物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法

物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法

1、各班組工作互控監(jiān)督制度

問(wèn)題描述

安全團(tuán)隊(duì)內(nèi)部各班組配合不夠默契，有可能存在交接脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重。

解決措施

采取班組間互控，班長(zhǎng)組織落實(shí)，過(guò)程采取夜間查崗、情景模擬、突發(fā)事件處理等，頻次設(shè)置1次/周，確?；タ刭|(zhì)量平衡性；

檢查班組依據(jù)《安全業(yè)務(wù)檢查考核標(biāo)準(zhǔn)》提交問(wèn)題點(diǎn)及整改建議，并設(shè)定時(shí)效，由被檢查班組于期限內(nèi)提交整改措施，安全負(fù)責(zé)人驗(yàn)證、通報(bào)，檢查情況納入月度考核；

以此為據(jù)，評(píng)選月度《月度安全管理先進(jìn)班》懸掛流動(dòng)紅旗；季度排名，對(duì)排名前一名和后一名的班長(zhǎng)考核加/扣分；以此做為公司級(jí)“安全管理先進(jìn)班長(zhǎng)”考評(píng)依據(jù)，調(diào)動(dòng)積極性。

成效

強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。

2、出入口增加拾音器，規(guī)范BI禮儀

問(wèn)題描述

安全出入口人流量大，現(xiàn)場(chǎng)工作雖然有監(jiān)控鏡頭，但無(wú)法攝取現(xiàn)場(chǎng)崗位操作時(shí)聲音文件，而且現(xiàn)場(chǎng)人員容易有意識(shí)的躲避監(jiān)控鏡頭，不利于事后追溯取證。

解決措施

在現(xiàn)場(chǎng)崗?fù)ぴ黾邮耙羝?，連接到監(jiān)控設(shè)備上，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)錄音攝影。

成效

加強(qiáng)安全管理。

3、固定車(chē)位加裝防盜車(chē)位鎖

問(wèn)題描述

固定車(chē)位經(jīng)常被占用現(xiàn)象，不能體現(xiàn)專(zhuān)位專(zhuān)用,造成業(yè)主不滿，安全員工作壓力大。

解決措施

業(yè)主固定車(chē)位沒(méi)有安裝車(chē)位鎖，車(chē)輛離開(kāi)后車(chē)位空在那里，其它車(chē)輛隨時(shí)有可能進(jìn)入車(chē)位，安全員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)車(chē)位被占用，加裝防盜車(chē)位鎖即可。

成效

杜絕車(chē)位被占用，方便管理。4、發(fā)布各類(lèi)安全防范溫馨提示

問(wèn)題描述

因社會(huì)治安形勢(shì)和小區(qū)外圍環(huán)境特征，小區(qū)安全管理的難度及風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。而由于安全隊(duì)伍的職業(yè)特點(diǎn)影響，安全員的流動(dòng)率較大，導(dǎo)致安全現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)技能提升較慢，特別是大社區(qū)日常事務(wù)較多，安全防范難度更大，特別是我們新項(xiàng)目新樓盤(pán)日常加班較多，對(duì)安全員的日常業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)力度不夠；由于業(yè)務(wù)技能不熟，各班組對(duì)信息的處理存在差異；安全員新人較多，崗位人員更換頻繁，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)存在不一致現(xiàn)象，影響服務(wù)品質(zhì)。

解決措施

編制《監(jiān)控中心向現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)布各類(lèi)安全防范溫馨提示》,每天24小時(shí)，針對(duì)不同時(shí)段工作的重點(diǎn),中心定時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)安全防范提示，提醒崗位加強(qiáng)防范并監(jiān)督崗位的落實(shí)情況，形成有效互動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)。

成效

提升安全管理效率。

5、夜間實(shí)施“安全搜尋棒”

問(wèn)題描述

夜間安全隱患較大，采光井、墻壁拐角、草叢等地帶人易躲藏；夜間值班安全員不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，班長(zhǎng)監(jiān)控相對(duì)較薄弱；安全巡邏崗長(zhǎng)期從事一個(gè)崗位，按照固定的巡邏路線巡邏，時(shí)間久后易麻痹，夜間值班容易乏困，特別是下半夜人易疲憊，工作質(zhì)量難以保證。

解決措施

每個(gè)巡邏崗制作一個(gè)“安全搜尋棒”，夜間由值班主辦或班長(zhǎng)將“安全搜尋棒”放于巡邏崗一個(gè)不易發(fā)覺(jué)的位置，要求巡邏崗當(dāng)班期間找到并上交。此舉大大提高了巡邏崗的工作積極性，巡邏崗感覺(jué)有了壓力，崗位相互間也有了相互評(píng)比的思想，提高了夜間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力，消除了安全隱患，保證了夜間工作質(zhì)量。

成效

提高工作效率。

6、停車(chē)場(chǎng)崗?fù)ぴO(shè)“廢棄發(fā)票收集箱”

問(wèn)題描述

小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)出入崗?fù)ぴ谑杖≠M(fèi)用時(shí)，個(gè)別車(chē)主交費(fèi)不要發(fā)票，而車(chē)輛管理員又沒(méi)有及時(shí)將車(chē)輛收費(fèi)發(fā)票當(dāng)車(chē)主的面銷(xiāo)毀或上交，容易誘使車(chē)場(chǎng)管理員犯經(jīng)濟(jì)上的錯(cuò)誤或引發(fā)出更嚴(yán)重問(wèn)題；其他車(chē)主看見(jiàn)個(gè)別車(chē)主不要發(fā)票而車(chē)場(chǎng)管理員又沒(méi)有當(dāng)眾撕毀發(fā)票，容易產(chǎn)生不公平的心理和認(rèn)為XX物業(yè)公司管理不規(guī)范；長(zhǎng)時(shí)間的惡性循環(huán)，會(huì)導(dǎo)致安全部其他崗位員工出現(xiàn)不平衡的心態(tài)。

解決措施

制作一個(gè)意見(jiàn)箱大小、能上鎖的不銹鋼盒子，箱名為“廢棄發(fā)票收集箱”；安放位置在停車(chē)場(chǎng)刷卡器側(cè)面，監(jiān)控器能看到的位置；車(chē)輛管理員將車(chē)主不要的發(fā)票當(dāng)著車(chē)主面及時(shí)投入“廢棄發(fā)票收集箱”中；財(cái)務(wù)管理員每周一次或定期開(kāi)箱一次；可以有效的控制車(chē)場(chǎng)崗位有可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；消除客戶對(duì)公司規(guī)范管理的疑惑，以提高客戶的滿意度。

成效

實(shí)用。

7、停車(chē)場(chǎng)入口加裝車(chē)位電子顯示屏

問(wèn)題描述

小區(qū)車(chē)位使用緊張，給車(chē)輛停放造成困難，而相關(guān)業(yè)主或來(lái)訪車(chē)輛對(duì)車(chē)位實(shí)際使用情況不了解：1、當(dāng)車(chē)位已滿被崗位拒絕入場(chǎng)時(shí)，會(huì)給對(duì)方引起誤解或不接受，導(dǎo)致對(duì)方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)火或其他過(guò)激行為。2、即使有剩余車(chē)位，進(jìn)場(chǎng)的車(chē)輛也會(huì)往來(lái)車(chē)場(chǎng)尋找。

解決措施

在車(chē)場(chǎng)入口處安裝一臺(tái)車(chē)位電子顯示屏，與刷卡系統(tǒng)保持聯(lián)動(dòng)，及時(shí)顯示車(chē)位使用情況。當(dāng)車(chē)位已滿時(shí)，顯示屏上會(huì)顯示“車(chē)位已滿”，有利于入口崗對(duì)車(chē)輛的控制。

成效

避免業(yè)主或來(lái)訪車(chē)輛的投訴，同時(shí)也體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的“智能化”，但需要成本，我們新項(xiàng)目目前的車(chē)位不緊張，暫時(shí)可以不考慮安裝。

8、裝修公司的管理舉措

問(wèn)題描述

小區(qū)經(jīng)常發(fā)生在未到裝修時(shí)間時(shí)，有裝修公司已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。特別在雙休日，已入住業(yè)主對(duì)此事非常反感，經(jīng)常以此向服務(wù)中心投訴。但服務(wù)中心往往只能派安全員上門(mén)進(jìn)行制止，但畢竟治標(biāo)不治本。

解決措施

在小區(qū)開(kāi)設(shè)裝修人員休息區(qū)，未到裝修時(shí)間時(shí)，要求裝修人員在休息區(qū)內(nèi)等待。在休息區(qū)內(nèi)安放椅凳，并要求裝修人員按規(guī)定整齊的在小區(qū)外等候。待裝修時(shí)間到點(diǎn)時(shí)，才允許其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行裝修工作。這樣既體現(xiàn)了人性化管理，也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。

成效

規(guī)范裝修人員管理問(wèn)題。

9、中心安裝定時(shí)提醒鬧鐘

問(wèn)題描述

按公司體系要求，中心人員晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)需與現(xiàn)場(chǎng)安全崗位呼叫聯(lián)系一次，以提高現(xiàn)場(chǎng)崗位工作狀態(tài)。物業(yè)管理圈。但由于各種原因,經(jīng)常無(wú)意忘記此項(xiàng)工作；有時(shí)中心人員忙于其它事務(wù)或有時(shí)忘記而未與崗位聯(lián)系，造成崗位長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人呼叫后出現(xiàn)打瞌睡現(xiàn)象。這樣安全工作得不到落實(shí)，存在安全隱患。

解決措施

在中心安裝一個(gè)鬧鐘鐘控器，晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)鬧鐘一次，以提醒中心人員定時(shí)呼叫聯(lián)系崗位，同時(shí)也能提高中心人員的工作狀態(tài)。，也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。

成效

提高工作狀態(tài)。

10、道路分割采用花箱

問(wèn)題描述

小區(qū)內(nèi)部的路面一般不寬敞，也不是直線，在小區(qū)主出入口車(chē)流多的路段熱融膠路面分割線作用有限，拉警戒帶吧，也不美觀，作用不明顯，怎么辦好呢？

解決措施

小區(qū)道路中間的隔離花箱，不但可以分隔車(chē)行道路，還兼具美化功能。

成效

美觀、實(shí)用。

11、車(chē)場(chǎng)崗服務(wù)位置固定標(biāo)識(shí)

問(wèn)題描述

車(chē)場(chǎng)崗安全工作人員服務(wù)空間有限，具體站立位置不固定不規(guī)范，充滿隨意性，會(huì)影響服務(wù)效率、也會(huì)引起業(yè)主不好的感受。

解決措施

尋找最佳服務(wù)位置，用黃圈固定，避免了安全崗位站位隨意和業(yè)主不好的感受。

成效

管理真細(xì)，提升規(guī)范化。

12、出入口安裝訪客登記系統(tǒng)

問(wèn)題描述

小區(qū)來(lái)訪、裝修人員較多，出入口因需填寫(xiě)來(lái)訪登記，通行效率較低。

解決措施

為提升現(xiàn)場(chǎng)崗位快速、安全、便捷的服務(wù)效率，出入口崗位配備了訪客登記系統(tǒng)及來(lái)訪登記臺(tái)。

成效

提升出入口通行效率和客戶滿意度，目前已在金色、五園、規(guī)劃、國(guó)土、千林山居項(xiàng)目使用。

13、高空作業(yè)提示單

問(wèn)題描述

部分安裝空調(diào)工人在小區(qū)高空作業(yè)忽視安全隱患，雖然服務(wù)中心一直強(qiáng)調(diào)高空作業(yè)安全及注意事項(xiàng)，但作業(yè)工人為圖作業(yè)方便，存在不規(guī)范作業(yè)的情況，事故發(fā)生后服務(wù)中心無(wú)法提供已盡到告知義務(wù)的證據(jù)。

解決措施

在小區(qū)出入口放置高空作業(yè)責(zé)任書(shū)，由出入口崗登記工人進(jìn)出時(shí)要求工人在高空作業(yè)責(zé)任書(shū)里面簽字確認(rèn)，確保每位進(jìn)出的工人留有書(shū)面確認(rèn)書(shū)，服務(wù)中心留檔，以確保已盡到告知義務(wù)。

成效

操作方便、有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

14、外來(lái)人員門(mén)崗備案簽到制

問(wèn)題描述

目前小區(qū)外來(lái)工和家政人員較多,有做鐘點(diǎn)工的,有送奶送報(bào)的,還有送餐及送郵件的.雖然都有在服務(wù)中心備案(留照片和身份證復(fù)件),但每天進(jìn)出次數(shù)較多,崗位不好控制.每個(gè)人都要詳細(xì)登記工作量較大。

解決措施

現(xiàn)在實(shí)行外來(lái)鐘點(diǎn)工及備案人員門(mén)崗簽到制度。

崗位值班人員確認(rèn)不是備案人員,則通知中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)登記有效證件后方可進(jìn)入小區(qū),并且關(guān)注其停留時(shí)間。

確認(rèn)是備案人員,崗位值班人員讓其在<<外來(lái)鐘點(diǎn)工及備案人員門(mén)崗簽到表>>上簽字后即可放行。

出小區(qū)時(shí)填寫(xiě)離去時(shí)間.不僅留下了備案人員的字跡而且簡(jiǎn)化了值班人員的工作程序。

成效

效防范安全風(fēng)險(xiǎn)。

15、小區(qū)違章車(chē)輛溫馨提示

問(wèn)題描述

小區(qū)經(jīng)常有業(yè)主的車(chē)停放在消防通道或者逆向行駛停車(chē),外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)車(chē)場(chǎng)時(shí)占用了業(yè)主租的固定車(chē)位.還有的車(chē)停放時(shí)一輛車(chē)占用了兩個(gè)車(chē)位等等一系列違章情況時(shí)有發(fā)生。

解決措施

由以往的單張A4溫馨提示改為一式兩聯(lián)A5的紅白色溫馨提示.當(dāng)發(fā)生車(chē)輛違章時(shí)由巡邏崗報(bào)到中心,中心及時(shí)填寫(xiě)溫馨提示,將紅色聯(lián)貼在違章車(chē)輛的擋風(fēng)玻璃上,告之其他業(yè)主我們正在處理此輛違章車(chē),中心妥善保留白色聯(lián)作為憑證以供查閱。

成效

減少違章。

16、新項(xiàng)目安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)

問(wèn)題描述

項(xiàng)目規(guī)模大，部門(mén)安全管理骨干人才梯隊(duì)建設(shè)跟不上部門(mén)需求。

解決措施

部門(mén)內(nèi)部建立安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)方案，安全班進(jìn)行系統(tǒng)性、規(guī)范性培訓(xùn)及引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)安全團(tuán)隊(duì)全員學(xué)習(xí)的良好氛圍，提升員工綜合業(yè)務(wù)管理素質(zhì)，達(dá)到部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人才的需求及不斷提高客戶滿意度。

成效

強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。

17、項(xiàng)目工地分時(shí)段實(shí)行雙崗

問(wèn)題描述

在工地執(zhí)勤的安全員時(shí)常會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣子的原因和工地施工人員發(fā)生矛盾，管理人員也一直苦惱于崗位的安全問(wèn)題，在安排雙崗后項(xiàng)目又會(huì)增加三人次的費(fèi)用。

解決措施

分時(shí)段在工地出入口設(shè)置雙崗：1.在施工人員上下班高峰期時(shí)06：00—07：30；11：00—12：00；13：00—14：00；17：30—18：30等時(shí)間段安排雙崗進(jìn)行執(zhí)勤；在夜間偏遠(yuǎn)崗位安排雙崗進(jìn)行執(zhí)勤。

成效

有效控制安全人力成本，防范安全風(fēng)險(xiǎn)。

18、“海浪”式安全檢查模式

問(wèn)題描述

安全與風(fēng)險(xiǎn)管理部每季度覆蓋公司所有項(xiàng)目安全業(yè)務(wù)檢查一次，時(shí)間跨度大，檢查人員項(xiàng)目逗留時(shí)間短，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)不同班次，不同時(shí)間段的安全隱患，也未能調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全崗位的警惕性和積極性。

解決措施

開(kāi)展全天式24小時(shí)、多組人員、多波式、分時(shí)段的“海浪”式安全檢查，深掘現(xiàn)場(chǎng)隱患，防范未然，做好安全管理工作。

成效

提升崗位工作警惕性和積極性。

19、禁止噪音裝修提示便利貼

問(wèn)題描述

周六、日、節(jié)假日非裝修時(shí)間，時(shí)常有裝修工使用電動(dòng)工具裝修發(fā)出噪聲影響業(yè)主休息。

解決措施

做一張小紙條，在上面寫(xiě)有“周六日嚴(yán)禁打墻、電鋸、電鉆等噪音施工”以及裝修時(shí)間規(guī)定，再加上便民，如服務(wù)中心、控制中心、快餐店和裝修搬運(yùn)，將小紙條張貼在大門(mén)上的一個(gè)很顯眼的位置，很容易引起業(yè)主和裝修工人的注意，能有效制止噪聲裝修。

成效

及時(shí)提醒、減少噪音裝修。

XX物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引1.

目的

確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。

2.

范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。

3.

職責(zé)

根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門(mén)負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，品質(zhì)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算。

4.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為：

物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和÷參加測(cè)算

5.

列舉法測(cè)算

5.1人工費(fèi)用的測(cè)算

5.1.1.組織架構(gòu)的確定

5.1.2.

人工費(fèi)用的測(cè)算

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。

5.1.3.

工資的測(cè)算（單位：元/月）

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。

人員工資構(gòu)成表

單位：元

序號(hào)

名稱(chēng)

工資標(biāo)準(zhǔn)

人數(shù)

工資金額（月）

1

經(jīng)理

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

2

經(jīng)理助理

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

3

行政管理人員

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

技術(shù)、維修人員

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

5

保安人員

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

6

保潔人員

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

7

綠化人員

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

8

其他人員

工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

合計(jì)

5.1.4.

獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼測(cè)算。

5.2.

行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）

5.2.1.

低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。

5.2.2.

管理處辦公用水電費(fèi)。

水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：

使用水費(fèi)金額＝使用量（立方）/月×水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價(jià)

電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費(fèi)用＝辦公照明的功率×按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

辦公電器用電費(fèi)用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5.2.3.辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。

主要指復(fù)印機(jī)、機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。

5.2.4.

通訊費(fèi)。

物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括：費(fèi)、費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用。

5.2.5.

公干車(chē)輛費(fèi)。

根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車(chē)輛費(fèi)用。

5.2.6.

交際應(yīng)酬費(fèi)。

5.2.7.

電腦維護(hù)費(fèi)用。

根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?/p>

5.2.8.

報(bào)刊資料費(fèi)。

因管理需要訂購(gòu)的資料、書(shū)籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。

5.2.9.

咨詢及訴訟費(fèi)。

聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。

5.3.

財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）

5.3.1.

折舊費(fèi)用

管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2021元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。

固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。

清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。

折舊費(fèi)用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月

5.3.2.資產(chǎn)的攤銷(xiāo)

管理處前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

開(kāi)辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。

分?jǐn)傎M(fèi)用＝開(kāi)辦費(fèi)發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月

5.3.3.

固定資產(chǎn)的修理費(fèi)

前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。

5.3.4.

員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。

5.3.5.

（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)）。

保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險(xiǎn)費(fèi)率÷保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。

5.4.

物料消耗的測(cè)算（單位：元/月）

5.4.1.服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。

按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

服裝費(fèi)用構(gòu)成表

單位：元

序號(hào)

名稱(chēng)

服裝成本

人數(shù)

服裝費(fèi)用（月）

1

經(jīng)理

服裝成本×人數(shù)÷使用月份

2

行政管理人員

服裝成本×人數(shù)÷使用月份

3

技術(shù)、維修人員

服裝成本×人數(shù)÷使用月份

4

保安管理人員

服裝成本×人數(shù)÷使用月份

5

保潔

5.4.2.

保潔物料消耗。

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷(xiāo)。

保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表

單位：元

名稱(chēng)

用途

單位

單價(jià)

月均消耗數(shù)量

月均消耗金額

備注

玻璃刮刀

清潔玻璃

把

25.00

3

75.00

所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算。

5.4.3.

環(huán)境、綠化物料消耗。

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲(chóng)、植物藥劑、小區(qū)消殺等。

5.4.4.

物業(yè)維修物料消耗。

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。

物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?/p>

單位：元

序號(hào)

項(xiàng)目

測(cè)算依據(jù)

費(fèi)用構(gòu)成

備注

1.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車(chē)桿、倒車(chē)鏡、車(chē)場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換

公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。

車(chē)場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。

所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算

2.供配電系統(tǒng)

變壓器

發(fā)電機(jī)

變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。

發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)

3.照明系統(tǒng)

樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等

按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開(kāi)關(guān)材料費(fèi)

4.消防系統(tǒng)

防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、

消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓

按每年損壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)

5.給排水系統(tǒng)

生活供水變頻泵

潛水泵

變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門(mén)維修材料費(fèi)

6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。

每年維修材料費(fèi)

7.水景娛樂(lè)設(shè)施

維護(hù)材料費(fèi)

8.空調(diào)及采暖

5.5.

小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）

5.5.1.公共電費(fèi)

根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。

5.5.1.1.

電梯系統(tǒng)電費(fèi)

電梯電費(fèi)＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）×電費(fèi)單價(jià)（元/度）

電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)＝電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）×電費(fèi)單價(jià)（元/度）

5.5.1.2.

公共照明系統(tǒng)電費(fèi)

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車(chē)庫(kù)、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：

公共照明系統(tǒng)電費(fèi)＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和×電費(fèi)單價(jià)（元/度）

5.5.1.3.

供配電系統(tǒng)電費(fèi)。

變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：

變壓器的電費(fèi)＝（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌倦娰M(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）×電費(fèi)單價(jià)；

變壓器的電費(fèi)＝變壓器功率×電費(fèi)單價(jià)×24小時(shí)×30天

5.5.1.4.

消防系統(tǒng)電費(fèi)。

消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費(fèi)單價(jià)×2.5小時(shí)÷3月

送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）＝送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量×送、排煙風(fēng)機(jī)功率×電費(fèi)單價(jià)×2.5小時(shí)÷3月

中央控制室電費(fèi)＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)

5.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費(fèi)。

供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)

5.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))

泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)

5.5.2.

公共水費(fèi)（單位：元/月）

5.5.2.1.綠化水費(fèi)

根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：

綠化水費(fèi)＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

5.5.2.2.

清潔用水

根據(jù)清潔面積測(cè)算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

5.5.2.3.

泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）

根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

5.5.2.4.

小區(qū)景觀用水

根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：

小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

5.5.3.

電梯運(yùn)行費(fèi)

電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和

如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)×電梯數(shù)量

電梯年檢費(fèi)：

電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)×電梯數(shù)量）÷12月

5.5.4.

公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。

物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?/p>

單位：元

序號(hào)

項(xiàng)目

測(cè)算依據(jù)

費(fèi)用構(gòu)成

備注

1.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車(chē)桿、倒車(chē)鏡、車(chē)場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換

公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。

車(chē)場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。

所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算

2.供配電系統(tǒng)

變壓器

發(fā)電機(jī)

變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。

發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)

3.照明系統(tǒng)

樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等

按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開(kāi)關(guān)材料費(fèi)

4.消防系統(tǒng)

防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、

消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓

按每年損壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)

5.給排水系統(tǒng)

生活供水變頻泵

潛水泵

變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門(mén)維修材料費(fèi)

6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。

每年維修材料費(fèi)

7.水景娛樂(lè)設(shè)施

維護(hù)材料費(fèi)

8.空調(diào)及采暖

5.5.5.社區(qū)文化費(fèi)用

根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。

5.5.6.

垃圾清運(yùn)費(fèi)

根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：

垃圾清運(yùn)費(fèi)＝垃圾量（桶）×收費(fèi)單價(jià)

5.6.其它

5.6.1.

稅金的測(cè)算（單位：元/月）

按最新增值稅計(jì)算

5.6.2.

管理酬金的測(cè)算（單位：元/月）

按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。

管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用×酬金提取比例

5.6.3.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用＝（4.9.1項(xiàng)、4.9.2項(xiàng)、4.9.3項(xiàng)、4.9.4項(xiàng)、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額）×3%

5.7.計(jì)算各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)測(cè)算出的總成本，按各類(lèi)分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫(xiě)管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用。

XX物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值

項(xiàng)目

人工費(fèi)用

行政費(fèi)用

財(cái)產(chǎn)費(fèi)用

物料消耗

小區(qū)公共費(fèi)用

比例

40%

5%

5%

10%

25%

15%

生產(chǎn)車(chē)間工作流程一、目的1）更好的使生產(chǎn)車(chē)間員工及新員工了解工作，熟悉工作內(nèi)容。2）確保產(chǎn)品符合規(guī)定要求的同時(shí)能準(zhǔn)時(shí)完成各項(xiàng)工程。3）規(guī)范生產(chǎn)車(chē)間工作及人員配置。二、適用范圍適用于本公司生產(chǎn)車(chē)間三、定義1）加工流程：生產(chǎn)車(chē)間接到生產(chǎn)任務(wù)后，從領(lǐng)料加工到加工完成入庫(kù)的一個(gè)加工過(guò)程。2）檢驗(yàn)流程：生產(chǎn)車(chē)間接到供應(yīng)到貨報(bào)驗(yàn)單（外協(xié)件/外購(gòu)件）后，從領(lǐng)料試驗(yàn)到試驗(yàn)完成入庫(kù)的一個(gè)檢驗(yàn)過(guò)程。四、流程明細(xì)1、加工流程①生產(chǎn)計(jì)劃接到供應(yīng)部門(mén)下達(dá)的業(yè)務(wù)訂單及研發(fā)聯(lián)系單，根據(jù)訂單要求、生產(chǎn)能力、設(shè)備狀況下達(dá)的生產(chǎn)加工任務(wù)單及加工圖紙到各個(gè)班組。訂單中特殊產(chǎn)品安排外協(xié)加工。②班組接到生產(chǎn)加工任務(wù)單后結(jié)合圖紙到半成品/產(chǎn)成品領(lǐng)料并簽字確認(rèn)。③各班組長(zhǎng)根據(jù)生產(chǎn)能力、設(shè)備狀況、物料狀況安排生產(chǎn)加工，操作工根據(jù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、圖紙、進(jìn)行加工，加工首檢需檢驗(yàn)檢查各個(gè)后進(jìn)行批量加工。（加工記錄、試驗(yàn)記錄，首檢各個(gè)確認(rèn)記錄）