某商城設(shè)計營銷策劃案例

XXXX商城營銷最佳策劃范本“中地行”就“百利廣場”項目的策劃及銷售部署進行了深入的調(diào)查研究及分析，為了該項目成功推向市場，為開發(fā)商獲取最大的經(jīng)濟效益和品牌效應(yīng)。通過多次的溝通，本策劃書就“百利廣場”所面臨的問題作了深度剖析、解答，敝司專項小組對本項目的市場定位、銷售部署、推廣部署作出了較為創(chuàng)新的解理和深度的透析。1：區(qū)域性商圈深度透析本項目的商圈分析——“地利人和，商權(quán)無限”海珠區(qū)有巨大的區(qū)域優(yōu)勢廣州市調(diào)整規(guī)劃策略，要把廣州建設(shè)成為一個“山城田?！钡纳鷳B(tài)城市，“北抑南拓，東移西調(diào)”，把番愚、花都改設(shè)為兩個區(qū)，從而使海珠區(qū)成為未來廣州五大片區(qū)中的都市區(qū)。這一策略奠定了海珠為中心城區(qū)的地位。一系列的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施把河南河北一江兩岸緊緊的連在一起，大大減弱了兩岸的差異。海珠區(qū)的未來則以“五個中心”為核心而發(fā)展：稈海珠區(qū)的未塵來倚“及五個中視心果”貪商業(yè)區(qū)中心：黨江南大道，寶阻崗大道邀配送中心：廣粗州大道南虎商務(wù)中心：琶匙洲赤地區(qū)圖科研中心：海朵珠科技產(chǎn)業(yè)園苗、中山大學(xué)、姥國際生物島新旅游中心：萬競畝果園而在這“五個中主”中，基礎(chǔ)最好，發(fā)展最快的就是江南大道、寶崗大道為軸線的海珠商業(yè)中心區(qū)。而本項目即位于該中心區(qū)的核心地帶。規(guī)劃的調(diào)整帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展隨著廣州市對市區(qū)的改造及各地產(chǎn)商實力的增強，把目光對準(zhǔn)那些因工廠拆遷而在城市中心區(qū)留下的少有的大塊土地。逐漸形成了以工業(yè)大道板塊、新港路板塊、濱江路板塊、廣州大道板塊、江南大道板塊等為主的房地產(chǎn)市場。2001年上半年，海珠區(qū)完成房地產(chǎn)投資額達25。33億元，僅次于天河區(qū)，居全市第二位。在建的商品住宅408。76萬平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可見，海珠區(qū)在廣州市房地產(chǎn)市場的份量。人口急增加房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來的結(jié)果就是：人口的急劇增加。據(jù)2000年第五次全國人口普查統(tǒng)計，8海珠區(qū)的人口已由1990年的70余萬發(fā)展到現(xiàn)在的123。73萬人，僅次白云區(qū)、番愚區(qū)，居廣州市第三位，人口密度達到12687人/KM2，僅次于荔灣、越秀、東山三個老城區(qū)，相當(dāng)于一個中等城市的人品規(guī)模，人口的增加，特別是有效消費人品的增加，必然促進商業(yè)市場的繁榮。大量的土地資源儲備海珠區(qū)目前的房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在海珠區(qū)的西部，東部尚有50平方公里的農(nóng)村地帶等待開發(fā)，發(fā)展前景極為樂觀。海珠區(qū)的七項市政工程、區(qū)政府的東遷及琶州地區(qū)的開發(fā)必將促進這一地區(qū)的開發(fā)進度。從而帶動大量人口的入住，進而促進商業(yè)的發(fā)展。地鐵二、三號線的興建，將促進商業(yè)的發(fā)展完地鐵二號線將淡在搭200化3必年開通，三號毅線也即將動工爽，一、二、三帆號線將組成廣黨州地下快速軌道道交通網(wǎng)。其迷便捷的交通，磨舒適的乘坐環(huán)扭境將越來越被床人們認同，從梁而在一定程度刷上來打破地域絹概念，為新城你區(qū)商業(yè)中心的庭形成提供機遇妨。塌各大商家看中臟海珠，既帶來杰競爭，又帶來川機遇僻在閣200暖1濕年宮6邪月仁2柔0疲日舉行胳的半“死海珠商機交流顏會訓(xùn)”巡上，窩有仗8效個大型項目落嗽戶海珠，世界優(yōu)零售商業(yè)的兩店大巨債頭騙—悅—自美國沃爾瑪公亦司與法國家樂則福公司也看中衰了河南，其中士家樂福萬國廣直場將在今年年鋸底開張。炊這些大型商家湯的開張必將促鋒進區(qū)內(nèi)的商業(yè)阿競爭，這是劣派勢；但另一方悼面，這些大型雜商家將帶平廣帖州，甚至南、蜓番、順的人流左，對區(qū)內(nèi)的商畜業(yè)氣氛的形成液，旺盛起到帶們動作用，而只量要避開其鋒芒瀉，另僻溪徑，微相信會獲益非懂淺。妹再加上海珠茶涂館政府招的惑“苗政府搭臺、企癥業(yè)唱戲、提供么條件、創(chuàng)造商較機指”梢的思路，海珠財將惕“香使地利人多，商濱機無央限障”預(yù)。屢2貿(mào)：利用地鐵優(yōu)龜勢的影響統(tǒng)市政府審批同甩意地鐵二號線蠢開通策劃方案鑼200敲2聯(lián)年底：開通三后元里站至?xí)愿蹆?nèi)站夾200醉3極年秋交會：全釘線開通觀光運漢營遲200劑3憲年寬1府2柴月雙2持8潛日：全線開通乒試運營軍2辱月例2懲8袋日，市政府審壽批同意了地鐵礙總公司所擬施的程“絹關(guān)于廣州地鐵綁二號線開通策難劃的請渾示跟”錘。據(jù)此方案，居二號線通車時脹間較原計劃提巨前半年，首期仰開通車站也增隊加二元里站和勿曉港站。靜方案中：二號此線的工期目標(biāo)泄為拉：故200貝2英年底開通三元端里站至?xí)愿壅疚?；?00微3喪年秋交會雕（饞1掠0晶月存1丸5孫日赴至店1顛0窄月梢3磁0棉日）全線開通讀觀光運營，行筒車間釣隔慕1迎5餐至買1愈8川分鐘；觀光運已營結(jié)束后，全平線重點投入調(diào)利試，曉港站琶脾站段停止對公窄眾開放從；憂200洽3捕年攤1諸2蠢月基2永8鋒日全線開通試眾運營，行車間窩隔理1昏0陣至歌1乒2品分鐘。由獲于凍200副3質(zhì)年底開通試營塊仍有系統(tǒng)的聯(lián)柱調(diào)工作，尤其扁是要進行行車漁間才隔邀2饒分鐘的信號定量位調(diào)試，恩故陸200搏4跨年焰4破月前仍然要在微滿足調(diào)度條件奧的基礎(chǔ)上開通名，以后才能逐侮漸提高運營水允平和行車密度岸。服200具1置年拼6怎月亂2四8刊日，是廣州地親鐵一號線全線沉開通兩周年的轎日子。截至茂到胸6響月駛2臂5靈日，一號線已兄經(jīng)實現(xiàn)了安全賴運誓營羊72苗9應(yīng)天，共開行列考車稅100牽5峰萬次列次，安糧全運統(tǒng)行疊15華6液。抄8專萬列公里，安訴全運載赴客利1265素8晚。江5驅(qū)萬人次?；j運營第一季度縣開局良好。第販一季度運營開默局良好，各項非指標(biāo)穩(wěn)步增長短。俗1-腫3盟月，客流則量簽162夜0箏。個4返萬人次，比去坐年同期增加臭了擁1劑。欲98稍%耳；日均客流買量旁1鹽8脫萬人次，比去升年同期增巖加世3脖。轎1綠%喉。崇根據(jù)國際的經(jīng)仰驗，在地鐵沿狐線物業(yè)中，受職益最大的是商丑用物業(yè)，其次謎是寫字樓，最飾后的才是住宅脆。因為在這三蘆種物業(yè)中，商固用物業(yè)對人的肚選擇最為廣泛吸，而寫字樓住爸宅則相對而言騾較為固定。輸?shù)罔F要領(lǐng)對商腐用物業(yè)的最大蘿影響，可謂是枕人流誠在廣州，地鐵母一號線任自難199嶄9騎年陣6松月辦2倚8疾日開通，至今手已有兩年的時位間，對沿線商勾用物業(yè)如天河吵城、流行前線礦等商場帶動了碗更多的人流。她據(jù)統(tǒng)計，天河稿城的最高客流床量致在欣6杜4槐萬人次，從而推使天貿(mào)南大與塌吉之島的年營挺業(yè)額增長率達置到四成，也是沾天河城成為南都海、順德、佛奇山人到廣州購秧物的首選之地交。屬一號線客流量僵，日均客流練量泳1厘8迫萬人次。而地傷鐵二號線三元塔里到曉港站將祝在劍200闊2肝年底提前開通贊，一、二號線稈的貫通，將為惡海珠帶來更大貍的人流量，交汗替支起到倍增它效應(yīng)。經(jīng)營特色錢地鐵可以帶來錫人流，但如何趙留住人流就更耀為關(guān)鍵。秒沿地鐵沿線開隆發(fā)的商用和業(yè)把可分為三個圈辨，垂50保0俯米以內(nèi)為核心取商圈斥，看500-10稼0皮0堂米的范圍內(nèi)為山內(nèi)環(huán)圈尖，排100排0節(jié)米以外為外圍餃圈。而目前在象廣州，受地鐵默影響主要為核此心商圈。刊地鐵一號線開惱通二年以來，幟地鐵一號線沿團線的商場可謂栗有人歡喜有憂辟，除了天河城搞、流行前線、擺中華廣場等幾漲個商場外，其反一超級商場卻俘是濃“難窗外人匆匆，自窗內(nèi)空蕩湖蕩慚”茂。這與其經(jīng)營硬品種少、定位暗高檔不無關(guān)系推。由此而不能柄充分利用地鐵愚帶來的人流。市“抹地鐵效餐應(yīng)宜”分為長期效應(yīng)孫但靠一條地鐵焰帶來的人流并免不會非常明顯閃，與地鐵一、煙二、三號線連緩?fù)ㄒ院螅纬山粋€地下交通砌網(wǎng)，路通財通胸，對沿線商用壟物業(yè)的影響將雨會十分明顯。京3齒：即將開業(yè)的糧商場恒廣州長江數(shù)碼壯科技廣場沾由廣州長江企蘆業(yè)發(fā)展有限公省司和七喜電腦濱公司合辦，位余于海珠區(qū)江南瀉大道毯中瞞151-15店3帥號開辦面積狐約磚800旁0趁多平方米長江陷數(shù)碼廣場，主倉要經(jīng)營電腦產(chǎn)翼品及電腦配套弦產(chǎn)品，擬于年持內(nèi)開業(yè)。擾4洋：電子市場的貼前景補廣州市目前的泰電子配件商貿(mào)槐主要集中在兩證地，一、以天梯河區(qū)的崗故頂挨—右—全五山片區(qū)，二睜、東山區(qū)的黃挽花崗科貿(mào)街。始其中天河的崗含頂繳—翻—缺五山片區(qū)有太迷平洋電腦城（幟一、二期）、慰天河電腦城、晶南方電腦城及械五山科技街等患大型電子（以云電腦及其配件桂相關(guān)產(chǎn)品）商姨場，成為廣州廟市目前最大、涉最成熟的電腦錘市場。怪而海珠區(qū)目前要已有停近伯13盛0階萬人，相當(dāng)于陳一個中等城市邪的規(guī)模，區(qū)內(nèi)刮又有全國著名椅的學(xué)焰府喘—羽—酸中山大學(xué)，以島及廣州美術(shù)學(xué)喂院廣州業(yè)余大閑學(xué)等高校，隨夏著海珠區(qū)房地降產(chǎn)的開發(fā)，一間大批高質(zhì)量樓副盤都把智能化窯、寬帶網(wǎng)做為倘基本的配套，關(guān)而目前海珠區(qū)刑還未有一家專海業(yè)的電子市場枕。人們買電腦竊及其配件還要芽到天河崗頂去工，為河南的電蘿子市場創(chuàng)造了辮一個空白的切托入點，這是其承一：的其二，海珠區(qū)完政府已把江南勸大道、寶崗大及道定位為商業(yè)它中心，并加以犬大力發(fā)民。零評售業(yè)兩大巨頭依之一的法國家怪樂福集團也將叼落戶前進路，狗從而為該地氣納創(chuàng)遷極為濃烈債的商業(yè)氛圍，羞帶來可觀的人巷流。而目前江爸南大道商圈以美婚沙攝影、百陶貨零售及通訊懶產(chǎn)品為主，電陷子市場則為空岔白。姓其三，地鐵二述號線三元里站伏至?xí)愿壅緦⒚嬖谀?00題2至年底開通，并殲將與地鐵一號四線相貫通。而槳本項目即位于靜地鐵二號線市傳二宮站出口，者其影響力將隨殼著加以延伸?？咫S著地鐵三號適線的破土動工樣，并與一、二島號線組成一個猾軌道交通網(wǎng)，視地鐵將全成為嬸一個效應(yīng)倍增酷器，為沿線的挑商用物業(yè)帶來犧無限商機。琴3瞎、百利廣場商副場定位顧海珠區(qū)首個地爺鐵數(shù)碼科技主個題商場支持點：牛即將開通的二眾號地鐵是本商害場最大的支持聽點；款江南大道一直然是海珠區(qū)最具虜歷史的商業(yè)旺兇區(qū)；宰海珠區(qū)是廣州待市商品房銷售壇及成交額最大初的區(qū)域，消費腹力強；卡海珠區(qū)沒有經(jīng)僚營電訊、影音貌的數(shù)碼主題商帶場。功能定位帳B興1株層：流行時尚掏、前衛(wèi)特區(qū)、鞋時尚新干線經(jīng)營種類A：傲由于該層直接嗓連接地鐵入口搜，人流多，但狠逗留的時間短仆，鍛以搜“稱快鞏”霧為特點，所以年較為適合安排候即時購買類的兵商品，建議主命營快餐、點心遲、飲料、便利燥店等。占該層鎖面特積呼20薄%勞。目標(biāo)客戶：抱珍珠奶茶、東捧海堂、雪貝爾技、袋SEVEN-糞ELEVE脊N蘭便利店、屈臣輕氏、優(yōu)之良等旅。經(jīng)營種類B：暫專秧業(yè)瞎“貧時尚殿、勉UPDAT喉E撓”馳店，以經(jīng)營青雁少年感興趣的甜精品及飾品為英主。建議主營鼓：流行音像制疤品念（岡C膝D妹、匪VC聯(lián)D漫、老DV遍D際等影音配件、測游戲碟）、手激機飾品、小型薄精品電器、通技訊產(chǎn)品、各類姥流行精品服飾禮、裝飾品、背閣包、皮具皮鞋泥、化妝用品、歉護理用品、流晨行書刊雜志等己。占該層面積嚼的法80索%拉。薄F圖1沙層：天籟之音經(jīng)營種類A：困名牌影音專門蘭店，占該層面渴積昏的好15健%否。目標(biāo)客戶留：網(wǎng)CA悟V鴨、天龍等專業(yè)貿(mào)音響代理商及鹿廠家。經(jīng)營種類B：泳其他經(jīng)營影音加產(chǎn)品及音響配灘件的商家，占鹿該層面積票的啊85瑞%便。目標(biāo)客戶是秧前萬國商場的季經(jīng)營商、海印躬電器商場的經(jīng)源營商。菊注：首層正對柴地鐵出口位置泥設(shè)活動展示區(qū)酒，平時可作為直休閑展示區(qū)作芳民場使用，當(dāng)斬商家要搞活動吸時可租憑給他北們作為展場演磚示區(qū)。牧F脫2幫層：網(wǎng)絡(luò)時代荒、網(wǎng)絡(luò)新干線經(jīng)營種類A：造以經(jīng)營手機，三電腦的品牌專條賣店為主，占綿該層面積珍的證20三%桃。目標(biāo)客戶為綿諾基亞專賣店小、摩托羅拉專傭賣店、聯(lián)聾想鐵“堡1+逗1白”乎電腦專賣店等坑。經(jīng)營種類B：壽其他經(jīng)營手機消、電腦的商家萍，占該層面積閉的認65醒%條。目標(biāo)客戶是代前萬國商場的架經(jīng)營商、海印蘿電器商場的經(jīng)男營商、天河電鐘腦城的商家。經(jīng)營種類C：吊著名大型快餐錢店，占該層面狹積胸15樸%毀。目標(biāo)客戶：旗麥當(dāng)勞、肯德創(chuàng)基等快餐店。逃四、目標(biāo)客戶叫群定位B1層：菊東海堂、雪貝擁爾、美心、珍燒珠奶茶壩、氣AM-P芳M斑、脹7-1節(jié)1她便利店、屈臣圈氏、優(yōu)之良品孤“績專債業(yè)儲F下M袖店繡”品，音像制品，蔬流行雜志刊，裕時裝表店飛正漸版狹C睜D貼、拜VC洲D(zhuǎn)激、姜DV鼓D誰圖書等制品零崗售商、分銷商鋒、似SWATC發(fā)H濤、卡西歐等個原體經(jīng)營商，例喝如：流行前線特、狀元坊的經(jīng)小營商F1層：餅前萬國商場的取經(jīng)營商、海印爪電器商場的經(jīng)糊營商艘經(jīng)營天龍繭、泄CA瞧V其等專賣店幸F灑2雁層：時代數(shù)碼逃城原諾基亞專賣店懸、摩托羅拉等甲專賣店皮電信器材的相皮關(guān)產(chǎn)品，如手噴機飾物及手機肚套等的經(jīng)營戶興聯(lián)慧想懂“攏1+割1浪”底電腦、七喜等沿大品牌的專賣歇店純天河電腦城、遲中六電腦城等衣的經(jīng)營商柱電腦軟、硬件清及附屬產(chǎn)品的鄙經(jīng)營商這五、急需解決躺的問題商場效果圖優(yōu)一個項目在未淺落成前，客戶革對其了解都是測通過樓書、單藏張等宣傳資料紋得知的信息，淋而最能給予客射戶暇想的是項格目的效果圖，寬它能最直觀將雖未來樓盤落成紀后的形象展現(xiàn)棍給客戶，并且位是所有宣傳資磚料中必不可少也的元素。而由夕于本項目的外預(yù)立面還沒有確娛定，故還沒有烘效果圖，在一綁定程度上會影吐響本項目的推膠廣與銷售，故府敝司認為當(dāng)務(wù)碧之急必須早日壩確定本項目的漠商場外立面及港住宅外立面，溜并且請專人繪防畫商場效果圖拆（包括日景及罩夜景）、項目婆整體效果圖。謙以最直觀的畫笨面將百利廣場唱的繁華與興旺扇呈現(xiàn)在客戶眼住前，吸引其認汪購。濤商場平面間隔珠圖宮商場平面間隔以圖是吸引客戶茶的一大指標(biāo)，郵也是吸引消費烤者作為購物娛嗚樂的重要因素特。平面間隔的錢規(guī)范設(shè)計使商責(zé)場可以有效地溪疏通和引導(dǎo)人監(jiān)流，使商場可時以最大限度地摔匯聚人流量。飾由于商場的平膛面間隔圖是銷快售招商中必不奴可少的道具，功故在內(nèi)部招商絲前必須繪畫完亭畢并制作成銷散售資料?，F(xiàn)場銷售中心新現(xiàn)場銷售中心伐也是一個商場源的外在形象，籍客戶的第一印攀象是很重要的瞧。由于本項目報的現(xiàn)場銷售中撞心將設(shè)于商場依首層，但由于杠目前工程進度根還未跟得上，付故只能在工地庫現(xiàn)場設(shè)一臨時透接待中心，方請便接待來訪的育客戶。非在急需要進行槽工作街廣告公司的招餐標(biāo)擺廣告公司對樹依立房地產(chǎn)項目訊的形象及傳推須廣起到重要的躍作用，根據(jù)的伍工程進度及敝帽司的營銷部署冶；目前要盡快佩確定本項目的啦全案廣告公司姐，讓廣告公司銜盡快對項目有辮較深入的認識誠。從而開展現(xiàn)匪場包裝及推廣篩工作。裂確定廣告公司很時間：瞇物業(yè)管理公司專的確定已裝修公司的招廊標(biāo)也模型公司的招顏標(biāo)推廣思路嫁首先要了解目秤標(biāo)客戶的需要煌河南首個電腦票數(shù)碼易城巷—蛇—攏唯一性傷一直以來，人周們對購買電腦妖產(chǎn)品，只會聯(lián)聞想到天河電腦愈城或海印電器拜城，而河南的床購買電腦客戶撲也不例外，而吐本項目就是要叢針對海珠區(qū)這塘個方面的空白錘，從而爭取市窄場的份額，令怠到投資者有利愛可圖，從而達呀到銷售目的，濕本項目將是現(xiàn)夠海珠區(qū)第一個盯及唯一一個電思腦數(shù)碼城。司地鐵二號線河傅南第一站（會依帶動傳統(tǒng)消費閘觀念的轉(zhuǎn)變，哨由北往南移踐）叼—鄰—幸便利之處運由于地鐵二號捏線的即將開通渾，交通更加方額便快捷，從而吐帶動傳統(tǒng)的消汗費觀念的轉(zhuǎn)始變襯—莖—櫻由北往南移。舒近兩年來河南蠅多個樓盤銷售蜂火爆，就是最脾好的例子，而帖本項目是地材鐵蜂2鉛號線，由北往冠南的第一站，命即河南的消費身前線；與河商嚴業(yè)旺圈，北京傭路更是一江之寧隔，信步可到舞，從而肯定了算本項目的商業(yè)籍優(yōu)勢。孩河南首個與地獸鐵出口連通的嗚商疏場桿—敲—偉特殊之處棒與地鐵口連通跨是百利廣場致形勝的一殺手鏡擠，是河南首個膝與地鐵出口連膀通的商場，無獄論從南往北或票從北往南消費凝，都是必經(jīng)之勝處，保證了百劫利廣場人流充欠足，從而帶動鋤物消費，足以仁保證商戶生意爺興旺，給投資敲者肯定的信心稠。等電腦時代的來排臨凈—仍—薦家庭共同之處撞由于現(xiàn)代科技賽的發(fā)展，以令稀家庭進入數(shù)碼怎時代對科技的頌要求越來越高綠；電腦及電子奉類產(chǎn)品將大行帶其道，進入每禮個家庭，所以習(xí)需求量將會有萌大幅增加，更捕肯定了本項目踏的前瞻性及其葵商業(yè)價值。麥由于以上幾方嗽面的優(yōu)勢綜合論，大大減少了悶投資風(fēng)險，確吐保投資成功，棋增加投資者的宿信心。鐵商場實行先招柏商，再銷售并揮舉的措施斑針對龍頭客戶鐵招商進（府1巷）以龍頭商戶計進駐，吸引同蕉類小商家進場伶首先針對行業(yè)食內(nèi)的龍頭客戶朱（例如：蘋果封、聯(lián)想籌、旗TC袖L心、絲MOTORO巨L臺A是、址POKE回R可等）主動聯(lián)系齡上門進行直銷碼。妙以優(yōu)惠的價格露有優(yōu)先的選擇執(zhí)權(quán)作為手段騎以商場地理位壽置及唯一性作頸為吸引誕吸納其進場經(jīng)知營，從而帶動樓持觀望態(tài)度的店小商家及投資優(yōu)者跟風(fēng)進場經(jīng)亂營和投資，以號達到旺場，計箱而吸引更多散促戶經(jīng)營者，以茄保持本商場持峰久興旺。譜拿著租憑合約吊，簽銷售合同儀由于待商場招巷租進行到一定瘦程度時，已有職一部分客戶已兵簽訂了租憑合南同，本司建議企可將已有約租損商表推出市場急，增強買家投突資信心：形成賴一石種帳“歷口碑效綱應(yīng)恰”遇，從而達到銷霧售的目的。列八、各階段銷甚售推廣符招商前期準(zhǔn)備傍工作（圖表、鴉完成日期、負記責(zé)人）僵序號遙工作事項份責(zé)任人齒完成日期重1四商場的平面設(shè)辮計圖楊發(fā)展商、設(shè)計猾公司絲2鼠商場的功能分自區(qū)劃分周發(fā)展商、代理器公司帝3招招商簡章的制終定、印刷啄發(fā)展商、廣告領(lǐng)公司、代理公亮司仿4粗招商宣傳單張描、折頁設(shè)計、舞印刷慕廣告公司、代急理公司仰5彎商場的裝修標(biāo)欠準(zhǔn)向發(fā)展商、代理桐公司匹6劑物業(yè)管理公司齒及管理費準(zhǔn)發(fā)展商、管理壩公司代理公司諷7本商祖場訂LOG胳O亮口與、標(biāo)準(zhǔn)色扒的確定投發(fā)展商、代理品公司擺8玩商場外立面的土設(shè)計定案扣發(fā)展商、代理曾公司與9資臨時招商咨詢流處的包裝館發(fā)展商、代理熄公司牛10居售價、租價以遠及折扣的制定獲發(fā)展商、代理愉公司饞11納付款方式的制牛定瞞發(fā)展商、代理酒公司頁12壺廣告公司選定濟簽合同負發(fā)展商毀13但報紙許定稿、連投放樂廣告公司、代三理公司酒14攜電視廣告、設(shè)傾計制作及投放疤廣告公司、代好理公司寬15編地盤廣告牌的誓設(shè)計制窗京廣告公司、代均理公司恥16寶圍墻、樓盤名昏稱牌的設(shè)計施狡工慶廣告公司、代被理公司姑17女掛幅、路旗、鋪導(dǎo)視牌、售樓漂部包裝、展板蘆的設(shè)計制作、揪布置以及麗樓書的印刷詢18叫正式的法律文前件（預(yù)售證）擔(dān)發(fā)展商陜19趣按揭銀行的確邁定錦發(fā)展商深20語庭前綠化的設(shè)流施、施工加廣告公司、發(fā)燦展商奧200邀1諒．齊1譽0川．并28榴21淘招商人員及銷挺售人員的組織石培訓(xùn)寺代理公司究200玉1匹．覽1柱0耀．截28戀22陪項目購樓專車奏及接送點的安命排貫代理公司事23島商場模型的設(shè)唱計、制作及安骨裝港廣告公司、代怨理公司攤24臣分戶查對、面疏積落實娃發(fā)展商蹲25雷其它后勤準(zhǔn)備視工作丹代理公司招商計劃部署直銷期少第一階段：咨獨詢耍有針對性地主撈動聯(lián)絡(luò)龍頭商賭家洽談，動員案其進駐，以帶黎動行業(yè)內(nèi)的小散碳醫(yī)？煤首先針對行業(yè)有內(nèi)商戶，并利食用敝懷多年來言積累的客戶資菌源進行直銷，桃利用繕稿和專耐訪形式全方位疾報導(dǎo)本商場的拒特色，引發(fā)廣宋泛關(guān)注。算目的：先招資艇龍頭商戶，以幻其打開市場嘗目標(biāo)：與一、籍兩間龍頭企業(yè)脆簽署招商議商敞憶性發(fā)展商須配合研工作：妥序號闊工作事項如責(zé)任人者完成時間壟1事商場的間隔設(shè)只計圖餅發(fā)展商、設(shè)計陰公司當(dāng)2治商場的功能分鐘區(qū)劃分破代理公司、發(fā)敏展商崗3毫招商簡章的制涉定、印刷悼代理公司柜4闖招商宣傳單張愉、折頁設(shè)計并戰(zhàn)制作扁代理公司、廣谷告公司炊5索廣告公司的招時標(biāo)并確定翼代理公司、發(fā)濫展商昂6什臨時招商場地工的包裝糖代理商、發(fā)展哨商第二階段：泄利用新聞繕稿偶，電臺廣告等悲大眾傳播媒體嚼，并配以外戶爐路示牌，大型拒掛幅，彩旗、下空飄待廣而告熊之的社會制造箏聲勢，營造認績購氣氛，塑造輪項目的獨立形扭象，且可在江候南大酒店及天呈河宏城廣場作嗓外展點，吸引議更多的客戶并趣配以專車接送粘看樓；現(xiàn)場配戲以專業(yè)的物業(yè)皮顧問，解答客界戶的疑點問題瓣，協(xié)助客戶進蛙場經(jīng)營（并給臘予額外優(yōu)惠）辨，對客戶反饋卷的信息，不斷港作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)久整，為公開發(fā)薪售作準(zhǔn)備工作系。卸目的：對項目敬作前期鋪墊序目標(biāo)：吸引其復(fù)它興趣的商戶究進行內(nèi)部認購昏，發(fā)展商須配她合的工作晶序號耐工作事項經(jīng)責(zé)任人以完成時間付1叢銷售中心的設(shè)辱計及施工顛代理商、發(fā)展尖商、設(shè)計公司班2饑商場外立面的硬設(shè)計方案近發(fā)展商、設(shè)計孕公司顧3拒商育場由LOG圍O番、口號，標(biāo)準(zhǔn)思色的確定繪發(fā)展商、設(shè)計叼公司潤4頭商場的裝修標(biāo)酸準(zhǔn)修發(fā)展商赴5師商場物業(yè)管理乒公司及管理費進確定程發(fā)展商、代理挖商族6雁價格的制定及遇折扣弱代理商、發(fā)展扮商家7憑按揭銀行的確淡定檢發(fā)展商技8蛋地盤廣告牌的匙設(shè)計制作芒代理商、廣告際公司頂9囑銷售中心外圍隨墻的包裝施工濃、大型掛幅、狠彩旗、空飄的妨制作趨代理商、廣告觀公司崖10師銷售中心的布落置、展板的制福作他代理商、廣告霞公司浩11箏分戶查對，面精積落實刷發(fā)展商事12征售樓部的設(shè)計快及印刷鋤代理商、廣告臨公司傭13核付款方式的制帆定槍發(fā)展商藝14暗庭前綠化的設(shè)度計施工滿設(shè)計公司、發(fā)藍展商債15色銷售人員的組膨織培訓(xùn)夸代理商脹有針對性地主慕動聯(lián)絡(luò)龍頭商堡家洽談，動員跳其進駐，以帶拘動行業(yè)內(nèi)的小梳商戶，利用敝叉司多年積累的友客戶資源進行棄直銷，利用繕解稿和專方形式綿全方位報道本貼商場的特色，麗引發(fā)廣泛關(guān)注金。內(nèi)部認購期涂利用新聞繕稿非報紙、電臺廣于告等大眾傳播航媒體（戶外廣聾告、空飄、彩翅旗），廣而告葉之社會，制造比聲勢，塑造項壁目的獨特形象嚷，并采用定點倡專業(yè)的物業(yè)顧口問，解答客戶區(qū)的疑點問題，歪協(xié)助客戶進行浴投資分析（并加以優(yōu)惠的價格男）吸引其進場征經(jīng)營。公開發(fā)售期鬧采用新聞發(fā)布叉會形式，告之銷正式發(fā)售。利贈用新聞繕稿、考電臺、戶外廣甲告、平面報紙亮廣告、宣傳單藏張、報等形摔式洗“雷地毯索式望”乳推銷，招覽買獻家、租戶，制緊造聲勢，以促秘進銷售。跟蹤銷售期律繼續(xù)利用大眾殲傳播媒體造勢維，并針對猶豫卵不決未成交的輕客戶，進行跟曾蹤聯(lián)絡(luò)，指導(dǎo)竟客戶進行物業(yè)生投資，以促進盯銷售成功。菠九、銷售部署筐硬件的支持（猛圖表）桶時間俯階段膚推廣部署鉛硬件支持及銷拜售準(zhǔn)備薯直銷期另蓄水儲勢慚1么、項目招商資房料應(yīng)；劑2續(xù)戶外廣告銜；浴3通現(xiàn)場包裝剃；持4愁宣傳品的制作搏內(nèi)部認購信蓄水開洪蛋1阿商場部分完成授；截2俯售樓部庭前園臘林的落成及現(xiàn)蠟場包裝乳；沿3排銷售資料準(zhǔn)備摸；毛4迅物業(yè)管理公司還；亮5歌媒體廣告定案千制作迷；錦6兇戶外廣告定案憤制作聽；莊7倍價格的制定朵；朋8嗚按揭銀行落實虹公開發(fā)售耽集中引爆惰1聽、獲取預(yù)售許偏可證細；雹2批落花流水實龍極頭商家進場擠；席3拘媒體廣告嚴；啊4嘩戶外廣告怠跟蹤銷售寸保溫延續(xù)約1族客戶資料的整祥理總結(jié)十、推廣次序直銷期夫向龍頭商家推圣薦膜B逼1迷、狹F瓣1類、表F歡2護層，位置較好蹄的鋪位，以吸梅引其進場經(jīng)營享，達到其進駐茂的目的。內(nèi)部認購鳥推勢出吃B臘1秘、蔽F念2靈層，位置次佳趕的鋪位，讓散飯戶小商家緊緊尺靠龍頭大戶，蒸達到成行成市遭，以吸引其投蘭資興趣。公開發(fā)售期絡(luò)推減出泄F科1拜、裁B滔1讓、禽F夏2桂層的商鋪，任窗君選擇，造萬戶現(xiàn)場火爆氣氛蒜，刺激商戶購楊買欲望，達到早銷售目的。跟蹤銷售期勺將剩余的商鋪互重新組織包裝執(zhí)推出市場，由渾于前期幾個階陶段的準(zhǔn)備，相畜信銷售業(yè)績已拆達一定水平，寬商場商家，人別氣充足，所以些剩余的商鋪相譽信不難出租或槽出售。呼十一、價格策植略爬代理公司根據(jù)循多的的代理經(jīng)傍驗及現(xiàn)階段的傅市場分析，建投議采用低開高觸走策略。低開枯高瞳策略并不怒立足于簡單的扒低價競爭，而順是科學(xué)，合理敏地建立房屋品俘質(zhì)和價格變動滲體系，從控制什價格來適應(yīng)市晉場供給，隨著晝物業(yè)的建筑進悠度的加快膿步疤提高市場售價關(guān)，既有升什概夏念，又有市場臘購買力，將地挎產(chǎn)商和消費者左之間有效供求喊結(jié)合起來，且弊低價開盤形成讀轟動效應(yīng)，達虜?shù)綇V告目的。海將好房留在最廉后推高價位，卡為將來樓盤調(diào)逼價、升值定勢沙。優(yōu)點是每次箱調(diào)價均能造成稍樓盤升值現(xiàn)象序，給前期買家駛信心，從而進活一步形成人氣生，刺激有購買猛動機者的購買剝力，促使其產(chǎn)系生沖動購買?；昕傊烷_高直妹的策略，就是鐮獲取最大收益訂的條件五賣出育樓盤。推十二、低開高怨走的方法分成本起價開盤驚（內(nèi)部認購期脹）但在充分考慮市品場行情及競爭梳激烈的基礎(chǔ)上參，以成本起價易作為開盤價有邪以下好處：羽成本起價開盤施的優(yōu)勢耽發(fā)展商無利潤覽卻不會虧本，臥尤其在市場競蘋爭激烈的情況班下，生存比利盯潤更重要漆成本價一般都伶低于市場價，超有較大的市場姓占有率鬧有良好的開端戰(zhàn)，易產(chǎn)生元形忠效益，達到轟香動效果達到廣暗告目的篇可達到資金快賞速回籠的效果鍵，減輕發(fā)展新顧商的資金壓力落，并右達到銷賺售目的犬中期微利提價穗（公開發(fā)售期裳）別經(jīng)過一段時期辨的銷售，消費漢者對樓盤有了挑充分的認識，威加上物業(yè)工程陽進展越來越顯杰示期優(yōu)勢，這億時進行適當(dāng)?shù)膽烟醿r，但這種趕提價必須慎之威又慎，必須是書漸進地、平穩(wěn)步地上揚。要小攝幅遞增，一般擦小組長幅不超和過撫3貼%接?？p后期繼續(xù)適當(dāng)縱提價（跟蹤銷予售期）巷當(dāng)樓盤出現(xiàn)搶軌購，價格走高額是大勢所趨，灣不可避免進，擠及時提價能取個得更大的效益泄。但提價是時揪要精心策、高首度保密，才能甲收到出廳制勝恐的效果。并在柏提價后，要加馬大對已購買的鳳業(yè)主宣傳，讓敵期積壓曉所購志物業(yè)已經(jīng)升值波，他們會向新展戚朋友宣傳，喜起到口頭傳播踐的廣告作用。焦銷售現(xiàn)場管理護制度繳銷售現(xiàn)場管理然制度兄準(zhǔn)時上下班，存外出時需簽出掘、注明時間、嗚地點、事由撞不準(zhǔn)在招商咨呆詢處內(nèi)吸煙、借吃零食、講粗役口飲不準(zhǔn)打私人電束話，以妨礙業(yè)處務(wù)電話微進入現(xiàn)場須穿猶工衣、打吠、榜不能穿便裝上槍班霉不能在現(xiàn)場閑殘談與工作無關(guān)飛的事及不能新心聞記者與工作攜無關(guān)的雜志刮每次接待完客腹戶后，應(yīng)把臺芳、凳復(fù)位，以怠及清潔臺面衛(wèi)腐生光每次帶客參觀躲完工地后，應(yīng)甲及時整理好自乒己的儀表步每天須遞交客獵戶資料及跟蹤拘情況葉須及時返饋客檔戶提出的問題宜、建議柜須積極、熱誠涂地接待客戶這項目包裝及費貨用預(yù)算（圍墻吼、空飄、彩旗額、串旗任）喘9手月份拿預(yù)售證歪后才做籮推廣思路（租冤售同步）悅各階段銷售推貫廣（蓄水憶期妹8-稅9膊月、內(nèi)部認購銀期奶1政0久月、公開發(fā)售胸期脂1捐1聾月、強銷赴期基12敬-悠春節(jié)前）廣告策略重點公關(guān)活動蜘商場部份媒體悶投放計劃及費吐用預(yù)算附件：招商資料培銷售現(xiàn)場管理蒸及人員培訓(xùn)鐮廣剩州遷XXX碧X莊商羞城喂X旁X幻廣犧場餓200純2燃年銷售策劃差藍色快線自公仆開發(fā)售成功打魄響第一炮以來擦，取得了一定豬的市場效應(yīng)和其銷售回報，共俯銷差出繞8飯3福套，出詳租性10騾8辭套；其個性鮮境明碰的構(gòu)“奏地鐵上虧的握XXX鋪X精時尚樂景園運”螺定位已在市場蠶上建立知名度僻，但遇上春節(jié)巧的銷售淡季，百使后續(xù)的銷售蛇情況不如理想瓜；另外，由于藍藍色快線的開土售時間倉促，膚項目的動作及奪管理方面出現(xiàn)做了一些問題，集因此，針對項慕目前期的總體廊動作，出現(xiàn)的翼問題等展開分記析探討，總結(jié)慚之前的經(jīng)驗及野教訓(xùn)，并發(fā)現(xiàn)棋目前問題之所挎在，采取針對狹性的部署，以臥改善當(dāng)前的銷低售情況，有的梁放矢地部署商捕場及住宅的銷悠售工作。揪由于部署方案鞠、媒體投放計克劃等方案有待差確定，因此，期本銷售計劃只靈能從總體上安掩排下階段的工春作，媒體投放個的費用，銷售濾目標(biāo)，資金回醋籠等只能作大網(wǎng)概的預(yù)算。撥下階段是住宅洲及商場的整體風(fēng)銷售，是項目健成敗的關(guān)鍵時辛刻，因此媒體韻投放方面，只齡能作不效的投芽放，不能浪費估子彈；結(jié)合前辰期的經(jīng)驗，接碼下來的推廣媒穿體投放建議以都報紙廣告為主駐、以街舞廣場宅相關(guān)主題及住掛宅地唇鐵趙SOH帳O銷定位相吻合青橡年人網(wǎng)恐上即FLAS糟H析賽為主線的現(xiàn)撕場活動為鋪。桿具體銷售計劃細細分如下：商場部分峽剩余套數(shù)西：只32每2散套（不含第三翼層衛(wèi)共剛40仰5秋套）倆銷售額期：然1粘。騰2澇億元縣廣告費用欄：械50丹0鄙萬元武預(yù)塘計耗200瘋2束年度商場的銷農(nóng)售目標(biāo)莖約顆0岡。逃7聯(lián)億元黑共昌18洲0議套，占可銷售第額的六成兆銷售推廣階段桃細分狼根據(jù)基礎(chǔ)銷售忙推廣部署的總筍體思路，對項敘目推廣的每一弊個檔期進行細安分，具體如下腥：托階段一瓦：網(wǎng)3車月份役日期津：踏3軌月想2恐0唯日餃4絞月叮4殖日跟推廣目標(biāo)：延邊續(xù)項目開盤銷下售的影哲響力，通過龍疫頭商家、已落串誠意金的意向綠認租額集中的演簽約儀式，創(chuàng)籠造第二銷售波朗峰岔媒體宣傳：以男報紙廣告的集輔中性投放為主條，現(xiàn)場活動，冤單張派發(fā)為鋪麥媒體費用預(yù)算銅：味5墨0膜萬元（初定）優(yōu)惠措施凳商鋪推廣的優(yōu)熔惠措施艱首十名成交客陶戶可獲額勵外銹9薄7植折促負一層、二層爐各十間商鋪一嚼口價推出寇已成交客戶成三功介紹新客戶江并達至成交，宴可筍150火0董元仔/那商鋪的報酬，朋新業(yè)主可獲額洞外語9混8影折珍已承租或已認蟻購的舊客戶成毒功介紹新客戶鉤認租本商場，摘可訓(xùn)獲熔100妄0磁元傭/抗商鋪的報酬，浪新業(yè)主可獲額柿外豈9撫5月折胸銷售目標(biāo)：重他點加強二層的趕銷售業(yè)績，售慣出就1渾0孔套（由于的清如明季節(jié)且銷售穴出現(xiàn)斷層，形惜象須重塑，因設(shè)此銷售目標(biāo)銷穴為調(diào)低）。胸資金回籠鋤：江40艙0狼萬元援現(xiàn)場包裝：由制于項目的位置稀優(yōu)勢，外立面件本身是極好的若宣傳道具，建里議在項目的南棉、北立面上各謹設(shè)立一個商燭場城“余藍色快槐線智”寺及住誦宅蝕“謹藍色現(xiàn)代坐城營”顯的霓紅燈廣告震牌。槽前廣場增加空保飄、桿旗、充漆氣拱門等現(xiàn)場單包裝，以營造浸項熱銷的現(xiàn)場砍氣氛。設(shè)立外展點：長外展場地點：響中華廣場卡設(shè)展的時間：競逢周一至周日霞人員配備好：捧1羽名銷售人員賽、習(xí)2鍵名禮儀上、層2砍名派單人員（予周六日）膚公關(guān)活動紗：被“蘭簽約儀式暨海腫珠區(qū)青年文化肝廣場立碑儀陣式狗”宋目的：利用龍焦頭商家的知名卸度及號召力，鵲增強旺場的?？遄C，吸引其他貨商家的進場，面及增強投資的局信心。到實施時間衡：馳200逼2行年甲3巧月艷3河0蘋日負對象及要求：判待簽約的龍頭夜商家：麥當(dāng)勞費、堡獅龍在、欄SWATC厲H逼、卡西歐等，后進行簽署合同西；其他已下誠鎮(zhèn)意金的小商戶狐，簽署《認租報意向書》，及灘參與現(xiàn)場的大滿抽獎。培消化期租（事4流月份）階段波日期報：群4頁月圣5遇日氧—夠4未月跡2趙8云日逃目標(biāo)：通過宣摧傳推廣對項目延認知度的深化沾，同時結(jié)合住揭宅的首度公開密發(fā)售的良好機瀉會，組織聯(lián)合末營銷。典銷售目標(biāo)宜：可1條0呆個商鋪醬資金回籠冷：凡40棒0伏萬元優(yōu)惠措施：鍵已成交各戶成屯功介紹新客戶已并達至成交可華獲森150修0惰元徑/纏商鋪的報酬，震新業(yè)主可獲額姿外名9饞8降折。距已認購商鋪的立舊客戶若認購委百利華庭住宅慘，住宅可獲額赴外討9練7竿折，既認購商趨場及住宅的客將戶，商場及住部宅均可獲額此外扔9月8嫂折。時媒體費用滋：惠4善0載萬元（初定）廁推廣部署：利機用住宅的開售宰的火爆氣氛，載及街舞廣場的周活動。引導(dǎo)公粥眾對項目美譽查度的關(guān)注及認語知，從而實現(xiàn)麗對項目的知名閘度及美譽度的思擴大。時街舞廣場首度芳啟用儀式刮街舞廣場系列唐活動一們：駁9X-GAM振E字大賽）夜外展場：與住豪宅聯(lián)展，提升場項目的形象及堪影響力戲外展場地點：且北京路商業(yè)步去行街況設(shè)展的時間；恒逢周六、日美人員配備等：揮3炕名銷售人員雄、產(chǎn)2質(zhì)名禮儀題、膊2再名派單人員收強銷期耳（景5教月份）階段矛日期術(shù)：房4宇月思2郊9洗日產(chǎn)-脈5找月綢3張0濕日爭目標(biāo)：加大項康目美譽度的宣項傳，深化及延民伸至項目核心驅(qū)競爭力