項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用

五、項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括物業(yè)管理維修基金、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用。1.土地成本本項(xiàng)目的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、和契稅兩部分組成。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。2勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用主要由交通管理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（一級(jí)）、建筑工程招投標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、三通一平費(fèi)、自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)、自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)、民用管道燃設(shè)施安裝費(fèi)、樓內(nèi)配套用電費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，合計(jì)為1318萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。3.建筑工程造價(jià)費(fèi)用由商業(yè)、住宅建筑工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成，總計(jì)共5520萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。4.物業(yè)管理維修基金物業(yè)管理維修基金為483萬元，詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。6.管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是開辦和管理費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)共為770萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7.不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用為165.6萬元，詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。禮**說地塊開發(fā)成本雜、費(fèi)用分析表懶實(shí)際成本籍計(jì)劃懇控制情況引(印+傭表蕉示費(fèi)用增加，款－費(fèi)用減少）蘭備注醫(yī)編碼采費(fèi)用名稱包計(jì)量單位鴉工程量弟單價(jià)或費(fèi)率您造價(jià)或費(fèi)用施(晴萬元）懲樓面造價(jià)（元犯/m2)多比例（慧%心）仆費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)撈費(fèi)用或造價(jià)證1.價(jià)一、土地費(fèi)用余未知當(dāng)2.池二、勘察設(shè)計(jì)親和前期費(fèi)割1318猾2.1堡交通管理費(fèi)燙1.1故2.2范圖紙審查費(fèi)總5.5夫2.3配地質(zhì)勘察費(fèi)塵41.4終2.4脅建筑設(shè)計(jì)費(fèi)宵69漿2.5癥市政公用基礎(chǔ)忽設(shè)施配套費(fèi)（拴一級(jí)）辰483賢一類，糧105牽元姜/M2浸，按建筑面積怎2.6銹建筑工程招投偽標(biāo)費(fèi)蹤9.9浪2.陽7務(wù)監(jiān)理費(fèi)糞16.5歲2.慕8凈安全質(zhì)量監(jiān)督榴費(fèi)綁27.6悶2.9程質(zhì)檢費(fèi)港6.6蹲2.1歪0票白蟻預(yù)防費(fèi)勉10.5般2.1絹1架三通一平費(fèi)彎276尤按實(shí)際發(fā)生工美程量，通常譽(yù)60擴(kuò)元油/M2壤2.1鉤2撕自來水管網(wǎng)建銜設(shè)工程費(fèi)嘗78貨住宅兼26種元幸/M2垂2.1茂3奉自來水管網(wǎng)建缸設(shè)工程費(fèi)瘡60.8毀商業(yè)兩38漁元?dú)?M2就2.1禮4迅民用管道燃設(shè)泄施安裝費(fèi)洪戶堤216桑2.1肺5缺樓內(nèi)配套用電碎費(fèi)究戶屋16.8右3.換三、建筑工程宿造價(jià)喝5520生120故0尋元丟/陜平方米囑jjf拔間接費(fèi)燈1418.6另4若物業(yè)管理維修朗基金鄉(xiāng)483規(guī)按成交價(jià)討3凱％計(jì)提搜5殲管理銷售財(cái)務(wù)肌費(fèi)用喇770徒5戚.1證開辦和管理費(fèi)耍276.要工程總噴價(jià)絨5暴％計(jì)提果5籌.2蠻銷售代理費(fèi)兵322蔽5笑.3急銷售推廣費(fèi)瓜161眉5兄.4跌前期物業(yè)管理椅費(fèi)歲11訊工程總價(jià)抗0.2脈％計(jì)提碌6掛不可預(yù)見費(fèi)用購165.6施工程總究?jī)r(jià)緒3紐％計(jì)提往7灣總計(jì)蝶8256.6步除黃去壓(1莊)蜂項(xiàng)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則：1、按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)偅?、各項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅?、若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)偅谎b4睛、各種稅費(fèi)中綢與工程有關(guān)的巴按同一分項(xiàng)功矩能工程成本比否例分?jǐn)?，同工緣程無關(guān)的按功薄能面積比例分究攤；翻燈兇5革、與功能無關(guān)聞的分項(xiàng)按各功頭能面積比例分牲攤。本案利潤(rùn)測(cè)算伸利道潤(rùn)駝1修5窮％時(shí)最終土地?cái)?shù)成交價(jià)格單位：萬元抓類別齊計(jì)算公試桶計(jì)算過程光數(shù)據(jù)結(jié)果玩?zhèn)渥㈧`總銷金額哥總銷售面笛積也*幅均價(jià)撥4.6*35工00念16100所開發(fā)利潤(rùn)域15%霉項(xiàng)目成本樸總銷金杯額糧/袖（并1漿+遷開發(fā)利潤(rùn)）菊16100/瞎1.15透14000負(fù)除土地外的成臣本沙8256.6撲詳見笑項(xiàng)目各類開發(fā)眠成本構(gòu)成一覽號(hào)表遇土地成本炕（搬1400風(fēng)0仗－浪8256.滅6肆）味/1.04安5522.5同25尿5曉萬蜘/屈畝獅折合土地成交迎單價(jià)療383泄5脈元云/慌平方米矮折合樓面價(jià)合123襲7荒元添/丹平方米杜利廣潤(rùn)肆2讓0笛％時(shí)最終土地泄成交價(jià)格單位：萬元脂類別減計(jì)算公試餓計(jì)算過程贏數(shù)據(jù)結(jié)果朋備注伶總銷金額蜂總銷售面尊積木*栗均價(jià)扁4.6*35信00百16100稀開發(fā)利潤(rùn)選20%吐項(xiàng)目成本散總銷金濾額戴/武（他1屯+懸開發(fā)利潤(rùn)）撿16100/圍1.2寫13416度除土地外的成賓本眨8256.6兔詳見紅項(xiàng)目各類開發(fā)直成本構(gòu)成一覽喝表鍵土地成本考（銅1341述6洲－幫8256.柔6弱）芽/1.04墊4960斃22佩9品萬松/留畝率折合土地成交確單價(jià)州344膚4咐元崇/壟平方米貓折合樓面價(jià)晃111這1怕元股/踏平方米炒利守潤(rùn)料3政0脅％時(shí)最終土地投成交價(jià)格單位：萬元可類別娃計(jì)算公試友計(jì)算過程襖數(shù)據(jù)結(jié)果診備注舌總銷金額速總銷售面御積格*吼均價(jià)段4.6*35鄰00謊16100喚開發(fā)利潤(rùn)想30%胡項(xiàng)目成本庸總銷金貓額巧/減（甩1璃+當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)）射16100/南1.3屬12384救除土地外的成萬本貸8256.6利詳見天項(xiàng)目各類開發(fā)爺成本構(gòu)成一覽第表著土地成本久（擴(kuò)1238攔4長(zhǎng)－四8256.宗6捕）涼/1.04懂3968森18賊3壩萬占/豈畝系折合土地成交勢(shì)單價(jià)派275既5擔(dān)元思/等平方米棗折合樓面價(jià)嗎88蕩8賺元換/奧平方米輔利哈潤(rùn)尋4哀0緊％時(shí)最終土地?zé)舫山粌r(jià)格單位：萬元嬌類別禾計(jì)算公試汁計(jì)算過程襯數(shù)據(jù)結(jié)果足備注步總銷金額氣總銷售面良積躺*己均價(jià)輸4.6*35認(rèn)00插16100鐵開發(fā)利潤(rùn)訂30%維項(xiàng)目成本抗總銷金侄額塊/還（沾1質(zhì)+橋開發(fā)利潤(rùn)）菜16100/福1.4眼11500約除土地外的成距本即8256.6哥詳見自項(xiàng)目各類開發(fā)竄成本構(gòu)成一覽惕表冰土地成本御（唇1238贊4曾－痕8256.感6蠅）載/1.04車3118嫩14退4特萬敢/辰畝獲折合土地成交蟻單價(jià)算216走5亮元階/更平方米妄折合樓面價(jià)洗69突8臉元如/雷平方米廟注：以上利潤(rùn)箭估算時(shí)所有成析本為直接成本貝，以土地增值悔稅、銷售稅金屈、企業(yè)所得稅挪為主的其它稅溫費(fèi)沒有詳細(xì)計(jì)逐算在內(nèi)。盤根據(jù)目前市場(chǎng)研情況該地價(jià)約騙為兔5東0浩萬劍/像畝，推算本項(xiàng)紛目利潤(rùn)如下：稀類別朗計(jì)算公試客計(jì)算過程防數(shù)據(jù)結(jié)果痰備注忘土地成本烈1080毛土地契稅煤1080*0百.04肆43.2組獲取土地總費(fèi)誘用燒1123.2礦除土地外的成爐本擦8256.6搭詳見喬項(xiàng)目各類開發(fā)電成本構(gòu)成一覽嗎表臉項(xiàng)目總成本偶9379.8將總銷金額吼總銷售面例積烤*部均價(jià)憶4.6*35股00袖16100勒地紙價(jià)變5臂0張萬允/梁畝時(shí)項(xiàng)目銷售研稅金及附加測(cè)體算朝*挺*沉地塊銷售稅金口及附加一覽表偉序號(hào)鋼類別氣計(jì)算依據(jù)坡交納金額（萬榆元）踩1塞營(yíng)業(yè)稅酒銷售收入念*5.5掀6態(tài)％另895蠶2割城市維護(hù)建設(shè)音稅丹營(yíng)業(yè)稅愁*7%瓶62腫3提教育費(fèi)附加撒營(yíng)業(yè)稅央*3%犬26勇4圍教育專項(xiàng)基金棗營(yíng)業(yè)稅撇*4%澇35帥5屢防洪工程維護(hù)杜費(fèi)吵銷售收入輸*糟1體％塘161趣6汽印花稅斧銷售收入槐*0.0婦5謎％岡8西合計(jì)鞭1187遍地踐價(jià)程5虛0鴿萬白/撤畝時(shí)項(xiàng)目土地期增值稅測(cè)算：餡**銹地塊土地增值駱稅測(cè)算既序號(hào)肌類別笑計(jì)算依據(jù)慎交納金額（萬巖元）通1梳銷售收入技16100欄2響扣除項(xiàng)目金額傾9907誠(chéng)2.1崗開發(fā)成本及相透關(guān)費(fèi)用希8256荒2.2舉其它扣除項(xiàng)目替?。?.戴1刪）項(xiàng)救2冊(cè)0飼％腥1651江3障增值額敵（半1授）素-煤（墻2匙）閃6163縫4值增值率各（環(huán)3國(guó)）哈/(2)厚38.底4見％談5杰增值稅率核30%犧6發(fā)速算扣除率株同上原0緊7耐土地增值稅寸（環(huán)3竭）歌*統(tǒng)（張5翻）喜-符（盼2肆）材*素（柏6司）回1848憤地烏價(jià)將5可0心萬避/等畝時(shí)項(xiàng)目資金嚷?lián)p益表咐資金損益表滋序號(hào)尺項(xiàng)目名稱午計(jì)算依據(jù)棵金額（萬元）閥1兩銷售收入哥16100胃2甩總成本費(fèi)用險(xiǎn)8256暈3逗銷售稅金及附社加幸1187妙4潮土地增值稅拋1848鷹5朱利潤(rùn)總額充（襖1唐-2-久3越－能4渾）鹿4809滑6誤所得稅惜（敢5樹）桂*3專3盜％洽1586給7捷稅后利潤(rùn)孕（弊5敢）屠-辨（坊6速）啞3223丸本項(xiàng)目稅前利召潤(rùn)總額為警：熄480鬼9璃萬元瞞本項(xiàng)目稅后利豐潤(rùn)總額為熄：暑322灰3柜萬元絡(luò)本項(xiàng)目稅前直轟接投資成本利頃潤(rùn)率為匹：柳60.灑4濁％求本項(xiàng)目稅后直搖接投資成本利檢潤(rùn)率為污：哥40.阻4之％梳以上指標(biāo)與同播類房地產(chǎn)項(xiàng)目池相比，可以看襪出本項(xiàng)目的靜螞態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指牛標(biāo)良好，項(xiàng)目飼可行。飼五：結(jié)論及建聲議負(fù)根據(jù)預(yù)期利潤(rùn)可以及銷售價(jià)格萍的不同情況，悅估計(jì)最終的地鐮塊價(jià)格可以有厚一定的浮空間踢。首而教200魄4穩(wěn)年該地塊周邊久地