處理意見，其中，對不可彌補(bǔ)的問題，根據(jù)合同條款直接給予處分；假如是采取措施可以整改的問題，那么提出改進(jìn)意見，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進(jìn)展整改，月底交公司勞資和財(cái)務(wù)部門落實(shí)兌現(xiàn)，確保了工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。

概要：責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效施行，雅苑物業(yè)站將可控本錢中屬于專業(yè)化效勞的費(fèi)用，包括維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治保隊(duì)的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊(duì)伍，明確了承包指標(biāo)及超支處分標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊(duì)下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計(jì)，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。假如年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制本錢費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時(shí)簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實(shí)，即時(shí)簽認(rèn)；對于專業(yè)隊(duì)伍在效勞工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，那么按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計(jì)一次，與年初制定的月度方案指標(biāo)相對照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了本錢費(fèi)用按方案控制使用。有效的控制措施，帶來了效勞質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有去除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控...

物業(yè)管理公司小區(qū)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)歷材料,責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效施行，雅苑物業(yè)站將可控本錢中屬于專業(yè)化效勞的費(fèi)用，包括維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治保隊(duì)的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊(duì)伍，明確了承包指標(biāo)及超支處分標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊(duì)下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計(jì)，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。假如年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全

部返還。為有效控制本錢費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時(shí)簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實(shí)，即時(shí)簽認(rèn)；對于專業(yè)隊(duì)伍在效勞工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，那么按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計(jì)一次，與年初制定的月度方案指標(biāo)相對照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了本錢費(fèi)用按方案控制使用。有效的控制措施，帶來了效勞質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有去除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量，而維修隊(duì)又將其作為工作量進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，降低了效勞質(zhì)量。當(dāng)時(shí)正是工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進(jìn)展核實(shí)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未去除維修垃圾，當(dāng)場不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認(rèn)通過。

標(biāo)準(zhǔn)高效的形成了本錢費(fèi)用的全過程控制體系。前幾年，本錢費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對本錢費(fèi)用的使用過程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在施行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過程中，我們重點(diǎn)對費(fèi)用指標(biāo)施行了全過程控制，首先加強(qiáng)了制度建立，逐步健全了一整套科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)視考核制度，建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎(jiǎng)懲考核制度、材料費(fèi)用消耗公示等制度，使費(fèi)用指標(biāo)使用的每個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。其次，物業(yè)站還成立了本錢費(fèi)用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析〞，隨時(shí)掌握每個(gè)班組費(fèi)用本錢的分配使用情況，做到合理、標(biāo)準(zhǔn)、及時(shí)的調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會(huì)以及班組本錢報(bào)表，理解各班組本錢費(fèi)用的支出情況，使各項(xiàng)費(fèi)用均得到了有效的動(dòng)態(tài)控制，形成了全員、全過程、全方位的本錢管理，不僅嚴(yán)格的監(jiān)視控制本錢，而且保證了效勞工作質(zhì)量。

建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機(jī)制。物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干的方式，將管理的全部內(nèi)容逐一落實(shí)到人頭，并按照“三級〞檢查形式，對每個(gè)區(qū)片、每個(gè)承包人施行考核獎(jiǎng)懲。其中，在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來的管理問題，每項(xiàng)扣承包人50個(gè)崗點(diǎn)；公司每周抽查暴露出來的問題，每項(xiàng)扣承包人20個(gè)崗點(diǎn)；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來的問題，每項(xiàng)扣承包人5個(gè)崗點(diǎn)。一個(gè)季度匯總兌現(xiàn)一次，所扣崗點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)給日常管理成績突出者。由于這種管理運(yùn)作方式責(zé)任明確、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎(jiǎng)懲明確，有效地進(jìn)步了管理和效勞質(zhì)量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業(yè)站歷次名列前五名。物業(yè)站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗的監(jiān)控任務(wù)，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了詳細(xì)的控制措施。如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進(jìn)展排查，有針對性的采取改進(jìn)措施。截止目前，物業(yè)站的水電本錢比方案節(jié)約了3.6萬元。

四、小區(qū)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的施行效果

一是小區(qū)日常管理程度穩(wěn)步進(jìn)步。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)站采取了員工分片包干的方式，將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實(shí)到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按“三級〞檢查結(jié)果，對每片、每人進(jìn)展定期考核獎(jiǎng)懲，有效地進(jìn)步了日常的物業(yè)管理程度。

二是專業(yè)化管理程度穩(wěn)步進(jìn)步。原來，小區(qū)的專業(yè)化效勞一般都是通過公司消費(fèi)辦直接安排，物業(yè)站的甲方地位得不到充分表達(dá)，監(jiān)視職能很難到位。試行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，物業(yè)站可以直接監(jiān)視考核專業(yè)效勞質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費(fèi)用。為改進(jìn)效勞質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)經(jīng)常與物業(yè)站進(jìn)展聯(lián)絡(luò)與溝通，征求物業(yè)站的意見和建議，促進(jìn)了小區(qū)管理效勞程度的不斷進(jìn)步。經(jīng)回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項(xiàng)專業(yè)效勞滿意率分別比去年同期進(jìn)步了1個(gè)、3.5個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)，初步表達(dá)了工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)作的管理效益。

三是管理本錢費(fèi)用得到了有效控制。本錢管理工作是物業(yè)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其中水、電、人員勞務(wù)等費(fèi)用的彈性特點(diǎn)也將是本錢管理工作的重中之重。在工作中，我們合理把握了水、電以及勞務(wù)費(fèi)等三個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，制訂了周密細(xì)致的?管理費(fèi)用控制方案?，采取了一系列有效的控制措施，確保了方案目的的順利完成。2