土地管理原理第五章-權(quán)屬管理課件

第五章土地權(quán)屬管理內(nèi)容提要土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理土地征收土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處土地制度與土地產(chǎn)權(quán)城市土地管理1第五章土地權(quán)屬管理第一節(jié)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、土地制度1、概念：是一定社會經(jīng)濟條件下的土地關(guān)系的總和；

是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。反映因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會經(jīng)濟關(guān)系。它既是一種經(jīng)濟制度，又是一種法權(quán)制度，是土地經(jīng)濟關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是構(gòu)成上層建筑的有機組成部份。土地制度是所有權(quán)和使用權(quán)的體現(xiàn)，又是對權(quán)利的規(guī)范和限制。2、主要內(nèi)容：土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度城市土地管理2第五章土地權(quán)屬管理土地所有制度土地所有制，是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定，表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應(yīng)享有土地所有權(quán)及其責、權(quán)、利。土地所有制是一個國家社會制度的重要組成部分土地所有制是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，包含占有、使用、收益、處分的權(quán)利城市土地管理3第五章土地權(quán)屬管理土地使用制度

土地使用制度是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定，表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益，誰享有土地使用權(quán)及其責、權(quán)、利。土地使用制度的核心是解決土地資源的合理有效利用的問題土地使用制的法律表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)土地使用制與土地所有制的關(guān)系：土地所有制是前提土地使用制是所有制的反映和體現(xiàn)，而且是實現(xiàn)和鞏固所有制的形式和手段土地使用制具有相對獨立性城市土地管理4第五章土地權(quán)屬管理土地管理制度土地管理制度是國家對土地資源進行調(diào)控、監(jiān)督、管理的各項制度的總和。以社會代表者而非所有者的身份進行管理具有資源和資產(chǎn)管理的兩大內(nèi)涵主要任務(wù)是調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用城市土地管理5第五章土地權(quán)屬管理二、我國現(xiàn)行的土地制度

土地所有制度土地使用制度土地管理制度城市土地管理6第五章土地權(quán)屬管理——我國現(xiàn)階段的土地所有制度以社會主義土地公有制為基礎(chǔ)和核心，全部土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓。形式：我國全部土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和勞動群眾集體所有制。主體：土地的全民所有制——國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地的勞動群眾集體所有制——農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經(jīng)營、管理權(quán)。客體：城市建成區(qū)（包含規(guī)劃區(qū)）的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。流轉(zhuǎn)：土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓，唯一合法的所有權(quán)流轉(zhuǎn)途徑是土地征用，實現(xiàn)集體所有向國有的流轉(zhuǎn)。城市土地管理7第五章土地權(quán)屬管理由我國土地所有制度規(guī)定，土地使用制度包括城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度城鎮(zhèn)土地使用制度實行有償有限期使用制度土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)獲取土地使用權(quán)的表現(xiàn)形式有劃撥和出讓農(nóng)村集體土地使用制度限定農(nóng)村集體內(nèi)部使用，即農(nóng)地農(nóng)用，流轉(zhuǎn)有一定限制使用權(quán)的表現(xiàn)形式：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)城市土地管理8第五章土地權(quán)屬管理我國土地管理制度受社會制度和土地所有制的制約，土地管理除了要最大限度地提高土地利用綜合效益外，還要維護土地公有制，為有計劃、合理利用土地提供保證。城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理資源管理與資產(chǎn)管理并重我國目前土地管理的重點：懲處非法批地、非法低價出讓國有土地城市土地管理9第五章土地權(quán)屬管理全國土地調(diào)控工作座談會2006年8月13日至14日在昆明召開，國務(wù)院副總理曾培炎指出，加強土地管理，嚴格保護耕地，始終是我國現(xiàn)代化建設(shè)中一個全局性、長期性、戰(zhàn)略性問題。要進一步加強土地管理和調(diào)控，完善體制機制，明確目標責任，堅決遏制各種土地違法違規(guī)行為，把最嚴格的土地管理制度落到實處。

一是加強土地的管理和監(jiān)督，對存在的問題采取針對性的措施，堅決予以遏制。

二是從體制機制入手，對土地收益分配進行調(diào)整。提高新增建設(shè)用地有償使用費繳納標準，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行收支兩條線管理。提高土地收益用于“三農(nóng)”的比重。從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。

三是提高耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準，盤活閑置土地、提高現(xiàn)有建設(shè)用地效率，促進土地節(jié)約和集約利用。

四是按照權(quán)責一致的原則，強化地方政府土地管理責任。省級政府要對本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積負總責。2007年出臺了多項有效的土地管理政策城市土地管理10第五章土地權(quán)屬管理三、土地產(chǎn)權(quán)及其基本特性土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心，土地歸誰所有決定了這個社會土地制度的性質(zhì)。產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán)，它是一種權(quán)利束，擁有了一樣事物的產(chǎn)權(quán)就擁有了對它的占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、消費權(quán)、用盡權(quán)等一系列權(quán)利，這些權(quán)利統(tǒng)一呈現(xiàn)出一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。它不是單一的權(quán)利，而是若干獨立權(quán)利的集合體。土地產(chǎn)權(quán)——指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利，各權(quán)利可獨立存在，而且在不喪失所有權(quán)的情況下可以讓與。土地產(chǎn)權(quán)必須有法律的認可并得到法律保護，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律認可下才能產(chǎn)生——產(chǎn)權(quán)登記。城市土地管理11第五章土地權(quán)屬管理土地產(chǎn)權(quán)的基本屬性：排他性：即排除他人對土地資源的利用和對利用土地資源所產(chǎn)生的收益的享有。一般而言，產(chǎn)權(quán)越專有，投入資源的刺激越大，產(chǎn)權(quán)的效率就越高。因此，產(chǎn)權(quán)的排它性的意義就在于將收益和成本內(nèi)部化，并產(chǎn)生對經(jīng)濟活動的激勵。可分解性：即產(chǎn)權(quán)的概念是一個復(fù)數(shù)的概念，它包括了占有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等，體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等過程中權(quán)能的分割。轉(zhuǎn)讓性：即財產(chǎn)在不同所有者之間的轉(zhuǎn)移。財產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓，有利于財產(chǎn)從較低價值的用途轉(zhuǎn)向較高價值的用途，從而使財產(chǎn)增值，提高社會資產(chǎn)。而且，財產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓還影響了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)揮，有利于實現(xiàn)規(guī)模效益。土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性，即可以帶來利益的土地城市土地管理12第五章土地權(quán)屬管理產(chǎn)權(quán)的以上屬性決定了它能夠在資源稀缺的情況下，明確界定產(chǎn)權(quán)主體對產(chǎn)權(quán)客體的關(guān)系以及產(chǎn)權(quán)主體之間的關(guān)系。明確的產(chǎn)權(quán)能夠把受益或者受損規(guī)定到個人，從而產(chǎn)生出一種激勵，使人們能夠努力享有經(jīng)營決策權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)和收益享有權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護土地產(chǎn)權(quán)的相對性，要受到來自社會或國家政策法規(guī)的控制和制約城市土地管理13第五章土地權(quán)屬管理我國土地所有權(quán)（一）土地所有權(quán)的含義——是土地所有者擁有的、受國家法律保護和限制的排他性的專有權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分四方面的權(quán)利內(nèi)容，意味著土地所有者在一定法律范圍內(nèi)可以自由使用和處分土地。（二）我國國有土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——我國國有土地所有權(quán)的唯一主體是國家；客體——一切屬于國家所有的土地內(nèi)容——依照法律規(guī)定，國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，地方各級政府無權(quán)擅自處置國有土地，只能依法根據(jù)國務(wù)院的授權(quán)處置國有土地。城市土地管理14第五章土地權(quán)屬管理（三）我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——農(nóng)民集體客體——一切屬于農(nóng)民集體所有的土地內(nèi)容——依照法律規(guī)定，農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組或隊代表農(nóng)民行使。城市土地管理15第五章土地權(quán)屬管理我國土地使用權(quán)（一）土地使用權(quán)的含義——是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。（二）我國國有土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人；客體——國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內(nèi)容——國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地。城市土地管理16第五章土地權(quán)屬管理（三）我國集體土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——任何依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個人；客體——上述使用主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等。內(nèi)容——集體土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。城市土地管理17第五章土地權(quán)屬管理第二節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調(diào)整土地關(guān)系二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容

依法確認土地權(quán)屬——土地申報、調(diào)查、審批、登記依法管理土地權(quán)屬變更——土地所有權(quán)變更（征用集體土地）；土地使用權(quán)變更（劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承等）依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛城市土地管理18第五章土地權(quán)屬管理第三節(jié)土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認一、國有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑新中國成立后，我國政府針對不同性質(zhì)的土地所有權(quán)形式，分階段，分別采用下述方式，逐步建立起了國有土地所有權(quán)

接管、沒收贖買征用土地法律宣布二、國有土地使用權(quán)的取得和收回

取得——有償、無償和依照法律政策規(guī)定三種方式收回——使用期滿無償收回和提前補償收回城市土地管理19第五章土地權(quán)屬管理第四節(jié)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理1979年《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》標志著我國國有土地無償、無限期使用和無土地市場的“三無”制度的結(jié)束；1987年《憲法修正案》為土地有償、有限期使用提供了根本性法律依據(jù)。20世紀80年代開始的土地使用制度改革，使傳統(tǒng)的城市土地無償、無限期、無流動的使用制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敗⒂邢奁?、可流動的土地使用制度。一、城?zhèn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

出讓與劃撥——(2006、2007國有土地出讓新規(guī))

轉(zhuǎn)讓

出租

抵押城市土地管理20第五章土地權(quán)屬管理二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）背景1、涵義——包括農(nóng)用地土地使用權(quán)和非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)2、背景社會經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要城市土地管理21第五章土地權(quán)屬管理（二）流轉(zhuǎn)的條件當?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，農(nóng)村剩余勞動力得到轉(zhuǎn)移——前提條件明晰的土地產(chǎn)權(quán)——必要條件完善的法律法規(guī)——法律保證農(nóng)村土地分等定級和價格評估——技術(shù)支持（三）原則——因地制宜、依法自愿、平等有償（四）流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵——正確引導(dǎo)和調(diào)控流向、收益分配和支持保障體系城市土地管理22第五章土地權(quán)屬管理（五）流轉(zhuǎn)的方式集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式——轉(zhuǎn)包、租賃、“四荒”拍賣、承租轉(zhuǎn)包或返包、轉(zhuǎn)讓、入股集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式——鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份制改造中的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租；企業(yè)倒閉或債權(quán)債務(wù)原因，導(dǎo)致司法裁定集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；作價入股或聯(lián)營方式興辦企業(yè)；轉(zhuǎn)讓、出租房屋連帶轉(zhuǎn)讓土地；將土地征收時的安置留用地進行出租或轉(zhuǎn)讓。城市土地管理23第五章土地權(quán)屬管理（六）流轉(zhuǎn)管理的措施1、開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查2、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證3、農(nóng)用地分等定級及估價4、正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向5、建立合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度6、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系城市土地管理24第五章土地權(quán)屬管理國有土地使用權(quán)出讓一、概念和特征1、概念國家→土地使用者（主要是建設(shè)單位）農(nóng)村集體土地經(jīng)征用→國家→土地使用者由國家壟斷出讓的客體只有國有土地使用權(quán)，在使用期限內(nèi)擁有占有、使用、部分處分的權(quán)利，并且可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書集體土地不經(jīng)征用不得出讓出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點2、特征和原則

城市土地管理25第五章土地權(quán)屬管理二、國有土地使用權(quán)出讓的計劃、方式和程序1、出讓計劃的擬定和批準權(quán)限

土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。2、出讓年限城市土地管理26第五章土地權(quán)屬管理3、出讓方式

依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國有土地使用權(quán)出讓可以采用拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。2002年國土資源部出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，增加了掛牌出讓方式，同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取招標、拍賣和掛牌方式出讓。2006、2007年又增加了新規(guī)定。城市土地管理27第五章土地權(quán)屬管理

協(xié)議，指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。特點是自由度大，不利于公平競爭，適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關(guān)單位用地和某些特殊用地。

招標，土地所有者向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，并通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓。拍賣，按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。特點是有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。城市土地管理28第五章土地權(quán)屬管理掛牌，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的特點：

綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充。

4、出讓程序城市土地管理29第五章土地權(quán)屬管理三、出讓土地使用權(quán)的收回和終止1、土地使用權(quán)收回土地使用權(quán)屆滿的收回，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或申請未獲批準，國家應(yīng)無償收回土地使用權(quán)。國家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)，國家一般不得提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時應(yīng)根據(jù)土地使用者試用土地的實際年限和開發(fā)程度、利用土地的實際情況給予適當補償。城市土地管理30第五章土地權(quán)屬管理因土地使用者不履行出讓合同而收回土地使用權(quán)，一是未如期支付地價款，在簽約時應(yīng)繳地價款的一定比例作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價款；二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)，因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機關(guān)決定沒收其全部財產(chǎn)城市土地管理31第五章土地權(quán)屬管理2、土地使用權(quán)終止

土地使用權(quán)因土地滅失而終止，土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，由于自然原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，導(dǎo)致使用人實際上不能繼續(xù)使用土地。因土地使用者的拋棄而終止，由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止。城市土地管理32第五章土地權(quán)屬管理四、土地使用權(quán)出讓合同管理

國有土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，包括三類：成片土地使用權(quán)出讓合同、項目（宗地）土地使用權(quán)出讓合同、劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同。1、出讓合同的特點2、出讓合同的訂立城市土地管理33第五章土地權(quán)屬管理3、出讓合同的履行用地單位必須按合同的約定開發(fā)使用土地，超過開工滿1年未動工的，按地價款的20%以下征收土地閑置費；滿2年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或政府、有關(guān)部門的行為等造成的延遲除外。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同應(yīng)相應(yīng)調(diào)整地價款，并辦理登記。城市土地管理34第五章土地權(quán)屬管理4、出讓合同的解除在簽定出讓合同后，土地使用者未按合同支付地價款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。土地管理部門未按合同約定的時間提供土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還地價款，并可以請求違約賠償。5、出讓合同的內(nèi)容城市土地管理35第五章土地權(quán)屬管理國有土地使用權(quán)劃撥一、概念——指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為。包括兩種形式：使用者繳納拆遷安置、補償費用（城市存量土地和集體土地）和無償取得（國有的荒山、沙漠、灘涂等）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用權(quán)期限的限制，但未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。取得劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定程序辦理手續(xù)。在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)和城市范圍以外的國有土地，除出讓以外的土地，均按劃撥土地進行管理。城市土地管理36第五章土地權(quán)屬管理二、劃撥土地使用權(quán)的范圍國家機關(guān)和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地三、劃撥土地的管理1、轉(zhuǎn)讓報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲收益中的土地收益上繳國家。城市土地管理37第五章土地權(quán)屬管理2、出租房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家。用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。3、抵押——因抵押造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)，并向國家繳納地價款才能變更土地權(quán)屬。城市土地管理38第五章土地權(quán)屬管理4、未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當沒收其非法收入，并視情節(jié)處以罰款。5、國有企業(yè)改制中的劃撥土地，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價入股和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。6、凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。城市土地管理39第五章土地權(quán)屬管理7、劃撥土地使用權(quán)的收回土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地的國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回的土地使用者自動放棄的未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的不按批準用途使用土地鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地

國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實際情況應(yīng)給原土地使用者適當補償。城市土地管理40第五章土地權(quán)屬管理四、國有土地使用權(quán)出讓與劃撥的異同出讓劃撥共同點都是發(fā)生在土地一級市場的使用權(quán)流轉(zhuǎn)都是從所有權(quán)中獲取部分權(quán)屬國家和土地使用者之間進行的權(quán)屬交易區(qū)別有償獲取無償獲取有權(quán)利用使用權(quán)獲取收益不能從土地使用權(quán)中獲益可在一定用途、年限下自由流轉(zhuǎn)獲取的使用權(quán)進行流轉(zhuǎn)必須經(jīng)申請審批同意后，補交出讓金或上繳土地帶來的收益城市土地管理41第五章土地權(quán)屬管理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念及特征1、概念平等民事主體以出讓方式取得的土地使用權(quán)，單獨轉(zhuǎn)讓，或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)共同轉(zhuǎn)讓對土地投入一定資金進行開發(fā)后的再轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)讓的形式——出售、交換、贈與2、特征平等民事主體間的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的是一定期限內(nèi)完整的使用權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時轉(zhuǎn)移，新的受讓人成為出讓合同的履行者城市土地管理42第五章土地權(quán)屬管理轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：出讓人→新的土地使用權(quán)人土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時不可分離二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的運作1、轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得《國有土地使用證》以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需取得《國有土地使用證》，經(jīng)批準補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納完土地使用權(quán)出讓金2、轉(zhuǎn)讓方式公開方式：即以公開招標、拍賣、掛牌、上網(wǎng)競價方式尋找受讓人的行為協(xié)議方式：即國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人通過協(xié)商自行尋找受讓人的行為出讓人出讓土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓新的土地使用權(quán)人土地使用權(quán)土地使用權(quán)城市土地管理43第五章土地權(quán)屬管理兩種轉(zhuǎn)讓方式分別適用的范圍1、下列國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須在土地交易機構(gòu)公開方式進行：①國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含以土地使用權(quán)為條件進行的合營合作建房）;②以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;③為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;④判決、裁定需要拍賣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2、不屬于上述須以公開方式轉(zhuǎn)讓范圍的，可以協(xié)議方式進行轉(zhuǎn)讓。以協(xié)議方式進行轉(zhuǎn)讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經(jīng)濟成份占主導(dǎo)地位的，則按公開方式進行交易。城市土地管理44第五章土地權(quán)屬管理3、轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)移地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)移使用期限轉(zhuǎn)讓價格轉(zhuǎn)讓時若需要改變土地用途，必須經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審批，并調(diào)整出讓金。

4、轉(zhuǎn)讓的程序三、轉(zhuǎn)讓合同管理四、出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別城市土地管理45第五章土地權(quán)屬管理

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門,民事主體境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等，自由競爭在市場所處層次不同土地一級市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級市場，未經(jīng)出讓取得及未按出讓合同投資開發(fā)的不得進行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定年限合同年限-已使用年限=剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招拍掛出售、交換、贈與權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容所有權(quán)中的部分權(quán)屬經(jīng)出讓獲取的使用權(quán)完全轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)附意合同雙方完全自愿城市土地管理46第五章土地權(quán)屬管理國有土地使用權(quán)出租一、概念及特征1、概念——合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為。2、特征民事法律行為，平等、自愿、等價有償權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)涵——保留土地使用權(quán)的前提下，部分土地使用權(quán)能（占有、使用權(quán)能）的轉(zhuǎn)移，而不是物權(quán)的完整轉(zhuǎn)移，這是出租與轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別。出租地塊必須合法取得（出讓或劃撥），且法律允許出租。出租地塊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不發(fā)生轉(zhuǎn)移城市土地管理47第五章土地權(quán)屬管理出租主體必須是通過出讓或轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人使用權(quán)出租必須將地上建筑物、附著物一并出租二、土地使用權(quán)出租合同1、內(nèi)容注：若出租人在出租期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓該出租地塊及地上建筑物、構(gòu)筑物，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。2、違約責任國家出讓土地使用者A轉(zhuǎn)讓出租土地使用者B出讓合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系出讓合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系城市土地管理48第五章土地權(quán)屬管理國有土地使用權(quán)抵押一、概念及作用1、概念——土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔保，當土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔保形式。（債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在是抵押的前提）2、作用——促進資金融通對債務(wù)人而言，有利于獲取開發(fā)資金；而且能繼續(xù)使用土地獲取收益對債權(quán)人而言，不須管理抵押地塊，又可在抵押人不履行債務(wù)時處分土地使用權(quán)，優(yōu)先受償。二、法律規(guī)定1、抵押權(quán)的設(shè)立與登記——是抵押人和抵押權(quán)人的他項權(quán)利登記；且房地分管，分別到土地和房產(chǎn)管理部門登記城市土地管理49第五章土地權(quán)屬管理2、抵押權(quán)實現(xiàn)后登記抵押人按期償還貸款，抵押人和抵押權(quán)人進行注銷登記抵押人未按期償還貸款，抵押權(quán)人拍賣土地，則新的土地使用者進行使用權(quán)過戶以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時，應(yīng)補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。三、抵押合同1、特征——從屬合同2、內(nèi)容3、違約責任城市土地管理50第五章土地權(quán)屬管理第五節(jié)土地征收一、土地征收的概念（一）土地征收的涵義——指國家為了社會公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所