2023年宏遠(yuǎn)公司企業(yè)調(diào)研報告

宏遠(yuǎn)公司企業(yè)調(diào)研報告東莞經(jīng)濟(jì)綜述

題目：企業(yè)調(diào)研報告

---東莞宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)股份有限公司

姓名：在讀院校：所在院系：就讀專業(yè)：所在班級：學(xué)號：

一、公司簡介：

東莞宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)股份有限公司成立于1992年5月，1994年7月發(fā)行社會公眾股1800萬股，并于同年8月在深交所掛牌上市，是XX縣區(qū)第一家上市公司。經(jīng)過十余年的發(fā)展，宏遠(yuǎn)公司形成了以開發(fā)經(jīng)營多功能工業(yè)區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為重點的經(jīng)營格局，截止2003年12月31日，公司總資產(chǎn)為22.29億元，凈資產(chǎn)13.80億元，總股本4.5億股。

十年來，宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)與宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)相互配合，取得了輝煌的成績，昔

日的地產(chǎn)坡地已發(fā)展成為占地130多公頃，一百多家工業(yè)企業(yè)，3萬人口的規(guī)劃整齊、配套齊全的工業(yè)區(qū)，共吸引近百億元的外來投資，成為XX縣區(qū)最大、最成功的工業(yè)區(qū)之一。同時，公司董事會根據(jù)國家宏觀環(huán)境的變化及公司自身發(fā)展的不同階段，依托成功的工業(yè)區(qū)業(yè)務(wù)，不斷調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，使宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)自成立以來先后成功開發(fā)了宏遠(yuǎn)花園、金豐花園、活力康城、江南世家等多個樓盤，樓盤的品味及檔次不斷提高；同時，完善了金豐體育公園、宏遠(yuǎn)外國語學(xué)校、宏遠(yuǎn)中英文幼兒園等多項配套設(shè)施。宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)是XX縣區(qū)首家通過iso9001：2000國際質(zhì)量管理認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)，并先后獲得“XX縣區(qū)園林式單位”、“XX省住宅小區(qū)體育示范單位”、“XX縣區(qū)交通安全文明社區(qū)”、“XX縣區(qū)無毒小區(qū)”、“XX省綠色住區(qū)”、“XX省物業(yè)管理示范小區(qū)”、“XX縣區(qū)文明社區(qū)”等榮譽稱號，2002年、2003年連續(xù)兩年被評為"房地產(chǎn)綜合開發(fā)先進(jìn)企業(yè)。宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)已形成了一個集學(xué)校、商務(wù)、醫(yī)院、治安、文化娛樂設(shè)施、交通等功能齊全、設(shè)施完善的宏遠(yuǎn)大社區(qū)，倡導(dǎo)“運動健康”的宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)已成為XX縣區(qū)最知名的房地產(chǎn)品牌之一。

二、調(diào)研方法：

本文調(diào)研采取間接調(diào)研的方式，通過對該公司進(jìn)行電訪、網(wǎng)站查詢、電視訪問、新聞等，對公司的組織結(jié)構(gòu)，盈利模式，企業(yè)網(wǎng)站等進(jìn)行調(diào)研。最終對企業(yè)進(jìn)行評價，為優(yōu)化提出建議。

在調(diào)研中，由于現(xiàn)實情況的不允許導(dǎo)致資料的收集較困難。對于這類企業(yè)，我知之甚少，在后續(xù)總結(jié)過程中，比較難以找到落腳點。所以有較大部分的分析使自己經(jīng)過總結(jié)得出的。

三、公司組織結(jié)構(gòu)圖：

四、討論與分析：

（1）公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的宏觀政策影響和外部經(jīng)營環(huán)境分析

由于受國際金融危機的影響，房地產(chǎn)市場在2008年遭遇了罕見的“寒冬期”，全國大部分大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，成交急劇萎縮，市場觀望氛圍濃厚。針對房地產(chǎn)低迷的環(huán)境，自2008年以來，國家陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)扶持政策。在宏觀經(jīng)濟(jì)回暖及扶持政策的刺激下，房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)降降升升的發(fā)展態(tài)勢，北京、上海、廣州、深圳等大中城市成交價格屢創(chuàng)新高。由于市場資金供應(yīng)充裕，樓市的不斷升溫，刺激開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的熱情，各地“天價地王”頻現(xiàn)，又推動了樓市價格的進(jìn)一步上漲。

XX縣區(qū)的房地產(chǎn)市場在大環(huán)境回暖的情況下也觸底回升，在剛性自住需求釋放的情況下，市場交投活躍，成交面積與成交金額均較去年同期出現(xiàn)了大幅增長。相比其他房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的大中城市，XX縣區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對理性，商品房的成交價格及成交量都保持在不錯的水平；在土地市場方面，今年XX縣區(qū)商住土地和平均樓面地價正在逐漸升高。

在2009年，公司收購了威XX縣區(qū)結(jié)里煤焦有限公司60％的股權(quán)，初步嘗試涉足礦產(chǎn)資源開發(fā)領(lǐng)域。近年來，國家對資源行業(yè)特別是煤炭行業(yè)整合力度加大，公司將緊抓有利時機，根據(jù)國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策并結(jié)合公司的實際情況，逐步嘗試擴大投資規(guī)模及領(lǐng)域，目前已取得不錯效益。

（2）公司發(fā)展的優(yōu)勢和困難

公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目均在東莞地區(qū)，憑借多年累積的經(jīng)驗，所開發(fā)樓盤在東莞地區(qū)享有較高的知名度與美譽度，得到了市場的認(rèn)可。2009年，公司所開發(fā)的江南第一城一期、二期的市場反響都非常熱烈。

公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵問題為土地儲備問題，而土地市場競爭激烈、外地大量有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商涌入、房價的不斷上漲，導(dǎo)致取得土地儲備的成本越來越高、困難越來越大，對公司房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展造成一定的影響。公司目前正在不斷物色合適的土地資源，適時增加土地儲備。

（3）公司經(jīng)營盈利能力的連續(xù)性與穩(wěn)定性分析

公司樓盤開發(fā)保持了較好的連續(xù)性與穩(wěn)定性。近年來，公司開發(fā)的樓盤為江南第一城，該樓盤分三期開發(fā)。而與萬科合作的水濂土地項目、寮步土地項目也順利開展。公司在未來2－4年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力保持相對連續(xù)與穩(wěn)定。

2009年6月，公司與XX省地質(zhì)礦產(chǎn)公司、廣州粵地礦業(yè)有限公司合作收購了威XX縣區(qū)結(jié)里煤焦有限公司100％的股權(quán)（公司占60％的股份），該公司合法擁有核桃坪煤礦的采礦權(quán)，生產(chǎn)規(guī)模15萬噸／年。核桃坪煤礦主要可采煤層為Ｃ401和Ｃ505，目前正在開采的Ｃ401煤層的保有資源儲量為371.80萬噸，可采儲量為194.23萬噸；Ｃ505尚未開采，該煤層保有資源儲量為314萬噸。公司與合作方現(xiàn)已全面接管核桃坪煤礦，煤礦的開采及煤炭的銷售情況穩(wěn)定。

五、總結(jié)宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展前景：

近兩年來，東莞的商業(yè)項目非常多，商業(yè)地產(chǎn)的確處于一個快速的發(fā)展階段，作為東莞商業(yè)現(xiàn)狀來講，東莞的發(fā)展過程中，供應(yīng)量很大，租金比較低，售價比較高，持續(xù)多年平穩(wěn)的發(fā)展，基本上商鋪的價格比較平穩(wěn)。從2009年開始，很多的跡象表明商業(yè)地產(chǎn)在升溫，從09年就開始，東莞的開發(fā)商開始研究未來住宅和商業(yè)這兩條該怎么走，主要看自身的實力資源，過去這兩三年中包括宏遠(yuǎn)、萬科、萬達(dá)很多開發(fā)商不斷投資到商業(yè)項目上來，一旦地產(chǎn)已經(jīng)啟動了，處于一個快速發(fā)展當(dāng)中，它的趨勢不會改變。不會因為開發(fā)量過大，或者租金上不去，這個趨勢還會延續(xù)。而且根據(jù)從眾心理，趨勢形成一股合力，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有很多年快速發(fā)展的過程，而且越早開發(fā)機會越大。

而東莞商業(yè)項目售價偏高，資金回報率較低，為什么還會有這么多人去投資商鋪呢。經(jīng)分析得到：房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，相較其他投資渠道而言，更具穩(wěn)定性，更讓投資者放心。而對于住宅和商鋪的兩個投資選擇上，近幾年住宅調(diào)控力度太大，而且從06年開始住宅物業(yè)被爆炒過，而從03年到09商鋪價格比較穩(wěn)定，甚至有些下滑，所以物極必反，自然而然商鋪價值會慢慢凸顯出來。正好碰上商業(yè)地產(chǎn)升溫，住宅降溫的時候，加上專家媒體炒作，所以導(dǎo)致很多商業(yè)投資者蠢蠢欲動。

而對于投資回報率來說，應(yīng)該具備長遠(yuǎn)眼光?！胺慨a(chǎn)這個東西說白了就是賣未來的夢，投資本來是就是投資未來。這就意味著短期內(nèi)投資者的回報比較低，熬過這段時間之后，它的價值才會慢慢修復(fù)，這幾年你必須還是要承受比較低的投資回報率”。

寫字樓投資未來收益可觀。特別是東莞的XX縣區(qū)、長安、虎門鎮(zhèn)三個商業(yè)投資中心。寫字樓作為商業(yè)投資的主要項目之一，資深人士認(rèn)為東莞寫字樓投資未來應(yīng)該收益不錯。第一：長線來講，東莞這個區(qū)位在廣深之間，珠三角中心位置。地段決定一切，所以未來東莞這個城市的升值空間是非常大的。

第二。產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是加快發(fā)展的，制造企業(yè)在東莞也要調(diào)整。目前很多鎮(zhèn)、很多區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)比例慢慢調(diào)到50%、60%，都在往上走，這種變化的確帶來了寫字樓的需求。而且東莞未來的一些動作，可以讓寫字樓的空間有一個擴能的空間。一是金融強勢，金融這個行業(yè)在任何一個城市，是一個資源量很大的行業(yè)，如果能夠通過這個思路發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)，未來

還會有很多的經(jīng)營總部會進(jìn)入東莞。二是未來還會有很多國際上的銀行會看好東莞，因為東莞的地段區(qū)位是好的。所以未來很多的寫字樓需求，有一塊是金融機構(gòu)承擔(dān)的。

因此，宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢總體來說還是很有效益和前景的。

內(nèi)容總結(jié)

（1）宏遠(yuǎn)公司企業(yè)調(diào)研