商鋪分割的原則

商鋪分割的原則商業(yè)場所的商鋪如何分割其后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。、題的原則商鋪的分割必須遵循主題的原即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割同性質(zhì)的商業(yè)種類對(duì)分割有不同的要這是前提因商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如如項(xiàng)目將來的定位是以裝、音像業(yè)為主那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會(huì)有太大困難因經(jīng)營服裝音業(yè)不需要太寬的門面商鋪的后部又可以用來存貨可是如果項(xiàng)目將來主要商業(yè)定位是以餐飲售業(yè)為主則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于：1的鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嬍壑骺紤]到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面很的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。、性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求分出的道路，要符消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段按人性化所要求的人流通路沒有必然會(huì)影響部分商鋪的人流量銷售和經(jīng)營帶來困難而果不符合人性化所要求的人流通路的存在會(huì)成面積上的極大浪費(fèi)為路的唯一作用就是用來走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。以某個(gè)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例前說有割出的商業(yè)單位個(gè)中層53個(gè)（包括復(fù)式41個(gè)層個(gè)四層8個(gè)照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)元/㎡/月計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金元，而按照最少的利潤來計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi)元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000人，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到人（即平均每小時(shí)人整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是人即平均每小時(shí)通過500-700人，每分鐘通過8-11人。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。注以上的估算只是一個(gè)粗略的算商鋪和道路的分割提供參考其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素此實(shí)際所需要的人流量和道路面積小以上的

估算。、學(xué)利用的原則商鋪的分割必須遵循科學(xué)利用原則在滿足消防要求的前提下盡可能的充分利用有效空間面積有有可無空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)指商業(yè)場所中些必須具備又能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題單純從營銷的角度出發(fā)考慮前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理是成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá)）直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：、鋪分割從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于：1這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩于業(yè)經(jīng)營對(duì)場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買家造成排斥。、助功能區(qū)輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多太空?qǐng)龅靥?。三多不除，公攤不減。樓梯：從設(shè)計(jì)上可以看到目許多商項(xiàng)目在一二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯照一般的人流量估算如果不考慮消防因根本用不上過多的樓梯過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積而增加了建安成本也不利于今后的管理在是沒有必要建在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。廁所：目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，萬方米的商業(yè)面積一也只在一樓有個(gè)共所世強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。對(duì)此我們建議設(shè)計(jì)上按照正常標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。

空閑場地：目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積。、道分割許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理的用不上要的沒有一方面過道沒有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過道梯和回廊，有的也許今后很少能利用費(fèi)了空間。另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)。按照商場經(jīng)營的規(guī)則就怕消費(fèi)者不來來了就要你多走路否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間滿足人流量需要的前提下針消者的行走習(xí)慣對(duì)路盡可能的進(jìn)行壓縮為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議商鋪的公攤比例各地計(jì)算方法不同無大面積招商的情況下降公攤比例唯一的辦法就是提高使用率包縮過道取消部分樓梯取消休息場所、銷售電動(dòng)扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。目前部分商業(yè)項(xiàng)目的公攤比例達(dá)到了，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個(gè)城市都存在。減小公攤的辦法無非是提高使率提高使用率過高非常有效的辦法是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。四、總結(jié)根據(jù)以上進(jìn)行的分