房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性探討分析報(bào)告寫(xiě)作格式（包括基本估算數(shù)據(jù)）第一部分項(xiàng)目總論

1.項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目名稱

1.2項(xiàng)目建設(shè)單位

1.3項(xiàng)目位置（四周范圍）

1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀

1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)

1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長(zhǎng)

1.7探討工作依據(jù)

1.8探討工作概況

2.可行性探討結(jié)論

2.1市場(chǎng)分析預(yù)料

2.2項(xiàng)目地塊分析

2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案

2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

2.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4.項(xiàng)目存在問(wèn)題與建議

其次部分項(xiàng)目背景

1.項(xiàng)目提出背景

1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由

2.項(xiàng)目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查探討項(xiàng)目及成果

2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作狀況

2.3項(xiàng)目建議書(shū)編制、提出及審批過(guò)程

3.項(xiàng)目投資的必要性

第三部分市場(chǎng)探討

1.市場(chǎng)供應(yīng)

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供應(yīng)量及結(jié)構(gòu)狀況調(diào)查

1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房將來(lái)供應(yīng)量及結(jié)構(gòu)狀況調(diào)查

1.3其他替代性產(chǎn)品供應(yīng)量狀況調(diào)查探討

2.市場(chǎng)需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用狀況調(diào)查

2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售狀況調(diào)查

2.3其他替代性產(chǎn)品租售狀況調(diào)查

3.市場(chǎng)價(jià)格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格狀況調(diào)查

3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格狀況調(diào)查

4.市場(chǎng)預(yù)料

4.1將來(lái)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)料

4.2銷售及租賃價(jià)格預(yù)料

5.市場(chǎng)推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)料

第四部分項(xiàng)目探討

1.地塊特征分析

1.1項(xiàng)目區(qū)位分析

1.2項(xiàng)目交通分析

1.3項(xiàng)目人流分析

1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃

2.項(xiàng)目SWOT分析

2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

2.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析

2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

2.4項(xiàng)目威逼分析

3.項(xiàng)目定位方案

3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案

3.2主要功能建筑規(guī)模

3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

第五部分投資估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采納分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：

1.土地費(fèi)用

2.前期工程費(fèi)用

3.建筑安裝工程費(fèi)用

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

6.管理費(fèi)用

7.銷售費(fèi)用

8.財(cái)務(wù)費(fèi)用

9.各種稅金支出

10.其他成本支出估算

第六部分開(kāi)發(fā)進(jìn)度

第七部分資源供應(yīng)

1.資金籌集與運(yùn)用安排

2.建筑材料的須要量、供應(yīng)安排和選購(gòu) 方式

3.施工力氣組織安排

4.項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水電等供應(yīng)

5.項(xiàng)目竣工投入運(yùn)用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)

第八部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1.獲利性評(píng)價(jià)

1.1成本利潤(rùn)率

1.2銷售利潤(rùn)率

2.效率評(píng)價(jià)

2.1經(jīng)營(yíng)比率

2.2資金利用率

3.信譽(yù)評(píng)價(jià)

3.1流淌比率

3.2杠桿比率

4.靜態(tài)獲利分析

4.1投資收益率(R)

4.2投資回收期(Pt)

5.動(dòng)態(tài)獲利分析

5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)

第九部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

1.盈虧平衡分析

2.敏感性分析

2.1變動(dòng)因素一

2.2變動(dòng)因素二

第十部分綜合評(píng)價(jià)

1.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（定性）

2.社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）

3.環(huán)境評(píng)價(jià)

4.存在問(wèn)題與建議

5.總體結(jié)論及建議

估算

一土地費(fèi)用

1土地運(yùn)用權(quán)出讓金土地評(píng)估拍賣(mài)價(jià)格的30%或以上

2土地出讓契稅出讓金×3%

二建安費(fèi)用810元/M2-1260元/M2含建設(shè)及基本安裝

三前期費(fèi)用中高檔樓盤(pán)約80元/M2-100元/M2別墅約180元/M2

1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)×3%

2設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)總投資×0.02%

3勘查費(fèi)設(shè)計(jì)概算×0.5%

4設(shè)計(jì)監(jiān)理規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)×2%

5施工監(jiān)理建安費(fèi)×1.4%

6施工證費(fèi)

7規(guī)劃證費(fèi)建安費(fèi)×0.6%

四配套費(fèi)用190元/M2-230元/M2

1住宅配套費(fèi)用用地紅線外

2大市政配套費(fèi)含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話?/p>

五其它費(fèi)用

1管理費(fèi)用（建安+前期+配套）×3%

2銷售推廣費(fèi)用按銷售收入約1.5~3%計(jì)

3不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（建安+前期+配套）×3%或以上

六營(yíng)業(yè)稅費(fèi)銷售收入×6.1%

1營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%

2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%

3教化附加稅營(yíng)業(yè)稅×4%

4印花稅銷售收入×0.05%

5交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%

杭州市即將實(shí)行所得稅預(yù)征：銷售收入的15%×33%=4.95%

七融資成本

清單

序號(hào)費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1土地運(yùn)用權(quán)取得費(fèi)附加

1.1國(guó)土契稅土地評(píng)估價(jià)格×3%

1.2城市配套費(fèi)凡公開(kāi)招標(biāo)、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。1.3拆遷管理費(fèi)

1.4國(guó)土勘測(cè)費(fèi)

1.5拆遷代辦費(fèi)

1.6現(xiàn)狀實(shí)測(cè)費(fèi)

2前期工程費(fèi)中高檔樓盤(pán)約80元/M2-100元/M2別墅約180元/M2

2.1方案設(shè)計(jì)費(fèi)多層1.8元/M2，高層2.2元/M2

2.2水文地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)多層3.1元/M2，高層3.6元/M2

2.3施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)多層18-22元/M2，高層35元/M2，別墅100元/M2

2.4施工圖圖審費(fèi)多層1.8元/M2，高層2.2元/M2

2.5基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)

市政工程設(shè)計(jì)費(fèi)多層1.8元/M2，高層2.5元/M2

2.5.2電信設(shè)計(jì)費(fèi)1元/M2

2.5.3有線電視寬帶設(shè)計(jì)費(fèi)0.4元/M2

2.5.4管煤/給水/給電工程設(shè)計(jì)費(fèi)3.4元/M2

2.6施工用電供配電貼費(fèi)1.2-2.7元/M2

2.7測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi)+灰線驗(yàn)費(fèi)0.85元/M2

2.8曬圖費(fèi)0.5元/M2

2.9編標(biāo)費(fèi)及托付編制標(biāo)底費(fèi)用3.2元/M2

2.10工程招標(biāo)管理費(fèi)0.42元/M2

2.11環(huán)保費(fèi)/日照分析費(fèi)0.5元/M2

2.12建筑地方高等教化費(fèi)12元/M2

2.13人防費(fèi)多層15元/M2（舊城10元/M2）

2.14商品房測(cè)繪費(fèi)0.8元/M2(住宅)1.2元/M2（商業(yè)用房）

2.15白蟻防治費(fèi)1.6元/M2

2.16散裝水泥專項(xiàng)基金墻改10元/M2

3建筑安裝工程費(fèi)810元/M2-1260元/M2

3.1建安成本多層800元/M2，高層1250元/M2

3.2監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi)多層0.1元/M2，高層0.14元/M2

3.3土建工程監(jiān)理費(fèi)多層8.4元/M2，高層10元/M2

3.4土建工程質(zhì)檢費(fèi)多層1.5元/M2，高層2.1元/M2

4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)190元/M2-230元/M2

4.1市政工程建設(shè)費(fèi)多層70元/M2，高層100元/M2

4.2市政工程質(zhì)檢費(fèi)多層1元/M2，高層1.5元/M2

4.3小區(qū)供電工程費(fèi)