不動產(chǎn)投資不動產(chǎn)證券化成功大學(xué)企管研究所

不動產(chǎn)投資&不動產(chǎn)證券化

成功大學(xué)企管研究所

楊澤泉2008/03/241可編輯pptNEWS0房地產(chǎn)喊多選後至少漲3成

【聯(lián)合晚報╱記者游智文、黃朗倩/臺北報導(dǎo)】

2008.03.23

總統(tǒng)大選馬蕭大勝，房地產(chǎn)業(yè)者全面喊多，顏炳立認(rèn)為選後豪宅、辦公室至少漲3成，短期臺北豪宅就會出現(xiàn)一坪200萬元；趙滕雄說，如果政策落實，三年漲一倍；賴正鎰表示，上百兆銀彈將搶進臺灣；彭培業(yè)則預(yù)言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)「突破天花板」效應(yīng)，不再受框架限制。戴德梁行總經(jīng)理顏炳立過去一向看空多於看多，但昨晚在確定選舉結(jié)果後，他說，外資看好、臺商回流，有錢人傾巢而出，原先傳出一坪要開130萬元的信義計劃區(qū)預(yù)售案「太子V8」，他估計將開到180萬元，本來說要開出一坪180萬元的「中泰賓館案」，開價將破200萬元。不過他對郊區(qū)住宅仍相當(dāng)保留，倒是前陣子哀鴻遍野的店面市場，他相信選後很快就會回到原來價格。2可編輯ppt豪宅搶手看屋人潮暴增兩倍王莫昀／臺北報導(dǎo)中國時報2008.03.24

總統(tǒng)大選後，不少兼程回臺投票的臺商，見面第一句話，就是「你買房子了嗎?」，炒熱預(yù)售案周末買氣。（方濬哲攝）大選結(jié)束，政治不確定因素消除；由於馬英九勝選，被認(rèn)為對經(jīng)濟較有利，且兩岸可望進一步開放，讓許多民眾趁著昨日休假，「放膽」購屋，下手投資，看屋人潮大增。根據(jù)永慶房屋調(diào)查，周日全臺平均看屋人潮較上周增加兩成，部分豪宅案場更被民眾擠爆，看屋量較立委選後更熱，較上周多出一、二倍。眼見人潮一波波擁進，在臺中巿預(yù)售案場「極光計畫」坐鎮(zhèn)的鄉(xiāng)林建設(shè)董事長賴正鎰興奮地說，「現(xiàn)在覺得連呼吸的空氣都是甜的！」高雄福懋建設(shè)總經(jīng)理涂耀斌說，旗下位於高雄巿民權(quán)路一豪宅案，選後看屋人潮激增，較立委選後隔天的看屋量足足多出一倍，單周成交總額已創(chuàng)下高雄巿預(yù)售案的成交記錄。根據(jù)永慶房仲集團統(tǒng)計，大選結(jié)果揭曉後，昨日整體帶看量比上周日增加二成多，其中臺商與華僑身分的，便佔整體二成五，甚至有豪宅案，來看屋民眾十位有四位是臺商或是華僑。臺北位於承德路上的豪宅案夆典「克里翁」，內(nèi)部銷售人員指出，近來華僑、臺商回臺購屋數(shù)量大增，已成為豪宅巿場主要客群。華僑臺商出手快半小時敲豪宅3可編輯pptNEWS1次級房貸風(fēng)暴SubprimeLoans次級房貸

SubprimeLoans

2007Subprimemortgagefinancialcrisis

次級房貸風(fēng)暴波及英國北巖銀行擠兌

世界各國對次貸的因應(yīng)對策4可編輯ppt

北市新天價！國華人壽大樓每坪600萬標(biāo)出

中時2007.10.17

國華人壽位於臺北市中山北路的大樓今（十七）日上午公開進行標(biāo)售，吸引三十六組國、內(nèi)外法人領(lǐng)取標(biāo)單，結(jié)果由臺灣人壽以總價53.7億元、高出低標(biāo)三成的價格得標(biāo)，而此每坪單價六百萬元的拍賣價，不但創(chuàng)下臺北市商三用地新天價，亦為臺北市土地天價。此次領(lǐng)取標(biāo)單的法人，涵蓋國內(nèi)外壽險公司、建設(shè)開發(fā)商、國外私募基金公司甚至飯店業(yè)者。得標(biāo)的臺灣人壽看中這棟大樓，主要是因為國華人壽中山北路大樓的土地面積近900坪、建物面積6664坪、地上十樓、地下三樓，緊鄰中山北路晶華酒店商圈、LV、GUCCI等世界頂級精品旗艦店。臺灣人壽表示，該大樓地點適中，本次得標(biāo)將做為臺灣人壽企業(yè)總部大樓。5可編輯ppt國華人壽大樓每坪600萬標(biāo)出臺灣人壽表示，由於業(yè)務(wù)擴展快速，目前位於許昌街的總公司大樓早已不敷使用，因此投標(biāo)國華人壽大樓。同時，臺灣人壽認(rèn)為巴洛克式的大樓外觀深具特色，做為企業(yè)總部相當(dāng)適宜，並未有拆除重建之計劃。臺北市商辦大樓行情持續(xù)上漲，國華人壽大樓位於頂級區(qū)段，具有國際級商業(yè)大樓的標(biāo)準(zhǔn)，將有助於提昇臺灣人壽整體企業(yè)形象並可發(fā)揮其邊際效益。臺北市精華土地稀少性，各家建商無不大舉搶地卡位。目前中山北路一段已有興富發(fā)「紀(jì)汎希」建案，每坪地價為413萬，而遠雄建設(shè)以每坪380萬元買下中山北路二段的富都飯店，準(zhǔn)備改建豪宅推案，此次，臺壽人壽以每坪600萬元取得國華人壽大樓，遠高於宏盛、亞昕以每坪410萬元，取得南京東路六?；蕦m對面，以及皇翔以每坪388萬元，所取得承德路臺汽北站，兩者的土地價格。6可編輯pptNEWS1ING安泰買敏盛醫(yī)院大樓再回租ING安泰人壽昨（十七）日以三十億元的價格買下桃園敏盛醫(yī)院大樓，並開亞洲醫(yī)療大樓「售後租回」的先例。此案不但刷新ING安泰人壽歷年收購整棟不動產(chǎn)成交金額紀(jì)錄，更開啟醫(yī)療產(chǎn)業(yè)活化資產(chǎn)的新模式。工商時報2007.04.18敏盛出售醫(yī)院大樓給ING安泰人壽後，將繼續(xù)承租達二十年，係亞洲醫(yī)療大樓「售後租回」首例。對ING安泰人壽而言，每年租金報酬率高達七％、遠高於臺北市Ａ辦大樓的四％至六％；對敏盛來說，處分掉非核心事業(yè)的不動產(chǎn)，更可以降低負(fù)債比、活化閒置資產(chǎn)，將資金投入研發(fā)或拓展本業(yè)核心事業(yè)之用，可說是「雙贏」之舉。7可編輯pptING安泰買敏盛醫(yī)院大樓再回租敏盛醫(yī)院是一棟地下七層、地上二十二層大樓，總樓地板面積為二．三八三二萬坪，平均每建坪以十三、四萬元成交。收益型不動產(chǎn)投資均須具備幾個基本條件1.合理價格、2.產(chǎn)權(quán)單純的全棟或大面積不動產(chǎn)、3.有穩(wěn)定或可預(yù)期的租金收益、4.低度市場風(fēng)險、5.優(yōu)良承租戶6.完善物業(yè)管理。8可編輯ppt壹、不動產(chǎn)投資的六個W

是什麼（What）為什麼（Why）如何（How）何處（Where）何時（When）誰（Who）

以圖表示之9可編輯ppt貳、不動產(chǎn)投資一、所謂「不動產(chǎn)」，一般係指「土地及附著於土地上的改良物」。二、不動產(chǎn)的特性1.區(qū)位固定性

2.異質(zhì)性

3.耐久性

4.昂貴性

5.不可分割性

6.交易權(quán)利化

7.投資與消費雙重性10可編輯ppt

1.易形成次級市場

2.私下交易資訊不易公開

3.市場的供給調(diào)整緩慢

4.市場的需求調(diào)整緩慢

5.易受政府決策限制

6.具有下濾性（Filtering）

7.不動產(chǎn)景氣循環(huán)與房價有滯延關(guān)係

圖1：不動產(chǎn)投資參與者之關(guān)係圖

圖2：不動產(chǎn)投資決策圖三、不動產(chǎn)市場特性11可編輯ppt四、不動產(chǎn)業(yè)1.不動產(chǎn)開發(fā)（development）2.不動產(chǎn)仲介與銷售（brokerageandsales）3.不動產(chǎn)租賃（leasehold）4.不動產(chǎn)相關(guān)服務(wù)：如顧問(consultant）、估價（appraising）、管理（management）與抵押融資（mortgage）。

12可編輯ppt五、不動產(chǎn)與其他投資工具的比較短期理財工具活期存款與定期存款貨幣市場工具(國庫券,銀行承兌匯票,可轉(zhuǎn)讓定存單,商業(yè)本票,附買回協(xié)定)貨幣市場基金長期投資工具債券股票共同基金投資型保險儲蓄型保險期貨選擇權(quán)與其他衍生性金融商品不動產(chǎn)13可編輯ppt14可編輯pptRealestateassetclassesare:PrivateCommercialMortgages(2%)CMBS(1%)RMBS(6%)PrivateResidentialMortgages(6%)HouseEquity(17%)CommercialRealEstateEquity(7%)Agricultural/Timberlands(2%)REITs(0.5%)15可編輯ppt參、證券化的種類定義：證券化是將一群具有價值的資產(chǎn)匯集起來，透過發(fā)行機構(gòu)，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化、單位化的受益憑證給投資人，投資人對標(biāo)的資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量具有求償權(quán)。我國為金融資產(chǎn)證券化及不動產(chǎn)證券化二種：1.金融資產(chǎn)證券化抵押貸款證券化(mortgage-backedsecurities)其他資產(chǎn)證券化(asset-backedsecurities)2.不動產(chǎn)證券化資產(chǎn)信託(landtrust)投資信託(realestateinvestmenttrusts,REITs)16可編輯ppt資產(chǎn)證券化

「金融資產(chǎn)證券化」係指，銀行等金融機構(gòu)或一般企業(yè)透過特殊目的機構(gòu)（可分為公司型態(tài)或信託型態(tài)）之創(chuàng)設(shè)及其隔離風(fēng)險之功能，從其持有之各種資產(chǎn)如住宅貸款、信用卡應(yīng)收帳款等，篩選出未來產(chǎn)生現(xiàn)金流量、信用品質(zhì)易於預(yù)測、具有標(biāo)準(zhǔn)特性（例如類似的期限、利率、債務(wù)人屬性等）之資產(chǎn)作為基礎(chǔ)或擔(dān)保，經(jīng)由信用增強及信用評等機制之搭配，將該等資產(chǎn)重新組群包裝成為單位化、小額化之證券型式，向投資人銷售之過程。

「不動產(chǎn)證券化」係指將投資人與其所投資的不動產(chǎn)間的法律關(guān)係，由直接持有不動產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)關(guān)係，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟斜碚媒?jīng)濟效益的有價證券。意即將不動產(chǎn)由原先僵固性之資產(chǎn)型態(tài)轉(zhuǎn)化為流動性之有價證券型態(tài)。目前我國不動產(chǎn)證券化制度，分為「資產(chǎn)運用型」(即先發(fā)行證券募集資金再投資不動產(chǎn))之「不動產(chǎn)投資信託」制度，以及「資產(chǎn)流動型」(即先將不動產(chǎn)信託再據(jù)以發(fā)行證券募集資金)之「不動產(chǎn)資產(chǎn)信託」制度兩種。17可編輯ppt不動產(chǎn)證券化不動產(chǎn)證券化」係指將投資人與其所投資的不動產(chǎn)間的法律關(guān)係，由直接持有不動產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)關(guān)係，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟斜碚媒?jīng)濟效益的有價證券。意即將不動產(chǎn)由原先僵固性之資產(chǎn)型態(tài)轉(zhuǎn)化為流動性之有價證券型態(tài)。目前我國不動產(chǎn)證券化制度，分為「資產(chǎn)運用型」(即先發(fā)行證券募集資金再投資不動產(chǎn))之「不動產(chǎn)投資信託」制度，以及「資產(chǎn)流動型」(即先將不動產(chǎn)信託再據(jù)以發(fā)行證券募集資金)之「不動產(chǎn)資產(chǎn)信託」制度兩種。

18可編輯ppt不動產(chǎn)投資信託vs不動產(chǎn)資產(chǎn)信託「不動產(chǎn)投資信託」主要係參考美國REITs之模式，由受託機構(gòu)向投資人募集資金而成立不動產(chǎn)投資信託基金後，用以投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券或其他主管機關(guān)核準(zhǔn)投資之標(biāo)的，並發(fā)行不動產(chǎn)投資信託受益證券，以表彰投資人對於信託財產(chǎn)之權(quán)益，不動產(chǎn)投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動產(chǎn)投資信託契約約定共享?！覆粍赢a(chǎn)資產(chǎn)信託」則主要是參考日本模式之「資產(chǎn)流動化法」制度，由委託人將其所持有之不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利信託予受託機構(gòu)後，以所信託之不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為標(biāo)的發(fā)行不動產(chǎn)資產(chǎn)信託受益證券予投資人，受託人並依不動產(chǎn)資產(chǎn)信託契約自行或委託不動產(chǎn)開發(fā)或管理機構(gòu)進行不動產(chǎn)之開發(fā)、管理或處分，受益人則依不動產(chǎn)資產(chǎn)信託契約約定享有不動產(chǎn)資產(chǎn)信託之信託利益。

19可編輯ppt不動產(chǎn)證券化之效益對不動產(chǎn)所有者提高不動產(chǎn)之流動性降低持有風(fēng)險及財務(wù)負(fù)擔(dān)增加籌措資金管道有效開發(fā)利用不動產(chǎn)對不動產(chǎn)與金融環(huán)境提高整體不動產(chǎn)市場效率提升環(huán)境品質(zhì)擴大資本市場規(guī)模促進金融商品多元化對投資人增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產(chǎn)投資流動性高風(fēng)險性低且收益良好20可編輯ppt不動產(chǎn)證券化之影響對不動產(chǎn)市場而言活絡(luò)商業(yè)不動產(chǎn)市場減少住宅市場之假性需求抑制不動產(chǎn)價格大幅波動直接由資本市場募集資金健全交易市場對金融市場而言增加金融市場深度及廣度增加投資人投資工具21可編輯ppt不動產(chǎn)投資信託流程圖主管機關(guān)信用評等機構(gòu)信託監(jiān)察人不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利會計師專業(yè)估價者承銷商律師其他主管機關(guān)核準(zhǔn)投資標(biāo)的不動產(chǎn)相關(guān)有價證券受託機構(gòu)(信託業(yè))投資人投資人建築開發(fā)業(yè)營造業(yè)不動產(chǎn)管理機構(gòu)建築經(jīng)理業(yè)不動產(chǎn)租賃業(yè)上市(櫃)買賣受益人會議1.申請募集或私募受益證券2.主管機關(guān)核準(zhǔn)或申報生效4.發(fā)行受益證券3.收取價款委任管理不動產(chǎn)5.基金投資運用及收取投資收益7.信用評等8.召集受益人會議、執(zhí)行受益人會議決議及代為訴訟證券市場6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人22可編輯ppt不動產(chǎn)資產(chǎn)信託流程圖主管機關(guān)信用增強或評等機構(gòu)信託監(jiān)察人會計師專業(yè)估價者承銷商律師受託機構(gòu)(信託業(yè))投資人投資人不動產(chǎn)管理機構(gòu)上市(櫃)買賣受益人會議1.申請募集或私募受益證券2.主管機關(guān)核準(zhǔn)或申報生效6.發(fā)行受益證券5.收取價款8.委任管理不動產(chǎn)3.訂定契約及不動產(chǎn)信託移轉(zhuǎn)4.信用增強或信用評等11.召集受益人會議、執(zhí)行受益人會議決議及代為訴訟證券市場10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人委託人(不動產(chǎn)業(yè)主)7.給付出售受益證券價款9.收取不動產(chǎn)收益23可編輯ppt國內(nèi)不動產(chǎn)證券化之業(yè)務(wù)概況24可編輯ppt臺灣REIT25可編輯ppt臺灣REITs概況歷史概況－2003年－不動產(chǎn)證券化條例通過，開啟了臺灣不動產(chǎn)證券化時代。2005年3月－1.富邦R1，第一檔公開募集REITs：認(rèn)購金額逼近300億。2.標(biāo)的物－富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。2005年10月－1.國泰R1，引爆500億資金瘋狂搶購，每年分配的現(xiàn)金股息採用6％分離課稅，不用併入個人綜合所得計算。2.標(biāo)的物－喜來登飯店、中華大樓、西門大樓。26可編輯pptREITs迄今累計八檔：新光一號(01003T)：兆豐商銀(上市)國泰R2(01007T)：兆豐商銀(上市)駿馬R1(01008T)：兆豐商銀(上市)富邦R1(01001T)：土地銀行(上市)國泰R1(01002T)：土地銀行(上市)富邦R2(01004T)：土地銀行(上市)基泰之星(01006T)：土地銀行(上櫃)三鼎(01008T)：臺新銀行(上市)27可編輯ppt富邦一號發(fā)行架構(gòu)簡圖富邦建設(shè)法人投資人個人投資人受託機構(gòu)臺灣土地銀行富邦一號不動產(chǎn)投資信託基金銷售機構(gòu)富邦證卷等不動產(chǎn)管理機構(gòu)富邦建築初始投資標(biāo)的富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓投資收益分配選任&監(jiān)督投資/處分營運/管理信託購買營運收入2005.3.10掛牌上市28可編輯ppt國泰一號發(fā)行架構(gòu)簡圖國泰人壽法人投資人個人投資人受託機構(gòu)臺灣土地銀行國泰一號不動產(chǎn)投資信託基金銷售機構(gòu)國泰證券等不動產(chǎn)管理機構(gòu)國泰建築初始投資標(biāo)的

喜來登飯店臺北西門大樓臺北中華大樓

投資收益分配選任&監(jiān)督投資/處分營運/管理信託購買營運收入2005.10.3掛牌上市29可編輯ppt新光一號發(fā)行架構(gòu)簡圖新光人壽法人投資人個人投資人受託機構(gòu)中國國際商銀新光一號不動產(chǎn)投資信託基金銷售機構(gòu)新壽證券等不動產(chǎn)管理機構(gòu)新昕國際初始投資標(biāo)的新光天母傑仕堡新光國際商業(yè)大樓臺證金融大樓臺南新光三越百貨投資收益分配選任&監(jiān)督投資/處分營運/管理信託購買營運收入2005.12.26掛牌上市30可編輯ppt國內(nèi)三家REITs概況比較

富邦一號國泰一號新光一號募集總額最高58.3億139.3億113億最低45億111.5億85億認(rèn)購金額300億490億226億基金型態(tài)封閉型封閉型封閉型

信用評比（穩(wěn)定）長期

twA-（中華信用）A2.tw（穆迪信用）

twA-（中華信用）

twAA（中華信用）Aa2.tw（穆迪信用）短期twA-2（中華信用）TW-2（穆迪信用）twA-2（中華信用）twA-1（中華信用）TW-1（穆迪信用）31可編輯ppt初始投資標(biāo)比較~富邦一號富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓型態(tài)商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓集合住宅大樓辦公室承租面積6118.59坪1852.30坪1003.49坪主要承租人富邦人壽、富邦證券、富邦投信、富邦投顧、富邦銀行荷商全球人壽外國駐臺機構(gòu)商圈敦北敦南區(qū)西區(qū)天母區(qū)位核心商業(yè)區(qū)、臺北首屈一指的辦公商圈次要商業(yè)區(qū)、日商公司集聚高級住宅區(qū)、多外籍人士居住、生活機能完整主要用途一般事務(wù)所、金融分支機構(gòu)、金融保險業(yè)、餐飲業(yè)金融保險業(yè)、一般事務(wù)所集合住宅32可編輯ppt初始投資標(biāo)比較~國泰一號喜來登飯店臺北西門大樓臺北中華大樓型態(tài)國際觀光飯店百貨商場賣場及商業(yè)辦公大樓承租面積24964.97坪6628.06坪5407.99坪主要承租人寒舍餐旅管理顧問公司誠品股份有限公司美陞興業(yè)有限公司、國泰世華銀行、國泰世記產(chǎn)物保險商圈站前商圈西門町商圈西門町商圈區(qū)位以臺北車站為中心，聚集多家銀行總部、政府機關(guān)，為臺北最主要之商圈臺北市主要商業(yè)中心之一，以零售、餐飲、服飾及視聽娛樂為主要商業(yè)活動主要用途餐飲、客房、精品商店商場、餐廳商場、餐廳33可編輯ppt初始投資標(biāo)比較~新光一號新光天母傑仕堡新光國際商業(yè)大樓臺證金融大樓臺南新光三越百貨型態(tài)商場及商務(wù)出租住宅大樓商業(yè)辦公使用商業(yè)辦公混和使用大樓百貨商場建物面積16075.3坪3573.52坪2759.51坪17164.91坪主要承租人商場：誠品商務(wù)住宅：摩托羅拉電子股份有限公司、美商花旗銀行、臺灣杜邦臺新銀行、104資訊科技股份有限公司泰商泰國航空國際有限公司臺北分公司、日立亞細亞、臺灣科萊恩化學(xué)新光三越百貨股份有限公司商圈住宅區(qū)敦北南京商圈住宅區(qū)臺南市主要商業(yè)區(qū)區(qū)位地段優(yōu)良，在商務(wù)住宅市場享有良好聲譽，主要租戶為外籍人士、外交官與高所得人士。緊鄰環(huán)亞購物廣場和環(huán)亞假日飯店，商業(yè)活動頻繁鄰近六?；蕦m及南京東路金融圈，商業(yè)發(fā)展成熟區(qū)內(nèi)百貨商場林立，經(jīng)濟活動熱絡(luò)34可編輯ppt富邦一號信用評等與風(fēng)險為追求長期績效，富邦一號融資增購「潤泰中崙大樓商場」，2006年全年基金淨(jìng)收益率預(yù)計提升至4.63％，信用評等調(diào)升為twA+正面：信託良好的資產(chǎn)品質(zhì)集中但優(yōu)於平均水準(zhǔn)的租戶品質(zhì)（66%的租金來自富邦金控旗下成員）與富邦金融成員的緊密關(guān)係負(fù)面：臺北市辦公大樓市場的景氣波動性（但應(yīng)能維持強勁的承租率）該信託之不動產(chǎn)投資組合的地理與資產(chǎn)集中性缺乏不動產(chǎn)投資信託的營運記錄。35可編輯ppt國泰一號信用評等與風(fēng)險正面：該信託相對分散的不動產(chǎn)組合型態(tài)長期的租賃合約國泰集團的隱性支持負(fù)面：國泰一號不動產(chǎn)投資組合中所包含不同的不動產(chǎn)型態(tài)衍生的風(fēng)險該不動產(chǎn)投資組合的地理（臺北）與租戶集中性（最大的兩家租戶寒舍餐旅與誠品對該總租金貢獻82%）尚缺乏不動產(chǎn)投資信託的營運記錄等

36可編輯ppt新光一號信用評等與風(fēng)險正面：整體資產(chǎn)品質(zhì)非常強健，所有大樓均擁有穩(wěn)健的租戶基礎(chǔ)投資標(biāo)的地理區(qū)位分散，亦兼具資產(chǎn)類別的風(fēng)險分散新光集團的隱性支持臺灣不動產(chǎn)證券化條例禁止管理團隊從事某些高風(fēng)險性的投資，如不動產(chǎn)開發(fā)及營建案負(fù)面：租戶的集中性風(fēng)險（臺南新光三越百貨大樓，新光三越百貨公司為該大樓之單一租戶，但應(yīng)可獲得緩和）信託營運紀(jì)錄不足的顧慮（因該信託之不動產(chǎn)投資組合有穩(wěn)定的租金收入及高出租率績效記錄，而獲得緩和）管理機構(gòu)新昕國際也是新光關(guān)係企業(yè)所完全掌控，有管理上的道德風(fēng)險。

37可編輯pptREITs股市表現(xiàn)分析比較富邦一號95/1/4淨(jìng)值10.32國泰一號95/1/4淨(jìng)值10.12新光一號95/1/4淨(jìng)值10.0538可編輯ppt美國REITs概況39可編輯ppt美國REITs市場家數(shù)與總市值~1數(shù)量-1971年34家(總市值15億美元)2001年182家(1549億美元)2004年（總市值3050億美元）

報酬－長期投資報酬率甚佳，還原配息後，從1974年到2004年底，年平均報酬率高達15%40可編輯ppt美國REITs市場家數(shù)與總市值~2(單位：百萬美元)

市場以EquityREIT為主41可編輯ppt美國REITs市場家數(shù)與總市值~3近來REITs數(shù)目稍減，市值仍繼續(xù)上升42可編輯ppt美國REITs的種類按照資金的投資方向，REITs可分為三類：1.權(quán)益型（EquityREITs）：目的在於獲得不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入2.抵押權(quán)型（MortgageREITs）：金融仲介的角色，將所募集的資金用於發(fā)放各種抵押貸款3.混合型（HybridREITs）：未來的發(fā)展趨若按照股份是否可以追加發(fā)行，可將REITs區(qū)分為：1.封閉型2.開放型若按照是否有確定期限，分為：1.定期型2.無期限型按照投資標(biāo)的確定與否，分為：1.特定型2.未特定型43可編輯ppt美國REITs類型特性比較分析44可編輯ppt美國REITs指數(shù)成分~1主要分為九大類45可編輯ppt美國REITs指數(shù)成分~2提供REIT投資標(biāo)的組成及所佔百分比以投資IndustryOffice為主，其投資額也最多46可編輯ppt美國市場～147可編輯ppt美國市場~248可編輯ppt指數(shù)漲跌幅分析美國各類不動產(chǎn)相關(guān)指數(shù)發(fā)展齊全，可直接數(shù)長期的績效表現(xiàn)來分析投資成果：以各指數(shù)漲幅來看，美國1997到2003年底市場相當(dāng)熱絡(luò)選擇投資REITs比直接投資房房地產(chǎn)報酬率更高，也比直接投資地產(chǎn)類股的報酬要