商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常遇到的問(wèn)題及解決方案

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常遇到的問(wèn)題及解決方案

1、市場(chǎng)條件判定開(kāi)發(fā)商須要在工程初期，首先對(duì)工程擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)展初步分析判定。該判定可以稱之為初判定：不進(jìn)展針對(duì)工程微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判定該城市或地區(qū)開(kāi)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)工程的可行性。和對(duì)該工程的定位有個(gè)宏觀的思索。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比擬多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：假如某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比擬低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不行以在該地區(qū)投資建立大型商業(yè)房地產(chǎn)工程。2、工程位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)工程的位置選擇問(wèn)題對(duì)于工程的成功將是確定性的。事實(shí)上，并不是全部的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與平凡房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在必需范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)那么不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變更，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)工程的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，工程所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的工程有不同的確定方案，開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)展該項(xiàng)工作的探究分析，也可以托付專業(yè)詢問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)展選址。3、判定可開(kāi)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)工程選址工作后，須要針對(duì)特定工程地址進(jìn)展市場(chǎng)前景及可開(kāi)展規(guī)模的可行性分析。將確定該工程的市場(chǎng)根底，周邊商圈覆蓋人口的狀況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的工程營(yíng)業(yè)額及工程的可開(kāi)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。例：位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后，生意興隆，但二期2000年開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商起先認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的緣由，但一、二期商品組合調(diào)整后二期照舊經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的緣由在于市場(chǎng)規(guī)模判定不精確：崇文門地區(qū)在2000年尚缺乏以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的開(kāi)展規(guī)模的判定不夠精確。該項(xiàng)工作屬于微觀判定，很多詢問(wèn)機(jī)構(gòu)分析時(shí)運(yùn)用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為根底，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該工程地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判定，可以測(cè)算出該工程可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該工程地可開(kāi)展商業(yè)房地產(chǎn)工程的規(guī)模。不同的詢問(wèn)機(jī)構(gòu)在進(jìn)展上述分析時(shí)因?yàn)楦讛?shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比方，有些詢問(wèn)機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)工程做市場(chǎng)分析時(shí)接受政府年鑒作為根底信息，并在分析過(guò)程中接受較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的詢問(wèn)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)工程的市場(chǎng)潛力進(jìn)展分析判定，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種詢問(wèn)機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)詢問(wèn)及可承受開(kāi)展規(guī)模的探究后，須要依據(jù)工程特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)工程的客戶定位進(jìn)展階段性判定。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但須要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。4、工程土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)前景及可開(kāi)展規(guī)模的分析后，將面臨工程土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商遵照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊必需期限的土地開(kāi)發(fā)運(yùn)用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建立商業(yè)房地產(chǎn)工程，并得到政府相應(yīng)準(zhǔn)備委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。工程土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1〕、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)工程對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該工程本身功能的須要，得夠用。2〕、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的凹凸將干脆確定工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在工程運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。5、工程定位細(xì)化

徹底的，細(xì)致的探究分析工程的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是工程成功與否的重要因素，假如定位出現(xiàn)偏差，那么工程沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的精確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正工程定位，在工程定位過(guò)程中取地工作已起先。6、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括工程的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將確定商業(yè)房地產(chǎn)工程的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)根底上進(jìn)展純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開(kāi)發(fā)商都托付外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)展方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，托付國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)展初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)本錢，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必需要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否那么方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化指投資商必需將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案供應(yīng)應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)籌劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)籌劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通溝通必需經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)精確度。這正是很多開(kāi)發(fā)商忽視或不重視但又特殊重要的環(huán)節(jié)。緣由在于商業(yè)房地產(chǎn)工程必需強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，假如商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)潔的選擇就是不選擇該工程，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)必需遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的特長(zhǎng)是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效締造美學(xué)空間，而且不同建筑師將呈現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必需將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否那么該工程將面臨空前的市場(chǎng)壓力。例：第五大街商業(yè)鄰居。商業(yè)房地產(chǎn)工程經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專家或詢問(wèn)公司的多循環(huán)溝通后，該工程的方案設(shè)計(jì)得以確定。8、工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，須要就以上方案進(jìn)展調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判定工程規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判定工程投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判定投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。假如上述判定的結(jié)果存在問(wèn)題，那么須要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)展相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。9、工程方案的政府許可指完成工程方案的系統(tǒng)化整合后，須要向政府準(zhǔn)備部門提交可行性探究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交工程用電方案，向自然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。工程方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講須要至少近半年的時(shí)間，須要謹(jǐn)慎對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比擬核心的局部，影響到工程的最終規(guī)劃，工程的交通條件保證，工程的方案能否滿足消防標(biāo)準(zhǔn)，以及工程是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變更都會(huì)影響工程的投資回報(bào)預(yù)料。在工程可行性審批過(guò)程中，須要合理支配與政府的公關(guān)活動(dòng)。1〕交通審批交通審批指規(guī)劃部門幫助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)工程的交通進(jìn)展審批。通常須要托付專業(yè)交通探究機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程的交通分析和探究，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及工程自身交通的組織進(jìn)展方案設(shè)定及分析探究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起確定性作用。交通問(wèn)題可以成為工程的障礙，也可以成為工程成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)工程來(lái)講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入工程地來(lái)消費(fèi)，否那么會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以幸免交通堵塞，促進(jìn)工程的內(nèi)部交通循環(huán)。

2〕消防審批指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)工程的方案設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家的消防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展審查，最終確定該方案是否符合國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)，是否可以予以批準(zhǔn)的過(guò)程。假如消防部門最終否認(rèn)了該工程的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作很大程度上須要返工，這將造成極大的奢侈。一般來(lái)說(shuō)，工程的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防標(biāo)準(zhǔn)之間存在沖突似乎是勢(shì)必的事情，終歸國(guó)內(nèi)的消防標(biāo)準(zhǔn)很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最困難形式的商業(yè)房地產(chǎn)工程，不突破中國(guó)的消防標(biāo)準(zhǔn)的話，幾乎不行能真正遵照其應(yīng)有的功能建立。面對(duì)這種沖突，開(kāi)發(fā)商應(yīng)探究雙方的平衡點(diǎn)。3〕規(guī)劃審批指工程所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的工程方案設(shè)計(jì)，以工程的規(guī)劃運(yùn)用條件為根底，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)工程的規(guī)劃方案進(jìn)展批準(zhǔn)的過(guò)程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)工程操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)工程成功起確定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就根本確定，原那么上不再修改，而且也最好不要再修改，否那么奢侈太大。

規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極為關(guān)鍵：假如發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的狀況，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多須要返工、損失利益的問(wèn)題。要想保證規(guī)劃審批能遵照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必需有效與政府各主管部門進(jìn)展溝通，做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。10、工程招投標(biāo)指開(kāi)發(fā)商完成工程設(shè)計(jì)方案的深化后，在工程規(guī)劃得到審批、工程土地運(yùn)用得到許可后，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定工程的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電詢問(wèn)商等，以便做好工程施工準(zhǔn)備的過(guò)程。11、工程的財(cái)務(wù)核算指開(kāi)發(fā)商在完成工程的設(shè)計(jì)方案后，建立或托付特地的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)工程的本錢、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)展專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)工程進(jìn)展投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)須要以工程市場(chǎng)前景及可開(kāi)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)工程，該項(xiàng)工作須要，但不須要做的很細(xì)。尤其接受銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)工程，財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。12、資金需求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合工程的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化工程的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作須要首先對(duì)工程的工程資金量及資金流進(jìn)展宏觀的方案編制，再結(jié)合工程他項(xiàng)資金的需求，最終完成該工程的資金需求方案13、融資方案指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以工程資金需求方案為參照對(duì)象，制定的資金供應(yīng)準(zhǔn)備。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩母锥贾荒苁瞧髽I(yè)自身資源，否那么除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不行能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在工程運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評(píng)價(jià)自身在工程中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從而導(dǎo)致融資方案不行行。工程的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開(kāi)發(fā)商精確判定工程的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的精確度會(huì)干脆影響投資商決策的精確度。14、工程融資除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持，除非工程接受出售的投資模式，投資商一旦完成對(duì)工程設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推動(dòng)工程運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作，即工程融資工作。工程融資包括工程開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及工程運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)展工程融資工作之前首先要進(jìn)展工程融資的決策工作。精確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)工程的融資策略及方案進(jìn)展決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)展。假如開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該工程中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中勢(shì)必面臨失敗，最終緊要影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)展的首要工作是工程商業(yè)準(zhǔn)備書(shū)的編寫工作。工程商業(yè)準(zhǔn)備書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該工程的有效渠道。在完成工程商業(yè)準(zhǔn)備書(shū)的編寫工作以后，起先該工程的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1〕、托付專業(yè)融資效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)展融資；2〕、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)展融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，假如協(xié)調(diào)好的話，會(huì)齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不行少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資效勞機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)工程與國(guó)際資本干脆、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)事實(shí)上局限在某個(gè)圈子里面，假如對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽擱時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然托付專業(yè)融資效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程融資效勞時(shí)，開(kāi)發(fā)商是須要付出融資本錢，即須要向融資效勞機(jī)構(gòu)在支付必需融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，須要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資效勞費(fèi)。上述融資效勞費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資效勞機(jī)構(gòu)其專業(yè)化實(shí)力絕大多數(shù)有問(wèn)題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成工程的融資。其次種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)工程操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講，是可以接受的。但是投資商自己進(jìn)展融資操作也必需建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)潔一兩個(gè)人就可以組成。15、市場(chǎng)籌劃工程的市場(chǎng)籌劃對(duì)于工程的成功至關(guān)重要，超群的市場(chǎng)策略可以降低工程的本錢，并有效翻開(kāi)市場(chǎng)空間，收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必需面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，幸免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。16、招商工程招商的方式主要有兩種，即：1〕、托付專業(yè)招商詢問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程招商；2〕、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)展招商工作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)工程來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)工程的招商，也就是主力店。通常招商詢問(wèn)機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以托付專業(yè)詢問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程的前期招商更能有效促進(jìn)工程