四川-成都-青羊區(qū)-興城建-玉潤金沙項目開盤前營銷方案

興城建·玉潤金沙營銷策略方案專業(yè)至上

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NTENTS0201市場情況0304客戶情況本體分析推售策略05營銷動作市場情況政策環(huán)境&整體市場&區(qū)域市場&競爭市場政策環(huán)境2020年大成都房地產(chǎn)市場政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭2020兩會表述加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，因城施策，賦予城市更大自主權(quán)利。單獨提及成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，對成渝地區(qū)的發(fā)展利好或?qū)⑦M(jìn)一步呈現(xiàn)。加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。健全市場化投融資機(jī)制，支持民營企業(yè)平等參與；深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居；推進(jìn)要素市場化配置改革。賦予省級政府建設(shè)用地更大自主權(quán)。更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求；

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升；健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居；健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；啟動新的三年棚改攻堅計劃，開工580萬套。2020年2019年2018年近三年兩會住房相關(guān)表述2016年2017年完善住房保障體系，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套。工作重點去庫存，三四線城市要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。2018年2019年堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。2020年堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。寬松寬松極緊偏緊偏松樓市基調(diào)在2020年政府工作報告中，新一年的樓市依然堅持房住不炒，不再提及城市主體責(zé)任和多渠道保障，顯示實際政策偏于寬松。成都現(xiàn)行政策成都政策在以“穩(wěn)定”為總基調(diào)的前提下，持續(xù)執(zhí)行“限購、限貸、限售、限價、限備案”以及“搖號”調(diào)控政策。關(guān)鍵政策政策類型政策內(nèi)容限購政策2016.10住宅限購：六大主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊五區(qū)納入限購范圍，二套房首付比例不低于40%。同一身份自然人、法人只能新購買一套商品住宅2016.11高新南區(qū)+天府新區(qū)成都直管區(qū)，社保滿一年區(qū)域無房可購買一套2017.3須有戶籍或社保，社保繳納滿兩年2018.5限購升級：限購對象由自然人調(diào)整為家庭，需考量家庭已有住房套數(shù)等，遠(yuǎn)郊納入限購范圍，繳納社保滿一年2019.12七城區(qū)購房資格互通：具有高新南區(qū)購房資格的居民家庭可到成都天府新區(qū)+高新西區(qū)+主城區(qū)購房；具有天府新區(qū)購房資格的居民家庭可到成都主城區(qū)購房。貸款政策2017.4商業(yè)貸款：二套房首付比例60%，三套及以上停貸2018.8公積金貸款：首套房首付30%，2套40%。3套停貸，貸款人月還款不得高于月收入的50%限售政策購買的住房（含商品住房和二手住房）取得不動產(chǎn)權(quán)證書未滿三年不得銷售搖號政策所有商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。預(yù)售證辦理條件主體修建至一半以上，最低建至7層，精裝項目需要至少完成一套交房樣板間限價政策2017.7限價政策出臺：參考上年度同區(qū)域同類住房價格，并低于售房當(dāng)期全國房價平均漲幅。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房管局會同市物價局在銷售前確定；開發(fā)商預(yù)售、現(xiàn)售申報價格，不得高于前期的成交價格，也就是說新批次樓盤不得高于上一批次；主城區(qū)精裝修精裝部分報價不得高于4200元/㎡。重點政策2020年5月成都市頒布《成都市商品房銷售管理辦法（草案）》，其中規(guī)定規(guī)劃審批建面超3萬㎡的項目，每次申報預(yù)售面積不得少于3萬㎡，此外主城區(qū)精裝修精裝部分報價不得高于4200元/㎡。卓越融信云門望古2020年7月3日預(yù)售均價30735元/㎡精裝報價：4150元/㎡保利時代陽光城未來悅德商朗詩熙華天璽中海觀園首鋼蓉璟臺2020年6月12日預(yù)售均價13443元/㎡精裝報價：4200元/㎡2020年6月10日預(yù)售均價22660元/㎡精裝報價：4198元/㎡2020年6月1日預(yù)售均價27861元/㎡精裝報價：4200元/㎡2020年6月1日預(yù)售均價28068元/㎡精裝報價：4160元/㎡2020年5月26日預(yù)售均價20628元/㎡精裝報價：4198元/㎡多個首開項目精裝報價未突破4200元/㎡，精裝限價執(zhí)行力度加強(qiáng)政策環(huán)境穩(wěn)定市場，限購限價政策短期不會松動精裝限價的政策執(zhí)行影響本案精裝定價成都主城區(qū)土地市場2020年隨著主城區(qū)大量優(yōu)質(zhì)土地入市，開發(fā)商信心增強(qiáng)，地王頻現(xiàn)，土地成交價格及溢價率逐步回升。近五年成都市主城區(qū)土地供應(yīng)1.6萬畝，成交1.4萬畝，整體土地市場表現(xiàn)活躍。2017年土地成交均價達(dá)到近五年峰值，樓面價9267/㎡，溢價率達(dá)42%。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫，截止時間2020.6.30統(tǒng)計范圍：成都市一圈層（五城區(qū)+高新區(qū)）青羊區(qū)土地市場項目狀態(tài)出讓時間土地用途分類凈用地面積

（㎡）容積率成交樓面地價

（元/㎡）溢價率

（%）競得者住宅可開發(fā)體量

（萬㎡）已呈現(xiàn)項目龍湖西府瑯悅2019-12-13商業(yè)兼容住宅102.882.5910012.35龍湖地產(chǎn)8.58新力曦悅2019-07-04住宅兼容商業(yè)35.9421620074.31新力地產(chǎn)4.79五礦西棠2019-11-06純住宅33.332.51840036.36五礦地產(chǎn)5.55未呈現(xiàn)項目合信地塊2019-12-13純住宅12.871.51670047.20合信集團(tuán)1.29中鐵建地塊2019-12-10純住宅137.403.96540050.45中國鐵建36.29軌交地塊2019-12-06住宅兼容商業(yè)234.272.23162000.00成都市軌道交通26.20金地地塊2019-11-19純住宅8.2331190022.73金地1.65本案2019-11-12純住宅35.01215000（實際14875）0.00興城建4.67川發(fā)地塊2019-07-10商業(yè)兼容住宅28.872.584700.00錦弘川發(fā)置業(yè)1.18首創(chuàng)禧瑞光華2019-07-10純住宅74.161.51367043.89首創(chuàng)置業(yè)7.42龍湖融信卓越青云厥2019-07-05住宅兼容商業(yè)29.3721430010.00龍湖地產(chǎn)2.00金雁地塊2019-06-06純住宅17.42218512（實際18890）47.95金雁1.18合計體量（除本案）96.13金地地塊川發(fā)地塊龍湖融信卓越青云厥首創(chuàng)禧瑞光華五礦西棠新力曦悅龍湖西府瑯悅金雁地塊中鐵建地塊合信地塊軌交地塊2019年至今青羊區(qū)成交12宗住宅（含住兼商）用地，最高成交價18512元/㎡，其中超過一半土地均價超過13000元/㎡。從土拍端口，潛在供應(yīng)整體體量約96萬方，其中重點潛在競品體量約65萬方。土地

市場土地市場熱度高漲，預(yù)測下半年熱度持續(xù)，各區(qū)域突破天花板價格，項目區(qū)域內(nèi)潛在存量高大成都住宅市場疫情過后，政策趨穩(wěn)背景下，供需開始逐步趨于平衡，價格平穩(wěn)成都近幾年供銷集中在三四季度，9月到12月份。2020年上半年2月份受疫情影響，供銷銳減。目前整體價格較為平穩(wěn)，均價基本維持在12400元/㎡。2020上半年受疫情影響，供應(yīng)縮減，成交穩(wěn)定。2020年1-6月售價同比2019年漲幅為15%，價格成長性較好。疫情之后，主城市場迅速回溫，市場熱度不減，量價持續(xù)穩(wěn)定2016-2020年新房供應(yīng)2052萬㎡，成交2537萬㎡，整體來看新房市場供不應(yīng)求，2016年受政策營銷，供銷逐年下降，成交均價持續(xù)攀升，市場表現(xiàn)為量跌價漲，2019年全年去化398萬㎡，均價17740元/㎡；2020年住宅供應(yīng)面積260萬方，2月由于疫情影響無新增供應(yīng)，同比去年同期下跌15%；成交面積396萬方，同比去年同期上漲21%，疫情后市場熱度不減；2020年1-6月住宅成交均價18922元/㎡，同比上漲20%。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫，截止時間2020.6.30，統(tǒng)計范圍：成都市一圈層（五城區(qū)+高新區(qū)）成都主城住宅市場——量價走勢后疫時期市場熱度升溫不斷成交均價整體穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)備案口徑主城成交面積段在110-150㎡，總價200-400萬，占到35.36%份額，高總價特征明顯面積段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上

30萬以下

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

30-40萬

0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

40-50萬

0.00%0.02%0.09%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

50-60萬

0.01%0.02%0.06%0.05%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

60-70萬

0.00%0.14%0.10%0.02%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

70-80萬

0.01%0.03%0.05%0.09%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

80-100萬

0.00%0.43%0.73%0.16%0.02%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

100-120萬

0.00%0.80%0.68%0.09%0.05%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

120-150萬

0.00%1.54%4.37%0.82%1.20%0.03%0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

150-180萬

0.00%0.01%0.91%4.07%1.47%3.27%0.00%0.02%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%

180-200萬

0.00%0.00%0.30%3.66%1.91%0.44%0.07%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

200-250萬

0.00%0.01%0.24%5.52%5.13%6.31%1.36%0.11%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%

250-300萬

0.00%0.00%0.00%0.75%8.40%4.41%3.97%0.30%0.05%0.01%0.00%0.00%0.00%

300-400萬

0.00%0.01%0.00%0.01%3.07%8.05%5.03%2.51%0.28%0.02%0.00%0.00%0.00%

400-500萬

0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.37%2.56%3.33%0.71%0.16%0.08%0.00%0.00%

500-700萬

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.03%0.35%2.09%2.40%0.80%0.13%0.01%0.00%

700-1000萬

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.83%1.01%0.91%0.00%0.02%

1000-1500萬

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.03%0.66%0.03%0.02%

1500-2000萬

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.01%0.03%0.03%

2000萬以上

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.02%成都主城住宅市場——成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)備案口徑主城區(qū)成交戶型中130-170㎡套四戶型占到25.06%，90-130㎡套三戶型占到27.34%，大面積產(chǎn)品受到歡迎面積段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上

套一

0.01%0.69%0.67%0.03%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%

套二

0.01%2.31%4.78%0.57%0.37%0.34%0.13%0.15%0.01%0.00%0.01%0.00%0.00%

套三

0.00%0.01%2.09%14.56%12.79%9.20%1.41%1.55%0.22%0.66%0.01%0.00%0.00%

套四

0.00%0.00%0.00%0.07%7.46%13.39%11.67%6.34%3.16%0.63%1.57%0.00%0.05%

套五

0.00%0.00%0.00%0.00%0.66%0.00%0.13%0.34%0.33%0.68%0.10%0.03%0.02%

套五以上

0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.01%0.57%0.04%0.10%0.04%0.03%成都主城住宅市場——成交結(jié)構(gòu)2020年多個高價項目開盤售罄，主要依托其區(qū)域成熟度、品牌力、產(chǎn)品力、資源帶來網(wǎng)紅效應(yīng)，實現(xiàn)熱銷，同區(qū)域類的金沙宸宇項目開盤去化僅30%。備注：高價項目選取為成交價超過2萬元/平米電梯住宅項目，數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)備案口徑成都主城住宅市場——高價項目開盤情況項目名稱城區(qū)推出物業(yè)類型預(yù)售套數(shù)主力面積區(qū)間（㎡）成交價格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）取證時間開盤去化（套）去化率（%）金沙宸宇

青羊區(qū)

高層43685-1522798457902020/1/812930%中洲錦城湖岸高新區(qū)中高層182142-19027200清水2020/1/9182100%卓越云際金牛區(qū)高層250119-1432389936502020/3/1913755%麓湖生態(tài)城（麓湖新城）天府新區(qū)高層、超高582129-256237855808-59202020-4-17

2020-4-22582100%首開龍湖云著天府新區(qū)高層384中高層：195-196平米2316054002020-3-17

2020-5-14384100%高層：152-177保利時代金牛區(qū)高層368113-1292278043002020/3/16368100%碧桂園錦樾府

成華區(qū)

高層168102-129217932420-35102020/1/217645%旭輝江山和鳴金牛區(qū)小高、多層68小高層134-164平米，多層116-123平米208243200-36982020/3/174059%中海天府里天府新區(qū)超高層75696-1662057036802020/3/13756100%融創(chuàng)國賓雅集金牛區(qū)花園洋房308181-30923024清水2020/5/21308100%中梁云璽臺成華區(qū)高層288130-1422500344902020/5/28238%梵錦108成華區(qū)小高層172125-2262479747002020/5/2210259%茂業(yè)豪園錦江區(qū)高層186107-18327722清水2020/6/124926%區(qū)域、景觀、教育區(qū)域、資源、網(wǎng)紅盤區(qū)域、發(fā)展?jié)摿Α⑵放浦鞒?、價格、品牌區(qū)域、發(fā)展?jié)摿?、品牌主城、產(chǎn)品力、品牌整體市場隨著高地價項目不斷入市，市場供需結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善端需求旺盛，但項目所屬區(qū)域高價項目開盤情況不理想共計新增1476套，銷售1024套，庫存2707套，成交均價25894元/㎡，月均去化78套，預(yù)計出清周期30個月。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)備案口徑區(qū)域住宅市場——青羊區(qū)供銷存青羊區(qū)疫情之后暫無新增供應(yīng)，但現(xiàn)存存量高，預(yù)計出清周期需30個月青羊區(qū)市場整體分為5大板塊，目前主力供應(yīng)板塊集中于外金沙、外光華板塊外金沙位于繞城至西三環(huán)之間，為城西門戶，緊鄰內(nèi)金沙、內(nèi)外光華，目前區(qū)域開發(fā)品質(zhì)較高，開發(fā)成熟度較弱。外金沙，政府規(guī)劃新城，區(qū)域板塊發(fā)展成熟，“三大核心功能”匹配”雙芯兩軸，六廊多點”的空間結(jié)構(gòu)，未來價值無限。開發(fā)情況：區(qū)域多品牌開發(fā)商，開發(fā)品質(zhì)較高，且學(xué)區(qū)資源豐富，自然資源優(yōu)渥，居住舒適度較高。內(nèi)金沙，開發(fā)最早，居住氛圍比較成熟，被坊間戲稱為“西門貴族”，生活配套以及公共基礎(chǔ)配套都很完善，居住環(huán)境優(yōu)于老城及其他地區(qū)。開發(fā)情況：區(qū)域開發(fā)土地供應(yīng)有限，新房供應(yīng)較少。外光華，青羊區(qū)政府“新城”定位，基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，目前仍屬發(fā)展階段，尚未完全成熟，全方位配套有待提升。開發(fā)情況：區(qū)域多為品牌開發(fā)商入駐，發(fā)展勢頭良好，待開發(fā)土地量大且較為集中。內(nèi)光華，區(qū)域開發(fā)較早，城市化發(fā)展完全成熟，全方位配套優(yōu)越，但由于開發(fā)較早，整體居住屬性偏弱。開發(fā)情況：目前區(qū)域幾乎無土地供應(yīng)，已多年無新房供應(yīng)。老城區(qū)，青羊老城區(qū)，生活配套以及公共基礎(chǔ)配套都很完善，由于有新老小區(qū)混雜，相對于其他板塊品質(zhì)略差。開發(fā)情況：目前區(qū)域幾乎無土地供應(yīng)，已多年無新房供應(yīng)。老城區(qū)外金沙內(nèi)金沙繞城三環(huán)外光華內(nèi)光華區(qū)域住宅市場——市場格局產(chǎn)品面積：110-350價格：2.5萬-3萬/㎡主力總價：300-800萬產(chǎn)品面積：79-250價格：2.7萬-3.4萬/㎡主力總價：300-700萬中國鐵建西派浣花、浣花院子產(chǎn)品面積：198-285價格：3.3萬-3.8萬/㎡主力總價：630萬-1500萬產(chǎn)品面積：113-138價格：2.5萬/㎡主力總價：300-350萬共計新增1078套，銷售546套，庫存1174套，成交均價27472元/㎡，月均去化42套，預(yù)計出清周期27個月。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)備案口徑區(qū)域住宅市場——金沙板塊劃分項目所屬的金沙板塊價格整體平穩(wěn)，但整體均價超過27000元/㎡，月均去化相對較慢，市場存量較大，板塊內(nèi)出清周期需27個月。板塊改善特征明顯，市場需求不斷擴(kuò)大，市場處于強(qiáng)產(chǎn)品力、高品價競爭時期總價段(萬元)200萬250萬300萬400萬500萬700萬1000萬1500萬面積段(㎡)70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200-250㎡250-300㎡300-400㎡庫存38套銷售5套供應(yīng)42套庫存61套銷售11套供應(yīng)72套庫存4套銷售2套供應(yīng)6套庫存358套銷售62套供應(yīng)420套庫存64套銷售35套供應(yīng)99套庫存106套銷售2套供應(yīng)105套庫存4套銷售7套供應(yīng)11套庫存0套銷售33套供應(yīng)33套庫存0套銷售36套供應(yīng)36套庫存30套銷售30套供應(yīng)60套庫存17套銷售45套供應(yīng)62套庫存0套銷售52套供應(yīng)52套庫存0套銷售13套供應(yīng)13套庫存0套銷售1套供應(yīng)1套庫存14套銷售18套供應(yīng)32套庫存0套銷售4套供應(yīng)4套庫存0套銷售8套供應(yīng)8套庫存1套銷售5套供應(yīng)6套庫存13套銷售3套供應(yīng)16套首改類產(chǎn)品處境尷尬以性價比為主導(dǎo)的首改類客戶，對于現(xiàn)有產(chǎn)品存有明顯價格抗性，價不匹貨，客戶迫切需求更高品價比。首置類產(chǎn)品高單高總不太友好的價格勸退了多數(shù)經(jīng)濟(jì)受限的首置客戶，同時產(chǎn)品設(shè)置無法匹配客戶改善需求，造成滯銷。終改類產(chǎn)品標(biāo)簽至上多元化，復(fù)合型需求衍生的終端置業(yè)，需求品牌、頂級資源、圈層，尋求與身份地位匹配的塔尖項目。再改類產(chǎn)品備受追捧區(qū)域再改類產(chǎn)品在合理的總價控制下，各開發(fā)商借助自身獨有產(chǎn)品力吸附，實現(xiàn)整體快速去化。金沙板塊住宅市場——各產(chǎn)品總價段供銷關(guān)系金沙板塊二手房市場板塊內(nèi)二手房整體成交均價再21000-21900元/㎡之間，價格走勢整體平穩(wěn)，受疫情影響，金沙二手房市場在2020年1-2月跌到谷底，3月開始反彈速度快，活躍度較高。區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存存量去化周期長，改善特征明顯，二手房低價擾亂市場區(qū)域競品分布圖本案五礦西棠新力曦悅龍湖西府瑯悅?cè)A府金沙名城太行瑞宏金沙城金沙宸宇公館已入市項目未入市項目根據(jù)與本案區(qū)域、均價等匹配度，得出本案的核心競品為：已入市的金沙城、金沙宸宇公館、華府金沙名城；已亮相未入市的新力曦悅、龍湖西府瑯悅、五礦西棠。核心競品中，已入市競品存量共計1698套，未入市的三大核心競品住宅存量約19萬方。已入市核心競品銷售情況項目名稱板塊建筑形態(tài)樓層產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)銷售狀態(tài)已推未售未推未售銷售均價(元/㎡)裝修價格(元/㎡)月均去化套數(shù)

（套）太行瑞宏金沙城外金沙高層/獨棟/合院高層23-24F高層110-139㎡高層

（精裝）待加推/267套預(yù)計27000+待定開盤售罄金沙宸宇公館內(nèi)金沙高層/疊拼高層27-30F高層85-142㎡精裝在售202套60套

（疊拼）高層：28180550145套5682華府金沙名城內(nèi)金沙高層高層31-45F高層105-136㎡精裝在售170套999套高層：27019550120套小高層小高層12-16F小高層215-270㎡5682合計372套1326套

未入市核心競品情況項目名稱板塊建筑形態(tài)樓層產(chǎn)品住宅體量交付標(biāo)準(zhǔn)銷售狀態(tài)新力曦悅外金沙洋房洋房11-16F145-165㎡8.58萬㎡精裝待售

（首推202套，預(yù)計28000元/㎡+，預(yù)計7月取證）五礦西棠外金沙小高層17F待定4.79萬㎡精裝待售

（首批次預(yù)計30000元/㎡+，預(yù)計9月首推）龍湖西府瑯悅外金沙高層

洋房17-18F高層100-150㎡

洋房180-200㎡5.55萬㎡精裝待售

（首批次推售價格及房源待定，預(yù)計8-9月首推）合計18.92萬㎡

新力曦悅位于外金沙板塊，新力“悅”系高端系列整體規(guī)劃9棟11-16F南北朝向純板式洋房（建面約149㎡-167㎡），共計298套；項目以改善戶型為主，預(yù)計首推1/4/5/6/8/9棟，共計202套，預(yù)計價格28000元/㎡；整個外金沙板塊2016年至今除金沙城19年供應(yīng)洋房之外，洋房一直處于斷供狀態(tài)，且新力曦悅項目體量及產(chǎn)品與本案高度重疊。新力曦悅項目地址成都市青羊區(qū)成飛大道東開發(fā)商成都力進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地規(guī)模（畝）36畝建筑面積（㎡）6.8萬容積率2綠化率30%物業(yè)類型洋房戶型區(qū)間（㎡）149-167㎡樓層11-16F車位數(shù)589物業(yè)費（元/㎡·月）5.5價格預(yù)計28000元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)精裝（預(yù)計4200）組團(tuán)/板塊外金沙板塊附加值打造中心泳池項目在售為洋房住宅：戶型設(shè)計各功能區(qū)齊備，整體注重功能性主力戶型：149㎡四室兩廳雙衛(wèi)橫廳設(shè)計，空間尺度感佳；明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū)；客廳連接超大陽臺，觀景通風(fēng)采光俱佳，享受精致生活。主力戶型：167㎡四室兩廳三衛(wèi)大氣橫廳，奢華四房，尊崇私家空間，彰顯尊貴氣度;豪華主臥套間，配備獨立寬敞衛(wèi)浴，更顯奢華生活;明廚明衛(wèi)，動靜分離，干濕分離，超大陽臺，通風(fēng)采光俱佳。項目鳥瞰圖預(yù)計7月取證，8月首次開盤核心競品——新力曦悅3#2#1#8#6#5#9#4#7#2020.3.27臨時展廳亮相2020.6.12售樓部亮相，亮相兩日共計到訪1000組客戶推廣：主打新力品牌、悅系高端系、區(qū)域價值、產(chǎn)品價值。項目亮相活動項目推廣內(nèi)容核心競品——新力曦悅核心競品——金沙宸宇公館金沙宸宇公館位于內(nèi)金沙板塊，本土開發(fā)商金池“宸”系產(chǎn)品85-142㎡精選舒居產(chǎn)品，附贈大面積可變空間，室內(nèi)空間尺度闊綽大氣首批次2020年1月8日取證推售2、3#樓共436套85-1482㎡精裝房源，均價28180元/㎡，開盤去化129套，去化率30%，后期房源順銷，月均去化約45套；核心賣點：精裝工藝，六大“宸”系精工體系，享一江一河、兩公園。金沙宸宇公館項目地址蜀輝路金沙濱河公園旁開發(fā)商四川金池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地規(guī)模（畝）37畝建筑面積（㎡）120000容積率2.9綠化率30%物業(yè)類型高層436疊拼64總戶數(shù)(戶）500戶型區(qū)間（㎡）85-142㎡車位數(shù)814裝修情況精裝物業(yè)費（元/㎡·月）3.8價格約28180元/㎡組團(tuán)/板塊內(nèi)金沙板塊主力戶型：115㎡套三雙衛(wèi)戶型方正，南北通透式設(shè)計；動靜分區(qū)，私密性高；全明戶型，整體分布合理，居住舒適感較強(qiáng)，衛(wèi)生間分布合理。主力戶型：142㎡套四雙衛(wèi)動靜分區(qū)，私密性高；戶型方正，功能區(qū)分布合理；雙陽臺設(shè)計，南北通透，采光好。項目在售為高層戶型：設(shè)計合理，各功能區(qū)齊備，注重功能滿足項目營銷推廣主要以網(wǎng)推為主，配合6月系列暖場活動，項目周圍小蜜蜂展示，實現(xiàn)競品攔截及項目信息釋放。（目前存量約130套，預(yù)計7月暫停推廣）推廣線：購房通，搖號助手和房天下、小蜜蜂舉牌活動線：1.18日開盤活動，6月3場暖場活動DIY暖場活動核心競品——金沙宸宇公館核心競品——華府金沙名城華府金沙名城位于內(nèi)金沙板塊，城西片區(qū)地標(biāo)建筑項目共7棟獨棟式建筑；其中3棟，4棟、5棟為通透板式大平層，1、2、7號樓和6號樓1單元為獨棟超高層，建筑高度達(dá)150米，為城西片區(qū)的地標(biāo)建筑；首批次2019年12月30日取證，推售7#共316套105-136㎡房源，均價27019元/㎡，開盤僅去化108套，去化28%，目前剩余145套，月均去化約20套，后期房源預(yù)計10月加推；核心賣點：城西片區(qū)地標(biāo)建筑，7000平北美風(fēng)情景觀園林及2500平商業(yè)生活廣場。華府金沙名城項目地址清江西路和金鳳路的交匯開發(fā)商成都市浩源房地產(chǎn)實業(yè)有限責(zé)任公司占地規(guī)模（㎡）36334建筑面積（㎡）331751容積率4.68綠化率50%物業(yè)類型高層、小高層、底商總戶數(shù)(戶）1315戶型區(qū)間（㎡）105-156㎡車位數(shù)1533裝修情況精裝物業(yè)費（元/㎡·月）3.8價格約27019元/㎡組團(tuán)/板塊內(nèi)金沙板塊主力戶型：105㎡套二雙衛(wèi)戶型方正，南北通透式設(shè)計；動靜分區(qū)，私密性高；超大景觀陽臺，采光面積大。主力戶型：124㎡套三雙衛(wèi)動靜分區(qū)，私密性高；客廳大小可放置組合沙發(fā)+茶幾+電視柜；雙衛(wèi)設(shè)計，滿足一家人的使用需求。項目在售為高層住宅：設(shè)計方正，動靜分區(qū)，功能齊全，浪費空間較小項目前階段主要以媒體見面會+網(wǎng)絡(luò)推廣為主，進(jìn)行項目亮相及發(fā)聲，現(xiàn)階段以渠道為主，配合網(wǎng)絡(luò)推廣和優(yōu)惠，配合偶爾小暖場帶動案場熱度推廣線：購房通，搖號助手和房天下活動線：前期媒體大型活動，現(xiàn)階段小暖場活動媒體見面會核心競品——華府金沙名城核心競品——太行瑞宏金沙城太行瑞宏金沙城位于外金沙板塊，其金沙城西府瀾院組團(tuán)為金沙城項目TOP系產(chǎn)品項目位于3000畝百仁生態(tài)區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃高層、花園洋房、獨棟、合院，164-253㎡套改善戶型為主；最近一批次2019年11月14日取證加推1-4#共156套房源164-253㎡，高層單價2.5萬元/㎡、獨棟3.35萬元/㎡，開盤去化100%，后期房源預(yù)計10月加推；核心賣點：金沙城項目TOP系產(chǎn)品，自帶20萬方商業(yè)體，獨享擁4萬方蘊初園。太行瑞宏金沙城項目地址西三環(huán)路四段（蘇坡公園旁）開發(fā)商成都太行瑞宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地規(guī)模（㎡）31715建筑面積（㎡）47572.6容積率1.5綠化率30%物業(yè)類型高層、洋房、獨棟、合院總戶數(shù)(戶）314戶型區(qū)間（㎡）110-151㎡車位數(shù)582裝修情況高層洋房(精裝)、獨棟、合院清水物業(yè)費（元/㎡·月）高層3、洋房：6、別墅12價格約25000元/㎡組團(tuán)/板塊外金沙板塊附加值40000㎡蘊初公園主力戶型：110㎡套三雙衛(wèi)客廳連接觀景陽臺，能更好的采光和通風(fēng)；餐客廳相連，能很好的營造待客空間;廚房連接生活生活陽臺，采光佳。主力戶型：134㎡套四雙衛(wèi)動靜分區(qū)，私密性高；橫廳設(shè)計，空間大，采光效果好；主臥套房設(shè)計，私密性較好。項目待售為高層戶型：采光佳，各功能區(qū)齊備，注重居住舒適度預(yù)計10月取證，加推剩余兩棟房源項目前期以媒體公關(guān)為主，為項目打下良好媒體關(guān)系，網(wǎng)推和線下活動相結(jié)合，線下以公交站臺等渠道做短期風(fēng)暴營銷，梳理項目口碑，后期主要以網(wǎng)絡(luò)推廣帶動現(xiàn)場熱度。推廣線：前期：微信公眾號、成都商報、公交站臺；后期：購房通、搖號助手活動線：前期以售樓部亮相、跨界聯(lián)合為主，后期營銷主要以網(wǎng)絡(luò)推廣核心競品——太行瑞宏金沙城核心競品——五礦西棠五礦西棠項目位于外光華板塊，打造的是五礦地產(chǎn)高端定制系產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)五礦5M健康體系項目位于城西核心生活圈內(nèi)，緊鄰青羊總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，整體規(guī)劃7棟13-17F，2T2戶，143、148㎡精裝洋房；目前已啟動外展點，點位設(shè)立于青羊萬達(dá)，售樓部預(yù)計8月初開放，預(yù)計推售時間9-10月，首推3、4、6棟，預(yù)計價格3萬+；核心賣點：五礦高端定制產(chǎn)品系，5M智能健康體系，純粹低密住區(qū)核心競品——龍湖西府瑯悅西府瑯悅項目位于外金沙板塊，百畝高端低密改善型產(chǎn)品項目總占地約102畝，是龍湖在金沙打造的城市級巨作，以2.5容積率打造高端低密改善住區(qū)，規(guī)劃110-140㎡高層產(chǎn)品，140-180㎡洋房產(chǎn)品；預(yù)計7月底、8月初開放售樓部，預(yù)計取證時間在8、9月份，目前推廣訴求主要以龍湖品牌核心賣點：龍湖品牌、項目規(guī)模、改善型產(chǎn)品競品對比項目高層洋房/小高層等級劃分面積區(qū)間總高梯戶比面積區(qū)間總高梯戶比兩房三房四房三房四房六房本案/////109-133140-15326310-16F1T2/2T2★★★★太行瑞宏金沙城/110134-15133-34F2T4/////★★★金沙宸宇公館85115-13014225-31F1T2/2T4/////★★★華府金沙名城105124-135/41-44F4T8/215-270/12-14F2T2★★★★新力曦悅//////145-165/11-16F2T2★★★五礦西棠//////143-148/13-17F2T2★★★龍湖西府瑯悅/110-140/暫無2T4/140-180/17-18F2T2★★★★產(chǎn)品比較優(yōu)勢——本案戶型包含109-132㎡三房、140-153㎡四房以及263㎡的六房，滿足不同購房人群居住需求，客戶吸附范圍更廣。競品市場8-10月各競品相繼入市，抓住市場空白期入市本案產(chǎn)品客戶吸附范圍廣，加上高品價比，實現(xiàn)競爭突圍政策環(huán)境維穩(wěn)政策環(huán)境土地市場整體市場區(qū)域市場競品市場利好因素：客戶市場預(yù)期向好，同時拔升客戶價格預(yù)期；自身產(chǎn)品客戶吸附范圍更廣不利因素：競品集中入市造成客戶分流利好不利市場小結(jié)精裝限價高地價頻現(xiàn)潛在供應(yīng)量高后疫時期市場穩(wěn)定改善特征明顯，項目產(chǎn)品匹配市場高價熱銷項目不在項目區(qū)域區(qū)域市場存量高，去化周期長二手房低價存在吸附潛在客戶的可能高品價比項目有市場機(jī)會產(chǎn)品設(shè)計全面客戶分流客群研判周邊項目客戶分析&客戶總結(jié)&客戶分布區(qū)域競品項目客群分析——高端改善客群

客戶特點：根據(jù)銳理數(shù)據(jù)分析，高端改善客戶承受總價主要集中在500-900萬；單價范圍主要集中在3.3-3.8元/㎡。典型高端改善型項目情況項目區(qū)域物業(yè)類型供應(yīng)面積段暢銷面積段月均去化浣花院子浣花溪別墅現(xiàn)房285-1100㎡285㎡1綠城鳳起朝鳴浣花溪高層、疊拼163-387㎡165㎡、215㎡5中國鐵建西派浣花內(nèi)金沙高層、疊拼173-250㎡173㎡-197㎡6備注：市場數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)庫2019年1月至2020年6月客戶關(guān)注點：通過調(diào)查情況分析，高端改善客戶主要關(guān)注點依次為地段、交通、區(qū)域環(huán)境，物業(yè)管理。高端改善型項目總價情況項目主力總價區(qū)間（萬）浣花院子1500萬起綠城鳳起朝鳴561~800中國鐵建西派浣花630~950區(qū)域競品項目客群分析——普通改善客群典型改善型項目情況項目區(qū)域物業(yè)類型供應(yīng)面積段暢銷面積段月均去化金沙宸宇內(nèi)金沙高層85-142㎡118㎡、125㎡6華府金沙名城內(nèi)金沙高層106-136㎡124㎡6遠(yuǎn)洋朗基香匯外光華高層113-138㎡113㎡、138㎡6太行瑞宏朗詩金沙城外金沙洋房164-366㎡164㎡、210㎡、350㎡156

客戶特點：根據(jù)銳理數(shù)據(jù)分析，改善客戶承受總價主要集中在300-600萬；單價范圍主要集中在2.5-3.0萬元/㎡?？蛻絷P(guān)注點：通過調(diào)查情況分析，普通改善客戶主要關(guān)注點依次為交通、小區(qū)環(huán)境、地段、價格。普通改善型項目總價情況項目主力總價區(qū)間（萬）金沙宸宇322-398華府金沙名城283-421遠(yuǎn)洋朗基香匯282-345太行瑞宏朗詩金沙城275-875備注：市場數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)庫2019年1月至2020年6月區(qū)域競品項目客群分析——剛需客群典型剛需型項目情況項目區(qū)域物業(yè)類型供應(yīng)面積段暢銷面積段月均去化綠地新里城外光華高層118-188㎡118㎡、184㎡4紫御熙庭外光華高層91-118㎡98㎡、118㎡12中大君悅金沙花園內(nèi)金沙高層56-102㎡56㎡、89㎡、102㎡8客戶特點：根據(jù)銳理數(shù)據(jù)分析，剛需客戶承受總價主要集中在120-295萬；單價范圍集中于1.5-2.0萬元/㎡。

客戶關(guān)注點：通過調(diào)查情況分析，剛需客戶主要關(guān)注點依次為價格、交通、戶型、地段。剛需型項目總價情況項目主力總價區(qū)間（萬）綠地新里城200-294紫御熙庭136-177中大君悅金沙花園112-202備注：市場數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)庫2019年1月至2020年6月通過對青羊各版塊客群進(jìn)行調(diào)查后，分析可得其需求如下：客群類型置業(yè)動機(jī)客戶特點客戶來源地客戶關(guān)注點物業(yè)需求承受總價典型項目高端改善客群升級改善①二次置業(yè)或多次置業(yè)②企事業(yè)管理人員、科研人員、公務(wù)員、個體戶等中高收入者為主浣花溪、內(nèi)光華地段、交通、區(qū)域環(huán)境，物業(yè)管理、產(chǎn)品品質(zhì)、價格、小區(qū)環(huán)境、配套以品質(zhì)別墅、洋房產(chǎn)品為主，小高層為輔500-900萬元浣花院子綠城鳳起朝鳴中國鐵建西派浣花普通改善客群首次再次改善原有住房老舊或住宅空間狹小等因素導(dǎo)致產(chǎn)生換房需求內(nèi)金沙外金沙、外光華交通、小區(qū)環(huán)境、地段、價格、配套、產(chǎn)品品質(zhì)品質(zhì)高層、小高層、洋房產(chǎn)品300-600萬元金沙宸宇華府金沙名城遠(yuǎn)洋朗基香匯金沙城剛需客群婚房多為父母為子女購置：父母在城區(qū)或縣城已有住房，欲為子女購置婚房外金沙、外光華價格、交通、戶型、地段、教育配套等高層、小高層產(chǎn)品120-295萬元綠地新里城紫御熙庭中大君悅金沙花園首次置業(yè)首次置業(yè)：多為蓉漂，在蓉多年，自住及以購房解決小孩兒讀書問題者居多價格、配套、交通，重點關(guān)注教育方面高層、小高層產(chǎn)品區(qū)域競品項目客群特點總結(jié)第三類客戶大地緣高凈值首改/再改客戶（地緣+流入）洋房產(chǎn)品此類客戶可通過區(qū)域價值、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)打造實現(xiàn)客戶吸附，但此類客戶數(shù)量有限，可選擇區(qū)域較多，市場競爭激烈；是本案必須爭取的重要客戶！第一類客戶大地緣經(jīng)濟(jì)性首改/再改客戶（地緣+流入）高層產(chǎn)品此類客戶可通過性價比、地段配套、產(chǎn)品功能實現(xiàn)客戶吸附，但此類客戶受價格波動影響較大；是本案的補(bǔ)充客戶！第二類客戶大城西首改/再改客戶（地緣+流入）高層、洋房產(chǎn)品此類客戶可通過品牌號召力、區(qū)域價值、產(chǎn)品品質(zhì)實現(xiàn)客戶吸附，但此類客戶價格承受能力較強(qiáng)，且數(shù)量較多；是本案的核心客戶！客群總結(jié)重點區(qū)域分布藍(lán)光COCO金沙區(qū)域翠微清波上善清波區(qū)域本案金沙名城銷售中心中大小區(qū)二十一世紀(jì)花園區(qū)域羊犀立交周邊小區(qū)金沙宸宇競品綠城金沙鳳起潮鳴競品青羊萬達(dá)商圈外光華板塊內(nèi)金沙板塊核心區(qū)域重點區(qū)域補(bǔ)充區(qū)域本體分析外部環(huán)境&內(nèi)部價值&價值構(gòu)建&項目定位項目區(qū)位地處青羊區(qū)外金沙板塊，傳統(tǒng)西貴之地，濃厚的文化底蘊項目位于四川省成都市青羊區(qū)清波路與清源二路交叉口東南側(cè)，距最近商業(yè)中心（西單商場）2.1km，距成都西站1.4km，距離青羊總部基地2.9km，距離城西優(yōu)品道3.1km。青羊區(qū)相對位置圖大成都相對位置圖天府廣場青羊區(qū)人民政府成都西站1.4KM7.6KM8KM本案青羊萬達(dá)廣場青羊工業(yè)總部基地麥德龍商場優(yōu)品道廣場龍湖西宸天街購物中心中海國際購物公園4KM3.3KM2.1KM3.4KM西單商場3.1KM2.5KM2.9KM項目四至【項目四至】北側(cè)臨清波路與市政公園；西側(cè)為市政小路清源二路，緊鄰安置小區(qū)上善清波；南側(cè)為待建市政小路-蜀鑫西一路，以及規(guī)劃中的清波中學(xué)；東側(cè)為住宅小區(qū)-金沙愉景小區(qū)。周邊居住生活氛圍濃厚，但高端居住品質(zhì)氣息欠缺居住生活氛圍濃厚，但小區(qū)品質(zhì)感不高，高端居住品質(zhì)氣息欠缺。項目配套優(yōu)質(zhì)教育資源，豐富景觀資源，但商業(yè)配套不足成都金沙醫(yī)院金沙小學(xué)A區(qū)成都第一骨科醫(yī)院新區(qū)成都西華醫(yī)院成都蒙臺貝爾幼兒園樹德實驗中學(xué)（清波校區(qū)）石室聯(lián)合中學(xué)（蜀輝路）金沙小學(xué)C區(qū)成都泡桐樹中學(xué)西單商場（金沙店）成都花園國際小學(xué)成都市第五幼兒園金沙小學(xué)（清波分校）成都市草堂小學(xué)（西區(qū)分校）金沙蒙特利梭幼兒園蘇坡公園黃忠公園金沙濱河公園清波公園基礎(chǔ)生活配套類別名稱詳情總結(jié)教育成都第五幼兒園成都第六幼兒園公立一級園教育資源比較豐富，涵蓋幼兒園到中學(xué)，成都花園國際小學(xué)距離項目僅100米金沙蒙特利梭幼兒園成都蒙臺貝爾幼兒園私立二級園草堂小學(xué)（西區(qū)分校）金沙小學(xué)（清波分校）成都花園國際小學(xué)普通公立小學(xué)石室聯(lián)合中學(xué)（蜀輝路）樹德實驗中學(xué)（清波校區(qū)）普通公立中學(xué)景觀蘇坡公園清波公園黃忠公園金沙濱河公園城市公建綠化公園風(fēng)景資源最多之處，周邊綠化相當(dāng)怡人醫(yī)療成都第一骨科醫(yī)院新區(qū)公立醫(yī)院醫(yī)療資源一般成都金沙醫(yī)院二級乙等成都西華醫(yī)院私立醫(yī)院商業(yè)西單商場（金沙店）區(qū)域級商圈大型商超缺乏項目指標(biāo)2.0低容地塊，小于20%的建筑密度，舒居改善居住基因項目名稱玉潤金沙占地面積23337.87㎡，約35畝建筑面積68212.1㎡公共面積626.77㎡住宅面積36953.93㎡容積率2.0限高區(qū)域航空限高586.47m綠地率≥35%建筑密度≤20%項目規(guī)劃產(chǎn)品與建筑規(guī)劃價值匠造高端建筑基因【產(chǎn)品規(guī)劃】

改善型產(chǎn)品規(guī)劃：以127～133㎡的舒適三房（占比47%）、139-160㎡奢華四房兩衛(wèi)（占比46%）為主力產(chǎn)品，搭配109-118㎡的緊湊三房、263㎡的奢侈六房為輔（占比7%）。【建筑設(shè)計】建筑布局：半圍合式布局，雙中庭景觀豪宅配置：1T2/2T2的優(yōu)質(zhì)梯戶比+板式的通風(fēng)采光+電梯入戶項目戶型配比（項目總體）戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比三房單衛(wèi)109-118㎡145%三房雙衛(wèi)127-133㎡12247%四房雙衛(wèi)139-153㎡12046%六房三衛(wèi)263㎡42%合計260100%戶型設(shè)計強(qiáng)調(diào)居住空間尺度為前提，同時滿足功能空間需求152㎡橫廳四房雙衛(wèi)133㎡豎廳三房雙衛(wèi)152㎡四房雙衛(wèi)戶型，從戶型尺寸、舒適度，大陽臺以及私家玄關(guān)帶來的儀式感，足夠改善；133㎡三房雙衛(wèi)戶型，三房功能戶型，帶景觀陽臺，H型廚房滿足烹飪空間需求。整體設(shè)計適合剛改性客群?！緫粜驮O(shè)計】精裝品質(zhì)專注主材品質(zhì)，整體現(xiàn)代設(shè)計，盡顯現(xiàn)代人居居住品質(zhì)感客廳木飾墻面設(shè)計、大理石石材主臥整體采用墻布、復(fù)合地板、木飾墻面包裝極具現(xiàn)代感的售場設(shè)計，突顯現(xiàn)場展示品質(zhì)調(diào)性，拔升項目價值項目附加值景觀資源：金沙濱河公園、清波公園、金沙公園教育資源：花園國際小學(xué)、石室中學(xué)、樹德中學(xué)城市優(yōu)質(zhì)配套，宜居生活環(huán)境開發(fā)商品牌——興城建，實力國企，擁有政府背景，建筑業(yè)先驅(qū)，品質(zhì)有保障物業(yè)品牌——國際五大行頂尖物業(yè)顧問服務(wù)+置信旗下嘉尚物業(yè)，造就品質(zhì)服務(wù)生活實力國企，頂尖物業(yè)戶型設(shè)計：強(qiáng)調(diào)空間尺度為前提，同時滿足生活功能空間精裝品質(zhì)：注重主材品質(zhì)，打造現(xiàn)代人居理想品質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)戶型尺度設(shè)計，注重精裝品質(zhì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2.0容積率，低于20%的建筑密度決定先天性高端基因產(chǎn)品規(guī)劃：100-160㎡品質(zhì)改善產(chǎn)品建筑設(shè)計：雙中庭/2T2戶/電梯入戶/板式結(jié)構(gòu)高端改善基因，建造優(yōu)享生活多功能健康私享空間健康會所打造，構(gòu)建圈層空間項目價值體系人生所愿只此金沙金沙里·公園芯·理想人居133—263㎡智能健康+本案競爭角色思考領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則—壟斷價格—產(chǎn)品不可復(fù)制性—建立成本優(yōu)勢挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—建立低成本結(jié)構(gòu)追隨者—搭便車借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—品價比的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點角色定位矩陣【基于市場】主力面積132-153㎡是市場主流改善面積段，區(qū)域存在同質(zhì)競爭。【基于競爭】戶型設(shè)計全面，在競爭中吸附客戶范圍更廣?！净陧椖俊宽椖吭谝?guī)模上不占據(jù)優(yōu)勢，整體打造強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)?；谝陨先c思考，挑戰(zhàn)者與領(lǐng)導(dǎo)者角色不足以支撐本案，本案需扮演追隨者角色！競爭策略選擇SO強(qiáng)勢追隨者戰(zhàn)略——利用項目正金沙的區(qū)位屬性、全面戶型設(shè)計優(yōu)勢，結(jié)合市場利好趨勢，強(qiáng)勢吸附各類客群。S優(yōu)勢Streng

ths地處主城高端改善區(qū)域，區(qū)域認(rèn)可度高，規(guī)劃成熟，房企云集，環(huán)境與教育資源優(yōu)渥；產(chǎn)品面積順應(yīng)市場，純板式結(jié)構(gòu)打造；開發(fā)商擁有政府背景，公信力較高；戶型設(shè)計全面，客戶范圍吸附較強(qiáng)。O機(jī)會Opportu

nities高價地頻出，市場水漲船高；項目貨源結(jié)構(gòu)純粹，客戶抓取途徑清晰。T威脅Thr

eats市場環(huán)境尚不明朗，潛在風(fēng)險不可控；區(qū)域內(nèi)存高，競爭激烈；區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重，無標(biāo)簽區(qū)隔其他；W劣勢Weak

ness項目體量較小，四至環(huán)境印象較差；拿地成本較高，價格勢必高企；項目亮相時間較晚，市場客戶或被稀釋。擇機(jī)入市，合理定價選擇市場推售空白期，錯峰入市市場比較定價，符合客戶預(yù)期節(jié)點造勢，強(qiáng)勢導(dǎo)客價值輸出，集中爆破3大核心策略指導(dǎo)強(qiáng)勢輸出項目區(qū)位價值和產(chǎn)品價值線上線下各通路全面覆蓋開盤前期集中爆破利用項目營銷節(jié)點，大型活動造勢利用企業(yè)資源，區(qū)域覆蓋，精準(zhǔn)導(dǎo)客推售策略定價策略&推售節(jié)點&產(chǎn)品梳理&推售策略定價策略定價原則：選取區(qū)域內(nèi)項目華府金沙城、鳳起潮鳴、金沙城、金沙宸宇進(jìn)行市場比價；參考各項目內(nèi)外部價值比對；考慮項目入市節(jié)點；最終精裝均價建議為29000元/㎡。市場對比打分法項目及權(quán)重本案華府金沙城鳳起潮鳴金沙城金沙宸宇總項修正權(quán)重評分評分評分評分評分A得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分外部因素區(qū)位10%707909858.5858.5757.5交通6%804.8905.4855.1905.4855.1區(qū)域成熟度10%656.5909808808707區(qū)域規(guī)劃2%801.6951.9801.6801.6801.6人口密度7%805.6855.95805.6805.6805.6配套7%805.6906.3805.6805.6906.3小計42%

31.1

37.55

34.4

34.7

33.1內(nèi)部因素品牌6%905.4804.8804.8653.9905.4規(guī)劃設(shè)計5%854.25703.5854.25854.25854.25戶型面積10%757.5757.5909909808梯戶比10%757.5808909757.5757.5電梯配置5%854.25804904.5854.25904.5車位配置8%756705.6806.4856.8907.2綠化6%855.1704.2804.8804.8804.8小計58%

40

37.6

42.75

40.5

41.65總計100%

71.1

75.15

77.15

75.2

74.75

項目華府金沙城鳳起潮鳴金沙城金沙宸宇參考項目權(quán)重（100%）25%20%25%30%參考項目實際均價（元）28000350002900029000參考項目與本項目的對比權(quán)重10.811.2本項目相對參考項目的比對均價(元)28000280002900034000本項目演算均價29000元/㎡本案工程進(jìn)度工程進(jìn)度營銷中心整體包裝營銷工作6月

開始地基挖掘營銷市調(diào)啟動，營銷工作初步鋪排銷售培訓(xùn)，青羊基地、優(yōu)品道拓展啟動，推廣準(zhǔn)備工作10月物料制作到位10月

營銷中心交付營銷中心動工

主體基礎(chǔ)建設(shè)8月前期計劃及設(shè)計工作準(zhǔn)備目前售樓部與項目已同時動工，預(yù)計10月交付使用，11月底達(dá)到預(yù)售辦理要求。11月主體達(dá)到預(yù)售辦理要求樣板間交付11月推廣物料階段性更新持續(xù)蓄客，獲取預(yù)售籌備工作競品推售情況根據(jù)項目工程節(jié)點以及競品推售情況：市場在11月后處于推售空檔期，本案抓住市場機(jī)會，12月初獲取預(yù)售，12月中旬完成首批次開盤7月8月9月10月11月12月2021年金沙城新力曦悅龍湖西府瑯悅?cè)A府金沙名城五礦西棠10月份267套高層7-8月份202套洋房9-10月份首推洋房8-9月份首批次推售10月份加推170套高層/小高層推售空檔期項目產(chǎn)品梳理

戶型結(jié)構(gòu)：以127～133㎡的舒適三房（占比47%）、139-160㎡奢華四房兩衛(wèi)（占比46%）為主力產(chǎn)品，搭配109-118㎡的緊湊三房、263㎡的奢侈六房為輔（占比7%）。

本項目產(chǎn)品定位：定位為改善型產(chǎn)品，具備較完善的教育資源配套、景觀豐富的宜居社區(qū)。項目產(chǎn)品戶型區(qū)間為109-263㎡，總套數(shù)共計260套，具體如下：項目戶型配比（項目總體）戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比三房單衛(wèi)109-118㎡145%三房雙衛(wèi)127-133㎡12247%四房雙衛(wèi)139-153㎡12046%六房三衛(wèi)263㎡42%合計260100%項目戶型比例（分樓棟）

戶型面積套數(shù)總面積套數(shù)占比1棟A1四房151.07203021.47.69%2棟A2四房151.39203027.87.69%3棟B1三房單衛(wèi)111.614446.4415.38%B2三房單衛(wèi)108.924435.68B3三房134.18324293.765棟(1)D1三房單衛(wèi)113.341113.3411.92%D2三房單衛(wèi)117.571117.57D3三房單衛(wèi)117.221117.22D4三房132.82141859.48D5三房132.3141852.25棟(2)D'1三房127.11127.111.92%D'2三房132.22264.4D'3三房139.68283911.046棟（1）E1三房127.051127.0511.92%E2三房132.152264.3E3四房139.63283909.646棟（2）E‘1三房單衛(wèi)114.291114.2911.92%E’2三房單衛(wèi)117.231117.23E‘3三房單衛(wèi)117.581117.58E’4三房132.31141852.34E‘5三房132.83141859.627棟F1六房三衛(wèi)263252610.77%F2四房153.28263985.288棟F1六房三衛(wèi)263252610.77%F2四房153.28263985.28合計26036972.04100.00%住宅推售策略推售原則：首批次取證面積必須滿足3萬㎡的硬性規(guī)定要求；產(chǎn)品組合搭配，各面積產(chǎn)品組合搭配，滿足不同類型客戶需求；優(yōu)先推出樓棟價值相對較低的樓棟保證開盤去化量，達(dá)成項目熱銷趨勢；開盤蓄客針對首推樓棟執(zhí)行優(yōu)惠包裝，其余樓棟暫時不給優(yōu)惠與首推樓棟分離。取證及首批推售：首批次取證1#、2#、3#、5#、6#、7#樓（共計232套房源，總建面：32460.76㎡）首批次開盤推售貨源：1#、3#、5#樓（共計122套房源，預(yù)計4.8億產(chǎn)值）1#2#4#5#-16#-17#8#5#-26#-2N3#-13#-216F16F首批次推售產(chǎn)值樓棟戶型面積套數(shù)總面積均價產(chǎn)值1棟四房151.07203021.429000876206003棟三房單衛(wèi)111.614446.4412946760三房單衛(wèi)108.924435.6812634720三房134.18324293.76124519040小計405175.881501005205棟三房單衛(wèi)113.341113.343286860三房單衛(wèi)117.571117.573409530三房單衛(wèi)117.221117.223399380三房132.82141859.4853924920三房132.3141852.253713800三房127.11127.13685900三房132.22264.47667600三房139.68283911.04113420160小計628362.35242508150合計12216560

480229270推售鋪排計劃制定邏輯根據(jù)周邊競品項目開盤去化情況，開盤集中去化在86-130套之間，關(guān)注項目核心競品，去化套數(shù)在93-129套，產(chǎn)值在3.4-4.2億，按照核心競品產(chǎn)值目標(biāo)：本案開盤銷售4個億，需去化約98套房源區(qū)域內(nèi)各項目去化情況競爭級別項目名稱開盤時間推售套數(shù)

（套）成交均價

（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)

（元/㎡）開盤去化套數(shù)

（套）開盤去化率開盤產(chǎn)值剩余房源月均去化套數(shù)

（套）核心競品金沙宸宇2020/1/1843628180579012930%4.2億40華府金沙名城2019/12/30316270195501/56829329%3.4億20標(biāo)桿項目綠城鳳起朝鳴2019/8/18170336425789/59898651%5.2億6中國鐵建西派浣花2019/9/1821831067598010749%7億15根據(jù)周邊競品的月均去化情況，綜合核心競品以及標(biāo)桿項目的情況來看，月均去化參考中間值，在15-20套左右，考慮到西派浣花項目的總價更高，因此主要參照華府金沙名城的月均去化速度，即：本案月均去化20套推售鋪排9月5月12月5月二批次樓王加推12月中旬首開2020年2021年首批次取證首推1#、3#、5#套數(shù)：122套建面1.7萬方總貨值4.8億二批次取證推7#、8#套數(shù)：56套建面0.9萬方總貨值2.6億持續(xù)補(bǔ)貨期住宅銷售鋪排表

重要節(jié)點2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月12月初獲取預(yù)售，12月中旬首批次開盤持續(xù)補(bǔ)貨期二批次開盤持續(xù)銷售期售罄淡出推售貨源推售樓棟1#、3#、5#1#、3#、5#剩余24套房源+首批次取證的2#、6#82套房源7#、8#首批次剩余房源21套+二批次剩余28套，共計49套房源，剩余產(chǎn)值合計約推售套數(shù)122套106套56套推售面積1.7萬㎡1.12萬㎡0.9萬㎡推售產(chǎn)值4.8億4.18億2.6億銷售目標(biāo)

目標(biāo)套數(shù)98套25套20套20套20套28套20套15套14套目標(biāo)產(chǎn)值4億1.05億0.84億0.84億0.84億1.17億0.84億0.63億0.59億售罄淡出開盤銷售任務(wù)是否能完成對項目至關(guān)重要，項目住宅部分整體去化周期9個月左右(95%)車位定價策略車位價格項目售價綠城鳳起朝鳴未推售華府金沙名城未推售金沙辰宇公館未推售金沙城18萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）建發(fā)金沙里16萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）中大君悅金沙16萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）中海金沙府17萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）陽曦芙蓉城15萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）車位價格項目面積（㎡）售價清水河畔22.4710萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）金沙海棠20.998萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）保利香檳2510萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）中鐵雙龍灣2514萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）金沙愉景28.8213萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）海亮越金沙29.0115萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）金沙泊林郡31.910萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）龍湖翠微清波A區(qū)35.5815萬（標(biāo)準(zhǔn)車位/二手）定價原則：選取區(qū)域內(nèi)項目新房在售項目車位價格、區(qū)域內(nèi)二手車位參考；考慮到各項目的市場定位；最終建議標(biāo)準(zhǔn)車位的價格在16萬/個。車位推售策略車位推售時間：從市場及周邊在售車位的項目情況來看，各項目啟動車位銷售時間在住宅首批次交付前1-2個月進(jìn)行集中開盤銷售，后期根據(jù)銷售情況再次進(jìn)行促銷活動或者交由物業(yè)進(jìn)行銷售，因此，參考市場的車位推售節(jié)點，建議本案車位在2022年底交付前2個月進(jìn)行車位開盤銷售2.車位銷售形式：針對標(biāo)準(zhǔn)車位，進(jìn)行正常集中銷售后，交由物業(yè)公司進(jìn)行后期銷售工作；針對人防車位，后期交由物業(yè)公司進(jìn)行集中管理，租賃給住宅業(yè)主或者人才公寓業(yè)主。全盤測算項目全盤產(chǎn)值預(yù)計11.52億元，其中住宅產(chǎn)值10.79億，車位0.73億。住宅產(chǎn)值測算

推售時間樓棟號面積面積合計套數(shù)套數(shù)合計貨值首推房源2020年12月1#3021.416800.81201224872234903#5175.88405#8603.5362補(bǔ)貨房源2021年1月-4月2#3027.811389.8520823303056506#8362.0562二批次房源2021年5月7#4511.289022.5628562616542408#4511.2828合計37213

260

1079183380車位產(chǎn)值測算樓層車位類型車位數(shù)量車位價格車位產(chǎn)值負(fù)一層標(biāo)準(zhǔn)車位457個16萬/個73120000負(fù)二層人防車位103個//合計560個

73120000營銷動作任務(wù)目標(biāo)&目標(biāo)分解&營銷策略&執(zhí)行動作開盤指標(biāo)為4個億，銷售單價為29000元/㎡，因此需要開盤成交98套；開盤前分兩階段拓客，臨展點期間與售樓部亮相期間；預(yù)計整體轉(zhuǎn)化化率為5%；臨展點期間需到訪800組，成交40組，轉(zhuǎn)化率為5%；售樓部亮相期間需到訪1100組，成交58組，轉(zhuǎn)化率為5.3%。開盤任務(wù)及分解開盤任務(wù)及成交

到訪任務(wù)到訪占比成交量轉(zhuǎn)化率成交占比總成交臨時展點青羊總部基地企業(yè)拓客30016%3010%31%40優(yōu)品道拓客20011%158%15%陣地包裝20011%84%8%線上推廣1005%55%5%售樓部亮相行銷帶訪1508%53%5%58陣地包裝35018%154%15%活動端20011%53%5%線上推廣20011%84%8%線下推廣20011%74%7%總計

1900100%985%100%98周到訪任務(wù)制