天津LOFT產(chǎn)品專項研究102PPT

LOFT專項研究第一頁，共一百零三頁。2內(nèi)容

A.當今LOFT定義B.土地性質(zhì)研判C.LOFT產(chǎn)品流程D.現(xiàn)有項目研究E.產(chǎn)品建議F.附件

第二頁，共一百零三頁。LOFT核心發(fā)現(xiàn)1432土地：LOFT是一種因地制宜的，適宜在公建用地上開發(fā)的小眾產(chǎn)品銷售：LOFT最大的賣點是雙層面積單層計算的小戶型設(shè)計：

LOFT據(jù)土地分類最佳層高為4.8米和5.1米；

LOFT根據(jù)客戶購買力，最佳面積方案是30平方米左右未來發(fā)展：LOFT中短期仍有生存空間，但隨著國家監(jiān)管力度的加強，生存空間變得很小第三頁，共一百零三頁。LOFT優(yōu)勢1.可以將公建用地開發(fā)成為回款相對較快的住宅產(chǎn)品，使公建用地“住宅化”；2.可以針對性的滿足細分市場中小戶型群體的需求；3.LOFT產(chǎn)品具有戶型面積小、總價低的特點；4.LOFT產(chǎn)品采取精裝修可以“模糊價格”，規(guī)避競爭；5.LOFT作為復(fù)式產(chǎn)品單層計算面積利于銷售推廣；6、特有的立體感及時尚藝術(shù)氣息容易打動年輕時尚人群；劣勢1.舒適度差影響推廣：敞開式廚房不便使用；沒有陽臺設(shè)置；單層戶數(shù)密度大；沒有日照時間保證電梯配比低2.審批監(jiān)管環(huán)節(jié)多，提升項目難度：消防要求高（噴淋管線入戶）；層高受到限制3.銷售具有相對抗性：首付5成；不能公積金貸款水電價格貴，無燃氣；不能落戶口；4.政策監(jiān)管趨向細化，未來該產(chǎn)品附加值（贈送面積）優(yōu)勢將減少

LOFT產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比第四頁，共一百零三頁。5

A.當今LOFT定義LOFT的演變過程LOFT的發(fā)展階段LOFT與其他個性化小戶型區(qū)分LOFT與躍層、錯層產(chǎn)品的區(qū)分第五頁，共一百零三頁。6四方面定義LOFT

建筑結(jié)構(gòu)開敞式復(fù)式小戶型住宅戶型結(jié)構(gòu)有挑高空間，功能區(qū)動靜分離、可自由分割，樓下客廳、廚衛(wèi)；樓上書房及臥室消費群體前衛(wèi)、高收入、追求時尚的白領(lǐng)階層、商務(wù)人士以及投資客坐落位置市中心或者稍遠但交通便捷的公建用地第六頁，共一百零三頁。現(xiàn)代LOFT產(chǎn)品SOHO現(xiàn)代城北京798近一段時期以復(fù)式住宅為主（居住為主）1996年居住與辦公為一體（辦公＋居?。┥鲜兰o90年代廠房形式（文化藝術(shù)＋居?。㎜OFT的演變過程在產(chǎn)品理念上，從具有藝術(shù)特征的類廠房產(chǎn)品，發(fā)展成為“純居住型產(chǎn)品”第七頁，共一百零三頁。8LOFT的發(fā)展階段

時間地區(qū)典型產(chǎn)品原有形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)（用途）接受人群市場優(yōu)勢產(chǎn)品變型20世紀40年代國外紐約的SOHO區(qū)廢棄的工業(yè)廠房居住和創(chuàng)作場所為了逃避市區(qū)昂貴租金的藝術(shù)家與設(shè)計師租金低廉，足夠?qū)挸ǖ目臻g開發(fā)商炒作“倉庫生活”（loft-living），幾經(jīng)改造已面目全非20世紀90年代國內(nèi)北京798的“大山子藝術(shù)區(qū)”廠房區(qū)藝術(shù)機構(gòu)、工作室藝術(shù)家、設(shè)計人和各種各樣的文化機構(gòu)租金低廉，足夠?qū)挸ǖ目臻g閑置廠房出租，重新改造開發(fā)以實現(xiàn)效益最大化上海的蘇州河畔的“東廊畫廊”大型倉庫區(qū)藝術(shù)家倉庫和工作室一些藝術(shù)家租金低廉，足夠?qū)挸ǖ目臻g為有潛力的年輕藝術(shù)家提供展示交流的平臺國內(nèi)——居住與工作結(jié)合厭倦了傳統(tǒng)住區(qū)，追求前衛(wèi)生活商住兩用導(dǎo)致了專門致力于開發(fā)loft的房地產(chǎn)公司的出現(xiàn)至今北京、杭州、上海、天津北京西海國際中心公寓居住、辦公IT業(yè)白領(lǐng)，追求便捷生活、辦公一體，地處中關(guān)村板塊LOFT已經(jīng)從倉庫、廠房變形為偏向居住為主天津loft發(fā)展2003年天津城市之星ＳＯＬＯ、ＳＯＨＯ商住兩宜中小公司和居家辦公族的青睞2007年天津紅橋意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園舊廠房改造辦公、居住和休閑娛樂混合布置大批大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者和著名創(chuàng)意企業(yè)文化與科技相結(jié)合舊廠房改造而成至今天津上城豪苑金盛國際等公建用地寫字樓報建公建用地特殊情況改居住新婚置業(yè)過渡型產(chǎn)品商住兩用單層計算面積以居住為主，商住兩用產(chǎn)品從國外傳入，在我國幾個大城市逐漸演變成為一種居住或居住辦公一體的產(chǎn)品第八頁，共一百零三頁。9產(chǎn)品代表產(chǎn)品概念要素面積消費群體功能LOFT上海楊浦區(qū)飛虹路：上海的“海上?！盠OFT空間系列創(chuàng)造展之二——“間·構(gòu)”沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式住宅高大開敞部分挑高復(fù)式結(jié)構(gòu)透明性開放性藝術(shù)性一層面積兩層空間，低總價初創(chuàng)型企業(yè)過渡型居住（前衛(wèi)、收入高、時尚）年輕人的婚房投資型可商住兩用蒙太奇北京海淀區(qū)紅聯(lián)北村西直門橋300米：

今典花園空間蒙太奇戶型都是活的按需訂做可按積木式自由組合成各種戶型以小戶型面積標準為基本設(shè)計單元居住SOLO北京崇文區(qū)廣渠門內(nèi)夕照寺大街：綠景苑SOLO

超小的戶型臥室和客廳沒有明顯的劃分，公共空間也SOLO化一般為10多平方米至50平方米左右積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨立生活的年輕人居住SOHO北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號：建外SOHO在家辦公自由活動的結(jié)構(gòu)空間、良好的居住氛圍很多城市的SOHO公寓以小戶型亮相單身，追求個性、自由的人商住兩用STUDIO北京亞運村北苑路東：歐陸經(jīng)典STUDIO工作室靈活小巧的空間設(shè)計；共享一流資源，包括共用律師、共用會計師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊相對于寫字樓面積更小規(guī)模在10

人以下，尚未形成強大的經(jīng)濟支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象的公司商住兩用LOFT與其他個性化小戶型區(qū)別是眾多小戶型中個性化復(fù)式居住空間的一種形式第九頁，共一百零三頁。產(chǎn)品概念布局躍層一套住宅占有兩個標準樓層，層高相同，僅由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等二層為私密性較強的臥室、書房等.錯層一套住宅地面不處于同一標高，但房間的層高是相同的一般是公共開放的空間位于一個標高的平面上，如客廳、餐廳、廚房等；私密性較強的房間處于另一個平面，如臥室、書房等，兩個部分之間通過臺階聯(lián)系.復(fù)式復(fù)式住宅在建造上每戶占有上下兩層，兩層合計層高經(jīng)常低于躍層式住宅，兩層層高不同；一般有挑空共享的部分常見于住宅用地產(chǎn)品復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板

LOFT復(fù)式地面不僅不處于同一平面，而且房間的層高也有差異；公建用地產(chǎn)品不具備完整的兩層空間，而是利用不同層高的兩部分結(jié)合成一套住宅，不僅通過地面的高差進行了功能分區(qū)，還分別賦予不同空間不同的比例尺寸loft可以理解為復(fù)式的一種，一般層高在4.8米或以上，一層層高較高且有共享空間；二層層高相對較低或有贈送空間loft產(chǎn)品立體感較強，舒適度稍差，一般以公寓形式出現(xiàn)，戶型沒有陽臺，以高大玻璃或飄窗形式出現(xiàn)。一層一般為開放式廚房和衛(wèi)生間及會客廳；二層為臥室，部分產(chǎn)品以敞開形式出現(xiàn)。LOFT與躍層、錯層、復(fù)式的區(qū)別LOFT是一種帶有挑空共享空間的復(fù)式住宅躍層錯層復(fù)式第十頁，共一百零三頁。11LOFT是復(fù)式居住產(chǎn)品類型123LOFT的演變過程LOFT的發(fā)展階段LOFT與其他個性化小戶型區(qū)別LOFT與躍層、錯層產(chǎn)品的區(qū)別小結(jié)LOFT是一種不同標高的復(fù)式居住小戶型產(chǎn)品第十一頁，共一百零三頁。12

B.LOFT土地性質(zhì)研判土地類型分析土地級別分析第十二頁，共一百零三頁。土地類型分析B.LOFT土地性質(zhì)研判第十三頁，共一百零三頁。住宅用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地及工業(yè)用地適宜做loft產(chǎn)品不經(jīng)濟可行可行居住用地不經(jīng)濟原因：1、在總高度一定的情況下，LOFT產(chǎn)品層數(shù)較少；2、在單層面積一定的情況下，LOFT產(chǎn)品出房率較低，公攤面積較高。3、從舒適度方面，LOFT產(chǎn)品沒有陽臺、朝向等保證。第十四頁，共一百零三頁。注：層高標準參照《關(guān)于進一步規(guī)范建筑層高和容積率指標計算規(guī)則通知》及《天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法》住宅產(chǎn)品、居住公寓70年混合公寓50年酒店式公寓40年寫字樓50年商鋪用地40年工業(yè)用地50年3.6<X≦4.8米，1.5倍4.8<X≦5.4米，2倍4.8<X≦5.4米，1.5倍5.4<X≦6.6米，2倍4.8<X≦5.4米，1.5倍5.4<X≦6.6米，2倍5.1<X≦6.0米，1.5倍6.0<X≦7.8米，2倍不經(jīng)濟不經(jīng)濟可行可行可行可行3.6<X≦4.8米，1.5倍4.8<X≦5.4米，2倍住宅用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地特殊政策下出現(xiàn)公寓產(chǎn)品3.6米無法有效分割4.8米層高經(jīng)濟可行5.1米層高經(jīng)濟可行LOFT用地一般為公建用地，4.8米及5.1米是層高關(guān)鍵點第十五頁，共一百零三頁。城市建設(shè)用地分類類別細分（R1～R4）類別子項（R11～R44）層高規(guī)定現(xiàn)有項目土地市場狀況（基準地價級別規(guī)定附后）考慮因素居住用地（R）（70年）R1一類居住用地：低層住宅為主住宅用地70年3.6<X≦4.8米1.5倍；4.8<X≦5.4米2倍都市斕軒：體北區(qū)域，居住用地70年層高4.5米3級用地（未施行新規(guī)）非loft潛在用地：1.5倍計算面積下，高度不適宜做loft產(chǎn)品，舒適性差，同時不經(jīng)濟；按照2倍計算面積缺少銷售賣點，同時更加不經(jīng)濟；此地段居住用地做大戶型不好銷售；限高、容積率確定后考慮出房率LOFT更具有優(yōu)勢。R2二類居住用地：多、中、高層為主誠基中心：南京路區(qū)域，居住用地70年層高5.1米2級土地（未施行新規(guī)）非loft潛在用地：此地段缺少住宅用地，以商業(yè)用地為主該項目開始以商業(yè)報建，后改為住宅，土地性質(zhì)的變更提高了該項目的性價比R3三類居住用地：住宅與工業(yè)混合R4四類居住用地：簡陋住宅為主居住用地LOFT產(chǎn)品都有其產(chǎn)生的特殊原因，如嚴格執(zhí)行規(guī)范，出現(xiàn)loft的可能性較小注：土地類別及子項細分依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》第十六頁，共一百零三頁。城市建設(shè)用地分類類別細分（C1～C8）類別子項（C11～C65）層高規(guī)定現(xiàn)有項目土地市場狀況（基準地價級別規(guī)定附后）考慮因素公共設(shè)施用地（C）C1行政辦公用地寫字樓用地50年C12非市屬辦公用地4.8<X≦5.4米1.5倍；5.4<X≦6.6米2倍上城豪苑：老城廂區(qū)域，寫字樓50年層高4.8米4、5級土地LOFT潛在用地：層高4.8米，可按單層面積計算，在一定容積率下，保證出房率，有很大市場賣點。寫字樓資金回款慢，商住兩用LOFT去化率較高。商鋪用地層高5.1米，按單層計算，具有很大賣點。C2商業(yè)金融業(yè)用地（商業(yè)用地公寓產(chǎn)品：不受土地性質(zhì)限制可租可售）C21酒店式公寓用地40年4.8<X≦5.4米1.5倍；5.4<X≦6.6米2倍第六大道6維極景：商業(yè)40年層高4.8米7級用地C21商鋪用地40年5.1<X≦6.0米1.5倍；6.0<X≦7.8米2倍天津DE小洋樓：商業(yè)40年，層高5.1米C21混合式公寓50年——————C3文化娛樂用地Ｃ３１～Ｃ３６——————C4體育用地Ｃ４１～Ｃ４２——————C5醫(yī)療衛(wèi)生用地Ｃ５１～Ｃ５３——————C6教育科研用地Ｃ６１～Ｃ６５——————C7文物古跡用地————————C8公共設(shè)施用地————————LOFT產(chǎn)品通常出現(xiàn)在公建用地中的辦公及商業(yè)用地注：土地類別及子項細分依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》第十七頁，共一百零三頁。城市建設(shè)用地分類類型細分(M1～E8)類別子項(T21～E69)層高規(guī)定市場狀況考慮因素工業(yè)用地（M）M1一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施無影響————以職工宿舍報建公寓,財智領(lǐng)地：50年；層高5.1米；出現(xiàn)酒店式公寓，但只能租，不能銷售有一定的優(yōu)惠政策M2二類工業(yè)用地：對居住及公共設(shè)施有一定影響M3三類工業(yè)用地：有嚴重干擾和污染——————非loft潛在用地倉儲用地(W)W1普通倉儲用地W2危險品倉庫用地W3堆場用地——————非loft潛在用地對外交通用地(T)T1鐵路用地T2公路用地T3管道運輸用地T4港口用地T5機場用地Ｔ21～Ｔ42————非loft潛在用地道路廣場用地(S)S1道路用地S2廣場用地S3社會停車場庫用地Ｓ11～Ｓ32————非loft潛在用地市政公用設(shè)施用地(U)U1供應(yīng)設(shè)施用地U2交通設(shè)施用地U3郵電設(shè)施用地U4環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地U5施工與維修設(shè)施用地U6殯葬設(shè)施用地U7其他市政公用設(shè)施用地Ｕ11～Ｕ42——

——

非loft潛在用地綠地(G)G1公共綠地G2生產(chǎn)防護綠地Ｇ11～Ｇ22————非loft潛在用地特殊用地(D)D1～D3（略）——————非loft潛在用地水域和其它用地（E）E1～E8（略）Ｅ21～Ｅ69——————工業(yè)用地在特殊政策下，會出現(xiàn)LOFT產(chǎn)品注：土地類別及子項細分依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》第十八頁，共一百零三頁。土地級別分析B.LOFT土地性質(zhì)研判第十九頁，共一百零三頁。集中區(qū)域：地級級別為3～5級間的中心城區(qū)分散區(qū)域：地級級別較高6～8級之間，交通便利但較為偏遠的區(qū)域補充：一些較偏遠的北辰、東麗等區(qū)政府附近以及華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的商服用地，地級屬于7～8級，但是商業(yè)氛圍較濃，同樣適合做loft產(chǎn)品。注：數(shù)據(jù)來源2007年5月《關(guān)于公布實施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準地價的通知》級別ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅫ商業(yè)（元/平方米)12300920072505350400031502600215016701290LOFT可能出現(xiàn)3～5級商業(yè)用地現(xiàn)有項目主要分布的商業(yè)用地:第二十頁，共一百零三頁。綠色區(qū)域3～8級用地可出現(xiàn)loft白色區(qū)域未出現(xiàn)loft產(chǎn)品第二十一頁，共一百零三頁。目前，這些項目多是有特殊的原因才在住宅用地上建loft產(chǎn)品，且沒有執(zhí)行《天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法》中的層高規(guī)定如嚴格執(zhí)行“暫行辦法”住宅用地建loft產(chǎn)品不可行注：數(shù)據(jù)來源2007年5月《關(guān)于公布實施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準地價的通知》級別ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅫ居?。ㄔ?平方米)598052004200335028002250181014001060850中心城區(qū)現(xiàn)有在售的loft產(chǎn)品集中在地級為2～3級之間的居住用地居住用地:第二十二頁，共一百零三頁。2級用地出現(xiàn)誠基中心3級用地出現(xiàn)都市斕軒第二十三頁，共一百零三頁。24頁碼

C.LOFT產(chǎn)品流程常規(guī)報建流程及LOFT流程關(guān)鍵要素上城豪苑報建關(guān)鍵環(huán)節(jié)第二十四頁，共一百零三頁。常規(guī)報建流程及LOFT流程關(guān)鍵要素C.LOFT產(chǎn)品流程第二十五頁，共一百零三頁。LOFT相關(guān)流程19要素4.確定LOFT單體用地性質(zhì)；5.確定層高6.確定LOFT面積、戶數(shù)、戶型比例；7.確定功能分區(qū)：廚房設(shè)計一般是開放式廚房；8.確定配套設(shè)施寫字樓備案無煤氣；9.確定水電暖收費標準；10.確定公寓外檐一般為玻璃幕墻；11.確定空調(diào)室外機擺位設(shè)計；12.LOFT公寓無室外陽臺設(shè)計；13.確定噴淋管線設(shè)計方案；14.確定其承載力；15.確定LOFT戶型、戶數(shù)密度、電梯個數(shù)及位置；16.確定戶型設(shè)計是否有贈送面積；17.確定人防設(shè)施方案；1.確定土地性質(zhì)2.確定大配套煤水電供應(yīng)量配比3.能否增加容積率18.根據(jù)施工地基情況確定設(shè)計方案19.單層驗收，雙層收房國有土地使用證階段（土地合法性確定）建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段（確定建筑是否違章）施工許可證階段（確定是否開工）銷售許可證階段（實測數(shù)與規(guī)范面積數(shù)對比）準入證階段產(chǎn)權(quán)證階段可能會出現(xiàn)土地性質(zhì)及報建流程變更“詳規(guī)”及“單體“報建階段是流程中的關(guān)鍵施工前地質(zhì)條件審查按施工圖紙單層驗收第二十六頁，共一百零三頁。27頁碼報建流程關(guān)鍵因素LOFT產(chǎn)品涉及問題個案分析職能部門獲得土地公告內(nèi)容

土地性質(zhì)

國土局交保證金

容積率——

——

建筑面積

辦理《大配套證明》（容積率確定下）確定煤水電接口容量

——

——配套辦公室簽土地合同（附用地基本指標）

土地性質(zhì)是否變更土地性質(zhì)金盛國際：在確定在其對面建寫字樓的情況下，公建用地改居住用地；商鋪用地在土地合同中注有限高國土局限高確定限高容積率、建筑密度變更容積率，降低密度

綠化比例等調(diào)低綠化率

在簽訂土地合同時存在改變土地性質(zhì)及容積率等指標的可能，但均屬于特殊情況國有土地使用證階段（一）第二十七頁，共一百零三頁。報建流程關(guān)鍵因素LOFT產(chǎn)品涉及問題個案分析職能部門修建性詳細規(guī)劃設(shè)計方案

審核限高、建筑密度、容積率、出入口方位——

——用地規(guī)劃科：受理用地規(guī)劃：辦理總規(guī)劃師復(fù)合副局長審核、局長簽發(fā)用地科：取件（如改變將到市長辦公室審批。此階段將招標的規(guī)劃設(shè)計院做三套方案，確定一個進行報批。）約20個工作日

審核市政基礎(chǔ)設(shè)施：教育指標、醫(yī)療指標、文化體育指標、商業(yè)服務(wù)指標、金融郵電指標、社區(qū)服務(wù)指標居住、商業(yè)配套費及標準各不相同

——日照分析日照標準參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180中的規(guī)定

公建用地不需要日照分析審核用地范圍、紅線面積、周邊關(guān)系

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——

審核停車率、停車面積審核用地性質(zhì)、規(guī)模、各期面積審核建筑的間距、道路寬度審核綠地（公共綠地、宅間綠地、防護綠地）面積、規(guī)模、位置辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證審核項目位置審核項目范圍確定LOFT產(chǎn)品可施工土地合法的必要程序規(guī)劃局國有土地使用證(土地合法性確定)可辦土地貸款和抵押——國土局居住及商業(yè)配套標準不同，同時公建用地不需要日照分析國有土地使用證階段（二）第二十八頁，共一百零三頁。報建流程關(guān)鍵因素LOFT產(chǎn)品涉及問題個案分析職能部門規(guī)劃方案審定通知書備案環(huán)節(jié)——規(guī)劃局單體建筑方案審批（平、立、刨面圖）審核用地性質(zhì)、建筑功能確定LOFT單體用地性質(zhì)上城豪苑：層高4.8米（上層2.3米，下層2.5米）；單層計算面積，單層驗收、雙層收房規(guī)劃管理科：受理規(guī)劃科室：辦理總規(guī)劃師復(fù)核副局長審核局長簽發(fā)（約20個工作日）審核面積、層高、層數(shù)、建筑限高、社區(qū)中的位置確定酒店型公寓及寫字樓層高為4.8米確定商鋪層高為5.1米夾層設(shè)計方案酒店式公寓及寫字樓根據(jù)限高規(guī)定及整體容積率情況確定層數(shù)；商鋪用地限高要求會在土地出讓合同中注明審核戶數(shù)、戶型定位、大、小戶型比例及功能分區(qū)確定面積（小戶型為主）、戶數(shù)（20幾戶）、戶型比例確定功能分區(qū)：樓上，臥室、書房；樓下，開放式廚房、衛(wèi)生間及客廳現(xiàn)有LOFT產(chǎn)品中的都市斕軒及上城豪苑均一層20幾戶，小戶型，密度大，舒適性差開敞式廚房（住宅規(guī)定，高層單元設(shè)計5～6套，不超過8套；廚房：明廚）審核市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套情況煤氣設(shè)計方案：酒店式公寓及寫字樓沒有煤氣混合公寓及商鋪可以戶式空調(diào)；酒店式公寓要求中央空調(diào)確定水電暖收費標準：LOFT非民用上城豪苑：運作后商住兩用有煤氣審核外檐、空調(diào)機位、陽臺、景觀、單體建筑擺位、懸挑、臺階公寓、寫字摟一般為玻璃幕墻空調(diào)室外機擺位設(shè)計：隱藏公寓、寫字摟無室外陽臺設(shè)計

——審核抗震結(jié)構(gòu)設(shè)計標準根據(jù)LOFT產(chǎn)品高度，確定其承載力審核單體與周邊建筑間的間距——審核電梯間位置審核管網(wǎng)設(shè)計審核建筑風(fēng)格、形式、色彩LOFT一般層高為4.8米，單層計算具有經(jīng)濟性，但其在密度、戶型設(shè)計上舒適性受限建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段（一）第二十九頁，共一百零三頁。報建流程關(guān)鍵因素LOFT產(chǎn)品涉及問題個案分析職能部門人防、消防設(shè)計審批層高、層數(shù)影響消防設(shè)施以及電梯個數(shù)、樓梯寬度、坡度等確定人防面積——根據(jù)人口密度LOFT戶型、戶數(shù)密度決定電梯個數(shù)及位置確定人防設(shè)施建設(shè)方案:酒店式公寓、寫字樓、商鋪需噴淋設(shè)施入戶人防可采取地下車庫或交納異地建設(shè)費都市斕軒：住宅用地，因一層20幾戶消防不允許設(shè)有燃氣配套上城豪苑：運作后噴淋未入戶、室內(nèi)設(shè)燃氣人防辦、公安消防支隊辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定建筑是否違章————規(guī)劃局項目備案、工程報建備案流程————建委勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標確定地基深度——據(jù)地質(zhì)條件出勘察報告根據(jù)施工地基情況確定限高、層高——設(shè)計公司施工圖審查審核全套施工圖審批建筑結(jié)構(gòu)————建委施工招標審批附加水暖電施工圖————職能部門監(jiān)督執(zhí)行施工許可證確定是否開工————建委公建用地消防設(shè)計要有噴淋入戶且不允許有燃氣，但在實際運作中存在一定的變數(shù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段（二）施工許可證階段第三十頁，共一百零三頁。報建流程關(guān)鍵因素LOFT產(chǎn)品涉及問題個案分析職能部門預(yù)售商品房面積預(yù)算

審核實測與規(guī)范面積——超出土地出讓合同約定的，須按照市政府《批轉(zhuǎn)市規(guī)劃和國土資源局市建委關(guān)于加強經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)項目用地規(guī)劃管理試行辦法的通知》規(guī)定辦理?！抗芫譁y量部門辦理物業(yè)招標確定物業(yè)公司————職能部門監(jiān)督開發(fā)商執(zhí)行辦理《商品房銷售許可證》

出具預(yù)售商品房面積測算報告——根據(jù)實測數(shù)與規(guī)范面積數(shù)對比得到————房管局測量部門竣工驗收消防、規(guī)劃、配套驗收是否有違規(guī)夾層驗收后做夾層上城豪苑：層高4.8米，驗收后做夾層消防等相關(guān)部門辦理準入證——————

辦理產(chǎn)權(quán)證住宅的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照住宅有關(guān)規(guī)定辦理；混合型公寓、酒店型公寓、商鋪、寫字樓的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照非住宅的有關(guān)規(guī)定辦理。產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)屬規(guī)定

——房管局4.8米為單層計算面積的最佳層高，為了規(guī)避2.2米超高規(guī)定，采取單層驗收雙層收房銷售許可證階段第三十一頁，共一百零三頁。上城豪苑報建關(guān)鍵環(huán)節(jié)C.LOFT產(chǎn)品流程第三十二頁，共一百零三頁。寫字樓立項兩套圖紙，按4.8米單層報建單層驗收雙層收房上城豪苑項目報建五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)有煤氣，噴淋不入戶LOFT內(nèi)部文件第三十三頁，共一百零三頁。報建階段報建環(huán)節(jié)常規(guī)報建流程上城豪苑報建流程國有土地使用證階段可能會出現(xiàn)土地性質(zhì)及報建流程變更1.土地變性：存在可能商業(yè)用地2.確定大配套煤水電供應(yīng)量配比據(jù)容積率確定3.能否突破限高改變?nèi)莘e率沒有改限高建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段“詳規(guī)”及“單體“報建階段是流程中的關(guān)鍵4.確定LOFT單體用地性質(zhì)寫字樓報建5.確定LOFT的層高層高4.8米6.確定LOFT面積、戶數(shù)、戶型比例面積，52～137平米，主力戶型50平；20層，每層22戶7.確定功能分區(qū)：廚房設(shè)計一般是開放式廚房開放式廚房8.確定配套設(shè)施寫字樓備案無煤氣有煤氣9.確定水電暖收費標準商用標準(比民用高一倍左右)10.確定公寓外檐一般為玻璃幕墻玻璃幕墻11.確定空調(diào)室外機擺位設(shè)計隱藏12.LOFT公寓無室外陽臺設(shè)計無陽臺13.商業(yè)性質(zhì)LOFT需設(shè)置噴淋管線噴淋管線不入戶14.確定其承載力框架剪力墻15.根據(jù)戶型、戶數(shù)密度確定電梯個數(shù)及位置；20層，每層22戶，每層4梯16.確定戶型設(shè)計是否有贈送面積；買一層贈一層17.人防設(shè)施一般是地下車庫或交一定費用采取異地建設(shè)1：2（與住宅共用）施工許可證階段施工前地質(zhì)條件審查18.根據(jù)施工地基情況確定限高參照相關(guān)規(guī)范銷售許可證階段按施工圖紙單層驗收19.單層驗收，雙層收房驗收后再做夾層精裝修上城豪苑LOFT報建19要素第三十四頁，共一百零三頁。

D.現(xiàn)有項目研究天津LOFT產(chǎn)品的共性、差異性在售LOFT項目信息第三十五頁，共一百零三頁。天津LOFT產(chǎn)品的共性、差異性D.現(xiàn)有項目研究第三十六頁，共一百零三頁。天津loft產(chǎn)品共性6方面市內(nèi)復(fù)式產(chǎn)品，戶型面積在37～80平方米之間總價也一般在100萬以下挑高一般在4.8米以上，可以進行自由分割按單層面積收費動靜分離項目大都位于市中心稍偏遠但交通便捷的地段周邊配套比較完善Loft產(chǎn)品一般先不做夾層，驗收后施工；可以模糊價格；減少自己分割的不便與鄰里之間的相互影響；迎合時尚人群需求，體現(xiàn)生活品質(zhì)有共享空間開放式廚房無陽臺年輕人（主要作為婚房）商務(wù)人事投資者（不存在購房落戶者）一般采用精裝修小戶型總價低復(fù)式產(chǎn)品設(shè)計靈活戶型結(jié)構(gòu)三特征地段佳投資價值大客群以年輕置業(yè)者為主Loft共性公建用地類住宅小眾產(chǎn)品，以酒店式公寓、寫字樓、商鋪形式出現(xiàn)第三十七頁，共一百零三頁。1、loft產(chǎn)品大都有其特殊的產(chǎn)生原因普通居住用地上建復(fù)式產(chǎn)品不經(jīng)濟；其他用途用地上又有層高規(guī)定與配套限制2、Loft產(chǎn)品大多有其獨特的賣點戶型結(jié)構(gòu)、層高、建筑形式等方面面積單層計算3、驗收標準各不同單層驗收，驗收后采取客戶委托施工方的方法做夾層；也有可能雙層驗收（例如4.8米復(fù)式，單層計算面積，層高2.2米以下部分不計入面積）天津loft產(chǎn)品差異性3方面第三十八頁，共一百零三頁。項目名（執(zhí)行情況）

產(chǎn)生原因土地性質(zhì)

層高（賣點）天津規(guī)定誠基中心（未執(zhí)行新規(guī)）居住用地填補區(qū)域空白，以商業(yè)報建做居住產(chǎn)品居住公寓（70年）5.1米(上2.5、下2.6），1倍3.6＜ⅹ≤4.8，1.5倍4.8＜ⅹ≤5.4，2倍都市斕軒（未執(zhí)行新規(guī)）原18層規(guī)劃遮擋附近居住區(qū)陽光，擱置后改7層loft居住用地（70年）4.5米(上2.1、下2.2~2.3），1倍3.6＜ⅹ≤4.8，1.5倍4.8＜ⅹ≤5.4，2倍金盛國際（未執(zhí)行新規(guī)）同意在其對面建寫字樓，公建用地改居住居住用地（70年）4.4米(上2.1，下2.3），1倍3.6＜ⅹ≤4.8，1.5倍4.8＜ⅹ≤5.4，2倍上城豪苑(按單層執(zhí)行)住宅用地周邊公建用地不具有商務(wù)氛圍寫字樓（40年）4.8米(上2.3，下2.5），1倍4.8<X≦5.4，1.5倍；5.4<X≦6.6，2倍第6大道6維極景住宅用地周邊公建用地不具有商務(wù)氛圍酒店式公寓（40年）4.8米，1倍，單層驗收、收房4.8<X≦5.4，1.5倍；5.4<X≦6.6米2倍鑫貿(mào)財智領(lǐng)地科技園區(qū)商住兩用，滿足中小企業(yè)辦公工業(yè)用地（50年）5.1米，1倍，單層驗收、收房5.1＜ⅹ≤6.0，1.5倍6.0＜ⅹ≤7.8，2倍天津DE小洋樓創(chuàng)業(yè)商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍不強，區(qū)別周邊高層高密度住宅商業(yè)用地（40年）5.1米(

4.2、3.3雙錯層），1倍5.1＜ⅹ≤6.0，1.5倍6.0＜ⅹ≤7.8，2倍1、loft產(chǎn)品大都有其特殊的產(chǎn)生原因2、Loft產(chǎn)品大多有其獨特的賣點第三十九頁，共一百零三頁。產(chǎn)品類別（公建用地）層高計算面積標準驗收是否可有夾層驗收情況經(jīng)濟性舒適性酒店式公寓小于4.8單層可有夾層(上層層高≤2.2M)或驗收后客戶委托做夾層(上層層高>2.2M)上層層高≤2.2M可雙層驗收上層層高>2.2M需單層驗收√×4.8單層可有夾層(上層層高≤2.2M)或驗收后客戶委托做夾層(上層層高>2.2M)上層層高≤2.2M可雙層驗收上層層高>2.2M需單層驗收√√4.8＜ⅹ≤5.41.5倍可有夾層可雙層驗收×√5.4<X≦6.62倍可有夾層可雙層驗收×√寫字樓小于4.8單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓√×4.8單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓√√4.8<X≦5.41.5倍可有夾層雙層驗收×√5.4<X≦6.62倍可有夾層雙層驗收×√商鋪小于5.1

單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓√√5.1單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓√√5.1<X≦6.01.5倍可有夾層雙層驗收×√6.0<X≦7.82倍可有夾層雙層驗收×√loft產(chǎn)品在驗收上通過一定的方法規(guī)避相關(guān)規(guī)定注：1、如果客戶購房用以注冊公司，單層收房驗收合格后，還需經(jīng)過消防部門的第二次檢查，如有夾層或沒有噴淋設(shè)施屬于違規(guī)；2、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，（房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

3、驗收標準各不同第四十頁，共一百零三頁。在售LOFT信息D.現(xiàn)有項目研究第四十一頁，共一百零三頁。天津市現(xiàn)有LOFT項目共7個，其中財智領(lǐng)地公寓部分已經(jīng)售磬，君臨天下因其面積上的隱蔽性，目前已責令封盤，另五個項目在售中天津DE小洋樓誠基中心都市斕軒君臨天下金盛國際上城豪苑LOFT財智領(lǐng)地×此項目已封盤辦公、居住兩用公寓已售罄第四十二頁，共一百零三頁。誠基中心（一）：核心商圈中的高密度復(fù)式住宅項目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因居住公寓28.5萬平米10.52

5.1米100％處于南京路多以商業(yè)用地為主，缺少居住用地；開發(fā)大戶型總價過高，以復(fù)式loft物業(yè)形式出現(xiàn)；報建曾有酒店及酒店式公寓，后均改為住宅；樓間距小，出房率高，住宅標準擦邊球

LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標準驗收情況LOFT目前均價住宅70年民用雙層驗收10850元／平米起產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價區(qū)間主力戶型亮點精裝修標準與其他產(chǎn)品精裝差異一室兩室比例1：0.054（參考）47～90平米47～98萬，均價：18300元/平方米（一次性優(yōu)惠5個點，按揭1個點，現(xiàn)場可以選擇特惠房）附贈陽臺增加附加值毛坯交房——項目效果圖項目位置圖：南京路耀華中學(xué)對面共三棟LOFT，一棟47層，兩棟28層第四十三頁，共一百零三頁。銷售情況銷售時間主力戶型銷售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價區(qū)間2005年9月～至今已售95％47平米～68平米47～71萬元推廣訴求LOFT產(chǎn)品推廣內(nèi)容與住宅同期銷售推廣差異點推廣中遇到的問題鉆石商圈，首付8萬元，月供1800元起，津門投資神話；58平米精致豪宅，保值、升值潛力無限，租金回報無可比擬

主推小戶型的投資價值，同區(qū)域主打高端住宅高密度（一層40戶），多項消防標準不合格；篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷售；部分公攤被分割為獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計算公攤；配套停車位受質(zhì)疑被媒體曝光后，開發(fā)商美譽度下降，推廣受阻客戶反饋是否認可精裝對哪些細節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容對推廣內(nèi)容的反饋毛坯交房——隔音、承重、方便孩子附近就學(xué)目前來看，68平米精裝實現(xiàn)租金1800元/月，沒有達到期望值誠基中心（二）：銷售情況良好，推廣中篡改規(guī)劃受質(zhì)疑項目周邊以商業(yè)為主，名校聚集，投資價值大第四十四頁，共一百零三頁。58平米戶型圖陽臺增加了面積附加值；提高舒適性挑空客廳形成較好的視覺沖擊力8梯40戶高密度，舒適性差80平米戶型圖：首層平面圖（二層設(shè)有書房、主臥、共享空間、主衛(wèi)）誠基中心（三）：戶型密度大、樓間距窄，舒適性差第四十五頁，共一百零三頁。項目名稱均價（元／平方米）主力戶型面積(平方米)總房款誠基中心1830058首付比例月供金額（元／月）可否公積金貸款貸款年限2成：2122802359可以30年項目銷售基本信息客戶支付情況潛在目標客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況有一定經(jīng)濟實力白領(lǐng)人士婚房；用于出租投資客；教育投資；單身白領(lǐng)年輕人誠基中心（四）：客戶群為有一定經(jīng)濟實力的年輕人及投資客第四十六頁，共一百零三頁。天津DE小洋樓（一）：主體以LOFT為主，雙錯層形式項目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因酒店式公寓3.7萬平米1

5.1米（4.2及3.3米雙錯層）80％處于“創(chuàng)業(yè)商務(wù)區(qū)”，所處交通路況稍差；商務(wù)氛圍不強，且地塊為商業(yè)用地；區(qū)別周邊高密度高層項目，以雙錯層類住宅產(chǎn)品出現(xiàn)，與周邊形成差異化LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標準驗收情況LOFT目前均價商業(yè)40年商業(yè)標準雙層驗收8000元／平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價格區(qū)間主力戶型亮點精裝修標準與其他產(chǎn)品精裝差異19棟3層低層，2棟4層多層，2棟5層多層；戶型比例未獲得一室60～80平米；兩室84～97平米；三室：111～142平米42萬～98萬（首付5成，一次性優(yōu)惠兩個點）附贈陽臺、露臺增加附加值；雙錯層，二層空間可自由分割雙衛(wèi)設(shè)計毛坯交房——二期LOFT單體效果圖項目鳥瞰圖第四十七頁，共一百零三頁。銷售情況銷售時間主力戶型銷售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價區(qū)間2008.4（一期）；08.7.26（二期）至今平均去化率為26套/月二期60多平米幾十套已售磬；剩余幾十套70多及80～90平米戶型74平方米～78平方米52～55萬元推廣訴求LOFT產(chǎn)品推廣內(nèi)容與住宅同期銷售推廣差異點推廣中遇到的問題低層低密花園式兩層商務(wù)寓所星級酒店級別的管家式物業(yè)服務(wù)沒有刻意區(qū)分，銷售以LOFT為主商業(yè)用地，不能辦落戶40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電認可度低客戶反饋是否認可精裝對哪些細節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容對推廣內(nèi)容的反饋毛坯交房——贈送面積花園式景觀沒有體現(xiàn)天津DE小洋樓（二）：小戶型銷售情況較好位于塘沽區(qū)上北板塊，周邊商務(wù)氛圍不強周邊高密度、高層項目為主第四十八頁，共一百零三頁。商業(yè)用地、雙錯層提高了舒適度贈送陽臺提高面積附加值層高51.米2.7米2.4米商業(yè)用地層高為5.1米，雙錯層形式層高分別為5.1米、4.2米、3.3米；5.1米層高，單層面積計算贈送陽臺或小露臺；動靜分離；南北朝向，明廚明廁，雙衛(wèi)生間；商住兩用可以辦理營業(yè)執(zhí)照戶型單體沙盤3.3米挑空4.2米層高51.米主力戶型圖：天津DE小洋樓（三）：南北向、明廚明衛(wèi)優(yōu)于或接近住宅宅規(guī)范標準第四十九頁，共一百零三頁。項目名稱均價（元／平方米）主力戶型面積(平方米)總房款DE小洋樓800076608000首付比例月供金額（元／月）可否公積金貸款貸款年限5成：3040002533否10年項目銷售基本信息客戶支付情況潛在目標客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況有經(jīng)濟實力較大面積針對改善型客戶；辦公及居??；投資客有改善需求的中年客群DE小洋樓（四）：潛在客群為有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)且有改善需求的中年人及辦公、居住為一體的投資客第五十頁，共一百零三頁。金盛國際（一）：錯躍、平躍LOFT增強戶型立體感，弱化層高缺陷項目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因居住型公寓8萬平米11.3

4.4米（上層2.1米，下層2.3米）36％最初是公建用地，后來附帶條件將此地塊對面的土地上建寫字樓，才將此公建用地報批為居住用地周邊住宅，商務(wù)氛圍欠缺LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標準驗收情況LOFT目前均價住宅70年民用單層驗收，委托可做夾層13500元／平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價格區(qū)間主力戶型亮點精裝修標準與其他產(chǎn)品精裝差異一室、兩室比例：1：0.25一室：50m2兩室：60～80m265～104萬；1萬起價（目前有特惠），均價13500元錯躍自然形成功能分區(qū)，且增強室內(nèi)立體感1800元/平方米——項目共兩棟樓，分別為40層和23層。兩棟樓都有LOFT產(chǎn)品，以23層為主。第五十一頁，共一百零三頁。銷售情況銷售時間主力戶型銷售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價區(qū)間2007.12.15至今整體去化率為37套/月，LOFT占總銷售套數(shù)的三成；目前，70多平米只剩一套，50～60平米剩10套50～80平方米65～104萬推廣訴求LOFT推廣內(nèi)容與住宅同期銷售推廣差異點推廣中遇到的問題絕版錯層小戶型主推賣點雙地鐵上蓋，精裝小戶型超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多，同時室內(nèi)較低矮客戶反饋是否認可精裝對哪些細節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容對推廣內(nèi)容的反饋認可利用樓梯正面設(shè)計成影視墻，減少占用空間；錯躍大落地窗感覺通透面積：是否買一層贈一層認可金盛國際（二）：LOFT銷售情況一般，錯躍戶型增加新意位于西馬路與南馬路交口老城廂板塊認可度較高地鐵上蓋，交通便利第五十二頁，共一百零三頁。1.9米2.3米1.9米2.3米3.6米4.4米8米層高落地飄窗增強室內(nèi)通透性63平米戶型圖77平米戶型圖金盛國際（三）：錯躍層增強室內(nèi)立體感，落地窗增強通透性平躍戶型圖第五十三頁，共一百零三頁。項目名稱均價（元／平方米）主力戶型面積(平方米)總房款金盛國際1200054646320首付比例月供金額（元／月）可否公積金貸款貸款年限2成：1292641436可以30年項目銷售基本信息客戶支付情況潛在目標客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況要求不高，普通年輕人婚房；單身白領(lǐng)；投資性購房年輕人金盛國際（四）：潛在客群為普通年輕人及一些投資客第五十四頁，共一百零三頁。上城豪苑（一）：小戶型巧設(shè)計，步入式衣帽間增加新意項目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因?qū)懽謽?.4萬平米

4.54.8米(上層2.3米，下層2.5米)20％在其自身報批的公建用地上選取其中一部分以寫字樓立項；在周邊大片住宅情況下，類住宅產(chǎn)品歡迎程度會較高LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標準驗收情況LOFT目前均價辦公40年商業(yè)單層驗收后做夾層14000元／平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價格區(qū)間主力戶型亮點精裝修標準與其他產(chǎn)品精裝差異一室：50％兩室：35％三室：15％53、88、140平米74～196萬；均價1.3～1.5萬／平方米主臥附步入式衣帽間，雙臥設(shè)計緩解小面積局促感2000元/平米略高于項目內(nèi)住宅產(chǎn)品項目位置圖上西區(qū)上東區(qū)LOFT所在位置上城豪苑地鐵一號線（已通車）地鐵四號線（規(guī)劃中）南馬路東馬路北馬路地鐵二號線（已開工）西馬路項目沙盤圖第五十五頁，共一百零三頁。銷售情況銷售時間主力戶型銷售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價區(qū)間2008年2月至今LOFT共兩棟樓，目前開了一棟，已經(jīng)銷售70％，多是朝陽、樓層佳的戶型53～88平米74～123萬推廣訴求LOFT推廣內(nèi)容與住宅同期銷售推廣差異點推廣中遇到的問題精裝復(fù)式公寓，買一層得兩層；精裝LOFT宜商宜住整個項目以住宅部分宣傳為主，帶動LOFT的銷售(LOFT熱銷期會對產(chǎn)品進行階段性宣傳)前期訴求“4.8精裝LOFT，買1得2”和“4.8精裝LOFT，宜商宜住”市場反映冷淡，后期以“熱點地段的低總價”作為訴求，受到客戶的認可客戶反饋是否認可精裝對哪些細節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容推廣內(nèi)容反饋認可樓梯占空間小，自然分割，比較時尚精裝是否符合交房標準對于低總價的反饋更加敏感上城豪苑（二）：LOFT銷售情況較好，且多是性價比高的小戶型前期推廣訴求后期推廣訴求第五十六頁，共一百零三頁。雙臥設(shè)計提高舒適度隱藏空調(diào)機位戶型圖層高2.1米2.5米4.8米步入式衣帽間時尚，提高方便性戶型空間展示開敞式書房合理利用空間上城豪苑（三）：步入式衣帽間、開敞式書房及雙臥設(shè)計增加LOFT新意第五十七頁，共一百零三頁。項目名稱均價（元／平方米）主力戶型面積(平方米)總房款上城豪苑1450053768500首付比例月供金額（元／月）可否公積金貸款貸款年限5成：3842503202否10年項目銷售基本信息客戶支付情況潛在目標客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況有一定經(jīng)濟實力投資客；商務(wù)人士；高級白領(lǐng)有經(jīng)濟基礎(chǔ)的年輕人上城豪苑（四）：潛在客群為投資客及有經(jīng)濟基礎(chǔ)的商務(wù)人士第五十八頁，共一百零三頁。都市斕軒（一）：中心城區(qū)7層高密度精裝小戶型項目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因居住型公寓1.7萬平米2.2

4.5米(上層2.1米；下層2.2至2.3)

100％最初報批18層住宅項目，由于此規(guī)劃對其后面的建筑有遮擋，項目被擱置1年后，重新規(guī)劃；按居住型公寓進行報批，規(guī)劃建7層loft產(chǎn)品

LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標準驗收情況LOFT目前均價民用70年民用雙層驗收17615元／平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價格區(qū)間主力戶型亮點精裝修標準與其他產(chǎn)品精裝差異一室70％；兩室15％；三室15％一室：39～47平方米；兩室：47～56平方米；三室：70～80平方米66～152萬/套；39平米66萬，47平米85萬，56平米100萬（按揭優(yōu)惠2個點；一次性3個點，現(xiàn)場可以再議價）贈送3.5～7平方米的儲藏間2000元/平米——項目位置圖單體效果圖第五十九頁，共一百零三頁。銷售情況銷售時間主力戶型銷售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價區(qū)間2008年3月至今平均去化率為16套/月，高于河西區(qū)平均去化率主力戶型去化率為24套共推案200多套；已售70～80％39～47平米66～85萬推廣訴求LOFT推廣內(nèi)容與住宅同期銷售推廣差異點推廣中遇到的問題體北核心區(qū)七層精裝電梯復(fù)式小戶型——早期主推投資價值；后期側(cè)重居住的便捷和舒適性客戶反饋是否認可精裝對哪些細節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容推廣內(nèi)容反饋比較認可家居解決方案、裝修效果檔次較好；采光、戶型搭配適中裝修的質(zhì)量和價格宣傳投資價值效果較差對精裝、復(fù)式結(jié)構(gòu)滿意都市斕軒（二）：主力戶型銷售情況較好，客戶對精裝滿意度較高較好地段：臨近體育館位于衛(wèi)津南路第六十頁，共一百零三頁。37-48m2戶型圖47-50m2戶型圖70-81m2戶型圖層高2.1米2.2～2.3米4.5米開敞式精裝廚房4.5米挑高，增強視覺沖擊力都市斕軒（三）：精裝修降低了高密小戶的缺陷，贈送壁櫥提高附加值利用公共走道上空做室內(nèi)儲藏室第六十一頁，共一百零三頁。項目名稱均價（元／平方米）主力戶型面積(平方米)總房款都市斕軒1761547827905首付比例月供金額（元／月）可否公積金貸款貸款年限2成：1655811840可以30年項目銷售基本信息客戶支付情況潛在目標客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況普通白領(lǐng)婚房；單身白領(lǐng)；投資性購房年輕人都市斕軒（四）：潛在客群為普通白領(lǐng)及一些投資客第六十二頁，共一百零三頁。小結(jié)（一）：在首付5成的基礎(chǔ)上可通過降低戶型面積的方法，降低總房款，增加面向客群項目名稱均價（元／平方米）主力戶型面積總房款首付比例可否公積金貸款月供金額（元／月）針對客群誠基中心18300582成：212280可以2359（30年）白領(lǐng)人士婚房；用于出租投資客；教育投資；單身白領(lǐng)都市斕軒17615478279052成：165581可以1840（30年）婚房；單身白領(lǐng)；投資性購房金盛國際12000546463202成：129264可以1436（30年）婚房；單身白領(lǐng)；投資性購房DE小洋樓8000766080005成：304000否2533（10年）改善型客戶；辦公及居??；投資客上城豪苑14500537685005成：384250否3202（10年）投資客；商務(wù)人士；高級白領(lǐng)時代奧城13500344590005成：229500否1913（10年）投資客戶用于出租；商務(wù)人士；有經(jīng)濟基礎(chǔ)的年輕客群商業(yè)用地均為首付5成，增加推廣難度，減少客群；首付5成下，投資客會及商務(wù)人士比例提高；首付5成下，可通過減少面積的方法，減少首付款，增加客群比例住宅用地可首付2成，增加了潛在客群；可公積金貸款增加客群；第六十三頁，共一百零三頁。項目名稱土地屬性戶型配比面積區(qū)間（平方米）是否精裝戶型亮點誠基中心住宅一室：95％；兩室：5％（參考）47～90毛坯附贈陽臺增加附加值都市斕軒住宅一室70％；兩室15％；三室15％一室：39～47；兩室：47～56；三室：70～80精裝贈送3.5～7平方米的儲藏間上城豪苑辦公一室：50％兩室：35％；三室：15％（參考）一室：53；兩室：88；三室：140精裝主臥附步入式衣帽間，雙臥設(shè)計緩解小面積局促感金盛國際住宅一室：80％兩室：20％（參考）一室：50m2兩室：60～80m2精裝錯躍自然形成功能分區(qū)，且增強室內(nèi)立體感天津DE小洋樓商業(yè)一室70％；兩室15％；三室15％一室：39～47；兩室：47～56；三室：70～80毛坯附贈陽臺、露臺增加附加值；雙錯層，二層空間可自由分割雙衛(wèi)設(shè)計注：因LOFT戶型可自由分割，所以“戶型配比”一欄一室及兩室比例只是參考比例LOFT在戶型配比上一室為主：大多超過50％，約占整體50～95％之間；兩室及三室戶型配比較少：約5％～50％；其中兩室5％～35％；三室約15％；LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房；戶型亮點以增加面積附加值、提升戶型立體感為主一室面積區(qū)間：39～53平米；兩室面積區(qū)間：47～88平米；三室面積區(qū)間：70～140平米小結(jié)（二）：LOFT產(chǎn)品多是39～53平方米之間、附帶精裝修的小戶型第六十四頁，共一百零三頁。項目名稱銷售情況推廣內(nèi)容同期平層推廣差異推廣中的問題客戶關(guān)注內(nèi)容誠基中心主力戶型已售95％鉆石商圈，首付8萬元，月供1800元起，津門投資神話；58平米精致豪宅，保值、升值潛力無限，租金回報無可比擬主推小戶型的投資價值，同區(qū)域主打高端住宅被媒體曝光后，開發(fā)商美譽度下降高密度（一層40戶），多項消防標準不合格；篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷售；部分公攤被分割為獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計算公攤；配套停車位受質(zhì)疑配套；投資回報；隔音、承重都市斕軒平均去化率16；主力戶型去化率為24體北核心區(qū)七層精裝電梯復(fù)式小戶型——早期主推投資價值；后期側(cè)重居住的便捷和舒適性裝修的質(zhì)量和價格上城豪苑總套數(shù)已售50％；LOFT已經(jīng)銷售70％精裝復(fù)式公寓，買一層得兩層；精裝LOFT宜商宜住以項目住宅部分推廣為主前期LOFT概念和可商可住的概念未被市場接受后期主要訴求為熱點地段的低總價小戶型,受到市場認可精裝是否符合交房標準金盛國際整體去化率為37，LOFT占總銷售套數(shù)的三成絕版錯層小戶型主推賣點地鐵雙上蓋，精裝小戶型超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多是否買一層贈一層；隔音問題天津DE小洋樓平均去化率為26；主力戶型去化率為40低層低密花園式兩層商務(wù)寓所星級酒店級別的管家式物業(yè)服務(wù)沒有刻意區(qū)分，銷售以LOFT為主商業(yè)用地，不能辦落戶40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電贈送面積，景觀園林總結(jié)LOFT主力小戶型銷售情況較好推廣根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價值、精裝、商住兩用、小戶型等多數(shù)LOFT產(chǎn)品在推廣中不會刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵；公建用地的配套情況也會成為障礙關(guān)注面積及裝修質(zhì)量和標準小結(jié)（三）：客戶興奮點是LOFT產(chǎn)品的面積與價格性價比及裝修標準和質(zhì)量第六十五頁，共一百零三頁。裝修配置金盛國際裝修明細功能室地面墻面配置衛(wèi)生冠軍30710白色亞光,300x300mm

冠軍20100白色亮光200x200mm頂棚鋁扣板:華獅龍,300x300mm;座便;臺下盆;排風(fēng)扇:稻田BPT12-14-1;花灑:明裝式單把手淋浴龍頭(配單功能花灑)2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩211323

臥室優(yōu)之家實木復(fù)合地板ICI涂料夢色家A901白色無其他

客廳高檔地磚

高檔涂料

無其他配置

廚房高檔地磚

冠軍20100白色亮光200x200mm高檔廚具上城豪苑裝修明細功能室地面墻面配置臥室重蟻木色進口高級多層實木復(fù)合地板高級地毯

高級環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾藝術(shù)造型天花吊頂，配高級石膏頂角線，雅白色高級乳膠漆罩面

客廳高級地毯鋪地，高級天然石材拼花鋪地

高級環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾

藝術(shù)造型天花吊頂，配高級石膏頂角線，雅白色高級乳膠漆罩面廚房灰色高級防滑地磚灰色高級墻面磚白色高級防水乳膠漆附：典型項目裝修明細列表第六十六頁，共一百零三頁。

E.產(chǎn)品建議LOFT開發(fā)十三方面LOFT適宜用地LOFT限高要求LOFT可行報建方案LOFT熱銷戶型關(guān)鍵詞LOFT配套要求LOFT推廣情況LOFT增加客群方法LOFT根據(jù)經(jīng)濟實力最佳面積區(qū)間LOFT潛在客群LOFT潛在客群核心訴求LOFT潛在客群關(guān)注細節(jié)LOFT各地發(fā)展空間LOFT發(fā)展空間LOFT空間分布要點LOFT存在缺陷及風(fēng)險提示第六十七頁，共一百零三頁。LOFT產(chǎn)品開發(fā)十三方面E.產(chǎn)品建議第六十八頁，共一百零三頁。1.LOFT產(chǎn)品適宜用地為公共設(shè)施用地項目名建筑類型土地性質(zhì)誠基中心酒店式公寓住宅用地都市斕軒居住公寓住宅用地金盛國際居住公寓住宅用地上城豪苑酒店式公寓辦公用地第6大道6維極景酒店式公寓商業(yè)用地天津DE小洋樓洋房商業(yè)用地鑫貿(mào)財智領(lǐng)地公寓工業(yè)用地特殊原因公共設(shè)施用地LOFT產(chǎn)品是解決住宅項目內(nèi)商業(yè)體量的產(chǎn)品形式之一，其目的是將商業(yè)體量轉(zhuǎn)化為“居住”性質(zhì)，以實現(xiàn)快速銷售和操作。特殊政策下，工業(yè)用地可行第六十九頁，共一百零三頁。土地類別土地類別子項限高一般情況市場現(xiàn)象公建用地酒店式公寓目前，沒有統(tǒng)一規(guī)范，但在土地出讓中會有該地塊的控規(guī)要求，注明建筑物的限高：一般情況下酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地的居住產(chǎn)品可以根據(jù)地塊的容積率確定該建筑的高度；其中，主干道兩邊建筑物不能太高；中心城區(qū)的繁華地塊，據(jù)情況可以出現(xiàn)超高層建筑；商鋪用地的層高一般在7層以下6維極景（酒店式公寓）：高層，90米共21層，頂層為平層，1～2層為商鋪，LOFT共18層；寫字樓上城豪苑（寫字樓）：高層，116米共24層，1～4層商鋪，LOFT共20層商鋪DE小洋樓（商鋪用地）：低層、多層，15～30米3層、4層、5層工業(yè)用地一類工業(yè)用地財智領(lǐng)地（工業(yè)用地）：高層，72米共14層均為LOFT總結(jié)目前，建筑物限高依據(jù)是，土地出讓中該地塊的控規(guī)要求。一般情況下，酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地為高層LOFT，商鋪用地多為低層及多層LOFT。注：根據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》JGJ

37-87（試行）

第1.0.5條

民用建筑高度與層數(shù)的劃分

1、1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。

2、公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米者為高層（不包括高度超過24米的單層主體建筑）。

3、建筑物高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層。2.LOFT產(chǎn)品限高要求：在酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地下的LOFT均為高層，商鋪用地為低層及多層第七十頁，共一百零三頁。最佳層高設(shè)計標準：寫字樓、酒店式公寓4.8米；商鋪5.1米3.6<X≦4.8米，1.54.8<X≦5.4米，2居住公寓70年混合公寓50年4.8<X≦5.4米，1.55.4<X≦6.6米，2不經(jīng)濟不經(jīng)濟寫字樓50年4.8<X≦5.4米，1.5；5.4<X≦6.6米，2可行50年限具有優(yōu)勢，商業(yè)配套標準40年限短，中央空調(diào)（商業(yè)配套標準）酒店式公寓40年商鋪用地40年工業(yè)用地50年3.6<X≦4.8米，1.54.8<X≦5.4米，25.1<X≦6.0米，1.56.0<X≦7.8米，2政策傾斜下特殊情況可行可行可行商業(yè)配套標準，居住氛圍差；層高較高，舒適度高工業(yè)配套標準，居住氛圍差可行方案3.LOFT產(chǎn)品主要可行報建方案:寫字樓、酒店式公寓、商鋪第七十一頁，共一百零三頁。面積區(qū)間39～140一室配比超過50％客戶認同精裝及LOFT復(fù)式結(jié)構(gòu)LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房；戶型亮點以增加面積附加值、提升戶型立體感為主家居解決方案以中高檔為主一室面積區(qū)間：39～53平米兩室面積區(qū)間：47～88平米三室面積區(qū)間：70～140平米LOFT在戶型配比上以一室為主：大多超過50％，約占整體50～95％之間；兩室及三室戶型配比較少：約5％～50％；其中兩室5％～35％；三室約15％；LOFT以40-50平一室精裝小戶型為主LOFT戶型因其復(fù)式可自由分割，所以在比例上以一室為主，且通過精裝修弱化高密度小戶型的缺點4.LOFT產(chǎn)品熱銷戶型關(guān)鍵詞：40-50平一室精裝修立體戶型戶型面積附加值第七十二頁，共一百零三頁。土地類型物業(yè)類別水電收費標準是否有燃氣是否配有中央空調(diào)公建用地酒店式公寓商業(yè)收費無配有中央空調(diào)寫字樓商業(yè)收費無針對LOFT沒有要求；（一般情況下，5A甲級寫字樓配有中央空調(diào)）商鋪商業(yè)收費有沒有明確要求工業(yè)用地公寓商業(yè)收費有沒有明確要求總結(jié)從配套角度看，LOFT最佳方案為公建用地下的商鋪類產(chǎn)品以及工業(yè)用地的公寓產(chǎn)品5.LOFT產(chǎn)品從配套角度來看，商鋪及工業(yè)公寓具有燃氣配套，且沒有中央空調(diào)配套明確要求，為最佳方案第七十三頁，共一百零三頁。推廣內(nèi)容：根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價值、精裝、商住兩用、小戶型等與平層推廣差異性：多數(shù)LOFT產(chǎn)品在推廣中不會刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品推廣中問題：根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵；公建用地的配套情況也會成為障礙現(xiàn)有LOFT推廣情況現(xiàn)有LOFT產(chǎn)品在推廣中仍以同期平層產(chǎn)品為主，營銷賣點的選擇根據(jù)地段和居住氛圍進行不同選擇LOFT產(chǎn)品在推廣過程中，需要明確的內(nèi)容有：是主打概念還是主打性價比（目前來看性價比更利于吸引市場）是突出投資還是居住需求（視產(chǎn)品情況確定）盡量消除客戶對產(chǎn)權(quán)年限短、商業(yè)配套費用的抵觸6.LOFT產(chǎn)品推廣特點第七十四頁，共一百零三頁。小于百萬大于百萬總房款減少客群(不考慮)首付2成（貸款年限30年）首付5成（貸款年限10年）增加客群減少客群特殊情況（住宅用地）面積50平方米左右面積30平方米左右減少客群增加客群7.LOFT可通過降低戶型面積的方法，降低總房款，增加面向客群白領(lǐng)人士婚房；用于出租投資客；商務(wù)人士；教育投資；單身白領(lǐng)第七十五頁，共一百零三頁。最佳方案居住用地特殊情況LOFT1.商業(yè)用地2.居住用地改善型客群；投資客；辦公及居住客群；商務(wù)人士；首付5成首付2成50平米左右30萬以上30平米左右20萬左右20萬以下50平米左右60平米以上20萬以上婚房；投資出租用房；投資教育用房；單身公寓；商務(wù)人士；辦公及居住用房婚房；投資出租用房；投資教育用房；單身公寓；商務(wù)人士；面向客群少戶型面積首付金額潛在客群8.LOFT產(chǎn)品根據(jù)客戶購買力，最佳面積方案是30平米左右第七十六頁，共一百零三頁。Loft潛在客群核心客群過渡性居住年輕婚房單身公寓：追求時尚的年輕人；商務(wù)人士；高級白領(lǐng)導(dǎo)入客群商住兩用用房：中小企業(yè)辦公用房投資型9.LOFT產(chǎn)品客群:以過渡型和投資型客群為主第七十七頁，共一百零三頁。LOFT潛在客群核心客群導(dǎo)入客群分類分類子項需求特征分類分類子項需求特征過渡型居住——總房款低商住兩用——總房