某新城項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

深圳華蘭德市場(chǎng)策略2006.4.7.煙臺(tái)玉森新城項(xiàng)目定位策劃報(bào)告第一頁(yè)，共一百頁(yè)。目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位第二頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目所處地塊規(guī)劃分析

項(xiàng)目位于同三高速南側(cè)地段，位于煙臺(tái)市福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，同三高速與城市主干道福海路在此交匯。與煙臺(tái)市開(kāi)發(fā)區(qū)隔路相望，是進(jìn)出煙臺(tái)的西大門(mén)。用地南面為連福路，東臨福海路，北側(cè)同三高速，西為聚福路，規(guī)劃用地面積10.92公頃。北側(cè)為同三高速的百米綠化帶，南為已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)和福山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，形成以福海路為中軸線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶，并逐步向周邊地區(qū)輻射。第三頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目四至

第四頁(yè)，共一百頁(yè)。區(qū)位價(jià)值解析

“雙口岸”價(jià)值：煙臺(tái)門(mén)戶(hù)

新城市中心的商業(yè)價(jià)值

地域輻射價(jià)值

第五頁(yè)，共一百頁(yè)。風(fēng)向、日照分析

暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，空氣濕潤(rùn)，氣候溫和的特點(diǎn)；冬半年偏北風(fēng)多，夏半年偏南風(fēng)頻；平均風(fēng)速內(nèi)陸地區(qū)3～4米/秒，沿海地區(qū)4～6米/秒；第六頁(yè)，共一百頁(yè)。景觀、視線分析

第七頁(yè)，共一百頁(yè)。噪音影響分析

第八頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目所在區(qū)域缺憾分析

道路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，但是公交配套不足居住配套不夠完善

高壓線帶來(lái)對(duì)居住的恐懼心理第九頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析

S—優(yōu)勢(shì)（Strength）規(guī)模大交通便利發(fā)展商品牌景觀資源豐富昭示性強(qiáng)【應(yīng)對(duì)策略】手段一：充分利用項(xiàng)目昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，加大宣傳力度，形成項(xiàng)目市場(chǎng)影響力；手段二：突出項(xiàng)目綜合性的特點(diǎn)，可以輻射區(qū)域市場(chǎng)，未來(lái)的投資價(jià)值和空間巨大；手段三：突出交通便利的特點(diǎn)，吸引周邊地區(qū)消費(fèi)群體到此置業(yè)；第十頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析

W—劣勢(shì)（Weakness）交通噪音高壓線環(huán)境較差配套不完善

【應(yīng)對(duì)策略】手段一：炒熱福山，突出本項(xiàng)目；手段二：利用商業(yè)提升項(xiàng)目的形象和檔次；手段三：以產(chǎn)品高性?xún)r(jià)比贏得市場(chǎng)提高單位實(shí)用率；培養(yǎng)高層置業(yè)的尊貴感和自豪感。手段四：精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景和人文環(huán)境手段五：通過(guò)新技術(shù)、新材料、新工藝解決環(huán)境及城市干道帶來(lái)噪音污染問(wèn)題；第十一頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析

O—機(jī)會(huì)（Opportunity）市場(chǎng)環(huán)境

區(qū)域配套不完善

區(qū)域內(nèi)形象優(yōu)勢(shì)

【應(yīng)對(duì)策略】手段一：突出項(xiàng)目形象手段二：提高項(xiàng)目配置，重視人性化設(shè)計(jì)；手段三：根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者特點(diǎn)，定制產(chǎn)品及服務(wù)；第十二頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析

T—威脅（Threat）消費(fèi)習(xí)慣

開(kāi)發(fā)量大

周邊環(huán)境

宏觀調(diào)控

【應(yīng)對(duì)策略】手段一：打造精品樓盤(pán)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和商業(yè)環(huán)境氛圍營(yíng)造來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)；手段二：高舉高打，搶占先機(jī)，利用爆發(fā)式的銷(xiāo)售形成市場(chǎng)沖擊力，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，樹(shù)立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的品牌第十三頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析

利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)SO戰(zhàn)略利用福山房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合配套不完善的空白點(diǎn)，依托于項(xiàng)目規(guī)模大、綜合配套齊全的優(yōu)勢(shì)，形成本項(xiàng)目獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在高端形成市場(chǎng)影響力，搶占市場(chǎng)。利用機(jī)會(huì)避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn)OT戰(zhàn)略精心打造項(xiàng)目人文居住環(huán)境，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)避弱勢(shì)，用擠壓式的推廣、爆發(fā)式的銷(xiāo)售達(dá)到“一鳴驚人”，樹(shù)立項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌。弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)的威脅和挑戰(zhàn)WT戰(zhàn)略通過(guò)展示福山區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，提升整個(gè)區(qū)域的形象，依托本項(xiàng)目綜合配套的優(yōu)勢(shì)，與其他項(xiàng)目形成差異化定位，突出本項(xiàng)目的高尚社區(qū)、人文環(huán)境及新城市中心的居住理念。第十四頁(yè)，共一百頁(yè)。目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位第十五頁(yè)，共一百頁(yè)。我們對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)

項(xiàng)目所處福山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)會(huì)；福山區(qū)的市場(chǎng)形象不佳，生活配套設(shè)施不完善，尚未形成成熟的居住氛圍；項(xiàng)目為一純高層項(xiàng)目，存在著交通噪音、周邊環(huán)境差、規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大等不利因素；項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，受未來(lái)市場(chǎng)供求變化及市場(chǎng)不確定因素影響；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要具有一定的靈活度和前瞻性；第十六頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目發(fā)展策略

本地塊交通便利，適于開(kāi)發(fā)新城市中心高尚人文社區(qū)（含居住、商業(yè)、綜合配套等功能）第十七頁(yè)，共一百頁(yè)。定位背景綜述

煙臺(tái)市房地產(chǎn)正處于良性發(fā)展時(shí)期，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持一定的增幅；煙臺(tái)市高層住宅市場(chǎng)目前尚處于成長(zhǎng)階段，有較大的提升空間；目前消費(fèi)者已逐漸接受小高層，小區(qū)環(huán)境好的項(xiàng)目較受歡迎；總價(jià)在30萬(wàn)－40萬(wàn)元左右的中高檔產(chǎn)品較易為市場(chǎng)所接受；福山和開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為住宅建筑面積一房60平方米左右，

二房80－100平方米，三房110－130平方米，是比較合適的；地段、價(jià)格、內(nèi)部景觀環(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)等是消費(fèi)者購(gòu)房主要考慮因素；煙臺(tái)市中高端產(chǎn)品的客戶(hù)群主要由私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)構(gòu)成；本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為開(kāi)發(fā)區(qū)、中心城區(qū)中檔樓盤(pán)；中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在3300-4500元/平方米之間，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)9000元/平方米；第十八頁(yè)，共一百頁(yè)。定位時(shí)的考量要素

建立相對(duì)差異化、個(gè)性化的市場(chǎng)形象與特征保障實(shí)現(xiàn)“降低風(fēng)險(xiǎn)，快速開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售”與“獲取相對(duì)最高開(kāi)發(fā)收益”的雙重目標(biāo)；差異化的市場(chǎng)定位；強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商品牌，為今后在煙臺(tái)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)；創(chuàng)新取勝：通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、形象創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，引導(dǎo)消費(fèi)；第十九頁(yè)，共一百頁(yè)。主力客戶(hù)群定位

該片區(qū)經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)穩(wěn)定（25—50歲）的居民；周邊企業(yè)中、高級(jí)管理人員；中、高級(jí)技術(shù)人員；金融、保險(xiǎn)、教師、律師、會(huì)計(jì)師等高收入人群；政府公務(wù)員等；個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商人士及投資客；家庭構(gòu)成特點(diǎn)：以四、五口之家（三代同堂）為主，輔以三口之家；區(qū)域范圍：主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)、福山，市內(nèi)及外地投資客戶(hù)占一定的比例；購(gòu)房目的：購(gòu)房改善居住條件，或者購(gòu)買(mǎi)住宅作為投資性居所；第二十頁(yè)，共一百頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源分析

第二十一頁(yè)，共一百頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)描述

福山原住民：他們生在福山，長(zhǎng)在福山；福山有他們的事業(yè)，他們的親戚朋友；他們熟悉福山的每一個(gè)地方；他們對(duì)福山的發(fā)展有著堅(jiān)定的信心；他們有消費(fèi)能力，有一處或者多處房產(chǎn)；他們總是很小心謹(jǐn)慎的投資，輕易不會(huì)心動(dòng)，看準(zhǔn)了才會(huì)出手；他們對(duì)煙臺(tái)（芝罘區(qū)）有著較高的敬意；他們對(duì)福山的現(xiàn)狀不滿又無(wú)可奈何；第二十二頁(yè)，共一百頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)描述

市區(qū)客戶(hù)/投資客戶(hù)：他們來(lái)自芝罘區(qū)，工作在開(kāi)發(fā)區(qū)或高新區(qū)；每天往返市內(nèi)，時(shí)間和精力消耗較大，累不堪言；也想就近解決居住問(wèn)題，又猶豫再三；這幾年煙臺(tái)的房?jī)r(jià)漲了又漲，象霧里看花般看不清楚；為買(mǎi)到的房子漲價(jià)而開(kāi)心，希望購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)有較大的升值空間；為當(dāng)初沒(méi)有買(mǎi)某個(gè)房產(chǎn)后悔不已；芝罘區(qū)房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)超出了他們的承受能力和心理預(yù)期；目光轉(zhuǎn)向具備自住兼投資條件的房產(chǎn)；喜歡價(jià)格適中的小區(qū)，也會(huì)為了面子而放棄價(jià)格太低的項(xiàng)目；第二十三頁(yè)，共一百頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)描述

開(kāi)發(fā)區(qū)/高新區(qū)客戶(hù)：大企業(yè)客戶(hù)，如上海通用東岳汽車(chē)及其配套廠、大宇、富士康、氨綸等企業(yè)；他們來(lái)自煙臺(tái)本地，其他城市，或者周邊郊縣，或韓國(guó)、日本、臺(tái)灣；來(lái)煙臺(tái)打拼多年，收入穩(wěn)定，準(zhǔn)備扎根在煙臺(tái)；經(jīng)過(guò)幾年的奮斗，已經(jīng)有了一定的成就，小有積蓄，仍然要繼續(xù)努力；結(jié)婚、生子、子女教育、老人贍養(yǎng)問(wèn)題都在日程上；住在公司宿舍或租房，總是沒(méi)有家的歸宿感；芝罘區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)高出預(yù)期，轉(zhuǎn)向其他地方就近購(gòu)買(mǎi)住宅；不愿意將時(shí)間浪費(fèi)在交通上；有文化、有素質(zhì)、有品位、有個(gè)性，對(duì)居住條件及生活質(zhì)量有一定要求；喜歡便利的生活；第二十四頁(yè)，共一百頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)描述

外地投資客戶(hù)：他們來(lái)自四面八方；具備消費(fèi)能力，實(shí)力雄厚；購(gòu)買(mǎi)商鋪尤其是底商、住宅時(shí)迅速出手，毫不猶豫；以往有投資物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；第二十五頁(yè)，共一百頁(yè)。消費(fèi)群體需求分析

常住型消費(fèi)群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)非常注重周邊環(huán)境要求所選購(gòu)的商品房能滿足家庭結(jié)構(gòu)的需要注重戶(hù)型的精細(xì)化第二十六頁(yè)，共一百頁(yè)。消費(fèi)群體需求分析

投資型消費(fèi)群體

此類(lèi)客戶(hù)購(gòu)房目的不是用來(lái)居住，而是作為一個(gè)投資工具；他主要看重項(xiàng)目地段的升值性，投資的小額性，項(xiàng)目周邊的租賃需求。這類(lèi)客戶(hù)在本項(xiàng)目所占比例較小，約10%左右。目標(biāo)客戶(hù)中的投資者就是這類(lèi)客戶(hù)。這類(lèi)客戶(hù)要求的戶(hù)型面積偏小，一般是一房或二房。第二十七頁(yè)，共一百頁(yè)。消費(fèi)群體需求分析居住+投資型消費(fèi)群體

居住的過(guò)渡性投資的無(wú)計(jì)劃性形象要求更高需求中等戶(hù)型第二十八頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目定位思考

第一點(diǎn)：如何利用福山區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境和發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，提升區(qū)域形象福山區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景和市場(chǎng)潛力已經(jīng)為眾多煙臺(tái)居民所認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目所處煙臺(tái)西城中心的位置第二點(diǎn)：如何利用項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品特色提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象品質(zhì)生活價(jià)值第三點(diǎn)：如何減弱福山片區(qū)作為煙臺(tái)低檔樓盤(pán)片區(qū)的區(qū)域形象的影響受到以往城市定位和規(guī)劃的影響，福山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形象不好煙臺(tái)以往開(kāi)發(fā)的中高檔項(xiàng)目中一直沒(méi)有福山區(qū)物業(yè)。必須重視創(chuàng)新，營(yíng)造有別于煙臺(tái)傳統(tǒng)印象中的福山產(chǎn)品形象。第二十九頁(yè)，共一百頁(yè)。如何引起市場(chǎng)的關(guān)注

福山項(xiàng)目“高端形象、有品位”的代言“高品質(zhì)、有品位”的體現(xiàn)“人性化、時(shí)尚、便利”的戶(hù)型設(shè)計(jì)演繹“有品位的精英社區(qū)生活”營(yíng)造“有品位的社區(qū)文化”生活商業(yè)配套全齊備高品質(zhì)的物業(yè)管理第三十頁(yè)，共一百頁(yè)。主力客戶(hù)

第三十一頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位

煙臺(tái)首席高尚人文社區(qū)物業(yè)類(lèi)型：

純高層建筑——主體為純高層住宅；——其他物業(yè)類(lèi)型包括與社區(qū)配套的商業(yè)建筑、公共配套；物業(yè)檔次：

中高檔精品住宅第三十二頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位

推廣名建議：西城尚筑主廣告語(yǔ)：

西城尚筑，精英府邸；釋義：西城，既指向項(xiàng)目方位，煙臺(tái)的西大門(mén)，又理解為一個(gè)新興的城市中心；尚筑：高尚建筑、上層建筑，尚，是一種姿態(tài)，代表一種歷程，是現(xiàn)代、時(shí)尚、品位、地位、身份的象征；精英：不管來(lái)自芝罘區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)還是福山區(qū)，不管客戶(hù)來(lái)自各行各業(yè)，不管他們什么時(shí)候來(lái)到煙臺(tái)，都是“精英”；府?。壕铀鹳F高尚之意。第三十三頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位備選名：玉森鑫城玉森康城上城世家城西一號(hào)世紀(jì)新城現(xiàn)代城金色領(lǐng)地第三十四頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型定位依據(jù)目前煙臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戶(hù)型面積范圍在：一房：35～60平方米；二房：70～100平方米；三房：100～140平方米；四房：140～170平方米；現(xiàn)階段煙臺(tái)市場(chǎng)需求旺盛的戶(hù)型面積為：一房：60平方米左右；二房：80－100平方米；三房：110－130平方米四房：140－150平方米第三十五頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型定位依據(jù)目前福山片區(qū)戶(hù)型需求特征分析目前福山片區(qū)的主力客戶(hù)第一層次是公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，第二層次是開(kāi)發(fā)區(qū)或福山區(qū)中高級(jí)白領(lǐng)；第一個(gè)層次的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們希望購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型偏大：1、3房：130—150平方米2、4房：較少第二個(gè)層次的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，希望購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型結(jié)構(gòu)及面積為：1房2廳1衛(wèi)，55－70平方米2房2廳1衛(wèi)，80—100平方米3房2廳2衛(wèi)，120—150平方米新推出項(xiàng)目如福天下、萬(wàn)泰海公館等項(xiàng)目戶(hù)型面積趨?。荒壳?，片區(qū)樓盤(pán)小戶(hù)型比較熱銷(xiāo)，市場(chǎng)潛力有待進(jìn)一步挖掘，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位細(xì)分化越發(fā)重要。第三十六頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型定位原則

以棟為單位，進(jìn)行差異化配置；方案一：主力戶(hù)型為一房與兩房搭配，兼?zhèn)渖倭啃∪?；方案二：主力?hù)型為中兩房與中三房搭配；方案二：主力戶(hù)型為三房和四房的搭配；第三十七頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型配比

以下為本項(xiàng)目2#～16#戶(hù)型配比表：戶(hù)型1房2廳2房2廳小三房3房2廳4房2廳面積（㎡）50－6080－9090～100110－130140比例15%35%15％30%5%2#～16#戶(hù)型配比表第三十八頁(yè)，共一百頁(yè)。各類(lèi)戶(hù)型的目標(biāo)客戶(hù)

戶(hù)型主要針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)一房投資客、企業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)商人士、單身人士二房“土著居民”新生代、企業(yè)中高級(jí)管理人員、教師、公務(wù)員（中層）、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、“土著居民”新生代、公司高層管理人員及政府公務(wù)員等四房大企業(yè)管理層、私人企業(yè)主、政府公務(wù)員（高層）、外資企業(yè)管理層等第三十九頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型功能定位

戶(hù)型主要功能一房二廳一衛(wèi)滿足單身人士、二人世界無(wú)子女者過(guò)渡性居住需求，他們對(duì)廚房的要求或使用較小二房二廳一衛(wèi)滿足三口之家（小孩年紀(jì)較小）過(guò)渡性居住需求，至少有一個(gè)房間作兒童房三房二廳一衛(wèi)自住加投資客戶(hù)暫居性住宅，對(duì)臥室面積要求大，實(shí)用性強(qiáng)，滿足最簡(jiǎn)單的居住需求三房二廳二衛(wèi)滿足最普遍的家庭結(jié)構(gòu)居住需求，包括主臥、客臥、兒童房（書(shū)房）四房二廳二衛(wèi)社會(huì)中高收入階層人士的居住需求，除主臥、客臥、兒童房外，還需要一個(gè)房間可作書(shū)房或臨時(shí)辦公房第四十頁(yè)，共一百頁(yè)。價(jià)格預(yù)估

開(kāi)發(fā)成本方面按照目前預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本約2731元/㎡（本數(shù)據(jù)由玉森公司提供）按照“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行價(jià)格預(yù)估定價(jià)影響因素權(quán)重表

第四十一頁(yè)，共一百頁(yè)。價(jià)格加權(quán)平均計(jì)算表

項(xiàng)目名稱(chēng)權(quán)重本項(xiàng)目（X）東方明珠·福天下富豪青年城天創(chuàng)國(guó)際城萬(wàn)泰·海公館按揭均價(jià)（元/M2）PxPA=2600PB=2600PC=2400PD=3500位置交通1598776周邊環(huán)境127101066商服生活配套10109987教育配套10106755規(guī)模555543景觀543334戶(hù)型結(jié)構(gòu)544434園林765554會(huì)所110.80.30.30.5智能化設(shè)施554344節(jié)能544344建筑形象663344發(fā)展商品牌321222交樓標(biāo)準(zhǔn)544444物業(yè)管理643345合計(jì)(Qi)100Qx:81Qa:69.8Qb:68.3Qc:63.3Qd:62.5第四十二頁(yè)，共一百頁(yè)。參考均價(jià)

修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為按揭均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=(81/69.8)×2600=3017PB’=(QX/QB)×PB=(81/68.3)×2600=3083PC’=(QX/QC)×PC=(81/63.3)×2400=3071PD’=(QX/QD)×PD=(81/62.5)×3500=4536各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為Wi’WA=40%WB=15%WC=30%WD=15%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=3017×40%+3083×15%+3071×30%+4536×15%=3270元/㎡本項(xiàng)目毛坯房折前按揭參考均價(jià)為：￥3270元/㎡

第四十三頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目住宅定位總結(jié)

1、主力客戶(hù)：居住在芝罘區(qū)、工作在開(kāi)發(fā)區(qū)或者高新區(qū)，金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位的中、高層管理階層及專(zhuān)業(yè)人員；政府公務(wù)員；附近企業(yè)中、高級(jí)管理人員，中、高級(jí)技術(shù)人員；個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商人士及投資客等。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題：新城市中心高尚人文社區(qū)3、物業(yè)類(lèi)型：高層住宅建筑4、物業(yè)檔次：中高檔5、市場(chǎng)形象：西城尚筑，精英府邸6、主力戶(hù)型：以80－90平方米二房和110－130平方米的三房為主7、價(jià)格定位：均價(jià)3270元/平方米左右第四十四頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)定位原則

外因——市場(chǎng)背景消費(fèi)者宏觀市場(chǎng)——發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者片區(qū)市場(chǎng)供求滿足消費(fèi)者需求內(nèi)因——項(xiàng)目條件項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)地塊開(kāi)發(fā)條件建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目物業(yè)定位第四十五頁(yè)，共一百頁(yè)。目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位第四十六頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)定位市場(chǎng)背景綜述

1、市場(chǎng)背景煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，消費(fèi)需求強(qiáng)勁；項(xiàng)目周邊企業(yè)眾多，存在商業(yè)需求；福山區(qū)缺乏商業(yè)配套，不利于居?。槐酒瑓^(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以生產(chǎn)資料型商業(yè)為主，生活配套不完善；福山區(qū)商業(yè)主要以街鋪形勢(shì)居多，缺少集中式商業(yè)；2、項(xiàng)目條件因素本項(xiàng)目交通便利，地段優(yōu)勢(shì)明顯；本項(xiàng)目的商業(yè)必須推向市場(chǎng)；項(xiàng)目面臨市場(chǎng)機(jī)遇和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存；

第四十七頁(yè)，共一百頁(yè)。目標(biāo)客戶(hù)定位

第四十八頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)開(kāi)發(fā)考量因素項(xiàng)目的規(guī)劃條件地塊面積和覆蓋率決定我們的商業(yè)單層面積及樓層；發(fā)展商對(duì)資金回收速度的要求決定項(xiàng)目必須以出售為主，不以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取增值的收益；市場(chǎng)的需求開(kāi)發(fā)區(qū)/福山老商圈缺乏復(fù)合型臨街商鋪；投資者的需求中小投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪的力量應(yīng)被充分挖掘第四十九頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)的整體定位

城市商業(yè)的延伸――新城市中心商業(yè)綜合體第五十頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)產(chǎn)品定位

第五十一頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)功能定位

第五十二頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位原則

第五十三頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位思路

按商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目商圈多為為專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、超市等，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則，上述業(yè)態(tài)應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成內(nèi)容；根據(jù)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)情況，有著眾多的工廠和眾多的打工者，項(xiàng)目地塊可以形成特色購(gòu)物、休閑、商業(yè)街；因此建議為以運(yùn)動(dòng)休閑、文化娛樂(lè)、餐飲及社區(qū)配套服務(wù)的集中式商業(yè)。按潛在客戶(hù)需求，應(yīng)該以集中式商業(yè)為主、滿足自營(yíng)需要的業(yè)態(tài)。第五十四頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位

本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位于：綜合性集中式商業(yè)主要包括綜合超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)建議主要部分：大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、西餐廳、休閑、銀行、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；次要部分：洗衣店、沖曬店、面包房、社區(qū)醫(yī)療中心等；第五十五頁(yè)，共一百頁(yè)。商鋪核心要素分析

選址在居民區(qū)、城市干道，并且交通便利；服務(wù)對(duì)象主要為社區(qū)居民、來(lái)自周邊購(gòu)物的客戶(hù)，有足夠的消費(fèi)力支撐；營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種而定，可以靈活拼接；經(jīng)營(yíng)的商品、品牌具有自己的特色；營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定；需要停車(chē)場(chǎng)地；盡量使臨街的價(jià)值最大化；第五十六頁(yè)，共一百頁(yè)。確定商業(yè)規(guī)模的分析模型

在煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不確定因素的前提下（供遠(yuǎn)過(guò)于求），按照零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型來(lái)進(jìn)行分析，先假設(shè)在本項(xiàng)目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來(lái)確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間第五十七頁(yè)，共一百頁(yè)。商圈內(nèi)基礎(chǔ)資料

商圈內(nèi)常駐人口統(tǒng)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步估算項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)常駐人口約30萬(wàn)人。商圈內(nèi)主要商店?duì)I業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計(jì)商業(yè)名稱(chēng)開(kāi)發(fā)區(qū)振華商廈德勝商城彩云城膠東福萊商城營(yíng)業(yè)面積（㎡）200008000067000120000主營(yíng)品類(lèi)百貨和超市，化妝品，鐘表，珠寶，休閑咖啡廳，日用百貨，女裝，家居服飾，男裝，家電小商品、服裝、鞋襪、羽絨服、家電、電腦等副食品、服裝鞋帽、日用百貨、五金家電、文化、建材、家具、綜合服務(wù)及餐飲娛樂(lè)食品、調(diào)料、日用品批發(fā)檔次定位中高低中低低端第五十八頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)規(guī)模區(qū)間確定

商業(yè)規(guī)模：3.52萬(wàn)平方米第五十九頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位

以都市運(yùn)動(dòng)休閑文化為導(dǎo)向的商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位思路：商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位結(jié)論：第六十頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)功能定位

顯性功能：休閑、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物、健身、餐飲等；隱性功能：人際交往、社區(qū)生活服務(wù)等。第六十一頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次定位

根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查及周邊商業(yè)訪談，均認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升住宅品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔；因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：中高檔其中以專(zhuān)賣(mài)店、餐飲店為中高檔，超市、專(zhuān)業(yè)店、便利店為中檔；通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。第六十二頁(yè)，共一百頁(yè)。商業(yè)形象定位

煙臺(tái)綜合商業(yè)新坐標(biāo)，都市休閑體驗(yàn)·購(gòu)物之旅集合多種文化及商業(yè)服務(wù)功能于一體的都市購(gòu)物、休閑文化商業(yè)，真正“體驗(yàn)式特色消費(fèi)”。適合現(xiàn)代生活消費(fèi)，具備持續(xù)性發(fā)展能力的休閑商業(yè)；客源疊加、全新觀念運(yùn)用全新經(jīng)營(yíng)手法和集客能力的現(xiàn)代休閑商業(yè)；泛文化商業(yè)地產(chǎn)概念：利用片區(qū)周邊配套完善、共同發(fā)展之便利，創(chuàng)造片區(qū)的商業(yè)街區(qū)新貴；全新復(fù)合型、舒適性休閑商業(yè)業(yè)態(tài)；形成商業(yè)項(xiàng)目差異性的經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展前景；整合政府、本企業(yè)、其他企業(yè)（周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商等）的資源，提升片區(qū)整體形象，創(chuàng)造項(xiàng)目品牌價(jià)值。第六十三頁(yè)，共一百頁(yè)。目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位第六十四頁(yè)，共一百頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

總平面布局原則以人為本原則成本效益原則市場(chǎng)導(dǎo)向原則均好性原則第六十五頁(yè)，共一百頁(yè)。園林景觀設(shè)計(jì)建議

設(shè)計(jì)原則：社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)在本項(xiàng)目的規(guī)劃，景觀環(huán)境集中于街區(qū)和架空層園林，起著分隔商鋪與住宅視線及噪聲的作用。小區(qū)環(huán)境景觀規(guī)劃以實(shí)用性為原則，考慮住戶(hù)平時(shí)的休閑活動(dòng)場(chǎng)地利用，既是景觀，又可使用，同時(shí)考慮日后物業(yè)管理的成本。體現(xiàn)“以人為本——以人的身體與心理感受為創(chuàng)作基點(diǎn)進(jìn)行景觀布局，在園林設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)人的參與性，如：座椅、花架、兒童游樂(lè)場(chǎng)、雕塑……外環(huán)境、規(guī)劃，要注意項(xiàng)目的風(fēng)格，整體形象，街道、商業(yè)氛圍營(yíng)造；內(nèi)環(huán)境規(guī)劃，注意一樓商業(yè)街的人流和小區(qū)居民的安全；在環(huán)境規(guī)劃上，內(nèi)環(huán)境以祥和、寧?kù)o為上乘之策；第六十六頁(yè)，共一百頁(yè)。架空層園林功能架空層園林融小區(qū)內(nèi)部景觀及會(huì)所為一體，形成小區(qū)獨(dú)有泛會(huì)所概念，定位為生態(tài)、健康、運(yùn)動(dòng)型會(huì)所，與環(huán)境融為一體，倡導(dǎo)健康理念，滿足小區(qū)居民對(duì)于環(huán)保與綠色的需要；主要通過(guò)合理設(shè)置功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)。盡量多設(shè)置不收費(fèi)設(shè)施，如兒童樂(lè)園、休憩區(qū)、健康區(qū)（擺放耐用類(lèi)的健身器材）、乒乓球室、閱覽室、休閑健康步道等；重點(diǎn)為前期投入少，易維修，降低經(jīng)營(yíng)成本。第六十七頁(yè)，共一百頁(yè)。架空層園林設(shè)計(jì)提示架空層的休憩空間

架空層籃球場(chǎng)架空層兒童樂(lè)園架空層漫步小徑架空層茶社第六十八頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型設(shè)計(jì)建議

戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶(hù)型創(chuàng)新，引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)；在保證方正、實(shí)用、通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，適當(dāng)進(jìn)行創(chuàng)新；分戶(hù)設(shè)計(jì)服從于整體外觀設(shè)計(jì)理念，形成項(xiàng)目大氣、豪華、現(xiàn)代、時(shí)尚等個(gè)性；為項(xiàng)目增加亮點(diǎn)，為營(yíng)銷(xiāo)推廣創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)。戶(hù)型創(chuàng)新：270度觀景陽(yáng)臺(tái)；落地凸窗設(shè)計(jì)增加立面層次感和室內(nèi)使用空間；陽(yáng)光花房設(shè)計(jì)；第六十九頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)一房二廳四房二廳第七十頁(yè)，共一百頁(yè)。陽(yáng)光花房設(shè)計(jì)提示

第七十一頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型布局建議

以均好性為原則，綜合考慮采光、通風(fēng)、朝向、日照、景觀、易用、實(shí)用、合理的功能分區(qū)等因素，力爭(zhēng)做到明廚明衛(wèi)明房明廳。第七十二頁(yè)，共一百頁(yè)。戶(hù)型布局建議第七十三頁(yè)，共一百頁(yè)。其他細(xì)部設(shè)計(jì)提示

電梯廳走道寬度控制在1.8米，長(zhǎng)度盡量短，以提高住宅使用率。注意電梯廳采光；門(mén)入戶(hù)門(mén)采用防火防盜門(mén)，大戶(hù)型要求設(shè)計(jì)為雙扇門(mén)，寬度為1200，相鄰入戶(hù)門(mén)不得相互士擾，盡可能拉開(kāi)間距；通往陽(yáng)臺(tái)的門(mén)設(shè)為推拉門(mén)或雙扇外開(kāi)門(mén)；第七十四頁(yè)，共一百頁(yè)。其他細(xì)部設(shè)計(jì)提示

落地凸窗客廳、臥室的窗設(shè)計(jì)為凸臺(tái)窗；主臥窗可設(shè)計(jì)為轉(zhuǎn)角凸窗，窗扇中設(shè)景觀大玻璃；注意適當(dāng)?shù)拈_(kāi)啟面積；凸窗落地，進(jìn)深為0.6～0.8米。客廳廚房廚房要求自然采光通風(fēng)，面積與戶(hù)型面積成比例，最小不小于4平米；合理安排各種功能，外墻預(yù)留排風(fēng)扇孔洞一個(gè)，孔直徑為10CM；設(shè)專(zhuān)用煙道，煙道出屋頂部分要求考慮好通暢排煙、防雨、抗?jié)B等問(wèn)題。排水設(shè)計(jì)采用戶(hù)內(nèi)側(cè)墻出水。第七十五頁(yè)，共一百頁(yè)。其他細(xì)部設(shè)計(jì)提示客廳一房的客廳開(kāi)間不小于3.2米，兩房的客廳開(kāi)間不小于3.8米，三房以上的客廳開(kāi)間不小于4.2米，面積大于130平米的戶(hù)型客廳開(kāi)間不小于4.8米；客廳的進(jìn)深不大于2倍開(kāi)間；面積小于150平米的戶(hù)型客廳、餐廳的總面積為30～40平米。主人房主人戶(hù)根據(jù)戶(hù)型面積開(kāi)間設(shè)計(jì)為二戶(hù)及小三戶(hù)：3.3～3.6米；大三戶(hù)以上戶(hù)型3.6～4.0米；大戶(hù)型主人房要求設(shè)書(shū)房或衣帽間，衣帽間盡量使用邊角空間。第七十六頁(yè)，共一百頁(yè)。其他細(xì)部設(shè)計(jì)提示衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求自然采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間；衛(wèi)生間面積與戶(hù)型面積成比例，公用衛(wèi)生間面積不小于3.5平米，主人房衛(wèi)生間不小于4.5平米；衛(wèi)生間排水方式設(shè)計(jì)為戶(hù)內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個(gè)地漏，一個(gè)為排洗浴用水，一個(gè)排地面水；衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇及強(qiáng)排式熱水器孔洞各一個(gè)，孔直徑為10CM，相應(yīng)位置設(shè)置電源插口。第七十七頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目智能化標(biāo)準(zhǔn)建議

“五重安防”系統(tǒng)出入口智能卡（門(mén)禁）管理及周界越線報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)住戶(hù)連網(wǎng)報(bào)警：住宅室內(nèi)安裝上紅外探頭、緊急求助按紐、煤氣報(bào)警等一系列的設(shè)備。電子巡更系統(tǒng)車(chē)輛進(jìn)出及停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)第七十八頁(yè)，共一百頁(yè)。物業(yè)管理建議

1、物業(yè)管理公司社區(qū)服務(wù)的有機(jī)運(yùn)作需要依靠物業(yè)管理作一系列的專(zhuān)業(yè)性安排，才能取得完善的效果。建議聘請(qǐng)品牌物業(yè)管理公司（通過(guò)ISO9000系列認(rèn)證）作顧問(wèn)，以提高本項(xiàng)目物業(yè)管理水平，提高樓盤(pán)形象，給住戶(hù)信心，維持物業(yè)市場(chǎng)聲譽(yù)，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。2、物業(yè)管理基本內(nèi)容1）物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護(hù)；

2）物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)和管理；

3）公共部位的清潔衛(wèi)生；

4）公共秩序維護(hù)；5）便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理；

6）紅線范圍內(nèi)的車(chē)輛行駛及停泊管理；7）社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng)；8）物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理；9）小區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)；10）法律法規(guī)及顧問(wèn)合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。第七十九頁(yè)，共一百頁(yè)。社區(qū)服務(wù)建議

新加坡鄰里中心模式是新型社區(qū)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念；特點(diǎn)為：“有序、規(guī)范、配套”本項(xiàng)目具有鄰里中心服務(wù)的功能，包括購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、保健、服務(wù)等功能及泛會(huì)所等，有條件采用鄰里中心模式（NCMS）第八十頁(yè)，共一百頁(yè)。目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位第八十一頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

商業(yè)規(guī)劃核心思想：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化的四個(gè)手段手段Ⅰ：多首層；手段Ⅱ：多臨街面；手段Ⅲ：內(nèi)鋪街鋪化；手段Ⅳ：街區(qū)資源整合第八十二頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示規(guī)劃原則：現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格；色彩明快、富有時(shí)代感；住宅與商業(yè)區(qū)之間用架空層園林，保證了住宅的私密性和舒適性；用景觀中軸線將整個(gè)商業(yè)分成獨(dú)立的兩部分，增加了平面的變化，同時(shí)加強(qiáng)了內(nèi)部的采光；超大圓形中庭及大廣場(chǎng)，形成核心的公共交流空間；室內(nèi)商業(yè)街結(jié)合下沉式的噴泉廣場(chǎng)，制造兩個(gè)首層，提升商業(yè)價(jià)值；局部大面積玻璃外墻，增加了通透感，使外觀富有變化及層次；統(tǒng)一的大面積廣告位，商業(yè)氛圍強(qiáng)；第八十三頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示人流導(dǎo)入第八十四頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示功能布局剖面圖第八十五頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示商業(yè)中庭設(shè)計(jì)提示

第八十六頁(yè)，共一百頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示商業(yè)街小品提示

第八十七頁(yè)，共一百頁(yè)。目錄項(xiàng)目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

公寓定位第八十八頁(yè)，共一百頁(yè)。公寓定位

概念導(dǎo)入高品質(zhì)智慧型·現(xiàn)代主義投資產(chǎn)品——SMALL（SmartModernismAssetsofLivelihoodandLucre）第八十九頁(yè)，共一百頁(yè)。公寓定位

SMALL的價(jià)值核心：EnjoySMALL——享受SMALL多重價(jià)值體系享受SMALL位居城市中心區(qū)位的珍貴價(jià)值；享受SMALL外有空間多元資源配套的成熟價(jià)值；享受SMALL外部多元交通網(wǎng)路的便利價(jià)值；享受SMALL產(chǎn)品的復(fù)合價(jià)值；享受SMALL社區(qū)的集約式價(jià)值；享受SMALL高昂投資回報(bào)的現(xiàn)實(shí)化價(jià)值；享受SMALL現(xiàn)代文化價(jià)值；第九十頁(yè)，共一百頁(yè)。公寓定位

SMALL與傳統(tǒng)小戶(hù)型的區(qū)別

傳統(tǒng)小戶(hù)型社區(qū)滿足生活最基本的要求：休息，小私密空間SMALL多重價(jià)值體系外部多重豐富價(jià)值產(chǎn)品的復(fù)合價(jià)值社區(qū)的集約式價(jià)值高昂投資回報(bào)價(jià)值提升品質(zhì)、展示SMALL現(xiàn)代文化SMALL現(xiàn)代文化價(jià)值補(bǔ)充，形成SMALL！第九十一頁(yè)，共一百頁(yè)。公寓定位

SMALL社區(qū)的生活人群——

都市菁英——年輕的、積極的、城市的、品味的、時(shí)尚的、個(gè)性的理性生活：需要一個(gè)自我的私密空間、面積適中，但功能齊全，方便上下班。感性生活：可以將個(gè)性完全演繹的空間中。要速度、要時(shí)尚、要自由、要本色、要品質(zhì)、要興奮、要沖動(dòng)、要愛(ài)情小筑SMALL客戶(hù)定位第九十二頁(yè)，共一百頁(yè)。公寓定位

【客戶(hù)形象特征描述】：倒立著聽(tīng)音樂(lè)熱愛(ài)明星擁有至少一件“三宅一生”（IsseyMiyake）喝紅酒彩鈴吃全麥產(chǎn)品哈蘇相機(jī)收藏法布爾開(kāi)放裝吉普車(chē)去哈根達(dá)斯（Haagen-Dazs）吃雪糕睡在地臺(tái)上抽雪茄DIY看《時(shí)代》周刊HIPHOP居室必備：CD架苦巧克力和苦咖啡穿布鞋最新款手機(jī)或不用手機(jī)喜力啤酒（Heineken）吃日本菜過(guò)“洋“節(jié)純銀飾品不穿名牌無(wú)所不在的設(shè)計(jì)燈中式衣