中環(huán)快速干道立交橋、經(jīng)濟適用房、土地整治項目可行性研究報告

二期工程竣工2021.5項目實施進度圖

第8章投資估算和資金籌措項目實施進度圖8.1基本假設(shè)(1)國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變；(2)國家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變；(3)蔡家組團所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大改變；(4)蔡家組團所在地區(qū)目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變；(5)無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。8.2投資估算三個子項目總投資69039.66萬元，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目總投資20871.16萬元，H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目總投資20744.71萬元，N區(qū)土地整治子項目總投資27423.79萬元。8.2.1三溪口立交橋總投資20871.16萬元，其中，建安費13800萬元，工程建設(shè)其他費5311.25萬元，基本預(yù)備費926.38萬元。其他833.53萬元。詳見下表11。表11中環(huán)快速干道三溪口立交子項目總概算表單位：萬元序號項目費用名稱工程造價（萬元）1工程建設(shè)費用13800.001.1立交費用4206.551.2主線道路工程4606.241.3中環(huán)快速干道下穿渝合高速橋工程578.081.4三溪口立交A匝道下穿中環(huán)快速干道橋工程549.281.5A匝道下穿渝合高速橋工程294.651.6中環(huán)線主線上跨同興B區(qū)1＃路橋工程700.681.7排水工程115.111.8照明工程461.581.9交通工程200.001.10綠化工程368.821.11交通組織及施工措施費200.001.12收費站400.002工程建設(shè)其它費用5311.252.1征地拆遷費3594.402.2建設(shè)單位管理費193.602.3項目前期費用47.172.4工程勘測費100.002.5工程設(shè)計費509.492.6工程監(jiān)理費164.872.7施工圖設(shè)計審查費27.482.8招標代理費32.422.9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費38.472.10工程造價咨詢服務(wù)費109.912.11建設(shè)工程綜合服務(wù)費38.472.12建設(shè)工規(guī)劃綜合費13.742.13環(huán)境影響評價費18.643基本預(yù)備費926.384其他833.535總投資20871.168.2.2H標準分區(qū)經(jīng)濟適用房本期的經(jīng)濟適用房分為兩個標段：A段和B段?？偨ㄖ娣e270000㎡，其中A段建筑面積為130000㎡，B段建筑面積為140000㎡。用地面積275畝，建筑用地面積200畝，項目總投資20744.71萬元，其構(gòu)成詳見表12。表12H區(qū)經(jīng)濟適用房項目投資概算總表單位：萬元序號項目名稱工程造價1工程建設(shè)費用12420.001.1房屋主體工程建設(shè)費9990.001.2房屋輔助工程建設(shè)費2160.001.3綠化費270.002征地和土地整治費6129.752.1征地費4125.002.2土地整治費2021.753前期準備及管理費556.494稅金714.155其他924.326合計20744.718.2.3N標準分區(qū)土地整治子項目土地整治規(guī)模為965畝?？偼顿Y27423.79萬元，其中土地征收和整治費21509.85萬元（土地整治投資7.29萬元/畝，總投資7036萬元），稅費總額5442.6萬元（征用稅費按5.64萬元/畝計），其他471.34萬元。8.2.4基于總項目的土地整治中環(huán)干道三溪口立交橋子項目、H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目和N區(qū)土地整治子項目均涉及土地整治。土地整治總規(guī)模為1539.53畝，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項目299.53畝，H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目275畝，N區(qū)土地整治子項目965畝。三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，只計算征地費，不計算整治費，征地費以12萬元/畝計。其余兩個子項目土地整治投資以7.29萬元/畝計，土地征用費以15萬元每畝計。三子項目土地整治費用合計31233.96萬元，其中中環(huán)干到三溪口立交橋子項目3594.36萬元，H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目6129.75萬元，N區(qū)土地整治子項目21509.85萬元。見表13。表13征地和整治費用估算表單位：畝、萬元/畝、萬元征地面積標準費用立交橋299.53123594.36經(jīng)濟適用房27522.296129.75土地整治96522.2921509.85合計1539.5331233.968.2.5投資匯總表（見表14）表14投資估算匯總表單位：萬元項目計算標準面積投資三溪口立交橋子項目工程建設(shè)費用13800.00工程建設(shè)其它費用5311.25基本預(yù)備費926.38其他833.53小計20871.16H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目征地和土地整治費6129.75工程建設(shè)費用12420.00前期準備和管理費556.49稅金714.15其他720.66小計20744.71N區(qū)土地整治子項目土地征用和整治費21509.85利息675.00稅費5442.60小計27423.79合計69039.668.3投資計劃本報告根據(jù)各個子項目的建設(shè)期為依據(jù)來安排投資計劃。在69039.66萬元的總投資中,2021年安排40958.43萬元,占總投資的59.32%；2021年安排20807.94萬元,占總投資的30.14%；2021年安排7273.294萬元,占總投資的10.54%。各子項目投資具體見表15。表15投資計劃表單位：萬元時期項目投資額合計2021年立交橋8348.4640958.43適用房5186.18土地整治27423.792021年立交橋10435.5820807.94適用房10372.36土地整治02021年立交橋2087.127273.294適用房5186.18土地整治0合計69039.6669039.668.4資金籌措和貸款計劃按自有資金24336.66萬元，占35.25%，；滾動投入34703萬元，占總投資的50.27%；貸入資金為10000萬元，資金貸入資金占14.48%。計劃2021年貸入資金10000.00萬元。貸款資金的分配是，中環(huán)快速干道三溪口立交橋用于支付工程款等6000萬元，占60%；H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目用于支付工程款等2021萬元，占20%；N區(qū)土地整治建設(shè)子項目用于支付土地整治費用等2021萬元，占20%（見表16）。表16貸款計劃表單位：萬元項目貸款資金分配貸款額貸款額土地整治、前期準備、招標、所有項目進場施工等10000.00立交橋子項目工程款6000.00經(jīng)濟適用房子項目工程款2021.00土地整治子項目整治費2021.00合計10000.008.5土地征用稅費和財政返還土地交易收入形成后，收入要在市、區(qū)、蔡家組團建設(shè)開發(fā)三個主體中進行重新分配。其中，政府所得綜合標準為114475元/畝，蔡家組團建設(shè)開發(fā)所得綜合標準為47335.20元/畝。企業(yè)所得是來自市、區(qū)兩級財政返還，市政府在收取了114475元/畝之后，返還給北碚區(qū)政府59169元/畝，區(qū)政府在將市政府返還中的80%返還給企業(yè)。根據(jù)上述標準，土地掛牌交易面積965畝，政府總所得為11046.84萬元，公司從區(qū)、市級兩級財政返還所得4567.85萬元。第9章財務(wù)分析與評價9.1財務(wù)預(yù)測9.1.1財務(wù)預(yù)測方法由于項目涉及三個性質(zhì)完全不同的子項目，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋和H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目是公共資本項目，由此產(chǎn)生了財務(wù)預(yù)測方法問題。本質(zhì)上講，公共資本項目應(yīng)該由蔡家組團所有項目來分攤，本期整治的965畝土地及其形成的收入只應(yīng)該分攤一部分，若以“共同分攤”原則來計算有關(guān)財務(wù)指標，則N區(qū)土地整治建設(shè)子項目只應(yīng)分攤約90萬元。但是，在蔡家組團開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃中，北碚區(qū)政府確立了“長短結(jié)合、滾動開發(fā)”的原則，若以共同分攤原則來計算有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，則所有公共資本項目在財務(wù)上必然是不可行的，這不僅帶來投資、融資方面的障礙，更主要地還涉及開發(fā)建設(shè)進程問題。為了貫徹“長短結(jié)合、滾動開發(fā)”的原則，很好地解決投資效益問題，我們把公共資本項目和基于市場有收入的項目“打捆”，并將“打捆”的項目視為一個項目整體，所有的財務(wù)指標都以整體為依據(jù)進行計算。很顯然，這樣計算將極大地降低有收入項目的財務(wù)效益，收益流在有收入子項目與無收入子項目之間分攤，效益必然大幅下滑。如果這樣的財務(wù)預(yù)測結(jié)果被認為是可行的，則將有收入項目分離出來其經(jīng)濟效益必然很高。9.1.2收入預(yù)測第一、收入構(gòu)成。項目收入由土地掛牌交易收入、經(jīng)濟適用房出售收入、市區(qū)財政返還收入三個方面構(gòu)成。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共資本項目，沒有直接收入，只有基礎(chǔ)設(shè)施分攤收入。由于基礎(chǔ)設(shè)施分攤收入是基于賬面和邏輯上的收入，沒有現(xiàn)實的現(xiàn)金流量，所以，本研究報告將這部分收入統(tǒng)一用折舊加以處理，第二、收入確定。（1）土地掛牌交易價格確定。該項目銷售收入的確定，關(guān)鍵的參數(shù)是土地交易價格。在國家強化對建設(shè)用地的管理和嚴格房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策背景下，建設(shè)用地的稀缺性更加突出，地價整體上出現(xiàn)上揚趨勢。根據(jù)對周邊土地出讓價格的市場調(diào)查，把土地掛牌交易均價確定為58萬元/畝。組團已經(jīng)儲備土地總面積2182畝，伴隨開發(fā)的深化，組團所儲備的土地相繼要進入整治和掛牌交易序列，收入流量將迅速膨脹。預(yù)計在未來2年中，僅現(xiàn)有的土地儲備量能夠?qū)崿F(xiàn)收入126556萬元。（2）經(jīng)濟適用房出售價格確定。本期推出的經(jīng)濟適用房全部用于安置搬遷農(nóng)戶，項目在建設(shè)和運營模式上具有特殊性。首先它是一個非盈利項目，房價只能根據(jù)成本價確定；其次，由于搬遷農(nóng)戶從土地交易的一級市場已經(jīng)得到了合理的補償，本次的建設(shè)投資實際是安置費的轉(zhuǎn)移，或者說是將農(nóng)戶搬遷安置費采取了集中管理、集中使用的一種方式。但在財務(wù)上，必須實行收支兩條線、各算各的帳。把經(jīng)濟適用房出售均價確定為768.32元/㎡。農(nóng)戶購置經(jīng)濟適用房采取“多退、差補”的政策。（3）市區(qū)財政返還。以過去2年市區(qū)兩極財政的實際返還數(shù)量為依據(jù)，確定本項目的財政返還額度。把市區(qū)財政返還標準確定為47335.2萬元/畝（掛牌交易土地的實際面積）。收入總額＝土地掛牌交易收入﹢經(jīng)濟適用房出售收入﹢市區(qū)財政返還收入=55970.00﹢20744.64﹢4567.85＝81282.49（萬元）收入流見表17。表17總收入估算表單位：萬元序號項目202120212021合計1土地交易收入0559700559702房屋出售收入09988.1610756.4820744.643財政返還收入004567.854567.854合計065958.1615324.3381282.499.1.3成本及構(gòu)成（1）征地費。征地總面積1539.53畝，由于土地類型和用地類型差異，所以，不同土地具有不同的征地費。項目征地總費用22194.36萬元。（2）土地整治費。土地征用后需要經(jīng)過整治才能土地利用的下一個環(huán)節(jié)。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費用高低與區(qū)位、地形地貌等有關(guān)。項目土地整治平均費用為7.29萬元/畝，整治費用為9039.60萬元。（3）工程建設(shè)費。工程建設(shè)費總額26220萬元，其中，立交橋子項目13800萬元，經(jīng)濟適用房子項目12420萬元。⑷管理費。管理費按土地整治費和工程建設(shè)費的4.35%計提，總額是1533.40萬元。⑸招投標、土地掛牌交易等費用。招投標、土地掛牌交易等費用按項目總投資的1%計提，總額是690.40萬元。⑹財務(wù)費用。貸款利率6.75計，財務(wù)費用總額675萬元。成本估算表。（見表18）。表18總成本估算表單位：萬元序號項目202120212021合計1征地費22194.360022194.362土地整治費9039.6009039.603工程建設(shè)費8625131104485262203.1三溪口立交552069001380138003.2經(jīng)濟適用房310562103105124204管理費用383.35517.80517.801533.45招投標和土地交易服務(wù)費345.20345.200.00690.46財務(wù)費用675006757合計41262.5113973.005002.8060352.769.2財務(wù)分析與評價9.2.1贏利能力分析（見表19、表20）⑴項目財務(wù)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值。項目全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為23.52%，財務(wù)凈現(xiàn)值為4862.05萬元（10%的貼現(xiàn)率）。⑵項目利潤總額和利潤率?？偸杖耄?1282.49萬元）減去總成本（61722.76萬元）再減政府稅收（11046.84萬元）得利潤，利潤總額8512.90萬元；項目從第二年起有利潤；年平均利潤率12.33%，總投資回報率為34.97%。⑶投資回收期。項目投資回收期0.98年。⑷政府稅收。不考慮所得稅，僅經(jīng)營和土地掛牌交易收入稅達到11046.84萬元，占土地掛牌收入的19.74%。稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，見“北碚府發(fā)[2021]69號”文件。9.2.2貸款償還能力分析項目貸款總金額為10000萬元，自2021年起，項目有經(jīng)濟收入，在項目的第二年就能償還貸款本息，還款期為一年。項目用于還款的資金總額為16556.85萬元，平均償債備付率為1.66，符合要求，風險較小。貸款償還比為1.07，銀行有較好的收益。還款計劃見表21。9.2.3敏感性分析敏感性分析主要考慮土地出讓價格和征地成本兩個因素的變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響。見表22。由分析可知，對財務(wù)效益影響程度分別為：土地出讓價格、征地成本。當土地出讓價格降低20%時，項目凈現(xiàn)值為-4398.44，財務(wù)上不可行。其他條件發(fā)生變化時，項目財務(wù)指標基本可以滿足評價要求。項目敏感性分析表明，項目抗風險能力比較好。表19損益估算表單位：萬元序號項目202120212021合計1開發(fā)收入065958.1615324.3381282.492開發(fā)成本41734.4614816.755171.5561722.763開發(fā)稅金6628.1044418.73611046.844開發(fā)利潤-41734.4644513.315734.048512.905所得稅6稅后凈利潤-41734.4644513.315734.048512.80表20現(xiàn)金流量表單位：萬元序號202120212021合計1現(xiàn)金流入065958.1615324.3381282.491.1土地交易收入0559700559701.2房屋出售收入09988.1610756.4820744.641.3財政返還收入04567.854567.852現(xiàn)金流出41396.96239735002.870352.762.1征地費用22194.360022194.362.1土地整治費用9039.6009039.62.3工程建設(shè)費用8625131104485262202.4償還貸款利息675006752.5償還貸款本金0100000100002.6管理費用（含人員工資）517.80517.80517.801533.42.7招投標和土地交易服務(wù)費345.2345.20690.43凈現(xiàn)金流量-41396.9641985.1610321.5310909.734累計凈現(xiàn)金流量-41396.96588.2010909.73表21貸款償還計劃單位：萬元序號項目202120212021合計1還本付息1.1年初貸款利息累計106751.1.1當年貸款100001.1.2當年應(yīng)計利息6751.2當年本金償還0100001.3當年利息償還67502可以用于還本金的來源10654.0565902.79416556.85開發(fā)總收入65958.1615324.3381282.49減：工程建設(shè)費13110448526220減：稅金6628.1044418.73611046.84減：用于滾動投入3470300減：管理費用517.8517.81533.4減：招標費用和土地交易服務(wù)費345.200690.4減：財務(wù)費用0.0000表22敏感性分析單位：變化因素變化幅度財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率（％）征地成本-20%8897.3932.86-10%6879.7228.41基本方案4862.0523.5210%2844.38170218.30%20%826.7112.53%土地出讓價格-20%-4398.44-10%231.810.79%基本方案4862.0523.57%10%9492.335.83%20%14122.5441.73%9.3財務(wù)結(jié)論經(jīng)投資估算、財務(wù)預(yù)測和經(jīng)濟效益分析，項目總投資69039.66萬元、總收入81282.49萬元、計算期總成本72769.60萬元，稅金11046.84萬元，利潤8512.9萬元，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率23.52%，投資回收期0.98年，項目平均償債備付率為1.66。整體看，項目社會經(jīng)濟效益好，項目的風險小，抗市場干擾能力強。第10章社會評價10.1正面影響10.1.1提高當?shù)鼐用窬蜆I(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)三溪口立交橋建設(shè)將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項目的運營將會加快當?shù)胤?wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此將會增加新的就業(yè)機會和就業(yè)人數(shù)。同時土地整治項目的建設(shè)和運營，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機會。10.1.2增加當?shù)鼐用袷杖胨巾椖繉嵤┖髮⒒亟o當?shù)鼐用駧砹藘煞矫娴氖杖?，一是直接征地補償收入，二是間接收入。征地拆遷補償按18萬元/畝測算，其中有12萬元可直接補償?shù)睫r(nóng)民手中，人均占地面積1.5畝，則人均可有16萬元左右的補償收入，其中一次性補償為10萬，評價一個家庭按3.2人測算，約為32萬，扣除安置房購置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個家庭還有17萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，預(yù)計年人均純收入可達5000－6000元，較之2021年的3670元有較大的提高。10.1.3提高當?shù)鼐用裆钏健⒏纳粕钯|(zhì)量目前，蔡家組團人口密度相對較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。隨著項目的實施，組團內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，各種商場、休閑場、體育設(shè)施場所將應(yīng)運而生，這對充實當?shù)鼐用竦纳顑?nèi)容，提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量均有重要意義。10.1.4提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項目實施將促進北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設(shè)過程中將征用大量農(nóng)地，促進農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口；另一方面，新城區(qū)建設(shè)后，將吸收大量失地農(nóng)業(yè)人口的就近就業(yè)，實現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，提高非農(nóng)業(yè)人口在總?cè)丝谥械谋戎兀龠M北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。10.2負面影響（1）項目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。對此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會風險。（2）因項目占地較多，需要進行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時，項目業(yè)可能會使部分因土地的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會矛盾。為此建議有關(guān)部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補償，增加適當?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負面影響。綜合來看，項目帶來的積極影響遠遠大于負面影響。10.3互適性分析10.3.1當?shù)夭煌嫒后w對項目的態(tài)度、支持性分析項目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。當?shù)剞r(nóng)民和居民對項目的開發(fā)和建設(shè)非常支持，他們普遍認為新城區(qū)的建設(shè)將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機會和擇業(yè)就會，從而提高收入，改善生活狀況。對于項目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團具有的地理優(yōu)勢、以及政府的優(yōu)惠政策和當?shù)厝罕姷闹С郑瑢ν顿Y者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤空間。因而項目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。10.3.2各級組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度分析北碚政府非常重視蔡家組團的建設(shè)，區(qū)委政府把蔡家組團的建設(shè)列人“十一五”期間全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的一項重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政策。各級政府積極相應(yīng)。同時項目實施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應(yīng)部門、運輸部門等多個部門，它們是項目建設(shè)的重要保障，也是項目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。第11章可行性研究結(jié)論與建議11.1可行性研究結(jié)論蔡家組團城市建設(shè)總項目是經(jīng)過反復(fù)論證并報重慶市政府和國家有關(guān)部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個已經(jīng)完成了很多建設(shè)項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告所涉及的項目——“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設(shè)總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。項目建設(shè)符合重慶市和國家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設(shè)計合理。經(jīng)投資估算、財務(wù)預(yù)測和社會經(jīng)濟效益分析，項目總投資69039.66萬元，總收入81282.49萬元，稅金11046.84萬元，利潤8512.9萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率23.52%，投資回收期0.98年，項目在社會經(jīng)濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。11.2問題及建議項目建設(shè)、運營和管理中存在三個問題。第一、權(quán)責不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)作為業(yè)主單位存在權(quán)責不對稱的問題。業(yè)主承擔有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權(quán)責不對稱是一個具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責對稱的市場原則。第二、農(nóng)民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農(nóng)民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”

的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團所有子項目分攤；H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目是社會工程項目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團的所有項目分攤?，F(xiàn)在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務(wù)預(yù)測和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。

社會實踐報告系別：班級：學(xué)號：姓名：作為祖國未來的事業(yè)的繼承人，我們這些大學(xué)生應(yīng)該及早樹立自己的歷史責任感，提高自己的社會適應(yīng)能力。假期的社會實踐就是很好的鍛煉自己的機會。當下，掙錢早已不是打工的唯一目的，更多的人將其視為參加社會實踐、提高自身能力的機會。許多學(xué)校也積極鼓勵大學(xué)生多接觸社會、了解社會，一方面可以把學(xué)到的理論知識應(yīng)用到實踐中去，提高各方面的能力；另一方面可以積累工作經(jīng)驗對日后的就業(yè)大有裨益。進行社會實踐，最理想的就是找到與本專業(yè)對口單位進行實習(xí)，從而提高自己的實戰(zhàn)水平，同時可以將課本知識在實踐中得到運用，從而更好的指導(dǎo)自己今后的學(xué)習(xí)。但是作為一名尚未畢業(yè)的大學(xué)生，由于本身具備的專業(yè)知識還十分的有限，所以我選擇了打散工作為第一次社會實踐的方式。目的在于熟悉社會。就職業(yè)本身而言，并無高低貴賤之分，存在即為合理。通過短短幾天的打工經(jīng)歷可以讓長期處于校園的我們對社會有一種更直觀的認識。實踐過程：自從走進了大學(xué)，就業(yè)問題就似乎總是圍繞在我們的身邊，成了說不完的話題。在現(xiàn)今社會，招聘會上的大字報都總寫著“有經(jīng)驗者優(yōu)先”，可還在校園里面的我們這班學(xué)子社會經(jīng)驗又會擁有多少呢？為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，增加個人在社會競爭中的經(jīng)驗，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業(yè)后能真正真正走入社會，能夠適應(yīng)國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢的變化，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問題，我開始了我這個假期的社會實踐-走進天源休閑餐廳。實踐，就是把我們在學(xué)校所學(xué)的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學(xué)的理論知識有用武之地。只學(xué)不實踐，那么所學(xué)的就等于零。理論應(yīng)該與實踐相結(jié)合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎(chǔ)。通過這段時間的實習(xí)，學(xué)到一些在學(xué)校里學(xué)不到的東西。因為環(huán)境的不同，接觸的人與事不同，從中所學(xué)的東西自然就不一樣了。要學(xué)會從實踐中學(xué)習(xí)，從學(xué)習(xí)中實踐。而且在中國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，又加入了世貿(mào)，國內(nèi)外經(jīng)濟日趨變化，每天都不斷有新的東西涌現(xiàn)，在擁有了越來越多的機會的同時，也有了更多的挑戰(zhàn)，前天才剛學(xué)到的知識可能在今天就已經(jīng)被淘汰掉了，中國的經(jīng)濟越和外面接軌，對于人才的要求就會越來越高，我們不只要學(xué)好學(xué)校里所學(xué)到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學(xué)其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現(xiàn)自已。在餐廳里,別人一眼就能把我人出是一名正在讀書的學(xué)生,我問他們?yōu)槭裁?他們總說從我的臉上就能看出來,也許沒有經(jīng)歷過社會的人都有我這種不知名遭遇吧!我并沒有因為我在他們面前沒有經(jīng)驗而退后,我相信我也能做的像他們一樣好.我的工作是在那做傳菜生,每天9點鐘-下午2點再從下午的4點-晚上8:30分上班,雖然時間長了點但,熱情而年輕的我并沒有絲毫的感到過累,我覺得這是一種激勵,明白了人生,感悟了生活,接觸了社會,了解了未來.在餐廳里雖然我是以傳菜為主,但我不時還要做一些工作以外的事情，有時要做一些清潔的工作，在學(xué)校里也許有老師分配說今天做些什么，明天做些什么，但在這里，不一定有人會告訴你這些，你必須自覺地去做，而且要盡自已的努力做到最好，一件工作的效率就會得到別人不同的評價。在學(xué)校，只有學(xué)習(xí)的氛圍，畢竟學(xué)校是學(xué)習(xí)的場所，每一個學(xué)生都在為取得更高的成績而努力。而這里是工作的場所，每個人都會為了獲得更多的報酬而努力，無論是學(xué)習(xí)還是工作，都存在著競爭，在競爭中就要不斷學(xué)習(xí)別人先進的地方，也要不斷學(xué)習(xí)別人怎樣做人，以提高自已的能力！記得老師曾經(jīng)說過大學(xué)是一個小社會，但我總覺得校園里總少不了那份純真，那份真誠，盡管是大學(xué)高校，學(xué)生還終歸保持著學(xué)生的身份。而走進企業(yè)，接觸各種各樣的客戶、同事、上司等等，關(guān)系復(fù)雜，但我得去面對我從未面對過的一切。記得在我校舉行的招聘會上所反映出來的其中一個問題是，學(xué)生的實際操作能力與在校理論學(xué)習(xí)有一定的差距。在這次實踐中，這一點我感受很深。在學(xué)校，理論的學(xué)習(xí)很多，而且是多方面的，幾乎是面面俱到；而在實際工作中，可能會遇到書本上沒學(xué)到的，又可能是書本上的知識一點都用不上的情況。或許工作中運用到的只是很簡單的問題，只要套公式似的就能完成一項任務(wù)。有時候我會埋怨，實際操作這么簡單，但為什么書本上的知識讓人學(xué)得這么吃力呢？這是社會與學(xué)校脫軌了嗎？也許老師是正確的，雖然大學(xué)生生活不像踏入社會，但是總算是社會的一個部分，這是不可否認的事實。但是有時也要感謝老師孜孜不倦地教導(dǎo)，有些問題有了有課堂上地認真消化，有平時作業(yè)作補充，我比一部人具有更高的起點，有了更多的知識層面去應(yīng)付各種工作上的問題，作為一名大學(xué)生，應(yīng)該懂得與社會上各方面的人交往，處理社會上所發(fā)生的各方面的事情，這就意味著大學(xué)生要注意到社會實踐，社會實踐必不可少。畢竟，很快我就不再是一名大學(xué)生，而是社會中的一分子，要與社會交流，為社會做貢獻。只懂得紙上談兵是遠遠不及的，以后的人生旅途是