四川房地產(chǎn)項目投資可行性報告

PAGEPAGE28“SG·DHSZ”項目投資可行性分析報告

目錄目錄 2第一章總論 4一、項目背景及概況 4二、主要技術經(jīng)濟指標 6表1“SG·DHSZ”項目主要經(jīng)濟技術指標 6第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 6一、投資環(huán)境分析 6表2“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標 7二、住宅市場分析 8確HYPERL闊INK\l額"_Toc閃513646稻881"席開三、當前住宅無市場面臨的矛便盾和問題民 搏10斷HYPERL帖INK\l賽"_Toc否513646魔882"周莊四、營銷推廣妖戰(zhàn)略池 昂11波HYPERL痛INK\l讀"_Toc粉513646娘883"勇永表熄3洪神樓盤銷售價格語増況表娛 場12愚HYPERL憶INK\l耀"_Toc腫513646猜884"軌慌第三屯章蓬頁凝項目選址及區(qū)沖設條件圓 土13毒HYPERL臉I(yè)NK\l雙"_Toc粒513646取885"智司一、項目選址鏟 刪13灑HYPERL圾INK\l問"_Toc啟513646祖886"緣盛二、區(qū)域歷史選文化地位虹 醋13福HYPERL茂INK\l申"_Toc匯513646馬887"拒捆三、建設條件陸 惹13言HYPERL到INK\l嘆"_Toc枝513646惰888"泰強第四慌章刊畏屋建設規(guī)模及功休能標準撐 繁14位HYPERL祝INK\l屢"_Toc宏513646妄889"延畜一、建筑面積泉及內(nèi)容把 殺14休HYPERL泳INK\l串"_Toc懸513646仙890"俗輛二、項目規(guī)劃趕設計方案療 牽14瘋HYPERL辮INK\l沫"_Toc廳513646姑891"挑裂表態(tài)4猛輔“亡SG準·己DHSZ膜”最住宅戶型選 粘15科HYPERL陣INK\l央"_Toc糧513646育892"劣秧三、工程項目嗎情況嗽 咸15養(yǎng)HYPERL翁INK\l捐"_Toc組513646桑893"濃許表繡5叨在工程項目一覽冒表歐 灰15披HYPERL園INK\l埋"_Toc狠513646識894"竊摸第五井章映媽邊建設方案礎 兆16味HYPERL蛾INK\l塵"_Toc街513646謙895"濫仔一、建設場地桌環(huán)境祖 傭16濕HYPERL播INK\l勇"_Toc夠513646矩896"兩趨二、總體規(guī)劃常布局拒 秀17頸HYPERL躲INK\l慎"_滑Toc513竄646897飄"態(tài)玉表建6防歷項目建設經(jīng)濟開指標一覽表糕 廢17牢HYPERL斧INK\l毯"_Toc獵513646濁898"格察三、建設方式料 宜18辛HYPERL疑INK\l澤"_Toc航513646影899"栽六表債7告裁招標情況一覽糟表墓 兩18音HYPERL午INK\l軍"_Toc冒513646棒900"思新四、結(jié)構(gòu)設計栽 差19傘HYPERL逼INK\l著"_Toc已513646云901"折藝五光、晝唇室齒內(nèi)給排水及供縮電工程垃 具19萄HYPERL例INK\l執(zhí)"_Toc匠513646糞902"胃狀第六罩章猶漠獵項目施工進度鵝安排燭 扶21孟HYPERL待INK\l支"_Toc謹513646羨903"諸律表笛8我講項目施工進度枝安排表蕉 方21競HYPERL堪INK\l災"_Toc淘513646融904"尊掀第七廢章望烈慕投資估算與資肥金籌措泡 疑22含HYPERL融INK\l荒"_Toc莊513646皆905"貢皮一、投資估算緩 業(yè)22矩HYPERL滿INK\l唇"_Toc膨513646扭906"千默表膚9穿榜“丘SG霧·橫DHSZ登”店項目投資估晨算障循祝（單祥位術:紹萬元）裝 黃22墨HYPERL餐INK\l幸"_Toc結(jié)513646職907"籠傅二、資金籌措妹 布23萍HYPERL遭INK\l漠"_Toc仇513646正908"勺列第八湊章課優(yōu)禾經(jīng)濟效益分析爽 畢23務HYPERL牢INK\l惜"_Toc挑513646歡909"號陷一、住宅銷售階價格緒 遠23覆HYP跳ERLINK甘\l"_早Toc513扮646910穴"館連二、銷售進度嚷及付款計劃慧 膜23命HYPERL捐INK\l霸"_Toc誦513646摧911"扯睡表里10償乳各類建筑銷售闊計劃表狐 猜24編HYPERL運INK\l煉"_Toc圾513646貴912"之亮三、稅費率訂 搶24咽HYPERL輛INK\l仇"_Toc糞513646漠9緩13"群河表適11剝壩稅費率表件 曬24膊HYPERL除INK\l金"_Toc染513646損914"靠凱四、盈利能力快分析委 和24森HYPERL轟INK\l趟"_Toc誰513646買915"配難五、清償能力井分析債 侍24濤HYPERL書INK\l綱"_Toc耍513646宿916"月合六、主要經(jīng)濟調(diào)指標敞 錯25兇HYPERL背INK\l能"_Toc踢513646血917"奴欲表同12控率主要經(jīng)濟指標掩表洪 傘25挨HYPERL晌INK\l愿"_Toc檢513646愁918"蘇拳第九現(xiàn)章館削風險分析及對火策屢 杜26婚HYPERL粱INK\l擔"_Toc卻513646必919"弄現(xiàn)一、風險分析考 常26讓HYPERL狗INK\l棋"_Toc嬌513646思920"擋燥二、投資風險間的控制歉 窩26死HYPERL維INK\l溉"_Toc沃513646詢921"誠攀第十康章冶顫抱項目可行性研珍究結(jié)論及建議淡 澤27吐HYPERL嶼INK\l薦"_Toc絮513646囑922"景喚一、結(jié)論挑 議27筑HYPERL阿INK\l半"_Toc預513舟646923歇"獸湯二式、建議下 啞28哈HYPERL粱INK\l材"_Toc憑513646算924"者跌附錄（國民經(jīng)余濟評價）湖 守28鷹HYPERL令INK\l跪"_Toc拐513646僻925"暈住表悟13扁腔項目總投資估隆算跪表籍錘蟲（單位：萬元負）丈 盼28霸HYPERL虧INK\l案"_Toc困513646扮926"哄切表趴14銷亦投資使用計劃狀與資金籌措蕉表橫洞并（單位：萬元漸）吹 寺29著HYPERL涉INK\l遼"_Toc斧513646曾927"掙蝦表阿15桿僚售房收入與經(jīng)竹營稅金及附加嬸估算應表酸宏跪（單位：萬元獻）化 趣30厭HYPERL六INK\l敲"_Toc拖513646箭928"漏尸表垮16左輩損益冶表本循唉陽（單位：萬元聲）哄 沒30假HYPERL首IN犁K\l"舞_Toc51桌364692討9"儀羽表車17披照財務現(xiàn)金流量今表（全部投資天）量握群（單位：萬元饞）稻 園31聚HYPERL萍INK\l碌"_Toc聽513646葡930"彎乓表雨18窮誓財務現(xiàn)金流量符表（資本金據(jù)）缸脊抗（單位：萬元計）每 強32戒HYPERL運INK\l暑"_Toc困513646之931"話莖表澡19配吼資金來源于運渠用表趟柔名（單位：萬元艱）襲 貪33

第一章總論叨一宗、宇著守項目背景及概跳況爺1洞、謊項目名民稱且褲SG承·將DHSZ及2福、開發(fā)商及簡殲介懇四川省科學城宏SG闊置業(yè)有限公司苦德陽分公司倒四川省科學城救SG徑置業(yè)有限公司彎是由中國工程黑物理研究院六低所所屬且SG壯實業(yè)總公司于恰二磁0顏0釀四年十二月發(fā)寸起設立的高新彎技術產(chǎn)業(yè)的國令有控股企業(yè)。軌注冊資本金為自人民竟幣都773怕0鑄萬元。由法人刊股東四川省科齒學城秩SG懂實業(yè)總公司、欲綿陽金色家園題商貿(mào)有限公司球等組成。主要側(cè)經(jīng)營：房地產(chǎn)載開發(fā)、商品房妙銷售、光纖通凱訊設備、數(shù)字令通訊器材設備床、基礎機械加種工、制造、銷爸售等。公司資啄金實力雄厚，溜科技人才眾多肺，擁有中國工界程物理研究院司作為強大的后盛盾。3、項目地址鋤德陽市玉泉路封與屏山街交匯畏處背4搞、臨時接待中撫心抄德陽市廬山北巖路汽36櫻0給號5、項目概況估項目位于玉泉箭路與屏山街交岔匯處，有四猴棟電梯公寓組魯成，項目占地沿為你1712她0唐㎡，泡總建筑面積等99354蔥㎡舌,昂其中住宅面積爸7816冷8膏㎡，商鋪面凝積慣657盈6做㎡泰，停車庫面活積劇14610納㎡類。提項目戶型區(qū)間鏡為擇5掙1流㎡極—故—嗽13萍7曉㎡。陰以簡裝面市。牙整個項目緊鄰脹占地千畝的東凈湖山公園，東沖湖山上是以山飯水園林為載體凝，集休閑娛樂沒旅游觀光健身撈為一體的城市商近郊公園，是煙你感到心曠神謹怡；同時周邊救生活配套也是塑十分方便，下鉗面簡單做個介察紹：沿公交路線兼：俯1綁4憐路禍、煤2姑3鞏路灰、銜2栽4價路沙、懶2靜7圖路等。通教育配套：德趁陽一中、外國枝語學校、德陽抓八中、黃河路磁小學、四川省鳥商貿(mào)學校等。咐醫(yī)療配套：德梨陽腫瘤醫(yī)院（亞眼科醫(yī)院）、鎖德陽肝膽醫(yī)院呀、中山醫(yī)院等錄。捆休閑配套：東卷湖山公園、旌罰湖文化長廊等堂。鏟生活配套：沃揪爾瑪超市、玉萍泉綜合市場、插香詩美林市場煩、豐聯(lián)超市、些富江超市、紅努旗連鎖等。6、資金來源旁本項目建設資劫金由流SG模職業(yè)有限公司虎自籌，不足部屯分通過預售房坊款和銀行貸款宴解決。宗7繩、可行性報告競制定依據(jù)眠（鍬1混）《城市居住齒區(qū)規(guī)劃設計規(guī)彩范》撓（國2什）《德陽市城驕市拆遷管理條李例》竿（凳3肅）《城市居住葬區(qū)公共服務設川施設置規(guī)定》融（弄4禮）《住宅設計閉規(guī)范》壽（其5第）《住宅建筑蛾設計標準》破（食6拘）《建筑工程盜交通設計及停加車場設置標準怠》汽（曬7可）《城市道路罰綠化規(guī)劃及設荷計規(guī)范》宿（受8羨）《高層民用勻建筑設計防火績規(guī)范》8、編制范圍盛根據(jù)國家有關愁政策、法律、剝法規(guī)及規(guī)范對幫SGDHSZ絲項目建設的目眨的、必要性、詳項目區(qū)域概況注、項目規(guī)劃方造案及建設內(nèi)容墊、投資方案、涉融資方案與效狂益分析、財務學分析、項目風涉險分析等方面運進行全面論證學和研究。摧二賴、稀池吐主要技術經(jīng)濟底指標欲旺表挑1闖頁“劉SG漫·踩DHSZ惹”薦項目主要經(jīng)濟火技術指標密序號歷項目名稱望單位虎指標揮1窗總占地面積綠㎡擾 勻 路17120眠2火厭總建筑面積四㎡錫99354姓3除地上建筑面積龜㎡曲84744羽4酬住宅建筑面積早㎡巖78168冊5削商業(yè)建筑面積廉㎡腰6576困6優(yōu)停車場面積犯㎡郵14610歷7器容積率臥4.95和8伙層數(shù)幅層錦1涼.祥2氧#山地尋上題3楊4造層北，憐3菠.丹4疲#普地傲上比3跡3廣層，地掛下舟1印層嬌9醋停車位將個頭住宅地棟上爹72做+悠地犁下伍390鹽+熟商業(yè)地題上袋25=487蛇10妻地面建筑基底守面積奶㎡妥363誤9裙1湖1滑住宅建筑基底陽面積田㎡廣275鋼8葵1滅2直戶型區(qū)間騎㎡保51.鈔2積3址—傷—貸137.17歸1喂3瑞建筑密度何%咽21.15默1槍4副小區(qū)綠化巷%丟36旗第二蔑章末誰柔住宅市場分析南與營銷戰(zhàn)略冤一、投資環(huán)境辟分析叨1暮、德陽市基本揚情況券①氏、歪刑地理位置：咱德陽市地處成高都平原與川中赤丘陵接壤地帶奶，市區(qū)距成都懶58京公里，距綿陽式50籃公里，地理位劫置介于東徑畏104.15?！惚俊?04.43疼°觀，北緯偉31.1律°愈—捆31.27°剖之間，是我國嫌西南地區(qū)重要嶺的重工業(yè)城市哥和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基笨地。方全市轄素6網(wǎng)個縣（市、區(qū)銀）土地總面積恢為御5951.5誦5砍平方公里，人洲口約疊384.5責萬人，德陽市若中心城區(qū)建成潛區(qū)規(guī)模為耀45.76著平方公里，人塵口約冶70扶萬人。言②槐、獄行政區(qū)域劃分回德陽市線是咐198桶3鍵年經(jīng)國務院批醉準成立的地級促市，現(xiàn)懷轄功“扒一區(qū)三市二于縣司”基即旌陽區(qū)、廣遞漢市、什邡市卷、綿竹市、中講江縣和羅江縣俱。宇德陽市經(jīng)濟發(fā)胞展情況盤201賢1褲年滴是致“顏十二郵五富”困開局之年，全苦市人民在市委鵲、市政府的領純導下，堅付持剪“儀高位求進、加原快發(fā)馳展攪”野的工作基調(diào)，孔大力推定進呈“河一三五封八沾”膜發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)賠濟發(fā)展全面增劉長，人民生活注水平不斷提高拘，社會事業(yè)不鄙斷進步。曬表么2扶“霉十二翼五擁”神規(guī)劃經(jīng)濟社會宗發(fā)展主要指標圍指標體系及名過稱與計算單位寺201貸0賓年鏟201勿5例年謎指標屬性捷實際數(shù)震五年年均增殃長衰%段規(guī)劃數(shù)蝴五年年均增金長征%時1牽、地區(qū)生產(chǎn)總抗值秒億元抖921.3菜11.4祝1800少12.0救預期性劍2些、人均地區(qū)生個產(chǎn)總值護元列25000皺11.2莖48650稠15.1糞預期性皂3弱、全社會固定聯(lián)資產(chǎn)投資的億元裂601.3血40.3漠五年累計投資積總額同口徑增后長集50毫%溪以上斑預期性女4踩、地方財政一蘭般預算收入貴億元霜45.8摘19.6病90專14.5環(huán)預期性弦5厚、社會消費品發(fā)零售總額羅億元爽299.7弄15.9洞540扁12.5士預期性袍6甘、年末人口總有數(shù)喚萬人患389.2桑4.屬5械‰業(yè)394照6.看5逐‰所約束性噸7遺、城鎮(zhèn)居民可錄支配收入約元屋/串人年宵16202煩12.1錄28000呀12.0鎖預期性喘8怠、農(nóng)民人均純歪收入輕元降/霉人年械6486如12.6猶11500自12.1螞預期性俘1犯0普、城市化水平郵%垃42.2渡提紗高皺1.14父53鹿提垮高派2.16仆預期性薦1矛1航、森林覆蓋率悟%撥38.5銅提具高簽0.21腔40.8肉提貞高獻0.46醬預期性攻1恩2完、節(jié)能：萬濫元敵GD吹P觸能耗熊噸或“太十一鑼五際”悼累計下嗎降劈20%好達到國家及省索上要求狂約束性衛(wèi)1綱3披、減排：二氧績化碳排放量及臘主要污染物排開放內(nèi)噸肥達到國家及省鄙上要求稍約束性間注膠：糾1冰、地區(qū)生產(chǎn)總尿值絕對數(shù)按現(xiàn)塔價計算，增長還速度按可比價燒計算受。旁2噴、地方財政一灑般預算收入增孟長速度為同口捷徑增長規(guī)。刺3屑、宴以阻201燈0犬年為基期測算為，考慮物價指羅數(shù)辛為汽2.某6形％忽。境3艘、多從沾201走1視年起，固定資樓產(chǎn)投資統(tǒng)計起轎點譜由泰5在0取萬元提高扛到配50息0地萬元尸，勤50揮0味萬元以下的項輛目和農(nóng)戶投資懂將不再納入到漲固定資產(chǎn)投資鳥統(tǒng)計范圍瘡，惰“里全社會固定資團產(chǎn)投塊資丑”剪指標變織為甩“典固定資產(chǎn)投辰資上”提。3、總體目標止新一輪德陽市兄城市總體規(guī)劃族描繪了未來德低陽的發(fā)展藍圖房，旬到衛(wèi)202忙0隸年，經(jīng)濟總量章較州201廳5垂年再翻一番以尖上，綜合經(jīng)濟且實力、人民生命活水平和生態(tài)帳環(huán)境保護再上棵一個新臺階，采成為具有國際饒競爭力的重大于技術裝備制造疫業(yè)基地，國內(nèi)方一流的名優(yōu)食桌品基地、清潔臨化工基地、新范材料基地、現(xiàn)愧代農(nóng)業(yè)基地和膏職業(yè)教育基地載，成為西部經(jīng)東濟強市，重要突的工業(yè)化先導苗區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)婦聚集區(qū)，四川勸重要的勒區(qū)域性中心城含市和山水宜居寧城市，實現(xiàn)成桑德綿同城化發(fā)交展，在西部地掌區(qū)率先實現(xiàn)城蘇鄉(xiāng)經(jīng)濟繁榮、涉生態(tài)環(huán)境優(yōu)美裝、和諧穩(wěn)定、較協(xié)調(diào)發(fā)展的全陵面小康社會棄。銜壟二、具住宅市場分析涼1蛾、挪當前住宅市場覆現(xiàn)狀祝字盒隨著經(jīng)濟的屈快速府發(fā)展泥以及國家對住做宅建設和城鎮(zhèn)酒住房制度的深忍化改革，以住室宅為主題的房東地產(chǎn)市場，總策體上呈現(xiàn)出平昏穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢騎。主要表現(xiàn)在申：?、黉P、房地產(chǎn)開發(fā)團投資穩(wěn)步回升旨，商品住宅投梢資增長加快。形②榜、山品住宅銷襪售形式好轉(zhuǎn)，蔑銷售額大幅增斧長。會③益、住房消費熱貼點逐步形成，慰個人購房比例蓄不斷提高。磨④爸、魔住房公積金制剪度逐步完善，貨個人住房消費杯貸款迅猛發(fā)展狗。尾⑤濃、房地產(chǎn)二、圣三級市場聯(lián)動迅效應突出，三記級市場逐漸活扯躍。啞綜上所述，我樂國房地產(chǎn)市場行具有廣闊的發(fā)何展前景和巨大塊潛力。在計劃站經(jīng)濟向市場經(jīng)粥濟轉(zhuǎn)化的過程旬中，住宅市場宵本身也正在發(fā)鑰生著深刻的變糧化。這一切，門都是我國住宅愉市場進一步發(fā)豐展的良好開端綢和基礎。丈2舒、捉德陽市商品房赤現(xiàn)狀和市場需賊求避⑴公、允住宅市場供給習情況晝：肉從目前德陽房梢地產(chǎn)住宅市場誤來看，前幾個顫月，整個樓市螺在全國大環(huán)境魔影響下，購買龍者觀望情緒比隔較濃厚，大家和都在等待著樓數(shù)市大幅降價，慎雖然在開發(fā)商筆大力的促銷下強，剛需置業(yè)者恢的購買力得到租了釋放，但是見相對有限，不稻能很好的緩解第當前壓力，投自資性需求被抑論制。很⑵汽、湖商業(yè)市場供給響分析：耽目前德陽市純訪高層的項目較孩少基本上都集怪中在老城區(qū)核接心地帶，商業(yè)友項目的開發(fā)規(guī)智模也相對較大批，銷售價格也慧較高。目前的拘社區(qū)商業(yè)較多晨，基本上每個牙開發(fā)項目都設雅計了商業(yè)（臨黎街）用房。電漸梯公寓一般都驚考慮濁了評2-息3廉層的商業(yè)用房缺。飛⑶臘、促德陽市房地產(chǎn)委市場需求分析兩：紐①縣、燥需求范圍分析當：德陽市地處齒成都、綿陽之壞間，處于成綿嗓經(jīng)濟核心地帶呼，經(jīng)濟發(fā)展比信較迅速，城市塑環(huán)境比較適合知居住，市場需哄求包括周邊幾怒個市縣。幣②能、需求人口分佳析：主要為城傲市首次置業(yè)者莫、大中型企業(yè)熄員工、公務員優(yōu)、企業(yè)管理人酬員等為主。援③礙、需求數(shù)量分健析：根據(jù)德陽磨市政府制定的汪城市人口規(guī)劃惠，旦到終201艱5常年城市人口達庸到揉10贊0吃萬人，即每年芝需新增城市人架口燙6-旁8日萬人左右，再掘加上現(xiàn)有城市市人口換房需求擋，每年的剛性仁需求總量大約扇為榆18麻0掙萬廁-24洪0意萬平方米（烈約龜20000-導3000蝕0眨套住宅）。但掃這些剛性需求閥中較多的一部版分表現(xiàn)為因購僚買力不足而導斥致的無效需求這，又因為德陽扔目前的住宅銷殃售價格相對較扇高，商品房銷率售壓力應該是棋很大的。低④士、需求價格分臉析：從目前德骨陽市已經(jīng)在售牽項目可以看出泄，德陽市各區(qū)舊域的樓盤銷售賓價格差距不大搞，價格幅度基袖本酸在饑3500-5龜70顛0尿元團/飛左右，由于政忌府宏觀政策調(diào)劇控力度越來越爭大，已經(jīng)明確斤表示要堅持調(diào)簽控政策不動搖挖，老百姓在認宵識到房地產(chǎn)價佛格高位運行后處投資空間變小耐，更多選擇持騰幣待購，以期濃政府能將房價錄調(diào)控下來。從恰今年起，國家垃又對房地產(chǎn)市嚼場進行重點調(diào)潛控，出臺了大第量的房產(chǎn)政策悶，諸如調(diào)整貸巴款利率、限制殊二套、三套房遵等，從全國到云地方，房地產(chǎn)般市場急劇萎縮布，銷售進入停磁滯狀態(tài)，雖然縱目前價格并未勞被大降，但不不排除未來大幅灶降價的可能，培這將對項目的礦開發(fā)產(chǎn)生重大躲的影響，也將談影響項目的價蛛格政策。按⑷零、市場特征分浴析：概①載、在所有的購綠房者中污，抗4荒5些歲以下的中青困年人占的比重傭較大。煤②桶、淘擦在所有的購房摘者中，城區(qū)人撿口占的比重較襪大，在產(chǎn)品設尚計中應關注他薦們的心理需求匹和家庭結(jié)構(gòu)特少征。緞③晶、搜仆從目前德陽市塊住宅消費市場雞來看，自主和魚投資性需求各息占一個比例，墊但因最近房地竭產(chǎn)市場調(diào)控嚴敬厲，以投資為餓目的的購房客巴戶占比重已越篩來越小，故在跪進行產(chǎn)品設計頑時，應盡可能暖地考慮自住性河購買需求。貍④番、幅軟企業(yè)人員、國杰家公務員、經(jīng)叼商人員等購房慣比例較多。效⑤畏、捷服城區(qū)內(nèi)客戶大片多數(shù)在城區(qū)有顛一套住宅，屬囑于二次置業(yè)，亮也有考慮第一刃居所和部分投筋資需求，主要截考慮樓盤的區(qū)喂位、品質(zhì)，開文發(fā)商及物業(yè)升脆值空間。奪⑥糾、鏈艦外地客戶大部權(quán)分屬于第一次塵置業(yè)，周邊客資戶基本都作為波第一居所不太話注重升值空間準，對物業(yè)的性霜價比要求偏高娃，對社區(qū)環(huán)境華認同度一般。尺三結(jié)、當前住宅市秤場面臨的蹲矛盾和問題濁我國以住宅為配主體的房地產(chǎn)遠市場，已進入抽平穩(wěn)發(fā)展期。付認真分析當前海住宅市場的現(xiàn)闖狀，深入研究析其面臨的主要終矛盾，并從體討制、機制和政限策上探索改革刑與發(fā)展的新思碌路，對房地產(chǎn)濕業(yè)持續(xù)、健康上、協(xié)調(diào)發(fā)展，州為國民經(jīng)濟與曠社會發(fā)展作出淘新貢獻是很有術必要的。驟⑴泥、乳當前住宅市場梨發(fā)展的基本態(tài)賢勢票①寫、房地產(chǎn)開發(fā)冰投資穩(wěn)步回升鍬，商品住宅投骨資增長加快。擦②怖、山品住宅銷壟售形式好轉(zhuǎn)，閣銷售額大幅增矮長。偉③胡、住房消費熱桿點逐步形成，漆個人購房比例攏不斷提高。進④妙、住房公積金鐮制度逐步完善亭，個人住房消母費貸款迅猛發(fā)偏展。鼻⑤踐、房地產(chǎn)二、笛三級市場聯(lián)動薄效應突出，三播級市場逐漸活鍋躍。叨綜上所述，我桐國房地產(chǎn)市場語具有廣闊的發(fā)隸展前景和巨大續(xù)潛力。在計劃浸經(jīng)濟向市場經(jīng)田濟轉(zhuǎn)化的過程盛中，住宅市場告本身也正在發(fā)枝生著深刻的變職化。這一切，奇都是我國住宅巡市場進一步發(fā)旦展的良好開端法和基礎。年⑵析、住宅市場面如臨的只要矛盾鍬探析希幼踏我國以住宅為溪主體的房地產(chǎn)狗市場在發(fā)展過馳程中面臨著一膨些深層次的矛堵盾，出現(xiàn)了買椒方市場的形勢穴，結(jié)構(gòu)性、階忽段性、體制性陽供給過剩的現(xiàn)豆象突出，面臨稅著市場有效需駐求的不足。逮主要表現(xiàn)在一付下三個方面：謎①邀、哨商品房空置量臟繼續(xù)上升，消離化空置房壓力弄加大。辭②考、住房制度改盤革的預期進度某和力度未能實令際到位，住宅易市場消費的啟擊動要有一個過布程。醒③雜、市場發(fā)育程累度整體水平偏絞低，地區(qū)之間席發(fā)展嚴重不平婆衡。孩晚繪綜上所述，這做幾點充分反映御住住宅市場在耍當前宏觀經(jīng)濟栗形勢下，擴大聞內(nèi)需、加快住稈宅建設的迫切巷要求，與商品穴房市場有效需馬求不足，供求是難以有效銜接勞的矛盾?；庠V這一矛盾，是吃今后幾年住宅薪市場發(fā)展的主妥旋律。嗓四深、咐營銷于推廣奴戰(zhàn)略懂高素質(zhì)的鹿物業(yè)開發(fā)，除須了高水平的規(guī)使劃、設計外，茄還需要有一套適行之有效的市兩場營銷策略和灌手段，高標準蟲的經(jīng)營和管理棉，以確保項目許有市場普銷路，開發(fā)商鹽有合理的收益蘇。根據(jù)本項目喊市場定位和開窄發(fā)特點，擬采受用以騾下營銷推廣策蘭略：1、賣點分析鏈①茂、項目高覺達錯36跳%志的綠化率，程且緊鄰占地千絮畝的東湖山公尚園，介使得整個小區(qū)他成為一聞個秩“朵園林柴式及”鮮的單位，因此江有其突出的環(huán)行境特點。此外忌，開發(fā)商重視每小區(qū)住宅戶型蒙多樣化和房屋捆外觀設計，大糟大增加了該項笑目的吸引了。狗②役、項目位于黃鈴河片區(qū)，已落次戶的生活小區(qū)侄較多，配套設去施十分豐富。罵教育、休閑、番娛樂、購物等抽都很便利。呈③甚、章小區(qū)堅持瓜以狠“梅山無里，景無送界，心無糖邊按”當?shù)拈_發(fā)理念貴，洞項目為四幢電積梯公寓組成，致居民生活便捷儲，在此基礎上剖還引進爪了腦“忠智能耳化由”潔新概念，更加腥提高了小區(qū)居西民的舒適度。狐④抖、項目定位于障黃河片區(qū)中高贏檔住宅，但價港格相對同片區(qū)盈競爭樓盤顯得幼十分親民，且培采用多種優(yōu)惠嘩付款方式極大滴地提高了其競訂爭力。靈⑤謊、項目開發(fā)商蔽是由中國工程流物理研究院六變所所屬臭SG松實業(yè)總公司于奮二硬0農(nóng)0鹿四年十二月發(fā)銜起設立的高新否技術產(chǎn)業(yè)的國焰有控股企業(yè)逐，在成都、綿繭陽等地已開發(fā)偏多個優(yōu)質(zhì)的樓腸盤和公共設施彎項目，信譽良歡好。沈2赴、廣告宣傳策廟略患由于腐SG嫩置業(yè)有限公司另已經(jīng)在成都、紛綿陽等地開發(fā)啄了一系列樓盤鐵在消費者心目穗中形成了良好叫地形象，再加管上黃河片區(qū)優(yōu)趣質(zhì)的生活環(huán)境嗓對置業(yè)者都是宇一個比較大的犬吸引。烤“捐SG洞·吳DHSZ芽”繩項目針對確定瓣的目標群體，鍬按計劃、分階肉段，系統(tǒng)的對滅小區(qū)的整體形莊象仿和貸“軟賣達點回”樓進行廣告宣傳盆。包括以下廣臉告媒體：現(xiàn)場修售樓部、工地你現(xiàn)場、報紙、愿電視臺、網(wǎng)絡縣、公車及戶外鏈廣告牌等。3、促銷策略廟①何、促銷的階段貴性策略，按不骨同的階段指定芝不同的銷售策盜略。一般按以年下殿階植促銷：促銷準笨備階段；首次源公開展銷和銷水售階段；二次渡公開展銷和銷剝售階段；三次緣公開展銷和銷教售階段；掃尾勒銷售階段。剩②蜘、銷售對象：艱城市首次置業(yè)桌者、大中型企清業(yè)員工、公務手員、企業(yè)管理血人員等。蹦③奮、促銷手段：明擬采用多種促狂銷手段，包括懇：廣告宣傳、角內(nèi)部認購、人鴉員直銷、舉辦啄展銷會、集團衣認購、靈活多們樣的付款方式朋及優(yōu)惠方案、嬌售樓現(xiàn)場樣板測房促銷等。4、定價策略⑴、價格定位撥根據(jù)目前德陽思市房地產(chǎn)房源銳交易信息，以瞞及黃河片區(qū)一蜂帶同類房地產(chǎn)娛銷售價格如表質(zhì)3彼所示：指分表匆3傻攏樓盤銷售價格淺増況表裝序號躬名稱奶地段吃最低價（綱元認/萍㎡舞)振最高價（綿元廊/鹽㎡霸)廉均價（盼元木/精㎡絡)鴨1畝黃河畔島閉黃河片區(qū)攀4260授5260秤4700濁2身瑞琪曼國際社惡區(qū)年黃河片區(qū)吸480趙0永6233自5400癢3援希望城羽黃河片區(qū)絞4788農(nóng)5758竟5078辯4燦凱旋國際口老城區(qū)活5258孤6668稼5500予5鑼春天印象筋城北片區(qū)四4588阿5148粒4700闊6判天籟福度河東片區(qū)腎4000主4800湖4500正從德陽市近期邊樓盤價格情況錦分析，中高檔坑住宅售價寒在敬4000周—低666有8攀元信/勵㎡芝之間。參考各響樓盤價格和對拾其區(qū)位、環(huán)境射、配套等對比畜，酬“敗SG確·炒DHSZ船”姨價格定位為中堵高檔住宅，住統(tǒng)宅露價格為挨4380折元繳/貢㎡合，仗商鋪價格為豪6680頓元籮/蘇㎡畏，停車位每勻個港1000重0舊元。格⑵拼、價格優(yōu)惠策棚略染①爆、預付房款優(yōu)宿惠攏躬：撥（犬一次性交筒納愚1000燒0處元誠意金，成拋為銀卡用戶，智擁草有窮1咳%船優(yōu)惠；一次性減交閉納景2000障0竹元誠意金，成朝為金卡用戶，棗擁倒有燙2垮%跑優(yōu)惠；一次性雨交任納蛙3000善0假元誠意金，成田為鉆石卡用戶名，有辱用夢3皆%拾優(yōu)惠。廈）擺油遵②臣、集團購買優(yōu)完惠幣；垃③客、特殊消費對形象優(yōu)惠禍；法慘低④然、其他優(yōu)惠措望施患煉⑶沈、價格浮動策回略猛：侵①島、鴿展銷會期診促銷優(yōu)惠價撫；漁銀圓②認鬼、仙器銷售優(yōu)等惠浮動價肯；蔬承③冤頭、正常銷售期瀉段浮動價怖；園醋紹④匯、其他浮動措潤施局第三章少遼項目選址及區(qū)搜設條件一、項目選址畢妻作為發(fā)展中的稠旌陽區(qū)內(nèi)，黃術河片區(qū)以上風蟻上水、純居住辜、無工業(yè)等因惜素和其優(yōu)越的械自然環(huán)境，成吧為城市規(guī)劃中俯山水宜居特點棚的重點建設區(qū)翅域。譯二嶼、區(qū)域歷史文噴化地位鑒黃河片區(qū)的區(qū)鵝域范圍是指北叫起青衣江路，乏南至黃河東路猜，東靠東湖山圾，西側(cè)黃山路周；整個片區(qū)位蛙于德陽城市的攻東北面，芳是搏0晉6距年后新興建設而起來的行政、欣高尚居住中心怕。在市政府及邁建設局的投入余巨資重點打造瘦之下，強力推蒜進片區(qū)建設，幟首先便是對青嗚衣江東路、龍論泉山北路等重頑要道路進行了鳴建設，全面完圾成了渭河路、衰廬山北路等道翻路建設。當前疲片區(qū)市政配套簽設施越來越完踩善，道路寬闊喉縱橫交錯，市瞇、區(qū)兩級眾多哭行政機關及國舍家級重點示范稅中學等名校均聾在該區(qū)；區(qū)域憲內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，捆東靠風景秀麗嘉的東湖山公園船，西臨碧波蕩顛漾的綿遠河，驢依山傍水自然以條件出眾。三、建設條件減1雄、屑區(qū)域配逃套具:園近幾年內(nèi)德陽江市、區(qū)兩級眾聞多行政機關辦凝公地點已先后反遷到黃河片區(qū)儀；努學校擁有鼎天雕幼兒園、國家碰級重點示范中鉛學德陽中學、勸德陽外國語學霧校等；紹提供醫(yī)療服務弟的眼科醫(yī)院和單肝膽病醫(yī)院；象綜合市場有主蔬要玉泉農(nóng)貿(mào)市鞏場，為市民的數(shù)生活消費提供足了便捷；吧2胃、言區(qū)域樓盤情況瓣（房地產(chǎn)經(jīng)濟慘）淺:庭黃河片區(qū)當前噴是以純居住社友區(qū)為主，區(qū)域蜻內(nèi)樓盤主要以孫萬興魅力城系徐列、福康集團貨、順天房產(chǎn)開喂發(fā)的樓盤為主拳。已入市的樓居盤有：御景東團苑、駿逸東山閥、上東風景。軍即將入市的項舌目有萬興魅力呼城四期、?？导痃髀潜P輝戶型戶型面積貝從脂6元0兆平米的一室一瞞廳混到瞎20等0猶余平米的奢華舍戶型齊全。區(qū)采域樓盤主要以罵中型社區(qū)為主紐，都較注重小夜區(qū)的內(nèi)部環(huán)境狡和景觀配套的唉打造竄。諒3、交通方便陳SG腦·剝DHSZ屠坐落于北起青大衣江路，南至妹黃河東路，東戲靠東湖山，西唇側(cè)黃山路的黃松河片區(qū)，即德萬陽城市的東北顏面，授是孫0獻6圾年后新興建設點起來的行政、搬高尚居住中心冒。其市政配套暗設施越來越完齡善，道路寬闊現(xiàn)縱橫交錯，頸有戀1刪4替路春、橫2算3騰路卡、蛋2巾4域路誰、餐2敗7申路等煙公交車經(jīng)過此餃地，距離火車物站善3苗0蓄需倘要泥25min矛,革而距離汽車站絕只無需為15mi板n掩，交通十分便骨捷。土地征用情況賢開發(fā)土地由出門讓方式獲得土秧地外1712伙0伯㎡，土地價格鍛為螞568鹽0毯萬元。重第四墨章已饑霜建設規(guī)模及功死能標準秧一、量建筑面積及內(nèi)仁容闖吵SG五·妙DHSZ較項目建設為商費業(yè)小區(qū)，初步夜規(guī)劃總建筑面層積盆為枯99354才㎡啊，其中住宅面千積細78168閣㎡盒，商鋪面局積粘6576寇㎡仆，停車庫面躁積是14610奶㎡旱。善二、項目規(guī)劃蘋設計方案檔1代、項目在規(guī)劃憑設計時，充分槐考慮德陽整個音消費需求以及危德陽市地方環(huán)掛境對建筑的影哲響，堅構(gòu)持許“昏山萬里，景無心界，心無箭邊膝”瘦的開發(fā)理念，里項目致力于打都造一個適合人麗居的居住生態(tài)豐社區(qū)。袖2沈、酬壩建筑外立面風雞格：概念主題婦生態(tài)、時尚、矩經(jīng)濟、適用、冬舒適的現(xiàn)代派悅生活。主要通狹過窗、玻璃、瓶陽臺、腰線、壁空調(diào)機位、屋洽頂?shù)冉ㄖ枈^來體現(xiàn)。欣3囑、領眾建筑內(nèi)裝飾：皂為了更好的順稱應市場和給客祝戶更大的自由兇發(fā)揮空間，交鴉屋標準為清水唇房，重點在隱品蔽工程中盡量象做到一次到位盾，防止客戶二湊次裝修對建筑批產(chǎn)生破壞。氏4披、名惕戶型定位：由維于本項目規(guī)模冒不大，戶數(shù)不滑多，但是在設校計時特別注意末不要簡單的重原復，充分挖掘氣各戶型的特點啟，使每一個戶螺型盡量有變化晃，力求達到各伏具特色和獨有酒的賣點，以達挺到吸引客戶的石目的。奴5貞、辣戶型設計臥：舍根乖據(jù)糟“君SG圣·俘DHSZ意”匠區(qū)位環(huán)境和住女宅市場需求，赴規(guī)劃為以下聲及三種碧戶型：朗表誓4萍愿“捧S著G晚·艷DHSZ感”共住宅戶型漏戶型皇面積（㎡）飽數(shù)量（套）出套型晴A乒87.63啦50肆兩室兩廳一衛(wèi)威137.17趕50友三室兩廳兩衛(wèi)踐107.83咐50版三室兩廳一衛(wèi)渴B章51.23慕132責一室兩廳一衛(wèi)腸72.25燒124捕兩室兩廳一衛(wèi)盒93.13費124酒兩室兩廳一衛(wèi)趨107.83沖132緣三室兩廳一衛(wèi)堂C拍129.49裝50兼三室兩廳兩衛(wèi)舍87.63懇50季兩室兩廳一衛(wèi)徐D萄69.21廁25雷兩室兩廳一衛(wèi)適129.84瑞25善三室兩廳兩衛(wèi)逝130.43俘25適三室兩廳兩衛(wèi)攝85.68衛(wèi)25夠兩室兩廳一衛(wèi)裹總數(shù)季86仔2嫁套妨以上戶型在設著計時綜合考慮罰了住宅使用功悅能和空間組合隨、家庭人口、驅(qū)職業(yè)特征等因計素，住宅內(nèi)有漆臥室、起居室痕、廚房、衛(wèi)生集間、儲藏室及寺陽臺、餐廳和漂書房。項各種功能空間遇如臥室、起居弟室、餐廳、衛(wèi)警生間的使用面彈積也滿足規(guī)定數(shù)的要求。悉三技、工程項目展情況簡表高5岸萍工程項目一覽消表觀序號電項目名稱茫說明身1壩土建工程勁建筑面值積奮9935獸4櫻㎡寸1.1剃住宅燥建筑面芒積燭7816蜘8高㎡悼1.2塵商鋪艇建筑面詳積腔657今6飾㎡攀1.3塊停車場愿建筑面甚積惕1461蜓0巴㎡晶2嚴給排水工程指水箱、水池、枯水泵機房靈3搶普通消防系統(tǒng)寫住宅區(qū)泡4哭變配電工程（剪強電）跳配電房變配電閣設備竊5猴照明工程反小區(qū)照明礙6振通信工程著普通電話配線腥（端子接單元觀口）妄7雪火災報警及安款全監(jiān)視窄公共場所火災爬報警，可視防勢盜門逢8肝通風工程解地下停車庫通蹦風翠9頓閉路電視殺住宅區(qū)服10戒室外工程交室外綠化及部改分道路場地妖第五勞章詠臭造建設方案寫一、建設場地懼環(huán)境1、總體分析示本項目位于助地勢平坦，不慢占用城市主干輔道，無需大規(guī)開模拆遷。城市稱主次干道的水驟、電、煤氣、紅通訊等市政設乏施配套完善，鋒承擔施工任務怠的施工隊伍，術只要滿足施工沖資質(zhì)的企業(yè)就泡能完成施工任臺務。而德陽市投滿足資質(zhì)要求拴的企業(yè)有幾十鮮家，施工隊伍農(nóng)不成問題，施廣工所需場地、老施工道路、用渠水、用電均已霸滿足，故施工盼條件較好。普2截、浙逢自然環(huán)境：姓⑴哥績現(xiàn)地形、地貌怎堵彈德陽市旌陽區(qū)測地處龍門山東河和龍泉山西北夠地帶，地跨成菊都平原和鹿頭來山系列，綿遠乒河、凱江河由哲西北向東南斜賠穿區(qū)境，石亭擇江沿西南區(qū)界艷注入，江河間州地形開闊平坦悶，綿遠河以東洋地形起伏為丘很陵區(qū)。全區(qū)地提勢西北高，東獸南低，西北海召拔在難460帖米至模600隆米之間。土地溉類型按地貌劃蔬分平原、淺丘池。朽⑵饑辛帖氣候、水文信青裕德陽市屬于亞厭熱帶濕潤型氣欠候區(qū)，四季分得明、氣候溫和考、降雨充沛、燥無霜期長，平澡均風速小，冬爛季常有干旱，要秋多綿雨。渣德陽市水資源玩總量為鄙82.75豆億立方米，其干中地表水為陸56.98客億立方米，地欄下水為竟25.77斬億立方米，在喚水資源總量中清可利用水量占五總水量為桐35.70%嘆，其中地表水挖為棒22.38略億立方米，地奏下水為瘦7.13這億立方米。唐二、總體規(guī)劃站布局異1陸、小爪片區(qū)規(guī)劃燕“慈SG月·視DHSZ恭”剃項目位于位于園德陽城市的東充北面，鵲是脹0平6爽年后新興建設系起來的行政、爪高尚居住中心濫，屬于市政府氏及建設局的投外入巨資重點打顯造之下以園林揮旅游、休閑娛許樂和中高檔住舞宅為主的區(qū)域現(xiàn)。目前，該片趙區(qū)市政配套設謀施齊全，周邊鉆環(huán)境也十分完擋善。良2離、冤虧總平面布局池財頑“存SG手·闊DHSZ松”震總平面呈方形紀布局，本由夕4扁幢電梯公寓組弦合而成，其中泛底層或低層為尿商鋪，下設地角下停車場，綠邀化率高瓶達嗚36虹%雀，布局合理，狐休閑宜居。丑整體規(guī)劃設計然特點衣A智、差蜘在建造現(xiàn)場銷壟售部時應充分神考慮樓盤概念懸，充分利用項宇目區(qū)位優(yōu)勢，賴體現(xiàn)樓盤品質(zhì)被、特征。雪B隆、起四將項目外觀色帽彩和建筑風格盤同小區(qū)景觀有貍機結(jié)合起來，晴達到天、地、錄景、房、人的頃完美統(tǒng)一境界躍。詢C遣、纖仁石在項目開盤時洽先將部分區(qū)內(nèi)艘凈化，景觀先師做出來。尤其驕是接待中心的句景觀，體現(xiàn)樓找盤概念，讓購胞買者有一個切庭身體會。井D鬼、嫩謊在小區(qū)內(nèi)的景撈觀凈化設計重確點體現(xiàn)生態(tài)精棒品樓盤的概念格。值E行、替澤淚充分利用區(qū)位中優(yōu)勢提升綜合榴利用效率，在圓屋高、平面規(guī)保劃、外立面等騰方面提升項目紅的商業(yè)價值。因4典、項目建筑經(jīng)功濟技術指標級表蹈6缺贊項目建設經(jīng)濟國指標一覽表蟻序號肯項目璃指標矮1臥總用地面積差1712雅0券㎡鞋2蜂總建筑面積固9935橫4耀㎡看2.1牙旋嶄蒸停車場建筑面監(jiān)積巧1461壓0炮㎡癥2.2誠慌根地上建筑面積膜8474宴4騙㎡略2.2.1們接渠借竹住宅塘7816激8填㎡裕2.2.2組喂撇幟商鋪拖657準6棉㎡餓3單建筑層數(shù)柏3鹿4奇層澇3.1梨怖乏地擱上莊鍬3今3擁層險3.2旱致權(quán)地下徑1斜層巡4陷建筑總高刻99.3m液5罩建筑容積率搬4.95塑6調(diào)綠化率倡36%苗7高停車位數(shù)量鼓487橡7.1按棚亭地上規(guī)97設7.2顛項律吹地下疲390三、建設方式邁1盜、項目發(fā)包方燥式是采用公開靠招標的方式。選項目的勘察、笛設計，土方工傾程，樁基工程青，土建工程，理裝修裝飾工程禿，水電工程，胸綠化、景觀塑茄造，小區(qū)道路求及基礎設施建旗設，重要設備魂、材料等物資戒的采購，項目工監(jiān)理宜采用委削托招標的組織待形式。2、招標范圍納表老7怠讓招標情況一覽羞表球序號釀名稍悅軌稱稅招標情況字備約葵注予不招標禿招標發(fā)1才項目勘察、設黎計曉塘招標喚逮2狹土方工程年符招標董蒸3使樁基工程施工剃邪招標寧篩4炊土建工程施工驟均招標譜求5中裝修裝飾工程假鉗招標抗反6磨水電工程蒜割招標芒掙7梅小區(qū)綠化、景敞觀塑造卷猴招標挑做8烤小區(qū)道路及基槍礎設施施工悼疑招標奧蜘9汽重要設備、建床筑材料等物資滾的采購這落招標晚潛10幅項目監(jiān)理如褲招標責四、結(jié)構(gòu)設計點根比據(jù)穿“族SG堤·稻DHSZ等”孤地質(zhì)勘查情況毒和本項目初步予規(guī)劃，工程基鵝礎和上部結(jié)構(gòu)哥設計擬采用以歇下類型：頁1顫、基礎選型及慘處理爛樁基礎：根據(jù)虹項目所在地地勇基狀況采取打蠻鋼筋混凝土預蔽制樁工程。率質(zhì)量保證：采渴用規(guī)格質(zhì)量必堵須符合設計要筐求和施工規(guī)范辮規(guī)定，且有出渴廠合格證的棗2糾、預制鋼筋混伯凝土樁。罰工藝流程操作仇：就樁樁似機至唐→妹褲起吊預制除樁據(jù)啊→斧籍穩(wěn)曉樁什朝→拳于打辛樁湊明→偏碗隙接兼樁犁解→珠飲送老樁孤裁→譜窄中間檢查驗榨收返限→碗卷移樁機至下一冊個樁位睬穗切深層攪拌樁：外采用注漿加固樂地基施工及大鄰體積混凝土筏告板基礎施工，味并通過動力觸西探和載荷試驗為等原位測試方醒法對施工結(jié)果顯進行檢測來驗帥證試驗結(jié)果。嬸愁旁上部結(jié)構(gòu)爸：鋪“咱DHSZ捐”崗建筑群成由駝4捎幢著高合99.繞3朗米的塔樓、高攏層住宅組成，劫其中地兼上抖3券3堡層，地乘下續(xù)1舉層。闖孩叛地上建筑物為謙框協(xié)架舒—棚剪力墻結(jié)構(gòu)，飼地下停車庫為舅底板、側(cè)壁頂怖板均為抗?jié)B等剩級繩為但P廟6縮的防水混凝土粗?？拐鹆叶惹粸楸?電度，結(jié)構(gòu)安全丸等級為二級，傅耐火等級為二值級。其中，屋軟面防水等級溪為待2援級，地下室防送水等級快為督2花級。懸逃貴必須指出的是事，德陽妻在平200錦8執(zhí)年地震以后，泡人們逐漸對建恢筑物的抗震強溫度有了一定的駕要求，因此在頂結(jié)構(gòu)施工中明虎確注意提升建結(jié)筑抗震強度，賺因此：除使結(jié)構(gòu)具有明壇確的計算簡圖斑和合理的地震筒作用傳遞途徑南。具備必要的扣抗震承載力，膏良好的變形能濁力和消耗地震唇能量的能力。摸對可能出現(xiàn)的跟薄弱部位，擬煌采取措施提高看抗震能力。紹五跌、僑家室內(nèi)給排水及涼供電工程島給排水工程由丸生活給水、消進防給水、排水李三個系統(tǒng)組成膛。本項目位于紀黃河片區(qū)，可發(fā)運用已有的市拌政給水設施?？?口、生活給水系早統(tǒng)：采用豎向區(qū)分區(qū)供水方式端，揀一頁~迷五層為下區(qū)，航采用下行上給盡市政直供給水易管提供，團六挑~監(jiān)十一層為中區(qū)幼，十二層及以怕上威上區(qū)，中脅區(qū)和上區(qū)均采丟用地下室水泵答房內(nèi)設置無負房壓變頻水泵，降供給樓頂容積訂為員48m劍3帽的水箱。水表己按樓層集中放知置，熱水由戶斯內(nèi)氣燃氣熱水亡器供應。給水萍干管、立管采寶用內(nèi)筋嵌入鋼鵝塑復合管，室臨內(nèi)生活給水管卻及熱水管均采豎用茅PP-羽R今聚丙烯塑料給增水管，熱熔連銷接。撥2夠、消防給水系項統(tǒng)苗:代室外消火栓由簽小區(qū)給水管網(wǎng)唉直接供含水料,20L/s模,繭室內(nèi)設與置炒400m嫩3盤的消防蓄水池幟，消防給水由誤室外給水管供轎給，消火栓由個普消姻泵莫(珍一備一更用隆)延從消防水池供飄給。樓頂設置籌容積乞為桑48m政3頭的玻璃鋼水箱淹。本工程地下外車庫及一、二胳層商場及標準也層公共走廊，嘉設置自動噴水馬滅火系統(tǒng)。自譯動噴水系統(tǒng)危債險級藝Ⅱ彼級設計，噴水摔強俗度存8L/min悲·m國2侍,至作用面坡積狀160m察2哄，系統(tǒng)設計流撫量漠為渠30L/s態(tài),疾設濕式報警閥柱一套，在每層胸的供水干管上晚調(diào)信號蝶閥和墻水流指示器。繳加壓泵房內(nèi)設充主加壓嚇泵月6時臺，系統(tǒng)設水呢泵接合揉器電6氏個，噴頭采用唐標準型玻璃球鐘噴頭撲，投68荒。抵C棋溫度級。室內(nèi)暖系統(tǒng)管道豎向攻成環(huán)狀連接，裂室風消火栓系悟統(tǒng)及自動噴水暑滅火系統(tǒng)管道鞭均采用內(nèi)外壁鵲熱鍍鋅鋼管根：年DN霜≥欄10炕0冬，采用溝槽式稻（卡箍）家連接或法蘭連棚接（閥門處）推；園DN<100港,豆采用螺紋連接序。斥3花、排水系統(tǒng)：卡室內(nèi)采用污廢興水合流，系統(tǒng)燙采用單立管排慣水方式，伸頂夫通氣管，排入弓室外沼氣化糞然池，經(jīng)處理后莖再排入市政污玉水管。室內(nèi)排濾水立管采止用異U-PV詳C秀螺旋排水管道擔，排水橫管采暈用擠出成俗型刮U-PV皆C蜓排水管道，承皮插粘接。晶4守.究供電配套系統(tǒng)突⑴禍供電電源及電牽壓。供電電壓必為膽10K擔V羨，從黃河片區(qū)楚的主干線接入露，有專門的配淺電房進行轉(zhuǎn)壓泊分送。襯⑵剩負荷等級。工避程消防用電設培備，設備機房炎，小區(qū)道路照綢明等采用二級乏負荷，其他為卻三級。扔⑶輸計量方式。由蔥系統(tǒng)進線設專歉用計量柜，每檔戶都有電壓表子。別5覺.椅照明及電力設獲計踢⑴狗照明設計。有籠正常照明，小垂區(qū)照明，應急絨照明等，小區(qū)秀主要光源為節(jié)蔽能型熒光燈，訪住宅預留燈位眼，自行選擇，次在公用的疏散色通道，地下車距庫等，設安全傻出口標志燈。狐⑵棚電力設計。生意活水泵與潛水瞇泵水位由系統(tǒng)喊自動控制，消顯防設備接消防本中心指令開啟零或停機。晴6再.拿供氣。采用城眨市管道煤氣供找應，每戶都配旬備專用煤氣管照道，從事先設悶計的預留孔接園入。7.通風公⑴耽住宅空調(diào)。每攤個住戶室外都潛有空調(diào)預留位渾置，可自行購吵買安裝。屈⑵駕通氣。在地下矩車庫等位置安載裝機器排煙通碼風設備，以保從證空氣質(zhì)量的知清新。8.通訊設施免⑴府光纖。小區(qū)接蛇入電信的光纖功設備，電話線頌的接入，每戶般都有預留線路常，可自行選擇擋開通。刷⑵旁電視線路。同楚光纖一樣，統(tǒng)屠一接入，預留躲線路由用戶自跟行選擇。9.消防假⑴選小區(qū)的通道，巾樓梯道等都有改消防設備。刑⑵塔小區(qū)室外按規(guī)場范設置消火栓溝。寫⑶無地下車庫按規(guī)憂范標準，設置冬防火分區(qū)，并承采用自動噴淋齊系統(tǒng)。攔10詠.慣環(huán)境保護酸⑴沫生活垃圾的處核理。每個樓層墾設置有垃圾通雜道，每天進行裕垃圾的處理，舒小區(qū)設置有垃僵圾箱，并有專啟人進行打掃。瓣⑵壞生活污水。有燒專用管道進行使合流匯中，進聞入片區(qū)的城市鹿污水管道。陸⑶歡噪聲。小區(qū)距緞離街道有一定摸的距離，且為氣高層建筑，在擊這方面不需要艙專門的設施設歉備。敬第六煉章好養(yǎng)拘項目施工進度悔安排研統(tǒng)本項目計劃在獎兩年半左右的姿時間內(nèi)建成。憂建設進度計劃培如下：欄表權(quán)8框禽項目施工進度濫安排表錫時間算說明葛201綁1高年翻3冶月環(huán)項目建議書批海復句201賓1青年朽4驗月去--范5配月廁編制可行性研打究報告并報批款201端1擇年循7遼月宜--及9省月奸建筑方案設計彼201槽1噸年拉1睬0回月施綜合管網(wǎng)設計茅201須1狀年醒1丘1堂月欲--1華2濫月振施工圖設計父201面2肉年氧1扶月竟報建、領取建睛設規(guī)劃許可證輛201讀2磚年篩2面月阻1使0塘日最工程開工叨201皂2擋年追6恥月鉗完成投靈資絲25%亂201嶺2供年儉8宗月庸取得預售許可促證，開始預售積201攔2絲年吼1敬2誓月盜主體工程斷水叨201尺3軋年耽2兔月配--于5穴月輔單體工程驗收咬201節(jié)3書年期4享月評--干6以月白分項工程驗收俗201誤3月年神8縱月版正式入住梁第七縣章忽和抹投資估算與資嫌金籌措一、投資估算爹根據(jù)心本項目設計方轉(zhuǎn)案確定的建筑燒面積、結(jié)構(gòu)、瘡建設標準，以仰及可行性研究害財務評價有關儀取費要求，估界算總投資造價勉如銀表仆9放和具表頭15找所潔示。渴表澆9趟荷“熔SG幣·召DHSZ印”惕項目投資估算另攤（單士位掙:杏萬元）暈序號祝撫岡項院起暗目貨開發(fā)產(chǎn)品成本赴郊裙妄分期計劃進度扭1宣梯能既2取3遺4紋5羅1稼土地費用匯5680博5680蛇編黎廳2尸前期工程費撲901暫攻601鬼結(jié)探眼330敘3勻基礎設施建設須費看2727加途餅除927欣1800健4廈建筑安裝工程夜費孩9088情偷躁四忙2508久5080涼1500揪5睜公共配套設施造建設費坡455發(fā)詠疫擋偉85愉170賽200柿6嫁開發(fā)間接費溉227納40庫爪償景55族55嫂40除37桂7蒼管理費用奉407本85膜昨壁潛85筐85環(huán)84巡68嗎8端銷售費用數(shù)909爆70公鴿喘徹230魔230府220舉159捷9漆開發(fā)期稅費鑼368符稈160震208撓10持其他費用忽368犬50孝晴條趴50義108咸160爪11駐不可預見費反1590拿廳宇帳540隆650灘400嬌助脾合計低22720騙6526是幅偉4400幣8276誘2854迫664腿呈備注撐：本次費用設達計菌以編5出個月為一個周嘩期，時間刊從家201堅1佳年叫3口月短—吵—沃201承3承年辮8攀月，總熱共學2摘年半時間。二、資金籌措境秋本項目建設資加金完全由建設邁單位自籌，括四川省科學城能SG尖置業(yè)有限公司裹德陽分公司使羊用自有資金定10姜00既0培萬作為項目資旨本金，按照國毅家對商品房銷副售有關規(guī)定，遍不足資金通過匆向銀行借貸戰(zhàn)和預售房款解藥決辯。故借貸資金搞約爬558三9騙萬元，按一年尋期利率陽10播%觀計算，到期后餓還本付息，本鳴金及利息擬用流預售收入扣除熊相關稅費后進情行償還，本項梁目考慮用預售兵收入扣除相關撐稅費后補充建耗設資金，將采有取邊回款邊將穴回款用于建設昌資金以及償還旱債務使用，最乞大限度的利用砌項目預售收入指。卸第八攻章寇就扣經(jīng)濟效益分析慚一、住宅銷售講價格抓盆根據(jù)工程所處腎位置，周圍環(huán)鑼境條件和房地做產(chǎn)市場的趨勢脂預測，考慮房藍地產(chǎn)銷售風險突和工程建設成巖本等綜合因素役，住宅獻按沾438瘋0為元己/習㎡，商鋪折按溉668穴0每元撿/棒㎡進行銷售，給平均售寧價鴉437扇8浙元質(zhì)/硬㎡，停車庫每年個車央位挑1000化0公元。畜二、銷售進度揚及付款計劃院本項目計劃中在邀1凡年半內(nèi)完成銷香售，其銷售計姥劃如底表伴1城0寧所示。榜表假10酬槍各類建筑銷售甜計劃表市項目績合計絨1幼2前3國住宅瘦（蜘%版）符100雷15攔60崖25暴商鋪濕（飄%速）形100急10憶60授30患停車位誤（筒%執(zhí)）鼠100莊10翅60幅30奧備注：橋所有業(yè)主均席在炮2梢年內(nèi)付清房款多，簽合同當年覽付一半，第二蠢年再付一半。三、稅費率根本報告采用的聰各種稅費如夫表疤1曠1悲所示。薦表耕11為宿稅費率表撕稅費項目病稅費率膀（霞%幻）忠稅費項目容稅費率僚（暗%燦）浮營業(yè)稅晨5拐公益金單5踏城市維護建設污費釀7娘法定盈余公積屢金肆10效教育費附加費數(shù)3爛任意盈余公積鞋金適8營企業(yè)所得稅辨25撐不可預見費么7于四、盈利能力秘分析輸項目在計算期懸內(nèi)同經(jīng)營收發(fā)入迷4350仁0師萬元，可獲利寧潤總隱額紀1838豐7在萬元，扣除所銀得嫂稅父939親9偏萬元，公益嗚金像44帆9侮萬元，公積忘金兔89玉9省萬元，任意盈少余公積剛金眨71射9帝萬元后，還乞有桌692閣1英萬元可分配利辭潤。項目繳納鍵的經(jīng)營稅喘金縫239警3紀萬元，企業(yè)所煙得梨稅裝939線9胖萬元，合計繳絕納稅磚金躬1179暴2廟萬元。倡項目全投資內(nèi)內(nèi)部收益率（所憤得稅前）序為池17.42淹%拔，在預期可接俗受的內(nèi)部收益抄率客為仁12墊%白時凈現(xiàn)值可始達嘗3308.0響3揉萬元，投資回雖收期賊為塌2.9仁6盤年。接項目全投資內(nèi)歌部收益率（所國得稅后）胞為出9.59若%亮，投資回收期琴為賠3.2挽3狐年。旱資本金內(nèi)部收拳益率中為永10.99惹%怕。片詳見灶表依17耗和表婆18似五、清償能力挽分析渴本項目所需資霧金單獨由開發(fā)碎商自籌的話是膜不夠的，因此棵所需資金由開盤發(fā)商自籌、銀部行短期借款和腹預售房款解決走。姜根據(jù)投資估算裙情況向金融機隆構(gòu)借咸款陷920荷3焦萬元，借款一勻年，姓在欲201昏2職年爹3既月借入病，三201叔3杯年家3角月還款，借貸派利率撐按外10間%魚計算。項在投資的臣第果5炸期將其售房收竟入償還銀行貸顆款本咐金則920私3第萬元，利賭息狀92遞0汁萬元。疑塔除去向銀行短陡期借款，開發(fā)津商還通過預售蝦房款填補投資純，異在總投資的薯第砍4腦、會5似期凍共尿計堤351負8致萬元。但是當英戶主停止供應壁房款，開發(fā)商培就面臨著資金項中段的危險，帳無法供給開發(fā)茶所需，即提高央了資產(chǎn)負債率稅。分所以在向投資妙者分配利潤時凱，應該適當?shù)男l(wèi)多留一些，避澤免清償?shù)哪芰爻霈F(xiàn)危機。錄六利、主要經(jīng)濟指類標題本項目的主要介經(jīng)濟指標如顛表旅1禁4爪所示。長表櫻12春爭耐主要經(jīng)濟指標蠻表注序號涼名稱導單位茅數(shù)據(jù)協(xié)一潑建設規(guī)模涂鋸底1芳房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)右品總建筑面積被㎡鎮(zhèn)99354太1.1神商品房銷售蓬㎡虎99354凱假其中：住宅翁㎡破78168輝仇商鋪盾㎡率6576仰氏停車場邊㎡柄14610型二撕經(jīng)濟數(shù)據(jù)舍枕想1跡總投資井萬元柱22720和2宅資金籌措驟萬元洗22720布帝其中：資本金援萬元擠10000米掩使用預售房款零萬元炒3518展邁銀行短期借款取萬元兵9202擔3錄經(jīng)營收入傾萬元曬43500菠4懂經(jīng)營稅金及附致加羅萬元恨2393限5稻總成本費用機萬元緞22720撥6句利潤總額獅萬元姜18387鬧7避所得稅多萬元餡9399令8跡稅后利潤肚萬元腸8988心三姥財務評價指標響充銅1筆全部投資內(nèi)部詞收益率（所得惠稅前）執(zhí)%鄉(xiāng)17.42撓2越全部投資投資屆回收期（所得溜稅前）揉年坑2.96脆3絞全部投資內(nèi)部烤收益率（所得蹲稅后）旁%黨9.59勤4嗓全部投資投資典回收期（所得格稅后）肚年休3.28竹5塊資本金內(nèi)部收首益率福%頃10.99殿第九河章坊偷風險分析及對拼策我景洪為了確保風險鹿分析的質(zhì)量，溝有必要給對艱“蔽SG抵·接DHSZ派”島投資過程中可振能存在的風險躁因素進行科學殺的分析，使投兇資決策者能更鞋好地把握風險蒙的本質(zhì)和變化易規(guī)律，從而采繡取相應的措施罵或?qū)Σ邅頊p少任風險損失。一、風險分析區(qū)1枯、匙喪項目自身情況拘分析拜從德陽市目前敲的險住宅市場來看貧，出現(xiàn)了住房月供過于求的情黑況。除了市場桌有效需求不足摔，改革滯后，米購房者舉棋不示定，房價超過恭消費者的承受介能力等原因外揭，小區(qū)位置偏禁僻，設施不配早套，交通不方表便，住宅小區(qū)嬸環(huán)境不盡如意槐，缺乏良好的偉居住環(huán)境是其馬重要原因。墨稍頁本項目夕市場定位為中不高檔住宅，項弊目在區(qū)位價格沫、交通、小區(qū)流環(huán)境等方面有杰較大的市場需休求優(yōu)勢，但在嫌配套設施方面必還是一個劣勢跪，由于項目相鈔對較小，其自駛身配套較為不舅完善，主要依犧靠所在地黃河見片區(qū)完善優(yōu)質(zhì)奴的配套設施。姨2然、昏方案規(guī)劃分析鄰糞項目市場定位披是邀建立在住宅小誤區(qū)合理的規(guī)劃繳基礎上，包括榜小區(qū)總體規(guī)劃毅、配套環(huán)境規(guī)擱劃、戶型規(guī)劃硬等。硬杜絕規(guī)漏劃設計單調(diào)。壽缺乏完善的配警套功能的方案端規(guī)劃，從方案臘的規(guī)劃上和戶半型的設計上贏貸得消費者，減攝小項目的市場雹風險。榆二、投資風險窯的控制抬周婚及早的發(fā)現(xiàn)或合預測到這些風絨險并能及時地讀采取有效地措宮施，化解或緩轎和、減輕、控撿制這些風險。慕房地產(chǎn)投資的輝成功在很大程趕度上依賴于對鷹風險的認識和葵管理。改項目瀉控制風險的方堅式包括以下三像項措施：孕1嫩、通過加快進讀度來回避風險速殖箏開發(fā)經(jīng)營周期易越長項目建成張后的經(jīng)濟形勢桿就越難預測。設其次，開發(fā)經(jīng)凱營災周期越長項目戲建成后的政治販形勢也越難與糞粗。所以回避擁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)四營風險的辦法敵就是加快完成懶開發(fā)項目。針菜對該項目，我厲們采取招投標吉的方式和建設樸單位簽訂具有咬法律效應的城伍堡合同，以保牽證資金的充分爪供應，與建筑下材料等物資供封應商簽訂施工矮材料供應合同眉。這樣極可能均避免不必要因雪素的影響。披2似、通過市場調(diào)灌查來降低風險昂搞油通過市場調(diào)查蔽，獲得盡可能壺多的信息。獲渡得的信息有關小投資環(huán)境和環(huán)張境項目的市場吃信息越多，做池出的預測就越雷精確，從而能套進行正確而科詳學的決策，包殘括投資項目的他選擇、區(qū)位的敢選擇、時機的招選擇、融資的類選擇、租售的糠選擇等。這樣賣就能把不確定首性降到最低限萌度，較好的控冤制房地產(chǎn)投資仿過程中的風險疾。兼3灰、通過加強管涉理來控制風險象免津良好的項目管跳理師重要的保寒證。從投資開窩發(fā)來看，項目燃全過程的投資繪、進度和質(zhì)量蜻是重點。聘請玩有經(jīng)驗的房地煉產(chǎn)專家進行指貫導是非常有必晴要的，可以有德效地減少經(jīng)營炭費用，提高效捎益水平，進而繡降低并控制風勞險。汪第十涼章翁看唯項目可行性研程究結(jié)論及建議一、結(jié)論裕本項目屬于房腦地產(chǎn)住宅開發(fā)橋項目，符合國齡家城鎮(zhèn)住宅開毛發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政率策，開發(fā)用地蹲變更及項目建五設規(guī)劃手續(xù)已獸辦理，建設資芽金由自籌和銀歇行貸款兩部分喪組成，現(xiàn)場建休設條件具備。愛自地震后德陽追市民購房需求鉛增加以及購房米者對房產(chǎn)的要遞求由低檔走向訴中高檔的趨勢賣，戶型規(guī)劃為巡中高檔住宅，跳根據(jù)對德陽市英住宅市場分析策預測，項目開敢發(fā)有市場銷路悉。財務分析結(jié)慘果表明，項目茂經(jīng)濟效益可行翻。毀1控、從經(jīng)濟效益廣來說：由于公松司在項目開發(fā)糊建設前，進行扁了廣泛。深入學的市場調(diào)研，禍了解客戶的需豈求，目前部分險單元已有意向羊性客戶預定，報銷售前景看好朗。改方案采取賢了提前預售，劫分期付款等措穿施，可以給公促司帶來高額利期潤回報，可以培提高公司在社辱會上的知名度泉，為公司將來攪的發(fā)展奠定了崖基礎，并且為仍德陽的房地產(chǎn)皺經(jīng)濟注入了新適鮮血液，有力弟的推動了德陽水的房地產(chǎn)經(jīng)濟哨發(fā)展，起到了乒搞活經(jīng)濟的作限用剪2臭、從社會效益嫂來說?。赫铡盎赟G法·顆DHSZ度”筑建成后，它將導成為黃河片區(qū)倆內(nèi)有一個亮點吼，為德陽地區(qū)戶的人民提高了脊優(yōu)越的住宅環(huán)例境，積極有效頑的響應了德陽揮市的安居工程桃，使德陽人民齡能夠更好地感臺受到經(jīng)濟發(fā)展濫給他們帶來的秩直接好處，使梅人民感受到黨州的旗幟下能夠朝幸福的生活，止能安居樂業(yè)。雀因此社會效益嚴極為可觀。暗3傍、從環(huán)境效益窩來說：改開發(fā)笛過程全部是文鉤明施工，最大葡程度的減小了斧對環(huán)境的破壞桃，改工程完成寧后，從前的臟眠亂差的大體環(huán)昆境變成了環(huán)境誘幽雅，全新的故建筑造型，秀秧麗的自然景觀登，功能齊全，紐配套的公共服瓣務設施以及便涉利的交通，無躲疑將在該市形猶成一個全新的像修養(yǎng)圣地，對專于梅花德陽的匹市容，改善環(huán)社境帶來較大的叛影響。登縱觀開發(fā)全過交程，從經(jīng)濟效辟益，社會效益貨和環(huán)境效益來訴看，改開發(fā)方驅(qū)案是完全可行物的。二、建議羊秀沫強化項目進程悼中的投資、質(zhì)包量、進度計劃理，注重對可能屈發(fā)生的不利條嬌件及變化因素哲的預測與防范原對策，以保證伏項目按期完成覆。隸1插、實行速度管孔理，加強項目風運作進度，以偵避免市場可能示的由高峰期向婦下降期轉(zhuǎn)折的轉(zhuǎn)風險。標2剩、公司個部門帳緊密配合，以屬加快項目運作牽進度。百3代、要做精品，言產(chǎn)品設計各個原環(huán)節(jié)都要以招膛標方式求得高疤水平設計出來歲的標志性、有拒品位的產(chǎn)品。反4棋、項目成本需踏合理控制，以補保留市場波動健時的降價應對三空間。陳5娘、注意嚴格的豎按照既定方案悟去做每一件事欄，統(tǒng)一調(diào)配資只金，物資和各尤項工作。特別棄要準備好抗風障險資金，不可捷挪用。

足附錄（國民經(jīng)旗濟評價）賣表式13森障吃項目總投資估爸算表隆夸（單位：萬元規(guī)）擇序號席項目幣總投資鈔1妄開發(fā)建設投資童22720站1.1宰1.2餃1.3彩1.4雞1.5浸1.6犧1.7閃1.8漿1.9遠1.10題1.11蘭1.12饑土地費用鑒前期工程費翁基礎設施建設蛇費救建筑安裝工程欄費腔公共配套設施煌建設費滑開發(fā)間接費彎管理費用劃銷售費用要開發(fā)期稅費致其他費用遇不可預見費濃財務費用娃5680令901再2727減9088鹿455拼227舟407小909溜368機368暖1590晝920鮮2惜項目總投資散22720

揭表恭14轉(zhuǎn)風投資使用計劃舟與資金籌措朽表休奪伐（單位：萬元卵）準序號蕉項目媽合計孟1圾2止3離4輔5沖1歐總投資固2辱3640攀6526耳4400閥8276過28為54式1