風(fēng)景區(qū)物業(yè)方案

目 錄.基本情況········································公司概況······························管理業(yè)績(jī)······························管理優(yōu)勢(shì)······························管理特點(diǎn)······························公司組織架構(gòu)圖···························擬派主要管理人員簡(jiǎn)歷························二． 高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)概況 ··············.物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理方案·················（一）整體設(shè)想····························1．弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念 ···················2. 實(shí)現(xiàn)兩個(gè)雙贏的管理目標(biāo) ·····················3. 依據(jù)三項(xiàng)管理原則實(shí)現(xiàn)三大保證 ··················4. 突出四個(gè)管理服務(wù)重點(diǎn) ······················5. 創(chuàng)造企業(yè)管理服務(wù)五大特色 ····················（二）策劃 ······························管理方式····························服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理·············（三）分項(xiàng)管理方案 ··························1. 安全防范管理方案 ························消防管理方案··························清潔方案····························亭廊、設(shè)施設(shè)備管理方案·····················金龍湖管理····························財(cái)務(wù)管理方案···························質(zhì)量管理方案··························9. 人力資源管理方案 ························景區(qū)文化建設(shè)··························檔案建立與管理·························物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施···················增收節(jié)支措施（內(nèi)容）······················一.基本情況藍(lán)天、白云、青山、綠水，座落在高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)中的【金龍湖風(fēng)景區(qū)】，擁有都市的繁華和大自然賦予的寧?kù)o，是孩子們嬉戲的天堂；是和朋友們舉杯邀月風(fēng)雅相聚之處；是商務(wù)區(qū)員工、市民休閑生活的寶坻；??【金龍湖風(fēng)景區(qū)】濃濃抹不開的山水如畫風(fēng)情。【金龍湖風(fēng)景區(qū)】集欣賞、品位、尊貴于一生，是近乎完美的主流都市休閑生活圈，湖光山色溶于一體，堪比云龍湖風(fēng)景區(qū)?！窘瘕埡L(fēng)景區(qū)】古城徐州是唯一的，金龍湖風(fēng)景區(qū)也是唯一的，金龍湖風(fēng)景區(qū)必將融入漫長(zhǎng)的徐州人文歷史中，終將成為徐州市一顆璀璨耀眼的明珠。【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的設(shè)計(jì)融匯了中外建筑精華，是集新時(shí)代人們的生活休閑理念于大自然相結(jié)合的經(jīng)典之作，她充分體現(xiàn)了徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)“欣賞、品位、尊貴”獨(dú)具匠心的開發(fā)思維和理念，是為開發(fā)區(qū)市民量身定制生活、休閑、工作的寶坻；是森林城市新亮點(diǎn)，必將引領(lǐng)徐州新人居時(shí)尚，成為創(chuàng)業(yè)者、新移民和投資者的大本營(yíng)。物業(yè)公司的文化精神：xx

唯專

唯精

唯情

誠(chéng)信我們的奉獻(xiàn)：一流的物業(yè)：她盡顯您光輝的人生和美好的前程；一流的管理：她盡顯您尊貴的身份與社會(huì)地位；一流的環(huán)境：她讓您置身于自然生態(tài)懷抱之中，呼吸著大自然的氣息；一流的服務(wù)：她讓您處處感到方便溫馨，一年四季享受春光沐浴般的美好生活。本物業(yè)方案是根據(jù)徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)管理辦公室提供的金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)資料獲取信息，并通過(guò)我公司物業(yè)管理科、環(huán)衛(wèi)隊(duì)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)地了解了物業(yè)概況。我們通過(guò)對(duì)金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)資料的認(rèn)真深刻了解，根據(jù)金龍湖風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合本公司專業(yè)物業(yè)管理的操作理念，以及物業(yè)管理服務(wù)的延伸服務(wù)的理念而編制本物業(yè)管理方案。本物業(yè)管理方案根據(jù)我公司管理物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，從整體設(shè)想、管理模式、組織架構(gòu)、管理制度、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃及實(shí)施、景區(qū)文化、管理費(fèi)用收支預(yù)算等多方面作出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。公司概況徐州市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于 2004年，注冊(cè)資金 50萬(wàn)元，是徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司下屬的一家具有獨(dú)立法人資格、取得了國(guó)家三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)、面向市場(chǎng)獨(dú)立進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司配有壓縮式垃圾車 4輛，灑水車 1輛，掃地車 2輛，普通垃圾車 2輛，桑塔納、面包車等交通工具各一輛，以及各式管道疏通機(jī)、剪草機(jī)、割灌機(jī)、打藥機(jī)等，固定資產(chǎn) 200多萬(wàn)元。目前公司擁有各類專業(yè)化管理人員 20多名，主要從事住宅小區(qū)、高層商住樓、行政辦公樓、工業(yè)園區(qū)、公共建筑、公用事業(yè)、園林綠化等不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理，負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)90%的道路保潔，目前物業(yè)管理項(xiàng)目有：怡園市民休閑廣場(chǎng)、科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)；負(fù)責(zé)徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所有生活垃圾的中轉(zhuǎn)外運(yùn)以及開發(fā)區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站日常運(yùn)作管理。公司建立了一整套完整的管理運(yùn)作體系，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程設(shè)備部、綜合管理部、物業(yè)管理科、環(huán)衛(wèi)隊(duì)、綠化工程維修等管理機(jī)構(gòu)，各部門分工明確、責(zé)權(quán)到人、實(shí)行崗位責(zé)任制，相互監(jiān)督配合開展工作。公司管理模式超前，對(duì)客戶的服務(wù)到位，受到了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和群眾的好評(píng)?！懊阑h(huán)境、服務(wù)社會(huì)”是我們宗旨，“創(chuàng)造優(yōu)美的投資、生活和工作環(huán)境”是我們的原則，“真誠(chéng)服務(wù)”是我們的目標(biāo)，“辛苦我一人，幸福千萬(wàn)家”是我們的工作理念，客戶的滿意是我們的追求，親情化管理是我們的心愿。就是在這種核心思想的指導(dǎo)下，xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司正向高水平的物業(yè)管理模式邁進(jìn)。公司的全體員工愿與社會(huì)各界真誠(chéng)合作，珍惜每一個(gè)來(lái)之不易的發(fā)展機(jī)遇，用我們的真誠(chéng)和汗水去換取客戶的信任，用周到體貼的服務(wù)來(lái)鑄造企業(yè)的品牌，共創(chuàng)美好的明天！在立足已有物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，以符合國(guó)際化慣例的酒店式物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)運(yùn)作機(jī)制，精心打造企業(yè)品牌，同時(shí)竭力拓展業(yè)務(wù)范圍，將先進(jìn)的企業(yè)管理服務(wù)理念推向社會(huì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。管理業(yè)績(jī)公司始終貫徹“以人為本，和諧物業(yè)服務(wù)，服務(wù)第一”、“100%客戶、用戶第一”的服務(wù)理念，倡導(dǎo)與各方共同合作，營(yíng)造人與自然相融會(huì)的物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。怡園市民休閑廣場(chǎng)是地處開發(fā)區(qū)中心的市民休閑廣場(chǎng)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)物業(yè)環(huán)境提出較高要求。為此，公司精心組織、科學(xué)管理、優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)區(qū)域巡邏、保安管理工作、消防管理工作和保潔管理工作分區(qū)域責(zé)任到人，通過(guò)物業(yè)公司努力工作，獲得了管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、總公司領(lǐng)導(dǎo)、入駐商戶、游玩市民的一致稱贊?？萍计髽I(yè)創(chuàng)業(yè)園是我公司管理的高檔生態(tài)工業(yè)園區(qū)之一，為了體現(xiàn)總公司“真生態(tài)工業(yè)園區(qū)”的理念，公司精心組織了管理團(tuán)隊(duì)，并聘請(qǐng)“物管”專家為管理人員上課，同時(shí)組織員工赴上海、蘇州優(yōu)秀工業(yè)園區(qū)實(shí)地考察學(xué)習(xí)。這些準(zhǔn)備工作為公司在日常期的管理及服務(wù)創(chuàng)造必備條件，工作業(yè)績(jī)得到管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、總公司領(lǐng)導(dǎo)、入駐業(yè)戶首肯，從而體現(xiàn)“xx物業(yè)”優(yōu)秀品牌管理。2008年我公司參加徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，在眾多公司激烈競(jìng)爭(zhēng)中一舉奪標(biāo)。說(shuō)明我公司先進(jìn)、科學(xué)規(guī)范的管理手段和誠(chéng)信、竭力為客戶、用戶服務(wù)的企業(yè)精神得到開發(fā)區(qū)管委會(huì)、政府相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)可。管理優(yōu)勢(shì)公司將認(rèn)真貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持只有學(xué)習(xí)才能理解，只有在理解的基礎(chǔ)上，才能做好宣傳貫徹工作的方法。作為物業(yè)管理業(yè)內(nèi)翹楚要身先垂范，規(guī)范自生和企業(yè)的行為。我公司將充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)到物業(yè)管理之中，根據(jù)【金龍湖風(fēng)景區(qū)】特點(diǎn)，將逐步提高物業(yè)管理的科技含量，從停車管理、檔案管理、游人管理、設(shè)備管理到于客戶溝通、交流以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和宣傳都通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，使物業(yè)管理更上一個(gè)臺(tái)階。公司具有豐富的管理信息資源和人力資源。在【金龍湖風(fēng)景區(qū)】物業(yè)管理方面，服務(wù)中心將充分利用公司的人力資源和管理信息資源， 同時(shí)可將可能出現(xiàn)的疑難問(wèn)題提交公司共同研究探討并提出適合 【金龍湖風(fēng)景區(qū)】客觀情況的解決問(wèn)題的方案。在長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中鍛煉和物業(yè)管理服務(wù)中，公司已經(jīng)培育出一支高素質(zhì)的管理和服務(wù)隊(duì)伍，建立了“把你的物業(yè)當(dāng)作我的家業(yè)，以我的精心換的你的稱心”、“您的好保姆、好管家、好朋友”的管理服務(wù)理念，建立了全面有效的管理體制和方便、便利、全方位為客戶服務(wù)的運(yùn)作模式，形成了制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、及靈活的管理機(jī)制。成熟可靠的智能化安全保障體系，完善的管理制度以及有紀(jì)律嚴(yán)明保安隊(duì)伍，實(shí)施了人防、技防相結(jié)合的保安管理系統(tǒng)，保障了物業(yè)安全運(yùn)行。具有舉辦豐富多彩的景區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為：舉辦景區(qū)文化活動(dòng)不僅是客戶與物業(yè)公司的溝通，也是客戶與客戶之間、客戶與游客、社會(huì)之間的溝通橋梁；她不僅豐富了景區(qū)文化生活。 我公司在所管理轄區(qū)，每年都多次適時(shí)舉辦豐富多彩的活動(dòng)，如員工才藝大賽、中秋節(jié)猜謎晚會(huì)、元旦、慶新年活動(dòng)等，同時(shí)設(shè)立閱覽室、健身活動(dòng)場(chǎng)所等，提高用戶的文化生活水平。4.完善施工設(shè)計(jì)我公司將以物業(yè)管理和客戶的角度，通過(guò)審視建筑、機(jī)電設(shè)備及裝飾方案和施工圖紙，及時(shí)提出各種有利于日后發(fā)揮各項(xiàng)綜合設(shè)計(jì)使用功能和物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，達(dá)到完善設(shè)計(jì)、節(jié)約投資和方便管理之目的。專業(yè)技術(shù)支援我公司不僅具備有各類優(yōu)秀的專業(yè)物業(yè)管理和工程管理人員，而且擁有物業(yè)管理專業(yè)的各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)和合作伙伴，隨時(shí)可提供各項(xiàng)咨詢、清潔、園林綠化、工程技術(shù)和保安等各方面的技術(shù)支援。一站式服務(wù)客戶、游客只需將他的需求告訴我公司任何一位員工，都將迅速、進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序，以其為客戶、游客提供最為便捷之服務(wù)?？破招麄鏖_展多種形式的消防、治安防范培訓(xùn)或宣傳，使游覽的市民、員工了解到安全防范的基本常識(shí)，提高安全防范的意識(shí)。氛圍管理服務(wù)針對(duì)金龍湖風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，我公司擬從外圍入手，有外及里，開展“氛圍營(yíng)造”工程。有序的車輛行駛、停放管理到位等。管理特點(diǎn)我公司通過(guò)在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5年多的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也形成具有自身特色的管理模式和管理手段，形成了人性化和諧物業(yè)管理特色：即100%客戶、用戶第一。當(dāng)物業(yè)管理公司與客戶、用戶需求出現(xiàn)矛盾時(shí)，我公司首先考慮到的是客戶、用戶利益，用科學(xué)的頭腦為客戶、用戶服務(wù)，用科學(xué)的服務(wù)讓客戶、用戶滿意?！の覀兲岢氖菃T工與客戶、用戶一家親，倡導(dǎo)客戶、用戶是我們的至親，以自己的專業(yè)和服務(wù)贏得尊重。·有求必應(yīng)、有問(wèn)必答。不論是誰(shuí)，一旦接到客戶的求助，一定要及時(shí)應(yīng)答，能處理的馬上解決，專業(yè)問(wèn)題移交相關(guān)部門，并負(fù)責(zé)對(duì)該問(wèn)題的全過(guò)程的跟蹤監(jiān)督執(zhí)行?！A聽(tīng)客戶、用戶的心聲，時(shí)刻觀察和分析客戶、用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求和欲望，不斷超越客戶、用戶日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求，及時(shí)做好延伸服務(wù)的策劃，一旦時(shí)機(jī)成熟，適時(shí)推出?！ひ詫I(yè)為基礎(chǔ)，提供個(gè)性化服務(wù)。根據(jù)【金龍湖風(fēng)景區(qū)】具體實(shí)際，適時(shí)推出商務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等，創(chuàng)造休閑的、環(huán)保的、舒適的、溫馨的物業(yè)管理模式。公司組織架構(gòu)圖按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，公司內(nèi)部管理架構(gòu)如下圖所示：開發(fā)區(qū)總公司嘉利物業(yè)公司辦財(cái)環(huán)綠物怡遠(yuǎn)科清金公務(wù)衛(wèi)化業(yè)園洋技潔龍技7.室擬派主要部管理人員隊(duì)簡(jiǎn)歷工管市大企湖民業(yè)術(shù)物程理廈廣創(chuàng)產(chǎn)業(yè)設(shè)科業(yè)·金龍湖風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心經(jīng)理場(chǎng)業(yè)服園備物園務(wù)部管物物中管王桂彬：男，33歲，中共黨員，大學(xué)本科學(xué)歷，退處伍軍人，管中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱心，處處人力資源經(jīng)濟(jì)師，持有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位資格證書， 中華人民共和國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書， 從事物業(yè)服務(wù)工作10年以上，有著豐富的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，曾在徐州市多家物業(yè)公司從事不同類型的物業(yè)管理工作，目前任公司監(jiān)管科科長(zhǎng)兼高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)保潔項(xiàng)目經(jīng)理。其余員工待金龍湖風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心進(jìn)駐前確定二． 高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)概況為強(qiáng)力推進(jìn)“二次創(chuàng)業(yè)”，徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)根據(jù)市委、市政府加快建設(shè)徐州市東部商圈的戰(zhàn)略定位，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃了高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)。由英國(guó)阿特金斯和美國(guó) EASTWOOD公司設(shè)計(jì)，全區(qū)面積約12平方公里，努力打造服務(wù)于京滬高鐵、京福高速的商貿(mào)港，重點(diǎn)發(fā)展企業(yè)總部、行政商務(wù)、星級(jí)酒店、高檔住宅、shoppingmall、現(xiàn)代物流等，起步區(qū)總投資約 30億元。高鐵商務(wù)區(qū)的崛起，將大大提升、整合、完善徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和整個(gè)徐州東部的城市功能。徐州高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)自2007年5月1日開工以來(lái)，一批重點(diǎn)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，4平方公里的起步區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模。精心規(guī)劃的金龍湖景觀，景觀及配套總投資億元，由美國(guó)伊斯特伍德公司規(guī)劃設(shè)計(jì)完成。設(shè)計(jì)的初衷是為京滬高鐵、京福高速公路的防洪保安。湖面面積約380畝、平均水深米，蓄水量130萬(wàn)方，景觀面積40萬(wàn)平方米，分春夏秋冬4個(gè)區(qū)、12個(gè)園，一島一堤、三廣場(chǎng)，可形成公里的濱湖景觀帶。三. 物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理方案（一）整體設(shè)想1．弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念在金龍湖風(fēng)景區(qū)的物業(yè)管理中，堅(jiān)持以人為本的和諧物業(yè)服務(wù)管理理念。要以客戶為中心，以客戶的利益為半徑，以客戶滿意為管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 為充分體現(xiàn)開發(fā)區(qū)創(chuàng)造一座“欣賞、品位、尊貴”物業(yè)的開發(fā)初衷，延續(xù)高水準(zhǔn)的生活居住理念，我們將堅(jiān)持管理來(lái)不得半點(diǎn)松懈，服務(wù)來(lái)不得半點(diǎn)疏忽， 既“服務(wù)第一、管理從嚴(yán)”的原則，專業(yè)管理與游客自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則，寓服務(wù)于管理之中，堅(jiān)持以客戶的利益為前提，對(duì)金龍湖風(fēng)景區(qū)實(shí)施科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整與金龍湖風(fēng)景實(shí)際需求相符的管理模式，營(yíng)造溫馨、舒適、安全、便捷的休閑氛圍，不斷進(jìn)取開拓，使廣大客戶員工、游客真切地感受到高品位物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的新生活、新理念，實(shí)施物業(yè)保值增值。實(shí)現(xiàn)兩個(gè)雙贏的管理目標(biāo)通過(guò)對(duì)金龍湖風(fēng)景區(qū)的物業(yè)管理，我公司將努力實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：管理目標(biāo)·一年內(nèi)達(dá)到徐州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。·兩年內(nèi)達(dá)到“徐州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范”或“治安管理先進(jìn)單位”標(biāo)準(zhǔn)?！と陜?nèi)達(dá)到“江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀示范”標(biāo)準(zhǔn)。品牌目標(biāo)通過(guò)科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使金龍湖風(fēng)景區(qū)成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、景區(qū)服務(wù)配套齊全、文化建設(shè)好戲連臺(tái)的文明綜合，確立并提升金龍湖風(fēng)景區(qū)的品牌。隨著金龍湖風(fēng)景區(qū)品牌的確立和提升，不僅使其的客戶得到現(xiàn)代生活的享受和文化情操的陶冶，還將使金龍湖風(fēng)景區(qū)的物業(yè)得到保值增值，同時(shí)通過(guò)我們的管理使得金龍湖風(fēng)景區(qū)的優(yōu)秀品牌得以更加發(fā)揚(yáng)光大。依據(jù)三項(xiàng)管理原則實(shí)現(xiàn)三大保證我公司將為【金龍湖風(fēng)景區(qū)】開展的物業(yè)管理服務(wù)工作中，實(shí)現(xiàn)既定的管理目標(biāo)，遵循下列：（1）三大原則● 專業(yè)化原則在本物業(yè)的管理服務(wù)人員中，專業(yè)上崗證持有率達(dá)100%；同時(shí)，為保證員工工作的高標(biāo)準(zhǔn)，公司將不斷地開展各種崗位服務(wù)技能及服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)?！?責(zé)任到人的原則服務(wù)中心與公司簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，責(zé)任書以本方案書之承諾指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人承擔(dān)落實(shí)，并與個(gè)人收益、獎(jiǎng)金直接掛鉤。服務(wù)中心各部門責(zé)任人與服務(wù)中心簽訂《責(zé)任確認(rèn)書》，包括服務(wù)中心副經(jīng)理、保安主管、保潔主管、客戶服務(wù)、設(shè)備定崗維護(hù)責(zé)任到人，明確工作計(jì)劃、明確責(zé)任，明確獎(jiǎng)懲辦法。必須做到“事事有人負(fù)責(zé)，處處有人關(guān)心”、“事事有著落，件件有回音”。● 全程監(jiān)督的原則服務(wù)中心的工作將完全處于一種高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的動(dòng)態(tài)監(jiān)督之中。包括：服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督——由公司每半年組織一次“客戶滿意率”調(diào)查，讓廣大客戶、游客進(jìn)行最公正的評(píng)判；工作效率監(jiān)督——由公司組織不定期的“事務(wù)完成情況”調(diào)查，重點(diǎn)檢查維修及時(shí)率，投訴處理率、維修合格率；同時(shí)公司監(jiān)管科也將以專業(yè)調(diào)查的方式對(duì)服務(wù)中心進(jìn)行每月不少于二次的例行檢查及每半年不少于二次的綜合考評(píng)，并出具專項(xiàng)報(bào)告書、整改建議書；財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)督——每月收支情況匯總、分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，保證收費(fèi)與服務(wù)相一致的原則。（2）提供三大保證：●質(zhì)量保證 導(dǎo)入ISO9001：2000版的質(zhì)量管理體系，緊密結(jié)合具體實(shí)際，制訂行之有效的管理制度，以制度促管理，寓服務(wù)于管理之中。● 人員保證我公司將抽調(diào)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理骨干和技術(shù)全面的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的管理工作和專業(yè)技術(shù)工作。對(duì)于新招聘的員工，我公司將嚴(yán)格按照員工培訓(xùn)計(jì)劃，采取多種形式進(jìn)行崗前培訓(xùn)和崗中培訓(xùn)，確保員工隊(duì)伍的高素質(zhì)，管理工作的高效率、高質(zhì)量?！?信譽(yù)保證我公司將以自身的社會(huì)信譽(yù)作保證，在人力、物力、財(cái)力等方面全力支持【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的物業(yè)管理，為【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的物業(yè)管理提供全方位的便利。突出四個(gè)管理服務(wù)重點(diǎn)【金龍湖風(fēng)景區(qū)】 是高檔生態(tài)水景景觀，在管理中應(yīng)當(dāng)突出四個(gè)管理重點(diǎn)：（1）生態(tài)管理 【金龍湖風(fēng)景區(qū)】 建在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，營(yíng)造的【金龍湖風(fēng)景區(qū)】之韻，幽幽彌漫，故保護(hù)和維護(hù)好生態(tài)環(huán)境極為重要。我們組建以保潔為主保安、維修為輔的生態(tài)維護(hù)隊(duì)伍， 制訂完善的生態(tài)保護(hù)制度，廣泛開展生態(tài)保護(hù)宣傳和消防安全宣傳教育（2）設(shè)備設(shè)施管理配備作風(fēng)踏實(shí)、技術(shù)精湛的專業(yè)技術(shù)人員，建立規(guī)范的共用設(shè)備設(shè)施管理制度和操作規(guī)程，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格管理，并根據(jù)不同型號(hào)產(chǎn)品的保養(yǎng)要求進(jìn)行日常檢查，精心養(yǎng)護(hù)，消除隱患，確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行。（3）消防管理貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，組建高素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)伍，制訂完善的消防制度，加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的管理。要運(yùn)用多種方式，在中廣泛開展消防宣傳教育。創(chuàng)造企業(yè)管理服務(wù)五大特色在【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的物業(yè)管理中，我公司將努力創(chuàng)造自己的管理特色。（1）提高物業(yè)管理的智能化水平。我公司將根據(jù)【金龍湖風(fēng)景區(qū)】物業(yè)管理的需求，逐步建立物業(yè)管理軟件操作平臺(tái)。并對(duì)設(shè)備實(shí)現(xiàn)最優(yōu)控制的過(guò)程自動(dòng)化，以運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)視和計(jì)算機(jī)為中心的設(shè)備管理自動(dòng)化，以安全監(jiān)視為中心的防災(zāi)自動(dòng)化，以節(jié)能運(yùn)行為中心的能量管理自動(dòng)化。（2）創(chuàng)建環(huán)保。要依托【金龍湖風(fēng)景區(qū)】?jī)?yōu)越的自然環(huán)境，在綠化、美化環(huán)境的同時(shí)，采取多種方式進(jìn)行環(huán)保宣傳、教育，積極開展“垃圾分類、你丟我撿”等環(huán)?；顒?dòng)，堅(jiān)持從物業(yè)服務(wù)中心的員工抓起，全體動(dòng)員，人人參與，努力創(chuàng)建擁有藍(lán)天、碧水、綠色、清靜的環(huán)保。（3）個(gè)性化服務(wù)與規(guī)范服務(wù)相結(jié)合。在【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的物業(yè)管理服務(wù)中既要強(qiáng)調(diào)規(guī)范化服務(wù)，又要重視個(gè)性化服務(wù)。既要有大眾化的服務(wù)的方式和內(nèi)容，又要有酒店式的服務(wù)方式的內(nèi)容使【金龍湖風(fēng)景區(qū)】的客戶、游客能夠各取所需，各得其樂(lè)。（4）增加物業(yè)管理服務(wù)的文化含量。我公司將對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理的同時(shí)，十分重視軟環(huán)境的建設(shè)：與客戶、游客的交流、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和溝通、精神文明的宣傳、社會(huì)公德的倡導(dǎo)、文化的普及等等。物業(yè)管理文化含量的增加，是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，既不能無(wú)所作為，也不能急功近利。要從大處著眼，小處著手，因地制宜，持之以恒。（二）策劃管理方式

在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制；

導(dǎo)入、實(shí)施 ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系，確保物業(yè)管理過(guò)程有效運(yùn)行；

依法管理，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；

運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；

實(shí)施超前性、創(chuàng)造性、全方位的服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)；

運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式；

致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略，提升整體品位。正常期管理工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1亭廊養(yǎng)護(hù)及維修計(jì)劃方案公共亭廊及公共設(shè)施維修保養(yǎng)亭廊的維修、養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備的維修保養(yǎng)管理設(shè)備能源和安全管理治安管理3保安管理交通、車輛管理消防安全管理4設(shè)施管理設(shè)施的日常使用操作設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)公廁管理5環(huán)境管理清潔衛(wèi)生管理環(huán)保管理6財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)賬務(wù)費(fèi)用收取宣傳7文化建設(shè)舉辦活動(dòng)提供服務(wù)8金龍湖管理湖水生態(tài)維護(hù)及改良金龍湖游覽管理服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理（1）高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖徐州嘉利物業(yè)管理有限公司金龍湖風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心經(jīng)理客保保戶安潔服主主務(wù)保接行景治交消管機(jī)財(cái)主管防潔電（待2）金政龍湖風(fēng)區(qū)景區(qū)區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員配安備表通組管務(wù)服事文延倉(cāng)防車安人員設(shè)序號(hào)務(wù)部門伸崗位范輛全備務(wù)化管服服管維經(jīng)理1人服務(wù)中心務(wù)理修1務(wù)副經(jīng)理1人運(yùn)行2客戶服務(wù)主管1人主管1人3秩序維護(hù)（保保安60人，分三班，每班20人，24小時(shí)不安）間斷值班巡邏救生員2人主管1人4保潔保潔員42人湖面保潔2人公廁管理3人5工程維修水電土木4人合計(jì)118人

工程維修亭廊公共設(shè)施維護(hù)計(jì)1人計(jì)63人計(jì)48人計(jì)4人人員配置表說(shuō)明

服務(wù)中心經(jīng)理、副經(jīng)理：周一至周日主持金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全面工作，副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理工作。

客戶服務(wù)：副經(jīng)理分管，輔助經(jīng)理開展日常管理工作，負(fù)責(zé)與高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)管理辦公室溝通協(xié)調(diào)，信息傳遞、監(jiān)督和反饋。周一至周六9:00~21:00運(yùn)作。

工程維修：24小時(shí)365天運(yùn)行，技術(shù)、人員公司后方支援。

保安監(jiān)控及治安防范：24小時(shí)365天運(yùn)行。

保潔：9小時(shí)365天運(yùn)作。培訓(xùn)與管理培訓(xùn)目的使物業(yè)管理服務(wù)人員正確掌握各項(xiàng)服務(wù)技能、技巧和專業(yè)知識(shí)，提高員工的綜合素質(zhì)，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的服務(wù)。培訓(xùn)對(duì)象凡公司員工均為培訓(xùn)對(duì)象。新員工必須進(jìn)行入職培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)，老員工也須進(jìn)行不定期的在職崗中培訓(xùn)。培訓(xùn)組織由辦公室負(fù)責(zé)培訓(xùn)的籌備和實(shí)施，并對(duì)培訓(xùn)過(guò)程進(jìn)行記錄。培訓(xùn)階段及內(nèi)容入職培訓(xùn)主要對(duì)新員工進(jìn)行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理和操作技能的基本知識(shí)培訓(xùn)，使員工在上崗時(shí)能具備的服務(wù)理念和業(yè)務(wù)基本知識(shí)。崗中培訓(xùn)在員工上崗后根據(jù)（工種）的需要，進(jìn)行各種層次及內(nèi)容的培訓(xùn)，以滿足日常管理和操作的要求。專門培訓(xùn)在有新技術(shù)、新標(biāo)準(zhǔn)、新法律法規(guī)頒布及時(shí)組織員工進(jìn)行專門培訓(xùn)，使員工能及時(shí)了解和掌握這些專門知識(shí)，以便更好地為客戶服務(wù)。外派培訓(xùn)根據(jù)工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干或崗位變動(dòng)的員工參加行客戶管部門和相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、操作資格培訓(xùn)等，不斷提高物業(yè)管理水平。1）培訓(xùn)計(jì)劃接管前的人員培訓(xùn)為了使接管金龍湖風(fēng)景區(qū)的全體物業(yè)管理操作人員能迅速適應(yīng)工作環(huán)境，馬上進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前對(duì)全體人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，培訓(xùn)計(jì)劃如下表：強(qiáng)化培訓(xùn)計(jì)劃表序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象組織部門公司概況、物業(yè)管理概論、服務(wù)1禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理法律法規(guī)、全體員工公司辦公室物業(yè)管理理念與服務(wù)技巧2金龍湖風(fēng)景區(qū)概況、管理目標(biāo)及全體員工物業(yè)服務(wù)中心管理模式3金龍湖風(fēng)景區(qū)管理規(guī)章制度全體員工物業(yè)服務(wù)中心4金龍湖風(fēng)景區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)程管理維修人員物業(yè)服務(wù)中心5金龍湖風(fēng)景區(qū)報(bào)修處理程序管理維修人員物業(yè)服務(wù)中心6金龍湖風(fēng)景區(qū)突發(fā)事件處理規(guī)定全體員工物業(yè)服務(wù)中心7金龍湖風(fēng)景區(qū)湖面管理規(guī)程救生員及湖面保潔物業(yè)服務(wù)中心8金龍湖風(fēng)景區(qū)保安工作手冊(cè)全體保安物業(yè)服務(wù)中心9金龍湖風(fēng)景區(qū)消防管理工作手冊(cè)全體員工物業(yè)服務(wù)中心10金龍湖風(fēng)景區(qū)供配電設(shè)備（設(shè)施）工程維修全體人員公司物業(yè)管理管理手冊(cè)科、工程部11金龍湖風(fēng)景區(qū)給排水設(shè)備（設(shè)施）工程維修全體人員公司物業(yè)管理管理手冊(cè)科、工程部12金龍湖風(fēng)景區(qū)清潔管理手冊(cè)保潔全體人員物業(yè)服務(wù)中心13金龍湖風(fēng)景區(qū)智能化系統(tǒng)基本知管理維修人員公司物業(yè)管理識(shí)科、工程部（2）日常管理期間的人員培訓(xùn)對(duì)員工進(jìn)行日常培訓(xùn)，能夠確保物業(yè)管理服務(wù)人員行為的規(guī)范，使員工能嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行操作，為客戶服務(wù)，從而有效提高服務(wù)水平及工作效率， 日常培訓(xùn)的內(nèi)容和形式如下：內(nèi)容：·企業(yè)理念、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)·崗位操作技能及工作操作程序·服務(wù)技巧、禮貌禮節(jié)及正確處理人際關(guān)系·新知識(shí)、新技術(shù)及新觀念方式：定期培訓(xùn)，由公司總部、服務(wù)中心根據(jù)需要進(jìn)行針對(duì)性較強(qiáng)的培訓(xùn)，這類培訓(xùn)將根據(jù)管理的需要制訂培訓(xùn)計(jì)劃。即時(shí)培訓(xùn)，由服務(wù)中心對(duì)個(gè)別員工進(jìn)行旨在提高崗位技能和改善其服務(wù)水平的培訓(xùn)，這類培訓(xùn)主要是針對(duì)個(gè)別員工的某些不足而進(jìn)行的。（3）培訓(xùn)工作程序圖需求、分析、比較確定培訓(xùn)對(duì)象確定培訓(xùn)計(jì)劃反設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容 選定培訓(xùn)方法 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件 饋實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃分析評(píng)估效果（4）人員管理公司員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）的基本資源，員工在物業(yè)管理服務(wù)中居于核心地位，只有管好人，才能管好事。因此，我公司在招聘員工、錄用考核、定期考核、淘汰機(jī)制等人員管理上形成了一套規(guī)范性強(qiáng)、 操作簡(jiǎn)便的高效運(yùn)作管理體系。錄用與考核錄用為優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)和層次，我公司將抽調(diào)和對(duì)外招聘相結(jié)合的配備金龍湖風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心員工。招聘程序：根據(jù)需要確定應(yīng)聘招聘崗位人數(shù)及條件初步篩選復(fù)選（試）保留以備參考面試合格必要測(cè)試不予錄用基本合格不合格錄用否是否接受錄用是否有保留參考價(jià)值重新招聘是辦理入職手續(xù) 保留備用挑選5）考核對(duì)服務(wù)中心的員工，除必須的入職培訓(xùn)外，公司還將按崗位工作要求跟蹤考核，驗(yàn)證其是否適合崗位需要。同時(shí)建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對(duì)工作表現(xiàn)出色的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)、晉升；對(duì)不能滿足崗位要求的員工，則予以淘汰?！た己四康模罕Ｙ|(zhì)保量完成工作任務(wù)，科學(xué)合理運(yùn)用分配機(jī)制，客觀公正的做好人員管理，激勵(lì)調(diào)動(dòng)員工的積極性?！た己藘?nèi)容： 員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)?！た己藰?biāo)準(zhǔn)：把公司的質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標(biāo)準(zhǔn)；把工作計(jì)劃、臨時(shí)任務(wù)及目標(biāo)作為考核員工標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充。（6）淘汰機(jī)制·我們將在金龍湖風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心 推行“末位淘汰制”，真正體現(xiàn)“能者上、平者讓、庸者下”的用人思想，通過(guò)綜合考評(píng)對(duì)位于最后的 5%的員工，實(shí)施強(qiáng)制性淘汰?！槌浞煮w現(xiàn)“督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則，被淘汰員工將經(jīng)過(guò)待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)、辭退等階段。這種機(jī)制對(duì)于員工既有約束，也有激勵(lì)，從而推動(dòng)整個(gè)服務(wù)中心工作，做好金龍湖風(fēng)景區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)工作。（7）協(xié)調(diào)關(guān)系我們將通過(guò)有計(jì)劃、有步驟的努力，協(xié)調(diào)和改善 金龍湖風(fēng)景區(qū)的內(nèi)外關(guān)系，使服務(wù)中心的各項(xiàng)管理和服務(wù)符合社會(huì)的要求， 塑造良好的形象。協(xié)調(diào)關(guān)系的主要內(nèi)容有：·督促員工注意工作方式，講求細(xì)化，從而達(dá)到與客戶、游客和其他社會(huì)公眾保持良好的關(guān)系?！f(xié)調(diào)服務(wù)中心與員工之間的關(guān)系，創(chuàng)造上下左右關(guān)系的融洽的工作環(huán)境，引導(dǎo)員工及時(shí)排除糾紛，妥善處理投訴，維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)。（8）服務(wù)意識(shí)我們強(qiáng)調(diào)和諧的物業(yè)服務(wù)意識(shí)， 從點(diǎn)滴細(xì)微處入手，為客戶、游客提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。（9）量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作就是根據(jù)每個(gè)員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。我公司將在金龍湖風(fēng)景區(qū)按ISO9001質(zhì)量管理體系的要素對(duì)員工進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。（三）分項(xiàng)管理方案金龍湖風(fēng)景區(qū)的物業(yè)管理大體上分為治安防范管理、金龍湖管理、消防管理、清潔綠化管理、亭廊、橋梁及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、景區(qū)文化建設(shè)等方面，在實(shí)際操作中，根據(jù)金龍湖風(fēng)景區(qū)的具體特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。安全防范管理方案在管理中，運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段， 依靠各種先進(jìn)的設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和客戶（物業(yè)使用人） 、游客的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24小時(shí)全天候管理方案。（1）管理內(nèi)容常規(guī)防范：采用站崗值勤與巡邏值勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、客戶、游客安全的行為?！らT崗的任務(wù)a. 禮儀服務(wù)（向客戶行舉手禮或注目禮）；維護(hù)出入口的交通秩序制止酗酒者、乞討者、衣冠不整者和小商販進(jìn)入；嚴(yán)禁攜帶任何危險(xiǎn)品進(jìn)入；遇有外來(lái)人員將大件物品帶出，即與物主核實(shí)，并作登記。為客戶、游客提供便利性服務(wù)·巡邏崗的任務(wù)按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；對(duì)進(jìn)入風(fēng)景區(qū)內(nèi)的嫌疑人進(jìn)行檢查防范；亭廊、橋梁、雕塑、假山、綠地安全檢查；消防安全檢查；防范和處理各類治安案件；防范和制止各類違反管理制度行為。B.技術(shù)防范：運(yùn)用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等技術(shù)防范手段，對(duì)景區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施 24小時(shí)監(jiān)控，確保安全?！?duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)拍照措施， 并及時(shí)通知值班保安就地處理?！ぶ蛋啾０步拥街伟矆?bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到客戶服務(wù)，由客戶服務(wù)作詳細(xì)記錄，留檔備查。（2）管理措施·保安實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心?！?qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)軍事化素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會(huì)操?！ぜ訌?qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)?！け０矅?yán)格執(zhí)行巡更到點(diǎn)制度，確保巡邏質(zhì)量。·監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。保安管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保安管理運(yùn)作定崗值勤 檢查、登記發(fā)現(xiàn)流動(dòng)巡邏緊問(wèn)急題情況報(bào)警保安領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)通知服務(wù)中心經(jīng)理

及時(shí)處理流作動(dòng)好記巡錄邏機(jī)動(dòng)分隊(duì)緊急處理

交由安保部主管閱后，編記錄號(hào)存檔工作內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作頻度定崗檢查檢查車管員；非機(jī)動(dòng)車輛發(fā)牌率100%；無(wú)可疑人8小時(shí)物進(jìn)出。查巡動(dòng)流全年無(wú)大的安全事故發(fā)生。盜竊案件發(fā)案率1%以當(dāng)班時(shí)間內(nèi)，二~景區(qū)安全下三小時(shí)一次，突發(fā)消防監(jiān)督全年無(wú)消防安全事故事件隨叫隨到。車輛停放無(wú)可疑、閑雜人員接近車輛，無(wú)未關(guān)鎖門窗之車輛，保管有遺忘物品及時(shí)通知，重點(diǎn)守護(hù)環(huán)境保護(hù)無(wú)破壞綠化，無(wú)亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現(xiàn)象，無(wú)各種噪聲擾民質(zhì)突發(fā)事件一般突發(fā)事件負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)處理，重大事件應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)維3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)護(hù)局面，并迅速報(bào)有關(guān)部門量帶領(lǐng)全體保安人員、車管員學(xué)習(xí)各項(xiàng)法律法規(guī)及政檢法規(guī)學(xué)習(xí)每周一次策條例等知識(shí)查帶頭遵紀(jì)守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，嚴(yán)明車思想教育每周一次管紀(jì)律技能培訓(xùn)健身、擒拿格斗、隊(duì)列行走、跑步敬禮、消防訓(xùn)練每周一次保安工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作頻度定崗檢查無(wú)可疑人物進(jìn)出，對(duì)可疑外來(lái)人員應(yīng)做好登記24小時(shí)安全被盜刑事治安案件年發(fā)率1%以下，全年無(wú)消防事違法事件故；客戶、住戶、商戶郵件不過(guò)夜24小時(shí)巡邏消防監(jiān)督全年無(wú)消防事故車輛停放無(wú)可疑、閑雜人員接近車輛，無(wú)未鎖門、窗車輛，保管遺忘物品及時(shí)通知，重點(diǎn)守護(hù)流環(huán)境保護(hù)無(wú)破壞綠化、無(wú)亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現(xiàn)象，無(wú)動(dòng)各種噪聲擾民巡突發(fā)事件一般突發(fā)事件負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)處理，重大事件應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)維5分鐘內(nèi)到達(dá)查護(hù)局面，并迅速報(bào)有關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)法規(guī)學(xué)習(xí)全體保安人員、車管員學(xué)習(xí)各項(xiàng)法律法規(guī)及政策條每周一次例等知識(shí)思想教育帶頭遵紀(jì)守法、模范執(zhí)法、學(xué)雷鋒做好事、嚴(yán)明車每周一次管紀(jì)律技能培訓(xùn)健身、擒拿格斗、隊(duì)列行走、跑步敬禮、消防訓(xùn)練每周一次工作質(zhì)量考核文件《員工行為準(zhǔn)則》《崗位職責(zé)》《巡視檢查記錄》《月工作質(zhì)量評(píng)估表》《獎(jiǎng)懲制度》消防管理方案消防管理也是物業(yè)管理的重要組成部分。根據(jù)消防法規(guī)要求，結(jié)合金龍湖風(fēng)景區(qū)的實(shí)際切切實(shí)實(shí)做好消防安全工作，確?？蛻?、游客的生命財(cái)產(chǎn)安全。（1）管理內(nèi)容做好消防設(shè)施、器材的管理；保持消防通道的暢通；加強(qiáng)木質(zhì)亭廊的消防安全管理；嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；嚴(yán)禁使用瓶裝液化氣；嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；防止電器短路、管道煤氣泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。（2）管理措施制訂并落實(shí)消防制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任制落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；建立義務(wù)消防隊(duì)，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)清除；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全宣傳教育，定期向客戶傳授消防知識(shí)；發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。消防應(yīng)急處理接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，立即派相關(guān)人員到報(bào)警點(diǎn)災(zāi)情輕：通知保安人 災(zāi)情嚴(yán)重：打火警 119，通知安保員自行處理 主管，服務(wù)中心經(jīng)理組織人員疏散， 組織保安人員趕到 切斷煤氣及市電供進(jìn)行安全保護(hù) 現(xiàn)場(chǎng)組織滅火 應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)配合消防人員保護(hù)、清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，守消防中心崗位消防員工作流程與質(zhì)做量好標(biāo)災(zāi)準(zhǔn)情記錄，并向公司和有關(guān)部門匯報(bào)，追究火災(zāi)責(zé)任人。

誤報(bào)：查明原因記錄在案檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消防設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施工作內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作頻度值班（滅火）報(bào)警通訊設(shè)備完好，離崗有人代班、滅火迅速、24小時(shí)措施得力、搶救及時(shí)流無(wú)堆放易燃、易爆用品，安全使用電器，無(wú)亂每日景區(qū)安全搭接電線，有消防設(shè)備，會(huì)使用8:00~21:00動(dòng)巡施工裝修監(jiān)督無(wú)違章用火、用電，無(wú)使用易燃材料裝修查宣公共場(chǎng)地設(shè)備無(wú)擠占消防通道和設(shè)施，天臺(tái)無(wú)堆放雜物傳放置合理、無(wú)缺損、無(wú)過(guò)期、表面清潔、100%滅火器具完好報(bào)警通訊設(shè)備靈敏學(xué)熟悉消防法規(guī)知識(shí)和消防情況，掌握基本消防專職隊(duì)員1次習(xí)學(xué)習(xí)訓(xùn)練/7天，義務(wù)隊(duì)技能訓(xùn)員1次/15天練組織嚴(yán)密、重點(diǎn)突出、專家指導(dǎo)、客戶、住戶、演演習(xí)1次/季習(xí)商戶參加工作質(zhì)量考核文件《員工行為準(zhǔn)則》《崗位職責(zé)》《巡視檢查記錄》《月工作質(zhì)量評(píng)估表》《獎(jiǎng)懲制度》清潔方案清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)志，故制訂以下管理方案：（1）管理內(nèi)容清潔衛(wèi)生·綠化及公共設(shè)施、道路： 每天打掃二次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔所有設(shè)施（含各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌）、地?zé)簟⒂H水平臺(tái)、背景音樂(lè)廣播、雕塑，隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施、假山進(jìn)行擦拭?！だ修D(zhuǎn)處：每天分上下午各收集一次景區(qū)的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾中轉(zhuǎn)處?！ねだ?、橋梁： 每天保潔二次，木橋、橋面、扶手、欄桿、坐凳、臺(tái)階（含踢腳線）每天保潔二次。·各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面（日常保潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）?！す矌好刻焐舷挛缍疾潦脡Ρ?、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈、排氣扇等。（2）管理措施建立保潔制度，狠抓落實(shí)；嚴(yán)格按操作程序進(jìn)行規(guī)范操作；加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔員自查、管理主管巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查）；抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。清潔管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔部主管及客戶服務(wù)部主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填寫衛(wèi)生保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)保潔組

表，提出整改意見(jiàn)，主管安排人員

客戶服務(wù)迅速解決。實(shí)施整改

督導(dǎo)整改情況主管復(fù)查填寫統(tǒng)計(jì)表保潔領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目 對(duì)各區(qū)域保潔員工作質(zhì)量進(jìn)行巡查工作范圍 負(fù)責(zé)管理區(qū)域所有公共場(chǎng)所衛(wèi)生評(píng)測(cè)按照保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，制訂各區(qū)域員工的工作標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行工作標(biāo)準(zhǔn) 測(cè)評(píng)記錄，記錄清晰、完整，符合現(xiàn)實(shí)并督促員工工作，保持各點(diǎn)衛(wèi)生保潔率99%以上。8：00~8：30向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)前日工作。工作程序與時(shí)間 8：30~11：00巡視檢查保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。13：00~16：30巡視保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。每周五向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工作情況，每月評(píng)出優(yōu)秀保潔員，經(jīng)理每質(zhì)量考評(píng)月按旬復(fù)核抽查考評(píng)。保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)清潔內(nèi)容作業(yè)作業(yè)頻率作業(yè)時(shí)間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)目方法垃景區(qū)生活清運(yùn)二次/天上午6:30~7:30日產(chǎn)日清圾垃圾中午12:30~1:30立柱清擦二次/天干凈無(wú)塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、立柱明亮亭地（橋）上午7:30~10:30隨時(shí)保持清潔，痰跡、煙頭、廊清掃二次/天面下午1:30~5:00紙屑、果皮、雜物等橋頂燈清擦一次/天無(wú)蜘蛛網(wǎng)、照明燈明亮梁垃圾桶清擦二次/天干凈無(wú)污跡及時(shí)清運(yùn)垃圾坐凳清擦二次/天上午7:30~10:30無(wú)污物，干凈欄桿清擦二次/天下午1:30~5:00干凈，無(wú)污跡，自然光澤公路燈桿清擦二次/天保持干凈，無(wú)廣告廁頂面清擦一次/天上午7:30~10:00無(wú)污跡蜘蛛網(wǎng)、下午1:30~5:00路公廁清擦二次/周無(wú)污跡、無(wú)異味燈親坐凳清擦二次/天無(wú)廣告、污跡水扶手清擦二次/天無(wú)塵、蜘蛛網(wǎng)平地面清掃一次/月上午7:30~10:00無(wú)廣告、污跡臺(tái)下午1:30~5:00、指示燈清擦一次/月無(wú)廣告、污跡、明亮碼頭地面清擦二次/天無(wú)廣告、污跡地面洗擦一次/次無(wú)雜物、干凈停果皮箱清理二次/天上午7:30~10:00煙灰缸干凈整潔車二次/天下午1:30~5:00場(chǎng)地面清掃干凈無(wú)雜物煙頭指示牌清掃一次/月干凈、無(wú)污跡按開發(fā)區(qū)道路清掃保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核評(píng)分細(xì)則進(jìn)行日常道路清掃項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分方法目1、認(rèn)真開展普掃和巡回保潔作業(yè)，早晨（夏未開展普掃作業(yè)不得分，普掃質(zhì)量不高按廢棄物核定指標(biāo)扣分，未按規(guī)定時(shí)間7：00冬8：00）前必須結(jié)束普掃，及時(shí)進(jìn)結(jié)束普掃和開展巡回保潔的每人次扣行巡回保潔至20：00分。1分。普掃巡回保潔人員不足，每缺1人扣12、路段所有定額人員都必須參加普掃，然分，保潔員年齡低于18歲和超過(guò)60歲的每人次扣1分，保潔員串崗聊天、后分班保潔。保潔人員年齡不得低于18歲上崗時(shí)未穿戴工作服和反光帽、未佩戴和超過(guò)60周歲，保潔人員上崗統(tǒng)一著工作上崗證、雨雪天未統(tǒng)一著雨衣（褲，鞋）服和反光標(biāo)志、佩戴上崗證件，雨雪天氣作業(yè)的每人次扣1分，保潔人員在道路要統(tǒng)一著雨衣（褲、鞋）作業(yè)，清掃保潔上焚燒垃圾，將垃圾、灰塵、土、雜物作業(yè)規(guī)范，服務(wù)文明優(yōu)質(zhì)。倒入綠化帶、墻邊、路邊以及果皮箱內(nèi)人或掃入下水道、河道的每例扣1分。工3、道路清掃保潔人員工具材料齊全，大小道路作業(yè)人員工具材料不達(dá)要求每人清掃把每人每月各不少于3把，保潔車要求次扣1分，保潔車輛不密封每次扣1掃人車隨行，保潔車要求密閉，車輛保持清分，無(wú)保潔車視為工具不全，工具不全保潔，道路清掃物及道路垃圾及時(shí)裝車清運(yùn)。一人次扣1分。潔作業(yè)范圍內(nèi)有暴露垃圾堆，大堆垃圾作（一板車以上）每處扣10分，中堆垃業(yè)4、道路、街巷路面保潔質(zhì)量應(yīng)符合要求，圾1㎡以上每處扣5分，小堆垃圾每處垃圾及時(shí)清運(yùn)，無(wú)積存、暴露垃圾，渣土扣1分，渣土撒漏未及時(shí)清理的，每次灑漏及時(shí)清理；沿路綠化帶內(nèi)不得有雜物、扣1分。污染面積超過(guò)100㎡的，每處紙屑、漂浮物，每100㎡不得超過(guò)4處；扣5分，路面、未按規(guī)定組織掃雪的每降雪天氣及時(shí)組織掃雪、融雪作業(yè)。次扣10分，未及時(shí)清除積雪的一級(jí)道路每條路扣5分，二級(jí)道路每條路扣2分。5、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施及周圍環(huán)境衛(wèi)生整果皮箱溢滿箱體不潔的每個(gè)扣1分。潔，果皮箱內(nèi)垃圾每日清除，不得外溢。6、建筑物表面野廣告及時(shí)清除，粉刷色調(diào)要和原建筑風(fēng)貌一致，粉刷范圍應(yīng)當(dāng)規(guī)范、野廣告為及時(shí)清除一處扣1分。統(tǒng)一。7、機(jī)掃作業(yè)時(shí)間：每天早上8：00完成道未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成清掃任務(wù)每條次機(jī)路夜間機(jī)械化清掃工作；下午13：00開始扣5分。械進(jìn)行一次機(jī)械化保潔。清8、按規(guī)定的機(jī)掃速度作業(yè)（不超過(guò)6公里超過(guò)規(guī)定速度每輛/次扣5分。掃小時(shí)）。保9、不丟掃、不漏掃；作業(yè)時(shí)不揚(yáng)塵、不拋、丟，漏掃每米扣1分，揚(yáng)塵，拋，灑，潔 灑漏、滴；按指定地點(diǎn)傾倒垃圾、污水，作 不亂倒。業(yè) 10、作業(yè)時(shí)刷盤調(diào)整到位，刷盤絲不得短于12公分。

漏、滴一次扣 1分，亂倒垃圾污水一次扣2分。刷盤未調(diào)整到位扣 1分，刷盤絲每短公分扣1分。

111、每天應(yīng)有車輛自檢記錄、出車登記。無(wú)車輛自檢記錄、出車記錄每次扣1分。12、道路沖洗作業(yè)時(shí)間晚上23：00至次日凌晨4：00前結(jié)束（特殊情況需提前的報(bào)區(qū)執(zhí)法局備案），0度以上天氣灑水降塵，漏沖一條扣5分，漏灑一條/次扣2分。沖一級(jí)道路上午9：30分后，下午15：30分洗30后各一次，二級(jí)道路每天一次，溫度在灑度以上天氣每天增加一次灑水降塵。水13、人行道每月至少?zèng)_洗兩次，沖洗時(shí)間未按規(guī)定沖洗的，每條扣1分。作統(tǒng)一確定。業(yè)14、按規(guī)定速度進(jìn)行沖刷和灑水，沖涮速度不得高于10公里/小時(shí)，灑水速度不得超過(guò)規(guī)定每輛/次扣5分。高于20公里/小時(shí)。15、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，按要求反饋整改拒簽整改文書的扣1分；整改后未按要求反饋扣1分，新聞媒體曝光的問(wèn)題經(jīng)情況，無(wú)新聞媒體曝光。查實(shí)的，每例扣1分。16、市、區(qū)環(huán)衛(wèi)部門組織業(yè)務(wù)會(huì)議不得缺會(huì)議缺席每次扣2分，遲到早退每次扣其241分。通訊工具關(guān)機(jī)影響工作的，每次席、遲到、早退，通訊工具保持暢通，他扣2分。小時(shí)開機(jī)。17、建立快速反應(yīng)機(jī)制，出現(xiàn)重大活動(dòng)或沒(méi)有建立快速反應(yīng)機(jī)制的扣5分；沒(méi)有者緊急事件時(shí)必須在指定時(shí)間到達(dá)指定地按照要求到達(dá)指定位置或者沒(méi)有按照點(diǎn)，并按照要求完成任務(wù)。要求完成任務(wù)的，每次扣10分。工作質(zhì)量考核文件《員工行為準(zhǔn)則》《崗位職責(zé)》《巡視檢查記錄》《月工作質(zhì)量評(píng)估表》亭廊、設(shè)施設(shè)備管理方案亭廊特別是公共設(shè)備設(shè)施的管理，直接影響到物業(yè)的形象、物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。（1）管理內(nèi)容·景區(qū)的亭廊、公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；·公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；·消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；·配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；·安全監(jiān)控和火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；·客戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《報(bào)修派工單》 ，確保維修及時(shí)率與合格率。（2）管理措施制訂亭廊及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；建立維修人員值班制，確保維修及時(shí)率與合格率；加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；加強(qiáng)共用設(shè)備設(shè)施的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。亭廊維修在派工板上登記工人去向維修申據(jù)申報(bào)工人準(zhǔn)備填《派工報(bào)，填寫工具材料《維修單》持單至現(xiàn)申報(bào)單》場(chǎng)維修服務(wù)中心經(jīng)回訪結(jié)果公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)反饋服務(wù)理至現(xiàn)場(chǎng)查看，提出方中心經(jīng)理案，監(jiān)督維修處理維修部、客戶客戶服務(wù)簽服務(wù)部日常巡收《維修申視檢查或其它反報(bào)單》。途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)饋題，填《歸維檔修維修完畢申報(bào)單》。后，經(jīng)驗(yàn)合保存格，填寫《維修記錄表》。

維修完交回派畢，請(qǐng)附工單近保安在派工工程維修每星期將單上簽人員匯總匯總派工認(rèn)派工單輸單交客戶服務(wù)部回編制施工入電腦訪方案，報(bào)有關(guān)部門審重大批。項(xiàng)實(shí)施方案監(jiān)目準(zhǔn)備工具督材料。指導(dǎo)維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修亭廊本體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序項(xiàng)目 維修類別 計(jì)劃號(hào)亭廊承 1.局部受損。每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)重及抗 2.施工質(zhì)量原1 題，立即處理或維震結(jié)構(gòu)因造成的機(jī)構(gòu)修。部分 問(wèn)題。

方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕，由工程維修按亭廊修繕規(guī)定進(jìn)1.有關(guān)亭行維修；如受損較廊修繕標(biāo)1.安全，使重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)準(zhǔn)。用正常。診”，提出方案，2.有關(guān)工.功2.功能完委托專業(yè)公司實(shí)程施工好技施。術(shù)規(guī)范。2.如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)商請(qǐng)建設(shè)單位處理。1.保修期內(nèi)提請(qǐng)1.有關(guān)亭1.柱子油漆剝廊修繕標(biāo)每月檢查一次，發(fā)開發(fā)商處理。無(wú)脫、無(wú)滲亭廊外落準(zhǔn)。2現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維2.由工程維修按水，整潔統(tǒng)立面2.柱子質(zhì)量問(wèn)2.外墻面修。有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)一。題修繕作業(yè)施。規(guī)程。1.隔熱層破1.有關(guān)亭1.無(wú)積水、損。亭廊廊修繕標(biāo)無(wú)滲漏。2.防水層破損每半年檢查一次，頂、公由工程維修按相準(zhǔn)。2.隔熱層3造成屋面滲發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維廁公共關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。2.相關(guān)修完好無(wú)損。漏。修。屋面繕作業(yè)規(guī)3.避雷效3.避雷設(shè)施脫程。果良好。焊斷裂積水。1.用房出現(xiàn)臟1.正常安亂差環(huán)境現(xiàn)1.每半年檢查一全使用。設(shè)備、象。2.各項(xiàng)設(shè)次電氣線路。由工程維修按相相應(yīng)維修7公廁管2.不能滿足正施設(shè)備完2.每三年粉刷用關(guān)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施保養(yǎng)規(guī)程理用房常使用。好。房。3.各項(xiàng)設(shè)施設(shè)3.整潔、安備缺損。全。共用設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果號(hào)公共設(shè)施設(shè)施完好、1.橋梁每天檢查一次，由工程維設(shè)備日常無(wú)破損每周對(duì)橋梁、親水維修養(yǎng)護(hù)能夠正常12.親水公共設(shè)施維護(hù)。修實(shí)施維平臺(tái)的整體外觀規(guī)程使用平臺(tái)修檢查一次由工程維公共設(shè)施雕塑、假設(shè)備日常完好、無(wú)2室內(nèi)外消火栓維護(hù)每周檢查一次修人員具山維修養(yǎng)護(hù)缺、無(wú)破損體實(shí)施規(guī)程345

1.杜絕在路面拌加強(qiáng)對(duì)裝公共設(shè)施平整、無(wú)坑景區(qū)內(nèi)制水泥修期的檢1、地面破損、積水。設(shè)備日常洼、無(wú)積道路、停2.每周檢查一次、查，工程維車場(chǎng)2.其他污染發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處修組織維維修養(yǎng)護(hù)水、無(wú)缺規(guī)程損。理修。由工程維公共設(shè)施1.井內(nèi)無(wú)污水井、溝及時(shí)清設(shè)備日常積物井蓋井、溝井蓋破損、堵塞。修人員具理維修養(yǎng)護(hù)正常使用、體實(shí)施規(guī)程無(wú)堵塞每周檢查一次，發(fā)景區(qū)標(biāo)識(shí)1.標(biāo)識(shí)清公共標(biāo)由清潔、工制作、安裝潔美觀、無(wú)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。識(shí)標(biāo)牌設(shè)施污染、破損。程維修負(fù)及管理規(guī)破損。每月清潔保養(yǎng)一設(shè)施責(zé)實(shí)施定2.安裝穩(wěn)次固序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分

智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)施效果機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。１.變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、供電容器、母排、儀配 表維護(hù)保養(yǎng)電２.巡回檢查、維保系統(tǒng)清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)運(yùn)行環(huán)境

每天巡查，每半個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)。每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況.巡查，每一個(gè)月進(jìn)行每天一次保養(yǎng)。２.每班巡回檢查一次３.每月對(duì)配電柜、配電屏清潔每班按要求檢查二年安排清潔保養(yǎng)。每二年由電力部門做一次預(yù)防性試驗(yàn)狀況

各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程由工程高配設(shè)備維修保維修按養(yǎng)規(guī)程供配電低配設(shè)備維修保系統(tǒng)檢養(yǎng)規(guī)程查維護(hù)保養(yǎng)程序?qū)嵤└吲湓O(shè)備維修保維修養(yǎng)規(guī)程溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常

無(wú)故障，保障安全運(yùn)行。無(wú)故障，保障安全運(yùn)行。３.保證電氣設(shè)備安全運(yùn)行無(wú)故障，保障安全運(yùn)行。背景 音響系統(tǒng)音響及消防緊急緊急切換系統(tǒng)廣播系統(tǒng)音箱1.路燈、走道燈、公安全出口、燈庭院共燈及開關(guān)及面板電3照器自控部分明2.照明設(shè)施破損、系統(tǒng)線路老化情況。3.亮燈率低于99%。

1.外觀：日檢、季檢、臨由工程檢。維修按2.性能：日檢、月檢、年音響、廣清潔檢、臨檢。1.播檢查符合標(biāo)準(zhǔn)3.控制系統(tǒng)：日檢、月檢、2.維護(hù)保靈敏年檢、臨檢。3.養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。1.外觀：日檢、季檢、臨1.清潔檢。2.順利無(wú)斷點(diǎn)性能切換：季檢、臨檢。1.外觀：日檢、季檢、臨1.清潔檢。2.符合標(biāo)準(zhǔn)2.性能：月檢、年檢、臨3.牢固、無(wú)接觸檢。不良3.接插件及聯(lián)線聯(lián)接由工程維修按電氣作1.每天檢查燈泡完好情業(yè)安全況。操作程完好率98%以上2.每周檢查設(shè)施。序?qū)嵤?，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理

無(wú)故障，保障安全運(yùn)行。燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好。序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果管道外觀、連接件管件（閥門、水表、管架）保溫層排水管道的養(yǎng)護(hù)衛(wèi)生潔具外觀、沖洗功能、滲漏等給排4 水 水泵的維修養(yǎng)護(hù)：系統(tǒng)水箱的養(yǎng)護(hù)

每月檢查個(gè)月外觀：日檢水泵的軸承溫度：日檢、月檢、年檢、臨檢。3..電機(jī)的軸承溫度：日檢、月檢、年檢、臨檢。密封性能：日檢、月檢、年檢、臨檢。閥門：日檢、月檢、年檢、臨檢。出口壓力表：日檢、月檢、年檢、臨檢。箱體內(nèi)外側(cè)：季檢。人孔：季檢。溢水、泄水管：季檢。水位計(jì)：月檢、臨檢。液位傳感器：月檢、臨檢。浮球閥、閥門：月檢、臨檢。清洗：每年兩次

由工程維修按給排水作業(yè)操作程序?qū)嵤l(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理

符合管道、管件安裝質(zhì)量無(wú)損壞1.完好率98%以無(wú)堵塞上排水暢 2.使用正常不變形、不滲漏干凈整潔溫度值內(nèi)3.溫度值1.完好率98%以內(nèi)上4.良好2.使用正常開啟靈活讀數(shù)正常光滑密封無(wú)堵塞顯示正常正常開啟靈活金龍湖管理第一，高度重視水質(zhì)消毒凈化。金龍湖的水質(zhì)凈化消毒，主要是確保水的透明度、色度和濁度具有較好的景觀效果及擁有放養(yǎng)魚、蝦等的功能特性。水質(zhì)消毒凈化的處理通常有物理維護(hù)、化學(xué)維護(hù)、生物維護(hù)三種方式。其一物理維護(hù)即是固定一個(gè)時(shí)間，定期啟動(dòng)噴泉、曝氣裝置、瀑布等循環(huán)設(shè)施，達(dá)到凈化水質(zhì)的目的，另外使用自來(lái)水或地下井水來(lái)補(bǔ)充金龍湖內(nèi)因?yàn)檎舭l(fā)、滲漏流失的水量或是在較小型的景觀水域中，根據(jù)氣溫和水質(zhì)情況，對(duì)金龍湖進(jìn)行大換水，清洗和整修所有金龍湖設(shè)施也是維護(hù)水質(zhì)的較好方式。除以上物理機(jī)械維護(hù)外，定時(shí)安排專人打撈金龍湖水面雜物，認(rèn)真做好金龍湖周邊的清潔和綠化工作，避免雜質(zhì)污染也必不可少。其二是化學(xué)維護(hù)，在物理維護(hù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)金龍湖水的具體管理情況，向金龍湖中添加化學(xué)藥劑，如添加明礬或聚合氯化鋁可以取到沉淀水中雜質(zhì)的目的，添加硫酸銅可以防止水中藻類及青苔的生長(zhǎng)， 添加氯氣，可以取到對(duì)水體消毒等目的，從而解決水質(zhì)厭氧、耗氧，促進(jìn)雜質(zhì)沉淀。需要注意的是，化學(xué)藥劑雖有消毒滅藻，快速凈化水質(zhì)的作用，但長(zhǎng)期使用，水中會(huì)出現(xiàn)耐藥的藻類，滅藻類藥劑的效能也會(huì)逐漸下降，投藥的間隔會(huì)越來(lái)越短，而投加的量會(huì)越來(lái)越多，化學(xué)類滅藻劑的品種也需頻繁的更換， 對(duì)環(huán)境的污染也會(huì)不斷的增加， 因此金龍湖處理時(shí)建議少用化學(xué)藥劑，使用化學(xué)藥劑處理景觀水，最好在金龍湖區(qū)域設(shè)置水質(zhì)過(guò)濾消毒裝置，保持水的清潔和減少毒性污染。其三是生物維護(hù)，主要目的是在金龍湖中構(gòu)建起一個(gè)類似生物鏈的工程。如在湖底種植沉水植物（苦草、眼子菜等）和浮葉植物（蓮花等），可以吸收、轉(zhuǎn)化沉積的池泥及金龍湖水池中的有機(jī)質(zhì)和營(yíng)養(yǎng)鹽，抑制浮游藻類的生長(zhǎng)，保持金龍湖水質(zhì)清澈和透明度。利用金龍湖水面布置漂浮植物（如鳳眼蓮）或用水培法在載體內(nèi)種植陸生植物（如芹菜等），可減少入湖水體的光通量，抑制浮游藻類的生長(zhǎng)，增加水的透明度。水中螺螄，可攝食固著藻類，同時(shí)分泌促絮凝物質(zhì)，使水中懸浮物質(zhì)絮凝，促使水變清，在水中放養(yǎng)鯽魚，可攝食蚊、蠅等的幼蟲，及其他昆蟲的幼蟲，避免了水域?qū)χ車h(huán)境造成的危害。第二，加強(qiáng)金龍湖區(qū)域的安全避險(xiǎn)。金龍湖雖有豐富空間環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候、增加工作、生產(chǎn)、生活舒適感等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但“水火無(wú)情”的隱患還必然存在。為減少隱患，真正使金龍湖亮麗持久，在金龍湖管理維護(hù)時(shí)還應(yīng)從規(guī)范設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)處理、安全警示、水質(zhì)消毒等方面做好安全避險(xiǎn)工作。規(guī)范設(shè)計(jì)。對(duì)用于跨越水面作用的水面涉水池， 應(yīng)設(shè)置安全可靠的踏步平臺(tái)和踏步石，認(rèn)真監(jiān)督施工方做好基礎(chǔ)處理，水面涉水的踏步石面積應(yīng)不小于0.4m×0.4m，并滿足連續(xù)跨越的要求。細(xì)節(jié)處理。對(duì)金龍湖的設(shè)計(jì)、施工和維護(hù)，都應(yīng)精心處理，如河道中石質(zhì)駁岸，包括上下平臺(tái)、汀步、棧橋、欄索等，基礎(chǔ)應(yīng)夯實(shí)，安裝應(yīng)牢固，河道中的木質(zhì)棧道、駁岸等木質(zhì)材料，應(yīng)精心選擇，多選用經(jīng)防腐和干燥處理的戶外炭化木，既使是用于連接和固定木方的金屬配件（如釘子、螺栓），也應(yīng)嚴(yán)格采用不銹鋼或鍍鋅材料制作的，另外對(duì)有潛水泵、金龍湖燈飾的區(qū)域，仔細(xì)檢查每一段線管，嚴(yán)防絕緣破損導(dǎo)致水體帶電。對(duì)一些裝飾性設(shè)施，如噴泉噴頭、景觀燈等，設(shè)置防護(hù)裝置，以免戳傷兒童。為確保金龍湖設(shè)施的正常使用， 選派專人對(duì)金龍湖區(qū)域進(jìn)行定期檢修維護(hù)，做到防患于未燃。安全警示。在金龍湖周圍豎立警示牌、對(duì)非涉水區(qū)域，設(shè)置護(hù)欄等安全防范措施。另外根據(jù)具體區(qū)域及時(shí)間，合理安排或增加保安巡視等方式，盡量杜絕危險(xiǎn)事件的發(fā)生。水質(zhì)消毒。金龍湖主要目的雖是給人以賞心悅目的觀賞效果，但湖內(nèi)放養(yǎng)的魚類對(duì)水質(zhì)比較挑剔，因此對(duì)于使用化學(xué)藥劑進(jìn)行水質(zhì)凈化的金龍湖水資源，如污染嚴(yán)重，毒性較大，勢(shì)必帶來(lái)安全隱患。因此金龍湖水的消毒和防污染顯得極為重要。在水質(zhì)凈化時(shí)，應(yīng)盡量減少化學(xué)藥劑及相關(guān)的毒性污染，在金龍湖區(qū)域內(nèi)特別是可涉水的金龍湖區(qū)域，建議設(shè)置水質(zhì)過(guò)濾裝置，充分保持水的清澈和衛(wèi)生。三．合理利用和節(jié)約水資源水資源是金龍湖中開支最大的項(xiàng)目，因此開發(fā)水資源、節(jié)約水資源、合理利用水資源對(duì)長(zhǎng)效管理金龍湖顯得極為得要。金龍湖中水資源主要有引入的自來(lái)水、其一是各類中水及收集處理后的雨水。其二是自來(lái)水，自來(lái)水在金龍湖中，是作為金龍湖水資源的主要補(bǔ)充方式。其三是地下井水，相對(duì)于自來(lái)水而言，地下井水只須投入電費(fèi)及潛水泵等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，成本相對(duì)較低，運(yùn)用地下井水作為金龍湖的水資源較為現(xiàn)實(shí)。其四是合理利用中水，設(shè)置中水處理系統(tǒng)，將區(qū)域內(nèi)的洗衣水等，進(jìn)行統(tǒng)一收集凈化過(guò)濾后排入水池中使用。最后一種水資源為雨水，即在金龍湖四周安裝雨水收集系統(tǒng)，將雨水進(jìn)行統(tǒng)一收集利用，雨水水質(zhì)相對(duì)較好。為盡量減少開支，節(jié)約水資源，還可利用金龍湖中的水，特別是金龍湖換水、實(shí)施水循環(huán)期間，可以用換出的水或部分循環(huán)水澆灌花草，沖洗路面，金龍湖水的綜合利用，既滿足了物業(yè)清潔、綠化用水的要求，同時(shí)可達(dá)到金龍湖水質(zhì)物理維護(hù)目的，有效利用和節(jié)約了水資源財(cái)務(wù)管理方案財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高經(jīng)濟(jì)效益。（1）管理內(nèi)容：加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；搞好財(cái)務(wù)核算；財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；做好年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算工作；認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（2）管理措施根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制訂財(cái)務(wù)管理制度；財(cái)務(wù)人員持證上崗；抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；加強(qiáng)成本控制；加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案導(dǎo)入ISO9001：2000版質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)與結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（1）管理內(nèi)容：按照ISO9001：2000版質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制訂質(zhì)量工作計(jì)劃；實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；根據(jù)檢查結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。（2）管理措施抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；接受公司對(duì)管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；配合公司開展質(zhì)量體系審核。人力資源管理方案一流的物業(yè)必須需一流的管理， 一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)人才，而人才的管理和培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量， 提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（1）管理內(nèi)容按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；任人唯賢，量才錄用；開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。（2）管理措施制訂崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為100%用戶服務(wù)的觀念和企業(yè)品牌意識(shí)；崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合；全面考核，做到公開、公平、公正。景區(qū)文化