房地產(chǎn)司法鑒定估價報告

房地產(chǎn)估價產(chǎn)權(quán)登記代理投資策劃咨詢頁〗電話：05318166627381666276目錄TOC\o"1-3"\h\z\u致委托方函 2估價的假設(shè)和限制條件 4估價結(jié)果報告 6掙HYPERL滔INK\l論"_Toc肉322423獎364"布叮一、委托方購 村6危HYPERL組INK\l榨"_T愚oc3224情23365"佩屑二、估價方夜 葬6挨HYPERL遼INK\l濫"_Toc桃322423筍366"究健三、估價對象應(yīng) 搏6軟HYPERL扇INK\l干"_Toc戲322423芳367"姐速四、估價目的等 縮7破HYPERL暈INK\l消"_Toc驟322423稠368"豪揀五、估價時點平 慮7歌HYPERL捐INK\l茂"_Toc申322423霉369"沉翁六、價值定義窗 潤7生HYPERL串INK\l逝"_Toc炎322423名370"修惕七、估價依據(jù)蜜 買8暢HYPERL押INK\l養(yǎng)"_Toc史322423側(cè)371"豎全八、估價原則軟 藍(lán)8免HYPERL園INK\l鷹"_Toc之322423唐372"貍府九、估價方法蜻 攜8悉HYPERL跌INK\l弟"_Toc浪322423冊373"盆蓄十、估價結(jié)果潤 橫9弦HYPERL崗INK\l量"_Toc譽(yù)322423高374"暢蔑十一、估價人溪員務(wù) 眠9捆HYPERL親INK\l涉"_Toc胃322423欲375"槳搭十二、估價作扁業(yè)日期：輕 州9狠HYPERL別INK\l些"_Toc芳322423顧376"般厭十三、估價報饅告應(yīng)用的有效很期：章 遲9猜HYPERL繩INK\l珠"_Toc賽322423棟377"投穩(wěn)附件咐 恐1燈0房地產(chǎn)估價【致委托方函】致委托方函隊山東省臨沂市振河?xùn)|區(qū)人民法綢院疏：瞇受貴院委托，投臨沂盛邦房地?fù)墚a(chǎn)評估咨詢有睛限公司歉遵照《中華人嘴民共和國城市標(biāo)房地產(chǎn)管理法屬》、國家標(biāo)準(zhǔn)績《房地產(chǎn)估價嘆規(guī)范》等法律渾法規(guī)和技術(shù)標(biāo)含準(zhǔn)，遵循獨立怪、客觀、公正窩、合法、謹(jǐn)慎州的原則，按照腹科學(xué)、公允的三方法進(jìn)行了分摘析三和括測算，對位于娘臨沂市羅莊區(qū)仆圣奧名毫門椅6薯號斃樓概1-10屈2卻室款及下10倦1森室卻的腥涉案房地產(chǎn)價法值進(jìn)行了評估鏈。饒估價人員對委筐托評估的房地勿產(chǎn)進(jìn)行了實地投查勘蔑和估價資料的孔收集，同時進(jìn)涌行了必要的調(diào)綿研、核對，在炒此基礎(chǔ)上撰寫為了房地產(chǎn)司法停鑒定估價報告溫。當(dāng)事人或其休他利害關(guān)系人骨對評估結(jié)果有艙異議的，可以予在收到評估報熄告之日起十日齒內(nèi)通過建山東省臨沂市胞河?xùn)|區(qū)人民法貍院趕向我公司書面才提出。等房產(chǎn)證號：露估價對象位置性：論羅莊區(qū)圣奧名潤門戶產(chǎn)權(quán)人：誤劉野營礎(chǔ)設(shè)計用途：定住宅劈實際用途：肌住宅遵，儲藏室脹證載建筑面積膛：者評估建筑面積晨：薯1-102佩室：螞104.06崗㎡；飽101炮室：受12.14受㎡肚估價目的：命為捧山東省臨沂市榨河?xùn)|區(qū)人民法原院摩辦理案件確定諸涉案房地產(chǎn)價啦值提供參考而湊評估房地產(chǎn)市開場價值沒估價時點：答二脾〇傍一六年六月二雖十一堆（貿(mào)實地勘察之日化）偽估價方法：閑市場比較法和趕收益法然市場鉛價值：差小寫金淚額燙(腐人民預(yù)幣府)貧大寫金匹額手(直人民廳幣奧)攔估價對象總價傘值：征1草88.28鼻萬遍元處壹佰捌株拾捌萬貳仟捌適佰勻圓整。窄其中：宰主房建筑面職積鎖104.0責(zé)6持平方米，評估起價銅值謹(jǐn)2輛9鵝萬元。果配房建筑面禁積飽12.1米4紗平方米，評估湊價友值杯4陣萬元。腹額命丈酷兄貿(mào)藥臨沂盛邦房地務(wù)產(chǎn)評估咨詢有家限公司吩恨荷沫和歇劇槍庫技文雅長針爬二椅〇暫一六年六月二落十二房地產(chǎn)估價【估價師聲明】估價師聲明下我們鄭重聲明踏：壁⑴秒我們在本估價綱報告中陳述的譯事實是真實的哈和準(zhǔn)確的。待⑵踩本估價報告中圾的分析、意見之和結(jié)論是我們詞自己公正的專呈業(yè)分析、意見臺和結(jié)論，但受材到本估價報告論中已說明的假梨設(shè)和限制條件傻的限制。蹄⑶船我們與本估價雨報告中的估價村對象沒有利害也關(guān)系，也與有逗關(guān)當(dāng)事人沒有串個人利害關(guān)系等或偏見。劣⑷嚴(yán)我們依照中華貍?cè)嗣窆埠蛧鴩诩覙?biāo)準(zhǔn)《房地尋產(chǎn)估價規(guī)范》師進(jìn)行分析，形異成意見和結(jié)論筐，撰寫本估價翼報告。急⑸裂估價人員逗宋桂梅、楊淑喊梅震于刃201冰6鼠年倘6寶月水2宴1逐日墻（實地查勘日娃期）已對本估景價報告中的估明價對象的建筑丟結(jié)構(gòu)、室外狀廣況進(jìn)行了實地貼查看并進(jìn)行記都錄魔（因埋被萄執(zhí)行人傘未到場追，我們未能進(jìn)析入換室內(nèi)進(jìn)行查看畢）援，演但僅限于估價趨對象的外觀與積目惡前維護(hù)管理狀掩況，尤其因提賢供資料有限，鈴我們不承擔(dān)對尸估價對象建筑手結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建踢筑面積數(shù)量準(zhǔn)神確性和相應(yīng)權(quán)枯益的責(zé)任，也秘不承擔(dān)對其他哭被遮蓋，未暴除露及難于接觸逗到的部分進(jìn)行拋檢視的責(zé)任。轎我們不承擔(dān)對炊建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)招量進(jìn)行調(diào)查的悄責(zé)任。鼠⑹紀(jì)沒有人對本估磚價報告提供了習(xí)重要專業(yè)幫助業(yè)。鋸⑺債本報告中所依巨據(jù)的有關(guān)估價蒸對象建筑面積襯和權(quán)益資料由袋委托方提供，體委托方應(yīng)對資闊料的真實、可污靠性負(fù)責(zé)。汁⑻側(cè)本估價報告僅晝是在報告中說拔明的假設(shè)條件盲下對估價對象告正常市場價年格閣餡進(jìn)行合理估算醋，報告中對估糟價對象權(quán)屬情援況的披露不能蜓作為對其權(quán)屬稀確認(rèn)的依據(jù)，悔估價對象權(quán)屬愁界定以有權(quán)管凳理部門認(rèn)定為以準(zhǔn)。卡⑼矛本報告估價結(jié)大果僅作為委托土方在本次估價貧目的下使用，壯不得做其他用助途。未經(jīng)本估跳價機(jī)構(gòu)書面同酒意，本報告的領(lǐng)全部或任何一敵部分均不得向削委托方、報告蔬使用者、報告陡審查部門以外鴉的單位和個人貸提供，也不得賤以任何形式公椒開發(fā)表。蜜⑽參當(dāng)事人或其他遮利害關(guān)系人對廊評估結(jié)果有異掉議的，可以在減收到評估報告扒之日起十日內(nèi)丘通過清山東省臨沂市糠河?xùn)|區(qū)人民法董院夾向我公司書面甘提出。蛋⑾斤參與本次估價會的工作人員困估價師姓名協(xié)注冊證書號旗簽備顧肺章忙宋桂梅婦楊淑梅房地產(chǎn)估價【估價的假設(shè)和限制條件】扛估價的假設(shè)和平限制條件唱一、本次估價加的假設(shè)前提呈㈠估價對象產(chǎn)冶權(quán)明晰，吩手續(xù)齊全，可回在公開市場上夾自由轉(zhuǎn)讓姻。泊㈡漸市場供應(yīng)關(guān)系暑、市場結(jié)構(gòu)保幸持穩(wěn)定、未發(fā)豆生重大變化或嘩實質(zhì)性改變。理㈢本次評估以旋估價對象合法坐取得、使用和街可按現(xiàn)狀持續(xù)育使用為前提。蛇㈣嶄本次估價基于訴以下概念籃所稱估價，是臭指專業(yè)估價人蔑員，根據(jù)估價挨目的，遵循估橡價原則，運用而估價方法，并教在綜合分析影閣響房地產(chǎn)價格倡因素的基礎(chǔ)上鄙，對待估房地列產(chǎn)的客觀合理誕價格進(jìn)行估算如的活動。捐所稱公允價格尋（客觀合理價雕格），是指對朋應(yīng)于某種估價胡目的特定條件細(xì)下形成或成立短的正常價格，控它能夠為當(dāng)事襲人或社會一般吊人所信服和接堆受，通?？陀^桐合理價格是指冠在公開市場上慶形成或成立的典價格。罩公開市場，是慚指一個競爭性弟的市場，在該轟市場上交易各柔方進(jìn)行交易的嬸唯一目的在于腦最大限度地追庫求經(jīng)濟(jì)利益，虧并掌握必要的夸市場信息，有狹較為充裕的時法間，對交易對瀉象具有必要的敬專業(yè)知識，交音易條件公開且草不具有排它性課。近本報告所撿稱推“閣公開市場價喪值師”脅是指估價對象鳳在保持現(xiàn)有用附途并取得房屋突所有權(quán)證后，仇在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)編境保持穩(wěn)定的捎前提下，為本擾報告所確定的達(dá)評估目的而提認(rèn)出的公允評估俘意見（即公允皆價格）。該評出估意見是指假取定在充分發(fā)達(dá)剖的公開市場條罰件下，交易雙推方在交易地位辮平等、充分了狗解相關(guān)市場信開息及交易雙方夕獨立和理智進(jìn)嶼行判斷的前提躁下形成的公平丟市場價格。該鴿價格并不代表剖估價對象在涉化及產(chǎn)權(quán)變動時織的實際交易價老格。乳同一估價對象凈，估價目的不胸同，估價依據(jù)姜及采用的價值診標(biāo)準(zhǔn)會有所不縮同，估價結(jié)果豪的客觀合理價網(wǎng)格也會有所不神同。擔(dān)二、未經(jīng)調(diào)查吃確認(rèn)或無法調(diào)幼查確認(rèn)的資料妄㈠本報告出具鴨的價格諷為房地合一的禁價格嘉。如至估價時淋點止，產(chǎn)權(quán)人萍尚有任何有關(guān)惠估價對象的應(yīng)錯繳未繳稅費，拼應(yīng)按照規(guī)定繳艱納或從評估價燥值中相應(yīng)扣減暑。投㈡本次估價未必對估價對象做妙建筑物基礎(chǔ)和霧結(jié)構(gòu)上的測量堆和實驗，本次齡評估假設(shè)其無騎基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等趣方面的重大質(zhì)騙量問題。答㈢除非另有說勝明，本次房地洞產(chǎn)司法鑒定估買價假定估價對養(yǎng)象房地產(chǎn)不存衣在任何產(chǎn)權(quán)糾冰紛等限制條件印。意三、估價中未館考慮的因素及忙一些特殊處理吩㈠估價結(jié)果是輛反映估價對象煉在本次估價目霧的下，根據(jù)公莫開市場原則確揮定的估價時點綿的公允價格，英僅作為委托方稿進(jìn)行掏房地產(chǎn)司法鑒果定渣的參考依據(jù)，驟不得用于其他望目的和用途。樹若改變估價目梳的及使用條件靠需向本評估機(jī)書構(gòu)咨詢后作必狡要修正甚至重扭新估價。武㈡估價結(jié)果未協(xié)考慮國家宏觀志經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生名重大變化、市幅場供應(yīng)關(guān)系變矮化、市場結(jié)構(gòu)枕轉(zhuǎn)變以及其它墨不可抗力等因野素對房地產(chǎn)價研值的影響，也陪未考慮估價對句象將來可能承束擔(dān)違約責(zé)任的件事宜，以及特桂殊交易方式下國的特殊交易價余格等對評估價帳值的影響。當(dāng)韻上述條件發(fā)生哲變化時，估價撫結(jié)果一般亦會謝發(fā)生變化。離㈢霉本次評估未考敢慮強(qiáng)制處分，綿要求在短期內(nèi)緞變現(xiàn)的特殊情折況。波估價結(jié)果未考礙慮未來處置風(fēng)系險。漂㈣任何有關(guān)估亡價對象的運作鳳方式、程序應(yīng)嘩符合國家的有鐘關(guān)法律、法規(guī)沙。虹㈤本次估價所旺依據(jù)的權(quán)屬資正料及數(shù)據(jù)、有救關(guān)文件、說明訊均由委托方提鑄供，委托方應(yīng)爹對其所提供情促況和資料的真及實性、合法性體和完整性負(fù)責(zé)監(jiān)。由于委托方曾提供情況和資遷料不實造成的匯失誤，我公司參不承擔(dān)任何責(zé)晚任，特此聲明兆。趣㈥委托方提供浴的資料中未記燃載建筑物建設(shè)池年代，估價師程現(xiàn)場勘查時通致過詢問了解到麥估價對象建成就年代為轎2012視年，若與實際內(nèi)建成年代差咬異唱3精年以上，報告煉結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)式整。懇㈦委托方未提控供房屋所有權(quán)蒼證復(fù)印件，房帥屋所有權(quán)證號差、羅樓層億及面積遮抵押情況、查捐封情況禿等信息均依據(jù)兼委托方提供的鎮(zhèn)《坊房屋權(quán)屬狀況偷信息閘》、《房屋鉆其他登記申請球書哪》贊及其附頁、動《房屋登記簿淘》印復(fù)印件移確定卷。陣㈧因攏被由執(zhí)行人閃未到場秀，我們未能進(jìn)反入光6典號缺樓薄1-10繳2躍室幕及嘴10跡1猴室挪室內(nèi)虧進(jìn)行勘察，本徐次室內(nèi)裝修狀其況按普通裝修狹考慮及。衣四、本報告使準(zhǔn)用的限制條件置㈠估價目的、無估價時點不變飄。刪㈡未經(jīng)估價方賽和委托方書面務(wù)同串意媽,挽優(yōu)本報告的全部繡或部分及任何蒸參考資料均不兼允許在任何公犧開發(fā)表的文件康、通告或聲明孤中引區(qū)用各,碗再亦不得以其他倒任何方式公開慶發(fā)表。禽㈢本房地產(chǎn)估思價報告經(jīng)估價均機(jī)構(gòu)加蓋公章酒并由估價師簽勢章、簽字后方哨可使用。嶼㈣按有關(guān)規(guī)定暗本估價報告應(yīng)筋用有效期自估尚價報告出具之啊日起一年內(nèi)有場效。房地產(chǎn)估價【估價結(jié)果報告】估價結(jié)果報告一、委托方兼單位名稱：趕山東省臨沂市辨河?xùn)|區(qū)人民法陵院二、估價方鐮臨沂盛邦房地裙產(chǎn)評估咨詢有溪限公司對地膽縮莫址米:貸臨沂市慚房產(chǎn)局跨南神5影0洗米路西繼法定代表步人洲:聰鄭光輝忙資保章質(zhì)需:左孤貳倉介級涉放迷怒肅沾聯(lián)訓(xùn)沾系電改膀話：翅0539-8爽323027三、估價對象船1譽(yù)、估價對象甚坐落戶及擔(dān)位置柔估價對象坐落蹲于璃臨沂市述羅莊區(qū)圣奧名碗門辰，樂地處問羅莊區(qū)湖東路吳中段東側(cè)評。2、權(quán)益狀況吉⑴尸房產(chǎn)登記狀況冰房權(quán)證號遣房屋所有權(quán)人饞劉野營磨房屋坐落鞭臨沂市區(qū)羅莊區(qū)圣奧名瞎門起6妄號籠樓去1-10繼2恐室俘及怖10輝1戶室引丘武詢啞號儲產(chǎn)別議私有房產(chǎn)浴房屋狀莊況幅幢號漿房號揭結(jié)構(gòu)砍房屋總層數(shù)第所在層數(shù)榜建筑面積拴（諸M父2美）踏設(shè)計婦用途拍6頸號樓友1-負(fù)102的混合鈴6潮1糕104.06秀住宅弓6蹦號樓那101南混合腿6共-1卡12.14毯配房玉116.2賤撤軍泉其碎帽易桑徐討購呼滑始憲箏恭具錘躁蠢廣踢冒剃巖譯盒腥科檔殖嗽任貢喝智逝此尋配廢六渡邊紫縣慈朽各芬昏真眼揉睬斑診泳幻華部蠢泊滲倉射竿奉迎套騾速忌已爸贊紙袖蕉繞餃鑰夠澤筐牛撓隊瞞廊積椒埋摔谷幸尸揪辜粒賭泥筍灘離她倡吐渴猴順璃諷漿滅撇拉屆跡善3、實物狀況乘=1\*別GB3慧升①欄公共部分：陰偏紡鉛頭誦，建刮成惱于順20虎12粥年，獵混合大結(jié)構(gòu)，總層數(shù)末6臂層，街一層泰二唐戶，樓宇外欄涂料墻面豐，樓道涂料墻富面，水泥地面鞠。②戶內(nèi)部分：娘6準(zhǔn)號惹樓計1糟-10驢2志室所在樓層為紐1恩層擴(kuò)，逼101腹室所察在樓層為析-歉1境層淡，帳因婆被執(zhí)行人扁未到場閑，我們未能進(jìn)指入扭6拉號套樓毀1-10運2杜室阻及言10鹽1歸室除室內(nèi)進(jìn)行勘察狐，憶經(jīng)室外刮勘察沒及調(diào)查了解竭本次室曾內(nèi)別無房裝修同，按衫毛坯房評估符。額（視3喝）藥小區(qū)狀況興該耽居住小區(qū)樓宇劍構(gòu)成愚均賴為小高層嘴、多香層盟，交通組織方樸式為人車分流限，封閉性小區(qū)放有物業(yè)公司管愚理，縣小區(qū)現(xiàn)入住率他較高。4、區(qū)位狀況煌交通便捷度：煌道路通達(dá)度較川好，區(qū)域主要蹦道路有娛湖東路挖路，災(zāi)雙月園窄路，距主干道草較近，周圍您有多駝公交線路，交的通便捷。涂自然人文環(huán)境判質(zhì)量：估價對擇象漁小區(qū)內(nèi)環(huán)境較善好搜，自然人文環(huán)逗境質(zhì)量退較好渾。胳居住社區(qū)成熟狼度：居住小區(qū)摔規(guī)模適中、小維區(qū)入住率較高蝕、漫居住社區(qū)成熟玉度冤高。拉基礎(chǔ)設(shè)施配套套情況：估價對爛象所在區(qū)域基鬼礎(chǔ)設(shè)施完善，概達(dá)別到話“聞七揚(yáng)通軌”下（通上水、通踢下水、通電、觀通訊、通路、閘通暖氣、通燃雷氣），小區(qū)內(nèi)沸公共配套設(shè)施鋒能夠滿足人們齒的日常生活需甚要。染公建配套情況啟：莊周邊有物廣場芝、內(nèi)區(qū)歡立醫(yī)院殿等。森5委、最高最佳使累用分析房在合法前提下更的最高最佳使綿用是能使該房買地產(chǎn)獲利最大賄的使用方式?；纼r對象規(guī)劃傲用途為肺住宅嗎，根據(jù)委托方談提供的有關(guān)資鐘料，估價人員仙實地查勘以及悄對當(dāng)前市場的竊調(diào)查和預(yù)期分反析，我們認(rèn)為傲保持現(xiàn)狀用途舍最為有利，并溪以此為前提估漂價。四、估價目的扭為性山東省臨沂市妹河?xùn)|區(qū)人民法臉院逗辦理案件確定爺涉案房地產(chǎn)價藏值提供參考而幫評估其房地產(chǎn)如市場價值五、估價時點殲二撲〇旨一六年六月二渣十一菊日（直現(xiàn)場勘查臺之日臟）六、價值定義賺本次估價采用幣的潑市場價值標(biāo)準(zhǔn)巡為估價對象房唱地產(chǎn)在公開市側(cè)場上最可能形距成的客觀合理淘價格。七、估價依據(jù)股1疫、國家法律法壯規(guī)；濁⑴贈《中華人民共施和國城市房地擾產(chǎn)管理法》；妻⑵創(chuàng)《中華人民共牢和國土地管理尿法》；傾2丘、住房和城鄉(xiāng)賞建設(shè)部、國土猛資源部等部門霉規(guī)章；姥3查、省、市及有板關(guān)部門頒布的委有關(guān)房地產(chǎn)價咸格評估的法律貫、法規(guī)及政策臣性文件；4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)略《房地產(chǎn)估價獻(xiàn)規(guī)范》【國標(biāo)訂GB/T5柳0291-1垂999蛋】部;媽《城鎮(zhèn)土地估長價規(guī)程》【國麥標(biāo)澤GB/T1足8508-2翠001云】警;格5浸、委托方提供雀的相關(guān)資料：哥⑴陵飄裁蓮彈倘震脈邊痛窄閘瓦淘⑵毅商品房預(yù)售合偷同橋6項、估價人員掌貴握的有關(guān)資料哀以及實地查勘竹所獲取的資料藥。八、估價原則錦⑴金遵循合法原則哪，應(yīng)以估價對及象的合法使用拆、合法處分為莊前提估價。阿⑵逼遵循最高最佳鏈?zhǔn)褂迷瓌t，應(yīng)癢以估價對象的膀最高最佳使用耽為前提估價。毒⑶逃遵循替代原則墓，要求估價結(jié)旅果不得明顯偏傅離類似房地產(chǎn)解在同等條件下心的正常價格。盯⑷菠遵循估價時點家原則，要求估岔價結(jié)果應(yīng)是估石價對象在估價抖時點的客觀合機(jī)理價格或價值漢。九、估價方法枝根據(jù)《房地產(chǎn)仁估價規(guī)范》，久通行的估價方訴法有市場比較等法、收益法、疑假設(shè)開發(fā)法、龍成本法、基準(zhǔn)宰地價修正法等悶，有條件選用催市場比較法進(jìn)團(tuán)行估價的，應(yīng)氣用市場比較法濤為主要方法，劉有收益房地產(chǎn)旋采用收益法作埋為其中的一種木方法進(jìn)行估價半。在無市場依須據(jù)或市場依據(jù)炭不充分而不適牌宜用市場比較轎法、收益法、訓(xùn)假設(shè)開發(fā)法進(jìn)邁行估價的情況誘下，可采用成深本法進(jìn)行估價評。溫因估價對象所覺在區(qū)域紛住宅沿成交及租賃案旱例較多，且與患估