2022-2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理題庫練習試卷A卷含答案

2022-2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理題庫練習試卷A卷含答案

單選題（共55題）1、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利潤不足以彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤【答案】A2、當可供比較方案的開發(fā)經營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現(xiàn)值法【答案】B3、區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D4、下列征收補償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D5、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B6、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A7、房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A8、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業(yè)的生產經營活動，是指（）。A.會計主體B.貨幣計量C.會計分期D.持續(xù)經營【答案】B9、下列關于會計主體，表述錯誤的是（）。A.會計主體是指會計工作為之服務的特定單位或組織B.會計主體也稱為會計實體、會計個體C.會計主體等同于法律主體D.會計主體不一定是法律主體【答案】C10、（）是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性【答案】B11、房地產投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險【答案】B12、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。A.進行進度控制和變更管理B.編制進度計劃C.實施進度計劃D.施工現(xiàn)場的調研與分析【答案】D13、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構D.建設主管部門【答案】A14、某房地產開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查【答案】D15、直接投資的特點是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預和有效控制其投資資金的運用狀況D.在資產的經營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志【答案】A16、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A17、隨著我國房地產金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D18、一般來說，標準差系數(shù)越小，項目的相對風險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A19、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D20、每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有（）。A.用途廣泛性B.異質性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B21、下列房地產市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權移動平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A22、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當歸四逆湯【答案】B23、下列的會計恒等式，不正確的是（）。A.資產＝權益＝債權人權益＋所有者權益B.資產＝負債＋所有者權益C.所有者權益＝資產＋負債D.收入－費用＝利潤【答案】C24、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B25、（）是調查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。A.一手資料B.二手資料C.原始資料D.基礎資料【答案】B26、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B27、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B28、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C29、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B30、某房地產開發(fā)項目的四個開發(fā)經營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A31、房地產置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產投資（）。A.存在效益外溢和轉移B.易獲得金融機構的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級【答案】C32、下列各項中，屬于房地產市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A33、某房地產開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C34、下列有關房地產開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A35、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經濟壽命【答案】D36、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制【答案】B37、按投資的（），可將投資分為生產性投資和非生產性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經濟用途D.投資形式【答案】C38、對于房地產開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經營資金出資額【答案】D39、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D40、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務融資B.已建成房地產抵押貸款C.權益融資D.建設貸款【答案】A41、對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設項目的質量控制D.申領《建設用地規(guī)劃許可證》【答案】C42、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經營或自營的房地產開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務內部收益率【答案】B43、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C44、2014年12月底，某房地產開發(fā)公司的資產總額為8000萬元，負債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業(yè)所有者權益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B45、房地產抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔保債務【答案】A46、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B47、下列因素或措施可能會導致房地產價格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產稅費【答案】A48、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B49、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A50、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D51、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A52、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D53、房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A54、從法律角度分析，認股權證本質上是一種（）契約。A.權利B.義務C.信用D.債務【答案】A55、邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A多選題（共20題）1、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設項目用地預審與選址意見書》中，規(guī)劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規(guī)模B.公共服務設施C.容積率D.綠地率E.建設項目與城市道路的距離【答案】ACD2、房地產開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD3、下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。A.施工定額B.預算定額C.概算定額D.概算指標E.投資估算指標【答案】BCD4、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）A.戰(zhàn)爭風險B.經濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環(huán)境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB5、房地產開發(fā)項目的基本報表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財務計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD6、下列關于國產設備原價的構成，表述正確的是（）。A.國產設備原價分為國產標準設備原價和國產非標準設備原價B.在計算國產標準設備原價時，一般采用不帶有備件的原價C.國產標準設備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價D.國產設備原價一般是指設備制造廠的交貨價或訂貨合同價E.可通過查詢相關交易市場價格或向設備生產廠家詢價得到國產標準設備原價【答案】ACD7、在房地產市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC8、以下屬于房地產市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎設施狀況B.人口數(shù)量和結構C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產品開發(fā)能力【答案】BC9、下列費用中，應計入收益性物業(yè)運營費用的有（）。A.公用設施的維修費B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產稅E.保險費【答案】ABD10、資產負債表反映企業(yè)一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。當房地產開發(fā)經營公司開發(fā)或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產負債表，以計算（）等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。A.速動比率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.資產負債率【答案】AD11、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC12、按物業(yè)用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產資產和經營投資E.酒店投資【答案】AB13、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照（）分類。A.經濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)用途類型E.投資偏好【答案】ACD14、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD15、下列符合商業(yè)銀行一般要求的