偉業(yè)中央公園1116樓認(rèn)籌及開盤方案

偉業(yè)·中央公園11、16#樓認(rèn)籌及開盤方案偉業(yè)·中央公園謹(jǐn)呈：新鄉(xiāng)偉業(yè)置地有限公司第一部分核心區(qū)11、16#樓產(chǎn)品分析第二部分11、16#樓推售計劃第三部分11、16#樓認(rèn)籌方案第四部分11、16#樓開盤方案目錄第一部分：核心區(qū)11、16#樓產(chǎn)品分析核心區(qū)產(chǎn)品分析核心區(qū)房源分析：項目核心區(qū)共計包含10、11、12、13以及16#樓王，由于核心區(qū)位于整個項目正中央且被環(huán)形水系環(huán)保，核心區(qū)在整個項目中位置上風(fēng)上水，而其中16#樓由于處于核心區(qū)正中央且與市政府處于同一條中軸線上，成為整個項目的核心樓王，整個核心區(qū)可謂上風(fēng)上水之地。2010年6月核心區(qū)10、12、13#樓啟動加推，房源共計240套，截止目前10、12、13#樓剩余房源4套，除去樣板房一套以外其余3套均為頂層房源。11#樓產(chǎn)品分析11#樓1個單元28層，兩梯三戶，房源共計84套；均為三房，東、西戶南北通透155-158㎡，南戶139-147㎡，11#樓總體量12692.99㎡。155-158㎡通透三房，東、西戶139-147㎡三房，純南戶16#樓產(chǎn)品分析2單元219-224㎡三房變四房，東、西戶1、3單元155-163㎡三房，東、西戶1、3單元139-148㎡三房，純南戶樓王為31層，總計面積4.2萬㎡，共248套房源，分為三個單元；其中1、3單元產(chǎn)品相同，兩梯三戶，共計房源186套，面積區(qū)間為112—160㎡；2單元共計房源62套；面積區(qū)間為161—223㎡。11、16#樓總體房源分析戶型面積區(qū)間套數(shù)占比南向三房139-1489027.1%通透三房155-16318054.2%三房變四房219-2246218.7%合計

332100.0%11、16#樓房源共計332套，其中11#樓與16#樓1、3單元產(chǎn)品戶型及面積基本一致；11、16#樓除去一樓戶型由于入戶通道影響面積減小以外，整體戶型均位于139㎡以上，最大面積224㎡；139-148㎡南向戶型共計90套，占比27%；155-163㎡通透三房共計180套，占比54%；219-224㎡三房變四房共計62套，占比約19%。11、16#樓產(chǎn)品分析結(jié)論1.本項目當(dāng)前在售房源基本無內(nèi)部競爭。11、16#樓戶型以141-224㎡為主，除三期余房個別房源純在一定面積交叉外整體不存在產(chǎn)品競爭。11、16#樓位于項目核心區(qū)，占據(jù)項目核心位置，位置明顯優(yōu)與三期及22#樓；11、16#樓的入市將成為項目的價格標(biāo)桿，利用價格擠壓其他產(chǎn)品的去化。2.豪宅產(chǎn)品，尺度較大，推樓王走剛改，一方面有利于項目品牌的提升，另一方面有利于項目價格的提升。第二部分：11、16#樓推售計劃2月3月4月5月6月9月10月2014年7月8月11月12月11、16#樓認(rèn)籌11、16#樓開盤16#樓剩余房源開盤2月底3月初，11、16#樓首批單位進行認(rèn)籌；3月底，11、16#樓首批單位開盤；6月份，16#樓王剩余單位依市場情況加推。11、16#樓推售節(jié)奏11、16#樓推售策略產(chǎn)品策略：2014年項目核心區(qū)11、16#樓入市，主力產(chǎn)品面積141-224㎡，除個別戶型同三期余房存在一定交叉外將極大豐富14年產(chǎn)品線；品牌策略：項目加推核心區(qū)尤其16#樓，高舉高打，將成為拔高項目調(diào)性拔升項目品牌知名度及影響力的一年；價格策略：核心區(qū)11、16#樓成交價位較高，推樓王走剛改，有效促進三期余房及22#相對價格較低房源的去化；推售節(jié)奏：11、16#樓面積大，總價高，體量大，考慮到首次加推蓄客時間較短，房源推售建議分兩批次甚至以上進行加推。核心區(qū)車位共計260個，2012年底項目進行首次核心區(qū)地下車位加推，截止目前共計銷售89套，剩余車位171個；核心區(qū)產(chǎn)品主力面積141-224㎡，產(chǎn)品尺度較大，尤其16#樓2單元220㎡以上戶型，房源的售出勢必要求同地下車位一同銷售；提取一定數(shù)量的核心區(qū)地下停車位，16#樓2單元購房客戶享有購買房源的同時進行1套地下車位提前認(rèn)購的權(quán)利，成交客戶可在開盤后規(guī)定期限內(nèi)進行意向車位提前選定。16#樓2單元客戶享有1套地下車位提前認(rèn)購權(quán)利11、16#樓首次開盤推售產(chǎn)品11、16#樓預(yù)計2月底3月初啟動認(rèn)籌，3月底開盤，認(rèn)籌蓄客時間僅1個月左右；考慮到上述兩棟樓與產(chǎn)品的高端性導(dǎo)致到客戶的高端性，去化速度預(yù)計不會很快，同時考慮到16#樓1、3單元同11#樓產(chǎn)品交叉，首次開盤不適宜推出大量房源，11、16#樓首次開盤建議加推產(chǎn)品如下：11#樓：1個單元28層共計84套，該84套房源全部加推；16#樓：2單元31層共計62套，本次開盤加推2單元2-31層02戶型即西戶，房源共計30套；首次開盤共計推出房源114套。第三部分：11、16#樓認(rèn)籌方案11、16#樓歷史認(rèn)籌情況：2011年5月，項目曾推出11#樓(84套)、16#樓1單元以及16#樓2單元01戶（124套）合計208套對外認(rèn)籌，認(rèn)籌方式為11#、16#樓1單元交10000抵30000,16#樓2單元交20000抵50000；由于項目在2011年下半年調(diào)整推售計劃，11、16#樓認(rèn)籌取消改為加推三期，截止推售計劃調(diào)整11、16#樓共計認(rèn)籌61組（11#樓17組，16#樓44組）；隨著項目推售計劃的調(diào)整，11、16#樓原認(rèn)籌客戶均已退籌，但目前仍有2組意向強烈客戶未退，等待房源的加推。退籌客戶重新跟蹤+未退籌客戶重點跟蹤11、16#樓認(rèn)籌蓄客方式本次開盤推出房源為11#樓以及16#樓2單元部分房源，無論產(chǎn)品、價位以及客戶均仍存在較大的差異性，鑒于上述情況，區(qū)別化11、16#樓認(rèn)籌方式；鑒于本次開盤蓄客時間較短，僅憑當(dāng)前推廣量在較短時間內(nèi)蓄積市場客戶難度非常之大，因此深度挖掘項目已有老客戶以及加大老帶新樓王成交力度為挖掘意向客戶的首要手段之一；圈層客戶營銷，利用大家現(xiàn)有高端客戶資源如新鄉(xiāng)商會等的高端客戶資源進行短期內(nèi)的重點推介進行意向客戶挖掘；推出推介活動優(yōu)惠，認(rèn)籌客戶凡參加案場推介活動，根據(jù)參加推介活動次數(shù)給予每場活動一定幅度總房款優(yōu)惠。認(rèn)籌優(yōu)惠老帶新客戶優(yōu)惠圈層營銷客戶優(yōu)惠推介活動優(yōu)惠認(rèn)籌優(yōu)惠：11#樓交10000抵30000；16#樓交20000抵50000，認(rèn)籌先后順序作為開盤選房順序；老帶新優(yōu)惠：凡老帶新客戶開盤當(dāng)天額外享受1%優(yōu)惠；圈層營銷：凡圈層營銷客戶開盤當(dāng)天額外享受1%優(yōu)惠；推介活動優(yōu)惠：認(rèn)籌客戶每參加一次推介活動給予總房款2000元優(yōu)惠，最終優(yōu)惠以參加推介次數(shù)評定。認(rèn)籌優(yōu)惠老帶新客戶優(yōu)惠圈層營銷客戶優(yōu)惠推介活動優(yōu)惠認(rèn)籌活動節(jié)點利用活動進行老客戶邀約進而進行11、16#樓王信息釋放以及通過圈層營銷進行認(rèn)籌量的提升3月營銷階段3月1日，11、16#樓啟動認(rèn)籌，案場置業(yè)顧問進行現(xiàn)有意向客戶梳理，同時進行第一批次老業(yè)主內(nèi)部推介3月22日，第三批次老業(yè)主內(nèi)部推介3月8日，22#樓3單元加推結(jié)合老業(yè)主第二批次內(nèi)部推介3月15日，圈層營銷專場推介3月29日，11、16#樓首批房源開盤認(rèn)籌客戶禮品贈送：鑒于客戶的高端性以及提升項目品牌及口碑，11、16#樓認(rèn)籌客戶建議贈送價值400元左右茶具一套。認(rèn)籌客戶禮品贈送第四部分：11、16號樓開盤活動建議開盤時間：2014年3月29日早9:30（周六）地點：開元名都酒店客戶：11、16#樓認(rèn)籌客戶加推房源：11#樓以及16#樓2單元西戶2-31層房源，共計114套開盤要素開盤流程活動流程安排8:00工作人員全部到位；8:30——9:30來賓簽到；播放樓王系列宣傳片；9:31——9:32主持人開場白，宣布活動正式開始，請領(lǐng)導(dǎo)講話；9:33——9:35