房地產(chǎn)項目計劃管理

房地產(chǎn)項目計劃管理探討1.計劃管理體系是房地產(chǎn)項目管理最重要的內(nèi)容1.1管理的四個基本職能計劃職能：是指事先確定目標和確定實現(xiàn)這些目標的手段的管理活動。所謂計劃，就是要預見未來，要預見未來所要實現(xiàn)的目標和實現(xiàn)這一目標的具體行動方案。計劃也是預測和決策。1.1管理的四個基本職能組織職能：是為組織目標的實現(xiàn)設計一個有效的組織結構框架。組織職能的目的是通過組織結構的設計和組織中各種關系的處理，使人們能在組織中既分工又合作地社實現(xiàn)計劃目標而共同努力。計劃所確定的目標，是開展組織工作的基礎。而組織職能是為了計劃目標的實現(xiàn)。1.1管理的四個基本職能領導職能：通過領導者的領導行為和領導方式來影響組織成員的行為，從而調(diào)動組織成員的工作積極性，為實現(xiàn)組織的目標而共同努力。最好的計劃和完美無缺的組織結構，如果沒有有效的領導去統(tǒng)一該組織成員的行動，很有可能產(chǎn)生混亂，從而影響組織成效。1.1管理的四個基本職能控制職能：對計劃本身的修正和對計劃執(zhí)行結果的偏差的調(diào)整。人的認識能力有限，不能定出完全符合客觀實際的計劃。由于未來環(huán)境的變化使原來的計劃不能有效地指導實際的工作。在計劃的貫徹執(zhí)行過程中，也可能產(chǎn)生計劃的執(zhí)行結果與原來的計劃要求發(fā)生偏差。仔這就要求組織潑采取一定的措熊施來糾正偏差敲。龍1.2缸計劃是實現(xiàn)主令動控制的前提潤，是考核的依宇據(jù)。誘所謂控制，是捆對組織中的所莫有活動進行衡歪量和糾正，以倒確保組織的目打標和為此而制路定的計劃得以打實現(xiàn)。劣換名句話說，忍控制就是要消橡除計劃與實踐訴的正負偏差，貌使組織的一切給活動都能按有盾利于實現(xiàn)組織棟目標的方向進繞行，使組織運抖行方式更加可如靠，更加便利鳳和更加經(jīng)濟?？恐鲃涌刂剖窃陲h偏差尚未發(fā)生陡前，采取的一虜系列預防偏差赴的措施?；?.1.盲計劃是實現(xiàn)主尊動控制的前提罰，是考核的依影據(jù)。誤現(xiàn)在社會競爭仙是越來越激烈馳，其控制也從鳥過去的被動控饒制轉變?yōu)橹鲃庸タ刂?。司由于上述提到霜的原因，計劃既?zhí)行過程中將馳會產(chǎn)生偏差，揉我們的組織就柳要發(fā)揮管理的驟控制職能來消午除這種偏差。自要進行控制或魂考核就要有個項標準。而這個星標準就是計劃擠工作所確定的糟計劃目標。攔沒有計劃目標梨，就無所謂控皺制也無法進行壟考核，所以說雁計劃為組織的眼控制提供了根解據(jù)。巧計劃是實現(xiàn)主曠動控制的前提害，也是考核的邊依據(jù)。坐1.3涂計劃是組織職箭能、領導職能棗開展各項工作啞的基礎賺沒有計劃確定倘的目標，就沒培有必要實現(xiàn)設收計一個有效的邪組織結構框架舟，即使設計了褲一個組織結構防框架將在具體仆的工作中無所串事事。同樣，龍沒有計劃確定清的目標，沒有急組織結構，沒躺有組織結構中撓的人員，就不牧需要有領導，醬更不需要通過滴領導者的領導測行為和領導方香式來影響組織努成員的行為，腹因為組織成員倚沒有計劃，沒漢有目標需要共爹同努力來工作平。樣從上述四項管卵理職能來看，李除計劃職能外林，其余三項管緩理職能都是以侍計劃、目標為得前題條件的，相即沒有計劃、元沒有目標，組形織就沒有存在毫的必要，領導略也無從領導，批控制更談不上苗。壟所以講，計劃斷是管理職能中沿最基本的一個亂職能，是管理壞的首要職能。尾組織職能、領把導職能和控制鐮職能是圍繞著盾計劃職能而展團開的，以保證則達到計劃規(guī)定簡的目標。歉計劃的類型從饑不同的角度出筐發(fā)，有不同的綠表現(xiàn)形式。應目標、策略、默政策和程序、潛規(guī)劃、規(guī)則、蠢以及預算都是詢計劃的表現(xiàn)形駕式。奇2掠、房地產(chǎn)項目馳計劃管理的任然務是什么？廊房地產(chǎn)計劃管喪理的任務就是相：使參與項目湊管理的所有人誓員（團隊）能腦夠按照事先確秧定的統(tǒng)一目標超，在房地產(chǎn)項弓目的生命周期粒的各個階段有新組織地開展工師作。最終來實盯現(xiàn)事先確定的鞠目標。更房地產(chǎn)項目的蔑生命周期分五詢個階段：決策幫階段，設計階健段，招投標階粉段，施工階段伯，保修階段（縫運營階段）。勝每個階段都涉符及了參與市場崖競爭的基本要州素：質(zhì)量、進援度、成本。別然而參與房地特產(chǎn)項目開發(fā)的大相關單位又有摧：業(yè)主，設計滾，承包商，供士貨商，物業(yè)管計理及政府；各歡個參加單位在線房地產(chǎn)項目的腐生命周期中分敵別有不同的角忍色。洗業(yè)主參與全過違程的管理守設計僅在設計決階段、施工階歲段參與醒承包商參與施級工階段的管理暫供貨商在設階孫段末期、施工徹階段及保修階葉段出現(xiàn)爽物業(yè)管理單位記出現(xiàn)在保修（載運營階段）述政府對房地產(chǎn)只的管理僅處理董宏觀的控制威不同參與方在棒房地產(chǎn)項目管饞理子系統(tǒng)所對映應的項目生命晚周期的不同階俯段揮從上面的分析杠可以看出，房織地產(chǎn)企業(yè)在房耐地產(chǎn)項目中參尼與的程度是任憑何一個參與單君位無法替代的砍，房地產(chǎn)企業(yè)主在項目實施時決過程中的主動獻性也是參與單濕位無法替代的構，盡管政府也券參與了全過程煉的管理，但管嘩理的深度與角爽度完全不同于士房地產(chǎn)公司。吸房地產(chǎn)企業(yè)的厲產(chǎn)品與承建商駕的產(chǎn)品盡管是妹一樣的，但他匠們建房子的目君的不同，地產(chǎn)完公司建房子的絞目的是將建好釀的房子想辦法床賣（租）出去須，完成了竣工拍驗收并不是它幟的最終目標，釋而房子建好后司完成竣工驗收劈是承建商的目渡標。暗將房子這個蹄“炕產(chǎn)品閘”粉賣（租）出去點是房地產(chǎn)企業(yè)缺的最終目標，析因此房地產(chǎn)企駐業(yè)在編制計劃淹時從一開始就捎要考慮房子建桑好后賣給誰，略何時賣，怎樣咬賣的問題?？戏康禺a(chǎn)企業(yè)對稅房地產(chǎn)項目的鞭計劃管理必然不是房地產(chǎn)企業(yè)昨工作重點之一興。顏房地產(chǎn)工程項辭目管理計劃管起理的任務就是肚以營銷為中心詢將企業(yè)的發(fā)展鞏戰(zhàn)略、發(fā)展計專劃具體落實到任開發(fā)項目工程杯實施階段上來衣。跟使房地產(chǎn)企業(yè)怒的各職能部門欲根據(jù)批準的計懶劃體系內(nèi)容開僵展各項工作，忌從而時刻保持督項目管理的主午動性。期房地產(chǎn)項目管濃理計劃管理體白系的主要內(nèi)容珍房地產(chǎn)項目管必理計劃管理體腔系的主要內(nèi)容蘭首先應該是全著方位的，即房撒地產(chǎn)項目管理跳計劃管理體系漢應該包括工程能、營銷、設計意、財務等方面批。缺其次是包括房盾地產(chǎn)項目生命領周期的全過程塔，即房地產(chǎn)項仰目管理計劃體拘系應該包括全挪過程中的五個浩階段：決策階說段段、設計階吃段、施工階段額、營銷階段及銜售后服務階段傾。醬3?￠及房地產(chǎn)項目管主理計劃管理體洪系的主要內(nèi)容賤即計劃管理體政系應該在項目糊發(fā)展的各個階熱段都應該有計迎劃，且計劃的濫內(nèi)容應包括工回程、營銷、設弊計及財務等內(nèi)砍容。框房地產(chǎn)項目管昨理工作中需要困編制哪些具體愿的計劃？晉1￡?別項目發(fā)展計劃暈——藍項目開發(fā)整體隊時間上作出安皆排；憑2￡?博項目發(fā)展報告駕——譽指導項目各項莊工作的開展，滑是項目開發(fā)的警基本法；遇1￡?辣項目施工組織斯總策劃哲——撲進一步考慮項狗目施工過程中鑰具體工作安排川。蟲2￡?碼工程施工進度濃計劃囑——謹解決工程進度效拖延的問題；緞3￡?婦項目分包隊伍廊進場計劃雙——距解決工序搭接工的問題；親4￡?庫項目甲供材料山進場計劃拳——被解決甲供材料靈供應不及時的晉問題；再5￡?銜項目出圖計劃衛(wèi)——汽解決施工過程丑中等圖的問題飛；奮6￡?話樣板確認計劃勿——思解決圖紙與實撈際材料的偏差溜；喬7￡?善項目營銷策劃惑——憲解決被動營銷啞等問題；眾對于《項目發(fā)圣展報告》、《亞項目施工組織覆策劃》兩份公奏司級的文件，璃其編制時應考末慮如下幾個方溜面的問題：深1.1.釋產(chǎn)品的定位，嶄市場分析，營暑銷策略，入市裳時機、入市價嚴位等等。榴1.2.釘工程實施過程社中組織架構及孔人員的安排；沾重點考慮采取豆何種組織形式催，職能型、矩賢陣型、項目型望等等；悄1.3.差工程范圍劃分耽及相互搭接關挺系分析；省項目范圍劃分噴（包括單位工忍程的劃分、分臉部工程劃分、脅分項工程的劃畜分），種工程時間計劃登管理，重點說肌清楚單位工程豪之間、分部工廳程、分項工程叫之間以及與其季它專業(yè)（或部縮門）工作的時淘間先后關系、獨搭接關系；公之所以要編制拿上述計劃，主投要是發(fā)現(xiàn)影響勿進度的主要因咐素并不是某一陸工作的耽誤，悟而是工序之間鵲的搭接，業(yè)主讓的影響非常巨扶大。岔工程質(zhì)量規(guī)劃畏：覽重點說清楚項戰(zhàn)目的質(zhì)量檔次勤，客戶的質(zhì)量殃要求及質(zhì)量控悄制點和重點部扇位的控制要點棒工程投資（成盼本）規(guī)劃：干重點說清楚根紙據(jù)范圍劃分后步各分部分項工灌程的控制重點秘、方法、指標追等；管信息溝通與傳對遞規(guī)劃；析合同簽訂程序孫；圖紙發(fā)放程淹序；會議程序氣；簽證程序；閉工程款支付程銹序等有關溝通愈、傳遞方面的合事情；碰工程風險的應偏對措施；盆時間風險或——判無法按期完成果工程的原因；謹投資風險汪——甲合同形式（總盯價包死、還是顫可調(diào)）；資金滲無法收回時的域應對措施；撲質(zhì)量風險襲——研產(chǎn)品的設計跟絨不上市場的變嚴化如何應對；倚工程材料、產(chǎn)必品檔次與成本桌出現(xiàn)矛盾時的驟對策等等。張產(chǎn)品交接及運壟行規(guī)劃。烏誰來接收、何鞏時接收、怎樣里接收運營等等證怎樣編制房地盯產(chǎn)項目管理計望劃孕編制計劃需要哭考慮的原則：灰為了使計劃工再作富有成效，研計劃工作的指蠟導原則是必不蘇可少的。古計劃工作原則呀確定了計劃工吼作的時限、計辣劃的內(nèi)容、執(zhí)爆行計劃的過程赴以及其它相關興的內(nèi)容。天1道）綜合平衡的顆原則：若該原則有兩層賽含義：握第一，計劃要魯使組織中各個優(yōu)部門、各個環(huán)及節(jié)的目標服從輛于組織的整體逃目標。組織中騾各部門、各個標環(huán)節(jié)計劃的執(zhí)攻行能保證組織什整體計劃的落六實。如《項目姿施工組織策劃匯》要服從《項芬目發(fā)展報告》鴨；《分包隊伍宿進場計劃》要融服從《施工進咬度計劃》等等奮。命第二，短期計凍劃與長期計劃侍的平衡與協(xié)調(diào)勤。短期計劃服朗從長期計劃，爆長期計劃指導途短期計劃。如獄《月度工作計轟劃》要服從《蝶年度工作計劃他》。主2怕）承諾原則：爺承諾原則體現(xiàn)體在計劃本身就稅是一種承諾，煤計劃編制完成油，承諾就已形遼成。液為了承諾能夠驟實現(xiàn)，編制計覺劃時應考慮各卻種不定因素，吃并將不定因素雙采取的對策考電慮進去，從而切使計劃的實行譽有一定的嚴肅想性。維3巴）靈活性原則襖：融計劃意味著承籍諾，一種約束偵，它規(guī)范了執(zhí)嫂行計劃的有關聽部門的發(fā)展方口向、行為等?？h因此，計劃一麻旦確定，就使委得組織失去了漆一定程度的適隨應外部環(huán)境變妻化的能力。篇而組織的計劃燥期限越長，不窯肯定性也就會腥增加，而且即特使是最精確的洲預測，也免不碼了存在未來的孕不肯定性和可頌能出現(xiàn)的差錯屑，出所以，理想的陶計劃工作是有標靈活性的閘——嶺當出現(xiàn)意外情燦況時，有能力跨改變方向而不辦需花太多的投鑒入。籮能在計劃中體性現(xiàn)的靈活性越境大，由意外事富件引起的扣失濾的危險就越小少，但人們必須近對使計劃具有摸靈活性所需的淚費用與將來承候擔的任務所含扮的風險加以權就衡。撞靈活性是為了鉛解決計劃的內(nèi)甜在缺陷侮——硬計劃對組織行爬為等的約束所介導致的應變能摟力的削弱妨與高質(zhì)量的計潤劃所依賴的前灰提南——陣預測技術的內(nèi)司在的不精確性親，所以，對于狐許多主管人員割來說，靈活性尾是計劃工作的洞最重要原則。侵主管人員既要歸使所制訂的計伴劃本身具有彈抗性，同時又必勾須將為了使計木劃富有彈性而嫌花的費用控制何在一定限度內(nèi)身。小戶型改大張戶型等。遍4丹）改變航道原嶄則：降改變航道原則震是為了彌補靈絲活性原則而提嫂出的。靈活性尾原則是使計劃枕本身具有適應篩性，但這種適京應性是有一定條限度的，因為容我們不能總是民以推遲決策的摩時間來確保決杠策的正確性，汗計劃靈活性所濟需要的費用和虹客觀實際情況顯限制了計劃本帖身的靈活性。絮因此，無論怎摘樣，計劃本身朵的靈活性還不贊能解決真正的孝計劃難題，自體然而然地，需憂要在計劃的執(zhí)謠行過程中按照意實際修正計劃水，也就是說使緒計劃工作過程杰具有靈活性水——恐改變航道。太“片主管人員是管乞理計劃的，他孫們不是被計劃耍管理的。峰”堪5街）限定因素原厘則：悶是指妨礙目標父得以實現(xiàn)的決斤定性因素，又涌稱戰(zhàn)略因素。跪主管人員越能御清楚地了解、姜認識并解決對遵實現(xiàn)預期目標暈起限定或關鍵輩作用的因素，墓就越能準確和紀明確地選擇最召有利目標實現(xiàn)鹿的方案。僑它是決策的精牽髓。結論旺1.1.澇房地產(chǎn)工程計揮劃管理人員要匪清楚房地產(chǎn)的屋整個開發(fā)流程返，并對營銷、邁設計、施工及挺保修階段的主客要工作有所了賀解，要有一定志的組織能力，釣能協(xié)調(diào)各業(yè)務末的工作。厲——帶通盤考慮的計織劃是好計劃。殃——垂綜合平衡原則結論惠1.1.濱編制房地產(chǎn)項瞧目計劃時要充度分認識企業(yè)的認資源狀況，包趙括資金的準備百及投入、項目盛班子的搭建及寬現(xiàn)有人員的安翼排、公司現(xiàn)已借開發(fā)或正在開功發(fā)的項目情況紗。朝在認識到自身謹?shù)馁Y源情況下址考慮項目范圍抖的劃分，充分位給足每項工作來需要花費的時窄間，充分考慮衡實施時風險情槳況，編制出可館行的各項計劃翅。姻——被符合企業(yè)實際會情況的計劃是康好計劃。固——須限定因素原則結論呆1.1.頭房地產(chǎn)工程計溫劃管理人員要裂對市場上的工枯作方法進行研停究，熟悉完成裳流程中的各項幕工作需要的時椅間，并對此時燒間內(nèi)完成工作這內(nèi)容的深度有躬所了解，能夠腫橫向研究其它市房地產(chǎn)公司開居發(fā)項目所需時養(yǎng)間、周期，注距意收集有關項平目開發(fā)、項目婚操作等方面的凈資料，以便利匪用。特別是新尚到一個地區(qū)進乓行項目開發(fā)，糧一定要了解當豈地的情況。禿——惰符合市場規(guī)律偽的計劃是好計令劃?！兄Z原則結論漫計劃編制要分莫層次，誰干的止工作誰編計劃秒。肺按照計劃的性另質(zhì)不同，可以儉把計劃分成戰(zhàn)辛略計劃（規(guī)劃善）吉——窗發(fā)展計劃；管符理計劃影——灘售樓準備工程跳施工策劃；業(yè)直務計劃開——駛出圖計劃、樣漸板確認計劃、儀分包隊伍進場知計劃、材料進爽場計劃等等；結論粥市場上有些房速地產(chǎn)企業(yè)也知慌道計劃管理的肯重要性，經(jīng)常群是不管哪個層宅次的計劃全部禿由公司組織了職精通業(yè)務的專自業(yè)人才負責計謠劃管理，運用怎先進的項目管抄理軟件編制了奧詳細周密的計蜻劃，把各個層楊次的計劃全部顯編制在一起，訊其計劃值精確方到勸“帖天塞”棚，把工作分到槳了每一套房間短。友這樣的計劃看大上去很好，也晶很詳細，但真年正落實則非常趟困難，因為這劫種計劃讓操作寫人員讀清楚不傘是一件容易的杰事情，更何況辭現(xiàn)場是千變?nèi)f返化的，等到讀圾懂了計劃又要身調(diào)整了，可想母而知，這樣的滑計劃是無法落姥實的。結論撕為了保證計劃煉編制不流于形非式，計劃編制寨最好分層次。兇領導編制領導薄的計劃，部門中編制部門的計充劃，員工編制駁員工的計劃。藝領導的計劃宏畢觀，定目標，蹤定方向，定階籍段性時間控制卻點；部門的計粒劃，沿著方向史落實目標，確暴定具體的工作冬事項和完成時退間；員工的計抵劃，按部門計菌劃落實執(zhí)行。結論必誰干的工作誰燒編計劃，層層株編制，層層執(zhí)些行，做到人人弄心中有數(shù)，避霞免計劃與落實暫兩張皮。痰——夕能夠操作執(zhí)行滿的計劃是好計近劃。址——延靈活性原則及別改變航道原則缸如何有效保證沈房地產(chǎn)工程進犬度耳在不增加工程會成本、工程質(zhì)返量正常的情況解下，我們認為叢保證工程進度豎的方法有二種觸：提前安排工作區(qū)搶工序搭接的藍時間丙房地產(chǎn)項目管糠理探討濫深圳市金地集我團技術管理部朱重敏200年6月掙一、問題的提批出柔1推、市場上有部巾分房地產(chǎn)公司潛對于高層建筑歲在售樓前已將握臨街面的廣場男、架空花園、趣樣板房以下的包裝修全部施工箱到位。對于多留層則已經(jīng)將通春往樣板房、示委范單位周邊的滲環(huán)境施工到位雨，而更多的地構產(chǎn)公司沒有這滾樣做，難道大叫家不知道這樣胃做的好處嗎？申2儲、主體結構封養(yǎng)頂后，準備進勾行裝修施工時貫，發(fā)現(xiàn)鋁合金錫窗或塑鋼窗沒倉有最終確定。架一、問題的提科出揮3跑、在小區(qū)施工灌時，施工現(xiàn)場勺的配電房隨著水工程的進展不寬斷搬遷。音4清、現(xiàn)場施工道播路在整個小區(qū)蘿施工過程中也奉是不斷的改變平，不斷地要修聯(lián)新的道路。護5后、電梯機房已豪經(jīng)施工出來，磚但電梯遲遲不中能進場安裝。央一、問題的提置出瓦6化、還有一個月素就要售樓了，似但樣板房還沒棗有施工，隊伍捉剛進場，更不未用說為配合銷開售的配套工程嗓還沒開始。散7箏、施工到廚房釘，衛(wèi)生間了，伶但施工詳圖還疫沒有提供到位質(zhì)。昂8吉、工程施工過餐程中發(fā)現(xiàn)室外粥管線到處首“牌打架商”攏，室內(nèi)也不例浮外：廚房、衛(wèi)東生間水電氣管籍線、門窗等到喝處同“市打架橡”致。歡一、問題的提致出創(chuàng)9熄、會所主體施仆工已完成廊6鋸個月，還有三餓個月才入伙，悟但由于種種原封因會所需要融60疾天后使用。這繡時裝修圖紙還瀉沒有確定。送10滋、決算出來后情，發(fā)現(xiàn)項目比牧原計劃少賺了賭幾千萬元。分嘆析原因，售價帥也不低，現(xiàn)場東簽證控制得也未很嚴，合作伙燃伴的選擇都是碰按規(guī)定進行的但，工程沒完時晚誰也不知道究鑰竟要投入多少接資金。停一、問題的提疼出成11成、一個報告遞強交上去，請領丑導決策，但批鍛示遲遲下不來馬，是領導決策摔太慢，還是別世的原因？急所以講項目不艦能如期完工，餃是公司領導的挑問題？皂是施工隊伍的酸問題？償是監(jiān)理公司的日問題？勻是材料供應部團門問題？番是設計圖紙的抬問題？討還是別的問題根？良一、問題的提畢出頌12郵、由于種種原榨因（市場的不機確定、營銷的扇需要等）小區(qū)份開發(fā)一般是分瓣期開發(fā)，而在壓分期開發(fā)過程恩中施工隊伍的塊臨時住所一般肚是一期的安排照在二期居住，擁二期安排在三掃期居住，以此姿類推；時但最后一期的扣臨建搭在何處捕，是否有考慮旅？倍業(yè)主現(xiàn)場辦公背室設在何處？臘二、上述問題件的本質(zhì)是什么絕？閘華為集團總裁零任正非在《認伴識駕馭客觀規(guī)聞律》提到：竭“炎在資源和生產(chǎn)臉過剩的情況下擱，競爭的要義僻是什么？就是而看誰的集質(zhì)量好、服務陽好、成本低棕。這是傳統(tǒng)企蚊業(yè)競爭中顛撲遞不破的真理。博”彈華為任總的看瘋法同樣也適合驢我們房地產(chǎn)公嘉司。膛從短期來看，鎮(zhèn)我們的產(chǎn)品是陶供過于求的，陶所以要使企業(yè)酬處于競爭的不耍敗之地，唯一帳的辦法就是：培在屈“滔質(zhì)量、服務、幅成本障”鴨上做足文章。亦我們要求我們精的產(chǎn)品：既要儲質(zhì)量好、還要息售價低，且產(chǎn)倦品在銷售前、討銷售中以及銷信售后服務好。妖怎樣才能做到吉售價低？除了夢其它很多的因謠素外，項目快字速開發(fā)、快速明銷售是使售價雀低的一個重要犬手段。仍質(zhì)量好就意味純著：除了設計柔質(zhì)量外，產(chǎn)品裙的實體質(zhì)量也針非常重要。狠服務好就意味呢著：除了售前堂、售后服務外登，對業(yè)主的承榆諾要能夠完全殼兌現(xiàn)是非常重爐要的。欣成本低則意味他著：除工程本董身的建造成本郵外，資金成本乒也是我們必須夫考慮的工作之劈一。所以我們掙在開發(fā)地過程火中對生產(chǎn)要有鳥進度要求，要冬使資金的使用談成本盡量降低艷。退三、市場使得漠我們必須進行猜質(zhì)量、進度、刺成本控制孕由于房地產(chǎn)產(chǎn)開品供過于求，技地產(chǎn)商之間的增競爭越來越激珠烈，而購房者猛對產(chǎn)品的要求戶是：質(zhì)量要高積，價格要低。查地產(chǎn)商要在市顆場處于不敗之握地，必須提供縣符合市場的產(chǎn)畝品繪——榜質(zhì)量高、價格販低的產(chǎn)品。奪要使產(chǎn)品質(zhì)量兵高、價格低就喚要進行質(zhì)量控固制、進度控制秘、成本控制工屈作。吸四、如何開展冬質(zhì)量、進度、悉成本的控制工廢作？未如何進行質(zhì)量小控制？預觀點：找個好雀一點的施工隊敲伍就什么事情牽都沒有了。漁這種觀點是錯注誤的。產(chǎn)品的剃質(zhì)量不僅僅體黃現(xiàn)在施工質(zhì)量鞠的好壞，如果占產(chǎn)品的設計天柳生就有缺陷，值后期再補救是撤沒有多大用處貍的。那么設計粉沒問題了，是束不是就萬事大武吉了，也不是拉。高四、如何開展勤質(zhì)量、進度、冒成本的控制工蔽作？蛛這還要看誰去殘做，怎么做，萬用什么去做的悅問題。所以講胃設計出來了我宏們還要選擇好初的施工隊伍，和用好的材料，象加上我們有效暴的管理。經(jīng)那么什么是好濤的隊伍，好的蝴材料及有效的約管理呢？鮮四、如何開展霉質(zhì)量、進度、簽成本的控制工址作？滾是不是要價高嚷的隊伍一定是胃好的隊伍呢？蠻是不是價錢高飯的材料就是好恢材料呢？挖是不是我們的條人派出的多管類理就有效呢？現(xiàn)答案是：不一零定。進四、如何開展測質(zhì)量、進度、更成本的控制工具作？嘩好的隊伍應該途是技術上能滿繁足要求，管理嬸上也能滿足要無求，誠信上一友定要有保證，努在業(yè)界口碑要贈好，同時要對衡我們的項目有道足夠的重視?，F(xiàn)怎樣判斷合作亂伙伴（施工隊林伍、材料供應扛商等）對我們財?shù)捻椖恐匾暳私鼓兀咳鬯?、如何開展藏質(zhì)量、進度、敞成本的控制工姜作？點我們可以調(diào)查猛合作伙判目前虹手工的項目有鵝多少，管理力框量是否足夠，悼如果調(diào)查情況陵表明，他們的泰項目很多，管出理跟不上，這蘿個時候合作伙悲伴怎么說他們匹如何如女何重視也是沒插有用的，耽因為他的資源連已經(jīng)無法使他柏對你的項目重御視了。沒四、如何開展落質(zhì)量、進度、嫌成本的控制工賺作？嗚好的材料應該絞是在滿足設計悲圖紙以及國家險的質(zhì)量要求外許，還能夠滿足寨產(chǎn)品的定位要泄求，營銷策劃煩的要求，同時衣它必須與產(chǎn)品爆的區(qū)域位置有好關。呆例如：同樣一儉種材料，在我井們深圳不同的拿區(qū)域就會有不桌同好壞之說。獵那么材料的好萬壞由誰去確定作，怎么樣地確愧定？彎這就要建立一佳個晉“帳工程技術管理和體系歉”陣。雹四、如何開展播質(zhì)量、進度、卡成本的控制工跌作？乒什么是有效的帥管理？慨有效的管理就歸是：通過工作凱使預先確定的舒各項目標在不晝增加資源（人哈力、物力、財缺力）的前提下啟得以實現(xiàn)。濫那么什么又是還管理呢？斷管理的含義：爆在現(xiàn)代社會中靠，管理一詞已遺為人們所熟知鞏，但要為管理東下個定義卻不環(huán)是件容易的事屋。白四、如何開展風質(zhì)量、進度、溜成本的控制工朗作？梅美國著名管理子學家孔茨（怖Harold范Koontz挎）認為危“夢管理就是設計強、創(chuàng)造和保持胃一種良好環(huán)境京。使置身于其承中的人們能在岡群體中一道高扒效工作，以完貌成預定的使命拿和目標。徹”漏同濟大學艇丁仕昭水教授的觀點是墨：騰管理就是由多魄個工作環(huán)節(jié)組慈成的有限循環(huán)衛(wèi)過程。寒四、如何開展敏質(zhì)量、進度、困成本的控制工須作？馳這個過程就是甲：鴿首先提出問題局——熊然后進行規(guī)劃腫（提出解決問悲題的多個可能座的方案，并對貞可能方案進行塘比較）斗——綿再就是進行決指策（從多方案浮中選擇）抬——謀然后由相關單躬位或部門執(zhí)行蒜（執(zhí)行決策）廁——觀最后進行檢查讓（決策是否執(zhí)慶行，決策執(zhí)行馳效果）。百四、如何開展伐質(zhì)量、進度、蹄成本的控制工趨作？鉤質(zhì)量控制的結效論：房地產(chǎn)公府司產(chǎn)品的質(zhì)量怒是一個綜合概蛇念，對質(zhì)量的硬控制及管理是統(tǒng)一個系統(tǒng)工程糠，是全方位的鎖以及全過程的蘆。刪為了做好房地撈產(chǎn)公司的質(zhì)量身管理工作，我左們提出了一個件所謂的甘“臣質(zhì)量管理體系直”瓣。熟四、如何開展懶質(zhì)量、進度、異成本的控制工拼作？進度控制：朝觀點煤1若：認為編制一查個施工總進度雹計劃就萬事大踐吉了。甘這個觀點有一增定的問題。至級少是沒有考慮持計劃的方方面響面。制觀點腥2播：在主包單位宮進場后，所有軍的進度控制工槳作應該由主包勻（總包）單位發(fā)完成。輔這個觀點是錯如誤的。因為目咸前房地產(chǎn)公司嚴尋找的合作伙椅伴攏——賓總（主）承包阿施工單位已經(jīng)同無法完全承擔牧起現(xiàn)場的總協(xié)定調(diào)工作了。窗四、如何開展男質(zhì)量、進度、滴成本的控制工梨作？悔換句話說，他欣們已經(jīng)不能擔若當傳統(tǒng)意義上梢的總承包單位論的角色了。予因為他們無法肺掌握總協(xié)調(diào)所輩需要的資源欠——乒資金資源、信借息資源。糞因為他們不知勇道地產(chǎn)公司的坡營銷策略，而支營銷策略將會右根據(jù)市場的變持化而變化的。訊這種變化需要瞎反應迅速。班四、如何開展浙質(zhì)量、進度、監(jiān)成本的控制工素作？殲進度控制的結開論：房地產(chǎn)公陡司要有部門、發(fā)機構充當傳統(tǒng)亡意義上總承包喊的角色西擔當起項目開求發(fā)過程中總協(xié)律調(diào)的工作拔主動編制或牽但頭編制施工總驚進度計劃，以杜及其他的為目捕標的實現(xiàn)而編技制的各項計劃順，徹底解決工趙程進展過程中扶的工序搭接不碌上的矛盾。幟這項工作應貫鴨穿項目開發(fā)的酸全過程、全方昌位。股那么怎樣編制雅計劃？誰來編陷制計劃？掉建立一個必“傳計劃管理體系偵”旨。派四、如何開展機質(zhì)量、進度、憲成本的控制工縣作？成本控制：沃觀點稀1匠：招投標時將打施工隊伍的造冠價壓到最低就販行了。嚼觀點濫2四：控制好現(xiàn)場饅簽證控制住就豈行了。拉對于成本控制嬸，僅僅做這么傲一點工作是遠熱遠不夠的。啟工程成本控制冷的大頭還是在忍項目定位及項旦目設計階段。趙四、如何開展浙質(zhì)量、進度、陣成本的控制工烤作？元對于是否應不舊應該采用最低臣標的問題，這巧里有一個具體漿的問題需要說續(xù)明。驗首先，選擇參物與投標的單位溜水平、信譽等糊應該是同一水州平的。盆其二，這些單擴位提供的產(chǎn)品掏（服務）應與基我們的營銷定纖位一致。揉其三，我們自言己要對產(chǎn)品（剝服務）比較了提解，知道合理古的價格范圍。笑四、如何開展典質(zhì)量、進度、筐成本的控制工晴作？咱滿足上述條件男后，我們才可艘能采取此方法佩，否則我們將歷承擔較大的風湖險。閃怎樣才能做到移上面講的幾點槍。淘研究市場，了泉解市場，掌握妙市場。粱四、如何開展嫁質(zhì)量、進度、右成本的控制工傳作？夜那么設計階段脊要控制成本，嬌招投標階段要成控制成本，施進工階段要控制句成本，如何控腐制？才結論：實際上程房地產(chǎn)項目成顫本的控制也是噸一個體系，是將一個系統(tǒng)，對略它的控制或對脾成本上升的管遵理應該是全方調(diào)位、全過程的側，為此我們提首出了一個專門錯的體系聲——“攪成本控制體系闖”看四、如何開展臥質(zhì)量、進度、催成本的控制工海作？副房地產(chǎn)公司進遍行項目開發(fā)時憑是不是做好上琴面講的檢“聚四個體系綿”徒的工作就能使彼項目開發(fā)成功根呢？抗回答是不全面唉。畫因為房地產(chǎn)公程司還涉及了其哭它很多不定因無素，因此我們講還提出了諷“槳風險管理體系導”以。拴因為現(xiàn)場管理疑的好壞也影響白項目開發(fā)的成摘功與否，所以痛我們又提出了站“午現(xiàn)場管理標準球化杰”經(jīng)。風四、如何開展擊質(zhì)量、進度、踐成本的控制工頂作？均為了做好肚“就現(xiàn)場管理標準露化斑”燈工作，我們在紋這里引進了及——“驕六個流程己”標現(xiàn)場計劃管理鋼流程呢現(xiàn)場工程技術丹管理流程筑現(xiàn)場工程質(zhì)量倒管理流程潔現(xiàn)場合同管理灶與現(xiàn)場簽證管膠理流程網(wǎng)甲供材料管理帆流程撒現(xiàn)場文件管理仆流程肆四、如何開展霧質(zhì)量、進度、狂成本的控制工欲作？爆是不是做好了屈上面的各項管忘理工作，項目釘?shù)拈_發(fā)一定就境能成功？答案間是：不一定。鈴但反過來講：臥如果不進行上兇述各項管理，襯項目的開發(fā)一銅定不成功。除交非我們的產(chǎn)品皺在開發(fā)地段正倒好稀缺。但這嚇是暫時性的。污四、如何開展費質(zhì)量、進度、欄成本的控制工扔作？榴長遠來講，我坐們做好了上述午各項工作，如筒果再加上這里母提到的四個延啞伸，項目的開孩發(fā)將會獲得成惹功。模四個延伸：建敏筑產(chǎn)品人性功摔能開發(fā)；建筑抹產(chǎn)品高新技術長應用；建筑產(chǎn)沃品質(zhì)量缺陷維笑修；員工與合默作伙伴的培訓漠。樹四、如何開展示質(zhì)量、進度、漂成本的控制工已作？碌為什么歸納成酸上述六大體系餓、六個流程及霞四個延伸，首淹先看一下房地辟產(chǎn)開發(fā)流程。鵝一般工程項目哪生命周期：營開始艦——而決策階段主——弱立項痰——女設計階段畜——男招投標階段葉——偉施工階段曠——城使用前準備階量段稍——尿竣工仔——另移交名——貼運營階段蹄——扁結束脖四、如何開展鈔質(zhì)量、進度、閥成本的控制工鳳作？智房地產(chǎn)項目生睛命周期：潮開始鳥——悔決策階段徑——纏立項菊——熱設計階段吉——疊招投標階段秩——把施工階段暴——奶使用前準備階過段干——尚竣工討——棍移交傘——數(shù)保修階段峽——卸結束蜻另外我們應從摸一開始就要考州慮賣的問題非,越這就是所說的噸營銷工作粒.坊四、如何開展咐質(zhì)量、進度、基成本的控制工僻作？償而每個階段又棒重復項目管理躲的五個過程：部啟動韻——器計劃版——滅執(zhí)行祖——駁控制者——選結束。親由于房地產(chǎn)項患目與一般工程拒項目來講更市轟場化些，從競恭爭的意義上講焰也要更加激烈趴些，項目在實捆施過程中一定袋還穿插許多營音銷方面的工作跟。侵因此，在整個嗽項目生命周期紹內(nèi)還將開展一爐些項目推廣、煙項目銷售方面混的工作。頓四、如何開展弦質(zhì)量、進度、舟成本的控制工目作？稀四、如何開展核質(zhì)量、進度、考成本的控制工才作？煉從上表可以看黎出：在整個房目地產(chǎn)項目開發(fā)查過程中，其參款與開發(fā)的單位河有：業(yè)主、設染計院、承包商值、供應商、政巨府。備對于項目的質(zhì)六量、進度、成慢本控制來說，劇上述參與單位慈都將有自己的蠶工作，每個單喘位又涉及不同椅的管理部門，川特別是業(yè)主方廣也不是哪一個記部門（業(yè)務口厭）的事情，它掙實際上是一個應系統(tǒng)，涉及了戰(zhàn)項目開發(fā)的全羨過程及全方位腥（各業(yè)務）圾四、如何開展暢質(zhì)量、進度、得成本的控制工統(tǒng)作？蕩這些管理工作賊由誰牽頭去做餃？當然是業(yè)主吉自己，而業(yè)主棚自己由于各部政門的分工不同別，對于不同的挪控制、管理將蜜由不同的部門爪去做，也就是址要確定項目的墊質(zhì)量、進度、維成本控制工作壓何時由誰來牽育頭做，何地由盟誰來做罷了。青四、如何開展日質(zhì)量、進度、漿成本的控制工護作？柴一個項目的建趟設是否成功，頁取決于項目實園施各方棕PM或的成效，其中顫業(yè)主的管理將框起主導作有。喚那么業(yè)主在管典理過程中針對糧質(zhì)量、進度、例成本具體有哪賢些工作：左對于質(zhì)量控制打——釀質(zhì)量管理體系于；工程技術管跡理體系；現(xiàn)場板管理標準化（參六個流程加以衛(wèi)支持）；風險淺管理體系；植四、如何開展呼質(zhì)量、進度、潔成本的控制工絡作？憲四個延伸（建仇筑產(chǎn)品人性化掘功能開發(fā)、建膊筑產(chǎn)品高新技爺術應用、建筑晃產(chǎn)品質(zhì)量缺陷茅維修、員工與乓供應商培訓）聯(lián)。速對于進度控制挪——鄰計劃管理體系縱；現(xiàn)場管理標亮準化（六個流頃程加以支持）以；風險管理體置系；懸對于成本控制矛——壯成本管理體系順；工程技術管第理平臺；現(xiàn)場妄管理標準化（田六個流程加以易支持）；風險東管理體系；獅五、發(fā)揮團隊員的力量，共同臺實現(xiàn)項目開發(fā)槳目標砌眾所周知：房孟地產(chǎn)企業(yè)實際鵝上是一個資源紹整合型企業(yè)。殖為什么這樣說咐？峽因為房地產(chǎn)生傾產(chǎn)的煙“蘿產(chǎn)品于”燥都是由別人幫稈助實現(xiàn)的。如夾設計有設計院樓完成，施工有絡施工單位完成劇，建筑材料有毅各種建筑材料歡生產(chǎn)單位生產(chǎn)密，并由各種供住應商提供，晃五、發(fā)揮團隊畝力量，共同實旬現(xiàn)項目開發(fā)目賤標哪那么，房地產(chǎn)休項目的開發(fā)實宵際上是一個什孔么樣的工作？評它有哪些主要牽的工作呢？吧房地產(chǎn)項目開墊發(fā)實際上是房屯地產(chǎn)公司整合掌各種社會資源捎的過程。汗換句話說房地咽產(chǎn)項目開發(fā)實飄際上就是對上火述提到的社會蠅資源進行管理澤五、發(fā)揮團隊忽力量，共同實暖現(xiàn)項目開發(fā)目渡標瞇房地產(chǎn)公司的亞工作就是將上鋒述合作單位提固供的產(chǎn)品（服塌務）加以整合倍利用。尾房地產(chǎn)公司并概不具體地生產(chǎn)吃某種產(chǎn)品，但脊他們必須對上鞋述五“逢產(chǎn)品鴉”慧進行驗收堤對各包“弱產(chǎn)品望”岔的投入秩序進漢行安排，進行樸控制。撲五、發(fā)揮團隊絲力量，共同實營現(xiàn)項目開發(fā)目湖標蓋它主要的工作撤有：碎土地的獲得；植產(chǎn)品的設計；秧產(chǎn)品的生產(chǎn)（遞建設）；產(chǎn)品駛交付后的服務企?？隙鵀榱藢a(chǎn)品改交付出去，這巡里就有一個租糖、售問題上為了更好地租價、售，這里又頭有了一個產(chǎn)品齒定位問題，以維及銷售的策劃昌問題。安五、發(fā)揮團隊欺力量，共同實筆現(xiàn)項目開發(fā)目順標叮當然在上述問虜題之前有一個澇資金的問題。搏這就是要有資紋金將土地購回您，要有資金將夸產(chǎn)品設計出來班，勒要有資金將產(chǎn)袖品建設出來等井等。君五、發(fā)揮團隊約力量，共同實隨現(xiàn)項目開發(fā)目允標叢所以說房地產(chǎn)愁項目的開發(fā)是棄一個系統(tǒng)工程搖，在這個系統(tǒng)析中它包括了如依下的專業(yè)及管婦理：邀即：設計管理蔽、工程管理、禍營銷管理、財痛務管理等等。隨在這個系統(tǒng)工牢程中缺了任何律一項管理、或孫缺了任何一個裝環(huán)節(jié)都會對預鉗期目標的實現(xiàn)耀帶來負面影響者。央五、發(fā)揮團隊肯力量，共同實焦現(xiàn)項目開發(fā)目禾標社換句話說：系容統(tǒng)中的各個專準業(yè)及各項管理燈對于房地產(chǎn)的芒項目開發(fā)來講姻其重要性應該書是一樣的，缺界一不可。露那么為什么我喜們在平時的管州理中，經(jīng)常能覽夠聽到導“噸工程管理最重責要盲”伐，或者消“披營銷管理最重叛要勇”忍，或科“績財務管理最重價要膠”篇，或其它某某鍋管理最重要等曲等丈.牢五、發(fā)揮團隊緣力量，共同實罵現(xiàn)項目開發(fā)目矛標倒之所以這樣說斥，是因為你這軍項管理在某某墻特定的時期相隨對其它專業(yè)（脫部門）的管理賞要重要一點罷幕了。中這種情況的發(fā)異生并不是說這拳項管理在企業(yè)安中的任何時候爭都是最重要的顛。澆五、發(fā)揮團隊帶力量，共同實跑現(xiàn)項目開發(fā)目混標蓄正如植物學中就某定律：短缺守元素定律所說校的那樣：任何晝一個植物的生薄長都需要一定赴的元素，例如奏：鉀、氮、磷露酸等。而在某暈一個進期，植揚物缺少的只是志某一種元素。忙這個元素被稱日為短缺元素。更對于植物的生林長，只要增加烘這個元素，植晝物會有一輪新趁的生長，人們遵不必去做任何陸其他的事情，述植物就能依靠遼自己的自我組攔織能力成長；友對于不缺少的丈元素即使增加迷再多，對植物胃的生長也沒有行用處。通常會燥有負作用。這錘種短缺元素永來遠在變化當中諸：在補足了原揀來所缺的元素終之后，總會有元新的短缺元素究產(chǎn)生。跪五、發(fā)揮團隊鉤力量，共同實樸現(xiàn)項目開發(fā)目室標減所以講，對于燥房地產(chǎn)項目的這開發(fā)實際上也邊是一個多政“臣元素凈”裂共同對墨“籌植物溜”屯產(chǎn)生影響，共葛同促使毫“鵲植物洗”礙生長的過程。蟲只不過我們這糊講的元素不是白氮、磷、鉀，借而是設計、施扎工、營銷、財弊務管理等等?；乙龊庙椖块_指發(fā)工作，必須標各業(yè)務共同工怒作，步調(diào)一致岡。割五、發(fā)揮團隊綿力量，共同實螞現(xiàn)項目開發(fā)目汪標職前面已經(jīng)提到波：歪“手管理就是設計杠、創(chuàng)造和保持虛一種良好環(huán)境煙。使置身于其寨中的人們能在扇群體中一道高晨效工作，以完塵成預定的使命功和目標作”舊。坊“凳管理就是由多倘個工作環(huán)節(jié)組綱成的有限循環(huán)象過程娛”床，良管理由誰去實裹現(xiàn)的呢？由人致，由組織去實側現(xiàn)?；ó斈撤N專業(yè)或謀管理在企業(yè)中漏處于較弱的狀燕態(tài)時，最高管往理者為了加強困這方面的管理豬提出其重要而虛已。其最終的獄目的還是要發(fā)渾揮團隊的力量真。枯五、發(fā)揮團隊傘力量，共同實燒現(xiàn)項目開發(fā)目傳標幟房地產(chǎn)公司項碧目管理回顧：漸買一塊地，找鍋一個設計院設筍計，然后找一佳個施工單位施歷工，組織幾個嫂人去賣，賣完拒了回來算賺了攜多少錢；沾買一塊地，找午一個設計院設已計，多找?guī)讉€景施工隊來報價帥，自己去賣或群與專業(yè)的銷售豈公司聯(lián)些合起來共同銷女售（利用專業(yè)男公司的銷售渠辟道）循五、發(fā)揮團隊灑力量，共同實的現(xiàn)項目開發(fā)目崖標壇從多塊地中選近擇一塊土地將史其買下來，多乳找?guī)准以O計院疤進行比較，選拉擇一家滿足要追求的進行設計上，找總承包隊雷伍、找分包隊檔伍施工，材料扁供應一部分，屆物業(yè)管理要上污檔次脖——痕建立物業(yè)公司替。詠土地研究部門三，設計管理部魯門，施工、材囑料管理部門，野成本管理部門顆等等。吸五、發(fā)揮團隊騙力量，共同實雁現(xiàn)項目開發(fā)目俱標蠻總之，房地產(chǎn)編企業(yè)在進行項丸目開發(fā)過程中所必須發(fā)揮團隊抵的力量，通過如采取各種管理貪手段使團隊中艱的每一個人在羞企業(yè)整體戰(zhàn)略初、整體目標的史指導下，充分飽發(fā)揮每一個人拘聰明才智，使穗團隊中的每一陰個人盡最大的氏可能完成團隊百賦予他的工作皺任務，并達到呼目標。六、案例介紹犁中海怡翠山莊檢四期施工組織貧策劃介紹就七、項目管理寇中的哲學思想略房地產(chǎn)項目工誕程管理哲學思與想貼——婚只有頂明確目標選（投資、進度頑、質(zhì)量）的項燕目才稱得上項三目管理意義上鞭的陣“杰項目陳”蝶；沒有明確目庸標的項目不是櫻“燈項目島”槍，因而漏不需要發(fā)控制，也炕無法御控制。訪變是絕對的，耗不變是相對的忍；不平衡是永錦恒的，平衡是料暫時的；有干故擾是必然的，耍無干擾是偶然僵的；插——軟正因為如此才倍有必要進行項泉目管理。筍七、項目管理撈中的哲學思想描現(xiàn)代項目對管損理的挑戰(zhàn)：斥變化不斷增加晚和加快：風險產(chǎn)、不確定性；料利益相關者不版斷增加：利益之細分，價值鏈記延長；眼客戶和自身不忙斷提高的要求鉤：質(zhì)量、時間襖、成本、效益訂、競爭力；顫項目復雜性不伯斷提高：領域植、組織、環(huán)境梨、關系；奸——壽正因為如此才賓需要主動控制掀。愚目標決定了組邀織，組織是目奮標能否實現(xiàn)的斗決定性因素；工程項目管理朱重敏惱深圳市金地集舒團技術管理部姐工程項目管理甘基本知識司1變、項目的定義冒項目是用來創(chuàng)報建唯一性的產(chǎn)良品或服務的臨默時性努力。臨樸時性是指每一漸個項目都有明拒確的開始和結放束。唯一性是蒸指任何產(chǎn)品或雄服務以一些顯拐著的方式區(qū)別衫于其他任何相惡類似的產(chǎn)品或揪服務。注------疊AGuide獨totheP振roject兇Manage務mentBo瘦dyofKn懼owledg狀e(PMI)項目途建立一個新企側業(yè)貓開發(fā)一個新產(chǎn)溉品沈實施一項新工抗程陳規(guī)劃一項新活趴動宰承接并實施一搶個合同訂單挑戰(zhàn)：悠一切都將是項貫目，汽一切都將變成鉗項目！閘從項目的開始翻到項目的完成飼，俊通過扛項目目標規(guī)劃繩(把PP)帥和遭項目目標控制嘗(柴PC)梅以達到項目的斤費用目標（投雜資目標、成本樓目標）、質(zhì)量晃目標和進度目猴標。金劈賄丙PM=PP+斃PC亦2再、項目管理的題定義酬項目管理就是嶼項目的管理者蘋，在有限的資臂源約束下，運升用系統(tǒng)的觀點嘴、方法和理論兼，對項目涉及禮的全部工作進舉行有效地管理厚。即從項目的懇投資決策開始屠到項目結束的輩全過程進行計狼劃、組織、指彈揮、協(xié)調(diào)、控猴制和評價，以谷實現(xiàn)項目的目鍛標。航2芹、項目管理的符具體內(nèi)容枝1齡）項目范圍管折理肝是為了實現(xiàn)項氣目的目標，對聾項目的工作內(nèi)助容進行控制的貫管理過程。它搬包括范圍的界渡定，范圍的規(guī)愉劃，范圍的調(diào)愧整等。遞2說）項目時間管衫理庸是為了確保項槐目最終的按時正完成的一系列缺管理過程。它穩(wěn)包括具體活動婆界定，活動排苦序，時間估計過，進度安排及戰(zhàn)時間控制等項針工作。遍2盟、項目管理的給具體內(nèi)容（續(xù)攝）墳3兩）項目成本管濱理踏是為了保證完暑成項目的實際愿成本、費用不矩超過預算成本凈、費用的管理距過程。它包括娃資源的配置，塞成本、費用的勵預算以及費用道的控制等項工意作。迫4去）項目質(zhì)量管遍理輛是為了確保項罵目達到客戶所肢規(guī)定的質(zhì)量要鹿求所實施的一捷系列管理過程業(yè)。它包括質(zhì)量臥規(guī)劃，質(zhì)量控秒制和質(zhì)量保證架等。半2眨、項目管理的鑄具體內(nèi)容（續(xù)鉛）懶5卵）人力資源管螺理粥是為了保證所側有項目關系人板的能力和積極屋性都得到最有琴效地發(fā)揮和利吼用所做的一系窗列管理措施。礙它包括組織的制規(guī)劃、團隊的喉建設、人員的霧選聘和項目的輪班子建設等一殊系列工作。報6脅）項目溝通管勒理摸是為了確保項印目的信息的合批理收集和傳輸替所需要實施的測一系列措施，甘它包括溝通規(guī)識劃，信息傳輸易和進度報告等暑。轎2處、項目管理的填具體內(nèi)容（續(xù)屆）凡7坐）項目風險管餐理鄙涉及項目可能旁遇到各種不確弊定因素。它包掉括風險識別，銳風險量化，制牌訂對策和風險女控制等。丘8酒）項目采購管蘿理蘿是為了從項目淡實施組織之外球獲得所需資源恭或服務所采取投的一系列管理夕措施。它包括席采購計劃，采丸購與征購，資盲源的選擇以及厭合同的管理等環(huán)項目工作。匠2糞、項目管理的甚具體內(nèi)容（續(xù)約）轟9前）項目集成管崗理亮是指為確保項今目各項工作能算夠有機地協(xié)調(diào)萍和配合所展開炮的綜合性和全痕局性的項目管液理工作和過程悄。它包括項目添集成計劃的制廣定，項目集成縮計劃的實施，橫項目變動的總摟體控制等。確1944,竄英國土木工程副學會在《戰(zhàn)后叮國家發(fā)展》中巷提出對于公共挑工程項目需要襯采用一種系統(tǒng)賄化工作方法喪1950s己－，置PM窗起步篩1950s,是美國海軍界“糾北極星計劃本”放參加項目的遍捕及美國細48墻個州驗,200扒多個主要承包拔商和婦11000族多個企業(yè)幸1960s,晨美國航空航天顏局崖“抽阿波羅計劃督”彼耗資丈400硬億美元兄,放有兩萬多個企肉業(yè)參加的危1965偉：國際項目管記理協(xié)會（軋IPMA方）成立抄1969治：美國項目管案理學會河（部PMI賴）成立辜目前有極5故萬名會員。冷致力于向全球違推行項目管理文。廣是項目管理領胖域最大的全球膊性專業(yè)組織。黃1970s-色1980s:跳PM業(yè)開始向信息系姿統(tǒng)研發(fā)與實施闊、建設工程、推城市發(fā)展和教鍵育等領域滲透萌1980s-互1990s屑：現(xiàn)代項目管湯理興起掃1984授：經(jīng)PMP鴉認證開始雄1987父：敘PMI截開始著手創(chuàng)建戒PMBOK竟1996:P華MBOK秀被世界項目管漢理界公認為一查個全球性標準翅2000困：佳PMBOK2保000蹦出版，療被美國國家標偉準學會（刑ANSI騾）接受為美國卵標準（賺2001.3麻）送ISO徑以覆PMBOK均為框架，制定霉了基ISO100詞06歸標準。蛙是項目管理者穗，膜不一定就會項句目管理！厚現(xiàn)代項目管理刷是一個開放的稈并在不斷發(fā)展干的科學體系；波現(xiàn)代項目管理跟既是一門科學院，也是一門藝園術宗(崗項目管理更多尖的是行為的藝番術而不是數(shù)量宗的分析，委Harold撞Kerzne您r)塊；倡現(xiàn)代項目管理遣需要學習，并紐且在實踐中學熔習，是一個終畏身教育過程。易現(xiàn)代項目管理進變革時代的觀渣念轉變淘傳統(tǒng)項目管理縮：單純地完成憤既定的任務。莫現(xiàn)代項目管理舊：痛項目管理注重竭結果，目的性肝和成果性強；癢項目管理注重驚團隊合作，單翠個個體力量有壟限；敬項目管理提供堤跨職能部門的牌解決方案；兵項目管理借助負外部資源以有蛾效降低成本，弦獲取信息；幫項目管理是柔竹性和靈活的。持案例：云南魯贈布革水電站介恒紹工魯布革水電站舍位于云南羅平崖和貴州興義交庭界處。電站由批三部份組成，繪第一部分首部初樞紐攔河大壩斤為堆石壩，最術大壩高婚103.5牽米。第二部份逝為引水系統(tǒng)，忍由電站進水口劈、引水隧洞、即調(diào)壓井、高壓蠟鋼管四部份組方成，引水隧洞逝總長掙9.38露公里，開挖直愈徑伍8.8躍米，差動式調(diào)斃壓井內(nèi)徑光13賭米，井深際63古米。第三部份陜?yōu)閺S房樞紐，遠主付廠房設在孩地下，總長溉125災米，寬戲18惹米，最大高度股39.4它米，安裝抄15濃萬千瓦的水輪斧發(fā)電機四臺，勻總容量棍60榆萬千瓦，年發(fā)獄電量邊28.2待億千瓦時。構案例：云南魯格布革水電站介護紹寶早在一九七七被年，水電部就偉著手進行魯布招革電站的建設簡，水電十四局途開始修路，進翅行施工準備。淋但由于資金缺期乏，工程一直爸未能正式開工夾，每年國家撥晴給工程局的少佳量資金，大部償份用來維持施數(shù)工隊伍，準備鋒工程進展緩慢丘，前后拖延關7份年之久。八十僵年代初，水電漆部決定利用世烏界銀行貸款，糧使工程出現(xiàn)轉懸機。魯布革向鋪世界銀行貸款瘋總額度為呼1.454準億美元。根據(jù)屑世界銀行的要背求，魯布革將久引水系統(tǒng)工程撐進行國際競爭啄性招標。訓案例：云南魯霧布革水電站介訓紹承魯布革引水系待統(tǒng)進行國際競把爭性招標標底勉價為兵14958角萬元（人民幣為），工期為乎1597羨天，有座15芳家購買了招標退文件，虹8漿家進行了投標庸。魯布革引水兇系統(tǒng)工程原為膀水電十四局的械工程，已經(jīng)作脆了大量施工準銳備，但是在投聚標競爭中，日遵本大成公司投碰標價為披8463盡萬元（人民幣究），工期為迷1545昌天。十四局和吼閩江局及挪威徐聯(lián)合的公司投里標價嗎12132.制7瞎萬元（人民幣播），比大成公走司高了展30%譯。日本大成公焰司以最低評標境價中標。極案例：云南魯擱布革水電站介割紹飲84耍年唱11稍月仿24夜日貝引水系統(tǒng)工程平正式開工。與穿此同時，國家羅直接投入資金蘭6.9接億元，由水電日十四局承擔首釘部樞紐工程和忌地下廠房工程伍施工和永久機噴電設備安裝。鐵1982顆年傍11貴月導流洞正式驢開工，咽1985艦年刮11死月截流，悶1988尾年踏7此月大成公司承退擔的引水系統(tǒng)喪工程全部完工箱，中1988固年底第一臺機岔組發(fā)電，杰1990刑年電站全部竣洪工。速一個工程，兩括種體制生成功＝科學技遙術＋項目管理燥日方禍33夾人帶來了什么職？影中國工人巖8.8奶米隧道施工月元進度晌373.5至米的奇跡說明扛了什么？衣水電十四局就抱地取經(jīng)取得的賺成績又說明了紐什么？飲“三三分技術，七寧分管理潛”組織手段微云南魯布革水佛電站前后采用錦了兩種管理體曬制汗——麗組織手段見舊體制弓——榴資金由國家無絨償劃撥；業(yè)主默責任模糊；讓新體制姿——屯世界銀行貸款克；實行項目業(yè)少主負責制；管理手段祖通過計劃、執(zhí)暮行、控制有限近的循環(huán)過程達墾到管理的目的馬。骨舊體制連——田沒有明確的項申目目標；人員銀勞動生產(chǎn)率低線下；或走進大工地；追腳踩人民幣；培新體制框——蟲有明確的項目主目標；看33每人日方項目管仗理班子＋粱424海人中方勞務人驢員；工期提前挺122創(chuàng)天；日本大成保公司盈利炮40%經(jīng)濟手段辛通過合同、工欲程款、材料款擇的支付管理項東目其作用也是乞有目共睹的。件重賞之下必有折勇夫說得就是炕這個道理猛計件工資、按另項目提成；銷竄售時的提成都詢是這個道理；合要使項目成功隙僅僅采取經(jīng)濟庸手段是不夠的技術手段鋤項目成功同樣并也要有技術手兆段；丑如果不懂技術綠，女8.8倘米隧道如何施爬工，施工過程酷中可能出現(xiàn)的原問題如何解決碎不知道，就談跡不上成本控制脹；談不上質(zhì)量右控制；談不上盜進度控制；揭PM自的工作對象集整個項目生命艘周期項目階段喉PM昌的五個標準過貧程（果PMI苗）啟動計劃執(zhí)行控制結束鄰項目過程與項憤目階段（１）帥項目過程與項刮目階段（２）嗽美國項目管理訂學會（酸PMI檔）提出的項目明管理九大知識茂領域妨現(xiàn)代項目對管禾理的挑戰(zhàn)泥風險意識（主補動控制）風險管理計劃風險識別風險評估風險量化風險應對計劃風險跟蹤監(jiān)控被動控制怎房地產(chǎn)項目工即程成本管理的脈思考盧衛(wèi)東鋒房地產(chǎn)項目工商程成本管理思運路惠不同部門觀點慎的辯論廢目前流行的工如程成本觀點預工程成本控制呢的投資理念酷套用傳統(tǒng)定額越計價體系的誤抹區(qū)答工程量清單的將威力洋工程成本動態(tài)垮控制的思路，童詳見動態(tài)控制棚表咸堅持工程招標杯低價中標的原求則句工程考察的重耕要性宿工程招標后是通否還需要砍價庭99藥條理由與忠1輸條理由煩工程成本控制吐體系中最難的窗是什么？濾工程成本管理既思路的要點顛某公司目前控古制工程成本的烏流程紋土地階段的工墨程可行性分析鋒，見護工程部擋LG-QR-眨PR011追工程前期策劃娘程序烏，思鹽田項目工程陳可行性分析報讓告覺，流某庭項目發(fā)展袋報告誼方案設計階段娘：主要是建筑育參數(shù)控制。床擴初設計階段達：建筑參數(shù)控制登結構選型及參討數(shù)控制雄設備參數(shù)控制醫(yī)，卵見侍LG-QP-臂PR009無規(guī)劃設計管理樹程序文件瘡，兇某庭擴初設計庸任務書議施工圖設計階串段：主要設計遵細部控制，蟲見某庭施工圖削設計指導書全選材用料標準掛確定：號見某庭選材用登料標準絡編制項目成本司控制指標：見召LG-QP-如PR005避工程成本控制暴程序驅，關某庭成本控制好指標纖承建單位考察除、工程技術調(diào)乒研，見止工程部稱LG-QR-跌PR012提工程技術管理飛程序煙，毀某庭電梯梯調(diào)仰研報告持確定工程技術慧標準，組織招醒標，技術標準候見：映某庭鋁型材技鞏術標準愉，并某庭鋁合金門店窗施工技術標石準任技術標分析、植商務標分析，僚見：幣某庭鋁合金門擴窗技術標分析察、毒某庭鋁合金門歡窗商務標分析粉、殲某庭外墻涂料燃技術標分析窩定標：低價中滾標確定中標單暮位，施見合約部工程陜分判流程圖競項目部執(zhí)行合酷同，把好現(xiàn)場漸簽證關，蒙見項目部成本平控制流程犬、怪甲方認價流程華工程竣工，進從行決算，悼見預算部結算究、保逗固叔金支付等等流闖程謝謝大家。怒不同部門觀點床的辯論呼觀點一：合約裳預算部門是控無制工程成本的袋核心部門。跪觀點二：規(guī)劃洲設計部門是控沉制成本的核心每部門。懸觀點三：現(xiàn)場睛項目部是工程計成本控制的核歐心。返回員目前流行的觀碎點臭工程成本控制貞是由設計階段纏和工程實施階令段二個階段完翁成的。設計階其段（包括選材則用料）占有射70喂～饞80塑％的份量，工狠程階段（包括罷合約和實施階排段）頓30約～服20蹄％，這是目前湯比較流行的觀扛點。返回與工程成本控制斃的投資理念辛選用技術方案信的標準是什么丟呢？驢我們進行項目樣設計時，首先埋要明確項目的霧檔次定位，這友是超越技術本沒身的問題。銜投資決定技術粉標準。策承建單位的成抱本控制和房地胳產(chǎn)企業(yè)的成本僅控制的區(qū)別。誤房地產(chǎn)企業(yè)真貧正體現(xiàn)水平的課、真正具有挑相戰(zhàn)性的成本控染制，是在一定扎的合理預算成獄本下，如何做召出性能檔次最歇好的產(chǎn)品，并掀保證同一樓盤蝴各部件的質(zhì)量悟檔次一致性。返回僻套用傳統(tǒng)定額箭計價體系的誤償區(qū)呆誤區(qū)之一：費耗率誤區(qū)。讓誤區(qū)之二：套啞用定額計算工止程量進行招標發(fā)控制工程成本浴的誤區(qū)?；j誤區(qū)之三：套互用定額價格計筒算直接費控制素工程成本的誤遭區(qū)。返回次工程量清單的橋威力響惜為什么采用工柳程量清單可以櫻有效控制成本型呢？為什么事傲后算帳房地產(chǎn)與企業(yè)的工程師閥算不過施工單蓮位的工程師呢歸？摩這是信息對稱權與不對稱的問科題。喪完工程量清單招餅標，計價方式昏簡潔，一目了虹然，便于分析號招標商務標，到容易比較投標艙單位的報價優(yōu)擺劣，有利于選頂?shù)綀髢r合理的拳承建單位，有健利于工程順利猴實施；征味工程量清單報政價，能夠比較樣準確地反映市申場的價格水平以，有利于房地幼產(chǎn)企業(yè)依照市什場規(guī)律控制工費程成本；穴廣工程量清單范美圍涉及的施工譽措施，可以在憲合同中有效約想定，有利于規(guī)失范現(xiàn)場簽證；局劉設計變更套用適工程量清單單顆價，有利于提識供設計變更簽閑證效率，便于胖動態(tài)掌握實際福工程成本情況倦，使動態(tài)控制雜工程成本成為倆可能；傻趴工程量清單不笨作調(diào)整，結算千時只算設計變字更引起的工程蚊量增減，有利犯于提高結算效求率。返回畫工程成本動態(tài)嘉控制的思路纏其一，工程成鄭本控制標準的基定位。挖其二，各分部乘工程的成本測著算。飄其三，招標控辜制和簽證、設棵計變更迅速反洗饋。返回衡堅持工程招標松低價中標的原饑則焰工程招標低價腫中標的原則沒新有錯，低價中扮標的原則要堅懶持。慎出現(xiàn)爭論的問捕題不在低價中收標原則本身，混而在技術原則谷上。返回壽工程招標后是弟否還需要砍價源工程招標，低葛價中標，不再每砍價。妹工程招標，定痛標后繼續(xù)殺價攜。死一位知名的房綠地產(chǎn)專家曾經(jīng)憤講過這樣一句滿話：向承建單貢位或供應商砍梨價，誰要是砍煮到了他們的利智潤，那誰有本塔事，砍下來的蘭往往是樓盤的病品質(zhì)。返回漠99她條理由與芬1銅條理由抬一個不懂造價邊的工程師，在融房地產(chǎn)企業(yè)不俯可能是一個優(yōu)扣秀的工程師。息一個不懂專業(yè)侮或者說不夠專動業(yè)的造價工程尖師，在房地產(chǎn)后企業(yè)不可能是候一個優(yōu)秀的造拳價工程師。返回高朗鉅工程成本剝控制體系流程尚管理上需要完響善的工作厚美工程款支付與瞞財務現(xiàn)金流的膀關系。旨技流程思路體系楊化。傘產(chǎn)操作方式表格按化。懶細技術原則具體辣化。兄通工程成本數(shù)據(jù)蒜庫的建立與完辦善。森侮工程合同文本粒規(guī)范化。引進僚FIDIC乒合同思路，改灰進現(xiàn)有的合同紗文本模式。勒息分判任務、甲漆供材料的劃分女有待優(yōu)化?？迪山Y算協(xié)議一定角要簽。芝行保固金的支付扁問題。晨嬸現(xiàn)場簽證規(guī)范遠化。返回嘉工程成本控制讀體系中最難的望是什么？興工程成本控制銅體系中最關鍵伍的和最難的工竭作應該是對社叛會資源的把握挖。宇在我們目前不唱規(guī)范的建筑市急場中從事房地折產(chǎn)工程管理，負工程成本也好恢，工程質(zhì)量也魯好，最重要和位最核心的是對由社會資源的把米握與配置。玻對工程社會資仙源把握不清楚多，源頭上都有峽問題，談流程栗管理，談質(zhì)量詞控制，談成本掙控制，都可能淋是事倍功半的藥事情。擺坐在辦公室研徹究定額是控制脅不了成本的。返回外工程成本管理攝思路的要點節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的臥工程成本控制銹，需要突破傳券統(tǒng)定額計價方嶄式，實現(xiàn)市場芽定價，反映市羞場的工程成本頃是科學的成本顛。給房地產(chǎn)企業(yè)的險工程成本控制甚，需要突破承降建市場的成本覺控制觀念，建宿立投資控制的尊理念。躺房地產(chǎn)企業(yè)的頂工程成本控制知，需要建立、究完善以項目營箱銷定位和技術陳管理為依托的鄉(xiāng)成本控制體系誕，實現(xiàn)工程成浴本的全程控制撥。賺房地產(chǎn)企業(yè)的抵工程成本控制銜，要堅持工程謠招標低價中標肯的原則。發(fā)對于低價中標爸后再砍價，不雞應采用，因為賭這樣會做亂我驟們自己的工程炮市場，從長遠軍來看，不管是填對規(guī)范管理還向是控制工程成杜本都是不利的茂?；忠粋€不懂專業(yè)腳或者說不夠專巴業(yè)的造價工程倉師，在房地產(chǎn)襖企業(yè)不可能是筍一個優(yōu)秀的造陶價工程師。最房地產(chǎn)企業(yè)的焰工程成本控制奏體系中最關鍵秤的工作是對社予會資源的把握跪。返回憶房地產(chǎn)企業(yè)工凡程管理講座盧衛(wèi)東講座提綱群房地產(chǎn)工程管畝理模式探討純房地產(chǎn)工程管錄理可分為嫁6梁大體系倘6德個流程丹4情個延伸。岸房地產(chǎn)項目工慮程成本管理的伶思考槍房地產(chǎn)企業(yè)工屯程技術管理出房地產(chǎn)工程技攝術研究案例釋從我國建筑總絹承包施工的裂沈變看房地產(chǎn)工宅程管理發(fā)展方疼向般探討房地產(chǎn)工福程管理模式的條背景紋國際工程總承你包管理模式及隔其特點（不詳妙介紹）吼我國工程總承奪包管理的發(fā)展遍情況（重點介佳紹工程總承包鬧的基本情況及塑優(yōu)點）唱工程總承包這籮么好，為什么倆在我國推行不話了？粒建筑施工總承圾包裂變分析冰近期我國房地機產(chǎn)工程管理的跌發(fā)展方向緒影響房地產(chǎn)工悉程管理模式改屬變的幾種可能峰房地產(chǎn)工程管設理系統(tǒng)的經(jīng)典拘劃分擱房地產(chǎn)工程管悔理可以分為降6屬大體系狼6柄個流程往4船個延伸。爽6潮大體系為計劃羅管理體系、成械本管理體系、投技術管理體系搬、質(zhì)量管理體景系、風險管理吧體系、現(xiàn)場管葵理標準化。頓另見理論文章賤。啞6示個流程為現(xiàn)場飄管理標準化的侄6纏個操作流程：渣計劃管理流程黨、現(xiàn)場工程技皮術管理流程、撓工悉程質(zhì)量控制流續(xù)程、合同管理焰與現(xiàn)場簽證管撫理流程、甲供藥材料管理流程喇、文件管理流隆程。除監(jiān)理標準化恒、活項目部標準化率4犯個延伸：建筑隆產(chǎn)品人性化功波能開發(fā)、建筑鳴產(chǎn)品高新技術誓應用、建筑產(chǎn)蹄品質(zhì)量缺陷維點修、員工和供德應商培訓。揪房地產(chǎn)項目工剃程成本管理思饅路僅另見成本管理增講義。輔房地產(chǎn)企業(yè)工霉程技術管理癥另見技術管理擴講義。謝謝大家遇探討房地產(chǎn)工藏程管理模式的戰(zhàn)背景專我國工程管理根現(xiàn)狀劈我國理論界情樹況，理論層次演國際工程管理莊的趨勢：老Design防-Build雀ing饑一體化擺。蠟□漢房地產(chǎn)工程管栗理研究的理論末層次繡PM旦（咳Projec商tmanag棍ement)壓項目管拳理本→秋OPM暴（蘇OwnerP滾M哄）業(yè)主管易理手→妻Reales婚tatePM搬房地產(chǎn)業(yè)主管楊理。緩在標PM辭中，與渣OPM腎并列的還有：銳Design恨PM底設計管理、悟Constr怠uction持PM熊施工管理、餃Supply指PM迫采購管理?！鲋媒谖覈康夭懋a(chǎn)工程管理的殃發(fā)展方向皮誰控制了工程項資源，誰就要撞承擔相應的責考任。幕目前，房地產(chǎn)梢企業(yè)牢牢地把腫控著工程資源寶，所以工程管起理的宏觀控制標必須由房地產(chǎn)棵企業(yè)自己完