“荷蘭小鎮(zhèn)”策劃方案

“荷蘭小鎮(zhèn)〞籌劃方案第一章北京市場概況及區(qū)域產(chǎn)品分析第二章產(chǎn)品工程定位及目標(biāo)客戶、評估第三章產(chǎn)品規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)方案第四章工程的環(huán)境設(shè)計(jì)建議第五章產(chǎn)品銷售組織及價(jià)格策略第六章銷售執(zhí)行策略第七章廣告宣傳組織策略第八章物業(yè)管理的建議北京市場概況及區(qū)域產(chǎn)品分析世紀(jì)之交的住宅市場將是構(gòu)造性開展及開發(fā)供給的頂峰期。來自建立部的信息說明：住宅在今后的一段時(shí)期內(nèi)仍將保持較大的開展規(guī)模，１９９９年京城新開盤的商品房工程創(chuàng)了記錄，達(dá)１１１個(gè)，平均３.３天推出一個(gè)新樓盤，這些工程總建筑面積達(dá)２０００萬平方米，竣工面積１５１９.９萬平方米，１９９９年前十一個(gè)月，全市累計(jì)銷售商品房２２１.９萬平方米，其中，銷售給個(gè)人１２６.１萬平方米，估計(jì)１９９９年全市商品房的總銷售量到達(dá)２５０萬平方米，但這里面有４０%是集團(tuán)購置，今年這局部購置力將不復(fù)存在，如果把今年全市的銷售量定在２００萬平方米，那么１９９９年推出的這１１１個(gè)工程的總建筑面積可以在樓市中足足賣１０年，１９９９年上市的新樓盤中中高檔占較大比重，許多的開發(fā)商把工程定在中高收入階層，即成功人士的身上，但這些人不可能年年買房，所以今年年底空置的商品房數(shù)量至少要翻一番到達(dá)７００萬平方米，適合有購房需求的普通居民的商品房仍有需求空間。去年新盤推出的特別多甚至平均三天一個(gè)新樓盤。今年新樓盤會(huì)超過去年，原因是：一、四環(huán)以內(nèi)的工廠移郊，土地供給量增大，地價(jià)低，促使開發(fā)商投資；二、“入世后〞開發(fā)商融資形式更樂觀；三、國家還會(huì)進(jìn)一步支持房地產(chǎn)開發(fā)。四、國務(wù)院對中關(guān)村科技園區(qū)的開發(fā)投入會(huì)吸引大量的房地產(chǎn)投資商進(jìn)入海淀區(qū)，今年新開工程將會(huì)更多的集中在海淀區(qū)。預(yù)計(jì)今年北京竣工居民住宅８００萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房１００萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房：去年在住宅市場上最搶眼的明星就是經(jīng)濟(jì)適用房了，可以用“火爆〞來形容，出現(xiàn)了天通苑、今日家園等工程排隊(duì)購置的少有現(xiàn)象，天通苑二期１２００套不到一個(gè)星期告罄。預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)適用房還會(huì)受到市場吹捧，特別是購置自住房的普通居民，價(jià)低質(zhì)不次的經(jīng)濟(jì)適用房是他們的首選。２０００年政府投入９５.６億元，開復(fù)工９１８萬平方米，方案竣工１００萬-１５０萬平方米。這一市場供給會(huì)對５０００元以下的商品房市場的有效需求產(chǎn)生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有優(yōu)秀的品質(zhì)，耐得住百般挑剔。寫字樓市場：１９９９年共有１５棟寫字樓入伙，總計(jì)６７.９萬平方米比１９９８年減少４３.１萬平方米，２０００年又有東方廣場、中都大廈、世紀(jì)金融中心、名人廣場、北京科技會(huì)展中心、遠(yuǎn)洋大廈、凱旋大廈等一批寫字樓落成，總建筑面積９８萬平方米，使總存儲(chǔ)量達(dá)５２５.８萬平方米。這些在建寫字樓已租出或售出一局部，從需求上講中資企業(yè)還要大面積地購置寫字樓，尤其象金融業(yè)、IT行業(yè)，而外資企業(yè)也有ABB、諾基亞方案租賃上萬平方米的寫字樓，但總體上，寫字樓仍處于供大于求的狀態(tài)，在中國參加世貿(mào)后，不能指望需求量會(huì)急劇增加、市場形式迅速好轉(zhuǎn)。因?yàn)槭蕾Q(mào)對中國經(jīng)濟(jì)的影響、對外資進(jìn)入中國的促進(jìn)作用是一個(gè)漸進(jìn)過程，要消化現(xiàn)有存量及未來的寫字樓需要一段時(shí)間，總的來說，２０００外銷物業(yè)：在供給方面，１９９９年的外銷公寓供給量與１９９８年根本持平。然而需求卻出現(xiàn)了明顯滑坡，許多工程的銷售停滯不前導(dǎo)致資金不能及時(shí)收回，許多本應(yīng)于１９９９年入世的工程不得不拖到２０００年。２０００年嘉慧苑、朝陽園、新世界二期、嘉和麗園、紫竹花園、鴻安大廈、匯欣大廈、中國第一商城、京華豪園、世紀(jì)豪庭等工程落成，共提供公寓５４８６套總建筑面積約為１５０萬平方米；外銷高檔商場在１９９９年，呈現(xiàn)下滑趨勢，根本上是有價(jià)無市，２０００年，將有東方廣場、新世界二期、盈科中心等商場開業(yè)，共提供面積：２０萬平方米。大學(xué)生公寓：大學(xué)生公寓掀起京城房地產(chǎn)新熱潮，擁擠的宿舍、滿床的書本、架空的電腦…….并且隨著教育的日漸開放，如今，北京醫(yī)科大學(xué)、人大、清華大學(xué)等許多學(xué)校都在建學(xué)生公寓以緩解現(xiàn)有的宿舍超員的壓力。但是，大局部學(xué)校的資金有限，貸款也不容易拿到的。就在１９９９年年底，北京市方案在西城區(qū)西、北、東的高校集中地，興建十二處共１００萬平方米的大學(xué)生公寓區(qū)。位于海淀區(qū)知春路的“大運(yùn)村〞是本市第一處校外學(xué)生公寓，預(yù)計(jì)將在２００１年４、５月份建成，總建筑面積１８.７萬平方米；新近公布的朝陽區(qū)梆子井大學(xué)生公寓，總建筑面積５.８綜上所述，２０００年：內(nèi)銷工程方案竣工面積：８００萬平方米、住宅復(fù)開工面積：４８０.１萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房方案竣工面積：１００—１５０萬平方米；高檔公寓銷售面積：預(yù)計(jì)達(dá)１２０萬平方米；寫字樓竣工面積：９８萬平方米；高檔外銷商場提供銷售面積：預(yù)計(jì)２０萬平方米；大學(xué)生公寓方案竣工面積：２４.５萬平方米；２０００年市場增量物業(yè)面積：總量大約在１６７１.海淀區(qū)的住宅及寫字樓開發(fā)是今后幾年北京市開發(fā)的新熱點(diǎn)，其原因除政府對加快中關(guān)村科技園建立的政策外，交通道路迅速改善是一個(gè)重要前提。另外，隨著人們居住理念的成熟，貼近自然的近郊住宅愈加走俏；行政配套越完善，人們居住的半徑越延長，住宅郊區(qū)化是城市開展的必然，海淀區(qū)由于有上風(fēng)上水的優(yōu)勢，且土地資源豐富、廉價(jià)而成為開發(fā)商的上選。因此，勿庸置疑，今年海淀住宅市場定是供求兩旺、戰(zhàn)火紛飛。但４０００元/平方米左右的商品房市場仍舊會(huì)一枝獨(dú)秀。第二章產(chǎn)品工程定位及目標(biāo)客戶、評估產(chǎn)品評估總體定位符合市場潮流，有良好的市場潛力，地理位置是今年的需求熱點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上由于公司重視應(yīng)不會(huì)有明顯缺欠。缺點(diǎn)：１、和周圍其他替代產(chǎn)品比，容積率偏高。２、四周環(huán)境不好，有煤廠、火車站。３、交通站點(diǎn)過少，不利普通居民居住。４、四周商業(yè)配套設(shè)施少，居住方便性不如成熟的居住區(qū)域。目標(biāo)客戶在海淀區(qū)生長及工作的市民；在上地及中關(guān)村工作的外地白領(lǐng)階層；為孩子上學(xué)而希望遷入海淀區(qū)居住的民營企業(yè)中層市民；為父母購房的有錢階層；海淀區(qū)今年近９０００戶拆遷戶中經(jīng)濟(jì)能力好的市民。產(chǎn)品定位帶有歐式庭園風(fēng)格，實(shí)用性住宅。要求和“荷蘭小鎮(zhèn)〞名稱相符。主要可以在以下幾點(diǎn)反映：環(huán)境設(shè)計(jì)要有荷蘭風(fēng)情。園林、綠化、道路、小區(qū)外圍墻及景觀雕塑飾物。建筑外立面，溫馨活潑，能較好的與荷蘭歐式風(fēng)格環(huán)境營造的氣氛相協(xié)調(diào)，保證總體風(fēng)格的一致性，力求營造一個(gè)舒適、溫馨、寧靜、祥和的居民小區(qū)，讓人們一進(jìn)入小區(qū)立即有平安感、安祥的放松感，能人為營造出走進(jìn)自然花園的感受。產(chǎn)品規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)方案建筑：建筑規(guī)劃上，應(yīng)求外立面體型輕松，強(qiáng)調(diào)采光及通風(fēng)，具體措施：１、采用外飄窗，窗的三個(gè)立面中間沒有墻體；２、設(shè)一局部露天陽臺(tái)，用鑄鐵做圍檔，打造成歐式風(fēng)格；３、外墻顏色選用桔紅或紅色系增加溫暖度、活潑度；４、窗框鋁合金可用在深圳流行的蘭綠色，并用同色玻璃；５、屋頂開老虎窗，如可能在退臺(tái)處做露天平臺(tái)；６、一樓設(shè)計(jì)花園可贈(zèng)送〔內(nèi)容在環(huán)境設(shè)計(jì)中會(huì)再細(xì)論述〕二、戶型戶型面積在８０-２１０平方米之間，主力戶型為９０-１１０平方米以內(nèi)的二居、１２０-１５０平方米內(nèi)的三居。補(bǔ)充戶型：一居室：６０平方米左右；二居室：７０-８５平方米左右；復(fù)式：２００衛(wèi)生間面積不小于６平方米；廚房面積不小于７由于客戶對象比較追求實(shí)際，因此戶型設(shè)計(jì)除功能完整、細(xì)致外，還一定要設(shè)計(jì)緊湊；復(fù)式住宅的戶數(shù)不能太多，２０-３０即可。房屋空間高度要保證不低于２.６米，平面使用系數(shù)應(yīng)在８０%左右。陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮美觀與實(shí)用相結(jié)合，電梯盡可能選用公攤量小的牌子。窗臺(tái)設(shè)計(jì)放低在６００MM三、強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)強(qiáng)電：設(shè)計(jì)原那么應(yīng)強(qiáng)調(diào)留有余地，即將電量留足。要考慮到居者未來１０年用電的增加；如要保證在夏天一套房子中，每一個(gè)自然間均使用空調(diào)并同時(shí)開啟，其他電器也同時(shí)使用，及未來人們會(huì)大量利用電器進(jìn)展家庭效勞，如電干衣機(jī)等。弱電：設(shè)計(jì)包含、電腦、電視、照明。在一個(gè)家庭中至少應(yīng)有兩條線接口，、電視的接頭端應(yīng)在每一間臥室及起居室都有，電插座也應(yīng)盡可能多留，并注意防止兒童接觸。電腦及網(wǎng)絡(luò)：可否考慮光纖入樓，建立網(wǎng)絡(luò)空間，從本錢角度考慮，可利用有線電視網(wǎng)絡(luò)的光纜〔Cablemoderm〕，這樣可增加小區(qū)的科技含量，吸引在上地工作的年青白領(lǐng)入住。工程的環(huán)境設(shè)計(jì)建議“荷蘭小鎮(zhèn)〞工程的設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)就是環(huán)境設(shè)計(jì)。環(huán)境設(shè)計(jì)原那么建議如下：一、和“荷蘭小鎮(zhèn)〞工程名稱主題相吻合，力求營造一個(gè)舒適、寧靜、安祥、溫馨的目標(biāo)環(huán)境。二、環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)將建筑重組為景觀的一局部，與道路、樹、花壇、廣場等和建筑輪廓構(gòu)成一組完整的小區(qū)景觀，所有的景觀布置應(yīng)環(huán)繞建筑，使環(huán)境、建筑之間的封閉與開放、緊湊與松散，關(guān)系趨向和諧。三、綠化及園林設(shè)計(jì)應(yīng)保證美觀與實(shí)用相結(jié)合，做到有區(qū)域功能劃分〔如兒童區(qū)、老人區(qū)〕，使社區(qū)的綠化帶同時(shí)成為小區(qū)的社交空間。四、注意抗寒性及色彩的處理。五、環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)將小區(qū)圍墻、地面道路磚色、種類、小區(qū)里的各種標(biāo)識(shí)與園林綠化、建筑顏色一起考慮。和建筑設(shè)計(jì)同步并進(jìn)，在４月底以前方案確定。六、建議選擇一家環(huán)境設(shè)計(jì)公司進(jìn)展專業(yè)設(shè)計(jì)?！昂商m小鎮(zhèn)〞在外在和周遭環(huán)境上是沒有優(yōu)勢，因此對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境營造就至關(guān)重要。從環(huán)境設(shè)計(jì)手法上要細(xì)膩、扣題，深圳“百事達(dá)花園〞、“東?；▓@〞的園林都值得我們借鑒學(xué)習(xí)。應(yīng)做到戶戶有景看，這樣建筑設(shè)計(jì)上的大面積外飄窗等才能有功能延展。這個(gè)小區(qū)要想做精品，環(huán)境設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的完美結(jié)合是關(guān)鍵。銷售組織及價(jià)格策略目標(biāo)：“荷蘭小鎮(zhèn)〞銷售籌劃目標(biāo)為：為二OOO年度海淀區(qū)住宅增添一個(gè)新亮點(diǎn)，成為二OOO年度北京市的明星工程，使該工程成為一個(gè)成功的“作品〞。完成二OOO年度銷售方案，為二OO一年的二期銷售鋪平道路。二、策略：銷售策略早、快、強(qiáng)。其含義為：早宣傳、快開盤、強(qiáng)力推廣。以到達(dá)迅速擴(kuò)張知名度、增加銷售收入的目的。在圓滿完成今年銷售目標(biāo)的同時(shí)，到達(dá)一個(gè)良好的社會(huì)美譽(yù)度。第一階段：預(yù)宣傳階段進(jìn)入此階段標(biāo)志：１、五證中，規(guī)劃、用地許可證、臨時(shí)土地證、開工證具備。２、工程的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)到位，銷售宣傳品印刷完成，可以大量散發(fā)。３、現(xiàn)場有可以進(jìn)展接待工作的地點(diǎn)、到位。４、全體員工到位，銷售人員培訓(xùn)完畢。５、工地開工。６、物業(yè)有根本思路和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具備上述條件，銷售工作可走入預(yù)宣傳階段。成功的預(yù)宣傳不但能預(yù)熱市場，尚可初步占領(lǐng)市場，并可反響許多重要信息，以利于我們再修改建筑方案。之所以要在五月份就開場宣傳，主要是考慮到今年海淀區(qū)有大量的市民拆遷，他們從二月份就開場四處看房，從本工程的地理位置及價(jià)位上都能符合他們的選擇，因此不應(yīng)放棄這個(gè)市場，只要我們宣傳到位，客戶必定趨之假設(shè)騖，我們可預(yù)先做工作，讓本工程成為他們的一個(gè)選擇。具體工作方式可采用房展會(huì)亮相、報(bào)紙軟、硬廣告配合來進(jìn)展。對于市場來說這是個(gè)預(yù)宣傳〔由于五證不全〕，但對于我們來說銷售工作實(shí)際上已開場，這種預(yù)宣傳，做的好，可以預(yù)收少量保存金，以保存其選擇房號(hào)的權(quán)利。待正式開售后，這些客戶可以很快下訂、簽合同、交房款。有利于開售時(shí)高潮形式，同時(shí)營造良好的買氣。這一階段的關(guān)鍵是宣傳資料完整，銷售與廣告公司的配合至關(guān)重要。第二階段：正式開售階段進(jìn)入該階段的標(biāo)志：五證齊全。工地現(xiàn)場已到構(gòu)造封頂。工地現(xiàn)場包裝完畢。樣板間已裝修近完工。售樓處可以進(jìn)展正常工作。按揭銀行到位。物業(yè)管理公司確認(rèn)，物業(yè)管理費(fèi)明確。進(jìn)入正式開售階段在強(qiáng)式廣告配合下，客戶流量增長，現(xiàn)場銷售主要任務(wù)放在認(rèn)購量的突破上。時(shí)間大致應(yīng)持續(xù)四個(gè)月時(shí)間，即七月至十月，到十月底應(yīng)完成認(rèn)購額１億，這樣才能保證全年回款目標(biāo)完成。這一階段，廣告籌劃、宣傳推廣活動(dòng)、工地工程配合、銀行按揭配合、物業(yè)管理配合，包括財(cái)務(wù)配合要求高效率、全方位，這樣才可表達(dá)“快〞，最終實(shí)現(xiàn)１億元的銷售額。第三階段：房款追繳階段進(jìn)入該階段的標(biāo)志：銷售額已根本達(dá)標(biāo)。銷售人氣旺盛，買氣已形成，各部門工作配合到位，大量銀行貸款尚需追繳，這時(shí)的銷售工作已能順勢推動(dòng)，工作著眼點(diǎn)放在回款上，力求年底回資１億。該階段工作應(yīng)有按揭銀行、按揭律師、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司的嚴(yán)密配合。三、價(jià)格策略本工程價(jià)格策略采用底價(jià)切入，小步多漲、逐步攀升。具體的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)隨銷售階段進(jìn)展調(diào)整，分述如下：第一階段：第一階段是預(yù)宣傳階段，均價(jià)定在３９００元/平方米左右，起步價(jià)定在３５００元/平方米左右，高點(diǎn)價(jià)定在４５００元/平方米左右，價(jià)差為１０００元/平方米。最低起價(jià)選擇東西朝向的房子，最高定價(jià)選擇A２及南北均有景的房子，房屋定價(jià)上要細(xì)化。該工程由于戶型多，價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)多樣化，定價(jià)考慮因素如下：朝向；樓層；使用率；景觀；是否有花園；是否有地下室贈(zèng)送。這種價(jià)位在市場上是有號(hào)召力的，環(huán)境+戶型+產(chǎn)品規(guī)劃定位+價(jià)格+籌劃宣傳，一推向市場必定會(huì)引得市場關(guān)注。第二階段：根據(jù)第一階段銷售的反映，進(jìn)展價(jià)格構(gòu)造調(diào)整，對于去化快的可以進(jìn)展上漲，去化慢的進(jìn)展多打折扣的下調(diào)，同時(shí)市場走勢好的情況下，可進(jìn)展價(jià)格上漲，上漲幅度不宜過大，２%漸進(jìn)式調(diào)整。第二階段價(jià)格目標(biāo)成交價(jià)不低于４０００元/平方米。第三階段：價(jià)格可進(jìn)一步上調(diào)，但前提是資金流量滿足工程需要，銷售額超過１億元以后，可在４０００元/平方米以上進(jìn)展浮動(dòng)，目標(biāo)為４１００元/平方米—４２００元/平方米。十二月完成回資１億目標(biāo)時(shí)，價(jià)格高于４２００元/平方米，應(yīng)算作成績優(yōu)秀?？傊畠r(jià)格目標(biāo)應(yīng)是銷售目標(biāo)中最敏感的目標(biāo)，但不應(yīng)做為二OOO年銷售工作的主體目標(biāo)，今年的主體目標(biāo)是積累資金、營造工程的知名度及美譽(yù)度。不可太貪高價(jià)，二OO一年在一期工程達(dá)標(biāo)后，二期可從４３００元/平方米起賣，向４５００元/平方米價(jià)格目標(biāo)靠近。只要運(yùn)作的好，４５００元/平方米的目標(biāo)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。第六章銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略分為銷售組織及銷售各階段的工作方式。一、銷售組織及人員配備銷售執(zhí)行由公司業(yè)務(wù)副總主抓，進(jìn)展現(xiàn)場銷售。銷售由１０-１２人組成，其中銷售經(jīng)理兩人、銷售業(yè)務(wù)員８-９人、財(cái)務(wù)文秘１人。人員在三月份局部到位，進(jìn)展培訓(xùn)、實(shí)習(xí)、考核合格后五月份上崗。二、售樓處的施工售樓處從功能上講是進(jìn)展銷售工作的場地，但它更代表了開發(fā)商的實(shí)力和工程的品位。因此售樓處的設(shè)計(jì)要符合工程特色，有品位、有形象感。面積應(yīng)不低于１５０平方米，大廳要高，前面要留有綠化面積及停車位，應(yīng)在五月二十日前三、各階段銷售工作安排第一階段工作安排見后頁。建議在五月三十一日國貿(mào)展銷會(huì)上初次亮相，無論證照完整與否，只要工程及宣傳材料具備就可以登臺(tái)亮相。第一次參展是預(yù)售階段最重要的一步，應(yīng)進(jìn)展精心籌劃及宣傳，爭取一鳴驚人，成為展會(huì)上的一個(gè)亮點(diǎn)，同時(shí)吸引大量購房戶前來問詢，對于有初步意向者進(jìn)展預(yù)認(rèn)購，交納少量認(rèn)購金〔可退〕，并可用中獎(jiǎng)進(jìn)展刺激，爭取參展會(huì)上創(chuàng)第一高潮。這一籌劃與廣告公司及報(bào)紙等新聞媒體配合至關(guān)重要。第二階段銷售工作主要依賴廣告宣傳增加上門客流量，進(jìn)展正式認(rèn)購及簽約收款工作。建議律師〔按揭律師、簽約律師〕、物業(yè)都應(yīng)在現(xiàn)場辦公，并舉行客戶聯(lián)誼會(huì)，請廣告公司組織編寫？工程周刊？，向客戶發(fā)放進(jìn)展宣傳。第三階段工作主要是追繳房款。提議開發(fā)商配專人盯銀行按揭款，如果這個(gè)工作做的好，第三階段銷售業(yè)務(wù)員可騰出更多的精力擴(kuò)大新售成果，有望全年創(chuàng)出更好成績。第七章廣告宣傳及組織策略廣告宣傳及組織包括：廣告宣傳的媒體、籌劃及公關(guān)籌劃及廣告推廣的表現(xiàn)、實(shí)施、發(fā)布及公關(guān)活動(dòng)的實(shí)施?；I劃方案如下：主要媒體：報(bào)紙、電臺(tái)、看板、彩旗、指路牌。主要推廣道具：售樓書、樣板間、可以滾動(dòng)播放的VCD碟、小區(qū)周刊。主要公關(guān)及宣傳推廣活動(dòng)：兩次房地產(chǎn)展銷會(huì)、客戶聯(lián)誼會(huì)、記者聯(lián)誼會(huì)。銷售工具的準(zhǔn)備：售樓書，要求簡化、風(fēng)格與工程相配，包含內(nèi)容：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)說明園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)說明建材及設(shè)備說明質(zhì)量說明物業(yè)管理說明戶型圖集“荷蘭小鎮(zhèn)〞VCD盤數(shù)量在２００００份左右，大量發(fā)放，要求在五月二十五日前制作完成。報(bào)紙：報(bào)紙宣傳應(yīng)在五月底以前出具整年度宣傳主題及方案?；I劃及設(shè)計(jì)工作應(yīng)從三月份開場，報(bào)紙宣傳主要高潮在七、八、九、十，四個(gè)月。媒體主要選擇北青、北晚、精品、晨報(bào)、參考等，報(bào)紙宣傳費(fèi)用應(yīng)占全年廣告宣傳費(fèi)用５０%以上?？窗濉⒅嘎放疲涸谥嘘P(guān)村主要路口選擇一塊主看板；在小營環(huán)島西部、上地附近立兩塊看板，三塊看板比較理想，但還應(yīng)測算一下本錢。指路牌：應(yīng)在京昌高速路由南向北路旁上立指路牌。VCD影碟：由于是期房銷售，為使客戶能充分了解工程未來的園林及建筑景觀，