淇縣項(xiàng)目全案營(yíng)銷提案市場(chǎng)定位部分

淇縣項(xiàng)目全案營(yíng)銷提案市場(chǎng)定位部分第1頁/共61頁市場(chǎng)如何？宏觀市場(chǎng)分析

和誰競(jìng)爭(zhēng)（供應(yīng)市場(chǎng)）

有哪些市場(chǎng)空白（需求市場(chǎng))

版塊分析與宗地思考

我們提供何種產(chǎn)品(市場(chǎng)定位)我們的客戶在哪里（客戶定位）我們的策略我們的推廣

紅與黑機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)實(shí)力

目標(biāo)怎樣？

如何實(shí)現(xiàn)？

我們的視覺表現(xiàn)我們產(chǎn)品怎么包裝（產(chǎn)品建議）第2頁/共61頁城市概況[宏觀市場(chǎng)研究]

淇縣城市概況及經(jīng)濟(jì)分析方位及四至：淇縣位于豫北，西依太行與林州市相連，東臨淇河與?？h共水，北與鶴壁市比鄰，南與衛(wèi)輝市接壤。面積及人口：576.43平方公里，人口為28萬人沿革：淇縣亦稱殷國，是商朝末四代帝都，古城朝歌。元朝置淇州，明朝洪武元年改淇州為淇縣后沿用至今。名勝古跡：摘星臺(tái)游覽區(qū)、云夢(mèng)山游覽區(qū)、古靈山游覽區(qū)歷史名人：被孔子譽(yù)為“三子”的箕子、微子，國神比干，軍事及教育家鬼谷子、荊軻等風(fēng)味小吃：淇河鯽魚、纏絲鴨蛋、無核棗被譽(yù)為“淇河三珍”，曾為歷代宮廷貢品。支柱產(chǎn)業(yè)：紡織服裝、電力化工、造紙衛(wèi)材、機(jī)械制造、食品加工等支柱產(chǎn)業(yè)。城市化率：21.1%第3頁/共61頁[宏觀市場(chǎng)研究]

淇縣城市概況及經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)狀況工業(yè)生產(chǎn)增速趨緩

2010年1——10月，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值592334萬元，同比增長(zhǎng)10.7%分經(jīng)濟(jì)類型看，集體企業(yè)完成增加值28489萬元，同比下降19.6％，股份制企業(yè)完成增加值450777萬元，同比增長(zhǎng)15.9%，外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè)完成增加值8729萬元，同比增長(zhǎng)23.9%。

企業(yè)利潤(rùn)快速增長(zhǎng)

2010年1——10月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)23.6億，同比增長(zhǎng)25.5%，其中大中型企業(yè)實(shí)現(xiàn)5.5億，同比增長(zhǎng)21.4%。

固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)

2010年1——10月，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成50.9億元，比上年同期增長(zhǎng)24.2%，增速比1-9月高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。

消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮

2010年1——10月，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售額完成161255萬元，比上年同期增長(zhǎng)18％。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額完成140847萬元，比上年同期增長(zhǎng)18.2%；鄉(xiāng)村零售額完成20408萬元，比上年同期增長(zhǎng)16.8%。

財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)

2010年1——10月，全縣財(cái)政一般預(yù)算收入21215萬元，比上年同期增長(zhǎng)14.4%，分稅種看，增值稅完成1681萬元，比上年同期增長(zhǎng)2.6%，營(yíng)業(yè)稅完成4485萬元，比上年同期增長(zhǎng)42%，企業(yè)所得稅449萬元，比上年同期增長(zhǎng)2.7%。全縣地方一般預(yù)算支出64474萬元，比上年同期增長(zhǎng)22.5%。

第4頁/共61頁產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)力分析[宏觀市場(chǎng)研究]

2010年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13486元，比上年增長(zhǎng)15%，與河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本持平。農(nóng)村居民人均純收入6925，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于河南省農(nóng)村居民純收入。

淇縣勞務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)。2010年，全市外出務(wù)工人員達(dá)5萬人，勞務(wù)收入達(dá)8.36億元，大大強(qiáng)化了城鄉(xiāng)居民的購買力。

消費(fèi)需求持續(xù)旺盛。2010年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上年增長(zhǎng)18.9%，進(jìn)度總體在18.5%～19.5%的窄幅區(qū)間運(yùn)行。人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平第5頁/共61頁淇縣城市規(guī)劃?jì)Q壁市朝歌新區(qū)核心區(qū)位于淇縣縣城北與鶴淇產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)交會(huì)處，鶴淇大道南北穿越，泰山路東西穿越。核心區(qū)占地2.16平方公里，規(guī)劃為商業(yè)居住、行政辦公、文化休閑為一體的綜合功能服務(wù)區(qū)，該區(qū)域內(nèi)匯集了“6+3”建筑群體（六個(gè)地標(biāo)性建筑，一個(gè)商業(yè)綜合體、一個(gè)市民文化中心、一個(gè)行政辦公中心），將形成鶴壁市的城市副中心。

[宏觀市場(chǎng)研究]

淇縣城市規(guī)劃分析第6頁/共61頁

淇縣房地產(chǎn)投資分析[宏觀市場(chǎng)研究]淇縣房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度較快，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比例偏低，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間較大從2006年后淇縣房地產(chǎn)投資量不斷加大，特別是10年增長(zhǎng)率達(dá)到165%，淇縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。

雖然淇縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較大，但投資的比例仍低于正常水平，表明淇縣房地產(chǎn)投資規(guī)模還需進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)發(fā)展仍有很大空間。淇縣固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)投資所占比例房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)投資占GDP的比例較低，發(fā)展空間巨大。投資現(xiàn)狀分析年份2007200820092010固定資產(chǎn)投資額12172533.5房地產(chǎn)投資所占比例3.43%4.38%6.20%10.23%比較項(xiàng)目異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2010房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<5%5%—10%10%—14%14%—20%>20%11.3反應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)模的基本指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1—0.15.第7頁/共61頁[宏觀市場(chǎng)研究]淇縣房地產(chǎn)投資分析

投資分析結(jié)論紅與黑觀點(diǎn)：根據(jù)以上模型判斷，淇縣房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$

啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系淇縣GDP總量近5年來增速保持在10%以上。淇縣縣2010年人均可支配收入為213.56美元。第8頁/共61頁房地產(chǎn)政策分析[宏觀市場(chǎng)研究]2000—2007階段——增長(zhǎng)期01—07全國商品房建筑面積變化01—07全國商品房銷售面積變化2000年以來我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段高速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期。從2000年到2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)年投放量和銷售量成正比穩(wěn)步增長(zhǎng)。第9頁/共61頁

房地產(chǎn)政策分析[宏觀市場(chǎng)研究]2007—2008階段——過度期

2007年下半年，由美國次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)在2008年集中爆發(fā)，并迅速席卷全球，世界各國經(jīng)濟(jì)均受到不同程度的影響。進(jìn)入2008年受國際金融危機(jī)的影響，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯遭受重創(chuàng)，價(jià)格一路下跌，成交量大幅下滑。面對(duì)危機(jī)，國家發(fā)改委等各市政府職能部門紛紛出臺(tái)系列措施，以達(dá)到市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。其中最顯著的就是以擴(kuò)大內(nèi)需和大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相關(guān)政策。同時(shí)，積極的信貸政策使國家經(jīng)濟(jì)得到緩慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此迎來了“小陽春”。三線以上城市表現(xiàn)活躍尤為突出。

受全球性金融危機(jī)影響，中國經(jīng)濟(jì)一路下滑，2008年，一系列金融及經(jīng)濟(jì)政策救市措施積極出臺(tái)，我國09年度增長(zhǎng)保8任務(wù)完成，全球的經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)全面恢復(fù)，依賴房地產(chǎn)振興的中國經(jīng)濟(jì)，復(fù)蘇后以“構(gòu)建和諧社會(huì)”為名對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)循序打壓已是不爭(zhēng)的事實(shí)。2009—2010階段——火爆期

整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)過08年的冷卻和積壓，在09年初得到釋放，并迅速增長(zhǎng)。銷售量，銷售價(jià)格屢創(chuàng)新高，各地地王不斷涌現(xiàn)。中國地產(chǎn)在09年走進(jìn)巔峰！第10頁/共61頁2010年主要房產(chǎn)政策回顧[宏觀市場(chǎng)研究]

房地產(chǎn)政策分析第11頁/共61頁調(diào)控效果：2010年全國房?jī)r(jià)依然呈快速上漲之勢(shì)一線城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州二線城市：南京、天津、重慶、武漢、青島2010年部分城市可謂冰火兩重天：一邊是迅速萎靡的成交量，一邊是越調(diào)越漲的房?jī)r(jià)。以杭州為例，在國十一條的打壓下，成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)導(dǎo)致其5月商品房成交均價(jià)上漲20%，重慶、天津的房?jī)r(jià)從2010年下半年起一路走高，多次說新其歷史最高紀(jì)錄，并在12月達(dá)到當(dāng)年最高點(diǎn)。成交量一、二線城市分別跌40%、20%，成交價(jià)多數(shù)城市上漲接近或超過20%。[宏觀市場(chǎng)研究]

房地產(chǎn)政策分析第12頁/共61頁2010年多次調(diào)控結(jié)果未達(dá)預(yù)期直接導(dǎo)致國八條的產(chǎn)生2010年多次調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，成交量雖有所下滑，成交價(jià)多數(shù)城市上漲接近或超過20%政策上沒有任何放松下的價(jià)格上漲自住型需求的爆發(fā)性入市成交物業(yè)類型以中小戶型為主全國城市回暖特點(diǎn)[宏觀市場(chǎng)研究]

房地產(chǎn)政策分析第13頁/共61頁當(dāng)前調(diào)控政府面臨的是經(jīng)濟(jì)預(yù)期下滑，通脹預(yù)期上漲和房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，政府將在多重目標(biāo)下進(jìn)行平衡和排序

2010年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一、2010年GDP同比增長(zhǎng)10.3%，二、CPI同比增長(zhǎng)3.3%，2011年目前已達(dá)到5%。三、2010年GDP增速超出了預(yù)期。截至2010年12月份，中國城市房?jī)r(jià)連續(xù)19個(gè)月上漲，但12月份漲幅較11月份縮小1.3%，自2010年4月份，房?jī)r(jià)同比創(chuàng)下12.8%的新高以來，至12月房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)8個(gè)月收窄。[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第14頁/共61頁新國八條調(diào)控要點(diǎn)一：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任重點(diǎn)細(xì)則政策解析進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。

一、首次提及房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)化。二、首次將責(zé)任落實(shí)到各地方政府。調(diào)控已嚴(yán)格至政治任務(wù)[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析新國八條調(diào)控要點(diǎn)二：加大保障性安居工程建設(shè)重點(diǎn)細(xì)則政策解析加大保障性安居工程建設(shè)力度。一、首次對(duì)保障房問題提出量化指標(biāo)。二、保障房抽走的是最大的剛性需求部分，未來影響十分巨大。三、保障房不僅是廉租房等，已經(jīng)包括經(jīng)濟(jì)適用房、夾心層的限價(jià)房。第15頁/共61頁新國八條要點(diǎn)三：調(diào)整完善相關(guān)稅收制度，加強(qiáng)稅收監(jiān)管重點(diǎn)細(xì)則政策解析一、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。二、對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。三、對(duì)重點(diǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

四、嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。一、5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源在交易將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。二、土地增值稅清算和稽查，將有效遏制開發(fā)商過快上漲價(jià)格的沖動(dòng)。三、房產(chǎn)稅不是不推，只是在積累推行時(shí)機(jī)與條件。[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析重點(diǎn)細(xì)則政策解析新國八條調(diào)控要點(diǎn)四：差別化住房信貸政策對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

一、不僅首付比例和利率的調(diào)整，同時(shí)加強(qiáng)貸款審批門檻。二、價(jià)格上漲過快的30個(gè)城市，實(shí)行限購，并有擴(kuò)大的跡象。三、在增加供應(yīng)和嚴(yán)格信貸雙重作用下，疊加效應(yīng)更加明顯，預(yù)計(jì)2012年將出現(xiàn)明顯的淡季。第16頁/共61頁新國八條調(diào)控要點(diǎn)五：嚴(yán)格住房用地管理重點(diǎn)細(xì)則政策解析一、各地增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。二、單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。三、依法查處閑置用地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。一、嚴(yán)格要求保障部分住房不得低于70%。將使得樓市調(diào)控的供應(yīng)逐漸增加。二、大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品房用地。抑制價(jià)格上漲，控制地價(jià)上漲。[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析新國八條調(diào)控要點(diǎn)六：合理引導(dǎo)住房需求重點(diǎn)細(xì)則政策解析一、房?jī)r(jià)過高、上漲過快城市，在一定時(shí)期內(nèi)執(zhí)行住房限購措施。

二、對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏彝ァ碛?/p>

1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

一、全國性嚴(yán)格限購。二、限購政策的繼續(xù)收緊可能使得市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。第17頁/共61頁新國八條調(diào)控要點(diǎn)七：落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問責(zé)機(jī)制

一、未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。二、差別化住房信貸、稅收政策，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)。

新國八條調(diào)控調(diào)控要點(diǎn)八：堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)一、大力宣傳穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作示范城市經(jīng)驗(yàn)。二、對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第18頁/共61頁本次調(diào)控政策與之前各城市限購令有明顯區(qū)別，本次不是限購新房一套，而是計(jì)算存量。若已有兩套以上則禁止購買，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的殺傷力極大。本次調(diào)控非常突然，且調(diào)控力度空前，反映了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房?jī)r(jià)的決心。對(duì)市場(chǎng)有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。本次重點(diǎn)不僅是首付六成，從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，全面限購的政策力度較大。本次調(diào)控明確直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市（基本涵蓋全國主要城市）嚴(yán)格實(shí)施限購令。

新國八條調(diào)控政策解析[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第19頁/共61頁政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響對(duì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)的影響一、在毫無征兆的前提下出臺(tái)如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，樓市各方陷入暫時(shí)的觀望，這在過去歷次調(diào)控中均有所體現(xiàn)。二、短期內(nèi)，政策伊始買賣雙方的觀望將導(dǎo)致成交量有所下滑趨勢(shì)。三、從價(jià)格方面來看，短期內(nèi)開發(fā)商將保持觀望態(tài)度。四、在市場(chǎng)處于低谷內(nèi)不會(huì)貿(mào)然改變價(jià)格。但不排除部分開發(fā)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)一定的價(jià)格優(yōu)惠。[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第20頁/共61頁政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響對(duì)城市市場(chǎng)的影響一、本次調(diào)控?zé)o論是二套房六成首付，未滿五年的交易全額收費(fèi)，還是2套以上的限購，都是直接針對(duì)樓市投機(jī)者的，這由各城市購房需求中投資者所占比例決定。一二線城市投資客比例較高，調(diào)控對(duì)這些城市沖擊較大，三四線城市投資客較少，調(diào)空影響力相對(duì)較弱。二、從城市結(jié)構(gòu)來看，一二線城市投資比重較大，同時(shí)直接受到限購令的沖擊，因此受政策影響較大。大部分三、四線城市房地產(chǎn)需求以剛性為主，且不會(huì)出臺(tái)限購令，相反會(huì)成為一二線城市哦購房資金轉(zhuǎn)移的目標(biāo)，因此市場(chǎng)影響較小。[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第21頁/共61頁政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響對(duì)不同物業(yè)的影響一、高端項(xiàng)目的客戶群體大多擁有兩套以上的住房，是本次限購令明令禁止的，因此高二、端住宅將面臨前所未有的沖擊。三、中低端住宅以剛性需求為主，受到政策的沖擊較小。四、改善性需求六成以上首付的要求也受到一定抑制。五、從價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，別墅等高端物業(yè)因總價(jià)過高，受到的沖擊較大但本次調(diào)控的最終效果取決于地方政府的執(zhí)行力和市場(chǎng)需求對(duì)市場(chǎng)政策的適應(yīng)力。[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第22頁/共61頁政策調(diào)控對(duì)企業(yè)的影響速度空間

形態(tài)

加快企業(yè)向三四線城市布局的進(jìn)程

高周轉(zhuǎn)企業(yè)影響沖擊較小資金優(yōu)勢(shì)有利于央企發(fā)力和洗牌，專注于三四線潛力企業(yè)受益，有望借機(jī)超車。高速周轉(zhuǎn)企業(yè)具有較為靈活的定價(jià)推盤策略，在市場(chǎng)調(diào)整內(nèi)更能有效的抓住市場(chǎng)需求，回籠資金。一、市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更依賴于資金的充裕程度。二、央企憑借雄厚的資金實(shí)力和融資能力，借機(jī)發(fā)力，收購兼并項(xiàng)目重新洗牌。三四線城市有望從調(diào)整中獲益，以穩(wěn)定的現(xiàn)金力實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。三四線城市受政策影響較小，加快開發(fā)企業(yè)向三四線城市進(jìn)軍。對(duì)企業(yè)的影響[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第23頁/共61頁

政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)十分明朗，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控未來政策儲(chǔ)備基本定型限購城市的擴(kuò)大化限購力度的加強(qiáng)首套房首付款的提升和貸款利率的上調(diào)銀行信貸總量和流向的控制土地增值稅的嚴(yán)格清算營(yíng)業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消違法違規(guī)用的處罰和收回土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大保障房的保質(zhì)保量打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消的試點(diǎn)保障房房?jī)r(jià)上漲過快城市限購是否出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)[宏觀市場(chǎng)研究]房地產(chǎn)政策分析第24頁/共61頁一、夯實(shí)三農(nóng)基礎(chǔ)，推動(dòng)三、四線城市住房需求一、加大減免農(nóng)業(yè)稅及物價(jià)調(diào)控政策。二、種糧農(nóng)民直接補(bǔ)貼及購置更新大型農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼。三、增加良種補(bǔ)貼投入和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格。四、降低化肥最終零售價(jià)格，真正讓利于民。五、土地出讓收益部分、耕地占用稅新增收入全部用于農(nóng)業(yè)。六、推動(dòng)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新和技術(shù)推廣。推進(jìn)農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展七、實(shí)行政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和巨災(zāi)保險(xiǎn)制度。

通過以上諸多措施推動(dòng)農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村逐步實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)由粗放型生產(chǎn)向集約型生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)和立體農(nóng)業(yè)邁進(jìn)，農(nóng)民無需外出而實(shí)現(xiàn)快速的增產(chǎn)增收，農(nóng)民收入的持續(xù)增加必然帶動(dòng)其消費(fèi)觀念及居住環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)化方向發(fā)展，隨之必將推動(dòng)其在城鎮(zhèn)置業(yè)安家的廣大需求。其他政策對(duì)三四線城市的影響[宏觀市場(chǎng)研究]其他政策對(duì)三四線城市的影響第25頁/共61頁二、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式推動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展

受到國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重大影響，中國企業(yè)出口貿(mào)易頻頻受挫，使得中國企業(yè)將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至本土市場(chǎng)。大型企業(yè)（特別是勞動(dòng)密集型企業(yè)）以國內(nèi)人口為主要消費(fèi)人群，因中國幅員遼闊，為節(jié)約企業(yè)運(yùn)營(yíng)及運(yùn)輸成本，企業(yè)紛紛在內(nèi)地設(shè)立多個(gè)加工生產(chǎn)公司，隨之會(huì)促進(jìn)三四線城市大量勞動(dòng)力就業(yè)，這些富余勞動(dòng)力在家門口就可以獲得同前往深圳、上海等離家較遠(yuǎn)的城市就業(yè)同樣的工資，且食宿成本也較低。這部分人工作幾年以后便積累了當(dāng)?shù)乜h市購房的資本，促進(jìn)著三四線城市住房的需求。其他政策對(duì)三四線城市房地產(chǎn)的影響[宏觀市場(chǎng)研究]其他政策對(duì)三四線城市的影響第26頁/共61頁三、農(nóng)村拆遷補(bǔ)助及城鎮(zhèn)化推動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展

棚戶區(qū)、危舊房拆遷改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程等一系列舉措，使得被拆遷、被征地農(nóng)民或城鎮(zhèn)居民獲得大量的政府相關(guān)資金補(bǔ)償，這些客群有充足的資金支持其在當(dāng)?shù)厝木€城市購房的能力，為獲得身份上的認(rèn)同和享受城鎮(zhèn)生活所帶來的便利，這部分人會(huì)首選在當(dāng)?shù)乜h市購房，推動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展。四、一二線城市居住成本加大和農(nóng)村保險(xiǎn)制度完善助推三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展

一二線城市物價(jià)上漲帶來的居住成本的劇增與農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)制度的逐步完善，促使原來長(zhǎng)期在外打工者紛紛回鄉(xiāng)置業(yè)，推動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展。其他政策對(duì)三四線城市房地產(chǎn)的影響[宏觀市場(chǎng)研究]其他政策對(duì)三四線城市的影響第27頁/共61頁未來兩年受樓市限購和大城市房?jī)r(jià)過高的影響，回鄉(xiāng)置業(yè)比例將擴(kuò)大化回鄉(xiāng)置業(yè)的人群分兩類：1、籍貫與戶籍地相同的，多為農(nóng)民工。2、籍貫與戶籍地不一致，多為學(xué)歷高戒事業(yè)有成者。受限販影響，回鄉(xiāng)置業(yè)和部分投資的需求勢(shì)必會(huì)大幅增長(zhǎng)，尤其是勞勱力輸出主力的中部地區(qū)。返鄉(xiāng)置業(yè)將導(dǎo)致潛在需求收縮的比例、面積及套數(shù)[宏觀市場(chǎng)研究]其他政策對(duì)三四線城市的影響第28頁/共61頁[宏觀市場(chǎng)研究]宏觀市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)小結(jié)紅與黑機(jī)構(gòu)結(jié)論：

鑒于以上分析及目前自建房和供地房源并存的現(xiàn)狀，我司認(rèn)為淇縣未來幾年的開發(fā)量和需求量都不會(huì)很大，基本維持供需相對(duì)平衡的狀態(tài)，情況較為平和，我們目前的戶型設(shè)計(jì)多為中大戶型，總價(jià)較高且市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，應(yīng)對(duì)戶型做相應(yīng)調(diào)整，以中小戶型為主利于形成市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)。購買能力隨著淇縣擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，以及各種有利條件和積極因素的逐步積累和增多，淇縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，在波動(dòng)中穩(wěn)步上升。淇縣支柱產(chǎn)業(yè)較多，購買力略高于周邊縣市。

消費(fèi)類型目前，房地產(chǎn)開發(fā)與需求基本維持平衡，房地產(chǎn)開發(fā)以多層住宅為主，小高層也陸續(xù)出現(xiàn)，不過戶型多集中在110——170m2中大戶型，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，而市場(chǎng)緊俏的110m2以下戶型市場(chǎng)上出現(xiàn)較少。需求特征隨著城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的普遍提升，單價(jià)2600—2900元/m2，總價(jià)25—35萬元的精致兩房和緊湊三房，最受歡迎和接受。剛性需求較大，投資住房較少。

消費(fèi)人群

80后成購房主力，購房群體主要集中于外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)與農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)，收入不固定貸款年度較大，一次性付款是主流，戶型過大，總價(jià)過高項(xiàng)目消費(fèi)者抗性巨大。第29頁/共61頁市場(chǎng)如何？宏觀市場(chǎng)分析

和誰競(jìng)爭(zhēng)（供應(yīng)市場(chǎng)）

有哪些市場(chǎng)空白（需求市場(chǎng))

版塊分析與宗地思考

我們提供何種產(chǎn)品(市場(chǎng)定位)我們的客戶在哪里（客戶定位）

我們的策略我們的推廣

紅與黑機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)實(shí)力

目標(biāo)怎樣？

如何實(shí)現(xiàn)？

我們的視覺表現(xiàn)我們產(chǎn)品怎么包裝（產(chǎn)品建議）第30頁/共61頁泰山路★本案太行路●錦繡華庭●新城佳苑●華泰新城●盛世佳苑●紫旭坊●城中村改建小區(qū)●朝歌首府●淇水家園⊙淇縣腎病醫(yī)院⊙淇縣一中淇縣目前在售樓盤分布圖第31頁/共61頁[供應(yīng)市場(chǎng)分析]區(qū)域上市樓盤分布2011年正陽縣樓盤概況覽表結(jié)論：1、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品向舒適型發(fā)展，主力面積段為100-130㎡，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展較穩(wěn)定。本項(xiàng)目面積段組合符合市場(chǎng)需求。2、區(qū)域市場(chǎng)上物業(yè)類型呈現(xiàn)多樣化，多層、小高層市場(chǎng)接受度較高。本項(xiàng)目的物業(yè)組合基本迎合區(qū)域市場(chǎng)需求。3、新城區(qū)路網(wǎng)基本成型，但樓盤扎堆，需要綜合考量本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)。項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）面積段（㎡）物業(yè)類型價(jià)格（元/㎡）推廣語華泰新城12794095-170多層、小高層均價(jià)2800-2900新城中央，榮耀生活新城佳苑148000110-160多層、小高層、洋房2100-3300和諧人居，生態(tài)城邦淇水嘉園21684696-158多層、小高層2300城市度假級(jí)示范社區(qū)錦繡華庭107855100-150多層均價(jià)2500-2600縱情水岸華府，尊享高人一等的優(yōu)越身份朝歌首府115710140-220洋房、小高層均價(jià)2900純粹西班牙的藝術(shù)生活紫旭坊——100-172多層——5萬入住紫旭坊第32頁/共61頁華泰新城項(xiàng)目位置：正陽縣南環(huán)城二路大林路口售樓部地址：淇縣紅旗路郵政局西側(cè)

物業(yè)類型：住宅建筑面積：127940㎡建筑密度：28%容積率：1.9綠化率：31%戶型面積：95-170㎡景觀配套：18萬㎡遺址廣場(chǎng)公園開業(yè)時(shí)間：2011年5月15日在推房源：一期已售罄，在售二期7幢房源價(jià)格：2800-2900元/㎡均價(jià)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)目為直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤，開發(fā)商為鶴壁市中通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

，營(yíng)銷代理為住友顧問，均價(jià)約為2800-2900元/㎡。本案住宅區(qū)位略遜于本項(xiàng)目，與之對(duì)比決定了本案的入市價(jià)應(yīng)不低于2900元/㎡

。

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析第33頁/共61頁▼該項(xiàng)目住宅建筑面積為14388.44平方米，商業(yè)建筑面積14066.427平方米。

▼主力面積段在110-140㎡。▼三期預(yù)計(jì)年底推出1-3#小高層，6-9#多層，7#樓配備幼兒園。▼6#樓基本已被政府機(jī)關(guān)人員預(yù)定。該項(xiàng)目對(duì)我們的啟示：

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析1、該項(xiàng)目廣告投放量較大，利于提高項(xiàng)目的知名度。2、該項(xiàng)目有代理公司進(jìn)行銷售，以業(yè)績(jī)掛鉤可以提高銷售員的積極性。3、周邊未來兩年集中上市量較大，漲幅空間較小。4、項(xiàng)目重點(diǎn)抓售樓處銷售人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。打造良好的銷售團(tuán)隊(duì)氛圍。第34頁/共61頁新城佳苑項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：開發(fā)商為淇縣永昌地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，由宏佳地產(chǎn)顧問代理，為本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤之一。項(xiàng)目位于新區(qū)核心地段，享有新城規(guī)劃，為區(qū)域內(nèi)高檔樓盤。

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：鶴壁市淇縣新區(qū)淇園路與泰山路交叉口物業(yè)類型：多層、小高層、洋房建筑面積：148000㎡綠化率：37.2%戶型面積：110-160㎡景觀配套：18萬㎡遺址廣場(chǎng)公園開盤時(shí)間：2011年5月21日在推房源：在售12#、17-26#樓價(jià)格：2100-3300元/㎡優(yōu)惠：全現(xiàn)金98折，貸款99折第35頁/共61頁

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析▼臨近遺址廣場(chǎng)公園，依托縣政府等行政機(jī)構(gòu)。▼規(guī)劃27棟建筑，其中小高層11棟、花園洋房8棟、情景洋房8棟、商業(yè)步行街1.6萬平方米等各種業(yè)態(tài)組成▼淇縣首個(gè)退臺(tái)設(shè)計(jì)電梯洋房，人車分流、新城中央、地下停車

▼配套幼兒園，多功能會(huì)所等▼洋房贈(zèng)送使用權(quán)花園，約40㎡。園內(nèi)植物由物業(yè)統(tǒng)一種植。該項(xiàng)目給我們的啟示：1、主力戶型為110-160㎡，物業(yè)類型豐富，帶動(dòng)區(qū)域住宅觀念的改變，有利于本項(xiàng)目營(yíng)銷理念的推廣。2、地處新老城區(qū)結(jié)合部，內(nèi)外配套相對(duì)完善，規(guī)劃價(jià)值較高。3、項(xiàng)目體量相對(duì)較大，內(nèi)部自有配套打造居住舒適環(huán)境，拔高項(xiàng)目定位。4、樓盤品質(zhì)較高，價(jià)格區(qū)間在2100-3300元/㎡之間浮動(dòng)，層差為100元/㎡，其定價(jià)策略可為本項(xiàng)目做參考。第36頁/共61頁淇水嘉園項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：開發(fā)商為鶴壁淇水嘉園置業(yè)有限公司，由住家房地產(chǎn)顧問代理。項(xiàng)目位于老城區(qū)邊緣，享有老城區(qū)配套。預(yù)計(jì)年底開盤，對(duì)本項(xiàng)目的銷售時(shí)機(jī)有一定的影響。

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：紅旗路與淇水路交匯處物業(yè)類型：多層、小高層建筑面積：216846㎡戶型面積：96-158㎡容積率：1.4在推房源：二期所剩六樓房源價(jià)格：六樓價(jià)格為1900元/㎡，均價(jià)2300元/㎡三期推盤：推盤時(shí)間為八九月份或年底，預(yù)計(jì)均價(jià)在2800左右推盤量：三期推9棟小高層，總面積在5萬方左右第37頁/共61頁▼該項(xiàng)目物業(yè)類型均為多層、小高層。▼一期住宅2009年開盤。二期6樓房源，價(jià)格較低。預(yù)計(jì)年內(nèi)推三期，預(yù)計(jì)均價(jià)在2800——2900元/㎡▼

建筑用鋼量超出常規(guī)30%、所有樓層全部現(xiàn)澆、全部鋪設(shè)地暖、1.399%低容積率、大型游泳池、大型中央廣場(chǎng)、集中供暖，分戶計(jì)量。▼該項(xiàng)目為中式風(fēng)格，其景觀規(guī)劃參照江南園林進(jìn)行設(shè)計(jì)，并與北方造園手法相結(jié)合，形成了自己的獨(dú)特風(fēng)格，這是項(xiàng)目與縣城其他項(xiàng)目的一大差異。該項(xiàng)目給我們的啟示：

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析1、該項(xiàng)目比本項(xiàng)目更鄰近老城區(qū)以及縣一中，靠高速。與本項(xiàng)目區(qū)位類似，同為縣城規(guī)劃次重點(diǎn)發(fā)展方向。2、該項(xiàng)目戶型為從74——174㎡多種戶型，滿足不同客群的不同需求。3、樓盤銷售狀況表明地段來說不存在抗性，90-120㎡在區(qū)域內(nèi)受歡迎，因此本項(xiàng)目的重點(diǎn)應(yīng)放在大面積段的營(yíng)銷方面。價(jià)格是造就該銷售結(jié)果的主因，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底以3000元/㎡出售，因此本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)不低于3000元/㎡。第38頁/共61頁錦繡華庭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：開發(fā)商為淇縣宏潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，景觀設(shè)計(jì)為上海園林景觀設(shè)計(jì)有限公司，代理公司為上海杰匯。項(xiàng)目位于新城區(qū)，享有新城區(qū)規(guī)劃。項(xiàng)目交通較好，臨人民路、淇園路、老107三大主干道。

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：淇縣人民路西段物業(yè)類型：多層建筑面積：107855㎡戶型面積：100——

150㎡在推房源：一期售完，二期已去化9成左

右，三期將推出五幢多層房源。價(jià)格:目前均價(jià)為2600-2800元/㎡，預(yù)計(jì)三期價(jià)格應(yīng)在3000元/㎡左右三期推盤：估計(jì)在7——8月份或年底第39頁/共61頁▼該項(xiàng)目物業(yè)類型均為多層電梯房。▼三期預(yù)計(jì)于明年推出5棟磚混結(jié)構(gòu)多層、總面積為27751㎡▼

小區(qū)內(nèi)設(shè)有5000平方米的山水景觀、休閑廣場(chǎng)、幼兒園、健身房、老年活動(dòng)中心等配套設(shè)施。該項(xiàng)目給我們的啟示：

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析1、該項(xiàng)目與本項(xiàng)目類似，既享有老城區(qū)的完善配套，由享有朝歌新區(qū)的相關(guān)規(guī)劃利好，且項(xiàng)目開發(fā)較早積累了相應(yīng)客源，區(qū)位優(yōu)勢(shì)也略高于本案，是本案特別突出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。2、該項(xiàng)目主力戶型為100-130㎡面積段房源，去化最快。本項(xiàng)目營(yíng)銷策略的重點(diǎn)應(yīng)置于大面積段戶型。3、本案與該項(xiàng)目相比，周邊有淇縣中專等學(xué)校配套，將來居住環(huán)境上略高于錦繡華庭。綜合分析確定本案的定價(jià)將與錦繡華庭不相上下。第40頁/共61頁朝歌首府項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：開發(fā)商為鶴壁市環(huán)洲置業(yè)有限公司。項(xiàng)目位于老城區(qū)邊緣，享有老城區(qū)配套以及新城規(guī)劃。預(yù)計(jì)8-9月開盤，2012年3-4月交付，為本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤。

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：淇縣紅旗路東段888號(hào)物業(yè)類型：多層洋房、小高層建筑面積：115710㎡戶型面積：140-220㎡容積率：1.4建筑密度：24%綠化率：39.5%開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)8——9月或年底開盤在推房源：預(yù)計(jì)推出十幢房源價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)2900元/㎡，一樓價(jià)格將超出3000元/㎡第41頁/共61頁▼該項(xiàng)目物業(yè)類型為四層洋房、六層洋房以及小高層。▼洋房一層價(jià)格預(yù)計(jì)為3200元/㎡，贈(zèng)送40㎡花園，打包出售60㎡地下室。▼項(xiàng)目總占地200畝，分別于一期、二期推出100畝。▼該項(xiàng)目為淇縣首個(gè)西班牙主題社區(qū)，南有淇水公園，北有游園，私家花園入戶。并設(shè)有親水平臺(tái)以及私家游艇碼頭，以稀缺引領(lǐng)高端。該項(xiàng)目給我們的啟示：

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析該項(xiàng)目以首創(chuàng)西班牙高端生活方式為賣點(diǎn)吸引眼球，輔以報(bào)紙、燈箱類廣告宣傳。比同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更注重營(yíng)銷推廣造勢(shì)，提高產(chǎn)品知名度，目前效果一般。第42頁/共61頁[供應(yīng)市場(chǎng)研究]供應(yīng)市場(chǎng)土地分析▼2010年-2011年4月,土地供應(yīng)量為309840㎡，按各項(xiàng)目最大容積率算，以上三地塊預(yù)計(jì)建筑面積分別約為226132㎡、109610㎡

和213900㎡，未來三年的總建筑面積約為55萬㎡。

▼根據(jù)以上推測(cè)，加上我們項(xiàng)目約10萬㎡，錦繡華庭三期約2萬㎡、朝歌首府116000㎡，淇水家園約5萬㎡，華府新城3萬㎡，紫旭坊2萬㎡，在周邊沒有新增地塊的條件下，伴隨著淇縣大力建設(shè)保障房，在淇縣僅有25萬人的城市，購買市場(chǎng)有限的情況下，三年86萬平米的推盤量，平均一年的推盤量比過去兩年的推盤量還要多，對(duì)淇縣實(shí)在是極大的挑戰(zhàn)！▼推盤量的劇增，在購買力并非急劇增長(zhǎng)的情況下，面對(duì)同質(zhì)化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，必然面臨的價(jià)格的相互拼殺！2010-2011淇山縣新土地供應(yīng)情況土地座落土地面積（㎡）土地證書編號(hào)容積率用途緯一路南側(cè)、淇園路東側(cè)、小莊路西側(cè)119018.57㎡淇地出2011-01號(hào)≤1.9住宅紅旗路與淇水路交叉口東南角78293.33㎡淇地2010-15號(hào)≤1.4住宅泰山路中段南側(cè)、淇水路西側(cè)、人民北路北側(cè)112527.76㎡淇地出2010-04號(hào)≤1.9住宅第43頁/共61頁供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)：★

板式住宅是區(qū)域內(nèi)最為常見的建筑形式，容積率也相對(duì)較低，綠化程度高?！?/p>

就銷售價(jià)格來看，市場(chǎng)主力價(jià)格在2500—2900元/㎡，超過3000元/㎡有一定抗性?！?/p>

市場(chǎng)上主力房型在110——140㎡，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。市場(chǎng)暢銷的90——110平米的戶型，市場(chǎng)上存在較少。★

當(dāng)?shù)刭彿咳巳簩?duì)位置、價(jià)格最為關(guān)注，景觀、智能化、物業(yè)、社區(qū)配套等相對(duì)關(guān)心較少。★

整個(gè)市場(chǎng)目前所推房源較少，大部分樓盤準(zhǔn)備在今年8——9月或年底集中推盤，市場(chǎng)屆時(shí)將面臨同質(zhì)化嚴(yán)重廝殺。且后續(xù)三年86萬平米的推盤量，在購買理有限的情況下必然遭遇價(jià)格的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

[供應(yīng)市場(chǎng)研究]

供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)第44頁/共61頁市場(chǎng)如何？宏觀市場(chǎng)分析

和誰競(jìng)爭(zhēng)（供應(yīng)市場(chǎng)）有哪些市場(chǎng)空白（需求市場(chǎng))

版塊分析與宗地思考

我們提供何種產(chǎn)品(市場(chǎng)定位)我們的客戶在哪里（客戶定位）

我們的策略我們的推廣

紅與黑機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)實(shí)力

目標(biāo)怎樣？

如何實(shí)現(xiàn)？

我們的視覺表現(xiàn)我們產(chǎn)品怎么包裝（產(chǎn)品建議）第45頁/共61頁[需求市場(chǎng)研究]

住宅購買意向★客戶對(duì)淇縣的歸屬感比較強(qiáng)，有超過四成左右的受訪者表示近期會(huì)在淇縣置業(yè)；★而近期沒有置業(yè)打算的受訪者中，有超過兩成的是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，這類人群有較大的可擴(kuò)展性，在未來幾年內(nèi)有可能會(huì)成為在淇縣置業(yè)的主力群體之一；★另外有逾四成的短期不會(huì)置業(yè)的群體是因?yàn)閯倓傎徶昧诵路?，但不排除再次購買商業(yè)投資的可能性。近期是否會(huì)在淇縣購買住宅第46頁/共61頁[需求市場(chǎng)調(diào)研]

住宅價(jià)格承受能力研究★受訪者的購房單價(jià)承受能力調(diào)查顯示，2000—3000元/㎡單價(jià)承受能力的比例達(dá)到六成，與淇縣主要在售樓盤2600元/㎡左右的均價(jià)相差不大，說明淇縣的房?jī)r(jià)市場(chǎng)接受度比較高。淇縣居民的購房壓力較小。這與供應(yīng)市場(chǎng)住宅物業(yè)銷售形勢(shì)良好的狀況吻合。★

65%的客戶能夠承受1元左右的物管費(fèi)，這與其他同級(jí)別地區(qū)普遍物管費(fèi)承受度不高的情況略有差異。★值得注意的是有3%左右的受訪者能夠承受1.5元以上的物業(yè)管理費(fèi)，這使得高檔商品住宅的出現(xiàn)成為可能。2000元以下2000-2500元2500-3000元3000元以上能夠承受的單價(jià)能夠承受的物管費(fèi)第47頁/共61頁

[需求市場(chǎng)調(diào)研]

住宅戶型面積需求調(diào)研房間廳陽臺(tái)1-45.5%48.4%245.9%54.5%48.4%354.1%-3.2%

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91—110㎡是絕對(duì)主力的需求面積段，逾五成的受訪者選擇了這一面積段；111-130㎡面積段有近二成的面積需求；90㎡以下需求反而較少，僅有8%。

★分析91--110㎡面積段的客戶房型需求，數(shù)據(jù)顯示大兩房和小三房的需求參半；客廳的需求，兩廳比一廳多出10個(gè)百分點(diǎn)；衛(wèi)生間的需求以一衛(wèi)為主；單陽臺(tái)和雙陽臺(tái)的需求也參半。第48頁/共61頁[需求市場(chǎng)調(diào)研]

住宅立面、陽臺(tái)、社區(qū)景觀需求

★較之大面積親水景觀和園林