物業(yè)會計處理及物業(yè)會計怎么做賬-會計學(xué)堂

第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定

1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。

1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。

1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

2經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間

2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到

2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。

3經(jīng)營收入會計科目處理

3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。

3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。

第二章成本費用核算管理規(guī)定

1成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。

2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

2.2生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

2.3不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。

2.4不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。

3成本核算及科目設(shè)置3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。

3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。

3.3物業(yè)管理成本的核算

3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

3.4物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護(hù)費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。

3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。

3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團(tuán)財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進(jìn)行核算。

第三章物業(yè)工程的核算

1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。

2物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。

2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負(fù)擔(dān),則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目。

2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.3工程完工交付使用的核算。

2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價款結(jié)算。

2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。

第四章維修基金的核算

1科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

2維修基金的核算

2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—本金”。

2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。

2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款—代管基金”的貸方。

2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應(yīng)付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

第五章代收款項的核算

企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進(jìn)行核算。一、物業(yè)管理相關(guān)知識1、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)公司受業(yè)主委員會的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對業(yè)主的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、物業(yè)管理的內(nèi)容（1）常規(guī)性的公共服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)面向業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)工作。包括：建筑主體管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、安保管理、消防管理、車輛道路管理（2）針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù):物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些業(yè)主的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。包括：日常生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、代理中介服務(wù)等。如：在做好公共服務(wù)的同時，在管轄的區(qū)域內(nèi)附屬開展裝飾裝修、工程維修、代租房屋等多種經(jīng)營服務(wù)。3、物業(yè)管理的公司形式（1）開發(fā)商的子公司或分公司。（2）具有法人性質(zhì)的獨立的物業(yè)公司。（3）掛靠某物業(yè)公司的物業(yè)管理處。（4）不具備資質(zhì)的違法經(jīng)營的物業(yè)公司。4、物業(yè)管理的業(yè)態(tài)及分類（1）物業(yè)管理的業(yè)態(tài)是指物業(yè)企業(yè)為滿足不同類型的物業(yè)服務(wù)而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。（2）可分為五大類:住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、公共設(shè)施物業(yè)。（3）住宅物業(yè)又可細(xì)分為普通型住宅物業(yè)、別墅型住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)可分為商場物業(yè)、酒店物業(yè)等。辦公物業(yè)可細(xì)分為行政辦公、寫字樓辦公等物業(yè)形式。公共設(shè)施物業(yè)可細(xì)分為醫(yī)院、學(xué)校、政府等物業(yè)。5、物業(yè)公司服務(wù)的計費方式（1）包干制:業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費用，盈余或虧損均由物業(yè)公司享有或承擔(dān)的計費方式。（2）酬金制:在收取的物業(yè)費用中，其中的一部分按約定的比例或約定的金額支付給物業(yè)公司，剩余的全部用于服務(wù)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的計費方式。二、各項收入構(gòu)成、分類及適用稅率（營改增后）收入構(gòu)成應(yīng)稅勞務(wù)名稱稅收分類名稱適用稅率稅率說明主營業(yè)務(wù)收入-物管費收入物管費物業(yè)管理服務(wù)6%（一般納稅人）3%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。主營業(yè)務(wù)收入-電費收入電費電力產(chǎn)品17%(一般納稅人)3%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）主營業(yè)務(wù)收入-水費收入水費自來水3%國稅2021第54號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-房屋租賃收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一般納稅人）5%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-墻面、電梯廣告收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一般納稅人）5%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-停車場收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一般納稅人）5%（小規(guī)模或簡易征收一般納稅人）財稅[2021]36號規(guī)定，車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-工程維修收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-裝修服務(wù)收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-垃圾清運收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-工本費收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-垃圾清運收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他應(yīng)付款-裝修押金無暫收應(yīng)付款項，不確認(rèn)收入，不繳納稅款。如果后期款項不退還業(yè)主，需要確認(rèn)收入繳納稅款。其他應(yīng)付款-出入證押金無其他應(yīng)付款-招標(biāo)保證金無三、各項成本費用構(gòu)成、分類1、主營業(yè)務(wù)成本：（1）物業(yè)服務(wù)人員工資、社保、公積金和福利費。（2）電費。（3）水費。（4）外聘綠化養(yǎng)護(hù)費。（5）外聘清潔衛(wèi)生費。（6）外聘秩序維護(hù)費。（7）公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修和保養(yǎng)費。2、其他業(yè)務(wù)成本：（1）對應(yīng)其他業(yè)務(wù)收入發(fā)生的成本費用作為配比原則。（2）如：零星工程維修材料采購成本、垃圾清運成本、材料損耗報廢成本等。3、營業(yè)稅金及附加：城建稅、教育費附加、地方教育附加等。4、管理費用：（1）行政辦公管理人員工資、社保公積金和福利費。（2）日常經(jīng)營活動費用：辦公費、交通費、差旅費、通訊費、車輛費、印花稅、勞動保護(hù)費等。（3）公共設(shè)施財產(chǎn)保險費。（4）固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷費、長期待攤費用攤銷。（5）財務(wù)費用：利息收入和支出、銀行手續(xù)費、匯兌損益等。（6）所得稅費用：利潤總額的25%計提。四、日常主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的財稅處理1、收取物業(yè)管理費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2021年10月，共收取物業(yè)管理費50萬元，其中收取10月及以前月份物業(yè)管理費40萬元（已開具增值稅專用發(fā)票），收取11月至12月物業(yè)管理費10萬元（其中3萬元已開具增值稅專用發(fā)票）。如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時間？如何確認(rèn)收入？如何賬務(wù)處理？解析：（1）《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。（2）(國稅函〔2021〕875號)規(guī)定，下列提供勞務(wù)滿足收入確認(rèn)條件的，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入：勞務(wù)費，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。（3）財稅[2021]36號文附件1第四十五條第一款規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生；先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生。（4）收取的10月及以前月份的物業(yè)管理費40萬元，符合納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的條款。（5）收取的11月-12月物業(yè)管理費中已開具發(fā)票的3萬元，符合先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的條款。（6）收取的11月-12月物業(yè)管理費中未開具發(fā)票的7萬元，屬于發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項，不符合收訖銷售款，不能在當(dāng)期確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。應(yīng)按照后期發(fā)生應(yīng)稅行為的時間，分期確認(rèn)納稅義務(wù)時間。10月收到物管費借：銀行存款500000.00貸：主營業(yè)務(wù)收入-物管費377358.49預(yù)收賬款-物管費98301.89應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅24339.62主營收入銷項稅400000/1.06*0.06=22641.51主營收入400000-22641.51=377358.49預(yù)收款銷項稅30000/1.06*0.06=1698.11預(yù)收款100000-1698.11=98301.8911月結(jié)轉(zhuǎn)10月預(yù)收的物管費（如果是10月已開具發(fā)票的3萬元）借：預(yù)收賬款-物管費28301.89貸：主營業(yè)務(wù)收入28301.89（如果是10月已開具發(fā)票的3萬元，未開具發(fā)票的7萬元）借：預(yù)收賬款-物管費28301.99-物管費70000.00貸：主營業(yè)務(wù)收入-物管費28301.99-物管費66037.74應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅3962.261、主營收入30000-1698.11=28301.99上月已開票并確認(rèn)過銷項，本月直接沖減預(yù)收款，同時確認(rèn)收入，預(yù)收款期末余額70000元。2、其中3萬元原理同上，其中7萬元的主營收入銷項稅70000/1.06*0.06=3962.26主營收入=70000-3962.26=66037.4預(yù)收款期末余額0元。2、代收代付自來水費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2021年2月，共收取業(yè)主自來水費10萬元，支付自來水公司水費8萬元。如何賬務(wù)處理？解析：國稅2021第54號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?？梢匀~開具專用發(fā)票。收到水費借:銀行存款100000.00貸:主營業(yè)務(wù)收入-水費100000.00收取水費每天都有發(fā)生,為核算方便,直接確認(rèn)收入,月未時價和稅拆分。支付水費借:主營業(yè)務(wù)成本-水費77669.90應(yīng)交稅費-轉(zhuǎn)出未交增值稅2330.10貸：銀行存款80000.00支付的水費，價和稅拆分。成本80000/1.03=77669.90稅80000/1.03*0.03=2330.10月未結(jié)轉(zhuǎn)水費貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅2912.62貸:主營業(yè)務(wù)收入-水費-2912.62收到的水費，價和稅拆分。稅100000/1.03*0.03=2912.62月未結(jié)轉(zhuǎn)水費增值稅借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅582.5貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅-3%征收率582.52代收代付水費應(yīng)交增值稅。2912.62-2330.1=582.52

3、代收代付電費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2021年2月，共收取業(yè)主電費10萬元，支付自來水公司電費8萬元。如何賬務(wù)處理？收到電費借：銀行存款100000.00貸：主營業(yè)務(wù)收入-電費85470.09應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅14529.91收到的電費，價和稅拆分。收入100000/1.17=85470.09稅100000/1.03*0.03=14529.91支付電費借：主營業(yè)務(wù)成本-電費68376.07應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅11623.93貸：銀行存款80000.00支付的電費，價和稅拆分。成本80000/1.17=68379.07稅80000/1.03*0.03=11623.93月未結(jié)轉(zhuǎn)增值稅借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅14529.91貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅11623.93應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅2905.98銷項稅、進(jìn)項稅月末無余額，銷項大于進(jìn)項的差額計入轉(zhuǎn)出未交增值稅。月未結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅2905.98貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅-水費以外的未交增值稅2905.98轉(zhuǎn)出未交增值稅月末無余額，轉(zhuǎn)至未交增值稅科目。4、收取停車費思考：某物業(yè)公司，一般納稅人，2021年2月，收取業(yè)主公用部位包月停車費2萬元，臨時停車費1.5萬元，業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的車位管理費1萬元。包月停車費、臨時停車費適用的稅率？有產(chǎn)權(quán)的車位管理費適用的稅率？可以向停車人提供何種發(fā)票？解析：（1）財稅[2021]36號規(guī)定，車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產(chǎn)租賃的適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人征收率為5%。（2）業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權(quán)，其不動產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)公司所收費用并非不動產(chǎn)的租賃費，而是車位的管理服務(wù)費，應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%的增值稅率。（3）根據(jù)公司性質(zhì)，可以向國稅申請增值稅專用（普通）發(fā)票、卷式機打票、通用定額發(fā)票。5、收取電梯廣告費思考：收取的電梯廣告費適用的稅率？如何判斷廣告位出租是廣告業(yè)還是租賃業(yè)？廣告業(yè)和租賃業(yè)的區(qū)別？解析：（1）財稅[2021]36號規(guī)定，將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規(guī)模納稅人征收率為5%。（2）判斷廣告位出租是屬于廣告業(yè)還是租賃業(yè)，關(guān)鍵在于出租廣告位的同時是否提供了相關(guān)廣告服務(wù)。如果只是出租廣告位，出租方不承擔(dān)相關(guān)廣告服務(wù)，應(yīng)按租賃業(yè)處理。如果在出租廣告位的同時，出租方同時承擔(dān)廣告申請、制作、發(fā)布等一系列服務(wù)，應(yīng)按廣告業(yè)處理。（3）廣告業(yè)：是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、路牌、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)。包括廣告代理和廣告的發(fā)布、播映、宣傳、展示等。應(yīng)同時符合以下條件：一是利用媒體、載體平臺，二是進(jìn)行了宣傳，三是提供了相關(guān)服務(wù)。租賃業(yè)：是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，分為有形動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃。6、收取房屋租賃費思考：2021年4月30日前取得的不動產(chǎn)征收率？2021年5月1日起取得的不動產(chǎn)稅率？小規(guī)模納稅人是否受時間限定？小規(guī)模征收率？解析：（1）財稅〔2021〕36號)規(guī)定：2021年5月1日起，不動產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為11%。一般納稅人出租2021年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，適用5%的征收率。（2）小規(guī)模納稅人無時間限定，簡易征收率5%。7、支付外聘保安費、保潔費、綠化費保安費1、根據(jù)合同時間、金額按月計提。借：主營業(yè)務(wù)成本-外聘保安費-外聘保潔費-外聘綠化養(yǎng)護(hù)費貸：應(yīng)付賬款-**保安公司-**保潔公司-**綠化公司2、次月支付上月合同費用。借：應(yīng)付賬款-**保安公司-**保潔公司-**綠化公司應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額（保安費發(fā)票上的進(jìn)項稅額）-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額（保潔費發(fā)票上的進(jìn)項稅額）-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額（綠化費發(fā)票上的進(jìn)項稅額）主營業(yè)務(wù)成本-外聘保安費（按進(jìn)項稅額沖減主營成本）-外聘保潔費（同上）-外聘綠化養(yǎng)護(hù)費（同上）貸：銀行存款（等于應(yīng)付賬款保安、保潔、綠化金額）差額征收，按簡易計稅方法適用5%征收率。保潔費一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模適用3%征收率。綠化費提供園林綠化工程，屬于其他建筑服務(wù)，適用11%稅率。單一綠化養(yǎng)植、修剪、澆水、施肥服務(wù)，屬于其他服務(wù)，適用6%稅率。小規(guī)模適用3%征收率8、公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修和保養(yǎng)費電梯維保費、消防維保費、空調(diào)維保費等賬務(wù)處理同第7條增值稅一般納稅人適用11%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。9、差旅費中的路橋費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2021年3月10日，總經(jīng)理報銷差旅費1000元，其中高速路橋費300元（220元發(fā)票為國家稅務(wù)總局監(jiān)制章，80元為財務(wù)部監(jiān)制章），以現(xiàn)金支付?？傻挚鄣倪M(jìn)項稅額？如何賬務(wù)處理？解析：（1）財稅[2021]86號,增值稅一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，憑著取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進(jìn)項稅額：高速公路通行費可按3%抵扣進(jìn)項稅額。一級公路、二級公路、橋、閘通行費可按5%抵扣進(jìn)項稅額。（2）可抵扣的進(jìn)項稅額=220/1.03*0.03=6.4元（3）賬務(wù)處理：借：管理費用-差旅費993.60應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額6.40貸：現(xiàn)金100011、其他費用可抵扣進(jìn)項稅率費用明細(xì)核算內(nèi)容可抵扣進(jìn)項稅差旅費公出差住宿費、餐費、招待費、機票、車船票住宿費可抵扣6%餐費、招待費、機票、車船票不可抵扣辦公費購買的辦公用品、辦公設(shè)備可抵扣一般為17%通訊費初裝費、網(wǎng)絡(luò)費、固話費、IP增值服務(wù)費基礎(chǔ)電信可抵扣11%增值電信可抵扣6%車輛費加油費、汽車維修費、汽車保險費加油費、維修費可抵扣17%保險費可抵扣6%會務(wù)費會議場地租金、會議設(shè)施租賃、會議布置費外包給會展公司可抵扣6%租賃場地自行舉辦的可抵扣11%勞動保護(hù)費為員工配備的工服、手套、防護(hù)用品可抵扣一般為17%財產(chǎn)保險費為企業(yè)資產(chǎn)購買的保險可抵扣一般為6%四、日常工作中的財稅管控1、混合銷售和兼營的區(qū)別思考：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時，也向業(yè)主提供車位租賃、入戶維修服務(wù)、日常生活物品銷售等。是兼營還是混合銷售？分別適用什么稅率核算?解析：（1）財稅[2021]36號文第四十條，一項銷售行為既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。（2）混合銷售是指一項交易項下存在不同的應(yīng)稅行為,兼營是指兩項或兩項以上的交易。（3）物業(yè)公司向業(yè)主提供的服務(wù)或產(chǎn)品，屬于兼營行為，不屬于混合銷售，應(yīng)當(dāng)分別核算。（4）提供車位租賃，按照出租不動產(chǎn)核算銷售額。提供維修服務(wù)，按照銷售勞務(wù)核算銷售額。銷售商品，按照銷售貨物核算銷售額。2、不同稅率的發(fā)票開具思考：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時，也向業(yè)主提供車位租賃業(yè)務(wù)。適用的稅率要求？不同稅率如何開具發(fā)票？可否開具同一張發(fā)票？解析:（1）財稅[2021]36號三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。（2）可以分別開一張租賃發(fā)票和一張物管費發(fā)票，以區(qū)別不同稅率。（3）不同稅率可以在同一張發(fā)票上分別開具，實務(wù)中建議最好分別開具發(fā)票。3、停車費能否申請5%簡易征收率解析：（1）財稅[2021]36號文件附件規(guī)定,停車服務(wù)屬于銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/租賃服務(wù)/經(jīng)營性租賃服務(wù)/車輛停放服務(wù)，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅.增值稅一般納稅人不動產(chǎn)租賃的適用11%稅率為。（2）國家稅務(wù)總局公告2021年第16號第三條規(guī)定，一般納稅人出租2021年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納增值稅。4、房屋租賃能否申請5%簡易征收率解析：（1）國家稅務(wù)總局公告2021年第16號規(guī)定，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。（2）若物業(yè)公司是在2021年4月30日之前承租的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅辦法計算繳納增值稅。5、減免物管費會被視同銷售解析：（1）《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務(wù)視同銷售。（2）實務(wù)中，物業(yè)公司為鼓勵業(yè)主及時繳費，通常會減免部分業(yè)主的物管費，構(gòu)成了視同銷售行為。（3）物業(yè)公司可以根據(jù)實際情況，制定不同的服務(wù)價格和收費方法，比如：按時繳費免費做一次室內(nèi)保潔等，避免采用免交、贈送物管費方式產(chǎn)生視同銷售而多交稅。6、應(yīng)收未收的物管費對企業(yè)所得稅的影響案例：某物業(yè)公司,每年應(yīng)該收取物管費100萬元，每年實收的物管費為90萬元,剩余的10萬以后期間幾乎很難收回。應(yīng)收未收金額確認(rèn)為收入？是否計征企業(yè)所得稅？后續(xù)如何處理？解析：（1）《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。（2）(國稅函〔2021〕875號)規(guī)定，勞務(wù)費，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。（3）《企業(yè)所稅實施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用。不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。（4）《企業(yè)所得稅法》第八條：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。（5）《企業(yè)所稅實施條例》第三十二條規(guī)定，所得稅法第八條規(guī)定的損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。（6）應(yīng)收未收的10萬元物管費，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和稅法原則確認(rèn)為收入。（7）扣除成本費用后計征企業(yè)所得稅。（8）企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的、真實合理的資產(chǎn)損失，應(yīng)按國稅總局公告2021年第25號規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機關(guān)申報扣除。已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期收入。7、當(dāng)月認(rèn)證的進(jìn)項稅規(guī)定解析：（1）國稅發(fā)[2021]17號文件第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人認(rèn)證通過防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在認(rèn)證通過的當(dāng)月按照增值稅有關(guān)規(guī)定核算當(dāng)期進(jìn)項稅額并申報抵扣，否則不予抵扣進(jìn)項稅額。（2）國稅函[2021]617號文件規(guī)定，超過期限未認(rèn)證抵扣的憑證不能作為進(jìn)項稅額抵扣，要求在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。（3）如果當(dāng)月進(jìn)項大于銷項，最好根據(jù)銷項來認(rèn)證進(jìn)項，保證銷項和進(jìn)項的合理比例，余下的以后月再認(rèn)證（認(rèn)證期已經(jīng)360天了）。8、費用報銷時的要點及附件(列舉)解析：《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)的必要和正常的支出。（1）會務(wù)費稅務(wù)上的要求是根據(jù)國稅[2021]84號文件的規(guī)定執(zhí)行的，主管稅務(wù)機關(guān)要求提供證明材料的，應(yīng)能提供真實性的合法憑證，否則不得在稅前扣除。會務(wù)費報銷附件應(yīng)包括:會議時間、地點、出席人員、內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證、協(xié)議等。（2）差旅費能夠提供出差人員姓名、起止時間、地點、支付憑證等相關(guān)證明材料，可以據(jù)實在稅前扣除。邏輯關(guān)系混亂，真實性不能保證的相關(guān)材料，不能作為差旅費在稅前扣除。按企業(yè)差旅費管理辦法支付給職工的差旅費津貼、誤餐補助，按國稅發(fā)[1994]89號規(guī)定，不屬于工資、薪金收入，不征個人所得稅。（3）私車公用前提條件：公司與員工簽訂租賃合同。在租賃合同中約定使用個人汽車所發(fā)生的費用由公司承擔(dān)。租賃支出和承擔(dān)的費用能取得發(fā)票。一般納稅人取得專用發(fā)票，并且相關(guān)費用確實是使用汽車發(fā)生的，發(fā)票也是開具給公司的，支付費用相關(guān)的進(jìn)項稅額可以抵扣。與車輛使用相關(guān)的汽油費、路橋費、停車費可以所得稅前扣除。與車輛本身相關(guān)的購置費、保險費不可以所得稅前扣除。（4）匯總開具發(fā)票沒有銷售清單不能抵扣國稅發(fā)156號第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。收到的“材料一批”、“匯總辦公用品和勞動保護(hù)用品”的發(fā)票，沒有銷售清單，就不能抵扣進(jìn)項稅。（5）集體福利的專用發(fā)票不能抵扣例：企業(yè)購買的飲水機、微波爐，如果是用于員工集體福利，不可以抵扣進(jìn)項稅。如果是用于業(yè)主服務(wù)，可以抵扣進(jìn)項稅。（6）大額合同費用付款原則根據(jù)國家稅務(wù)總局2021年第39號的規(guī)定，一項銷售行為或勞務(wù)行為應(yīng)同時滿足，銷售方(勞務(wù)提供方)、增值稅專用發(fā)票的開具方、款項的收款方是同一民事主體?；蛘哒f滿足“合同流、資金流和發(fā)票流”至少三流一致。納稅人抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和取得發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。處理原則：和誰簽的合同就給誰付款，給誰付款就管誰要發(fā)票。結(jié)束語：對物業(yè)行業(yè)有相應(yīng)了解，基本掌握日常財務(wù)基礎(chǔ)工作。學(xué)員職業(yè)建議：既懂財務(wù)核算、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析，又懂稅務(wù)籌劃、通過日常工作規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，還懂得學(xué)習(xí)、溝通的多面手。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學(xué)校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大。咖啡館的消費卻相對較高，主要針對的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應(yīng)計算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設(shè)備、儲存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約10