杭州合肥成都昆明四城市房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比

摘要通過(guò)對(duì)09年1－5月四個(gè)城市基本概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析，我們得出以下結(jié)論：基本概況比較蘿杭州墻成都匯合肥戰(zhàn)昆明靈200正8惹年人葉均姓GD闊P營(yíng)（元）密60414舌30855暴34482杜25826古200涂8裙年人口（萬(wàn)）萬(wàn)220變511考204油320歉200結(jié)8訓(xùn)年人均可支配世收入（元）先24104認(rèn)16943透15591瞞14482挎0下9謹(jǐn)年覆1-勿5妖月商品房成交蒜面積（萬(wàn)㎡）閥265.32獨(dú)514.91侵382.80庸190搶.鋸39繪0龍9頑年辜1-污5遺月商品房成交浸均價(jià)（壽元愛(ài)/腸㎡）謝12512些6073間4329竄5451運(yùn)0腔9殘年供1-娛5隆月商品房成交墻套均面積（㎡耀）警110瞇86仿88丹97備注：杭州人口不含蕭山、余杭成交均價(jià)比較1）杭州房?jī)r(jià)最高，但波動(dòng)也最大，1－5月成交均價(jià)達(dá)到12500元/㎡，同時(shí)杭州1－5月房?jī)r(jià)變化幅度也是最大，最高漲價(jià)幅度與最大降價(jià)幅度差距為28.7％。2）合肥房?jī)r(jià)最為穩(wěn)定，但平均價(jià)格最低，1－5月份平均價(jià)格4329元/㎡，最高價(jià)與最低價(jià)384元/㎡。3）昆明09年的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，除為了4月份房交會(huì)促銷降價(jià)外，一直處于上升階段，目前維持在5500元/㎡左右。4）成都房?jī)r(jià)在四個(gè)城市當(dāng)中僅次于杭州，屬于中西部城市房?jī)r(jià)較高的城市，09年房?jī)r(jià)越過(guò)6000元/㎡之后漲幅較快，5月由于知名項(xiàng)目開盤較少的情況下，成交均價(jià)又突轉(zhuǎn)回落。成交面積比較1）成都成交面積最大，四個(gè)城市當(dāng)中成都商品房成交面積總量始終處于最大，上漲到5月份，成交面積已經(jīng)達(dá)到127萬(wàn)㎡；2）杭州成交增幅最快，成交面積的增幅除2月份外皆處于四個(gè)城市中的首位，其成長(zhǎng)性最快。3）合肥成交速度逐漸減緩。前4個(gè)月合肥成交面積均處于第二位，但是隨著增長(zhǎng)速度的遞減，到了5月份面積微降而被杭州超過(guò)。4）昆明整體樓市復(fù)蘇較慢，成交面積基本處于最低位，但是其成交量增幅比較穩(wěn)定。套均面積對(duì)比杭州、昆明2009成交戶型面積相對(duì)較大，套均面積在100㎡左右，成都、合肥商品房成交以小戶型為多，套均面積在86㎡左右。后續(xù)走勢(shì)判斷杭州：隨著短期供給告一段落，杭州樓市成交量將在6－7月淡季逐漸回落，但是四個(gè)城市當(dāng)中，杭州是唯一09年1-5月份商品房成交均價(jià)未超過(guò)2008成交價(jià)格的城市，判斷價(jià)格將逐漸上漲。成都：1－5月供應(yīng)小于需求之后必有較大的后續(xù)樓盤持續(xù)供應(yīng)，但是隨著樓市淡季的到來(lái)，5月份房?jī)r(jià)已經(jīng)有下滑的表現(xiàn)，因此樓市短期內(nèi)將逐漸回落，成交面積和成交價(jià)格都將有所下降。合肥：由于09年1-5月的合肥土地出讓平均溢價(jià)率達(dá)到13.5%，其中5月份高達(dá)72.5%，同時(shí)，商品房交易量繼續(xù)保持在100萬(wàn)㎡的高位，就此判斷后續(xù)房?jī)r(jià)將會(huì)有明顯的上漲。昆明：相對(duì)于其它幾個(gè)城市，昆明城市自身的剛需較少，難以支撐樓市快速回暖，回暖期將滯后與其它城市，因此雖然目前已有城市成交量開始下滑，但昆明樓市仍將保持交易量、成交均價(jià)繼續(xù)穩(wěn)中有漲的形勢(shì)。2008年受到世界金融危機(jī)的影響，全國(guó)房產(chǎn)形勢(shì)陷入歷史底谷，但是隨著2009年春節(jié)的過(guò)去，國(guó)內(nèi)樓市在“剛性需求釋放”、“新房供給短缺”以及“資金趨利性”等三股力量共同作用下迅速在3月份出現(xiàn)了樓市小陽(yáng)春，在大家都在議論紛紛后勢(shì)會(huì)如何發(fā)展的時(shí)候，緊接著5月份又創(chuàng)造了樓市大漲現(xiàn)象。以下是杭州、成都、昆明、合肥四個(gè)省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比：一、2009年1-5月四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1.1杭州樓市——天量之后房?jī)r(jià)必漲葉杭踢州研0斯9袍年鉤1-曠5錢月總成交面積命達(dá)間到贊26亦5初萬(wàn)㎡，成交數(shù)失量基本達(dá)到丹了且200讓8籌年整年成交額摸。整體樓市的恩熱銷局面脾自劍3矮月份開始樓市肚愈演愈烈，徹霉夜排隊(duì)買房的拌現(xiàn)象又現(xiàn)杭城斃。濫3自月份，成交量聰突飛猛進(jìn)達(dá)到牲了坡0喬8轎年以來(lái)的歷史凈最高，到列了況4諒月份，交易量請(qǐng)?jiān)賱?chuàng)新高斜?；?機(jī)月，市場(chǎng)行情旨繼續(xù)看漲，成甩交量再創(chuàng)歷史進(jìn)新高，商品房耀成交套數(shù)達(dá)禮到售1007趕2色套，首次月成芳交量突破萬(wàn)套龜，刷新了杭城矩單月的成交記鵝錄。相烈比蟻4他月份環(huán)比增加粗了括60.7其%技。同時(shí)，相比靈去年盜的姻5往月增加羊了名671炊1短套，同比增加倍了我199.7杯%竹。商品房成交棗均價(jià)澤為定1292鞠7默元勺/廟平方米，流在鍋4階月份基礎(chǔ)上繼濫續(xù)上漲，不過(guò)追漲幅不大，輸為獨(dú)1.2苦%躁。馳根蛋據(jù)洞6下月份前兩周數(shù)儲(chǔ)據(jù)顯示，杭州未近期成交量將牽成下降趨勢(shì)，襖房?jī)r(jià)繼續(xù)保持乒上漲。這杭州市主城葵區(qū)仿1-浴5蠢月份成交情況再200炒9蒼年結(jié)成交面積待成交均價(jià)獄成交套數(shù)陶1塞月蛙179149罵12321賢1352昆2冷月鑒189520渡12981朋1626淘3椒月壽504535資11150倦4767拾4偽月稱697381密12775闊6268窯5狡月允108260截2槳12927追10072種匯總鎮(zhèn)265318惜7欣12512幫24085努1.誰(shuí)2找成都樓滴市僅—森—地大量房源淡季展入市，樓市價(jià)夕格將繼續(xù)下降侵200響9時(shí)年成汪都權(quán)1礙－老5女月份商品房成子交面積達(dá)故到梨51捆5筐萬(wàn)㎡，預(yù)是輔200揪8霧年成交量位的找8傻0借％。樓市成交最量尾由犁1節(jié)月份手的匠59.7饒9僻萬(wàn)㎡漲所到扒5痛月份頭的著127.2蔬1猾萬(wàn)㎡，成交面陜積一直平穩(wěn)上貌漲。而商品住毯宅供應(yīng)量劉在家200讓9浮年綁3盞月達(dá)到頂形峰虎97.9雕2靈萬(wàn)㎡之后，逐縱漸下降，供應(yīng)嘆小于需求的形防勢(shì)駱到落5睬月份仍未改變繭?；ɡ诉^(guò)孔5神月成都量增價(jià)顏跌的現(xiàn)象分析攪，牲步入傳統(tǒng)的淡蒸季估樓市塌，從目前的趨死勢(shì)來(lái)看，樓市玩狀況比較穩(wěn)定謝，未來(lái)出現(xiàn)大惑幅波動(dòng)的情況頃較少，預(yù)計(jì)距成都?jí)毫侣钩山粌r(jià)格、成能交數(shù)量都將有闖所下降。秘成都市主城召區(qū)澆1-蛾5刪月份成交情況英200認(rèn)9彎年挪成交面積造成交均價(jià)仆成交套數(shù)盈1獎(jiǎng)月蝦597900坦5535泉7288玻2狼月姑994000串5258修11234艱3閥月鎮(zhèn)108920末0亮6104鋤12623三4難月維119590豈0率6775嫂13960廈5魂月摘127210鐵0查6276飄14551谷匯總跨514910基0諷6073凡59656究1.儲(chǔ)3盼昆明樓棕市璃—肝—忽回暖滯后，成趣交量將繼續(xù)放嶺大視與上年杭州、針成都相比匆，徑200挎8遠(yuǎn)年的昆明商品杏房成交量相對(duì)煌降幅較少，同怪比減少鋼了絡(luò)3尺8栽％。城但命是賢200淺9捐年昆享明單1碼－庭5健月份商品房成光交面妨積嚴(yán)19固0索萬(wàn)㎡，成交套花數(shù)株為濫1963到4首套，與傳去年昆明主城導(dǎo)區(qū)蒸1奏－保5渴月份成交商品模房屆2232份6西套蟻相壞比，成交情況紹仍不容樂(lè)觀。森200初9覺(jué)年初由于春節(jié)史的原因，樓市斯成交量繳在泛1廣－引2合月份繼續(xù)走低午，推蟄伏一年的昆餃明樓市拜在開3戲月迎開始綱有了起色灑，嚴(yán)主城區(qū)成交商喬品鎮(zhèn)房針3蕉55倡8請(qǐng)?zhí)?，環(huán)比增斯4弓3沃%次。成交面積也基從一二月份壞的歸2喂2膠－種27疑萬(wàn)平方米，上須升到澡了倆3噴5目萬(wàn)平方米，環(huán)觀比增加腎58鞠%奪。務(wù)但是增幅仍為物負(fù)值。兇4僚月出乎意料裂上漲，歲成交量達(dá)具到取45.眾5治萬(wàn)㎡，無(wú)論環(huán)殖比、同比都具豎有較高的上漲栗。逮5螞月繼續(xù)攀升電，斥成交面積達(dá)伯到親6王0街萬(wàn)㎡，而且稱在成交量持續(xù)鵲攀升的同時(shí)，去購(gòu)房者的觀望芝情緒減弱玉，紛紛出手購(gòu)欄房毀，市場(chǎng)呈綁現(xiàn)攔“委小陽(yáng)仇春視”麥的火爆場(chǎng)面蠶隨著昆明樓市舞繼續(xù)回暖，我里們可以看出昆冬明樓市將迎來(lái)貝量漲價(jià)降的局亮面，成交量在玻各類營(yíng)銷活動(dòng)顧和樓盤推盤過(guò)屯程當(dāng)中會(huì)逐漸離上升，但是隨特著新盤折扣、研優(yōu)惠活動(dòng)的存塵在，成交價(jià)格吧將會(huì)略有下浮刮。是昆明市主城夠區(qū)蘇1-屑5熟月份成交情況尺200膊9執(zhí)年飲成交面積勉成交均價(jià)勺成交套數(shù)星1扣月槳273555肺4644與2784擔(dān)2薯月意223884誕5205愿2482金3唱月苗354116診5696緩3558冤4陸月啦455013菜5523圈5017名5配月貼597319伐5712繪5793息匯總誕190388若7嫩5451車19634夠1.島4考合肥樓疤市多—廟—沃樓市持續(xù)保持至穩(wěn)定的發(fā)展熱合配肥死200撲9畢年愛(ài)1激－墾5帽月商品房總共陳成圖交鉤38熊3潛萬(wàn)㎡，從供求搞關(guān)系比中，可號(hào)以看出自站2009猾年以來(lái)持續(xù)供筑小于求的局面塌，使得合肥前半五個(gè)月庫(kù)存壓飛力得到了大大假的緩解。其中丘三月份庫(kù)存量筋為世85989虧套，面積為后813.2業(yè)萬(wàn)㎡，四月份塑可售量為翼81588絞套，襪776.0登萬(wàn)㎡，五月可周售量為雕78461廈套，面積為冰741.6鎮(zhèn)萬(wàn)㎡。商品房泡庫(kù)存可售量逐洋月大幅下降，愈庫(kù)存壓力得到紫有效的緩解。州在城市整體經(jīng)雞濟(jì)快速發(fā)展的草支撐下，合肥旨房地產(chǎn)成交量克將繼續(xù)保持穩(wěn)運(yùn)中有漲的主基曠調(diào)，特別是最嘩近合肥地價(jià)被后迅速抬高之后素，合肥房?jī)r(jià)也魯必定逐漸上升柴合肥市主城推區(qū)惑1-握5口月份成交情況舟200洪9樹年驟成交面積友成交均價(jià)泛成交套數(shù)研1漢月疏462826堡4590懷5465手2飛月互504974絨4206勁5945煎3客月華841670御4381作10618桃4虎月肅101758跑0撤4254燥10799然5映月資100098采8濫4301霉10859周匯總劉382803樹7走4329刺43686探二陽(yáng)、冰200障9隸年托1-懸5洲月四城市房地頁(yè)產(chǎn)對(duì)比分析溝2.1應(yīng)擋成交面積對(duì)在比飄—滲—膀成都成交量最僑大，杭州成長(zhǎng)米性最好，合肥炮增速趨緩，昆乎明成交較小濾成岸都溝200被8瘋年成交面積縮攻水最大的城市賺，杭州次之，奔合肥則是四個(gè)鼠城市中最為穩(wěn)趨定的城市未?；?00衛(wèi)9耀年怪前翁5貸個(gè)月，成都商渣品房成交面積邁總量始終處于敞四個(gè)城市當(dāng)中槽最大廟，食5苗月份達(dá)到暗了求12驕7施萬(wàn)㎡，杭州成遺交面積的增幅父除域2剛月份外，皆處噴于四個(gè)城市中慰首位，其成長(zhǎng)脅性最大。合肥釀成交量也比較舌大，輕前終4灑個(gè)月均處于第上二位，但是隨牙著增長(zhǎng)速度的靈遞減，到綢了尤5診月份面積微降衣而被杭州超過(guò)決。昆明整體樓選市復(fù)蘇慢于其最它幾個(gè)城市，途成交面積基本愚處于最低位，府但是其成交量礦增幅比較穩(wěn)定益。園四城市各月成誦交面積匯總對(duì)驗(yàn)比谷平米駱杭州陰成都弄合肥蒸昆明捎200居7跨年（萬(wàn)㎡）灰510.58晌1332.1故3旦1028.3財(cái)5貫830揪200托8每年（萬(wàn)㎡）訓(xùn)271.62播646.91乖921.9載511田變動(dòng)幅度譯-47%膠-51%癥-10%砌-38%捆200煙9打年魚1壯月舍179149他597900觀462826脆273555唯200適9方年健2暈月貨189520魂994000稀504974洲223884部200巡9陸年埋3暗月曾504535虎108920俱0材841670隔354116趕200捕9身年燈4裁月劑697381互119590聾0鋼101758劍0錘455013燙200鍋9遣年任5投月做108260皇2醫(yī)127210借0偷100098鷹8猶597319情0薯9件年擊1-彈5綿合計(jì)巨265318更7嗎514910坑0練382803足7槍190388括7秀2.2戚刷成交均價(jià)對(duì)撐比倦—燕—爆杭州房?jī)r(jià)最高晉，合肥房?jī)r(jià)最農(nóng)為穩(wěn)定位四個(gè)城市繳在狡200知8糊年都受到金融可危機(jī)影響，成貨交量均有不同挑程度的下降，皺但是從商品房榜成交均價(jià)來(lái)看資，只有昆煎明呆200角8貸年成交均價(jià)下吐降斤了形1笛2奔％，其余城市曬均保持上升。藥而今伐年蔽1嘆－泄5醉月份的成交均飾價(jià)待與前0薯8晃年對(duì)比之后，忽我們可以發(fā)現(xiàn)址除杭州之外，申其余城市均價(jià)塞都有上漲。酸杭蹈州帽1結(jié)－曬5婚月的商品房的零均價(jià)達(dá)低到房1251猴2使元瞇/駝㎡，基本是其婚它幾個(gè)城市的響兩倍多，但是輪根據(jù)土地信息園分析，杭州目路前拍賣的土地封樓面價(jià)格匙為屢534看1蛙元碌/部㎡，平均是其靠它幾個(gè)城市取的蓋4胡倍，因此高房熱價(jià)不代表必定育有高利潤(rùn)。合銀肥作慣為遍200處8右年全國(guó)十大房仔價(jià)抗跌城市，竿今年繼續(xù)保持岸平穩(wěn)的基調(diào)，望基本維持閃在說(shuō)430翼0沃元忘/狠㎡左右，相比景去年平均增長(zhǎng)瘋了腰30農(nóng)0沖元炊/售㎡，增幅達(dá)垮到錘7衛(wèi)％。昆明房?jī)r(jià)孔除意了為4稿月份有所下降便，其余月份均燕保持上漲態(tài)勢(shì)毯，但是隨淚著出6浮月份的到來(lái)，壩為了實(shí)現(xiàn)銷售蘇，更多的開發(fā)狀商將逐步推出供營(yíng)銷促銷手法宣，商品房?jī)r(jià)格肅估計(jì)將有所回庫(kù)落。昆明房?jī)r(jià)伍整體保持塵在領(lǐng)600食0藍(lán)元繩/桶㎡左右，隨著磁成交量增速的饞逐漸回落，房唱價(jià)也將下降。巾四城市各月商基品房成交均價(jià)仁匯總對(duì)比六平米哪杭州用成都及合肥碼昆明奮2007拘11057潤(rùn)5394浮3326潑5233限2008育14590蹈5595若4036粱4598盜變動(dòng)幅度瓣32%鼓4%六21%聚-12%豬200醫(yī)9須年筑1鬼月燦12321龜5535相4590家4644押200幟9挖年暮2可月?lián)]12981極5258施4206劫5205閃200讓9蕉年憑3遞月浮11150康6104鹽4381維5696飼200先9貼年機(jī)4群月欣12775潔6775溉4254旱5523龍200巴9忘年墓5辨月碗12927爆6276桐4301順5712糕合計(jì)水12512課6073矮4329諒5451吹備注貼：層200刻7匙－皇200鉤8宗成都價(jià)格為住輸宅成交均價(jià)，慨合肥數(shù)據(jù)來(lái)自宅優(yōu)派克回思率200晌8寸合肥市場(chǎng)研究睡2.3諷伐套均面積對(duì)撿比事—乏—泊杭州、昆明大臥戶型為主，成破都、合肥小戶漸型為多巴200納9奴年柿1臨－結(jié)5榜月，杭州商品松房成交套型面蹤積相對(duì)比最大渡，平均面斃積振11苗0造㎡，其次為昆閱明暖9組7尸㎡，主要是近鏈期較多的成交捏商品房為偏遠(yuǎn)策郊區(qū)的中低端未的產(chǎn)品；成都由和合肥目前成鳴交面積集中在捎小戶型。留四城市各月成耽交套均面積對(duì)店比扯平米喜杭州紅成都理合肥膝昆明伍200盾9肆年崖1享月閣133制82撥85各98哪200溫9甘年音2酷月弄117我88諸85縮90疫200遼9電年尾3破月乒106禍86洽79用100宅200念9猶年咸4夫月襲111蠶86赴94灑91略200洋9掃年味5朽月惱107番87袖92籃103截合計(jì)紅110并86難88憐97祥三、四城市開站發(fā)建議難根據(jù)各個(gè)城市肯的格局分布以廚及房地產(chǎn)市場(chǎng)蝦的發(fā)展情況，倘現(xiàn)對(duì)每個(gè)城市應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)神目的規(guī)模、戶赴型、區(qū)位提出始建議。3.1杭州奇杭州開發(fā)商品么房，建議桿：食1蜂）項(xiàng)目體量不摘宜過(guò)大，首先階，杭州每年的安去化量不大忘，駕200御8鍋年受到金融危匠機(jī)影響，成交算面積下匙降俘38夏%兄，四個(gè)城市中賓降幅最大。其螺次，因?yàn)楹贾葙e目前交通仍然錢不是非常通暢月，住宅需求的糾區(qū)域性仍然比櫻較強(qiáng)，體量過(guò)鳳大容易導(dǎo)致區(qū)未域供給過(guò)剩歡；挑2款）主力戶型設(shè)偵計(jì)危在警10衫0小㎡，杭州目前斯剛需仍然比較男旺盛，面積要奶求單10槳0縣㎡左右為主還。念3拒）項(xiàng)目位置應(yīng)筑該選擇城東方裁向，該區(qū)位是作政府主力打造百的方向，而且錢具有超大體量秩的錢江新城辦雹公樓未來(lái)即將貧投入使用，龐漠大的消費(fèi)群體疑將移居城東。3.2成都蘋建議骨：布1熄）選擇項(xiàng)目體風(fēng)量不宜過(guò)小，炕因?yàn)槌啥寄壳暗铜h(huán)線交通比較水通暢，住宅需鼠求的區(qū)域性約拾束較小，同時(shí)名由于成都每年網(wǎng)的去化量都非丈常大，旺盛的告需求量可以支響撐大盤的操作趣；腎2池）主力戶型設(shè)間計(jì)申在可8情0施㎡，成都目前拔主力面積要求餐在每8挨0敬㎡左右，