銀行 住房開發(fā)貸款管理辦法模版

第十六章住房開發(fā)貸款管理辦法第一節(jié)總則第一條為加強(qiáng)對(duì)住房開發(fā)貸款的管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提升信貸資產(chǎn)質(zhì)量，依據(jù)有關(guān)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)民法典》、《貸款通則》等關(guān)于法規(guī),特?cái)M定本辦法。第二條住房開發(fā)貸款是指銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向＊場(chǎng)銷售的商品住所項(xiàng)目或用于開發(fā)建造政府安置拆遷戶居住需要的住所項(xiàng)目的貸款。第三條發(fā)放住房開發(fā)貸款必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策,遵循《貸款通則》規(guī)定的安全性、效益性、流動(dòng)性原則。第四條本辦法適用于****銀行總行及所轄分支機(jī)構(gòu)辦理的住房開發(fā)貸款。第二節(jié)貸款對(duì)象、基本條件第五條我行住房開發(fā)貸款的對(duì)象為經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立,在工商行政管理部門注冊(cè)登記，并取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第六條貸款條件借款人申請(qǐng)住房開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)具備下列基本條件：1、具備企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有權(quán)部門核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書;2、綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，原則上應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)(含)以上資質(zhì),且從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上，近３年房屋建筑面積累計(jì)竣工１５萬平方米以上，貸費(fèi)用目沒有拖欠工程款。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，其主要投資商（控股股東)原則上應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)(含）以上資質(zhì),且從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好，無不良記錄。提供定向開發(fā)的房地產(chǎn)公司，可依據(jù)有關(guān)詳細(xì)情形適當(dāng)放寬條件。3、公司所有權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高。4、具備貸款證(卡）,并在我行開立基本帳戶或一般結(jié)算帳戶，無不良信用記錄。5、貸費(fèi)用目總投資中，所有建設(shè)資金來源貫徹,其中項(xiàng)目資本金不得少于國(guó)家有關(guān)部門及監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定比例,并先于貸款發(fā)放所有投入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。預(yù)售收入及其他銀行借款可以作為分析項(xiàng)目資金缺口的依據(jù),但不得計(jì)入項(xiàng)目資本金。對(duì)分期開發(fā)的大中型項(xiàng)目，申請(qǐng)某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求項(xiàng)目資本金比例；對(duì)分期開發(fā)的大中型項(xiàng)目，申請(qǐng)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)貸款的,按整個(gè)項(xiàng)目總投資要求項(xiàng)目資本金比例。6、項(xiàng)目地段較好,周邊項(xiàng)目銷售情形良好；樓盤具備一定規(guī)模，一般小區(qū)規(guī)模在5萬平方米以上；樓盤規(guī)劃合理。7、開發(fā)商承諾該樓盤的個(gè)人按揭貸款與開發(fā)貸款的額度比例一般要求達(dá)到1：1以上(含)。原則上應(yīng)要求個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)在未還清我行貸款本息之前，所有由我行辦理，開發(fā)商同意與我行簽訂銀企合作協(xié)議。８、抵押物合法有效，由我行指定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。以出讓土地使用權(quán)作為抵押物的,抵押率不得高于７０%;以土地使用權(quán)加在建工程作為抵押物的,綜合抵押率不得高于6０％;以開發(fā)商尚未售出的普通住所作為抵押物的，抵押率不得高于60%,以其他類型房產(chǎn)作為抵押物的依照《****銀行授信風(fēng)險(xiǎn)管理操作手冊(cè)-對(duì)公分冊(cè)》第一部分第四章中“抵(質(zhì))押分類及抵質(zhì)押率上限”中關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。9、我行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于本地區(qū)（本地區(qū)指我行分支機(jī)構(gòu)所在城區(qū))的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。特殊情形下，如提供異地房地產(chǎn)開發(fā)貸款的,應(yīng)將貸費(fèi)用目報(bào)備本地銀監(jiān)局后放款。１0、現(xiàn)有住所又有商用房的項(xiàng)目,住所類建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不低于50％。11、我行要求的其他條件。第七條我行住房開發(fā)貸款依據(jù)有關(guān)運(yùn)行模式的不同分為:住房開發(fā)封閉貸款和住房開發(fā)非封閉貸款。住房開發(fā)封閉貸款指以所開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程作為抵押物,貸款發(fā)放、項(xiàng)目建設(shè)、銷(預(yù)）售的整個(gè)環(huán)節(jié)中資金能夠封閉運(yùn)行。住房開發(fā)封閉貸款以外的住房開發(fā)貸款為住房開發(fā)非封閉貸款,包括:以信用方式發(fā)放的開發(fā)貸款、以保證擔(dān)保發(fā)放的開發(fā)貸款、以其他項(xiàng)目土地使用權(quán)或其他資產(chǎn)進(jìn)行抵質(zhì)押發(fā)放的貸款等。我行住房開發(fā)貸款應(yīng)以住房開發(fā)封閉貸款為主導(dǎo)，輔以住房開發(fā)非封閉貸款。發(fā)放住房開發(fā)非封閉貸款必須滿足以下條件之一，并且方案設(shè)計(jì)合理,能有效保障我行貸款安全,并帶動(dòng)我行按揭業(yè)務(wù)發(fā)展：1、與其他銀行合作均未采用封閉貸款模式的大型優(yōu)質(zhì)上*房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、不滿足前款條件但屬于由于本地房地產(chǎn)管理特殊政策致使無法封閉運(yùn)行的地區(qū)深圳、＊等。我行優(yōu)先支持前期能夠以所開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押，后期變更為以其他我行認(rèn)可抵押物抵押，或全程以我行認(rèn)可的其他抵押物抵押的項(xiàng)目。第三節(jié)貸款額度、期限、利率和還款方式第八條住房開發(fā)貸款應(yīng)依據(jù)有關(guān)項(xiàng)目資金來源、用款計(jì)劃，合理確定貸款額度。貸款金額以滿足項(xiàng)目資金的所有融資需求,并不超過總投資額的6０％為原則。貸款依據(jù)有關(guān)項(xiàng)目實(shí)際用款需求發(fā)放。第九條住房開發(fā)貸款的期限依據(jù)有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)期決定，最長(zhǎng)不超過三年(含三年)。第十條住房開發(fā)貸款利率按我行規(guī)定執(zhí)行。第十一條住房開發(fā)貸款經(jīng)辦行應(yīng)依據(jù)有關(guān)不同客戶的實(shí)際需求選擇合理的還款方式,協(xié)議簽訂后，未經(jīng)銀行同意,不得更改。詳細(xì)的還款方式包括（但不限于)：1、按比例還款,即借款人依照所有銷售金額的一定比例存入我行貸費(fèi)用目收入賬戶，及時(shí)還款。2、及時(shí)間還款，即借款人依照商定的時(shí)間，商定的金額分次歸還我行貸款。3、按項(xiàng)目投資進(jìn)度還款,即借款人項(xiàng)目開始銷（預(yù))售后，我行對(duì)項(xiàng)目銷售回款進(jìn)行監(jiān)督，在銷售回款達(dá)到項(xiàng)目審批時(shí)我行認(rèn)定的需要用本項(xiàng)目銷售回款彌補(bǔ)的資金缺口之前,借款人營(yíng)業(yè)收入不用于還款,在我行監(jiān)督下投入項(xiàng)目建設(shè);在銷售回款超過項(xiàng)目審批時(shí)我行認(rèn)定的需要用本項(xiàng)目銷售回款密閉的資金缺口后，借款人所有營(yíng)業(yè)收入所有用于歸還我行開發(fā)貸款。４、我行認(rèn)可的其他還款方式。第四節(jié)貸款申請(qǐng)和調(diào)查第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向經(jīng)辦行提出借款的書面申請(qǐng)，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來源及償還能力等情形。第十三條貸款合法性調(diào)查。(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格/資質(zhì)。主要調(diào)查借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效,執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項(xiàng)目。(二)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明是否真實(shí)有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。（三)土地出讓協(xié)議的真實(shí)性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓協(xié)議是否真實(shí)有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。（四）合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目所在地塊的土地出讓金是否已交清,《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施（開）工許可證》是否齊全有效；已經(jīng)開始銷預(yù)售的,是否持有有效的《銷預(yù)售許可證》；上述批件是否為臨時(shí)性質(zhì)的批件。(五)貸款用途的合規(guī)性。嚴(yán)格禁止我行貸款資金用于支付項(xiàng)目土地有關(guān)費(fèi)用。（六)抵押物的合法性。依據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)管理的關(guān)于法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押:1、違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)備;2、軍事設(shè)備；３、以出讓方式取得土地使用權(quán),滿二年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán);4、國(guó)有土地使用權(quán)已抵押登記的地上房屋所有權(quán),地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物。５、未按土地出讓協(xié)議商定支付所有土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的;6、城*規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的。第十四條貸款安全性調(diào)查。（一）項(xiàng)目資本金比例和到位情形。（二)抵押物的變現(xiàn)能力。對(duì)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款中扣除優(yōu)先支付出讓金后第二還款來源的償債能力。調(diào)查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國(guó)有土地使用權(quán)和地上房屋同時(shí)進(jìn)行抵押,不得分立抵押。（三）銷售前景的預(yù)測(cè)。應(yīng)調(diào)查所開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，客戶意愿以及構(gòu)成。（四）建筑工程監(jiān)理貫徹情形。應(yīng)調(diào)查工程監(jiān)理單位是否具備與該工程對(duì)應(yīng)要求的資質(zhì)等級(jí),在其資質(zhì)等級(jí)許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù);調(diào)查監(jiān)理單位的業(yè)績(jī)、信譽(yù);調(diào)查委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否完善,建設(shè)資金使用是否納入監(jiān)理范圍。第十五條貸款效益性調(diào)查。（一)從項(xiàng)目所處地段、戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理水平、周邊環(huán)境等方面,與同類項(xiàng)目的銷售相比,預(yù)測(cè)*場(chǎng)前景；（二)項(xiàng)目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對(duì)＊場(chǎng)銷售的影響；(三)項(xiàng)目的銷售策略是否符合*場(chǎng)的需要;(四)給存款、中間業(yè)務(wù)等帶來的附帶效益；（五）對(duì)已開始銷（預(yù))售的項(xiàng)目，要調(diào)查其銷（預(yù))售情形，分析*場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第十六條在對(duì)貸款合法性、安全性、效益性進(jìn)行調(diào)查了解的基礎(chǔ)上,依照我行有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人進(jìn)行信用等級(jí)測(cè)評(píng)。第十七條分行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理必須全程參加住房開發(fā)貸費(fèi)用目的前期現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作，并結(jié)合借款人綜合實(shí)力、項(xiàng)目資金缺口、整體銷售策略與客戶經(jīng)理共同設(shè)計(jì)合理可行的授信方案。第五節(jié)貸款擔(dān)保方式第十八條住房開發(fā)封閉貸款應(yīng)采用所開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程作為抵押物的擔(dān)保方式。借款人如是項(xiàng)目公司,原則上還應(yīng)要求項(xiàng)目公司的控股股東提供連帶責(zé)任保證。如控股股東未能提供保證,原則上應(yīng)出具在項(xiàng)目資金短缺時(shí)補(bǔ)足資金的承諾函。第十九條住房開發(fā)非封閉貸款在符合本辦法要求的情形下，可采用信用貸款或連帶責(zé)任保證、其他項(xiàng)目土地或其他資產(chǎn)抵押中的一種方式或幾種方式組合,但必須能夠確保貸款安全并不低于同業(yè)在本地或?qū)μ囟ㄆ髽I(yè)的一般擔(dān)保條件。第二十條我行不接受空置3年以上的商品房作為貸款的抵押物。第六節(jié)貸款審批、發(fā)放及支取第二十一條住房開發(fā)貸款審批流程依照現(xiàn)有授信業(yè)務(wù)審批流程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，審批權(quán)限按我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十二條住房開發(fā)貸款發(fā)放應(yīng)執(zhí)行《****銀行項(xiàng)目融資貸款管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，貸款發(fā)放前借款人需與我行簽訂《固定資產(chǎn)暨項(xiàng)目融資借款協(xié)議》，并依據(jù)有關(guān)協(xié)議商定，在我行開立貸款發(fā)放賬戶、貸費(fèi)用目收入賬戶和還款籌備金賬戶。貸款發(fā)放賬戶用于核算貸款資金發(fā)放和支付。貸費(fèi)用目收入賬戶用于核算項(xiàng)目收入和借款人收入。還款籌備金賬戶用于歸還貸款本息，未經(jīng)貸款行同意，借款人不得動(dòng)用該賬戶資金，同時(shí)該賬戶內(nèi)的資金支付須逐筆經(jīng)貸款行確認(rèn)同意后方可進(jìn)行。住房開發(fā)封閉貸款貸款，貸款發(fā)放前借款人必須與我行簽訂《銀企合作協(xié)議》及《財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,住房開發(fā)非封閉貸款,貸款發(fā)放前借款人必須與我行簽訂《銀企合作協(xié)議》，確保我行個(gè)人按揭貸款收益的實(shí)現(xiàn)。所有目的銀企合作協(xié)議、財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議原件應(yīng)依照我行檔案管理辦法規(guī)定,納入三類檔案管理,由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)保管。在實(shí)際操作中，如由于特殊情形,需要對(duì)協(xié)議進(jìn)行修改，必須由有權(quán)法律部門審核并出具法律建議或意見書。第二十三條房地產(chǎn)抵押必須辦理登記手續(xù),并確保我行為抵押物的第一抵押權(quán)人。辦理抵押登記時(shí),以土地使用權(quán)作為抵押物的，必須在抵押協(xié)議中注明抵押物包括土地和抵押協(xié)議簽字生效后土地上的上蓋物；以在建工程作為抵押物的,必須在抵押協(xié)議中明確抵押物的范圍或部位，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。以土地使用權(quán)或在建工程抵押的,當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、符合商品房現(xiàn)房抵押的，必須將土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。批復(fù)記載在建工程在具備條件后辦理抵押的，在建工程具備抵押條件后必須及時(shí)辦理抵押手續(xù)。第二十四條以在建工程或我行認(rèn)可的其他類型房產(chǎn)作抵押的抵押物必須辦理保險(xiǎn)手續(xù)并指定我行為保險(xiǎn)的第一受益人,投保總額不低于銀行貸款本息額,保險(xiǎn)的有效期應(yīng)至少長(zhǎng)于授信到期日。第二十五條在項(xiàng)目取得合法有效的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施(開）工許可證》,資本金所有到位并投入項(xiàng)目或工程建設(shè)后，分行放款部門貫徹授信前提條件，依據(jù)有關(guān)借款協(xié)議的商定和貸款發(fā)放的關(guān)于規(guī)定，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。第二十六條為保證貸費(fèi)用目合理地對(duì)外支付,住房開發(fā)貸款資金支付應(yīng)執(zhí)行《****銀行項(xiàng)目融資貸款管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定,借款人應(yīng)定時(shí)（詳細(xì)期限由經(jīng)辦行與開發(fā)商協(xié)商確定)擬定項(xiàng)目用款計(jì)劃并提供用款依據(jù)。在資金對(duì)外支付方面,客戶經(jīng)理應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的項(xiàng)目用款計(jì)劃及相應(yīng)的憑證、協(xié)議等資料文件資料進(jìn)行審核,由經(jīng)營(yíng)部門總經(jīng)理審批后(對(duì)于存在較大風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)部門在住房開發(fā)貸款管理中出現(xiàn)較大違規(guī)的,由風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)或主管對(duì)公業(yè)務(wù)行長(zhǎng)進(jìn)行審批），由開發(fā)商執(zhí)行對(duì)外支付（對(duì)外支付時(shí)應(yīng)首先以開發(fā)商自有資金進(jìn)行，且須提供支付的相應(yīng)憑證、協(xié)議等資料文件資料交銀行查驗(yàn)）?？蛻艚?jīng)理審核用款需求時(shí),主要依據(jù)開發(fā)商提供的項(xiàng)目協(xié)議，貸款只能用于該樓盤的有關(guān)建設(shè)費(fèi)用支出,不得將其挪用至借款人開發(fā)的其它項(xiàng)目或作為往來款暫借給其它公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止發(fā)放對(duì)該企業(yè)的所有貸款，并有權(quán)要求企業(yè)提前還款。企業(yè)不予歸還的，我行有權(quán)要求處置抵押物或要求保證單位履行連帶保證責(zé)任。第七節(jié)貸后檢查和收回第二十七條貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理應(yīng)定時(shí)到售樓現(xiàn)場(chǎng)或施工現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目進(jìn)度情形，適時(shí)掌握項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài),了解項(xiàng)目可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn),并在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警時(shí)及時(shí)擬定監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)措施，依照我行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理辦法要求報(bào)送風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警委員會(huì)審議。第二十八條住房開發(fā)封閉貸款，開發(fā)商在簽訂預(yù)售／銷售或租賃協(xié)議及有關(guān)協(xié)議時(shí),必須在所簽的協(xié)議或協(xié)議中明確載明付款方將資金劃入開發(fā)商在經(jīng)辦行開立的收入監(jiān)管帳戶內(nèi)。第二十九條對(duì)于用其他土地使用權(quán)作為抵押物的住房開發(fā)貸費(fèi)用目，客戶經(jīng)理應(yīng)定時(shí)了解抵押物的項(xiàng)目進(jìn)度情形，防止土地因滿二年未動(dòng)工開發(fā)被有關(guān)部門按閑置土地處置，無償收回土地使用權(quán)。第三十條抵押物可以依據(jù)有關(guān)還款的進(jìn)度逐步撤銷。抵押物的撤銷由客戶經(jīng)理發(fā)起,經(jīng)有權(quán)人審批后方可辦理抵押物的撤銷手續(xù)。抵押物的撤銷應(yīng)遵守以下原則：1、先歸還貸款再解除抵押的，可以依照還款金額和抵押比率,撤銷相應(yīng)抵押物。此類解除抵押由風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)批準(zhǔn)（未設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)分行,由主管風(fēng)險(xiǎn)管理行長(zhǎng)批準(zhǔn)）;2、在抵押物銷售面積不超過５0%的情形下,可先解除抵押,后歸還貸款;解除抵押時(shí)抵押物價(jià)值和貸款同比例解除，同時(shí)每次解除金額不得超過我行對(duì)該項(xiàng)目貸款金額的20%。此類解除抵押須經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)批準(zhǔn)(未設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)分行，由主管風(fēng)險(xiǎn)行長(zhǎng)批準(zhǔn))；３、當(dāng)?shù)盅何镤N售面積超過50％時(shí)，則必須先歸還貸款再解除相應(yīng)抵押物。此類解除抵押由風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)批準(zhǔn)(未設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)分行，由主管風(fēng)險(xiǎn)行長(zhǎng)批準(zhǔn)）;４、未能滿足上述規(guī)定的抵押物解除情形,經(jīng)辦行需擬定關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范措施，上報(bào)原審批機(jī)構(gòu)審批。第三十一條貸費(fèi)用目取得銷(預(yù))售許可證，開始正式銷(預(yù)）售時(shí),經(jīng)辦行應(yīng)要求借款人定時(shí)提供銷（預(yù))售情形表,包括已簽訂的銷(預(yù))售協(xié)議編號(hào)、協(xié)議金額、房號(hào)、銷（預(yù)）售款回籠情形?？蛻艚?jīng)理應(yīng)定時(shí)或不定時(shí)到項(xiàng)目售樓處或房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核實(shí)開發(fā)商申報(bào)的預(yù)售情形,確保項(xiàng)目資金回籠到監(jiān)管帳戶。第三十二條借款人要求提前還款，須事先通知貸款人,并征得貸款人同意。第三十三條客戶經(jīng)理要對(duì)貸款逐筆進(jìn)行跟蹤檢查,并按季提交貸款檢查的書面報(bào)告，書面檢查報(bào)告納入三類檔案管理,由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)保管。定時(shí)檢查報(bào)告的主要內(nèi)容有:（一）項(xiàng)目是否按預(yù)定的設(shè)計(jì)要求和計(jì)劃工程進(jìn)度施工、竣工、出售和運(yùn)行;(二)借款人是否依照借款協(xié)議規(guī)定和實(shí)際用款計(jì)劃使用貸款,有無挪用貸款；（三）借款人貸款歸行和還款付息情形；(四）相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)及收益情形；第三十四條對(duì)公風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理主要檢查工作內(nèi)容：(一）結(jié)合審查審批和平行作業(yè)工作，每季度參加客戶經(jīng)理對(duì)授信客戶的全面檢查工作。(二)針對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的客戶風(fēng)險(xiǎn)特征,提出針對(duì)性的授信后管理要求。（三)及時(shí)將評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的問題和建議反饋給有關(guān)客戶經(jīng)理或經(jīng)辦行負(fù)責(zé)人。第三十五條建立貸款風(fēng)險(xiǎn)早期預(yù)警制度。客戶經(jīng)理、上級(jí)檢查單位發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)以下情形時(shí)，應(yīng)隨時(shí)向關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)、上級(jí)主管單位報(bào)告，及時(shí)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。（一)借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機(jī)關(guān)關(guān)押、逮捕等；(二)實(shí)行聯(lián)營(yíng)、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；（三)企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結(jié);(四）改變項(xiàng)目設(shè)計(jì),項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，工程質(zhì)量下降,虧損延續(xù)、大量增加;（五）不接受信貸監(jiān)督，資金體外循環(huán)，貸款逾期、拖欠利息；（六）未經(jīng)經(jīng)辦行同意,將已設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)出讓或進(jìn)行再抵押;(七）抵押物遭受火災(zāi)等重大災(zāi)害,損失嚴(yán)重;（八）改變銷售策略，項(xiàng)目銷售不暢；(九)其他加大貸款風(fēng)險(xiǎn)的重大事件。第八節(jié)附則第三十六條各分（支）行可依據(jù)本辦法擬定相應(yīng)的操作細(xì)則。第三十七條本辦法由總行負(fù)責(zé)擬定、說明和修訂。?附件1銀企合作協(xié)議甲方：****銀行乙方：公司為支持乙方開發(fā)的樓盤項(xiàng)目的建設(shè)，在互利共贏的基礎(chǔ)上建立各方長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,實(shí)現(xiàn)銀企雙贏的目標(biāo)，甲乙各方經(jīng)友好協(xié)商,達(dá)成如下協(xié)議:第一條金融服務(wù)1．0１甲、乙方承諾在協(xié)議有效期內(nèi)，將對(duì)方視為自己的重要合作伙伴。甲方在法律、法規(guī)和金融政策允許的前提下,以其強(qiáng)大的資金實(shí)力優(yōu)先為乙方提供一攬子“房地產(chǎn)金融套餐”,積極支持乙方的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。1.02甲方將密切關(guān)心乙方的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，充份利用自身的人才、信息等方面的優(yōu)勢(shì)，為乙方的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)決策提供關(guān)于信息、政策和財(cái)務(wù)咨詢服務(wù),通報(bào)關(guān)于貨幣政策、信貸政策,宣傳、說明關(guān)于的金融法規(guī)。1.０3甲方將為乙方及其關(guān)聯(lián)公司在業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略、投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)方針等方面提供專業(yè)建議,當(dāng)好財(cái)務(wù)咨詢顧問。第二條對(duì)項(xiàng)目的金融支持２．0１甲方意愿向乙方提供住房開發(fā)貸款????___________萬元，用于支持乙方上述項(xiàng)目的建設(shè)，甲方并將在風(fēng)險(xiǎn)可以監(jiān)控的水平范圍內(nèi)保障乙方上述項(xiàng)目的融資需求。2.02乙方愿遵守下列各條規(guī)定：(１）遵守銀行信貸、結(jié)算制度。(2）及時(shí)向銀行提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料文件資料、工程建設(shè)協(xié)議及與項(xiàng)目關(guān)于的重要協(xié)議或協(xié)議類資料文件資料,并保證所提供的資料文件資料真實(shí)、有效、及時(shí)。(3)按貸款申請(qǐng)用途使用貸款、?？顚Ｓ?接受甲方的財(cái)務(wù)監(jiān)督。(4)在甲方開立結(jié)算帳戶,保證上述項(xiàng)目的回籠資金所有存入乙方開在甲方的銀行帳戶內(nèi)。(5)項(xiàng)目開發(fā)中,應(yīng)邀請(qǐng)甲方參加該項(xiàng)目的關(guān)于重要會(huì)議或活動(dòng),甲方對(duì)乙方不合理開支擁有否決權(quán)，乙方應(yīng)尊重甲方對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的建議。第三條按揭業(yè)務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)3．01甲方為乙方提供上述項(xiàng)目的商業(yè)組合貸款。乙方同意將不低于_____億元按揭業(yè)務(wù)交甲方辦理，甲方保證貫徹乙方商業(yè)貸款的資金來源。乙方在未還清甲方所有貸款本息以前，不去其他銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù);同時(shí)甲方承諾以最快的速度向乙方提供按揭貸款服務(wù)。3.02甲方將利用其整體優(yōu)勢(shì),為乙方提供全方位金融服務(wù)，包括資信證明、項(xiàng)目可行性研究、財(cái)務(wù)監(jiān)理、保函、信用證、代發(fā)工資、物業(yè)管理代理收費(fèi)等金融品種,乙方優(yōu)先委托甲方辦理前述各類業(yè)務(wù)。３.03乙方推薦(項(xiàng)目施工企業(yè)／監(jiān)理單位/售樓中介/其他關(guān)于單位)的結(jié)算帳戶開戶到甲方,并將所有與項(xiàng)目關(guān)于的結(jié)算交甲方辦理。第四條其他商定４.01為有效執(zhí)行本協(xié)議,甲乙各方主要代表應(yīng)定時(shí)交流情形，保持聯(lián)系、溝通信息，解決在執(zhí)行本協(xié)議工程中所造成或產(chǎn)生的問題。４．02在執(zhí)行過程中,如客觀情形發(fā)生變化或需要對(duì)協(xié)議中關(guān)于條款進(jìn)行修改補(bǔ)充時(shí),各方本著平等互利的原則友好協(xié)商解決。４.０3其他事項(xiàng)：4.０４本協(xié)議一式貳份,各方各一份。甲方（簽章)乙方（簽章）法定代表或授權(quán)代理人法定代表或授權(quán)代理人日期：日期:

附件2財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議甲方：辦公地址：電話:經(jīng)辦人:乙方：****銀行分行支行辦公地址:電話:經(jīng)辦人:依據(jù)有關(guān)甲乙各方簽訂的第號(hào)人民幣借款協(xié)議的規(guī)定,為確保甲方開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為，以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）的順利履行，保障該項(xiàng)目的貸款銀行（乙方)的信貸資金的安全和購買此樓盤的小業(yè)主的權(quán)益,甲乙各方經(jīng)協(xié)商同意由乙方為該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管銀行，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管,甲方自愿接受乙方的監(jiān)督和管理,關(guān)于詳細(xì)的監(jiān)管內(nèi)容如下：第一條監(jiān)管范圍本協(xié)議所稱的財(cái)務(wù)監(jiān)管是指對(duì)該項(xiàng)目所發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用及預(yù)售、租賃收入進(jìn)行專項(xiàng)資金跟蹤監(jiān)督,即通過設(shè)立貸款發(fā)放賬戶、貸費(fèi)用目收入賬戶,對(duì)該項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有工程款、材料和設(shè)備款以及與該項(xiàng)目關(guān)于的費(fèi)用支付、銷售、租賃收入的資金回籠和貸款歸還辦法等均列入本監(jiān)管協(xié)議的范圍。第二條賬戶設(shè)置一、甲方在乙方開立如下銀行賬戶作為貸款發(fā)放賬戶、貸費(fèi)用目收入賬戶。貸款發(fā)放賬戶用于核算貸款資金的發(fā)放和支付,貸費(fèi)用目收入賬戶核算甲方的自籌資金、項(xiàng)目的預(yù)(銷)售、租賃收入及其他資金。貸款發(fā)放賬戶名稱：開戶銀行：賬號(hào)：貸費(fèi)用目收入賬戶名稱:開戶銀行：賬號(hào):二、甲方在乙方開立如下還款籌備金賬戶,該賬戶用于歸還貸款本息。未經(jīng)乙方同意，甲方不得動(dòng)用該賬戶資金。還款籌備金賬戶名稱：開戶銀行：賬號(hào):第三條監(jiān)管內(nèi)容依據(jù)有關(guān)甲乙各方簽訂的號(hào)人民幣借款協(xié)議的規(guī)定,貸款資金用于該項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目的銷售、租賃收入應(yīng)用于該項(xiàng)目的建設(shè)和歸還乙方的貸款本息，乙方對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施如下監(jiān)管:1、乙方依照該項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,確定一次性或分次發(fā)放，多次支取的方式,將貸款資金依據(jù)有關(guān)工程實(shí)際進(jìn)度情形劃入甲方的貸款發(fā)放賬戶。乙方授權(quán)的監(jiān)管員按甲方提供的項(xiàng)目用款計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備采購計(jì)劃及經(jīng)核實(shí)的工程實(shí)際履行情形,對(duì)項(xiàng)目用款進(jìn)行逐筆審核。2、乙方對(duì)甲方下列收入進(jìn)行監(jiān)管,以保證項(xiàng)目回籠資金用于該項(xiàng)目的建設(shè)和歸還乙方貸款本息：(1）所有定金收入（２）所有預(yù)售／營(yíng)業(yè)收入(3）所有租金收入（4）所有預(yù)售/銷售協(xié)議、租賃協(xié)議、材料設(shè)備供應(yīng)協(xié)議、工程承包協(xié)議、＊政配套協(xié)議等所形成的有關(guān)權(quán)益,包括甲方依據(jù)有關(guān)上述協(xié)議從索償、仲裁或判決中應(yīng)收或已收的所有收入3、甲方同意在開始預(yù)售該樓盤后，將所有營(yíng)業(yè)收入依照%的比例用于歸還甲方向乙方申請(qǐng)的項(xiàng)目貸款。第四條項(xiàng)目用款審核方式項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的工程建設(shè)費(fèi)用實(shí)行監(jiān)管審核制。甲方定時(shí)（按季/按月)將本季/本月內(nèi)需要對(duì)外支付的費(fèi)用,向乙方提供關(guān)于的用款依據(jù)，經(jīng)乙方監(jiān)管員審核并簽章認(rèn)可后,將貸款發(fā)放賬戶或貸費(fèi)用目收入賬戶的資金對(duì)外支付。第五條各方權(quán)利與義務(wù)一、乙方的權(quán)利與義務(wù)（1）依據(jù)有關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際情形，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中資金的用途、支付時(shí)間和金額進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管和溝通協(xié)調(diào),保證項(xiàng)目資金專款專用，推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。(２）定時(shí)檢查該項(xiàng)目的結(jié)算賬戶及關(guān)于企業(yè)賬戶,發(fā)現(xiàn)甲方有違反規(guī)定將資金挪用到其他地方等行為，乙方有權(quán)立即停止對(duì)甲方的所有貸款的劃付,并要求甲方提前還款。如甲方不還款，乙方有權(quán)處分抵押物或要求擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任。（３）參加甲方通知的該項(xiàng)目關(guān)于會(huì)議,動(dòng)態(tài)了解該項(xiàng)目的實(shí)施情形。(4)隨時(shí)了解該項(xiàng)目的預(yù)售/銷售或租賃情形，預(yù)售/銷售價(jià)格或租賃價(jià)格,檢查銷售資金的回籠情形。（５)有權(quán)依據(jù)有關(guān)各方協(xié)商的還款比例要求甲方及時(shí)歸還貸款。二、甲方的權(quán)利和義務(wù)：(1）提供與該項(xiàng)目關(guān)于的資料文件資料（包括該項(xiàng)目權(quán)證、協(xié)議、預(yù)決算報(bào)告等)供乙方備案,并保證資料文件資料的真實(shí)性和時(shí)效性。(２)定時(shí)(按月/按季)編制項(xiàng)目用款計(jì)劃，交乙方核定。若在執(zhí)行過程中確需超過該月／季已核定的額度，甲方應(yīng)及時(shí)提出超額的原因及需追加的額度,經(jīng)乙方核定后予以調(diào)整。（3)依據(jù)有關(guān)乙方要求定時(shí)向乙方提供該項(xiàng)目對(duì)外支付明細(xì)情形,并隨時(shí)接受乙方對(duì)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支情形的檢查與核對(duì)。(４）有責(zé)任通知乙方參加與該項(xiàng)目建設(shè)關(guān)于的重要會(huì)議，包括涉及該項(xiàng)目的所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。(5）每月向乙方提供預(yù)售/銷售或租賃情形表,包括預(yù)售/銷售協(xié)議或租賃協(xié)議編號(hào)、協(xié)議金額、預(yù)售/銷售或租賃房屋的棟號(hào)和室號(hào)以及付款計(jì)劃表和資金回籠情形。（6)甲方在簽訂預(yù)售/銷售、租賃協(xié)議及有關(guān)協(xié)議時(shí),應(yīng)在協(xié)議及協(xié)議中明確載明付款方應(yīng)將資金劃入甲方在乙方處開立的貸費(fèi)用目收入賬戶（賬號(hào)為）。（7)若甲方依據(jù)有關(guān)其于外界簽訂的協(xié)議支付了費(fèi)用(如工程款、材料設(shè)備款、配套費(fèi)等)而協(xié)議對(duì)方發(fā)生違約事件，甲方應(yīng)及時(shí)書面通知乙方。(8)在該項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管期間，主動(dòng)協(xié)助配合乙方的監(jiān)管工作,為乙方監(jiān)管人員提供工作的各種便利。第六條保證條款一、甲方承諾:（1）在還清乙方貸款本息前，不將貸款發(fā)